青岛项目前期调研报告.doc

青岛xxx项目前期市场调研报告分析报告 二0 0六年四月城市阅读1壹、青岛城市环境阅读2一、城市地理研究2二、人文地理研究3三、城市属性研究6四、公共服务设施研究8五、城市人口居住状况研究12六、城市关联度研究13七、小结16贰、青岛城市经济阅读17一、国内生产总值变化分析17二、产业结构分析18三、城市消费水平20四、人民生活情况22五、城市关联经济研究24六、小结25叁、城市定位发展阅读27一、城市空间布局研究27二、城市目前定位与未来发展定位方向研究28三、城市基建施工时期及推动力研究31四、规划定位中人口导入及产业发展计划研究35五、小结37板块阅读38壹、区域历史阅读39一、区域发展历史研究39二、区域发展历史过程中的变化推动力研究40三、小结40贰、区域规划定位阅读41一、区域城市定位41二、区域规划城市空间布局研究42三、城市目前定位与未来发展定位方向研究42四、区域城市基建施工时期及推动力研究43五、区域规划定位中人口导入及产业发展计划研究44六、小结45叁、区域环境阅读46一、区域地理研究46二、区域人文地理研究47三、区域公共服务设施研究50四、区域人口居住状况及其他相互区域比较研究52五、小结53肆、区域经济阅读54一、区域经济支撑力分析54二、区域产业结构分析55三、区域产业及变化对房地产业的推动力57四、小结58市场阅读59壹、宏观市场研究60一、相关政策影响研究60二、土地市场动态61三、市场施竣工量61四、市场供求量62五、市场供求结构63六、市场价格变化64七、客源分析65八、市场前景预测66九、小结68贰、微观市场研究69一、整体微观市场69二、区域微观市场71三、在推个案情况80四、小结100叁、竞争个案研究101一、天泰山海泉综合开发项目102二、东方威尼斯水城105三、天逸海湾国际度假城106四、小结107地块阅读108壹、地块环境分析109一、地块概况109二、项目周边环境111三、项目交通条件113四、地块周边市政及配套条件114五、小结115贰、地块资源分析116一、项目指标分析116二、项目与自然景观资源关联度分析117三、项目与城市开发资源关联度分析117四、项目与开发对手市场资源关联度分析117叁、地块SWOT分析118一、优势（S）118二、劣势（W）118三、机会（O）118四、威胁（T）119市场研究结论120壹、资源优劣势分析判断121一、项目资源优势121二、项目资源劣势121贰、项目操作方向的机会选择122一、SO战略122二、WO战略122三、ST战略122四、WT战略123叁、项目操作过程中可能遇到的问题点聚焦124一、决策风险124二、法律风险124三、开发风险125四、市场风险126五、环境风险127六、用人风险128 城市阅读壹、青岛城市环境阅读一、城市地理研究1、区位青岛市地处山东半岛南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。对外交通系统由海港、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方式组成。青岛港是世界上吞吐量过亿吨的16大港口之一，港口外向度全国领先；青岛高速公路通车里程居全国副省级城市之首；青岛以市南区为中心，形成了几个“小时经济圈”：一小时都市圈，一小时车程可辐射涵盖整个青岛所辖的七区五市；三小时服务圈，三小时可辐射至周边县、市和其他港口城市（如日照、连云港、威海等），涵盖整个山东半岛；八小时腹地圈，八小时的车程便可辐射到北京、天津、河南、河北、安徽、江苏等地。东南亚日韩青岛有着天然的海陆形势，众多的优良港湾，历史上从秦代开始就对琅琊湾有过开发，以后对丁字湾的金口、胶州湾的板桥镇、塔埠头和青岛口，以及近、现代对大港和前湾的开发，使青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。2、地位青岛地区昔称胶澳。1891年（清光绪十七年）清政府议决在胶澳设防，青岛由此建置。青岛解放后，改属山东省省辖市。1981年，被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛经济基础坚实，综合经济实力较强。2004年国内生产总值2163.8亿元，在十五个副省级城市中居第5位，在全国城市中居第11位。2004年外贸依存度达到103.1。青岛地区各种经济资源分布较广，为工业生产和城市建设提供了丰富的原材料；工业生产门类齐全，已建成以电子家电、纺织、化工、仪表、机械、冶金建材为骨干的综合性工业体系；农业基础雄厚，农民收入呈稳定增长的势头；第三产业发展迅速，占国内生产总值的比重不断提高；对外贸易增长强劲，进、出口额迅速增加。青岛作为中国五大外贸口岸之一，区位优势显著；其对外贸易和经济发展在山东省内和国内都具有举足轻重的地位。二、人文地理研究1、人口与面积青岛人口增速加快，2005年末全市总人口为740.9万人（户籍人口），增长1.3%。其中，市区265.43万人，增长2.7%；五市（县级）475.47万人，增长0.6%。全年新出生人口75530人，出生率为10.26；死亡人口48109人，死亡率为6.54；全年净增人口97824人，人口自然增长率为3.72。青岛全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。2、行政区划建国以来，青岛市行政区划变动较大。1949年底为市南区、市北区、台西区、台东区、四沧区、李村区、浮山区。1951年6月，胶州专区的崂山办事处划归青岛市领导，改称崂山郊区办事处；8月，撤销四沧区、浮山区，设立四方区、沧口区。1953年6月，崂山郊区办事处更名为崂山郊区人民政府。1958年底，昌潍专区的胶县、胶南县及莱阳专区的即墨县划归青岛市。1961年5月，即墨、胶南、胶县划出；10月，以原崂山郊区的行政区域设立崂山县，归青岛市。1962年12月，台西区撤销，其辖区分别并入市南、市北区。1978年11月，烟台地区的即墨县，昌潍地区的胶县、胶南县又划归青岛市；新设立青岛市黄岛区，其辖区包括由胶南县划出的黄岛、薛家岛、辛安3个公社。1983年8月，烟台地区的莱西县、潍坊地区的平度县划归青岛市。1987年4月，撤销胶县，设立胶州市（县级）；1988年11月，撤销崂山县，设立崂山区；1989年7月，撤销平度县和即墨县，设立平度市（县级）和即墨市（县级）；1990年12月，撤销胶南县和莱西县，设立胶南市（县级）和莱西市（县级）。1994年上半年，市区行政区划作重大调整，在市辖区总数不变的前提下，将台东区、市北区及四方区吴家村街道办事处、错埠岭街道办事处整建制合并，设立新的市北区；将崂山区作大的调整，一部分设立新崂山区，一部分设立城阳区，一部分与沧口区合并设立李沧区。此次市区行政区划调整后，区级建制为：市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区。2004年底，辖上述七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。青岛市行政区划图3、自然地理青岛是温带季风型气候，又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。年平均气温12.2摄氏度。最热的8月份，平均气温25摄氏度，最冷的1月份，平均气温1.3摄氏度。年平均降雨量775.6毫米。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷。其中山地约占总面积的15.5%，丘陵占25.1%，平原占37.7%，洼地占21.7%。全市大体有3个山系：东南是崂山山脉，花刚岩质，山势陡峻，主峰崂顶海拔为1132.7米，是我国18000公里海岸线上的最高峰。可以说，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸；北部为大泽山，海拔736.7米；南部为大珠山（海拔486.4米）、小珠山等群山组成的胶南山群。全市共有大小河流224条，均为季风区雨源型，多为独立入海的山溪性小河。流域面积在100平方公里以上的较大河流33条，按照水系分为大沽河、北胶莱河以及沿海诸河流三大水系。海岸线北起丁字湾南阡乡金口村东小河口，南至胶南红石崖镇的张戈庄村。海岸线长730.64公里。沿海滩涂面积375.35平方公里。现有海岛69个，总面积为21.1平方公里，岸线总长132公里。这些海岛绝大多数距离大陆不超过20公里，最远的千里岩岛，距陆地约64公里。在这69个海岛中，只有10个海岛有固定居民。青岛市海岸线长且多曲折，岛屿环绕，山岭岸角之间构成形态多异、特点不同的多处海湾。较大的有35个，总面积1369.53平方公里。多为泥沙、岩礁底质，滩岸居多。自然资源丰富，停泊避风条件好。浅海海底则有水下浅滩、现代水下三角洲及海冲蚀平原等海底地貌。是青岛海珍品和水产养殖的基地。 青岛自然风光秀美，旅游资源丰厚。1992年市政府的东迁更是焕发了城市的新貌，为城市发展创造了良好的机遇。三、城市属性研究1、城市属性特点无论是青岛的历史沿革，还是目前的城市现状，都体现出青岛是一个多元文化特质的城市。这种符号非常强烈地写进了青岛的城市规划、建筑、民情风俗乃至各种经济产业。青岛的多元文化特质主要包含以下几个方面：（1）海洋文化特色。从自然地理上看，青岛优美绵长的海岸线形成了青岛海洋文化的物质基础；历史上来看，青岛原属东夷海岱文化区域，青岛先民自古在这一临海地区生存生活、繁衍发展，其生活模式、思想观念、审美情趣及其相关物质创造和文化创造，都不可避免地具有海洋文化特色。人们称青岛是“东方瑞士”，绿树、红瓦、碧海、蓝天。栈桥、八大关、崂山、海水浴场、海鲜、海派建筑等等乃至青岛人的生活审美情趣都带有海洋特色。青岛还是一个海洋科技城、海洋产业城，它的经济与海洋有着密不可分的联系。（2）国际文化特色。青岛是中国最早的14个沿海开放城市之一，青岛也是吸引国际投资最多的城市之一，在青岛，外资企业多达数万家，常驻青岛的外国人士高达5万人以上，每年青岛还要吸引数十万计的外国游客，青岛还举办了多个世界性的节日：国际啤酒节、海洋节、时装周等。这些都表达了青岛的开放性和国际化。（3）工业文化特色。青岛是一个品牌之都，在青岛，集中了许多中国乃至世界性的知名工业品牌，人们称之为青岛现象。权威机构调查表明，青岛的城市综合竞争力位居中国城市前九位。青岛工业基础已经成为这个城市可塑最大的财富。（4）人居文化特色。青岛是中国最适宜人居的城市的之一，青岛的自然地理、气候、经济基础、历史特点、旅游度假资源，都十分发展人居产业，从近年来青岛热度不减的房地产市场也充分证明了这一点。最近，青岛又荣获中国人居环境奖，无疑又强化了这种形象。（5）艺术特色。青岛也是一个艺术之都，青岛出了很多出文艺人才，青岛的建筑、雕塑、人文古迹、一年一度的文化艺术节等都在阐释着青岛的艺术城市形象。（6）齐鲁文化特色。尽管青岛是一个典型的移民城市，但地处齐鲁大地，他或多或少了融入了齐鲁文化的一些特性，充分体现了山东人的优秀品格：忠厚、认真、直率、诚实、热情，这种性格贯注到城市中，就变成了最珍贵的道德力量，青岛人正是以这种精神创造了许多奇迹，包括青岛的名牌现象。2、文化发展沿革青岛是一座历史文化名城，中国道教的发祥地。早在五六千年以前的新石器时代，东夷的原始居民就在青岛地区集群而居了。其文化遗存，仅目前所知就有墨县南阡、北阡等12处大汶口文化遗址和崂山文化遗址。东周时期建立了当时山东地区第二大市镇即墨。秦始皇统一中国后，曾三次登临现位于青岛胶南市的琅琊台。秦代徐福曾率船队由琅琊山起航东渡朝鲜、日本。汉代汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”，并在胶州湾畔女姑山祭天拜祖设立明堂9所。清朝末年，青岛已发展成为一个繁华市镇，昔称胶澳。从19世纪末到20世纪中期，青岛一直是一个纯粹的殖民城市，其城市文化自然也就附上了强烈的殖民色彩，这也集中体现在其建筑方面。青岛近现代建筑形式丰富多彩。包括端庄典雅的德式办公建筑、风格独特的教堂建筑、千姿百态的庭院建筑、材质、造型完美结合的城堡式建筑、传统的中国式殿宇建筑、中西合璧的里院建筑、丰富多彩的小型建筑。利用地形设计的挡土墙、围墙、栏杆、大门、台阶等小品建筑选材造型独具匠心，形式多种多样，已成为青岛的特色。以栈桥、老市府大楼、水族馆、海产博物馆、莱阳路一带住宅、八大关、太平角别墅建筑群等近现代优秀建筑为主体，以远处隐约可见的天主教堂做为依托，组成了优美的海滨轮廓线，是青岛独特的标志。青岛是一个具有多元文化特质的城市，城市特色主要体现在港口资源、滨海旅游、海洋科技和工业品牌。特色鲜明的优秀近现代建筑已成为独特的城市标志。四、公共服务设施研究1、交通状况交通部门提出将公路建设作为一大工作重点，实现高速公路主框架与其他公路的配套，使国道、省道和县乡道布局更加合理。截止到2004年底，全市公路通车里程已达6156公里，其中高速公路525公里，公路密度达到57.8公里/每百平方公里。私人拥有汽车所占比重逐年上升，2004年末私人拥有汽车已达12.7万辆，比上年增长35%，占全部汽车的比重为41.2%，比上年上升4.3个百分点；全市个人拥有轿车达到5.3万辆，比上年净增1.7万辆，增幅为47.2%。港口建设取得新进展，全年港口吞吐量1.87亿吨，增长14.9%；外贸吞吐量1.4亿吨，增长14.8%；集装箱吞吐量631万标准箱，增长22.8%。各种运输方式完成的运输量：2005年比上年增长客运周转量72.5亿人公里5.74%铁路16.8亿人公里2.96%公路54.6亿人公里6.52%水运1.1亿人公里11.44%货运周转量3314.1亿吨公里37.58%铁路69.9亿吨公里28.23%公路88.8亿吨公里2.97%水运3155.4亿吨公里39.12%总长度为282.1公里的滨海观光交通大道将成为青岛未来城市发展的主要轴线，串联起青岛滨海重要的自然生态空间与城市发展空间。滨海大道北起即墨市丰城，沿海岸线途经即墨市、崂山区、市南区、黄岛区、胶南市，终点位于胶南市泊里镇与204国道相接。其中已形成的道路145.3公里，占51.4%，改建30.6公里，占11%，需新建道路106.2公里，占37.6%。大道按照城市主干道标准设计，设3米宽的中心隔离带，路幅宽度为25米，两侧控制各50米的绿化景观带。连续的车行景观包括山海相间的整体景观，整体性的绿化树种和沿路的雕塑小品，统一规格的道路标志线、路牌、路灯和路面铺装。同时，滨海大道在生态与旅游景区内设有观光支线，使人们能够更便捷地观赏大海。今年“十一”仰口隧道彻底贯通之后，青岛至鳌山卫可全天候通行，不需再翻山越岭，而且汽车通行的速度可达到每小时80公里。青岛到即墨的时间可控制在1小时内，市民们梦寐以求的“一小时经济圈”将成为现实。2、学校教育2005年末，青岛全市共有各类大专院校28所（含民办高校），其中普通高校25所，在校学生22.2万人，增长20.7%。中等学校395所，其中，普通中学317所，在校学生39.11万人，下降10.3%；中等专业学校和技工学校78所，在校学生17.81万人，增长9.5%。接受中等职业教育的学生占高中阶段在校生的56.1%。共有小学1004所，在校学生47.98万人，增长0.6%。学龄儿童入学率100%，初中入学率达99%以上。3、医疗卫生全市共有卫生机构（含诊所）2632处，其中，医院、卫生院232处，卫生防疫机构20处，妇幼保健机构10处，门诊部（所）、卫生保健所、医务室1858处。年末各类卫生技术人员3.4万人，其中，医生1.5万人。全市拥有医疗床位3万张，其中，医院、卫生院床位2.8万张。4、商业设施市区有商业网点6.1万处，2500平方米以上大型商业设施76处。目前已形成以中山路、东部、台东、李沧为主的四大商业中心，商业布局日趋合理，业态逐步完善。美国沃尔玛、法国家乐福、英国百安居、日本佳世客、德国麦德龙等18家世界500强和著名内外资企业先后落户岛城。外来商业资本实现零售额占全市零售额的比重达到8.8%，商业领域现代化、国际化气息日益突出，现代流通产业发展迅速。全市连锁门店总数达到1450家，销售额突破76亿元，10家重点零售商业企业，全年实现零售额61.27亿元，占全市零售总额的比重达15.3，其中利群集团年销售额突破25亿元，跻身全国连锁商业企业前30强。骨干流通企业近年来先后在烟台、威海、潍坊等周边地市开设了万平方米以上大型商业网点13处，净增营业面积20万平方米， 进一步增强了流通辐射力，积极构建起立足青岛、辐射山东的区域型商贸中心。5、金融服务2005年末金融机构本外币存款余额达2849.24亿元，比年初增加428.15亿元。其中，人民币存款余额2697.54亿元，比年初增加420.92亿元。城乡居民储蓄继续增加，本外币储蓄达1413.33亿元，其中人民币存款余额达1343.10亿元，比年初增加253.61亿元。各项贷款稳定增长，信贷结构得到优化。金融机构本外币贷款余额达2232.81亿元，比年初增加319.06亿元，其中，人民币贷款余额2039.48亿元，比年初增加280.14亿元。在人民币贷款中，短期贷款余额981.51亿元，比年初增加91.7亿元；中长期贷款余额807.35亿元，比年初增加123.15亿元。保险业平稳发展。全年实现保费收入49.57亿元，增长4.2%，其中：财产保费收入15.98亿元，增长16.8%；人身保费收入33.59亿元，下降0.9%。赔款支出金额14.41亿元，其中财产险赔付金额9.27亿元，人身险赔付金额5.14亿元。6、文化娱乐文化事业繁荣发展。全市共有各类文化机构489处。其中，影剧院29处，电影队214个，文化馆（站）172处，博物馆8处，公共图书馆13处，艺术表演团体12个，广播电台1座、12套节目，电视台1座、15套节目，全市有线电视用户达到176.6万户，并提前完成了市区60万有线电视用户的数字化整体转换。全市出版各类杂志1734万册，出版报纸54897万份。全年共创作发表文艺作品420篇（件、幅），获得省以上奖励53项。全市共有档案馆14处。7、宾馆旅游2004年全年接待国内外游客2210万人次，其中国内游客2157万人次，入境游客52.25万人次；旅游业总收入达到207.7亿元，比去年同期增长52%，比历史最高收入2002年的150.52亿元增长38，相当于全市GDP的9.6%。在提前一年完成国家旅游局制定的完成恢复目标的同时，实现了入境游客突破50万人次，国内游客突破2000万人次，旅游收入突破200亿元的“三突破”，标志着青岛旅游业进入一个新的发展阶段。到2004年底，共有星级饭店100家。其中五星级5家；四星级6家；三星级47家；二星级36家；一星级6家；共拥有客房12819间，床位23323张。全年星级饭店营业收入总额达到21.83亿元，比上年增长59%。全年旅游涉外饭店平均房价315元，比上年增长0.6%。全年客房平均出租率为62%，比上年增长9个百分点。作为一个副省级城市和传统的旅游胜地，青岛各方面配套均很齐全。其旅游产业正处于发展上升期，游客数量和旅游收入也呈大幅增长之势。五、城市人口居住状况研究1、住房面积对青岛市4800户常住和非常住城镇居民的家庭基本情况进行的抽样调查显示，居民住房条件明显改善。2005年末城市人均住房建筑面积22.96平方米，增加1.75平方米；农民人均住房使用面积29.54平方米，增加1.55平方米。拥有多套住宅的家庭占12.1%，其中10.9%的家庭拥有两套住房，1.2%的家庭拥有三套住房。2、建筑类型青岛市城市居民在住房面积改善的同时，住房建筑类型也发生了很大的变化。居住单元房的住户占85.7%、平房占4.3%、简易楼房占8.2%、单栋配套房占1.6%、其它房占0.2%。由此可以看出，随着青岛市前些年棚户区的改造，以及近几年房地产市场的迅速发展，很多居民改善了原来的住房条件，住进了宽敞明亮、配套设施完善的单元房。3、产权情况随着住房制度改革的深化，国家逐步取消福利分房，实行住房分配货币化，并采取一系列措施鼓励居民购买公有住房、用公积金贷款购买商品房、放开住房二级市场等措施，及时调整有关购房政策，从而使青岛市居民个人购房积极性得到有效调动。众多居民家庭通过房屋拆迁、购买现住房或购买商品房、二手住房等方式，拥有了属于自己产权的房屋。据本次调查资料显示，住户拥有住房所有权的占到76.2%。其中，自建房的占2.3%，原有私房的占3.2%，购买商品房的占25.3%，购买现有住房的占45.4%。4、发展现状近几年，随着青岛市城市建设步伐加快，相继兴建了许多新的现代化居民住宅小区，使青岛市住房状况发生了很大变化，住房建设已经成为拉动经济增长的一个亮点，也是居民消费的热点。但是，由于房价、拆迁等各种原因的影响，仍有部分居民特别是一部分弱势群体居民亟待购买廉价住房、改善住房条件。住房私有化程度较高，居住条件不断改善，但家庭住房面积较小，存在大量改善型二次购房需求。六、城市关联度研究1、城际关系在城市定位上，副省级城市青岛与省会城市济南有着明确的区别：前者是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，后者则是山东半岛的政治文化中心。在山东省政府的号召下，各个城市与青岛的对接主要来自于市场导向。例如旅游度假产业是日照在主动接轨青岛、错位发展中优势较明显的领域。日照与青岛地缘相近、资源相通，未来半岛黄金旅游线突出观光度假旅游，日照是最佳选择。日照山海天旅游度假区管委会相关负责人曾明确对媒体表示，他们将按照“错位发展，加强融合”的思路，发挥度假区的比较优势，吸引青岛的财团和客商到度假区建设星级酒店、开发旅游项目，更有效地延伸青岛的旅游线路，打造黄金海岸旅游圈，实现旅游资源共享、互惠双赢。2005年6月威海市委组织考察团到青岛考察后，明确确定了“主动对接”、“借青兴威”的战略思路。而威海下属的乳山市凭借着地理位置的优势，更是提出了要做青岛的“后花园”。地产业也是青岛周边各中小城市接轨青岛的重要力量。随着外来人口的急剧增加，青岛市近几年的房价增长速度在全国一直居于前列，一个更为突出的问题是，青岛市区和近郊已经没有多少待开发的闲置土地，房地产业在青岛的进一步发展空间面临着瓶颈。而对于青岛周边的各城市尤其是小城市而言，房地产的开发成本大大低于青岛市的开发成本，又由于山东半岛近几年高速公路飞速发展，交通对于在异地买房的人来说已经不是太大的问题。因此未来的青岛人很有可能像很多西方国家的居民一样，在中心城市工作，在周边城市居住。青岛、威海、烟台、潍坊四个山东半岛城市之间将出现一种类似于上海、重庆等城市市区内快速穿行的轻轨公交列车，乘坐轻轨列车，市民从青岛出发直达其他三个城市不超过一个半小时。据介绍，为促进山东半岛特别是东部地区经济快速发展，省发改委提出建设包括青岛、威海、烟台、潍坊四城市在内的东部城际快速轨道交通系统网络规划，把“胶东1小时经济圈”概念变成现实。从市发改委获悉，青岛荣成干线、潍坊平度莱西支线、沿海环线等多条线路纳入了山东省城际轨道交通规划。城际轨道交通规划图这些城市与青岛的合作是一种双赢的选择，各个城市与青岛的对接目的不外乎是借助青岛的力量迅速壮大自己，而在这个过程中它们也为青岛的发展与扩张提供了高效益、低成本的支持。值得一提的是，虽然市场导向是这些城市对接青岛的主要原因，但是山东省政府明确青岛在山东省经济发展中的龙头地位，也具有非常特别的意义，因为它理顺了这些城市与青岛合作之间的一些政策关系，客观上为各个城市与青岛的对接搭建了一座无形的桥梁。2、地际关系城市中间地带社区发展通常需要具备六个条件：（1）与主城中心的距离适中，保持在20-40分钟车程以内；（2）有较好的交通通达性，一般至少有1-2条交通主干线或快速交通干线与城市中心、与城际主干道相接；（3）区域周边有较好产业规划形态，能聚集一定数量的城市人口；（4）一般在30分钟距离内内有机场、港口等城市主要交通、信息枢纽；（5）区域与主城中心有一定的区域边界（山、海、河、湖等），区域自然环境和景观较为优良；（6）有一定的基础设施配套，城市规划预留有足够的发展空间。从这些条件出发，青岛的目前城市中间地带可以锁定为李沧北、城阳南、即墨东的部分区域。目前，这些区域近年的房地产发展迅速，也具备中间地带都市社区的基本特征，而许多市民更形象的将其部分区域称为“中央居住区（CLD）”。这里与青岛城市中心的距离适中，在20-40分钟车程以内可以到达市中心，而且有较好的交通通达性，有若干交通主干线和快速交通干线与青岛城市中心、与城际主干道相接（滨海大道、青银高速、308国道和重庆路等）；该区域有着较好产业规划形态，聚集了一定数量的人口，在20分钟内可到达国际机场，周边的自然环境和景观较为优良，为城市规划预留了足够的发展空间。空港往往决定城市的发展方向，因为以空港为中心的周边地区一定是城市的物流中心、信息中心，从国际上城市的发展经验来看，最优秀的社区一定位于空港经济圈内。该区域的临港优势也直接决定了发展未来。在“十一五”一系列战略性工程以及政府“缩小南北差距”战略的推动下，大青岛的城市“中间地带”开始形成，在这样的大背景下，城市中间地带的大规模居住区的形成也成为必然。 青岛是山东半岛发展的龙头，带领周边城市的发展。即墨东部地区作为大青岛的城市中间地带，有望成为一个中央居住区。七、小结 青岛区位优势明显，自然条件优越，是山东半岛经济和产业发展的龙头，在全国也占据举足轻重的地位。 青岛自然风光秀美，旅游资源丰富，是传统的旅游度假胜地，旅游产业正处蓬勃发展时期。 作为一个拥有多元文化特质城市，独具特色的建筑也是青岛的城市标志之一。 随着经济大幅稳步增长，居民生活水平日益提高，居住状况逐渐改善，但购房需求仍呈量大、急切和改善型的特点。 青岛带动周边城市共同发展，城市的中间地带将会出现数个中央居住区。贰、青岛城市经济阅读一、国内生产总值变化分析1、国内生产总值变化2005年青岛GDP总量列上海、北京、广州、深圳、苏州、天津、重庆、杭州、无锡之后，居第十位。全市实现生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%，比上年提高0.1个百分点，为1994年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%；第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%；第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。三大产业的比例关系调整为6.5：51.9：41.6。从上图可以看出，青岛第一产业所占比重逐年下降，第二产业稳步占据了主导地位。2、经济力支撑点全市规模以上工业完成增加值1063.3亿元。从工业运行的主要特点看，青岛市规模以上企业数量增加，2005年末规模以上工业企业3559家，比上年末增加674家。工业结构更趋合理，轻重工业增加值之比由上年的52：48调整为49.4：50.6。同时，民营工业发展强劲。去年，民营工业完成增加值441.8亿元，增长50.7%，占规模以上工业总产值的41.5%。另外，2005年一批重量级项目步入施工阶段，带动投资增长。其中有海湾大桥（北桥位）、滨海公路北段、浮山湾奥林匹克中心项目、青岛市即墨至平度高速公路（青银二期）、青岛临港产业加工区海尔工业园、招商局国际码头、青岛发电厂烟气脱硫工程等亿元以上大项目。经济力依靠工业和重大项目投资来支撑，全市生产总值保持两位数增长，但涨幅放缓。二、产业结构分析1、产业特点石化、汽车造船、家电电子和新材料四大产业越来越成为全市工业发展的主导力量。经济普查数据表明，2004年四大产业集群共有规模以上工业企业738家，占全市规模以上工业企业的21.64%。按企业规模分，四大产业集群中大型企业18家，占全市大型工业企业的38.3%；中型企业101家，占全市中型企业的25.96%；小型企业619家，占全市小型企业的20.81%；从普查数据可以看出，全市大型和小型工业企业在四大产业集群中的集中度较高，尤其是大型企业集中度最高。2、产业影响力2004年，四大产业集群实现工业总产值1554.35亿元，占规模以上工业的44.45%；年末资产总计1166.89亿元，占规模以上工业的42.33%；完成主营业务收入1560.21亿元，占规模以上工业的45.83%，实现利润总额55.33亿元，占规模以上工业的51.19%；税金143.01亿元，占规模以上工业的36.23%。从四大产业集群的组成结构来看，每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展；数量庞大的股份制企业或小型企业成为集群产业链上最活跃的因素。3、产业分布近几年来，全市工业积极调整产业、产品结构，以加快构建大工业体系为目标，制造业基地的龙头地位日渐彰显，产业集聚与功能区建设的布局调整步伐加快。从2004年经济普查的情况看，四大工业产业基地的发展已经成为青岛工业的骨干力量。4、产业发展据青岛市第一次经济普查资料显示，2004年四大基地的工业产出总量已占规模以上工业的65.1%。2004年四大产业发展情况如下表：2004年四大产业基地发展情况四大产业工业总产值位次占全市产值比重比重位次电子家电854.2亿元124.3%1石油化工474.1亿元413.6%3汽车机车钢铁船舶集装箱制造449.6亿元312.9%4新材料499.4亿元214.3%2按照工业经济发展产业链即“大项目-产业链-产业群-产业基地”的一般发展规律，要使青岛的工业经济健康、持续、稳定发展，形成新的经济增长点，还须加快发展壮大具有区域优势和产业集聚优势的四大工业产业基地，并且发挥海尔、海信、澳柯玛、朗讯等大企业的骨干带动作用。青岛是我国重要的制造业基地，产业主要分布于电子家电、石油化工、汽车船舶和新材料四大基地。三、城市消费水平1、社会消费品零售总额2005年，在居民收入增加、消费能力提升和旅游、会展经济的带动下，城乡消费品市场规模进一步扩大。全年实现社会消费品零售额突破800亿大关，达865.91亿元，增长15.8%。城乡市场协调发展，城市市场实现零售额668.21亿元，增长16.9%，农村市场实现零售额197.7亿元，增长12.5%。 个体、私营经济共实现消费品零售额600.39亿元，占全社会消费品零售额的69.3%，同比增长16.2%；外商投资经济和港澳台投资经济实现零售额42.23亿元，同比增长27.7%，市场份额达4.9%。2、消费水准2005年居民消费价格总水平比去年上涨2.3%，这一涨幅在全国36个大中城市的居民消费价格指数累计排序中，高于全国36个大中城市平均指数0.9个百分点，居第5位。居民消费价格运行态势主要呈现三大特点：（1）食品类价格小幅上升，对消费价格总指数的上推作用减弱；（2）居住、衣着、娱乐教育文化用品类价格呈现不同程度上涨；（3）家庭设备用品、交通和通讯、医疗保健类价格继续下降。从八大类别调查商品看，同比价格走势与去年相同，继续呈现“四升四降”态势，即：食品、衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格分别上升2.1%、8.3%、0.4%和7.7%；烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格分别下降0.2%、0.7%、0.6%和1.9%。3、购买力收入的增长是拉动消费需求增长的根本力量。随着全市经济社会协调发展，经济总量快速增长，城乡居民收入水平显著提高，消费观念、消费结构发生显著变化。因城乡居民收入支出增长而新增的有效购买力约达42亿元，拉动零售额增长近6.9个百分点。全市消费需求在总量取得新突破的基础上，居民消费结构升级趋势进一步加快，餐饮业、轿车、住房、文化娱乐、旅游等成为社会消费品零售额增长的主要拉动力量。2005年，居民用于医疗保健方面的支出增长18.7%、用于文化娱乐用品消费的支出增长14.0%，均高于同期人均商品消费支出13.4%的增速。截止2005年末，居民个人消费贷款余额达328.34亿元，比年初增加43.12亿元，主要用于购买住房、汽车等消费升级产品，居民生活质量的不断改善，对服务业消费需求不断提升，带动了整个需求的扩张。4、城乡居民储蓄2005年末，全市城乡居民存款余额1343.1亿元，比年初增加253.6亿元，较上年多增73.2亿元。储蓄增长加快，反映出消费倾向趋弱。据测算，2005年城市居民边际消费倾向为0.48，比2004年下降了0.45。随着老龄化问题的日益突出、养老保险、医疗保险和教育、住房体制等改革以及由于就业竞争的日趋激烈，居民对未来的考虑增多，养老、疾病和住房三项成为居民最大的预期支出，严重制约了即期消费增长。居民购买力增强，人均消费支出和社会消费品零售总额两位数增长。住房、养老和医疗成为居民最大的预期支出，严重制约了即期消费增长。四、人民生活情况1、城市居民可支配收入2005年全市城市居民人均可支配收入为12919.84元，比2004年增长16.5%。在全国三十六个大中城市及省内十七个地级市中分列第十位和第三位，与上年相比分别上升了两个位次和一个位次。社会职工平均工资15616元，增长16.1%，其中，在岗职工平均工资16015元，增长15.0%。2、恩格尔系数城市居民的饮食消费越来越讲究科学与合理搭配，高营养低脂肪的保健食品、绿色健康食品、方便食品的消费快速增长。饮食结构不断调整，饮食消费讲究健康、科学、方便。人均用于食品消费支出3718.88元，比2004年增长8.6%，食品支出占消费性支出比重（即恩格尔系数）由2004年的38.0%下降到37.6%，下降了0.4个百分点。3、人均居住面积随着城市规划和建设步伐的加快，城市居民的居住条件和环境不断改善。2005年末城市居民人均现住房建筑面积达到22.96平方米，比2004年增长8.3%。居民住宅成套率明显提高，花园式居住小区快速发展，居住环境更加优美。到2005年底，城市居民现住房产权私有率为86.75%，套房率为90.5%，独用自来水占95.25%，住房内有厕所浴室的占89.0%，有69.25%的家庭有空调设备，有55.0%的居民用上了管道煤气或管道天然气。据了解，青岛城镇居民约80%的家庭拥有自己的房产，其中约20%的有两处和两处以上的房产。近两年有4万多户有购买新房的意向，其中约50%的家庭急需改善现有的居住条件，为青岛住宅市场的持续发展提供了有效需求。居民收入和可支配收入持续稳步增长，将购买商品房改善居住条件和居住环境作为首要需求。五、城市关联经济研究1、联带效应经济研究山东半岛城市群区域发展规划明确提出，要将半岛城市群打造成为：环黄海经济圈重要的国际化都市群和面向日韩的现代化制造业基地，形成带动全省、服务黄河流域的龙头区域，和继长江三角洲、珠江三角洲之后全国开放程度最大、发展活力最强、最具核心竞争力的经济增长极。按照山东省的“十一五”规划，到2010年，半岛城市群区域的8个市生产总值将达到2万亿元。在未来5年内，山东省预计总投资也将达到2万亿元，这笔投资的绝大部分将针对半岛城市群区域。同时，山东省对半岛城市群基础设施建设投资等方面都给予了政策倾斜。其中，交通设施建设方面，半岛城市群的路网密度将力争赶超京津。目前，山东省正在积极推进济南青岛铁路客运专用线建设。济南到青岛的第二条高速公路也已经开工建设。同时，山东省已经决定建设青烟威城际间轨道交通，三市将形成一小时交通圈。大密度的交通基础设施建设是为了促进半岛城市群的一体化。到2010年，该区域内8个地级市都要达到大城市以上规模，其中济南和青岛要朝着超大型、国际化的方向发展，烟台市要跨进特大城市行列。山东半岛城市群的港口建设“十一五”期间也会加大动作，“十一五”末，山东省沿海港口要完成投资530亿元，力争完成580亿元，打造青岛、烟台、日照3个亿吨港口，使港口年吞吐能力达到6.2亿吨。到2010年，沿海港口货物年吞吐量要由2004年的3.05亿吨增长到6亿吨以上。其中集装箱年吞吐量由581万标箱增长到1350万标箱，实现港口吞吐量比2004年翻一番。如果说山东省有望成为整个环渤海经济圈的增长极，那么青岛就是该增长极的龙头。在“十一五”期间，青岛市争取将胶南、即墨、胶州撤市划区，这将大大扩展城区规划面积。现在，青岛市的城区面积是1102平方公里，而上述三市的面积有近4900平方公里，将大大拓展青岛城区的发展空间。届时，作为2005年中国GDP位列第二的省份，环渤海经济圈的东南一翼，以青岛为首的山东省，将会向以滨海新区为代表的京津唐地区发起有力的挑战。2、城际经济关系研究按照区域突破、城乡统筹发展的思路，2003年7月，山东省正式宣布组建以青岛、烟台、威海三市为主体的胶东半岛制造业基地，其重点是承接日、韩两国制造业的转移，打造吸引外资的“日韩高地”。同年底，在胶东半岛制造业基地的基础上，一个更加宏大的规划出台，山东全面启动包括青岛、烟台、威海、济南、淄博、潍坊、东营、日照的山东半岛城市群的建设，传统的以“青烟威”为主体的山东半岛首次扩容。山东省寄望这一区域带动山东经济的全面腾飞，并能够成为中国经济增长的第三极。山东半岛现已成为我国北方地区经济增长最为迅速的区域之一，在全国经济格局中的地位明显上升，在此基础上发展成为带动山东、辐射北方黄河中下游地区的经济核心地区并非遥不可及的目标。山东半岛拥有发达的制造业生产体系，有在全国占有重要地位的建材、机械、化学、家用电器、电子通讯业以及一批在全国市场占有率较高的大型企业及企业集团，如果能够充分发挥山东丰富的劳动力资源优势，利用地缘优势，积极对外吸引发达国家和地区的产业转移，对内打通与我国中西部的联系，就能够成为我国又一个具有国际竞争力的现代制造业基地，成为黄河中下游地区大约3亿人口进入世界经济体系的门户和龙头。从山东省年初举行的政协会议上传出的消息称，半岛都市群的先遣部队胶东半岛制造业基地的建设开局良好并已取得阶段性成果：交通方面，青、烟、威三市已初步形成“两小时都市圈”；人才方面，三地将实行职称、技能的互通互认，建立高层次人才共享机制，同时还将互派官员交流，推进三地环境共建；产业集聚方面，三地已确定重点发展的五大优势产业群交通运输设备产业群（重点是汽车和船舶）、电子信息及家电产业群、纺织服装产业群、化工医药产业群和食品产业群，相关工业园区的整合正在进行之中。六、小结 全市生产总值保持两位数增长，但主要依靠工业和重大项目投资来拉动。 第二产业占据主导地位，石化、汽车传播、电子家电和新材料为四大支柱产业。 居民收入持续稳定增长，购买力增强，但预期支出严重制约即期消费。 住房私有化程度很高，居住条件虽有改善，但仍处于较低水平。 山东半岛城市群的联带效应经济会进一步促进青岛的经济发展。 即墨有望撤市划区，成为青岛市区的一部分。叁、城市定位发展阅读一、城市空间布局研究改革开放以来，青岛的城市发展战略经历三次重大调整。上世纪80年代，地处青岛南部的黄岛被确定为全国首批经济技术开发区后，黄岛与主城区被青岛市作为经济发展的两个重要区域同步推进。由于政务、商务和居住中心均集中在北区，远离主城区的黄岛发展缓慢。1992年，青岛实施城市布局调整，政治、经济、文化中心东移，依附城市建成区东延发展。10多年时间东部新区百余幢摩天大楼，如雨后春笋般地拔地而起，一个美丽新区展现在世人面前。在东部发展颇具规模之后，2002年，青岛市委、市政府正式提出挺进西海岸（胶州湾西岸）战略，打造港口、海洋、旅游三大特色经济，建设电子家电、石油化工、汽车机车船舶集装箱制造、新材料等四大基地。西海岸与老城隔海相望，有较大的生态环境容量、产业容量、人口容量；有世界级天然良港，密集高速公路和国道网络；有开发区、保税区。它被定位为北方航运中心，重要制造业基地，旅游度假地，将成为青岛最具发展潜力和前景的地区。城市的发展是一个动态过程，在时间与空间交织穿梭中演变。在空间上它体现为城市结构和功能布局，时间上它体现为一种过程、阶段。时间与空间平衡与协调，是城市健康发展的基本要求。青岛的发展，就体现了对城市建设时空平衡的准确把握。1、把握城市发展方向的先后时序1984年黄岛经国家批准设立为经济技术开发区后，因远离老城区，虽然开发区拥有良好的港口资源与充足土地，但一直处于十分缓慢的发展状态，不能形成人口迁移与房地产开发的良性循环。面对这种情况，青岛政府意识到“离城开发”的局限性，毅然决定先行实施东部战略，在城市建成区基础上向东部拓展发展空间。1992年青岛市政府东迁，拉开了东部开发的序幕，由于东部紧贴老城