经济评价指标与方法.pptx

第六章 经济评价指标与方法 判断项目好坏的方法 作为房地产投资项目你们认为有哪些 ？ 房地产投资项目经济评价指标体系 盈利能力指标清偿能力指标 静态指标动态指标 成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期 借款还款期 利息备付率 资产负债率 偿债备付率 流动比率 速动比率 房地产投资项目经济评价指标体系 盈利能力指标清偿能力指标 静态指标动态指标 成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期 1.成本利润率（RPC：Profit Rate of Cost） 概念：开发利润占总开发成本的比率 公式：RPC=(GDV-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100% RPC:成本利润率； GDV:项目开发总价值； TDC:项目开发总成本； DP:开发利润 GDV怎么计算： 项目全部销售项目用于出租 GDV=总销售收入-营业税金及附加 即：净销售收入 GDV=净营业收入+净转售收入 注：分别扣除营业税金及附加 TDC怎么计算： 项目总开发成本：是项目开发项目在开发经营期内实际支出的成本 项目开发总成本 TDC 土地费用 勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 其他工程费 开发期间税费 管理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 DP（开发利润）： 开发利润：对开发商所承担的开发风险的回报 成本利润率（RPC）一般用来与目标利润率进行比较： RPC目标利润率（项目可行） RPC目标利润率（项目不可行） 一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体 应为35%-45%。 RPC（成本利润率）的意义： 2.销售利润率 概念：房地产开发项目单位销售收入的利润水平 公式：销售利润率=销售利润/销售收入*100% 销售收入：销售开发产品过程中所取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他 经济利益； 销售利润：等于开发项目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等 于计算成本利润率时的开发商利润； 例1：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000的土 地50年的使用权，建筑容积率为55，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层 建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/，专 业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费 用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的35%，市场推广费、销售代 理费和营业税金及附加分别为销售收入的05%、30%和55%，预计建成后 售价为12000元/。项目开发周期为3年，建造期为2年，（还有1年是前期）， 土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在 建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与 销售利润率分别足多少？（本题未考虑土地增值税，假设可销售建筑面积等于总 建筑面积，假设在建成之日即可全部售出） 3.投资利润率 开发投资置业投资 开发项目年平均利润额占开发项目总投 资的比率。（开发项目总投资与项目总 成本的差异在于前者不含财务费用） 经营期内一个正常年份的年利润总额或 项目经营期内年平均利润总额与项目总 投资的比率。 投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资*100% 将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平 均水平。 4.资本金利润率 概念：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年 平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能 力。 公式：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金 *100% 5.资本金净利润率 概念：项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期 内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金 的盈利能力。 公式：资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资 本金*100% 例2：已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。 如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、 年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润 率、资本金净利润率。（置业投资项目） 6.静态投资回收期 7.现金回报率 概念：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬 与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资 或首付款与年现金收入之间的关系。 税前现金回报率税后现金回报率 税前现金回报率=(年净收入-年还本付 息额)/资本金或权益资本=年税前净现 金流量/资本金或权益资本 年税前净现金流量年净收入-年还本 付息额 税后现金回报率(年净收入-年还本付 息额-年应纳所得税额)/资本金或权益 资本=税后年净现金流量/资本金或权 益资本 例3：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款 ，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的营业收入扣除运营费用和抵 押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，年税后净现金流量为2.2万元，则 该项投资的税前、税后现金回报率分别是多少？ 例4：某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、 按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年 净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为多少？ 8.投资回报率 概念：每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投 资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资 者实际获得的收益之比。 不考虑物业增值收益考虑物业增值收益 投资回报率=(税后净现金流量+投资者 权益增加值)/资本金(权益资本)=(税后 净现金流量+当期还本付息额-当期应付 利息)/资本金(权益资本) 投资者权益增加值还本收益当期还 本付息额-当期应付利息 投资回报率=(税后净现金流量+投资者 权益增加值+物业增值收益)/资本金(权 益资本)=(税后净收入+物业增值收益)/ 资本金(权益资本) 例5：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买 者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投 资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店 铺的投资回报率为多少？ 房地产投资项目经济评价指标体系 盈利能力指标清偿能力指标 静态指标动态指标 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期 A.财务净现值（FNPV） 概念：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项 目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之 和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。 A.财务净现值（FNPV） 指标意义：如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到 或超过了基准收益率（或者目标收益率）的要求，因而在财务上是 可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致 投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（ MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风 险。 资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR 也越大。 例6：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10%，求该投资项目的财务净现值为多少？ 年份0l2345 现金流入量 300300300300300 现金流出量1000 净现金流量-1000300300300300300 B.财务内部收益率（FIRR） B.财务内部收益率（FIRR） B.财务内部收益率（FIRR） 指标意义：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利 率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求 出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当 FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如 FIRR小于ic，则项目不可接受。 例7：某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该 项目的财务内部收益率（ ）。 A小于20 B满足目标收益率要求 C大于20 D不满足目标收益率要求 例8：已知某投资项目折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12 时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是多少？ C.动态投资回收期（Pb） C.动态投资回收期（Pb） 在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准动态投资回 收期（Pc）相比较（基准动态投资回收期（Pc）用的是目标投 资收益率ic），如果PbPc，则开发项目在财务上就是可以接受 的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经 营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。 例9：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 12%，求该投资项目的FIRR及动态投资回收期是多少？ 年份0123456 现金流入量 300300350400400600 现金流出量1200 净现金流量1200300300350400400600 房地产投资项目经济评价指标体系 盈利能力指标清偿能力指标 静态指标动态指标 借款还款期 利息备付率 资产负债率 偿债备付率 流动比率 速动比率 利息及计息方式 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半 年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计 息。每年应计利息的近似计算公式为： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）贷款利率 还本付息的方式： （1）一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期 归还全部本金并支付当期利息； （2）等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息； （3）等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息； （4）一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息； （5）“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。 .借款还款期 .借款还款期 借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接 计算，其详细计算公式为： Pd=（借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数）+（上期 偿还借款额/当期可用于还款的资金额） 上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换 成以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即 认为项目是有清偿能力的。 .利息备付率（ICR : Interest Coverage Ratio） 利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息 前利润，与当期应付利息费用的比率。 计算公式为：利息备付率（ICR）=税息前利润（EBIT）/当期 应付利息费用(PI)。 式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用 之和，当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利 息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一 般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息 能力保障程度不足。 例10：张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分 资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万 元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在 第4年的利息备付率是多少？ .偿债备付率（DCR : Debt Coverage Ratio） 偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金 与当期应还本付息金额的比率。 计算公式为：偿债备付率（DCR）=可用于还本付息资金/当期 应还本付息金额。 可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成 本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付 息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。 偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备 付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对 于一般房地产置业投资项目，该指标值应该大于等于1.3。 例11：某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年 ，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投 资的偿债备付率为（ ）。 例题12：置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出 租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期 为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元 ，则其偿债备付率是（ ）。 例题13：对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。 .资产负债率 资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能 力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部 资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以 用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。 计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计100%。 资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强 ，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率 低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于 资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开 发企业或项目的资产负债率一般较高。 .流动比率 流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。 计算公式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额100%。 流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额） 越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百 元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国 际上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为“ 银行家比率”或“二对一比率”。 对房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率。因为房地产 开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于 长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些 特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。 .速动比率 速动比率是反映企业或项目快速偿付流动负债能力的指标。 公式为：速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额100% 。 该指标属短期偿债能力指标。它反映企业或项目流动资产总体变 现或近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因 为存货变现能力差，至少也需要经过销售和收账两个过程，且会受 到价格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开 发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到 100%。 例14：从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息； 负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500 万元和l250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、 流动比率和速动比率。 房地产投资项目经济评价指标体系 方案经济比选 A.方案比选中的决策准则