《慈溪商业及公寓》PPT课件.ppt

区域理解区域理解 第一章 杭州湾大桥效应使宁波跳出三江口时代，进入长三角2小时经济圈，“大宁波” 格局逐渐浮出水面。 大上海的新辅城 浙东经济、文化和交通中心 浙江沿海甬台温经济带的龙头城市 大宁波将成为： 大宁波格局崛起，成为长三角南翼经济中心城市理解 地理:慈溪位于东海之滨，东离宁波60公 里，北距上海148公里，西至杭州138公 里 ，是长江三角经济圈南翼，上海、 杭州、宁波三大都市经济金三角的中心 ，2008年杭州湾跨海大桥通车后，将融 入沪、杭、甬三地两小时交通圈。 面积：全市行政面积1154平方公里。 人口:09年户籍人口103.52万人 下辖行政区域：浒山街道、宗汉街道、 坎墩街道计3个街道,逍林、观海卫、三 北、掌起等计17个镇区。 慈溪属于沪、杭、甬三大都市圈经济金三角的中 心，已成为宁波北部副中心城市 城市理解 随着杭州湾跨海大桥的通车及大宁波的崛起，慈溪面临新一轮的机遇和挑战，借其 优越的地理区位和各类资源，成为宁波北部副中心城市。 指标05年06年07年08年09年10年 GDP总值(亿元)375.41450.19531.51601.44626.24757.7 同比涨幅15%19.92%18.06%13.16%8.20%15.7% 人均GDP（元）370654421851905584376061073064 同比增幅18.20%19.30%17.38%12.58%3.72%20.54% 固定资产投资(亿元) 161.33165.2182.87196.32216.08251.41 同比涨幅16.60%2.40%10.70% 7.35%10.07%16.4% 社会零售总额(亿元)135.43157.07182.31 215.09246.87289.77 同比涨幅13.80%15.98%16.07% 17.98%8.20%17.37% 第三产业产值124.33147.53176.54 199.56222.71260.89 同比涨幅16.5%17.1%16.1% 12.94%13.4%17.16% 进出口总额（亿美元）31.4640.5350.77 68.7760.90%80.02% 同比增幅37.80%28.80%25.30% 16.40%-11.40%34.7% 财政收入（亿元）5062.0175.118691104.88 同比涨幅23.40%24.02%21.13%14.50%5.81%15.3% 经济强市，投资环境良好，居民消费能力强 城市理解 经济在全国百强县市排名第七，位于浙江县市之首 县市2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 慈溪市9877777 绍兴县7988888 余姚市12121111111111 义乌市17161212121212 宁海县82747272727272 象山县77807979797979 奉化市91919191919191 全国百强县排名 城市理解 “北扩”即城市向北发展城市新区并与坎墩连成 整体，并在北部杭州湾新区开发建设慈溪或宁波 大都市区的大型产业基地及物流基地。 “东延”即依托新城大道与三灶江（新城河）改 造进一步完善城市东部新区，强化行政、文化、 会展中心区功能。新城大道作为城市新的公建轴 线。 “南调”即对城区南部工业、教育用地及横河镇 部分村庄用地加大调整力度，结合新城大道等道 路南延布置城市的居住新区。 “西控”即严格控制城区西侧的村庄与工业用地 ，待时机成熟时加以改造，作为农居城市化改造 区域。 “中更新”即与大塘江、浒山江、赵家路江改造 相结合加快旧城商贸中心的改造与更新，提升城 市商贸中心功能。 西控 南调 北扩 东延中更新 慈溪中心部位以旧城改造为主，建设中央商 务区，项目将受到中更新带来的发展机遇 城市理解 u慈溪经济实力强，城市“中更新”进程加快 ，本项目开发恰当其时。 u本项目具有较强的品牌、地段及教育资源优 势，为慈溪发展添加了一个强有力的商业引擎 。 项目理解总结 市场分析 宏观市场分析 微观市场分析 第二章 主要条款关键内容点评 1、控制房价加强新建住房价格的管理和对房价的监测，合理控制 房价。 明确房价控制目标 2、住房保障加强住房保障建设及旧住宅的改造力度，今年新建70 万平方米，其中廉租房60万方。 扩大保障性住房覆盖范围。 3、全额征税对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收 入全额征收营业税。 加大房产交易成本，抑制投机 4、二套房首付6成二套房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不 低于基准利率的1.1倍。 二套房首付比例再度上调10% 5、土地双限加大保障性住房及危旧房与“城中村”改造和中小套 型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的 70%。 确保保障房建设用地 6、全面限购1套房的当地户籍居民和1年以上纳税的非本市户籍家 庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）；对已 拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及 以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域 内向其售房。 限购令更加严厉 7、约谈机制目标未完成的县（市）区政府，有关部门根据规定对 相关负责人进行约谈和问责。 问责机制从市政府落到下辖县 市区政府 8、舆论引导加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费 宁波住房限购令再度升级，限购变禁购 宏观市场 项目公寓相对于普通住宅的优势： 1.受政策影响大面积住宅面巨压，项目公寓低总价优势突出 项目公寓相对于商务公寓的优势： 1.70年产权，还款时间长压力小 2.人均20平米以上可轻松落户 限购变禁购，本项目公寓在禁购范围内，三套及以上无法购买 项目公寓将流失部分客群 项目公寓将面临机会与压力同存 宏观市场 但同时面临的问题是： 国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年6月份CPI同比上涨6.4%，涨幅环比上升0.9%； 6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金 率21.5%，达历史最高位。 CPI持续居高不下，存款准备金率高频率上调，银根紧缩致私营业主面临资金压力， 对本项目大面积商铺销售带来不利影响。 宏观市场 银根紧缩可能导致本项目目标客群购买力下降， 对本项目大面积商铺的销售带来不利影响 7月7日央行上调存贷款基础利率0.25个百分点 ，这是年内第三次加息 调整后利率 一、城乡居民和单位存款 （一）活期存款0.5 （二）整存整取定期存款 三个月3.1 半年3.3 一年3.5 二年4.4 三年5 五年5.5 二、各项贷款 六个月6.1 一年6.56 一至三年6.65 三至五年6.9 五年以上7.05 三、个人住房公积金贷款 五年以下（含五年）4.45 五年以上4.9 宏观市场 宏观市场 已实施住房限购令的城市还将持续执行，并覆 盖到房价过快上涨的二三线城市 在“最严调控”持续发力之下，今年以来各地楼市风景各不相同：部分地区 房价出现松动迹象，而一些二、三线城市的房价却表现“生猛”。7月12日举行 的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策 ，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。被视为楼市调控“ 杀手锏”的限购令将扩大覆盖面。 宏观市场 政策持续紧缩导致楼市冬天来临，市场成交 量一直低位运行 政策持续紧缩导致楼市低位运行，两个月成交价格增长主要是由于近期几个 高品质楼盘如新海景花园，长岛花园、荣安府等高价楼盘的销售，促进了市 场成交价格的上升。 在限购变禁购下，项目公寓将面临机遇与压力同在的局面 银根持续紧缩可能为本项目的大面积商铺销售带来不利影响 住房限购令还将延续，预计在新政府换届前不会取消 政策缩导致楼市低迷，市场成交量一直低位运行 宏观市场总结 微观市场 2004-2011年慈溪土地购置情况2010-2011年慈溪土地成交规模比例 慈溪房地产开发程度较高，土地供应量大，尤其是09年以后飞速增长；推地规模 较大，银泰、绿城、华润、金地和保利等外来一线品牌开发商已入驻，整体开发 水平较高，城市化发展正在快速进行。 外来一线品牌开发商已进入慈溪，整体开发 水平较高 年份2005200620072008200920102011.1-3 新开工面积积（万方 ） 34.959.0248.8460.5285.86 119.63 148 竣工面积积（万方）101.343.1830.5889.53122.52 127.62 35.58 销销售面积积（万方）66.2844.5767.1335.8365.67111.8815.93 销销售额额（亿亿元）27.0919.5937.122.7551.96130.6919.28 微观市场 楼市供求两旺，房价高位运行 受到一系列政策调控的影响，开发商对后期市场信心缺乏，纷纷加快开发导致今 年新开工面积达到历年最高点。从整体来看慈溪房地产市场供需两旺，居民购买 力强，近期房价上升十分迅速。 2005-2011年3月慈溪商品房数据 楼盘 总套数 (套) 产权产权年限 户型面积 （） 装修程度 销售价格（ 元/ ） 销售率主力客源 财富中心33870年40-4850001800040%慈溪市区及周边各镇 环环球中心22540年50-1005000 17800- 36000 35%慈溪市区及周边各镇 联联盛广场场52040年40-50待定待定未售未售 壹方大厦32040年56-2465500 16300- 25000 30%慈溪市区及周边各镇 主要在售公寓楼盘列表 微观市场 公寓去化速度较为缓慢 市场上各种产权公寓面积基本在45-50之间，相比于大户型，公寓的去化速度较 为缓慢。 主要在售商铺楼盘列表 微观市场 商铺主力面积为400以下 商铺主力面积业态定位及规划 慈溪财富中心30-400 服装、餐饮、娱乐、超市、休闲等 绿城慈园300-400 精品特色商业街 慈溪环球中心200-350 世界名品街 慈溪联盛广场未开百货、餐饮、数码电器、娱乐、休闲等 目前在售同类型项目三至四层商铺分割面积为200-400，较为切合慈溪目前市场所需。 项目名称商铺楼层 剩余套型所 在楼层 商铺总套 数（套） 当前可售 套数（套 ） 销售 率 套型面积区 间（） 所剩套型面积（ ） 提香公寓1-2层1-2层18383.30%64-250200-240 和润公 （商业部分）1层1层1044160.57%55-350115 华胜菜市4-7层6,7层152894.70%45-20045,100,171 孙塘南路（南段 商业服务用房）1-6层1-6层均有1411390.78%35-50,120,30050,300 虞波西园综合楼1-5层1-2层503138%45-530150,300,530 微观市场 在售商铺基本为住宅+商铺的形式，销售率高，去化速度较快 。 部分在售商铺销售情况列表 商铺供应量较大，去化速度快 地块名称 面积( 亩) 用途 成交总 价(万) 楼面地价 （元/） 成交价 （万/亩 ） 容积率 （） 竞得单位 甬新A-1#地块218.42商住259926871192.6北京金源鸿大房产 甬新A-2#地块161.8商住194166921202.6北京金源鸿大房产 甬新A-3#地块407.29商住468405071153.4北京金源鸿大房产有 城西休闲娱乐商 务区3#地块 240.75商住660951838274.532.24保利房产 城西休闲娱乐商 务区2#地块 199.78商住449051554224.772.17保利房产 微观市场 未来供应剖析 未来慈溪市商住性质项目供应量集中，虽然这些地块目前各方面资源、区位都不及 本案。但一系列地块面积较大，产品与本案相似，在产品比较和客源抢夺上，将形 成竞争。 目前慈溪商业项目主要聚集在浒山街道市中心区域 主要包括13个项目，大部分集中在浒山街道市中心区域（如图所示） 微观市场 商业网点多，氛围浓厚 目前慈溪主要商圈都集中在市中心商业区：三北大街商圈、解放街商圈及环城南路商圈 三北大街商圈：三北大街商业街及交叉延伸街路段街铺、教场山附近街铺 环城南路商圈：早期围绕国贸大厦形成的区域型商圈， 环城南路多家沿街商铺及两端百货商场组合成 分享型商业 解放街商圈：市中心的核心商圈，以解放街为轴心，包括解放街、华润万家卖场、南苑鞋城、新天地 休闲购物中心、新都汇时尚购物街、上林坊仿古购物街等商业集群 慈溪商业主要集中在三北大街、环城南路和 解放路三大商圈微观市场 商圈三北大街商圈解放街商圈环城南路商圈 区域特征 档次档次最高、商业氛围最成熟 的商圈囊括了教场山区域和三北大街 商品品类齐全以女装为主 定位中档 位于市中心最核心位置 网罗街区和业态最齐全的商圈 客流最多的区域，消费档次分布较 广 定位中低档和中档 329国道精品街是当地著名 的男装街 国贸大厦和华润万家两家百 货分布两端，商业氛围成熟 定位中档 商业规模139,500平米140,000平米61,000平米 市场表现 平均租金在：10-15 元/平米/天 售价： 50,000元/平米 平均租金在：10 元/平米/天 售价： 20,000-50,000元/平米 平均租金在：10-15 元/平米/ 天 售价：40,000元/平米 业态构成 服装、餐饮、娱乐、美容美发、 家纺等 服装、餐饮、娱乐、电子家电等 服装、餐饮、娱乐、化妆品、 鞋包、珠宝等 零售餐饮娱乐 业态配套 77：16：786：8：682:10:08 微观市场 三大商圈概况 慈溪商业市场供应逐年增长，新增供应以新兴商业形态为主 2004-2006，旧街区改造，慈溪优质商业市场供应以新兴的商业街和步行街为主 2006- 2007，其他两家时尚百货品牌进入慈溪市场，成为当年新增供应的主力 2008-2009，大卖场成为慈溪优质商业物业市场的新兴形态 微观市场 商业发展历程 慈溪档次最高、涵盖品牌最多的商圈 范围：东起孙塘路，西至新江路（包括教场山区 域），北至实验路，南至小茶亭路的区域，以三北大街为主 轴，包括了三北大街和教场山附近的商业物业； 定位：中档和中低档，慈溪最长、档次最高、涵 盖品牌最多。 客源：具有很强的客源辐射能力，以本地中高端 消费者为主，特别是女性消费者为主； 业态配比：以服装为主（53%），餐饮约占 13%，娱乐占6%，其他占28%； 特色商业形式：大润发为卖场+百货的新型商业模 式，辐射全市范围客源 类型名称 营业面积 （） 开业时间本地定位楼层租赁模式 底层租金水平 （元/天/） 入住率 商业街三北大街950002004中端1固定租金101595% 卖场+百货大润发360002008年底中低端3固定租金510100% 三北大街商圈 微观市场 慈溪商业最密集，品牌档次分布最广的商圈 范围：东起青少年宫路，西至浒山路，北至古塘 河，南至南城路的区域 定位：中低端和中端服装为主，是慈溪优质商业 最密集的中心区域 客源：辐射全市范围客源，以本地中端和中低端 的大众消费者为主 商业形态：1条商业街、4条步行街、1个百货商 场及1个超市大卖场 业态配比：以服装为主（65%），餐饮占10%， 电子家电类占10%，娱乐占7%，其他占8% 类型名称 营业面积 （） 开业时间本地定位楼层租赁模式 底层租金水平 （元/天/） 入住率 百货商场南苑鞋城120002006中低档4扣点18%20%95% 大卖场华润万家220002009中档3固定租金512100% 步行街解放街420002004中低档1到2固定租金101595% 商业街天九街260002005中档1到2固定租金101598% 步行街上林坊280002005中低档1到2固定租金51067% 步行街新天地330002006中档1到2固定租金81267% 步行街新都会120002009中低档1固定租金51560% 解放路商圈 微观市场 慈溪档次最高的商圈，涵盖著名男装街和两大百货 范围：东起国贸大厦，西至于华润万家百货商场，环城 南路（329国道）两侧的商业街铺 定位：中档及以上 主力店：百货商场（国贸大厦、华润万家）及329精品街 环城南路（329精品街）主要以男士服饰为主，多家沿街 商铺组合成分享型商业 客源：辐射全市范围客源，吸引本地中端消费群体 业态配比：以服装（64%）为主，其次餐饮占10%，珠宝 占9%，娱乐为8%，化妆品为7% 类型名称 营业面积 （） 开业时间本地定位楼层租赁模式 底层租金水 平（元/天 ） 入住率 百货商场国贸大厦360002008中低端3扣点20%100% 百货商场华润万家220002009中端4扣点20%95% 商业街329国道精品街230002006中高端1,2固定租金101595% 环城南路商圈 微观市场 嘉丽慈溪环球中心 项目类型: 公寓,商铺 项目位置:慈溪329国道和水门路交叉口 开 发 商: 宁波嘉丽置业有限公司 价格范围: 公寓17800-36000元/ 销售均价：公寓20000元/、商业预计140000元/ 占地面积:20600平方米 建筑面积:120000平方米 总 户 数：首推161套总裁行宫 户型面积：公寓50-100 开盘时间: 2010年12月28日、商铺推出时间待定 业态组成：由四层裙房和两栋塔楼组成，裙房1-2F为世 界名品街，3-4F为酒店配套；裙楼之上，约2000的多 功能屋顶花园泳池，含深水区、浅水区、冲浪区、休闲 区。塔楼1#楼5-11F为总裁行宫，12-25F为五星级酒店 ；2#楼5-24F为伯爵公馆。 竞争案例 紧靠CBD中心，地理位置与本项目相仿，是本 项目的重点竞争对手 慈溪财富中心 项目类型：住宅、公寓、商铺 项目位置：慈溪区政府南侧，西至新城大道 户型面积：公寓45-50、住宅175-300、商铺底层30- 200，二至四层主力面积300-400 销售价格：公寓17000元/ ，住宅20000元/，底 商12万元/，二至四层商业3万元/ 装修状况：5000元/装修成本 预计开盘：2011年4月8日 土地年限: 70年 周边资源：虞波广场、市政府、慈溪商都等 项目资源：沃尔玛、保利影院 交通状况：慈溪公交2、5、8、13、16路途经 竞争案例 新兴商业之一，商业形式和规模与本项目较 相似，是本项目的主要竞争对手 慈溪联盛广场 项目类型: 公寓,