策划培训课规划报建流程及五证三书取得流程.ppt

策 划 培 训 课 【项目报建流程】 营 销 中 心 策 划 部 2007年10月 携 - 手 - 共 - 创 - 美 - 好 - 明 - 天 培训内容 一、国土局职能 二、建设局职能 三、规划局职能 四、建筑专业名词 五、中山市项目报建流程 国土局职能 1、统一管理全市土地矿产等自然资源部署全市国土 资源工作并实施指导检查监督。 2、贯彻执行国家和省市以及上级国土资源部门关于土 地矿产等自然资源方面的法律法规和方针政策； 负责起草全市有关土地资源矿产资源等自然资源管 理的规范性文件并组织实施和监督；依法负责有关 行政复议；监督检查全市各级国土资源主管部门行 政执法和土地矿产资源规划执行情况；保护土地 矿产资源所有者和使用者的合法权益；查处土地矿 产违法案件；组织贯彻实施土地资源矿产资源管理 的技术规范规程标准和办法；负责土地资源矿产 资源的国情国策及有关法律法规政策的宣传教育 及普法教育。 国土局职能 3、组织编制和实施国土规划土地利用总体规划基本 农田保护规划土地开发规划土地复垦规划土地 整理规划矿产资源保护与合理利用规划地质灾害 防治和地质遗迹保护规划和土地利用年度计划；指 导审核报批土地利用总体规划土地专项规划和 土地利用年度计划；参与城市规划的审核工作；对 建设项目用地进行预审。 4、贯彻实施耕地特殊保护和耕地开发整理政策；实 施土地用途管制；组织基本农田保护；负责土地开 发土地复垦土地整理和土地资源储备的管理监 督和实施工作。 国土局职能 5、主管全市非农业建设的征地工作；组织执行各类建设用地定额 指标；承担由市人民政府和省以上人民政府审批的各类用地的 审查报批工作；按规定拟定审核报批农用地转用方案土地 征用方案补充耕地方案和供地方案；按规定负责耕地开垦土 地有偿使用费土地闲置费等有关规费的征收和管理，组织有 关预算的执行；负责组织政府土地收购储备及有关开发整理工 作 6、依法管理土地资产，负责土地市场的建设和管理依法组织实 施国有土地使用权划拨出让租赁作价出资作价入股转让 抵押，并对全市有关工作实施指导监督检查；对企业土地资 产处置实施管理监督；负责农村集体非农土地的利用流转管 理工作；负责组织指导全市基准地价标定地价的编制，对地 价评估结果进行备案管理；依法确认土地使用权价格。 国土局职能 7、统一管理城乡地籍地政工作，实施规范化地籍管理 组织土地资源调查与评价地籍调查土地变更统计 土地动态监测和地籍信息系统建设；依法负责土地 确权登记发证，承办并组织调处土地权属纠纷等工 作。 8、贯彻实施矿产资源管理法律法规，依法保护和利用 矿产资源；承担矿产资源储量管理工作，负责地质 资料汇总；实施地勘项目管理；依法确认矿产权属 ，按规定进行采矿权审批登记发证和采矿权转让 审批登记；承办并组织调处矿产权属纠纷；依法组 织矿产资源开发利用与保护并实施监督管理；按规 定管理矿产资源补偿费的征收和使用。 国土局职能 9、组织监测防治地质灾害和保护地质遗迹；组织编制 和实施滑坡崩塌泥石流地面沉降与塌陷等地质灾 害防治和地质遗迹保护规划并实施监督检查；依法 管理水文地质工程地质环境地质的评价工作；审 核地质环境影响报告；监测监督防止地下水的过 量开采与污染；组织协调重大地质灾害防治；依法 保护地质环境；组织认定或审查上报具有重要价值 的古生物化石的产地标准；依法组织地热矿泉水 的鉴定和年度审查工作。 10、负责全市测绘存政管理。 国土局职能 11、对乡镇国土资源主管部门实行业务领导；按照规定 对各乡镇国土资源主管部门的领导干部实行协管； 负责全市国土资源系统的科学技术信息和宣传教育 ；指导实施国土资源系统人员培训；指导全市国土 资源系统的精神文明建设党风廉政建设和队伍建设 ；负责局机关及直属单位的人事劳资机构人员编 制管理。 12、安排并监督国家和省市财政拨给的各项有关经费 的使用；对系统各项行政事业性收费的征收使用实 施管理和监督；指导系统财务会计工作并实施监督 。 建设局职能 1、研究起草全市村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建 设、住宅与房地产业、市政公用事业、勘察设计咨询业 的政策、规定以及相关的中长期规划并指导实施，进行 行业管理。 2、参与全市城市化规划编制工作；负责城市化进程中有关 城镇发展工作；会同有关部门制定和完善城镇发展指标 体系；负责全市人居环境奖的组织评选工作。 3、指导和管理全市村镇规划、城市勘察、市政工程测量工 作；承担市级、省级、国家级风景名胜区和省级、国家 级园林城市的审查报批与保护监督工作；参与研究制定 全市国土规划和区域规划。 建设局职能 4、负责除国家与省投资的重大基本建设项目和我市投 资的工业、农业、商贸口以外的建设工程初步设计 审查；负责建设工程施工图审查、施工许可、工程 设施使用许可及竣工验收备案的管理工作；根据有 关规定，参与国家、省和市审批立项的建设项目的 管理工作，负责建设阶段的工程质量监督管理，参 与竣工验收工作；综合管理全市涉外建设项目审查 工作。 5、研究制定并监督实施全市工程建设标准定额和工程 造价管理的政策规定、管理办法；拟订我市执行省 统一定额的管理办法并监督实施。 建设局职能 6、综合管理全市城市和村镇建设、城镇市政建设、公用事 业、园林绿化、风景名胜区、城市燃气热力、城市供水 和污水处理。 7、指导和规范建设市场，综合管理建设市场准入、建设工 程招标、工程监理以及工程质量等工作；拟订建设监理 和相关社会中介组织的管理办法并监督实施；负责城监 察执法和城建监察队伍的管理。 8、负责全市住宅与房地产行业管理，指导规范全市住宅与 房地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用 ；负责房屋产权、产籍、城镇住房制度改革和住房基金 管理工作；组织、指导城镇住宅及经济适用房的建设。 建设局职能 9、综合管理全市城乡建设、工业与民用建筑的抗震设防和 附建式人防工程建设工作。 10、研究制定并组织实施全市建设科技发展规划、计划和技 术经济政策；指导重大科技项目攻关、新技术开发、技 术引进、科技成果转化工作；指导全市新型墙体材料改 革和建设节能工作。 11、综合管理全市建设工程勘察设计工作；研究制定工程勘 察设计行业的管理办法、技术政策并监督实施。 12、研究制定全市建设系统教育事业发展规划，指导职工上 岗培训和继续教育工作。 建设局职能 13、指导全市建设系统对外经济合作；指导全市建设档 案工作。 14、具体负责局机关和直属事业单位的机构编制、人事 劳资、社会保险工作；组织实施全市工程建设系列 职称改革工作，负责建设行业有关人员执业资格管 理；负责有关社会团体的管理工作。 15、承办市政府、省建设厅交办的其他事项。 规划局职能 1、负责贯彻执行国家、省、市有关城市规划，城市勘 察测绘和城市规划设计的法律、法规、规章、规范 性文件。 2、负责组织编制和修订市区域城镇体系规划、中心城 区总体规划、分区规划及必要的小区规划和控制性 详细规划并监督检查实施；指导各镇(街)编制(修订 )镇域规划、镇(街)区总体规划和中心村规划，并对 这些规划进行审查、监督检查实施。 3、参与大、中型建设项目及重点工程的可行性研究、 负责建设项目选址和布局的规划管理，按程序核发 建设项目选址意见书。 规划局职能 4、负责全市的建设用地规划管理，受理建设项目用地规 划的申请，核定其用地位置、界限、土地使用性质和建 设内容，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证 ；审批建设用地规划许可证的延期使用，负责办理建设 用地规划许可证所核定内容的各项变更手续。 5、负责建设工程设计方案、建设工程施工图的审定，按程 序核发建设工程规划许可证；审批建设工程规划许可证 的延期使用，负责办理建设工程规划许可证所核定内容 的各项变更手续。 6、负责城市规划设计的行业管理和本市规划设计单位的资 质管理，负责城市勘察测量的行业管理，根据城市规划 需要安排城市勘察测量任务，审查有关城镇勘察、测量 报告、成果、成图。 规划局职能 7、负责建设工程的现场放线和竣工验收，核发建设工 程规划验收合格证。 8、负责组织有关部门研究制订本市城市交通规划并组 织实施；负责中心城区内城市雕塑、候车亭、电话 亭等公共设施的选址定位和建设的规划审批；负责 中心城区重要地区广告牌或拼装总面积50平方米以 上大型广告牌设置和市大型广告牌的设置的审批。 9、负责组织推广应用城市规划科学新技术及规划业务 培训。 规划局职能 10、负责市规划区内各类城建档案资料的收集、保存、 查询等工作；负责建立和协调本市城市规划地形图 信息库工作。 11、负责组织检查市规划区内各单位和人员执行城市规 划情况，查处各类违反城市规划的行为；负责指导 、检查各镇规划管理机构及工作人员依法行政工作 ，查处违反城市规划的行为；受理对各镇规划管理 机构的具体行政行为不服提出的行政复议案件。 12、承办市委、市政府和上级城市规划部门交办的其他 事项。 建筑专业名词 房屋质量保证书、 住宅使用说明书、 质量验收合格证； 五证：土地出让合同（土地使用证）、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证、 预售许可证（外销证视规定执行）； 三书： 建筑专业名词 例如：在1万平方米的土地上， 有4000平方米的建筑总面积， 其容积率为0.4。 三线图：用地红线, 建筑红线, 道路红线图 容积率： 建筑总面积与建筑用地面积的比。 建筑专业名词 指项目规划建设用地范围内的绿化面积 与 规划建设用地面积之比。对购房者而言 ， 绿化率高为好。 建筑密度： 绿 化 率： 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积 与居住区用地的比率（），它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度。 建筑专业名词 指城市道路，含居住区级道路用地的规划 控制线。 绿地率： 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和 与居住区用地的比率（ ）。绿地率所指 的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括 公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地， 又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其 他的一些块状、带状化公共绿地。 道路红线： 建筑专业名词 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套 套 内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积 分 摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑 面 积套内建筑面积之和。 建筑红线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的 控制线。 公用建筑面积分摊系数： 建筑专业名词 地下室： 半地下室： 三通一平： 指房间地面低于室外地平面的高度超 过该房间净高的12者。 指房间地面低于室外地平面的高度 超过该房间净高的13，且不超过 12者。 通水、通电、通路和地块表面平整 处理； 中山市项目建设流程 一、土地使用权的取得 二、项目立项 三、申报地名 四、申请核发建设用地规划许可证 五、申请核发建设工程规划许可证 六、核发建设工程规划许可证程序 七、放线、验线及竣工验收 八、竣工验收 九、核发建设施工许可证 一、土地使用权的取得 1、招标，挂牌，拍卖 2、行政划拨 3、具体流程 A、出让方办理程序 B、购买方办理程序 出让方办理程序 土地权属人提供 土地使用权资料 送规划局咨询规 划建设条件 土地评估意见 拟定底价报批后 确定底价 制定挂牌资料 发布挂牌公告挂牌显示 系统开始接受竞投 竞买人索取 挂牌文件 进行竞投 在截止时间以最高价确定竞得人 发出成交确认书 签订出让合同收取总地价款 办理土地使用证 办理期限： 1、制定挂牌文件10天（不含规划部门及市政府等办理时间） 2、公告30天 收费项目： 1、出让契税（地价款3%） 2、土地出让业务费（总地价成交价2%） 购买方办理程序 现场现场 勘察， 收集相关资资料 信息的初步 收集、分析 确定竞竞拍价、 竞竞 拍人、叫价原则则 获获取土地出让让信息 及相关规规划指标标（ 一般1个月前，政府 予以公布即挂牌） 组组建竞竞投小组组，购买购买 标书标书 。（成员员包括：估 价师师、策划分析、财务财务 、工程设计设计 、法律等多 种人员员） 测测算土地成本、估 算开发总发总 投资资、总总 价值值。（一般采用 假设设开发发法进进行计计 算） 办办理竞买竞买 登记记手续续， 提交相关资资料及竞竞拍 保证证金，领领取竞竞拍号 牌，了解规规定细则细则 及 其他。 竞竞拍成功，签订签订 成 交确认书认书 ，并按规规 定期限交纳纳成交价 款和相关费费用。 获获得土地使用权权限 办办理相应应的土地产权产权 转转移变变更登记记手续续 地价预测方法 买方用假设开发法确定竞拍的最高限价，依据待 拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用 途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测 ，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价 = 项目市场收益 - 开发总成本费用 - 期望利润 总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表） 开发成本明细表 序号项 目备 注 1土地取得成本(见中山标准)、 2前期费用 2.1策划研究费代理公司标准 2.2勘探设计费1元/平方米 3建筑期费用参考价格信息及同类物业 3.1土建工程850元/平方 3.2录化,道路,园林50元/平方 3.3报建镇10元/平方,城区25元/平方 3.4供水工程6元/平方 3.5供电工程 3.6煤气26元/平方 3.7白蚁防治2.5元/平方 3.8设计费3050元/平方 3.9监理费5元/平方 3.10图纸审查城区:5元/平方;镇区:2.5元/平方 3.11测重3元/平方 3.12强电70元/平方 3.13人防费50元/平方 3.14人员工资土建费10%,即85元/平方 3.15智能化20元/平方 3.16电视电 信8元/平方 4总建造成本约1250元、 开发费用明细表 序号项 目备 注 1管理费用建安费用的3% 2财务费 用贷款年期利率计算 3推广费用按售价/租金的3%-5%计算 税费明细表 序号类 别税（费）率计算基数 1营业税5%成交价 2城市维护建设税1%营业税 3教育费附加13%营业税 4印花税0.1%售价/租金 5房产税*1.2%房产原值X 70% 6房屋租赁管理费*2%租 金 7企业所得税215%销售税后利润 1 仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。 2 中山市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。 中山市土地出让金基准价 一、中心城区 1、耕 地 、经营性用地 住宅用地 136000/亩 商住楼用地 166000/亩 办公楼用地 166000/亩 、非经营性用地 工业用地 36000/亩 办公楼用地 26000/亩 二、镇 区 1、耕 地 经营性用地 39000/亩 非经营性用地 19000/亩 2、非耕地 、经营性用地 住宅用地 126000/亩 商住楼用地 156000/亩 办公楼用地 156000/亩 、非经营性用地 工业用地 26000/亩 办公楼用地 16000/亩 2、非耕地 经营性用地 30000/亩 非经营性用地 10000/亩 二、项目立项 必要有项目可行性研究报告，填写 立项申请到规划局计划发展委员会申请 立项。 三、申报地名 在项目签订土地出让合同、取得立 项批文和建设用地规划许可证后到当地 民政局地名管理办公室申报地名。 四、申请建筑规划用地许可证 申请开发规划思路核准 取得立项后出设计图纸（必须要有相应项目的设计资质），向规划局申请规划思路核准； 1：总平面图 2：立面图 3：绿化图 4：单栋平面图（如果是限户型，限套数单位必须有所有的平面图） 5：户型比例说明 6：停车位示意图 报规划局规划管理处申报项目规划设计思路，15天工作日审批，如果总体通过后设计院将出深 化方案！ A：规划图纸深化方案具体有： 供电，供水，燃气，电信，有线电视，路灯，市政道路，雨污水管网等 B：申请项目规划许可证： 项目思路通过后，管线规划设计图将送上述各部门听取各部门的意见，然后由建设单位会同 规划局有关人员召集中各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议 纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 细化设计方案通过后，15个工作日可以领取项目规划许可证。 五、申请核发建设工程规划许可证 申请人应当提供下列材料： 1、建设工程规划申请书； 2、已核发的建设用地规划许可证及附图复印件； 3、国土主管部门出具的土地使用权证或者土地使用意见； 4、符合规划审批要求的地质勘测报告、建筑（市政）测量图、建 筑（市政）设计方案（建筑平面、立面、剖面及效果图）及设计 单位的资质证书复印件； 5、其他相关部门出具的书面审查意见； 6、其他有关申报材料： 、非国有投资的建设项目，还应当提供建设项目资金法定证明； 、个人自用建设项目还应当提供申请人身份证和户口簿原件及复印件 ； 、市政管线工程还应当提供符合规划审批要求的管线施工图。 六、核发建设工程规划许可证程序 1、申请人持规定的相关材料向规划部门提出核发建设工程 规划许可证申请； 2、规划部门对建筑（市政）设计方案进行规划审查，审查 合格后向申请人核发建设工程规划许可证、建设 项目定位放线通知单； 3、经审查需要修改的建筑（市政）设计方案，规划部门应 当向申请人发出建筑（市政）设计方案规划审查修改 意见书（附表七），修改并经审查合格后核发建设 工程规划许可证副本、建设项目定位放线通知单 。 七、放线、验线及竣工验收 1、对已取得建设工程规划许可证副本的建设项目，在工程开 工前和竣工后均应当由规划部门进行规划放线、验线和竣工规 划验收。 2、需要拆迁的建设项目，规划部门还需要进行拆迁范围规划核查 。 3、建设项目工程开工前和开工时，申请人应当分别向规划部门申 请放线和验线，规划部门应当在接到相应申请之日起3个法定 工作日内到达现场，根据建设工程规划许可证副本及附件 和三线图对建筑（市政）工程进行放线和验线。 4、规划部门对验线合格的，应当向申请人发放建设项目工程开 工验线合格通知单。 八、竣工验收 建设项目工程竣工时，申请人应当向规划部门提出竣工规 划验收申请。规划部门应当在接到申请材料之日起3个法定工 作日内进行工程竣工规划验收。申请人应当提供下列申请材料 ： 1、建设项目竣工规划验收申请书； 2、城建档案管理机构核发的工程项目竣工档案合格证。 经规划部门验收合格的建设项目，由规划部门核发建设 项目竣工规划验收合格证，并向申请人发放建设工程规划 许可证正本，同时收回建设工程规划许可证副本。 审批时限及其他要求 1、大城市规划部门依法核发建设项目选址意见书 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证副本的，应当自接到全部合格材料之日起分别 在15个法定工作日内完成，情况复杂的建设项目可 分别延长15个法定工作日。 2、中、小城市规划部门依法核发上款证书的，应当分 别在8个法定工作日内完成。 3、规划部门之外的其他相关部门的审查时间及工程地 质勘察、工程测量、规划设计、建筑设计等技术服 务时间和社会公示时间不包含在上述审批时限内。 审批时限及其他要求 4、凡对不符合城市规划用地性质要求不应当予以批准 的建设项目，规划部门应当自接到申请之日起大城 市和中、小城市分别在15和8个法定工作日内予以书 面答复。 5、按本规程核发的建设项目选址意见书、建设 用地规划许可证，自核发之