某五星级酒店项目可行性报告.doc

珠海十字门中央商务区会展商务组团一期珠海十字门中央商务区会展商务组团一期 国际标准五星级酒店可行性研究报告国际标准五星级酒店可行性研究报告 珠海十字门中央商务区建设控股有限公司珠海十字门中央商务区建设控股有限公司 二二一一年十月年十月 1 目录目录 第一章第一章项目概况项目概况.2 一、项目建设条件.2 二、项目研究工作依据.6 三、项目开发公司状况.7 四、项目建设招标形式.7 第二章第二章全国及珠海经济发展分析全国及珠海经济发展分析.8 一、全国 2009 年经济运行简况.8 二、珠海 2009 年经济运行简况.10 三、珠海经济发展展望.12 第三章第三章珠海酒店市场分析珠海酒店市场分析.13 一、珠海酒店总体概况.13 二、珠海高端酒店市场现状分析.13 三、珠海酒店业的发展前景.15 第四章第四章项目项目 SWOT 分析分析.16 一、优势分析.16 二、劣势分析.16 三、机会分析.16 四、威胁分析.17 第五章第五章项目定位项目定位.18 第六章第六章节能措施节能措施.19 一、节能设计依据.19 二、节能设计原则.19 三、节能措施.19 第七章第七章项目整体经济分析项目整体经济分析.22 一、项目主要技术指标.22 二、项目发展进度假设.22 三、项目成本及收益指标的确定.22 四、项目收入分析.23 五、经济评价.23 六、敏感性分析.24 七、经济分析结论.24 第八章第八章项目风险分析项目风险分析.25 第九章第九章结论结论.26 2 珠海十字门中央商务区会展商务组团珠海十字门中央商务区会展商务组团一期一期 国际标准五星级酒店可行性研究报告国际标准五星级酒店可行性研究报告 第一章第一章 项目概况项目概况 一、一、项目建设条件项目建设条件 （一）（一） 项目概况项目概况 珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020） ，明确将珠海定位为珠 江西岸核心城市和交通枢纽城市；横琴总体发展规划使横琴新区的开发建设 上升为国家战略，横琴新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由 国务院批准的国家级新区。在这个千载难逢的历史机遇下，珠海市委市政府高瞻 远瞩，决定在十字门区域建设中央商务区。 十字门中央商务区位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，毗邻湾 仔、横琴和拱北三大口岸，东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海 保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，占地面积约 5.77 平方公里，其中：北部片 区位于南湾海滨，占地约 2.28 平方公里；南部片区位于横琴，占地约 3.49 平方 公里。规划总建筑面积 1100 万平方米，其中商务办公占 45%，商业配套及商务公 寓占 55%。 珠海十字门中央商务区会展商务组团项目位于十字门商务区北区，即湾仔 马骝洲地块内，占地 269,677.04，规划总建筑面积 556,386.60，其中一期 项目占地约 203,332 平方米，包括展览中心一期、会议中心、国际甲级写字楼及 白金五星级酒店、国际标准五星级酒店、公寓式酒店、商业及零售部分等；地上 总建筑面积约 336,587 平方米，绿地率 10%，容积率 1.66。 本报告研究项目为会展商务组团一期中的国际标准五星级酒店，以下简称 “本项目” 。 本项目位于会展商务组团一期的东部，标志性塔楼的南侧，临近十字门水道， 3 酒店共 19 层，设有客房 545 间，占地面积约 11,800 平方米，总建筑面积为 63,500 平方米。酒店设置有宴会厅、桑拿、健身、泳池及商业等设施。 （二）（二） 项目基本情况项目基本情况 1 1、区位及自然条件、区位及自然条件 项目地块位于珠海十字门中央商务区内，占地面积约 11,800 平方米，东邻 前山河，可看澳门观光塔和氹仔大桥景观；南邻中航通飞用地（规划用途为总部 基地、商业性办公、研发、酒店，公寓） ；西邻南湾大道、北邻北大希望之星学 校。地块东面临海，临海岸线约有 800 米，对外视野开阔，具有优美的景观资源， 同时和周边地块的规划用途相互协调。地块内地势平坦，土地基本平整，地上青 苗已经清理。 2 2、交通、交通条件条件 十字门中央商务区是珠海未来规划交通网络的枢纽点，珠海的主要交通基础 设施：港珠澳大桥、太澳高速、京澳高速、金海大道、广珠城轨和情侣路城市主 轴等在此汇聚。地块的西侧为南湾大道，东侧为规划的情侣路，另外规划的轻轨 交通线将在地块附近设置一个站点，地块的外部交通通达度较高。 十字门中央商务区远期规划开辟三条水下隧道，分别有连通商务区和澳门的 湾仔口岸隧道和横琴口岸隧道、及连通商务区南北片区的隧道通廊，形成商务区 和澳门之间、商务区南北片区之间的交通环路。地块离规划的湾仔口岸水下隧道 约 1000 米，受湾仔口岸的人流和物流辐射影响较大。 3 3、开发条件、开发条件 本项目地块位于湾仔南湾大道东侧、希望之星学校南侧，地势平坦，目前用 地范围内土地已经平整，青苗已经清理，地上除建有展示中心外，没有其它建筑 物。目前地块周边生活配套设施较欠缺，一般购物必须到湾仔或市区。 4 （三）（三） 项目周边情况项目周边情况 东面邻海南邻中航通飞用地 西邻南湾大道北邻希望之星学校 澳门观光塔和氹仔大桥澳门氹仔岛 地块现状地块现状 5 （四）（四） 项目位置示意图项目位置示意图 6 （五）（五） 项目卫星现状图项目卫星现状图 二、二、项目研究工作依据项目研究工作依据 A国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数 ； B建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 ； C. 国家各有关部委和珠海市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、 规范和规定； D各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料； E项目分析所需资料； F 珠海十字门中央商务区一期项目建筑设计国际招标中标方案； E现场勘察获得的实况资料。 7 三、三、项目开发公司状况项目开发公司状况 本项目的开发商为珠海十字门中央商务区建设控股有限公司（以下简称 “十字门公司” ） 。 十字门公司成立于 2009 年 5 月 22 日。经营范围：珠海十字门中央商务区基 础建设、项目开发建设；法人代表：李光宁；办公地址：珠海市横琴红旗村天河 街 30 号东楼 301 室；注册资本：20,000 万元；公司类型：有限责任公司。 四、四、项目建设招标形式项目建设招标形式 本项目采取公开招标的形式，即通过珠海市建设工程信息网等有效途径发布 招标公告的形式进行招标。 8 第二章第二章 全国及珠海经济发展分析全国及珠海经济发展分析 一、一、全国全国 20092009 年经济运行简况年经济运行简况 2009 年，全年国内生产总值 335353 亿元，比上年增长 8.7%。分产业看，第 一产业增加值 35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958 亿元，增长 9.5%；第三产业增加值 142918 亿元，增长 8.9%。第一产业增加值占国内生产总 值的比重为 10.6%，比上年下降 0.1 个百分点；第二产业增加值比重为 46.8%， 下降 0.7 个百分点；第三产业增加值比重为 42.6%，上升 0.8 个百分点。 全年居民消费价格比上年下降 0.7%，其中食品价格上涨 0.7%。固定资产投 资价格下降 2.4%。工业品出厂价格下降 5.4%，其中生产资料价格下降 6.7%，生 活资料价格下降 1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降 7.9%。农产品生产价 格下降 2.4%。农业生产资料价格下降 2.5%。70 个大中城市房屋销售价格上涨 1.5%，其中新建住宅价格上涨 1.3%，二手住宅价格上涨 2.4%；房屋租赁价格下 降 0.6%。 9 表表 1：2009 年居民消费价格比上年涨跌幅度年居民消费价格比上年涨跌幅度 单位：% 指 标全 国 城 市农 村 居民消费价格-0.7-0.9-0.3 食 品0.71.00.1 其中： 粮食5.65.75.5 肉禽及其制品-8.7-8.5-9.2 油脂-18.3-17.9-18.8 鲜蛋1.51.32.0 鲜菜15.415.016.7 鲜果9.19.09.5 烟酒及用品1.51.71.3 衣 着-2.0-2.2-1.6 家庭设备用品及服务0.20.30.0 医疗保健及个人用品1.21.11.5 交通和通信-2.4-2.7-1.8 娱乐教育文化用品及服务-0.7-1.20.6 居 住-3.6-4.6-1.5 年末全国就业人员 77995 万人，比上年末增加 515 万人。其中城镇就业人员 31120 万人，增加 910 万人，新增加 1102 万人。年末城镇登记失业率为 4.3%， 比上年末上升 0.1 个百分点。 年末国家外汇储备 23992 亿美元，比上年末增加 4531 亿美元。年末人民币 汇率为 1 美元兑 6.8282 元人民币，比上年末升值 0.1%。 10 全年财政收入 68477 亿元，比上年增加 7147 亿元，增长 11.7%；其中税收收 入 59515 亿元，增加 5291 亿元，增长 9.8%。 二、二、珠海珠海 20092009 年经济运行简况年经济运行简况 2009 年，珠海市认真贯彻落实中央和省“扩内需、促增长”的一系列政策措 施，全力应对国际金融危机带来的冲击，全市经济逐步摆脱下滑态势，GDP 累计 增速实现由负转正后逐步加速，各项经济指标出现积极变化。 （一）（一）经济增速企稳回升，经济总量首次突破千亿经济增速企稳回升，经济总量首次突破千亿 2009 年，全市实现地区生产总值 1037.69 亿元，按可比价计算，比 2008 年 增长 6.6%，相比 2008 年增幅放缓了 3.4 个百分点，但是放缓的速度相比 2008 年 有所减弱，2009 年珠海的经济开始出现转暖的迹象。 11 （二）（二）工业增值探底回升，支柱产业主导作用显著工业增值探底回升，支柱产业主导作用显著 2009 年，全市实现规模以上工业增加值 478.55 亿元，结束了年初以来长达 10 个月连续负增长的局面，11 月累计增幅首月实现转正，全年增幅达 1.2%。电 子信息、家电电气、石油化工、电力能源、生物医药、精密机械制造六大工业支 柱行业的增加值合占全市规模以上工业的 81.6%，同比下降 1.2%。其中，家电电 气、生物医药、精密机械制造业增加值同比分别增长 13.4%、13.2%和 6.1%；电 力能源、石油化工、电子信息业则下降 2.8%、6.5%和 16.2%。 （三）（三）投资摆脱低迷走势，岁末实现两位数增速投资摆脱低迷走势，岁末实现两位数增速 2009 年全市完成全社会固定资产投资 410.51 亿元，同比增长 10.3%。其中， 完成基本建设投资 200.16 亿元、更新改造投资 30.79 亿元、房地产投资 168.44 亿元，同比分别增长 2.7%、9.3%和 14.1%。从走势看，前 9 个月走势低迷，一直 未能摆脱负增长；10 月份起首月实现转正；12 月受益于部分开发商支付大笔土 地购置费的推动，房地产开发投资迅速拉升，从而推拉全社会固定产投资实现 2 位数的增长。 （四）消费品市场繁荣兴盛（四）消费品市场繁荣兴盛 2009 年全市实现社会消费品零售总额 413.82 亿元，同比增长 15.0%，剔除 价格因素实际增长 19.7%。传统消费热度不减，新的消费热点不断涌现。得益于 受家电下乡、汽车以旧换新等扩内需政策推动，文化娱乐、家用电器、音响器材、 汽车等消费快速增长。其中的汽车销售额增幅为 17.5%，全年新车上牌达 2.48 万 辆，同比增长 13.9%。 （五）外贸出口创建市以来最大跌幅，走势逐步回稳降幅收窄（五）外贸出口创建市以来最大跌幅，走势逐步回稳降幅收窄 受全球金融危机影响，外需市场大幅萎缩，导致我市外贸进出口深幅下跌。 2009 年全市完成外贸进出口 374.4 亿美元，同比下降 20.1%。其中，出口 177.83 亿美元，进口 192.57 亿美元，分别下降 16.0%和 23.4%。从走势看，8 月起我市 的外贸出口额降幅逐月稳步收窄，11 月起收窄步伐明显加快，主要是受 2008 年 基数的影响。 全年新签外商直接投资项目 197 个，同比减少 35.2%；合同外资金额 4.59 亿 12 美元，下降 68.4%；吸收外商直接投资 11.80 亿美元，增长 3.3%。 （六）财政收入突破百亿，信贷投放规模迅速扩张（六）财政收入突破百亿，信贷投放规模迅速扩张 2009 年全市完成地方财政一般预算收入 101.41 亿元，增长 9.9%。其中，税 收收入增长 7.6%，拉动财政收入增长 6.3 个百分点，增长贡献率达 63.6%。一般 预算支出 121.3 亿元，同比增长 14.8%。其中，市财政用于民生方面的支出 50.5 亿元，增长 20%。 年末全市金融机构本外币存款余额 2105.2 亿元，比年初增长 33.6%，其中的 城乡居民储蓄存款余额 828.04 亿元，增长 13.8%；金融机构本外币贷款余额 1062.44 亿元，比年初增长 42.0%。 （七）市场物价保持平稳，城乡居民生活继续改善（七）市场物价保持平稳，城乡居民生活继续改善 2009 年我市居民消费价格（CPI）同比下跌 3%。从涨跌构成看，仅食品、居 住两类价格的下跌就影响全市 CPI 下跌 2.5 个百分点。同期，城镇居民人均可支 配收入 22859 元，同比增长 9.1%。年末平均百户城镇居民家庭拥有私家汽车 29 部，家用电脑 90 部，各类中高档的家庭设备普及率不断攀升，消费结构不断升 级。 三、三、珠海经济发展展望珠海经济发展展望 2009 年随着全国经济形势的好转，加上众多利好的刺激，珠海的国民经济呈 现出复苏的迹象：经济总量和地方财政收入都达到历史高点，分别突破千亿元和 百亿元；固定资产投资、工业增加值、外贸出口都逐步摆脱低迷的走势，恢复原 有水平；消费信心开始重建，城镇居民收入水平较 2008 年涨幅有所上升。从各 项经济数据看出，珠海经济已走出全球经济危机的阴影。 随着珠海市“珠江口西岸核心城市”定位的确立、港珠澳大桥的投建、横琴 新区的设立及情侣路改造、广珠城轨等多个重大项目的开展，珠海经济综合经济 实力的不断增强，珠海将会抓住机遇、发挥优势、乘势而上，掀起新一轮大发展。 13 第三章第三章 珠海酒店市场分析珠海酒店市场分析 一、一、珠海酒店总体概况珠海酒店总体概况 近年来，珠海酒店业发展态势良好，从酒店接待过夜总人数来看，一直呈逐 年平稳增长态势。2009 年珠海酒店业由于受到受全球性金融风暴、甲型 H1N1 的 爆发的影响，开房率有一定的下滑，但随政府采取一系列措施，到 09 年底，各 项旅游指标已有明显好转。然而从目前珠海酒店产品供给情况来看，高品质的酒 店项目还较少，难以满足高端客户入住和长期租赁的需求。 近年酒店接待旅客数及开房率统计表近年酒店接待旅客数及开房率统计表 561.18 640.19 729.58 758.13 808.2 1208.73 65.61% 68.10%68.10% 66.90% 64.60% 53.70% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 04年05年06年07年08年09年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 接待旅客人次（万人）开房率（%） 二、二、珠海高端酒店市场现状分析珠海高端酒店市场现状分析 目前珠海五星级酒店总共有 8 家，分别为：德瀚大酒店、海湾大酒店、珠海 度假村、怡景湾酒店、中邦艺术酒店、银都酒店、海泉湾度假村、海泉湾维景酒 店；准五星级共 3 家：庆华大酒店、来魅力假日酒店、昌安假日酒店。珠海高端 酒店市场主要有如下特点： （一）珠海高端酒店本土化，缺乏国际知名品牌的星级酒店（一）珠海高端酒店本土化，缺乏国际知名品牌的星级酒店 目前珠海五星级酒店仅有 8 家，准五星级酒店仅有 3 家，且全是本土品牌， 缺乏如希尔顿、喜达屋等国际知名品牌的星级酒店。 （二）酒店入住率较高，经营收益较稳定（二）酒店入住率较高，经营收益较稳定 14 从入住率看，珠海中高端酒店的客房入住率基本在 60%以上，即使在经济环 境较差的环境下，也保持了比较稳定的经营效益，受经济环境变化的波动影响较 小。 （三）相对广州、深圳标准客房的租金偏低（三）相对广州、深圳标准客房的租金偏低 从租金来看，珠海中高端酒店标准客房的租金在 460700 元/天，同比广州 和深圳的五星级酒店，酒店客房的租金属于偏低。 （四）商务客和旅游客是高端酒店的主要客户（四）商务客和旅游客是高端酒店的主要客户 从客户结构看，商务客和旅游客是高端酒店的主要客户随着港珠澳大桥的 贯通，将大大的提高港澳地区与珠海的商务往来，进一步刺激高端酒店商务的需 求。 （五）商务会议客群需求大，酒店会议接待能力低（五）商务会议客群需求大，酒店会议接待能力低 从酒店需求特征来看，凭借珠海独特的旅游资源条件和区位优势，珠海高端 酒店每年吸引了不少旅游会议型客群，但是珠海现有五星级酒店的会议接待能力 明前偏低，而且设备较为落后，不能满足会议型客群对会议功能方面的需求。 珠海主要中高端酒店调查表珠海主要中高端酒店调查表 名称名称位置位置客房数客房数入住率入住率房价房价客群客群 粤财假日酒店吉大320 间 67% 标间：700 元/天 套房：1830 元/天 商务客为主 怡景湾大酒店吉大383 间 61% 双床房：620 元/天 套房：1100 元/天 旅游客为主 部分商务客 德瀚大酒店吉大534 间 50% 标间：500 元/天 套房：2400 元/天 会议旅游 部分商务客 珠海度假村吉大 500 间 89 栋别墅 60% 标间：580 元/天 套房：980 元/天 别墅：1720 元/天 商务客较多 旅游客为主 中邦艺术酒店吉大157 间 69% 标间：460 元/天 套房：4000 元/天 商务客为主 海湾大酒店拱北273 间 70% 标间：530 元/天 套房：2200 元/天 旅游客为主 部分商务客 珠海目前中高端酒店房价偏低，市场上缺乏国际知名品牌的星级酒店，同时珠海目前中高端酒店房价偏低，市场上缺乏国际知名品牌的星级酒店，同时 商务客群对高端酒店需求较大，发展高端品牌酒店，将有效弥补珠海酒店市场的商务客群对高端酒店需求较大，发展高端品牌酒店，将有效弥补珠海酒店市场的 15 空白，满足高端客户的需求。空白，满足高端客户的需求。 三、三、珠海酒店业的发展前景珠海酒店业的发展前景 （一）旅游业蓬勃发展，为酒店业发展带来机遇（一）旅游业蓬勃发展，为酒店业发展带来机遇 在未来几年的发展中，珠海市将继续着重发展高端休闲产业和高端服务业， 高起点、高标准地做好旅游经济发展的总体规划，突出休闲度假、海洋海岛、自 然生态、人文历史、会议展览五大特色，实现旅游经济的跨越式发展，把珠海建 设成为粤港澳地区重要的游客集散地和主要的旅游目的地城市。据统计 2009 年 珠海全市接待旅游总人数为 2087 万人次，旅游总收入达 168 亿元，蓬勃发展的 旅游业为珠海酒店的发展带来广阔的前景。 （二）国际品牌酒店尚存空白（二）国际品牌酒店尚存空白 随着未来珠海城市地位提升和横琴新区的开发，将会有更多的酒店在珠海落 成，据统计未来珠海五星级酒店数目将达 18 家，较之目前数量翻番，其中极有 可能入驻如美国喜达屋等国际顶级酒店管理集团。如果这些顶级酒店能顺利开业， 不仅填补了珠海市缺乏国际品牌酒店的空白，同时通过相互交流和学习能进一步 提升珠海酒店的管理和服务水平，从而促进酒店业的良性发展，无形中也使珠海 软实力得到增强。从珠海星级酒店需求增长趋势分析，虽然这两年珠海都有新的 五星级酒店开业，但并没有对原有的高级酒店造成很大的影响，特别是在高级商 务型酒店仍表现出良好的增长势头与扩容空间。 在珠海被定位为在珠海被定位为“珠江口西岸核心城市珠江口西岸核心城市” ，横琴岛大开发国务院审批顺利通，横琴岛大开发国务院审批顺利通 过及广珠城际轻轨和广珠铁路相关重大工程建设顺利推进等众多利好因素的带动过及广珠城际轻轨和广珠铁路相关重大工程建设顺利推进等众多利好因素的带动 下迅速发展的旅游业，对酒店的发展提出很大的需求及更高的要求，以市场空白下迅速发展的旅游业，对酒店的发展提出很大的需求及更高的要求，以市场空白 空间作为切入点，引进国际品牌星级酒店将大有可为。空间作为切入点，引进国际品牌星级酒店将大有可为。 16 第四章第四章 项目项目 SWOT 分析分析 一、一、优势分析优势分析 项目位于珠海未来 CBD十字门中央商务区内，随着珠江西岸核心城 市定位的提升，项目蕴藏的价值凸显； 会展商务组团将建设国际甲级写字楼、展览中心、会议中心，这将给酒 店项目的运营带来众多商务活动需求； 从项目所在区域眺望澳门半岛、氹仔及横琴岛的视野没有遮挡，景观资 源丰富； 项目所处地段交通便利，且规划中的港珠澳大桥落脚点及建设中的广珠 城际轻轨延长线站点“近在咫尺” ； 本酒店品牌拥有较强的知名度、美誉度和号召力，此乃酒店的核心竞争 优势之一。 二、二、劣势分析劣势分析 目前项目地块周边生活配套严重不足；周边公共交通线路不足，在区位 上仍有一定的心理距离； 作为十字门中央商务区首批进入市场的酒店，将因项目地点在珠海市现 有主要酒店区外而受到负面影响。 十字门中央商务区的成熟需要一个相对较长的开发建设周期； 三、三、机会分析机会分析 珠海城市经济的持续不断发展，人口及人均收入的不断增加，第三产业 的发展，为酒店业发展提供稳定的支撑； 项目与澳门隔河相望，附近有拱北、湾仔、横琴三个口岸，必然会吸引 大量的客户的目光； 广珠城际轻轨建设、港珠澳大桥正式开工及金海大桥规划立项等为本项 目带来重大利好； 17 环境优美、居住舒适作为珠海的城市名片，已深入人心，受到省内外乃 至国内外人士的认同，城市吸引力的不断增强，将吸引大量外地人群前 来置业、旅游； 2008 年 12 月，国务院出台的珠江三角洲地区改革发展纲要 2008- 2020将横琴列为规划开发的新区，是继上海浦东新区、天津滨海新区 之后，第三个由国务院批准的国家级新区，横琴新区的规划已上升为国 家战略，肩负科学发展、先行先试的重任。 四、四、威胁分析威胁分析 项目以经营为主，投资回收期较长，对业主的经营管理能力要求较高； 传统城区的酒店在基础配套与市场氛围上比本项目具有优势，对项目有 一定的威胁。 18 第五章第五章 项目定位项目定位 根据本项目酒店所处的位置，消费客源主要由两部分组成：一部分是依靠十 字门中央商务区内大量商务办公、大型会议展览活动所带来的商务客流，这部分 客流是具有很强时间性和集中性的，并且能承受较大客房租金；而另外一部分客 人主要是来珠海旅游的消费客流，因为横琴具有丰富的旅游资源，在横琴总体 发展规划就明确横琴未来的发展将利用香港、澳门对国际高端旅游资源的吸引 力，结合横琴海岛型生态景观的资源优势发展休闲度假产业，将横琴打造成为与 港澳配套的世界级休闲旅游胜地。其中长隆将投资 17 亿元的“珠海长隆海洋世 界”将会进一步吸引国内外的游客。 珠海现在缺少高端的国际酒店管理品牌，为服务于高端商务需求，兼顾部分 度假、旅游需求，结合本地块星级酒店的体量要求，本项目酒店定位为：国际品 牌的标准五星级酒店，从而满足十字门中央商务区内大量商务办公、大型会议展 览活动及大量的商业娱乐项目所产生的高端商务、度假需求，并吸引珠海甚至周 边地区的高端客户。 19 第六章第六章 节能措施节能措施 一、一、节能设计依据节能设计依据 民用建筑热工设计规范 （GB 50176-93) 公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005） 公共建筑节能设计标准广东省实施细则(DBJ15-51-2007) 建筑外门窗气密，水密，抗风压性能分级及检测方法 （GB/T 7106- 2008） 建筑幕墙 （GB/T 21086-2007） 建筑照明设计标准 （GB50034-2004） 采暖通风与空气调节设计规范 （GB50019-2003） 国家和地区有关的设计规范、标准和规定 二、二、节能设计原则节能设计原则 根据珠海市南亚热带与热带过渡型海洋性气候特征并结合功能使用的可 持续性。 改善建筑的室内环境，提高能源利用效率。 使建筑适应当地气候条件，在符合生态要求的前提下考虑材料使用的可 行性，合理性。 三、三、节能措施节能措施 （一）建筑热工设计（一）建筑热工设计 1、局部屋面设有屋顶花园，采用节能隔热材料，保证节能隔热保温效果。 2、外墙主要构造由玻璃幕墙和内衬砌体墙体组成，其中加气混凝土砌块 和保温砂浆为主要隔热构造。 20 3、外窗主要为铝合金隐框玻璃幕墙系统，幕墙玻璃采用高透型 LOW-E 中空玻璃。 （二）给排水设计（二）给排水设计 1、本建筑物充分利用市政给水管网的压力地下二层至二层由市政直接供 水，二层以上供水采用水泵和节能水箱联合供水。 2、建筑物内的所有给排水设备均采用节能、节水设备，给水龙头采陶瓷 阀心产品，排水水箱用节水型 6L 产品。 3、首层绿化供水及地下室车库地面冲水采用雨水回用系统供水。 （三）电气设计（三）电气设计 1、变配电所靠近负荷中心，合理选择配电线路路径和电线电缆截面，减 少线路长度和线路压降，降低线路损耗，达到节能的目的。 2、采用高效节能型低损耗配电变压器，根据负荷特点合理计算用电负荷， 优化经济运行方式，合理选择变压器容量和台数，力求使变压器的实 际负荷接近设计负荷，并在比较经济的负荷率下长期运行，提高变压 器技术经济效益，减少变压器能耗。采用节能型电气元器件和先进的 控制设备，减少日常运行能耗，减少设备启动对电网的冲击。 3、对于可预测的和明显可能产生大量谐波的设备设置谐波抑制装置；当 难以预测谐波含量和谐波次数时，预留谐波抑制装置的安装条件，待 工程竣工运行后根据具体情况有针对性地进行谐波治理，改善电源质 量，减少谐波电流损耗。 4、设置建筑设备监控系统，采用最佳控制方式，使机电设备处于最经济 运行状态。 5、采用高效节能的灯具，灯具效率符合建筑照明设计标准GB50034- 2004 第 3.3.2 条的规定。采用三基色 T5 或 T8 荧光灯、紧凑型荧光灯、 金属卤化物灯等高效节能光源。荧光灯和气体放电灯配电子镇流器或 带电容补偿的节能型电感镇流器，产品能效值符合国家相关产品能效 21 标准的要求，并采用能效等级高的产品，功率因数不低于 0.9。 6、照明照度及功率密度符合建筑照明设计标准GB50034-2004 的规 定。 7、大堂、走廊等公共照明采用智能照明系统控制。 （四）暖通设计（四）暖通设计 1、选用高能效比（COP4.6）的智能的四管制风机盘管中央空调系统， 节省空调系统能耗。 2、选用通风机时，选用高效率风机，并且保持较高的空气输送系数 （ATF） ，以减少输送能耗。 3、空调风管保温材料采用难燃 B 级闭孔橡塑保温板或铝箔玻璃棉毡保温， 绝热层最小热阻0.8（m2 .K/W） ，降低冷量损耗。 本项目通过多方面采取积极有效实用的节能措施，符合国家相关节能设本项目通过多方面采取积极有效实用的节能措施，符合国家相关节能设 计规范的要求，有效地减少能源损耗，同时有利于环境保护和本项目的持续计规范的要求，有效地减少能源损耗，同时有利于环境保护和本项目的持续 发展。发展。 22 第七章第七章 项目整体经济分析项目整体经济分析 一、一、项目主要技术指标项目主要技术指标 本项目详细建设指标如下： 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表 序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积单位单位备注备注 1国际标准五星级酒店63,500.00平方米545 间客房 二、二、项目发展进度假设项目发展进度假设 本项目计划于 2010 年年中动工，建设周期为 3 年，预计在 2013 年开始营业。 由于土地使用年限为 50 年，则假设酒店的经营年限为 47 年。 三、三、项目成本及收益指标的确定项目成本及收益指标的确定 根据珠海市目前的造价水平，结合本项目的实际情况，项目投资估算如下： 23 经估算，项目总投资合计为人民币 93,77793,777 万元万元。 四、四、项目收入分析项目收入分析 经咨询专业顾问公司和结合本项目酒店的情况分析后，设定国际标准五星级 酒店的各项收入比例为：客房收入占 60%；餐饮娱乐康体收入占 35%；商业、商 务服务收入占 5%。 根据调查珠海中高端酒店的标准客房租金在 460700 元/天，同比广州和深 圳的五星级酒店，客房租金属于偏低。目前国际品牌的酒店在珠海还处于空白， 本项目酒店定位为国际品牌的标准五星级酒店，比珠海目前的酒店档次要高。参 考其他城市国际酒店品牌酒店房价，如:深圳喜来登酒店平均房价约为 1400 元/ 天，预计本项目五星级酒店开业时平均房价为 1200 元/天。 将五星级酒店在经营期间的各年净收益折现累加到 2010 年的净收益现值为 143,433 万元。 五、五、经济评价经济评价 经分析测算，该项目的各项盈利能力指标见下表： 项目盈利能力指标表项目盈利能力指标表 税前毛利润率34.6% 税后投资利润率39.7%静态指标 静态回收期14 年 内部收益率10.34% 财务净现值(7%贴现率)56,214 万元动态指标 动态回收期(7%贴现率)21 年 注：详细计算过程见附件：项目经济分析表、项目现金流量表。 经分析测算，本项目税后投资利润率为 34.6%，静态回收期为 14 年；内部收 24 益率为 10.34%，动态回收期为 21 年。通过分析本项目相关财务指标，本项目盈 利能力较好，投资回收期在合理的范围内。 六、六、敏感性分析敏感性分析 选取本项目开发成本，客房价格作为敏感因素，针对项目的净现金流量值指 标分别作多因素敏感分析，分析如下： 1、开发成本变化、开发成本变化 总开发成本变化+5%