济南奥体片区调查总结.doc

奥体片区的总结调查范围：该片区西起祥云路，北至经十路，东接绕城高速，南到南部山区。调查项目：海尔绿城全运村保利花园三联城建凤鸣山庄永达颐和园火炬东第彩石山庄唐官小区林庄小区田村小区草山岭村改项目项目依据建设规模，销售价格以及户型面积等方面分为（类）别墅住宅项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、普通住宅项目、村改项目。区域内部分项目的基本情况及浅析A.（类）别墅住宅项目1.凤鸣山庄项目总建筑面积12.3万平方米，以四层花园洋房为主，少量联体别墅（Townhouse）。项目位于经十路东（凤凰山东临）。在布局设计上，凤鸣山庄基本以错列的方式使建筑成“V”型拼接，形成层次，同时在竖向上也达到了层层上升的效果，将独立的多栋居住单元组织在一起，形成一个富有特色的组团空间。各单元之间随地势的升高形成1.5米和3米两种高差布局，在平面和空间上都有收束，形成上升聚气的格局。项目的低密度、低容积率以及优美的环境，超前的规划设计，使得项目今天依然很时尚、很漂亮，而且内部配套设施依然没有落伍。正如，02年开发者所言：明天，一坐崭新城市在这里崛起东部，是太阳升起的地方，东部，是面向大海的方向，在济南，东部永远是置业的最佳选择。没错，她今天也是城市非常现代新颖的一角，是城市发展的方向，是投资者置业的最佳选择。2. 三联彩石山庄项目位于经市东路路南（刑村立交桥东南角），北邻经十东路，西靠绕城高速，交通区位优势明显，出行便利。项目是由三联集团投资开发，项目总占地面积约2400亩，总开发建筑面积约180万平米。项目设计秉承“底层、低密度、低容积率、高绿地率”的设计理念，着力将项目打造成为以多层花园洋房和低层双拼、联排住宅为主体的大型山水园林住区。项目容积率仅为1，此项指标达到别墅的设计水准，而且项目的绿地率高达74.6%，因此项目的居住品质是非常高的。项目内部或周边设有银行、医院、幼儿园、小学、中学、超市等配套设施，生活非常便利。目前项目已开发过程中层遇到一些问题，于2008年项目因资金链出现了问题，所以项目的工程进度受到一定影响。项目自2006年开盘以来，销售价格从2600元/平米飙升到现在的4100元/方米，已认购的1500余位购房者，至今仍未能入住新居。而且，山东卫视等媒体也相续报道了该项目。项目之所以出现现在的这种局面，原因和项目的开发商三联集团出现问题及当前疲软的市场环境有很大关系。项目设计的户型及比例如下：户型单套建筑面积套数所占比例两室一厅6580 m22260套36.8%两室两厅8090 m22372套38.5%三室两厅90120 m2680套11.1%三室两厅120150 m2410套6.7%四室两厅180200 m2426套6.9%合计6148套6148套100%B. 高档住宅项目1. 海尔绿城全运村项目位于奥体中心南邻，处于南部山区的东部位置。由海尔地产公司和绿城地产公司共同开发建设。该项目前期主要是服务于第十一届全运会，是海尔与绿城为改善济南居住环境，提升济南居民居住品是的鼎力之作。项目总占地面积为1200亩，总建筑面积100余万平米，分三期滚动开发。整个项目开发周期为6年（20082015年），其中一期开发根据建筑风格的不同又可分为百合园和桂花园两个园区。百合园由11栋高层和17栋小高层共同组成，建成后将是济南的经典城市公寓。桂花园由36栋多层住宅组成。一期共开发64栋住宅，总建筑面积约为35万平米。项目物业类型包括：高层、小高层、多层、产权式酒店、平层官邸、小独栋（一期的已售罄），小区内部配套齐全，功能完善。项目毗邻十一届全运会的主办场地济南奥体中心。届时，将为来自全国各地的体育健儿提供住宿休息，待全运会后，项目的部分住宅再另行对外发售。本项目优势分析1.开发商：实力品牌开发商为世界五百强企业海尔，旗下的房地产开发公司。公司已多年开发房地产，有着丰富的开发经验和雄厚的资金实力。绿城房地产为中国地产之前十强，拥有多年的房地产开发经验，先后在我国的很多城市成功开发了很多有名的房地产大项目，并在当地获得了良好的口碑。公司自开发房地产以来，不但有着十分成熟的房地产开发经验，而且有着非常先进的设计理念。公司经过多年的房地产开发经营，现已拥有非常雄厚的资金实力。相信“强强联合”的房地产开发商，凭借丰富的开发经验、先进的设计理念和雄厚的资金实力一定会为济南市民带来一顿丰盛大餐。2.规划设计：新颖、独特、前沿项目内部设有水系、小品、幼儿园、酒吧等配套设施。并且小区内部景观设计，新颖多变，步移景异，令人留恋忘返，回味无穷。3.环境：自然，优美项目位于环境优美的南部山区，青山绿树，空气清新，环境优美，利于身体健康，适合安享晚年。4.交通：宽阔，便利项目周边道路宽阔平坦，北面紧连济南南部景观大道旅游路，并且距济南东西交通的大动脉经十路也是近在咫尺，再加上越来越多的公交线路，使项目周边的交通十分便利，出行非常方便。5.文化价值：毗邻奥体中心随着全运会的主办，项目所处区域将成为总开发企业炒作的一片热土。当然，奥体中心有不可否认的文化艺术价值。不止是全运会在此举行，像平时我们山东或济南的一些大型的体育活动或者是文艺活动肯定也会在此句型，因此该区域也必将成为未来的一个体育文化中心。其文化价值也是不可小视。6.精装修：装修经验、材质、施工队伍海尔地产也有涉及装修方面的下属企业，而且从事装修已多年，有着丰富的装修经验，产品设计新颖独特，给人焕然一新的感觉，令人怎能不向往。而且，海尔作为白色家电的领头羊，有着及其良好的信誉与口碑，所以项目装修的材料品质可以得到保障。海尔员工素质是可以相信的，所以海尔装修的品质是可以信赖的。对本项目的认识项目售楼处的设计包装：优雅、大气、与众不同、高人一辙售楼处内部配套：1）建行在售楼处内部设有专门的接待咨询处（此举非一般开发企业所能及也。也彰显了开发商的实力与规模。）2）酒吧：卓现项目的档次和品味3）人员素质：项目人员素质普遍较高，仪容、仪表、交往礼仪及专业水平与其他项目人员相比均较高。项目一期建设即将封顶，项目也已初具规模，整个项目也已现“雏形”。目前，项目仍处在施工阶段，通往项目的道路，高低不平，一路尘土飞扬，这在一定程度上会折损项目的良好形象。另外，我个人认为，在通往售楼处的道路两旁可以做上围挡，而此项目却没有，令人费解。可能是项目前期宣传推广已经非常到位，后期不需太多的宣传，也可能是与项目本身是海尔与绿城共同开发，开发商之前就有很强的知名度，后期不用做太多的宣传。确实如此，项目为海尔绿城的合力之作，是集两家多年来开发房地产经验与一体，无论是在产品设计，产品定位，小区规划，物业管理以及公司内部的销售模式，销售管理，员工管理，企业文化等多方面都有着非常成熟的经验，所以该项目多方面在济南都有前瞻性，规范性。C.中高档住宅 1.保利花园项目位于经十路东段路北（在刑村立交桥的西北角，紧邻经十路），西边与凤凰山仅隔以韩仓河。北面不足一公里即是贯穿济南高新区连接济南章丘的世纪大道，东眺绕城高速。区位非常优越，交通非常便利。项目位于山东建筑大学东邻，原南洋学校旧址，济南市高新技术产业开发区东部，总占地面积约为8.26万平米，总建筑面积约26.5万平米。项目总体规划设计为10栋高层、小高层住宅。有14种户型供业主选择；沿基地南西两侧设置两层商铺。周围会所、幼儿园、商业街等配套齐全。保利花园将60平米到230平米多种精品户型分布于高层、小高层住宅中，并规划近2000平米幼儿园，1.4万平米商业街等社区配套。让超市、邮局、银行、诊所、餐饮、教育、地下游泳馆、屋顶网球场以及阅览室、咖啡馆、健身房等尽归保利花园高尚业主拥有。项目现已建成6、8、9、10四栋，均为33层，一梯七户，现已封顶，进入内外装修阶段。预计今年10月1日可以入住。现在开盘的为6#、10#一单元。一期的8#、9#和10#的一单元将于5月份开盘，现已对外公开认筹。现在有个优惠活动，即交一万顶三万，说白了就是给优惠两万。层高为2.9米。户型面积从60230平米，其中主力户型有60.09平米（一室一厅一卫）、78平米（两室两厅一卫）、86平米（两室两厅一卫），94平米（两室两厅一卫）、120平米（三室两厅一卫）、140平米（三室两厅两卫） 。价格为起价4600元/平米，均价为5100元/平米。项目目前有94平米、120平米、140平米三种装修样板间。另外，项目对车库的地面处理（设有七层处理）、墙面的处理、采用的地板砖、电器开关、智能化设备等均有样品展示，此举可利用保利的品牌加上产品的展示让客户对项目的产品质量给予充分的肯定。项目采用的体验式营销，对其销售会起到很好的促进作用。另外，通过其销售人员的解说，项目炒作也依托奥体中心的优势，并且靠近省武警总队、省消防总队等省级国家主要机关。而且，其销售人员亦称济南号线也将开到刑村立交桥（从项目经过），日后交通非常便利。不过，在现场，恰好碰见一位已经交订的客户，说要退订，其原因是因为项目周边没有小学，孩子以后上学很不方便。由此可见，项目内部虽有自己的幼儿园，但项目周边小学、初中等教育配套不完善。教育配套设施不完备将是项目的一大软肋。2.永大颐和园项目位于经十路东段路北（刑村立交的西北角），由济南永大军安置业有限公司投资开发。项目西边紧邻韩仓河，总占地面积：106680.8平米，总建筑面积：277370平米。共开发19栋，集高层、小高层为一体。分三期开发，一期开发的4栋小高层（18层）现已入住，据其销售人员所讲，一期开发的4栋小高层大部分已被环保局所团购。二期开发的9栋高层（18层），现已封顶4栋并进入内外装修阶段，另外5栋属于在建工程。三期为6栋小高层（12层），据其销售人员说，今年三期不准备开发，我个人认为可能与当前的市场气氛有关。项目内部有会所、商业、幼儿园等配套设施。绿化率为40%，层高为2.8米。户型面积为从95170平米，其中，94平米的为一室一厅一卫，95平米的为两室两厅一卫，122平米的为三室两厅一卫，149平米为三室两厅两卫，170平米的为四室两厅两卫。主力户型为120平米和140平米的三室两厅两卫的户型。项目但当前起价：4300元/平米，均价：4600元/平米。现在购房是97折优惠。项目距东边绕城高速为1500米的政府规划的绿化带。3.火炬东第该项目位于经十东路路北（刑村立交的东北角），是唐冶新城的一重要组成部分。唐冶新城的另一部分是唐官小区，项目即位于唐官小区北边，总占地面积70余亩，总开发建筑面积约30万平米，开发建筑形态为高层、小高层。目前，项目刚开始动工开发。项目一期开发西面临路的高层，开发建筑面积约为10万平米。项目周边竖起了围挡，文案偏向于唐宗宋祖。预计售价均价为4900元/平米。D.村改项目1.唐官小区该项目是一村改安置项目，总占地面积约150亩，总开发建筑面积约30万平米，共60栋多层（6层）。小区内部设有幼儿园、商业、会所等配套。小区居住人群多为原来本村的村民。项目北边不远即是世纪大道，南边不远即是经市东路，交通区位非常优越，出行也非常便利。另外，项目所处区域空气清新，环境优美。2.林庄小区项目位于经十路东段路南（省武警总队东临），项目为本村旧村改造项目。项目总占地面积约为120亩，共开发20余栋多层。项目一期共开发十余栋，现已开发完毕，并且本村村民已经搬迁入住。二期，在建四栋多层，现已封顶，并开始对外公开出售，据本村村民介绍，项目在未开发前已将大部分房源通过认筹等方式销售出去。目前项目所剩仅少量房源。销售价格，均价在3000元/平米左右。但是该类房产没有房产证。3.田村小区项目为与经十路东段田村，亦为本村村改项目。项目于2007年已经竣工交房。小区内部居住人群除本村村民外还有一些外来购房者。项目当时价格为2600元/平米左右。4草山岭村改项目项目位于经十路东段北侧，西起刘智远路附近，东到龙脊河以东，项目是集村民安置用房、生活保障用房为一体的旧村改造项目。项目于2008年开始动工。项目总规划占地面积约26万平米，总建筑面积约40万平米。项目建成后将实行回迁安置和对外出售两种方式。户型以中小户型为主。现在尚未对外公开出售，价格亦不确定，估计价格在4000元/平米左右。区域特征：该片区在济南总体区域来讲，属于东部偏南区域。区域内青山环绕，植物葱绿，空气清新，环境优美。而且，该区域因从近两年发展才开始明显加快，所以之前积累人气不足，商业气氛清淡，人口密度较低。区域内的配套设施，比如：学校、医院、银行、商场、车站、酒店等，几乎没有，所以，该区域在基础配套是方面是一个明显的劣势。不过，随着全运会的临近，奥体中心一些配套设施渐浮水面，雏形初现。使得该片区以前所未有的魅力吸引着整个济南，乃至山东省的众人所瞩目。不可否认，奥体中心的落成势必会提升该区域的文化体育价值。同时，也会给该区域的经济、文化等多方面的发展带来一次重要的契机。随着“市府、省高法院、省立医院等”机构的东迁也将会极大提高该区域的政治价值，从而延伸到周边的经济价值、文化价值的快速提高。本区域也将成为未来济南的新的政治中心、体育文化中心，区域的未来发展前景一片大好。因此，“与奥体中心毗邻“，“政府等行政单位的东迁将会带动周边区域的快速发展”也成为了该区域的两大卖点，同时也成了改片区不少开发商炒作的“嚎头”。根据济南市城市规划，未来5年（即从2010年2015年），济南将以向东发展为主轴，以十一届全运会为契机，以全运村项目为引擎，对经市东路30平方公里，6大片区进行整合，拟建成为“高薪区中心区，信息中心区，金融中心区，奥体中心区，省级服务中心区，文化娱乐中心区，经十路标准路段综合功能区”等在内的