水上项目青洋湖游艇俱乐部可行性研究报告.doc

青洋湖游艇俱乐部可行性研究报告【青 洋 湖 游 艇 俱 乐 部】可行性研究报告2006年6月 编制目 录第一章 世界游艇市场概况第二章 我国游艇俱乐部现状第三章 项目规划第四章 投资估算第五章 项目风险第六章 组织机构第七章 项目进度第八章 安全措施第九章 环境保护第十章 经济和社会效益评估第十一章 研究结论与建议第一章 世界游艇市场概况1660年，英国查尔斯二世继承王位时，人民呈献一艘狩猎用船，名叫“YACHT”，成为今日游艇的语源，在此之前，船只都因实用性而制造，自YACHT诞生后，才开始有了游乐用帆船，所以查尔斯成为公认的游艇始祖。18世纪，英国及欧洲的王公富豪竞相以帆船来夸耀显示自我，成为一种风气。现在，我们狭义上的游艇多指的是配有马达的现代游艇，世界游艇产业的产值每年已达400亿到500亿美元。游艇俱乐部兴起于18世纪的英国，早期是为达官显贵中的船舶爱好者提供的一个船只停泊、修缮、补给的小船坞。随着工业文明的发展，小船坞的规模不断扩大，逐渐地演变成一个社会上层人士的聚集地。原有的简单功能已经不能满足他们日益增长的娱乐、社交、商务等多方面的需要，于是，一个集餐饮、娱乐、住宿、商务、船只停泊、维修保养、补给、驾驶训练等多功能于一体的游艇俱乐部雏形应运而生。游艇俱乐部于二战后在西方发达国家蓬勃发展起来。游艇在现代社会无论在东方西方，它的角色则从单一的享乐场所发展到多元化角色。在生意场上，它是另类的谈判桌。对于成功的商人、政要，利用游艇的聚会，可能促成一单生意和化解矛盾。而对于文化人，游艇的隐秘性，则给予了他们思考的空间。在中国人的眼里，游艇能显示身份和实力。随着游艇休闲的兴起，我国各地也纷纷开始重视和规划游艇业，兴建各类专用码头。来自美国加州的华裔市长黄锦波为游艇经济摇旗呐喊：对于中国富裕阶层来说，游艇代表着一个与日常生活拉开距离的空间，在不断拷贝西方生活方式的选择中，阶层化的消费正在成为现实和习惯，在名车、高尔夫之后，还有什么梦想需要实现呢？游艇作为满足人们精神需要或享受需要的高级消费品，其需求随着经济的发展和购买力的提高必然呈不断上升的趋势。国际游艇市场供给向高速、豪华和大型化方向发展，需求仍以中、低档次居多。世界游艇工业的发展历程证明了这一点。自60年代西方游艇工业体系日臻完善，70年代亚太部分国家和地区的游艇进入国际市场后，游艇工业基本呈不断上升的趋势。特别是在发达国家和高收入的国家（如石油输出国）游艇需求旺盛，游艇工业具有广阔的发展前景。据国际游艇设施委员会（ICOMIA）提供的数据表明，目前世界旅游船艇年消费额高达400亿美元，如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，全球每年的游艇经济收入超过500亿美元。全球发达国家每171人就拥有一条游艇，挪威、新西兰等地人均拥有游艇高达8:1，美国为14:1，就是内陆国家瑞士，人均游艇也达到69:1。世界游艇的需求结构和供给结构在悄然变化。从需求结构来看，一方面游艇消费不断向较高档次游艇推进，因为游艇像时装、汽车、高尔夫球等高档消费品一样，随着收入水平提高，消费者会不断更新换代这些产品；另一方面，游艇消费的绝对量仍是中、低档次的游艇占绝大比例并且消费量还在增加，因为消费者的范围从白领阶层到蓝领阶层，从年轻人到中年人在不断扩大，而能消费得起高档豪华游艇的贵族、巨富毕竟是少数。也就是说，发达国家的游艇是相当普及，游艇消费已较为普遍，随着全球经济进一步发展，人们生活水平的不断提高以及消费观念的改进，“游艇经济”将会成为沿海国家的国民经济的主要亮点。第二章 我国游艇俱乐部现状近十几年国内经济发生翻天覆地的改变，人们生活水平也发生质的改变，经济特区的经济发展水平基本达到发达国家的水平，沿海地区经济后来者居上，消费观念、生活方式也逐渐发生变化，追求闲情逸致的生活质量。当前，在中国人的眼里，游艇能显示身份和实力，拥有私家游艇就是财富的象征，资料显示，为了满足“贵族”阶层的需求，目前全国各地成立了多个大大小小的游艇俱乐部，上规模、有档次仅有6家左右，而且大多集中在东南部沿海和长三角地区。游艇俱乐部一般采用会员制，收取会费，向会员提供游艇租售、维修养护、驾驶培训、领航开航及配套休闲娱乐等服务。以华东地区目前颇有影响的太湖水星俱乐部为例，会员分为个人会员及公司会员两种，交纳年费后就可享受俱乐部的全套服务。会员也可购买俱乐部游艇，并使用内部泊位，由俱乐部专人负责保养，也可向俱乐部租赁游艇使用。随着游艇休闲的兴起，各地已纷纷开始重视和规划游艇业，兴建各类专用码头。如：上海市按照规划，将在黄浦江上建10座游艇码头，预计2007年之后，上海的游艇产业将逐步带来每年200亿元的销售产值和2万多个就业机会。随着中国国民经济的高速发展，中国人的消费能力、观念、内容和形式都在发生变化，对船艇的需求也将会越来越多，水上健身运动、水上高速客运、水上休闲等将会越来越多地走进人们的生活中，这些必然会促进中国游艇代理业的发展。根据以往消费结构与经济发展水平适应性，可以预测，广东市场游艇需求的高潮将很快到来。“中国人游艇梦已被点燃”已成现实！国内已建成运营的较大型游艇俱乐部：、苏州水星游艇俱乐部座落在苏州太湖国家旅游度假区。这是一个中国具有国际水准的水上豪华游艇俱乐部。它拥有自行生产世界著名品牌的游艇和一座144个泊位的一流码头。高级完善的配套服务设施。热情周到的服务。处处洋溢着浓浓的西方情调,给您一种全新休闲体验。俱乐部除了拥有数十种类型的豪华游艇、房艇外，还有许多专用设施，如：中西餐厅、酒吧、25米室内室外的游泳池、冲浪池、桑拿、健身房、迷你超市、游艺室、儿童游艺设备、阅览室、多功能厅、游艇及设备展示厅、草地排球、会员专用停车场、会员快艇驾驶培训中心、桌球房等。俱乐部有丰富多彩的水上运动，如：滑水、滑水板、膝板、水上冲浪圈、钓鱼、游泳等。这些潇洒的动力快艇，惊险刺激的喷气艇，悠闲平稳的钓鱼船，43-48英尺舒适豪华房艇，以及充满童趣的水老鼠，有近百艘游艇任您选用，让您回归自然的渴望得到充分的满足，伴您步入一个全新的休闲天地。、深圳浪骑游艇俱乐部坐落在深圳东部海岸，占地、占海面积16万平方米，建筑物有会所大楼、全封闭的会员会所、274个游艇泊位、400个干船舱和游艇维修车间及设施等。会所大楼建筑面积13700平方米，内设海图室、购物商场、会议室、豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟训练仪等设施。、大梅沙国际游艇俱乐部总投资13.7亿人民币，规划中俱乐部主会所占地20000平方米，建筑面积8000平方米，海域使用面积18万平方米，浮式游艇码头泊位260个，防波堤总长1050米(含邮轮码头304米)。、北海国际游艇俱乐部（正建设中），规划面积10.7公顷（包括海域和陆域），投资1.25亿元兴建。俱乐部由俱乐部会员大厦、琴状多功能厅、月亮岛、中心公园以及游艇停泊港池五部分组成，将在世界范围内招收会员，预计将拥有船艇250艘，其中大型豪华游艇20艘、中型豪华游艇40艘、小型豪华游艇60艘等。、青岛银海游艇俱乐部拥有陆域面积75000平方米水域面积87000平方米，项目总投资三亿元人民币。俱乐部码头按照国际标准建设，设有366个专业游艇泊位，全部码头设施采用国际第三代产品由西班牙AISTER公司制造安装。目前一期130个泊位已经于2005年6月底展现在世人面前。俱乐部码头设施齐全，拥有一流的充电、供水、加油、起吊、修船和干船坞；同时还设有帆船训练基地，帆船下水坡道，海上搜救直升飞机起降场等设施。陆域设有俱乐部会所、游艇驾驶培训学校、健身会馆、不同风格的俱乐部、宾馆、歌厅、咖啡厅、酒吧、钓鱼场、美容中心，办公和运动员洋房等配套设施，为俱乐部会员及各国运动员提供一处配套设施齐全的专业化海上运动休闲服务场所。、厦门香山游艇俱乐部(建设中)总用海面积在701097.8平方米以内，其中填海部分约11万平方米、防坡堤和护岸用海面积7万平方米、高桩平台约7万平方米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、俱乐部及其他。项目地上总建筑面积为18.9万平方米，其中俱乐部为83000平方米，商务办公建筑面积为55000平方米，商业建筑面积18000平方米，游艇俱乐部17000平方米，游艇销售训练中心及候船室建筑面积13000平方米，其他公共设施建筑面积3000平方米。东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级俱乐部和高端写字楼，200个会员别墅（不占用建筑面积）建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池内设有约450个游艇泊位。另外，沿环岛路及东、南海岸线必须对公众开放，留出公共步行道，步行道宽为10-20米；沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先完成游艇码头建设，再建设俱乐部、商务办公、商业及其他配套设施。项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的高档综合旅游景区。项目的工程造价预计超过人民币15亿元。其中，项目填海、围堰、防波堤、高桩平台等基础工程的造价经国家海洋局第三研究所概算为人民币5.7亿元，上部工程（不含二次装修）造价概算约为人民币7亿元。预计项目总投资约为3亿美金。、北京长城游艇俱乐部建有浮动的码头 6 条，游艇泊位 320 个；浮动码头规格分为大型和中型游艇；提供包括出航服务（配置船长、船员、陪护人员服务）、救援服务、驳船服务、大风防范服务、出航气象资料服务、安全与气象警戒服务；以及摩托艇、潜水服、救生装置等。、南京银河游艇俱乐部集餐饮、休闲娱乐、游艇综合服务于一体，其主体建筑长80m宽12m，有效建筑使用面积2400m2共设四层，它外观豪华气派，内饰典雅温馨，是一所高品味、高享受的休闲会馆。南京银河游艇俱乐部位于下关2号码头，毗邻扬子江畔，与阅江楼相映衬。俱乐部目前拥有各类世界名艇，以供销售、租赁、观光之使用，拥有游艇停泊位，并有专业技师为您提供一整套完整的售后服务。、国内著名的游艇俱乐部还有：大连星海湾游艇俱乐部、北戴河游艇俱乐部、上海东晶湾游艇俱乐部、杭州运河游艇俱乐部、广州莱茵游艇俱乐部等等，由于游艇俱乐部集合了城市形象、旅游观光、休闲度假的功能，各地政府大力扶持，截止2005年中国政府批准的游艇俱乐部已有二十几家。2006年申报游艇俱乐部性质的项目将会突破100家。第三章 项目规划（俱乐部、培训中心及VIP会所）一、项目名称：名 称：青洋湖游艇俱乐部二、投资范围：俱乐部、会所、洋房、各类游艇、码头泊位及配套设施出售、出租及水上运动娱乐。三、项目位置本项目位于湖南省长沙市黄材镇青洋湖四、投资者基本情况五、总体规划1、地块历史及现状：青洋湖，位于黄材镇以西3.5公里的寨子山口。设计灌溉面积35.9万亩，是一座以灌溉为主，防洪、发电为辅，兼养殖、提供工业和居民用水的综合用途水库。1958年4月，成立黄材水库工程指挥部，5月动工兴建枢纽工程，1961年5月9日上午，国家主席刘少奇和夫人王光美，视察水库工地，再三强调要保证工程质量，注意施工安全，修好这个伟大工程，为人民造福。1965年5月，水库枢纽工程竣工。1959年，渠道配套工程动工，1970年全部竣工。主坝为心墙土坝，高61.5米，长369.5米，底宽377.5米，顶宽6米，为我国三大土坝工程之一。大坝横跨寨子山，烈马山，汇集流域面积达235平方公里，设计库容1.5亿立方米，造成了“高峡出平湖”的人间奇景。临堤远眺，青山倒映，碧波千顷，湖天一色；登上游艇，则溅水成雾，击旅飞鱼，欢情快意，环湖万亩林场，郁郁匆匆，幽静中散落着几处民居，项目完全处于原生态环境。2、总体规划原则：青洋湖游艇俱乐部是一个综合性游艇及配套服务项目，分俱乐部（海景洋房A座）、VIP会所、游艇培训中心（海景洋房B座）等3个建设主题板块。3、建设规模：本游艇俱乐部有5.3平方公里面积的水域，设计可容纳船长20-36英尺的游艇100艘，船长36-50英尺的游艇30艘，船长50-72英尺的游船5艘，工作艇15艘以及码头水、电、油等配套供给设施和维护设施。 1)该游艇俱乐部项目符合当地政府的规划和发展方向，是宁乡县重点招商引资项目。 2）主要建筑物为入口广场（停车场）、大坝观光长廊、游艇俱乐部（海景洋房A座）、俱乐部游艇码头、VIP会所（翠竹湾别墅区）、VIP游艇码头、VIP星光大道（青铜器文化长廊）、游艇培训中心（海景洋房B座）、商业街、游艇展览中心等配套建筑物。3）入门广场设有大型停车场合理解决较大的车流和人流集散问题；公共建筑和VIP会员会所相对分离，入口处有电瓶车服务，人、车、物相对分流设计，尽量减少人车相互干扰，充分考虑配套公建及商业环境和交通的影响。4）泊船位集中布置在俱乐部、会所、培训中心3处，放便管理，并充分考虑尽可能减少波浪对泊位的冲击。并在培训中心处规划设计了可存放100条小艇的游艇干仓，为普通会员提供停泊、修理、管理服务。5）充分完善会议、商业、运动、服务等配套设施，实现会议、度假、购物、休闲一体化服务。4、总体规划布置：1）在原有林场地块上建设俱乐部（海景洋房A座），从金龟岛到寄养库的水域设计成俱乐部游艇区，建设有水上房船区、游艇泊位区、公共游船码头区。2）在翠竹湾周遍建设VIP会所，翠竹湾水域建设独立游艇码头泊位，将现有的小路拓宽成星光大道，大道两旁每隔100米设计有一尊大型青铜器仿制品布置，以增加会所区的地域文化氛围。3）在会员会所的布置方面，在规划设计中，将突出每幢会所依山傍水的特点，把会所、码头、游艇、湖景有机的结合，作到一幢会所一处风景的油彩画效果，充分利用滨湖地势，以达到会员会所区的最优化设计。4）在游艇培训中心板块的设计中,结合现阶段国内游艇俱乐部的发展形式和借鉴国际游艇俱乐部的先进经验及本地区的远景发展目标，主要建筑为联体洋房（海景洋房B座），配套设计有游艇展览中心、游艇码头、商业街等，既强调普通会员的尊贵地位又满足社会不同层次对游艇游乐的需要。5）交通组织：入门广场设有停车场，俱乐部景区内设有电瓶车服务，有效减少大俱乐部区车流量；通往会所区的星光大道，只对VIP会员开放，限定车流量和车行速度，尽可能减少对VIP会所幽静生活的影响。将公共对外开放建筑集中放置在半边溪一端，并设停车场，有效的减少外部人流，车流对俱乐部和VIP会所区的影响。5、景观设计：总平面布局利用独特的地理优势，把通向俱乐部的原有水库大坝，设计成全木制观光长廊（风雨桥造型）；在通往VIP会所的星光大道两侧摆放青铜器，形成青铜器文化长廊；泰禹海景洋房A座、B座的外观突出西洋风格；3个游艇泊位区各有特点：俱乐部游艇区突出房船和游船；VIP会所区突出豪华游艇、私家码头概念；培训中心游艇区突出维护、展示、存放小游艇的特点。6、消防设计：总平面布局中，考虑到建筑多为多层建筑。消防车道均不小于4米。洋房设计满足消防楼梯和间距的要求。商场及各公共服务设施用房，均符合消防规范的要求。六、功能设施及配套规划海景洋房A座拥有300间东南亚装饰风格的标准房间和套房，大多数房间可鸟瞰青洋湖及周遍景观。经过了精心布局的俱乐部房间内，从小巧的纸巾盒到别致的装饰画，每一个细节都演绎着俱乐部的文化主题。俱乐部提供了各种温馨的个性化服务，每天进行的客房清洁、洗衣、送餐等服务，不仅照顾所有的生活细节，而且24小时响应宾客的所有要求；同时客房内的宽带上网设备，让您的商务之旅更从容。海景洋房A座拥有渤海厅、黄海厅、东海厅和南海厅四个多功能会议厅，配备电脑，多媒体投影仪等先进设备，适合新闻发布、公司董事会、学术研讨、产品推介展览、时装展示、周年庆典和婚宴等各种规模的会展。一流的设施设备，“会议专职秘书”为您度身设计的个性化会议方案，关注每一个细节的专业服务，将令各种类型的会议及宴会圆满、成功。会议设施包括：电脑/多媒体投影仪/幻灯机/3M胶片投影仪/录像机会议服务项目：录音/快速复印/制作横幅、会标、背景板和指示牌/提供鲜花、果盘和茶点/摄像/摄影/展览布置商务中心提供便捷的订票和旅游代理等商务服务提供半天及全天会议厅包价海景洋房A座的餐饮设施齐全，设有中、西餐厅、宴会厅和各类大小餐厅12间，装修典雅尊贵，富有浓郁的东南亚风格。位于俱乐部二楼的海景西餐厅，宽敞明亮，充满异域情调，厅外绿树环绕，景色优美，让您心旷神怡。您尽可在这种轻松高雅的气氛中尽享琳琅满目的珍馐美点,行云流水般的现场钢琴独奏更伴您一段悠然时光。 以湘菜式为主，汇聚南北风味的海景中餐厅拥有一批金牌厨师和“湖南名菜”，例如极富盛名的“海景一品堡”、“金榜题名”经典正宗的“剁椒鱼头”、“ 宁乡口味蛇”等，都给来过这里的客人留下了深刻的印象。海景洋房A座拥有舒适豪华客房（豪华海景套房、高级行政套房、海景蜜月套房、豪华海景房）等； 共有185间房间详细情况:房 型牌 价普通园景房RMB 208普通海景房RMB 288豪华园景房RMB 298豪华海景房RMB 388高级行政套房RMB 720海景蜜月套房RMB 820豪华海景套房RMB 980海 景 房 船RMB 1180可同时为1000人提供服务。VIP会所配有专车行驶的星光大道、专用游艇泊位和停车场，充分体现VIP会员的价值和环境的私密性。游艇培训中心拥有中小型游艇泊位、干船舱、维修车间、水上运动培训场地、职工洋房、海景洋房、游艇展览中心。房 型牌 价园景会所RMB 1980海景会所RMB 2980园景洋房RMB 158海景洋房RMB 25820-36英尺游艇RMB 300（小时）36-50英尺游艇RMB 700（小时）50-72英尺游船RMB 500（小时）青洋湖游艇俱乐部总平图 VIP会所总平图游艇码头海景洋房A座七、消费群定位：该项目位于宁乡县境内，隶属长沙，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，总面积2906平方公里，人口130万，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温16.8摄氏度，平均相对湿度81%，平均日照时数达1739.2小时。 宁乡是已故国家主席刘少奇同志故乡，山川秀美，人文荟萃，名胜古迹广布境内，其中刘少奇同志故居，沩山密印寺、灰汤温泉国际旅游度假区等均为盛名远播的旅游胜地。本项目消费群定位为：1）以长沙、株州、湘潭市的外籍人士和港澳台商为主；2）博览会期间的外宾；3）追求游艇时尚生活的国内的成功人士；4）商务会议的与会者；5）体验游艇生活的白领。八、消费动机重新体会生命的意义，为繁忙的生活增添更丰富的色彩。九、主要技术经济指标根据规划设计要点的要求和对市场的调查与分析，拟建青洋湖游艇俱乐部及配套设施。项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量陆地总面积平方米487000水域面积平方公里53总建筑面积平方米112000海景洋房A座平方米21000泊位总面积平方米2635海景洋房B座平方米13500容积率023VIP会所平方米52500建筑密度12%附属配套平方米16600陆地绿化率61%商业休闲区平方米8400分项目主要技术经济指标（二）项目数量单位海景洋房A座185间VIP会所175幢海景洋房B座300间海景房船30艘36英尺泊位100个60英尺泊位30个72英尺泊位5个20-36干仓泊位100个停车位600个项目主要财务评价结果指标汇总表指标评价结果项目总投资（万元）29455（不含征地费）项目总销售收入（万元）36536（俱乐部、会所、洋房销售收入）项目销售缴税总额（万元）1955项目年经营收入总额（万元）2855项目年经营缴税总额（万元）558项目年经营利润总额（万元）2297年投资利润率25%回报期4年十、主要板块功能水上码头泊位：停靠游艇，主要面向会员提供租赁服务；游艇俱乐部（海景洋房A座）：五星级标准，集合商务中心、餐饮、娱乐、会务功能；VIP会所：只提供给VIP会员度假使用，每幢会员会所配有专职保姆、管家、厨师等服务；培训中心（海景洋房B座）：面向社会开放式服务，会员购买后，可以委托俱乐部管理出租，配套有完整的游艇培训、娱乐、存放、上下水服务、维修、销售等服务。第四章 投资估算一、项目总投资（29455万元，征地费用另算）项目投入按陆地部分和水上部分计算：1、陆地投入（28110万元）（1）总建筑面积：112000平方米，按每平方米2300元核算，投入需要25760万元（2）绿化和景观设计面积：112000*61%，按每平方米300元核算，投入需要2050万元（3）停车场和辅助设施：300万元2、泊位投入（445万元）（1）定位桩需要250根，按每根成本加施工费2000元核算，投入需要50万元（2）码头泊位135个5760英尺，施工面积2635平方米，按每平方米1500元核算，投入需要395万元3、房船投入（900万元）（1） 无动力房船 20艘 固定在俱乐部游艇码头 25万（2） 90*2HP动力房船 10艘 40万二、项目物业销售收入36536（万元）游艇俱乐部的经营模式很多，结合香港深湾游艇俱乐部和新西兰奥克兰码头地产的经验，该项目的经营思路是：“短期销售持平和长期服务增值”。2、 游艇俱乐部会员卡分级消费：分级消费内容数量消费标准（万元）VIP会员会所+60英尺泊位+36英尺以上豪华游艇30326（一次性）金卡会员俱乐部套房+36英尺泊位+20-36英尺豪华游艇25156（一次性）银卡会员洋房+36英尺泊位+20-36英尺豪华游艇50116（一次性）高级会员俱乐部套房或俱乐部内休闲娱乐消费100年消费10万元以上普通会员洋房或俱乐部内休闲娱乐消费400年消费5-10万元注：VIP会所的销售价格：4000元/平方米；俱乐部套房的销售价格：3500元/平方米；洋房的销售价格：3000元/平方米；游艇泊位的销售价格：1000元/英尺；36英尺以上豪华游艇销售价格：200万元/艘；20-36英尺豪华游艇销售价格：100万元/艘；VIP会所的销售总收入：175*300平方米*4000元/平方米=21000万元俱乐部套房的销售总收入：185*150平方米*3500元/平方米=9710万元洋房的销售总收入：300*45平方米*3000元/平方米=4050万元泊位的销售总收入：5760英尺 *1000元/英尺=576万元房船的销售总收入（1200万元）无动力房船 20艘*35万=700万90*2HP动力房船 10艘 50万=500万这些价格在全国同类产品中算是低的，比较容易在短期内实现回笼资金36536 万元，纳税总额1955万元（外商企业享受国家3减2免优惠政策，只收营业税5%，城市维护建设税 （7%）。钻石卡、金卡、银卡销售，可以把部分会所、俱乐部套房、洋房、泊位变现，来冲兑项目的部分投入；在经营上该项目向业主提供分时度假、长期包租、买VIP会所、俱乐部套房送泊位、送游艇等多种形式的合作服务。2、长期服务增值就是经营游艇俱乐部的收入，这个收入包括：泊位租赁或销售，会籍销售，游艇代理销售，游艇的租赁，游艇的培训，俱乐部和VIP会员会所的服务和保留房地产的升值收入等是长期稳定增长的。该项目全部建成后平均每年的收入估计如下：VIP会所租赁：175*300平方米*40%，按每平米年平均租金400元计算，收入 840万俱乐部套房租赁：185*150平方米*40%，按每平米年平均租金350元计算，收入388万VIP会所租赁：300*45平方米*40%，按每平米年平均租金300元计算，收入 162万泊位租赁：5760英尺泊位，按每英尺泊位平均年租金200元计算，收入115万会籍销售：3万/人，按每年100人计算，收入300万游艇代理：平均1万/艘，按每年50艘计算，收入50万游艇租赁：400万游艇培训：100万俱乐部和VIP会员会所服务500万特别是泊位的需求是逐年成倍增长的；例如，苏州水星游艇俱乐部2005年144个泊位已经全部租赁完毕，深圳浪骑游艇俱乐部2005年比2004年泊位需求增加了2倍；俱乐部和VIP会员会所的服务是休闲消费的热点，该项目在经营上会面向社会服务，把该项目的俱乐部办成高档的商务中心，把VIP会员会所办成高档的私密休闲度假区。三、游艇俱乐部年经营收入总额（2855万元）四、游艇俱乐部年经营收入纳税总额（558万元）税目税率税额（万元）企业所得税应税所得率15%405营业税营业税（5%）143城市维护建设税城市维护建设税 （7%）10合计/558五、年投资收益率：25%六、回报期4年第五章 项目风险任何项目投资都存在着风险性，游艇俱乐部也不例外。S（优势分析）：l 建成后规模将是中国中部最大的游艇俱乐部；l 投资商具有深远的政府背景和成功企业的丰富资源；l 该项目有非常好的市场成长优势；l 游艇与地产业相结合，是国外游艇俱乐部的一种成功发展模式；l 该项目处于库区，无风浪，水上活动长年可以开展，休闲度假可经营天数长，资源稀缺；l 该项目有非常好的消费环境，周边有灰汤温泉、密印寺，旅游景点云集，商务活动频繁，休闲度假者源源不断。W（劣势分析）：l 整套项目投资规模大、产品多样性。 l 游艇娱乐项目需要更多的海洋技术性成份，客户消费习惯需要培养。l 现有国内游艇配套服务、管理几乎空白。克服劣势办法：l 整套项目投资分两期，并做好充足的前期项目论证和试运行工作l 游艇娱乐项目提供教练和培训服务。l 逐步完善艇配套服务，引进国外先进管理公司和培训理念，培养具有创新意识的管理团队。O（机会分析）：l 本项目将给长沙带来标志性形象，扩大长沙的国内外知名度和提高城市档次；应是政府大力扶持的项目；l 带来地产业消费的新概念，填补长沙本地游艇消费的空白；l 营造生活环境和商务环境，吸引强大企业投资，拉动本地区整体经济；T（威胁分析）：l 建设和经营周期长，对项目管理要求高；l 游艇属于高档休闲消费，目标客户群自然是金字塔尖端的消费群，层面相比狭窄，市场营销的难度大； l 目前国内游艇消费还处于初级阶段，项目发展对政策的依赖性大，市场的需求还有待培养。第六章 组织机构（核心业务部门）1、管理部功能：提供吃、住、行、娱等服务，达到星级俱乐部标准，并提供大型会务服务2、游艇部功能：提供游艇销售、游艇出租、泊位出租、码头管理、船舶维护、驾驶培训3、市场部功能：开辟会员市场，游艇俱乐部的宣传策划4、客户服务部功能：定期组织客户活动，处理客户投诉，管理游艇俱乐部网站，编制会刊第七章项目进度本项目投资巨额，建设规模庞大，配套多，进度设计原则：论证、申报、筹备阶段科学论证，周密实施；投资建设阶段，分3步操作，边建设，边培训，边经营，边发展，最大限度利用好各种资源，使该项目做的好，叫的响，为长沙地区休闲市场树立一块品牌。初步计划如下：2006年6月项目报批；2006年7月完成项目设计；2006年8月-12月前期筹备工作；2007年1月-2007年5月完成40%俱乐部、30幢VIP会所、洋房B座和20%的泊位（容纳28艘游艇）建设工程。2007年6月青洋湖游艇俱乐部 试运营期主要工作：A、组织俱乐部、VIP会所、洋房销售； B、引进游艇俱乐部管理团队； C、购买50英尺高档游艇1艘、28英尺豪华游艇1艘、房船1艘、韩国工作艇2艘、水上摩托艇8台，让意向客户免费感受；D、员工培训、完善组织机构和管理制度等等。2007年7月2007年12月 全面投资建设二期主要工作：码头泊位建设、俱乐部（泰禹洋房A座）、VIP会所建设，游艇代理、码头设施建设及配套环境绿化等。2008年1月1日 进入游艇俱乐部正常经营管理期主要工作：码头泊位扩建管理、会员发展、游艇驾驶培训、高端商务活动组织等。第八章 安全措施1、危害因素和危害程度分析在游艇俱乐部的建设过程中，生产、经营场所的建筑物、构筑物讲究布局合理，坚固可靠，符合防火、抗震、采光照明、通风调温、降噪等安全卫生标准，通道和紧急疏散出口必须保持畅通。在游艇俱乐部的经营过程中，坚决禁止在生产、仓储场所内混设宿舍。电气设备和电气线路，严格按电气安全规范对间距、屏护、绝缘、安全电压、保护接地、保护接零、漏电保护、电气防爆、临时用电等的安全防护要求。2、安全措施方案针对不同危险性因素的场所、范围和危害程度，该项目提出相应的安全措施方案，主要有：（1）有与游艇俱乐部规模相适应的组织机构、管理人员、值勤人员；（2）有固定的办公场所和经营设施；（3）有业务章程和管理制度；(4) 依照有关法律、法规和交通部有关港口安全作业的规定，加强码头泊位的安全生产管理，完善安全生产条件，建立健全安全生产责任制等规章制度，确保安全生产。制定本项目的危险事故应急预案、重大生产安全事故的人员紧急疏散和救援预案以及预防自然灾害预案，并保障组织实施。 第九章 环境保护本项目严格按环境保护法的有关要求执行，船舶按规定配备相应的防污染措施，采用国外先进的防污设备和器材。其中，60英尺以上的游艇以防止油污为标准，每船要有详尽的油类记录、防止船上油污应急措施，设置油水分离器、残油舱；总长36英尺或以上的游艇张贴垃圾公告牌等；游艇泊位、码头都设置与生活污水产生量相适应的处理装置或者贮存容器。游艇的污染物排放都严格按照国家的要求进行。本项目按国家规定将污染物、废弃物和压载水、船舶垃圾及其他有害物质均做相应的排弃排污处理。本项目争创人居环境新优势。把环境指标置于与经济增长同等重要的位置，走高科技、高产出、低消耗、低排放的道路。让会员和游客对休闲度假环境感觉最满意，是该项目的第一追求。 第十章 经济和社会效益评估一、经济效益：该俱乐部项目弥补了长沙缺少“水上娱乐休闲”的功能，随着俱乐部游艇项目的运营，大大增加休闲度假的乐趣。主要表现在：销售期可上缴税金1955万元，在进入稳定运营期后，每年缴税558万元。二、社会效益：A、增加就业机会的边际效益本项目的实施，在一定程度上提供了就业的机会，根据本项目的建设规模和使用功能，参照长沙第三产业的发展情况，可以增加300个就业机会，每个就业机会按5000元/年的边际效益计算。B、促进休闲业的发展，增加社会效益该项目的实施，将会给长沙市民提供一个全新的休闲景点，根据长沙近几年休闲度假业的发展，本项目每年将会吸引不少的客人，按30000人次计算，以每人次给本地区带来的社会产值按500元效益测算。C、其它效益本项目的实施建设将提高长沙国际品位，进一步改善了投资环境，从而吸引了更多的外商特别是跨国集团公司来长沙投资，这是难以用货币价值来衡量的。第十一章 研究结论与建议根据长沙市发展的速度和目前长沙、株州、湘潭区域内的社会经济、文化、环境和综合实力，已经进入了一个新的城市发展阶段。无论从近期需要和长远发展要求来看，建设一处高档次的游艇俱乐部是适时和必要的。本项目建设不仅会明显起到美化风景的作用，而且在提高长沙城市品位，促进各项经济增长、加强引资力度、扩大对外开放等，都将有明显的效益。建议各主管部门以特事特办的步伐予以审核并大力指导为盼！游艇推荐快 艇房 船50英尺游艇28英尺游艇摩托艇工 作 艇g an employment tribunal claimEmployment tribunals sort out disagreements between employers and employees.You may need to make a claim to an employment tribunal if: you dont agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly.For more information about dismissal and unfair dismissal, seeDismissal.You can make a claim to an employment tribunal, even if you haventappealedagainst the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal.Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are complaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept it.If you are worried about how the time limits apply to you, take advice from one of the organisations listed underFurther help.Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation.Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed underFurther help.If you are being represented by a solicitor at the tribunal, they may ask you to sign an agreement where you pay their fee out of your compensation if you win the case. This is known as adamages-based agreement. In England and Wales, your solicitor cant charge you more than 35% of your compensation if you win the case.If you are thinking about signing up for a damages-based agreement, you should make sure youre clear about the terms of the agreement. It might be best to get advice from an experienced adviser, for example, at a Citizens Advice Bureau. To find your nearest CAB, including those that give advice by e-mail, click onnearest CAB.For more information about making a claim to an employment tribunal, seeEmployment tribunals.The (lack of) air up there Watch mCayman Islands-based Webb, the head of Fifas anti-racism taskforce, is in London for the Football Associations 150th anniversary celebrations and will attend Citys Premier League match at Chelsea on Sunday.I am going to be at the match tomorrow and I have asked to meet Yaya Toure, he told BBC Sport.For me its about how he felt and I would like to speak to him first to find out what his experience was.Uefa hasopened disciplinary proceedings against CSKAfor the racist behaviour of their fans duringCitys 2-1 win.Michel Platini, president of European footballs governing body, has also ordered an immediate investigation into the referees actions.CSKA said they were surprised and disappointed by Toures complaint. In a statement the Russian side added: We found no racist insults from fans of CSKA.Age has reached the end of the beginning of a word. May be guilty in his seems to passing a lot of different life became the appearance of the same day; May be back in the past, to oneself the paranoid weird belief disillusionment, these days, my mind has been very messy, in my mind constantly. Always feel oneself should go to do something, or write something. Twenty years of life trajectory deeply shallow, suddenly feel something, do it.一字开头的年龄已经到了尾声。或许是愧疚于自己似乎把转瞬即逝的很多个不同的日子过成了同一天的样子；或许是追溯过去，对自己那些近乎偏执的怪异信念的醒悟，这些天以来，思绪一直很凌乱，在脑海中不断纠缠。总觉得自己自己似乎应该去做点什么，或者写点什么。二十年的人生轨迹深深浅浅，突然就感觉到有些事情，非做不可了。The end of our life, and can meet many things really do?而穷尽我们的一生，又能遇到多少事情是真正地非做不可？During my childhood, think lucky money and new clothes are necessary for New Year, but as the advance of the age, will be more and more found that those things are optional; Junior high school, thought to have a crush on just means that the real growth, but over the past three years later, his writing of alumni in peace, suddenly found that isnt really grow up, it seems is not so important; Then in high school, think dont want to give vent to out your inner voice can be in the high