石家庄2005年住宅市场报告.doc

上海诚宇机构诚宇投资咨询 地产市场部文件石家庄住宅市场报告诚宇机构诚宇投资咨询市场总监郑秋皓2005年11月目 录第一部分 石家庄宏观环境第二部分 石家庄房地产市场第三部分 石家庄房地产住宅市场第一部分 石家庄宏观环境1、经济环境石家庄市的综合经济实力快速发展，国内生产总值增长迅速l 全市国内生产总值由“八五”末的540亿增加到1001亿，年均值增长13.3%。l 200年实现地区生产总值1633亿元,按可比价格计算,增长14.1%,增速创98年以来最高。2004年第一产业稳定增长，增速有所加快，完成增加值230亿元，增长6.3%,比上年提高1.2个百分点，第二产业完成增加值795亿元，增长17.6%，增速比上年提高2.1个百分点，第三产业保持了较快增长, 完成增加值608亿元，增长12.4%，增速比上年提高0.9个百分点，对GDP的贡献比重也接近四成（37.23%）。 l 2004年，个体私营经济实现增加值596.9亿元，比上年增长22%，占全市GDP的比重达到36.5%，比以往石市的传统支柱产业工业、建筑业的比重之和还要高出半个百分点；个体私营经济上缴税金29.2亿元，比上年增长25.3%，占全市财政收入的比重达到20%。l 2004年全市工业稳步快速增长。全市规模以上工业企业完成增加值459.8亿元，比上年增长25.0%，增速比上年提高3.8个百分点，其中国有工业完成增加值187.1亿元，增长17.7%。工业产销衔接良好，工业经济效益稳步增长。全市工业产销率达99.1%。全市规模以上工业实现利税176.0亿元，比上年增长19.3%。 l 建筑业全年完成总产值135.2亿元，比上年增长36.3%，其中建筑工程完成产值99.5亿元，比上年增长42%,竣工产值78.6亿元，增长24.8%。竣工面积529万平方米,增长6.2%。全市商品房销售面积121.1万平方米，销售收入18.7亿元，分别增长4.4%和1.3%。l 农业在政策效应下实现了较快增长。2004年全市农林牧渔业总产值426亿元，比上年增长6.4%，其中农业产值190.5亿元。l 高新技术产业开发区健康快速发展。全年实现生产总值80.6亿元，比上年增长21.3%；技工贸总收入294.4亿元，增长23.7%；出口创汇1.6亿美元，增长14.3%；实现利税24.6亿元，增长11.7%；财政收入7.66亿元，增长14.4%；固定资产投资完成23.2亿元，其中基础设施投资2.96亿元，同比增长1.2倍。2、交通环境l 公路交通京石、石太、石黄、石安高速公路和1 07、207、307、308国道以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程6379公里。 l 铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。石家庄火车站是全国特等站之一，也是全国三大货车编组站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万多人，日均到发货物列车230多列，办理货车11500辆。l 空中航线石家庄民航机场可起降各种大中型客机，现已开通44条国内、国际航线，通达上海、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等1 2家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。l “五桥一环”的建成通车以及市内交通主干道的拓宽改造，使市内交通及市外联系更加便利快捷。基本形成“四横，六纵、三环、八射“的城市路网体系。2005年石环公路的兴建将大大缩短城郊与市区的时间距离，对带动石家庄周边郊县的经济有较大利好。l 2004年我市城市建设快速发展，市区道路进一步畅通。槐南路建设工程全线通车，体育大街、建华大街等主干道新改建工程竣工。 “城中村”改造稳步推进，市政配套设施逐步完善。年末城市道路总长度562.9公里，道路面积1069.3万平方米，排水管道长度达990公里。 l 城市公用事业较快发展。煤气、天然气管道总长度403公里，年内新增天然气用户3万户,煤气用户1.7万户。供热管道总长度500公里，城市集中供热面积达4230万平方米，比上年增加了380万平方米。我市有水厂8座，日产水能力80万立方米，管线总长度1162公里，全年供水量1.75亿立方米。l 城市公共汽车营运线路达82条，营运车辆1703辆，营运线路长1089公里，年客运总量2.25亿人次。3、商贸环境l 2004年服务业增加值比重占全市GDP的42%以上。生产要素市场快速跟进，房地产、人才、劳动力、技术等市场发展日新月异，推动经济发展作用日益显现。 l 外地知名商企的进驻，大大带动了石家庄商贸的发展，天津家世界、北国超市新石店、盛福祥支农店等超市正式开业；上海联华超市与万利福超市完成了合并重组；l 新华区民族路商业街、桥东区大经南街改造完成并正式开街；物流配送设施建设开始起步。同时，各大型商场、超市、批发市场积极推进电子商务，建立和完善了专门网站，并开始探索实行网上交易，各类市场的现代化水平逐步提高。 l 石家庄市场交易额持续上涨势头强劲：投资5316万元在建的桥西蔬菜中心批发市场升级改造项目；总投资4326万元的保龙仓金谈固超市，现已开工建设；商业街区建设也取得了新进展：怀特家居城、青年街市场二期、怀特国际商城、泰丰家园等33个市场项目或投入运营或年内竣工；卓达商贸广场、新家园商业城、和平路装饰建材广场、鑫汇商厦等31个市场项目正抓紧建设；正定国际小商品服装批发市场、河北鼎坚灯饰商贸广场、西柏坡山珍山货市场、河北鑫顺国际装饰材料交易中心等39个市场项目的前期工作正在紧张进行，力争近期开工建设，为今后市场交易额的持续快速增长提供了支持。4、消费环境 l 2004年，城、乡居民收入均实现两位数增长。市区城市居民人均可支配收入8622元，增长11.4%，增速比上年提高4.5个百分点。人均消费性支出6525元，增长7.1%；农民人均纯收入为3799元，增长11.9%，增速比上年提高7.3个百分点，是1997年后增速最快的一年。l 中低收入阶层为主流，贫富差距相当大，中等收入阶层没有成为主流，说明城市收入呈增长趋势，中等收入阶层将扩大。l 平均生活消费支出占可支配收入的81.4%；最低收入群占其可支配收入的104%；中等收入阶层占83.7%；高收入阶层占77.9%。l 生活消费支出结构发生变化，用于家庭设备及服务、交通与通讯、医疗保健、住房、杂项商品和服务等方面的支出大幅增 长。平均住房支出仅占生活消费支出的3%，相对偏低。住房需求潜力巨大，住宅市场将长时间呈上升发展趋势。l 恩格尔系数0.32，居住支出472元，其中住房157元，占2.9%。居民消费结构基本合理，但住房支出偏低。第二部分 石家庄房地产市场1、石家庄房地产投资房地产投资额在1993年开始大幅膨胀，经过90年代中期的短期波动，在1998年以后呈稳定上升趋势，2004年比2001年增长278%说明石家庄市从2001年开始投资额有相当的放量。这是石家庄房地产市场前景被普遍看好的征兆。考虑到2005年6月1日地产新政的全面施行，金融业对房地产的资本支持力度骤减，对开发企业的资本金比例提高到35%，因此，从中长期来看，2005年房地产社会投资额增速应有所回落。由下表可知，从1989年至今石家庄房地产市场经历了三个阶段：l 19821992年间的投资低水平徘徊；l 19932002年间的平稳投资阶段；l 2003年至今的投资高速增长阶段。2、石家庄房地产交易量2004年石家庄共完成房地产交易量307万平方米，其中二极市场交易量为150万平方米，其中商品房交易121.1万平方米； 而石家庄的三级市场(二手房)交易量达到157万，首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流。商品房住宅交易量明显增加，其中住宅所占比例基本持平。住宅交易中个人购房比例急速上升，实际销售量中个人购房比重占住宅交易量由63.8%增至75，预售交易量中个人购买住宅占61.5%增至86%。说明单位购房比例仍然相当大，个人购房比例增幅达10%以上，市场需求向更成熟的多元性方向发展。3、石家庄房地产价格水平住宅产品：l 住宅产品成交价格增长明显，成交均价由2000年的1685元/增至2004年的2400元/，增长48%。大大超过人均可支配收入增长速率。2005年第一季度种种迹象表明，石家庄住宅交易价格呈较大幅度的增长趋势成交均价将突破2600元/。l 中心城区、裕华区东南板块等热点区域的价格随着政府土地政策（城市副中心）的引导，土地成本上升过快，使价格上涨幅度较大，顺驰蓝郡、国际城三期的销售均价在38004500元/平米。l 东南二环开发潜力促使房价一路走高，升值空间支撑东南部楼盘价格呈上升走势。l 城区西北区域土地即将放量，将会成为下一个房地产中高档住宅开发的热点区域，升值空间巨大。写字楼产品：在价格上分为4000元/平米以下、43004500元/平米、48005300元/平米三个区间，其中以中档价位产品市场接受度最高，反倒是高档产品陷入营销困境。商业产品：近年来上市产品的形态发生了由单纯的沿街商铺向MALL、商业街区的转变，这是产品的升级（为满足消费需求），但却是商业地产运作的倒退（分割销售），许多项目的租售陷入困境也说明了这点。从今年在售的SHOPING MALL、商业街区项目的销售价格来看（罗马假日、南花园街、大经街、各写字楼商业裙房等），价格现状为：1-2层均价15000元/平米。4、石家庄房地产需求二次置业取代首次置业成为市场需求的主流。传统住房消费以区域客为主，形成相对封闭的区域市场。石环建设规划打破城乡的隔阂，城郊结合部受到重视，市场需求向外围扩展，需求区域空间扩大。5、地产新政对石家庄房地产市场的影响l 石家庄房地产市场在近几年发展中所产生的泡沫远小于沿海、长三角区域等城市（尤其是上海），所以因此产生的消极影响要小得多。l 考虑到政策影响的顺延性，其在房地产投资额，供应结构、量体，价格水平等方面所引起的变化还不够明显，最敏感的就是新建商品房、存量房的成交数量锐减，但其根本原因并非投资比重大，而是自用客的集中观望，因此是短期现象。l 考虑到这种冷市是一种假象，因此在不久势必会将该期间积压下的自用需求释放出来，因此作为开发企业应该判断好形势，切莫因自身原因错过这一集中爆发期。l 从房地业在国民经济中的比重来看，房地产业是不能低迷的，尤其是在“政策为王”的大环境下，作为上海、长三角的过热城市被降降温，不仅仅是行业健康、稳定发展的需要，更是社会稳定的必要（房价上涨太快）。但作为房地产的二线城市石家庄，好象没有必要“无病也吃药”，应该从问题的根本来剖析，做符合自身市场现状的动作。综上所述，石家庄房地产市场正处于一个快速上升的阶段，主要体现在土地市场的活跃、市场不断放量、房地产（尤其是住宅）销售较好，租金水平和售卖价格不断提高等等。可以预见，未来3-5年内：石家庄的住宅市场仍会保持良好的发展势头，受多元需求影响，住宅产品的售卖价格继续平稳上升，但租金水平将会停留在相对合理的区间，呈现出市场供略大于求的迹象。石家庄的写字楼市场新增供应多为综合项目，单独的写字楼项目较少，以存量市场为主。考虑到石家庄2004年以来较大的写字楼存量，为避开区间竞争，新增项目多以SOHO办公、酒店式公寓等写字楼“变态”产品出现，凸现二线城市写字楼市场需求特征。石家庄的商铺市场将呈现二元结构，一为以住宅底商、小体量商业街铺等产品为代表，以产权销售为运作模式的商铺产品，是传统市场的延续，其所占市场比重将不断降低。二为以SHOPPING MALL、大型商业街区等产品为代表，以使用权销售（即租赁业务）为运作模式的商铺产品，是先进的市场运作模式，强调开发、运营、产权、使用权独立存在的关系，其所占市场的比重将不断扩大。而目前石家庄商铺市场的主流是以SHOPPING MALL 、大型商业街区产品为代表，以产权销售为运作模式的畸形状态，其直接后果是因产权分散导致管理混乱，经营状况往往很难如意，进而影响到商铺产权的销售，销售不畅导致开发资金断裂等恶性循环的局面。第三部分 石家庄房地产住宅市场为便于描述，现将石家庄住宅市场按行政区域进行划分，共分为裕华区、东开发区、长安区、桥东区、桥西区、新华区六个区域，并逐个进行市场描述和分析：（一）裕华区1、区域环境分析A、板块范围：“裕华东路京珠公路南外环线建设大街（汇通路）”B、区域环境该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐南路都是连接桥东、桥西的市级主干道。区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园，而且东南板块丁香园的投入使用和希望绿洲的远景规划都进一步提升了区域环境。区域内集中了河北师大（东校区）、河北科技大学、建华医学院、石家庄经济学院、省邮电学院、城建学院、河北青管学院、河北行政学院等多家院校，高校林立，是石家庄市高校较为集中的区域。文化底蕴相对深厚。生活配套相对齐全，拥有河北医大第一医院、市省儿童医院、市五医院、石家庄肿瘤医院、等医疗保健单位。区域内商业主要满足区域功能，中型商业配套极为发达，如新世隆广场、北国超市（原盛福祥）、裕东购物中心、保龙仓超市、联合利华（原万利福）、怀特家居城、怀特装饰材料市场、怀特国际商城等。区域内建成生活区众多，房龄普遍较短，比较成规模的有：金鹏花园、裕东小区、银通小区、尖岭小区、东苑小区、石府小区、石门小区、金马小区、青园小区、宾南花园、华脉新村、富强小区、电力小区、神兴小区、卓达书香园等，总建250万平米以上。近年区域商品房市场极为活跃，新增供应激增，目前已投入使用的项目有：神兴小区、卓达书香园、世纪花园、国际城、新天地自然康城、海天阳光园等，尚处于销售阶段的项目有：九里庭院、东方观邸、海天尚东绿洲、美景东方、顺驰蓝郡，由此我们可以看出，现阶段商品房增量正由中心区域向二环转移。C、交通环境裕华东路、槐南路、东岗路、建设南大街、青园街、育才街、建华南大街、体育南大街以及翟营大街是裕华区的纵横交通要道。区内东西走向道路大多较为宽敞，路边绿化较好。南北走向道路众多，其中体育大街、建华大街为主要南北干道。区内有11条公交线路通达全市各地和火车站，出行方便。2005年在售个案情况详列案名总建规模（）在售规模（）房屋类型均价（元/）面积范围（）主力面积（）主力总价（万元）工程进度销售率东方观邸17万3.5万小高层300080-16014042结构10层70%尚东绿洲25万16万高层、多层290069-17012537结构6层35%美景东方19万19万多层、高层290080-148132-14838-43结构封顶60%九里庭院23万10万多层、高层2900125-200125-15136-44内外装修85%新天地12万8万多层、高层270070-15012836入住 100%顺驰蓝郡30万12万高层、洋房4500142-200142-16064-72结构25%国际城386万14万高层4000121-238130-16252-64封顶70%3、供应态势分析除国际城三期外，2005年裕华区商品房住宅增量全部密集于东岗路、槐南路近东二环的狭小区域内，板块模样十分明显。小高层、高层已经全面取替多层产品成为市场主流，多层产品供应已经明显萎缩，土地使用效率全面提高。在新增供应的小高层产品中，一梯两户的空间层面布局还是市场的主流，但随着土地开发密度的进一步加大，一梯多户的产品比重会不断提高。2005年裕华区住宅市场代表项目有国际城三期、东方观邸、海天尚东绿洲、美景东方、九里庭院、顺驰蓝郡六个项目，其中顺驰蓝郡更是因其较高的销售价格和“违规操作”而声名远扬。除去上述项目外，2006年的裕华区还有一些项目值得关注：水云间二期蓝湾、东王村城中村改造项目、新天地小高层、东方明珠、都市温泉花园等。主要在售楼盘总量达212万平方米左右，处于开发销售状态量体（有效供应）约70万平方米。将有57。5万平方米的后续开发量。将在未来1年内陆续供应上量。裕华区2006年潜在供应量巨大，除上述已售项目后续开发量外，还有至少50万平米的潜在体量，全年供应能力不低于100万平方米。市场供求变化趋势评判未来两到三年，裕华区仍会担当石家庄住宅市场领跑者的角色。从近期项目开发和土地储备来看，未来2到3年，裕华区市场供应量将会保持一个较高的水平（80100万平方米/年），这样一来，其区域需求已经不足以消化如此巨大、集中的供应量，区域外的有效需求十分重要，东南板块的经营进入全新阶段。4、产品规划分析东南板块一直以来就是房地产开发热点区域，土地价格也不断上涨，许多建设用地的利用效率也不断提高，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大。在产品规划方面，裕华区的产品规划水平在全市还是处于一个相对较高的区域，直接体现在社区规模、户型设计、景观配套、物业管理等方面。房型评价：小高层产品一梯两户为主，高层一梯3-4户为主。房型变革时期已经渡过，许多产品户型基本成型，全明、错层、动静分区、飘窗、落地窗已经十分普遍，但在空间利用效率上，还有一定潜力可挖。主力房型得到统一，几乎所有项目的主力产品都是三室两厅两卫，面积落点130150平米/套。以面积适中的实用型房型为主。二房主力集中在90-110之间；三房主力主要在130-150。出现大房型向经济型房型转变的趋势。新近上市的楼盘由于单价上涨，受总价升高压力较大，因此房型面积落点开始回落，不再一味求大。5、价格态势分析产品形态影响价格。2004年以来，裕华区住宅产品正经历一个由多层向小高层、高层过渡的升级阶段。由新天地的多层2700元/平米（存量房市场成交价）到东方观邸的小高层3000元/平米，价差为300元/平米，而这两种产品形态（多层、小高层）间的造价成本也大致如此，由此可见2005年裕华区住宅价格的大幅增长的主要原因还是产品形态的升级。基于上述原因，东南板块住宅产品的价格水平还存在较大上升空间，而拉动此阶段价格上涨的主要原因将会是东南土地成本上涨、商业配套进一步完善所带来的价值反馈。2004年裕华区商品房均价大致在2500元/平米，而2005年商品房均价迅速提高至2900元/平米，涨幅高达400元/平米。考虑到区域内产品价值并未完全得以体现，以此可以预见2006年裕华区住宅价格还会有相当的上升空间，幅度大概为400-500元/平米，年底价格水平约为3500元/平米。相比石家庄其他区域的住宅产品，裕华区的产品附加值属于比较高的，这也是东南房价不断上涨的主要原因之一，今后住宅产品的附加值在房价增幅中的比重将会不断加大，市场竞争更趋激烈。6、营销态势分析住宅市场营销水平突飞猛进，销控水平进步很大，大多数项目在推广节奏、价格策略、销售管理方面都已经达到了一定高度。售楼处的布置方面投入巨大，加上样板房的建设、装修几乎占其整个项目推广预算的半壁江山，这在前两年是十分少见的。说明对营销的外在形象都异常重视。营销推广由以往主要依靠报纸广告、户外看板、派报等常规方式，向新闻造势、公关活动、事件营造与媒介载体相结合的整合营销转型。7、销售绩效分析整体销售情况较为理想，但差异性大。从去化效率角度分析，东方观邸由于有效供应较少，因此在较短时间内达到了相对较高的去化效率，而其竞争对手尚东绿洲因为推量较大，尽管短期内售出300余套，但去化比例明显不高。因产品形态升级，短期内价格上涨较快，市场上反映出的价格弹性较大，主要体现在：项目开盘阶段价格相对优惠，成交效率较高，一旦开盘期过掉，优惠取消，销售立即陷入平静，去化缓慢。8、客源状况分析A、客源分布 从客源分布来看，主要还是来自于裕华区内的区域客，但其比重有不断下降趋势，外区域购房比重已接近4成，直接反映出该区域的全市型板块的形成。从购买动机来看，换房置业还是主力，值得关注的是该区域的投资置业比重比较达，达1/5强，明显高于其他几个区域，反映出该区域住宅市场被广泛看好，还存在较大升值空间。B、客源阶层分布中高收入国企干部、公务员、高知分子占其客户构成的主体，大约占到本区域购房者的80%。购房者以中年人为主。其中，30-45岁的购房者约占全体购房者的70%，45岁以上的约占15%，而30岁以下的购房者大约占15%。未来需求潜力巨大。（二）东开发区1、区域环境分析A、板块范围：东二环以东区域B、区域环境石家庄东开发区是较早获批的国家级经济开发区，是城市经济增长的重点区域，道路交通条件十分优越，区域内的长江大道（连裕华东路）、黄河大道（连接中山东路）、珠峰大街等都是市级干道，综合环境优越。区域内集中了日本的富士通、NEG公司、日绵公司；美国的休斯公司、哈里斯公司、孟山都公司；德国的赫斯特公司；英国的汇丰银行；意大利的萨普拉斯公司等众多跨国企业，初步形成了以通信电子和化工医药及中医药为支柱的产业特色。生活配套相对滞后，百货零售、医疗保健、基础教育等都依赖市区，特别是裕华区。区域内建成生活区较少，房龄短，多以近年开发的商品房为主，比较成规模的有：华辰怡园、润丰家园、心海假日（一期）、天山花园、天山水榭花都（一、二期）、金色家园、欧陆园、东方花园、苹果城等，总体量180万平方米。近年区域商品房市场发展快速，新增供应激增，目前处于销售阶段的项目有：卓达星辰广场、天山水榭花都、花辰美地、珠峰国际、梅迪雅居、东方青庭、心海假日二期、天然城等。C、交通环境仓石公路、黄河大道、长江大道、闽江大道、珠江大道为东西向主干道，珠峰大街、天山大街、祁连街、昆仑大街、秦岭大街构成南北向干道。区内有8条公交线路通达全市各地和火车站，出行较为方便。2、 2005年在售个案情况详列案名总建规模（）在售规模（）房屋类型均价（元/）面积范围（）主力面积（）主力总价（万元）工程进度销售率华辰美地10万10万小高层、多层2600106-16014538多层封顶70%东方青庭2万2万高层2750100-13013035结构5层55%梅迪雅居6万6万小高层2860110-28014040结构7层60%珠峰国际50万10万多层2300110-15015034交付使用90%心海假日40万25万多层3000141-29014142封顶70%天然城50万16万多层230095-13013030地下工程28%星辰花园23万23万高层3700110-19014554封顶60%3、供应态势分析东开发区的房地产项目以长江大道、天山大街为中心，发散分布，其中又以心海假日、天山水榭华都、卓达星辰花园为三个据点，支撑起整个区域项目群，除上述三个项目外，比较有影响力的房地产项目还有：花样年华、珠峰国际、苹果城、华辰美地、东方城、天然城等。中心区域小高层、高层逐步取替多层产品成为市场主流，多层产品供应更多在偏僻地段出现，土地使用效率正在提高。主要在售楼盘总量达181万平方米左右，处于开发销售状态量体（有效供应）约92万平方米。将有89万平方米的后续开发量。将在未来1-2年内陆续供应上量。4、产品规划分析东开发区板块将会成为房地产开发热点区域，土地价格也将不断上涨，许多建设用地的利用效率也不断提高，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重将进一步加大。在产品规划方面，随着天山水榭华都、卓达星辰广场等一批高品质项目的面市，直接拉动了东开发区产品规划水平。房型评价：5、价格态势分析相比石家庄其他区域的住宅产品，东开发区的产品受市政影响，地段差异较大，反映在价格水平上很是明显，区域的价格波动偶然性较大。6、营销态势分析相比前些年，大部分对项目包装都给予了高度重视，天山水榭花都更是2004年推广投入力度最大的房地产项目，而且这一势头直到2005年还十分强劲。同样投入巨大的还有卓达项目。7、销售绩效分析8、客源状况分析A、客源分布B、客源阶层分布（三）长安区1、区域环境分析A、板块范围：“裕华东路东二环北外环线建设大街（胜利大街）”B、区域环境长安区位于石家庄市区东北，是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。区域内建成生活区众多，房龄较，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等，比较成规模的有：沿东、沿西小区、棉纺生活区（三、四）、化肥厂生活区、华药生活区、建东小区、建明小区、银龙小区、东兴小区等。近年区域商品房市场发展相比较慢，新增供应较少，目前处于销售阶段的项目有：美东国际、先天下、亲亲小镇、中铁大厦、银龙康城等。C、交通环境裕华东路、中山东路、和平东路、北二环为东西向主干道，东二环、翟营北大街、建华北大街、体育北大街、建设北大街构成南北向干道。区内有20余条公交线路通达全市各地和火车站，但多为东西运度，南北向车次较少。2、2005年在售个案情况详列案名总建规模（）在售规模（）房屋类型均价（元/）面积范围（）主力面积（）主力总价（万元）工程进度销售率美东国际20万12万高层4350150-20018078现房阶段20%先天下 13万13万高层4500170-40120288结构封顶35%亲亲小镇43万10万多层190065-13013025结构3层58%中铁大厦4万4万高层340041-1309031基础工程15%银龙康城2.5万2.5万多层250091-14110526万地面待售3、供应态势分析主要在售楼盘总量达82.5万平方米左右，处于开发销售状态量体（有效供应）约41.5万平方米。将有33万平方米的后续开发量。将在未来1-2年内陆续供应上量。4、产品规划分析先天下是长安区产品力最强的项目,其钢结构的建筑构造为石家庄房地产市场送来一股清风，对今后产品发展极具参考意义。由于地域原因，许多项目都定位于厂矿宿舍的升级居所，譬如亲亲小镇。房型评价：5、价格态势分析相比石家庄其他区域的住宅产品，长安区的产品的价格分层比较明显，同时存在多个价格区间。6、销售绩效分析美东国际项目需特殊说明，首先其现房销售的操作手法彰现出其强大的资金实力，而且直到目前未见公开销售，可见对持有物业信心较强，销售率不高是另有原因的，不可一概而论。7、客源状况分析A、客源分布B、客源阶层分布（四）桥东区1、区域环境分析A、板块范围：“建设大街-汇通路-南环-京广铁路-北环”B、区域环境桥东区位于石家庄市区中部，总面积43.07平方公里，常住人口32.1万余人，辖1个镇、9个街道办事处。辖区南北狭长，呈长条状纵贯我市南北，中部为繁华的闹市区，以商贸、服务业为主，南北两端多为工业、农业和居民生活区。京广、石德铁路、107国道、石太高速公路纵贯全区，交通发达，基础设施完善，区位优势明显，生活配套完善，百货零售、医疗保健、基础教育比较发达，其中北国商圈、南三条小商品批发市场、新华集贸更是远近闻名，是华北商阜的重要标志。区域内建成生活区众多，房龄较长，同长安区相似，多以早年企业自建生活区为主，比较成规模的有：棉六生活区、棉五生活区、棉七生活区、省军区宿舍、东风小区、平安小区、胜利小区。近年区域商品房市场比较活跃，尤其是商业项目众多，目前处于销售阶段的住宅项目有：华香维也纳、御景江山、红番区、仁和嘉园、华城绿洲、燕赵财富中心等。C、交通环境桥东区因地形特异，囊括了所有市区内的东西向干道，建设大街、平安大街、胜利大街构成了桥东区南北向干道。途径桥东区内有20余条公交线路通达全市各地和火车站，公共交通便利。京广铁路线贯穿整个区域。2、2005年在售个案情况详列案名总建规模（）在售规模（）房屋类型均价（元/）面积范围（）主力面积（）主力总价（万元）工程进度销售率花香维也纳218万3万小高层370014014052结构9层60%御景江山10万3万高层3700100-18616059现房85%红番区3万3万多层310040-1348025结构一层50%仁和嘉园7万7万高层320070-12612640结构封顶65%华城绿洲30万5万小高层3100108-20013943结构70%燕赵财富中心60万20万高层400095-17014056结构封顶60%3、供应态势分析市区范围内，小高层已经全面取替多层产品成为市场主流，土地使用效率全面提高。一梯两户的空间层面布局还是市场的主流，但随着土地开发密度的进一步加大，一梯多户的产品比重会不断提高。区域内上市楼盘分布较为分散，花香维也纳、御景江山、博雅庄园、冀兴花园等项目相对集中，略有板块模样。市中心区域的“燕赵财富中心”是近年来石家庄比较有影响力的旧城改造项目，其供应体量在市区中心地段所占比重较大。因区域地形特殊，其房地产供应特点较为多元，既有环北、环南经济适用住宅、也有市区中档住宅，而且市中心区域的高档商住项目也极具代表性。2005年活跃在桥东区房地产住宅市场的项目有：燕赵财富中心、花香维也纳、御景江山、红番区、香榭里花园、华城绿洲、长安花苑等。受土地供应影响，2006年桥东住宅市场供应热点区域将出现在南、北二环外，以中、高层为主要建筑形态。主要在售楼盘总量达135万平方米左右，处于开发销售状态量体（有效供应）约49万平方米。将有70万平方米的后续开发量。将在未来2年内陆续供应上量。桥东区2006年潜在供应量较大，除上述已售项目后续开发量外，还有至少30万平米的潜在体量，全年供应能力不低于60万平方米。4、产品规划分析桥东区房地产住宅市场发展极不平衡，产品档次跨度极大 ，产品规划水平参差不齐。受土地价格也不断上涨，建设用地的利用效率普遍提高，市郊区域小高层产品已经取代多层产品成为市场主流，市中心区域的高层产品比重还在加大。房型评价：小高层产品一梯两户为主，高层一梯3-4户为主。房型变革时期已经渡过，许多产品户型基本成型，全明、错层、动静分区、飘窗、落地窗已经十分普遍，但在空间利用效率上，还有一定潜力可挖。主力房型得到统一，几乎所有项目的主力产品都是三室两厅两卫，面积落点130150平米/套。以面积适中的实用型房型为主。二房主力集中在90-110之间；三房主力主要在130-150。出现大房型向经济型房型转变的趋势。新近上市的楼盘由于单价上涨，受总价升高压力较大，因此房型面积落点开始回落，不再一味求大。5、价格态势分析因近期住宅产品的供应集中于市中心区范围内，因此总体价格水平较高，平均价格范围31004000元/平米。考虑到石家庄房地产住宅市场的价格正处于一个稳定增长的时期，而桥东区本身价格水平起点较高，因此面临较大的价格突破考验，2005年桥东区商品房住宅平均价格水平相比去年同期上涨300元/平米，涨幅低于东南分区。6、销售绩效分析2005年桥东区总体销售状况较好，主要原因是所供应产品具备较强的地段优势，加之供求结构相对合理，大多数住宅项目都取得了不错的销售业绩。住宅市场营销水平突飞猛进，销控水平进步很大，大多数项目在推广节奏、价格策略、销售管理方面都进步明显。营销推广由以往主要依靠报纸广告、户外看板、派报等常规方式，向新闻造势、公关活动、事件营造与媒介载体相结合的整合营销转型。售楼处的布置方面投入巨大，加上样板房的建设、装修几乎占其整个项目推广预算的半壁江山，说明房地产开发企业对营销的外在形象都异常重视。7、客源状况分析A、客源分布从客源分布来看，主要还是来自于桥东区内的区域客，外区域购房比重已接近6成，反映出该区域购房客户的多元性。从购买动机来看，换房置业还是主力，值得关注的是该区域的投资置业比重比较达16%。B、客源阶层分布中高收入国企干部、公务员、高知分子、私营业主占其客户构成的绝对主体。购房者以中年人为主。其中，30-45岁的购房者约占全体购房者的73%，45岁以上的约占12%，而30岁以下的购房者大约占15%。未来需求潜力巨大。在家庭年收入统计来看，3-5万元/年占绝对比重为46%，其次5-8万元/年比重为27%。（五）桥西区1、区域环境分析A、板块范围“京广铁路-新华路-外环线”B、区域环境桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。桥西区商贸是以东购为核心，加上中华大街至火车站路段的中山路，构成了省会最繁华的商贸区，素有石家庄的“王府井”之称。区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，比较成规模的有：裕新小区、裕西小区、警苑小区、新石小区、金石小区、玉成小区、西里小区等，多为多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。近年区域商品房市场平稳发展，新增供应有限，多为旧城改造项目，目前处于销售阶段的项目有：金正缔景城、嘉实栖园、维明水湾、水晶郦城等。C、交通环境新华路、中山路、裕华路、槐安路、南二环与西二环、友谊大街、中华大街、维明大街共同构成区域横纵交通干道。区内有30余条公交线路通达全市各地和火车站，是市区公共交通最为发达的区域。2、 2005年在售个案情况详列案名总建规模（）在售规模（）房屋类型均价（元/）面积范围（）主力面积（）主力总价（万元）工程进度销售率金正缔景城66万5万高层370055-14114152正负零50%嘉实栖园6万6万多层290065-1499528结构封顶80%维明水湾1.5万1.5万高层3380128-13713746结构60%水晶郦城3万3万多层2600108-13913936结构65%3、供应态势分析主要在售楼盘总量达76。5万平方米左右，处于开发销售状态量体（有效供应）约15。5万平方米。将有61万平方米的后续开发量。将在未来1-2年内陆续供应上量。4、产品规划分析房型评价：5、价格态势分析6、销售绩效分析7、客源状况分析A、客源分布B、客源阶层分布（六）新华区1、区域环境分析A、板块范围：“新华路-京广铁路-西北环线”B、区域环境石家庄新华区位于石家庄西北部,区域内滹陀河区域是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。生活配套相对充裕，大部分区域是石家庄的老城区构造。区域内建成生活区多，房龄较长，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍，比较成规模的有：天苑小区、联强小区、联盟小区、高柱小区、电力居生活区、钟强小区、省二院生活区、铁16宿舍、北后小区等等，近年新建项目有红星花园、世纪康城、花瑞苑、燕都金地城。近年区域商品房市场发展平稳，2005年新增供应较少，目前处于销售阶段的项目有：龙城公寓、兴凯颐园、福郡、一街新村、卓达碧水园等。C、交通环境新华路、和平路、联盟路、北二环为东西向主干道，中华大街、友谊大街构成南北向干道。区内有20余条公交线路通达全市各地和火车站，出行较为方便。2、新华区个案情况详列案名总建规模（）房屋类型入市时间入市均价元/平米）在售均价（元/）二手房均价元/平米面积范围（）主力面积（）当前主力总价工程进度产权类型销售率龙城公寓1.38万小高05年9月3400340042-1574215万元装修市证70%兴凯颐园0.5万多层05年103150315040-806019万元封顶市证45%福郡6万高层04年中3500350055-16014049万元交房市证95%红星花园10万多层03年5月1500250070-11010025万元入住市证100%燕都金地城30万多层03年1800顶复2100270080-16013736万入住市证98%中华绿园10万多层03年17002500260075-15512432万入住市证100%世纪康城22万多层03年16002200230070-22010023万入住市证90%一街新村15万多层05年121500150050-1209014万地基村本30%卓达碧水园10万多层05年122100210078-13510021万未拆市本10%3、供应态势分析主要在售楼盘总量达32.88万平方米左右，处于开发