某市体育公园建设项目可行性研究报告.doc

*市体育公园建设项目可行性研究 报告 北京龙安华诚建筑设计有限公司北京龙安华诚建筑设计有限公司 *分公司分公司 二二一一年十一月年十一月 编制编制 *市体育公园项目市体育公园项目 可行性研究报告 项目名称：项目名称：*市体育公园项目 项目性质：项目性质：新建 项目建设地点：项目建设地点：*市炳三区 项目可行性研究承担单位：项目可行性研究承担单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司 *分公司 资质证书编号：资质证书编号：A111000085 项目可行性研究总负责人：项目可行性研究总负责人：阳 霞 博士 参加编写人员：参加编写人员：刘无坚 陈朝俊 叶 飞 余雪东 饶 飞 龙腾松 吕禄顺 杨 娟 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 1 目 录 1 1 总论总论2 2 1.1 项目概况 2 1.1.1 项目名称2 1.1.2 建设性质2 1.1.3 拟建地点2 1.1.4 建设内容及规模2 1.1.5 投资规模3 1.1.6 建设期3 1.1.7 资金方式与筹措渠道4 1.2 可行性研究报告编制的依据 4 1.3 研究范围与工作概况 5 1.3.1 研究范围5 1.3.2 工作概况5 1.4 项目开发主要技术经济指标 5 1.5 结论与建议 8 1.5.1 结论8 1.5.2 建议9 2 2 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措1111 2.1 投资估算依据 .11 2.2 投资估算 .11 2.3 资金筹措 .17 3 3 财务和经济效益分析财务和经济效益分析1818 3.1 财务评价依据 .18 3.2 收入支出预测 .18 3.2.1 收入估算18 3.2.2 成本估算20 3.3 财务评价 .21 4 4 结论与建议结论与建议2929 4.1 结论 .29 4.2 建议 .30 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 2 1 1 总论总论 本可行性研究报告是在*市体育公园项目可行性研究报告基础 上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳 M11-C/2009 调整 为住宅用地。 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 *市体育公园项目 1.1.21.1.2 建设性质建设性质 新建 1.1.31.1.3 拟建地点拟建地点 *市炳三区 1.1.41.1.4 建设内容及规模建设内容及规模 （1）建设内容 本项目规划了该区域内炳 M11-C/2009、炳 M14-C/2009 和炳 M16-C/2009 三个地块。其中，炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷， 主要用作住宅开发；炳 M14-C/2009 地块面积 6.61 公顷，建设内容 主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 3 外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、 阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属 设施等；炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷，主要用作住宅开发。 （2）建设规模 *市体育公园项目总用地面积约 9.85 公顷，总建筑面积 189088 M2。其中：炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷，规划建筑面 积 110400 M2。炳 M14-C/2009 地块面积 6.61 公顷，规划建筑面积 59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积 4600M2，建筑面积 9200 M2；一个室内网球馆，占地面积 5000 M2，建筑面积 10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积 3000 M2，建筑面积 6000 M2； 商业建筑占地面积 9125M2，建筑面积 34290 M2。另外还有包括 3 个 室外网球场、3 个室外篮球场、1 个室外儿童戏水池，占地面积 5510 M2。炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷，规划建筑面积 19198.00 M2，规划建筑占地面积 1253.00 M2。 1.1.51.1.5 投资规模投资规模 本项目投资规模为 50176.98 万元，暂未考虑投资者的融资成本。 1.1.61.1.6 建设期建设期 项目建设期 3 年。项目建设进度： 2010 年 12 月完成前期相关工作； 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 4 2011 年 5 月完成施工图设计工作； 2011 年 8 月完成施工准备工作； 2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作； 2013 年 11 月完成竣工验收工作。 1.1.71.1.7 资金方式与筹措渠道资金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金。 1.21.2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据 （1）关于编制项目可行性研究报告的委托书 （2）*市土地利用总体规划 （3）*市城市总体规划 （4）*市政府“研究加快推进*体育公园项目建设有关问题 的会议纪要” （5）*市城市总体规划 （6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数（第三版） （7）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 （8） 体育法 （9） 全民健身计划纲要 （10） 全民健身条例 （11） 四川省全民健身条例 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 5 （12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据 （13）现场勘查所得的资料和数据 （14）国家其他有关规范、标准等 1.31.3 研究范围与工作概况研究范围与工作概况 1.3.11.3.1 研究范围研究范围 本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目 市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、 消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。 1.3.21.3.2 工作概况工作概况 受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的 法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘， 查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建 设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了 系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制 工作。 1.41.4 项目开发主要技术经济指标项目开发主要技术经济指标 表 1-1 炳 M11-C/2009 地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m227600 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 6 二建筑面积 m2110400 三建筑占地面积 m2 四建筑密度 %30 五容积率 m24.0 六绿地率 %30 七最高建筑高度米 八停车位：个 552 表 1-2 炳 M14-C/2009 地块分项经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m266100 二建筑面积 m259490 1 体育场馆 m225200 羽毛球场 26 片，网球场 5 片（室内） 2 商业 m234290 三建筑占地面积 m2 1 体育场馆 m212600 2 商业 m29125 3 室外活动场地 m25510 4 个室外篮球场，4 个室 外网球场 三建筑密度 %33 四容积率 m20.90 五绿地率 %30 六停车位：个 300 七最多建筑层数层 4 表 1-3 炳 M16-C/2009 地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 7 一用地面积 m24800 二建筑面积 m219198 三建筑占地面积 m21253 四建筑密度 %27 五容积率 m24.0 六绿地率 %35.00 七停车位：个 100 八最高建筑高度米 表 1-4 主要经济数据及评价指标 序号名称单位数据 一投资万元50176.98 （一）运动休闲区万元10241.98 建安工程费万元7151.32 室外工程费万元1912.80 工程建设其他费万元419.20 预备费万元758.67 （二）住宅一万元28168.74 建安工程费万元22835.84 室外工程费万元988.38 工程建设其他费万元2257.94 预备费万元2086.57 （三）住宅二万元4864.66 建安工程费万元3855.95 室外工程费万元133.60 工程建设其他费万元514.76 预备费万元360.35 （四）商铺万元6901.60 建安工程费万元5462.40 室外工程费万元210.88 工程建设其他费万元 717.09 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 8 预备费万元 511.23 二财务数据（不考虑土地出让金） （一）运动休闲区 投资回收期年 - 投资利润率% - 投资利税率% - （二）住宅一 投资回收期年1.66 投资利润率% 58.93 投资利税率% 75.21 （三）住宅二 投资回收期年 1.87 投资利润率% 52.63 投资利税率% 76.84 （四）商铺 投资回收期年 1.21 投资利润率% 234.31 投资利税率% 319.09 （五）综合 投资回收期年 1.80 投资利润率% 57.52 投资利税率% 68.90 1.51.5 结论与建议结论与建议 1.5.11.5.1 结论结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出： （1）项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 9 要的投资约 1 亿元（不含土地出让金） 。住宅部分销售后的纯利润为 1.96 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为 1.62 亿元，合计 3.58 亿 元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2.56 亿元（未考虑土地出 让金和融资成本） 。 （2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影 响方案盈利性的重要因素。 （3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万 元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出 发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定 运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施 运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为 宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完 后，假定租金为 30 元/月.M2，有 17290 M2的商铺可用于出租，年正 常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约 为 330 万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7 年左 右）计算，土地出让金大约为 136 万元/亩。 1.5.21.5.2 建议建议 （1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约 17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临 着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 10 重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的 运行亏损难以得到有效保证。 （2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009 为接待中心）在 M11-C/2009 地块设置了游泳池，对外开放场所较大， 而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009 地块封闭，市民休闲娱乐 场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。 （3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟。 综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带 来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异 化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长 期收益的资金投资方向，更能满足*市体育公园的公益性质，因此 建议采纳方案一（M11-C/2009 为接待中心） ，不推荐使用本方案。 但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问 题，本方案将具有较大的可行性。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 11 2 2 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 2.12.1 投资估算投资估算依据依据 本次投资估算依据*市类似工程近期造价水平估算，并参照： （1）四川省定额管理站的有关文件 （2）有关建筑安装指标 （3）现行市场有关材料调查价格 （4）体育公园初步设计方案 （5） 四川省建筑工程概算定额 （6） 四川省其他费用定额 （7）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参 数 （第三版） 2.22.2 投资估算投资估算 （1）运动中心 运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。 其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。 投资估算见表 2-1。 表 2-1 运动中心投资估算表 序号名称单位数量 单价（元） 合价（万元） 一建筑安装工程费 m2 9064.12 1 羽毛球馆 1.1 土建装饰 m2920022002024.00 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 12 1.2 给排水 m292009082.80 1.3 强电 m29200229210.68 1.4 弱电 m29200109100.28 1.5 通风 m292005348.76 1.6 合计 m2920026812466.52 2 网球馆 2.1 土建装饰 m21000022002200.00 2.2 给排水 m2100009090.00 2.3 强电 m210000229229.00 2.4 弱电 m210000109109.00 3.5 通风 m2100005353.00 合计 m21000026282628.00 3 多功能体育馆 m26000 3.1 土建装饰 m2600030001800.00 3.2 给排水 m260009054.00 3.3 强电 m26000229137.40 3.4 弱电 m2600010965.40 3.5 通风 m260005331.80 3.6 合计 m2600034282056.80 4 其余 4.1 道路及铺装 m24500280126.00 4.2 绿化 m226440120317.28 4.3 自然水体 m2400010040.00 4.4 跌水 m2200030060.00 4.5 室外网球场 m24000300120.00 4.6 篮球场及活动场地 m2240015036.00 4.7 小天桥 m2160350056.00 4.8 大天桥 m28503500297.50 4.9 儿童戏水池项 160000060.00 4.10 水管网m24610028129.08 4.11 强电管网m2461001569.15 4.12 弱电管网m2461001882.98 4.13 燃气管网m2661000.53.31 4.14 场地整理费m26610030198.30 4.15 景石 项 118000018.00 4.16 雕塑 项 130400030.40 4.17 标识系统 项 128000028.00 4.18 室外家具小品 项 120000020.00 4.19 树池、花池 项 1800008.00 4.20 各类户外运动健身器械 项 1640006.40 4.21 户外儿童游乐设施 项 1640006.40 4.22 边坡治理 项 12000000200.00 4.23 合计 1912.80 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 13 二工程建设其他费用 1 可研及勘察设计费 62.85 2 施工图审查费 4.21 3 工程招标代理费 40.55 4 工程监理费 19.13 5 建设单位管理费 121.50 6 工程量清单及控制价编 制费 33.60 7 环境影响评价费 1.72 8 工程保险费 22.28 9 行政事业型收费 113.36 9.1 城市配套费 1920000.00 9.2 新型材料专项费 19200713.44 9.3 异地绿化建设 1920059.60 9.4 散装水泥专项基金 1920011.92 9.5 人防异地建设费 192002038.40 9.6 其他 50.00 10 合计 419.20 三预备费 758.67 1 基本预备费 5% 474.17 2 涨价预备费 3% 284.50 四项目总投资 10241.98 （2）商铺 商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费 用和预备费构成。投资估算见表 2-2。 表 2-2 商铺投资估算表 序号名称单位数量 单价（元） 合价（万元） 一建安成本 1 土建装饰 m23429013004457.70 2 给排水 m23429064219.46 3 强电 m234290146500.63 4 弱电 m23429083284.61 5 合计 m2342901593.00 5462.40 二室外工程 1 水管网 m2342902896.01 2 强电管网 m2342901551.44 3 弱电管网 m2342901861.72 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 14 4 燃气管网 m2342900.51.71 5 合计 210.88 三其他费用 1 可研及勘察设计费 139.08 2 施工图审查费 12.48 3 工程招标代理费 13.55 4 工程监理费 102.12 5 建设单位管理费 51.50 6 工程量清单及控制价 编制费 19.00 7 环境影响评价费 5.11 8 工程保险费 8.21 9 行政事业型收费 366.04 9.1 城市配套费 3429065222.89 9.2 新型材料专项费 34290724.00 9.3 异地绿化建设 34290517.15 9.4 散装水泥专项基金 3429013.43 9.5 人防异地建设费 342902068.58 9.6 其他 30.00 10 合计 717.09 四预备费 1 基本预备费 5% 319.52 2 涨价预备费 3% 191.71 合计 511.23 五项目总投资 6901.60 （3）住宅一 住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用 和预备费构成。投资估算见表 2-3。 表 2-3 住宅一投资估算表 序号名称单位数量 单价（元） 合价（万元） 一建安成本 1 土建 m2110400165018216.00 地下车库 m2 1720.00 2 给排水 m211040064706.56 3 强电 m21104001461611.84 4 弱电 m211040083916.32 5 通风燃气 m211040053585.12 6 电梯部 20400000800.00 7 合计 m21104001999.62 22835.84 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 15 二室外工程 988.38 1 场地整理费用 27600254701.04 2 道路 m2150028042.00 3 地面绿化 m2630012075.60 4 水管网 m2276002877.28 5 强电管网 m2276001541.40 6 弱电管网 m2276001849.68 7 燃气管网 m2276000.51.38 8 合计 988.38 三其他费用 1 可研及勘察设计费 531.52 2 施工图审查费 50.24 3 工程招标代理费 40.55 4 工程监理费 238.24 5 建设单位管理费 169.50 6 工程量清单及控制价 编制费 35.22 7 环境影响评价费 21.44 8 工程保险费 39.31 9 行政事业型收费 1131.92 9.1 城市配套费 11040065717.60 9.2 新型材料专项费 110400777.28 9.3 异地绿化建设 110400555.20 9.4 散装水泥专项基金 110400111.04 9.5 人防异地建设费 11040020220.80 9.6 其他 50.00 10 合计 2257.94 四预备费 2086.57 1 基本预备费 5% 1304.11 2 涨价预备费 3% 782.46 五项目总投资 28168.74 （4）住宅二 住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用 和预备费构成。投资估算见表 2-4。 表 2-4 住宅二投资估算表 序号名称单位数量 单价（元） 合价（万元） 一建安成本 1 土建 m21919815002879.70 2 地下车库 m3 252.00 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 16 3 给排水 m21919864122.87 4 强电 m219198146280.29 5 弱电 m21919883159.34 6 通风燃气 m21919853101.75 7 电梯部 415000060.00 8 合计 m2191981853.81 3855.95 二室外工程 133.60 1 道路 m2100028028.00 2 地面绿化 m2154012018.48 3 水管网 m248002813.44 4 强电管网 m24800157.20 5 弱电管网 m24800188.64 6 燃气管网 m248000.50.24 7 场地整理费 480012057.60 8 合计 133.60 三其他费用 1 可研及勘察设计费 98.37 2 施工图审查费 8.48 3 工程招标代理费 15.33 4 工程监理费 71.81 5 建设单位管理费 51.50 6 工程量清单及控制价编 制费 22.00 7 环境影响评价费 3.59 8 工程保险费 5.54 9 行政事业型收费 238.14 9.1 城市配套费 1919865124.79 9.2 新型材料专项费 19198713.44 9.3 异地绿化建设 1919859.60 9.4 散装水泥专项基金 1919811.92 9.5 人防异地建设费 191982038.40 9.6 其他 50.00 10 合计 514.76 四预备费用 1 基本预备费 5% 225.22 2 涨价预备费 3% 135.13 3 合计 360.35 五项目总投资 4864.66 可见，本项目总投资为 50176.98 万元，如表 2-5。 表 2-5 项目总投资估算表 序号名称土地面积(M2)建筑面积(M2)投资(万元) 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 17 1 运动休闲区 66100.00 17143.58 1.1 体育设施 19200.00 10241.98 1.2 商铺 9125.00 34290.00 6901.60 2 住宅一 27600.00 110400.00 28168.74 3 住宅二 4800.00 19198.00 4864.66 合计 50176.98 2.32.3 资金筹措资金筹措 本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。投资估算中暂时没有 考虑筹资资本。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 18 3 3 财务和经济效益分析财务和经济效益分析 3.13.1 财务评价依据财务评价依据 本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。 根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下： （1）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参 数 （第三版） 。 （2）各种原料及产品按现行市场价格 （3）各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的 单位产品消耗定额测算。 （4）收费标准：营业税 5%，城市维护建设费 7%，教育附加费 3%，地方教育费附加 3%，合计为 5.65%。 （5）税收政策：所得税按 25%计取。 3.23.2 收入支出预测收入支出预测 3.2.13.2.1 收入估算收入估算 该项目的收入主要来源于六个部分：住宅出售收入，商铺出售 收入，运动部分经营收入以及停车收入。详细估算如下： （1）住宅部分 考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的第二年开始， 三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。住宅建筑面积 129598 平方米， 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 19 参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为 5000 元/m2,停车位共计 652 个，参照周边车位的出售价格，按照 6 万元/ 个考虑。即整个住宅部分收入为 68711 万元。 （2）商铺出售 本项目商业门面的面积为 34290m2，参考周边商业门面销售价格， 定为 10000 元/m2，可得商业门面销售收入为 34290 万元。 ，将收入 获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。 （3）运动休闲区收益 运动休闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游 泳池和停车场等。 网球馆有 5 片场地，暂定价 40 元/片.小时，考虑每天每片利用 4 小时，可得网球馆每月收益 2.4 万元。考虑运营的前三年只达到 正常年份的 70%、80%、90%。 羽毛球馆为 26 片，暂定价为 20 元/片.小时，考虑每天每片利 用 6 小时，可得羽毛球馆每月收益为 9.36 万元。考虑运营的前三年 只达到正常年份的 70%、80%、90%。 多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可举办篮球、羽毛球、排 球、乒乓球等多种体育赛事。其用途具有多样性，按照综合场馆的 收费标准，大约为使用一天 3-5 万，暂按 4 万计算。一年中按使用 三分之一的时间计算，则年收入为 16 万。考虑运营的前三年只达到 正常年份的 70%、80%、90%。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 20 室外网球场为 4 片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为 20 元/片.小时，考虑每天每片利用 6 小时，可得网球场每月收益为 1.8 万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。 乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置 20 处，暂定价为 10 元/台.小时，考虑每天每台利用 4 小时，可得乒乓球每月收益为 2.4 万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。 该项目设置停车位 450 个，按照每车位收费 3 元计算，一天中 一个车位可周转 4 次，可得停车收益为 16.2 万元/年。考虑运营的 前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。 可得，正常经营年份运动休闲区收入为 304.92 万元/年，前三 年分别为 213.44 万元/年、243.94 万元/年、274.43 万元/年。 3.2.23.2.2 成本估算成本估算 （1）运动休闲区成本 包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化 养护费用支出、公益部分人工工资等。根据目前市场情况，球馆等 营业支出按照营业收入的 30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿 命有关，取费比率约为建设成本的 1%-2%，这里按照 2%计取；公益 设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的 10%；绿化 养护费参照目前各地规定，按照 7 元/m2.月考虑；公益部分人工按 照 50 万元/年计算。 （2）商铺 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 21 按照销售收入的 10%计算相关的销售成本。 （3）住宅 由于项目位于炳三区，近年来本区域的房地产是最受人们关注 的，因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些， 按照 10%考虑。 3.33.3 财务财务评价评价 （1）运动休闲区 如表 3-1，投入运营后，每年需要再贴补 287 万元作为运营费 用。 （2）商铺 如表 3-2，税前利润为 22022.01 万元，税后利润为 16171.43 万元，投资回收期为 1.21 年。投资利税率为 3.19，投资利润率为 2.34。 （3）住宅一 如表 3-3，税前利润为 21186.14 万元，税后利润为 16599.78 万元，投资回收期为 1.66 年。投资利税率为 75.21%，投资利润率 为 58.93%。 （4）住宅二 如表 3-4，税前利润为 3738.20 万元，税后利润为 2560.41 万 元，投资回收期为 1.87 年。投资利税率为 76.84%，投资利润率为 52.63%。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 22 （5）综合（不考虑土地费用） 如表 3-5，以十年作为计算期，税前利润为 34572.76 万元，税 后利润为 28865.02 万元，投资回收期为 1.80 年。投资利税率为 68.90%，投资利润率为 57.53%。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 23 表 3-1 运动中心投资现金流量表 序号项目计算期 12345678910 1 现金流入 224.64 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 1.1 网球馆 20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.2 羽毛球馆 78.62 89.86 101.09 112.32 112.32 112.32 112.32 1.3 多功能体育场馆 11.20 12.80 14.40 16.00 16.00 16.00 16.00 1.4 室外网球场 15.12 17.28 19.44 21.60 21.60 21.60 21.60 1.5 乒乓球 20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.6 游泳馆 68.04 77.76 87.48 97.20 97.20 97.20 97.20 1.7 停车收益 11.34 12.96 14.58 16.20 16.20 16.20 16.20 2 现金流出 2048.40 4096.79 4096.79 573.41 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 2.1 建设投资 2048.40 4096.79 4096.79 2.2 球馆等营业支出 67.39 77.02 86.65 96.28 96.28 96.28 96.28 2.3 球馆等设施维护 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 2.4 公益设施维护 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 2.5 绿化养护费 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 2.6 公益部分人工工 资 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 2.8 营业税金及附加 12.69 14.51 16.32 18.13 18.13 18.13 18.13 3 所得税前净现金 流量 -2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 24 4 累计所得税前净 现金流量 -2048.40 -6145.19 -10241.98 -10590.74 -10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -12086.77 -12373.58 5 调整所得税 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6 所得税后净现金 流量 -2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 7 累计所得税后净 现金流量 -2048.40 -6145.19 -10241.98 -10590.74 -10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -12086.77 -12373.58 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 25 表 3-2 商铺（出售）投资现金流量表 序号项目计算期 1234 合计 1 现金流入 13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 1.1 商铺出售收入 13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 2 现金流出 1380.32 4907.20 5443.83 536.64 12267.99 2.1 建设投资 1380.32 2760.64 2760.64 6901.60 2.2 土地费用 0.00 2.3 商铺出售成本 1371.60 1714.50 342.90 3429.00 2.6 营业税金及附加 774.95 968.69 193.74 1937.39 3 所得税前净现金流量 -1380.32 8808.80 11701.17 2892.36 22022.01 4 累计所得税前净现金流量 -1380.32 7428.48 19129.65 22022.01 5 调整所得税 0.00 2202.20 2925.29 723.09 5850.58 6 所得税后净现金流量 -1380.32 6606.60 8775.87 2169.27 16171.43 7 累计所得税后净现金流量 -1380.32 5226.28 14002.16 16171.43 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 26 表 3-3 住宅一投资现金流量表 序号项目计算期 1234 1 现金流入 23404.80 29256.00 5851.20 1.1 出售收入 23404.80 29256.00 5851.20 2 现金流出 5633.75 14930.35 15846.06 915.71 2.1 建设投资 5633.75 11267.49 11267.49 2.2 出售成本 2340.48 2925.60 585.12 2.3 营业税金及附加 1322.37 1652.96 330.59 3 所得税前净现金流量 -5633.75 8474.45 13409.94 4935.49 4 累计所得税前净现金流量 -5633.75 2840.71 16250.65 21186.14 5 调整所得税 0.00 3352.49 1233.87 6 所得税后净现金流量 -5633.75 8474.45 10057.46 3701.62 7 累计所得税后净现金流量 -5633.75 2840.71 12898.16 16599.78 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 27 表 4-4 住宅二投资现金流量表 序号项目计算期 1234 合计 1 现金流入 4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 1.1 公寓出售收入 4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 2 现金流出 972.93 2584.32 2743.94 159.61 6460.80 2.1 建设投资 972.93 1945.86 1945.86 4864.66 2.2 土地费用 0.00 2.3 公寓出售成本 407.96 509.95 101.99 1019.90 2.6 营业税金及附加 230.50 288.12 57.62 576.24 3 所得税前净现金流量 -972.93 1495.28 2355.56 860.29 3738.20 4 累计所得税前净现金流量 -972.93 522.35 2877.91 3738.20 5 调整所得税 0.00 373.82 588.89 215.07 1177.78 6 所得税后净现金流量 -972.93 1121.46 1766.67 645.21 2560.41 7 累计所得税后净现金流量 -972.93 148.53 1915.20 2560.41 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 28 表 3-5 全部投资现金流量表 序号项目计算期 12345678910 合计 1 现金流入 0.00 41200.40 51500.50 10524.74 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 105054.89 1.1 住宅一 23404.80 29256.00 5851.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 58512.00 1.2 运动休闲区 224.64 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 2053.89 1.3 住宅二 4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 1.4 商铺 13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 2 现金流出 10035.40 26518.65 28130.62 2185.38 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 70482.12 2.1 住宅一 5633.75 14930.35 15846.06 915.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37325.86 2.2 运动休闲区 2048.40 4096.79 4096.79 573.41 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 14427.47 2.3 住宅二 972.93 2584.32 2743.94 159.61 6460.80 2.4 商铺 1380.32 4907.20 5443.83 536.64 12267.99 3 所得税前净现金流量 -10035.40 14681.75 23369.88 8339.37 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 34572.76 4 累计所得税前净现金流 量 -10035.40 4646.35 28016.23 36355.60 36027.48 35720.02 35433.20 35146.39 34859.58 34572.76 5 调整所得税 2202.26 3505.48 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5707.74 6 所得税后净现金流量 -10035.40 12479.48 19864.40 8339.37 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 28865.02 7 累计所得税后净现金流 量 -10035.40 2444.09 22308.49 30647.85 30319.74 30012.27 29725.46 29438.65 29151.83 28865.02 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 29 4 4 结论与建议结论与建议 4.14.1 结论结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出： （1）项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需 要的投资约 1 亿元（不含土地出让金） 。住宅部分销售后的纯利润为 1.96 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为 1.62 亿元，合计 3.58 亿 元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2.56 亿元（未考虑土地出 让金和融资成本） 。 （2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影 响方案盈利性的重要因素。 （3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万 元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出 发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定 运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施 运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为 宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完 后，有 17290 M2的商铺可用于出租，假定租金为 30 元/月.M2，年正 常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约 为 330 万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7 年左 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 30 右）计算，土地出让金大约为 136 万元/亩。 4.24.2 建议建议 （1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约 17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临 着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严 重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的 运行亏损难以得到有效保证。 （2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009 为接待中心）在 M11-C/2009 地块设置了游泳池，对外开放场所较大， 而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009 地块封闭，市民休闲娱乐 场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。 （3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟。 综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带 来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异 化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长 期收益的资金投资方向，更能满足*市体育公园的公益性质，因此 建议采纳方案一（M11-C/2009 为接待中心） ，不推荐使用本方案。 但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问 题，本方案将具有较大的可行性。 g an employment tribunal claim Employment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 31 you dont agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more information about dismissal and unfair dismissal, see Dismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if you havent appealed against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date wh