黄帝故里文化产业区项目可行性研究报告.doc

i 2010 年 5 月 XX 黄帝故里文化 产业区 项目可行性研究报告 XXXX 黄帝宫投资开发有限公司 ii 目目 录录 第一章第一章总论总论.1 一 项目概述1 二 项目范围1 三 开发期限1 四 报告主要经济技术指标1 五 报告编制目的2 六 报告主要研究内容2 七 报告编制依据2 八 项目效益3 九 建设单位介绍4 十 研究结论6 第二章第二章区域发展背景区域发展背景.7 一 宏观态势分析7 二 区位条件分析8 三 人文环境分析8 第三章第三章资源分析与评价资源分析与评价.10 一 基地资源概括10 二 导入资源分析12 三 资源综合评价14 第四章第四章市场分析市场分析.15 一 市场规模分析15 二 市场消费特征15 三 供需状况分析17 四 发展趋势分析19 五 客源市场定位20 第五章第五章项目规划设计项目规划设计.22 一 规划理念22 二 发展定位22 三 形象定位22 四 空间结构22 五 项目规划24 第六章第六章环境影响评价环境影响评价.29 一 影响环境因素分析29 二 环境保护措施29 三 环境影响评价31 iii 第七章第七章组织机构与人力资源组织机构与人力资源.32 一 组织机构32 二 人力资源管理34 第八章第八章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.37 一 估算内容37 二 估算依据37 三 投资估算38 四 资金筹措方案40 五 实施进度安排40 第九章第九章财务评价财务评价.41 一 收入估算41 二 财务评价指标44 三 财务评价结论46 第十章第十章社会效益评价社会效益评价.47 一 对环境的影响分析47 二 对就业的影响分析47 三 对政府财政的影响分析48 四 对区域发展影响分析49 第十一章第十一章风险分析风险分析.51 一 开发运作风险51 二 政策风险51 三 环境风险51 四 市场风险51 五 工程管理风险52 六 经营管理风险52 七 不可预见风险52 第十二章第十二章结论与建议结论与建议.54 一 结论54 二 项目主要问题和建议54 第十三章第十三章附表附表.55 一 投资估算表55 二 现金流量表1 第 1 页 第一章第一章总论总论 一一 项目概述项目概述 XX 黄帝故里文化产业区，位于 XX 省新密市，以打造“XX 文化强省”的示 范项目、 “XX 调整结构”的样板项目、 “中原崛起”的推动项目为己任，以文化 旅游产业为核心，构建黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇三大国内一流、世 界知名的引擎项目，树立“轩辕文化圣地，世界欢乐之都”的形象，吸引全球 华人来到 XX 寻根问祖、文化体验、主题游乐、休闲度假。 二二 项目范围项目范围 占地面积 2.63 平方公里。 三三 开发期限开发期限 2011 年2016 年。 四四 报告主要经济技术指标报告主要经济技术指标 本项目总用地面积为 263 公顷，规划总建筑面积为 141 万平方米,总投资 167 亿元，规划有黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇三大核心项目。根据规 划确定的具体规划技术指标，具体详见下表： 表 1.1 项目经济技术指标 项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）投资（万元） 中原影视城 1143052200000800000 297735954771461 欧洲风情小 镇（西片区） 168428 252643 75798 黄帝宫 44172022500180000 500447506590085 13608520412761243 17879526819280463 13777320665961998 欧洲风情小 镇（东片区） 81468122202146653 配套用地 267362 土地价格 106521 第 2 页 合计 263450014109351674223 五五 报告编制目的报告编制目的 通过研究宏观政策环境，中原地区尤其是郑州、新密地区的休闲旅游、文 化娱乐产业现状，分析 XX 黄帝故里文化产业区实施的重要意义与发展前景。 通过研究中原地区尤其是郑州、新密旅游市场居民的休闲娱乐消费需求， 确定本项目的发展方向与实施进度，分析 XX 黄帝故里文化产业区所产生的社会 效益与经济效益，为本案提供科学、准确的经济可行性实施依据。 六六 报告主要研究内容报告主要研究内容 根据国家相关规范要求，本研究工作主要是对 XX 黄帝故里文化产业区项目 的建设必要性、适宜性、可操作性进行分析，涵盖了本项目的选址要素、市场 分析、建设规模、功能设置、内容构建、开发节奏、投资估算、资金筹措、效 益评估等方面的内容，本项目可行性研究报告的主要内容包括： 项目建设的背景及重要意义 建设选址及建设条件分析 本项目的市场分析 本项目主要经营内容 总投资估算及经济效益分析评价等。 七七 报告编制依据报告编制依据 ( (一一) )法律法规法律法规 1. 中华人民共和国城乡规划法 2. 中华人民共和国环境保护法 3. 中华人民共和国森林法 4. 中华人民共和国水法 5. 中华人民共和国水污染防治法 6. 中华人民共和国文物保护法 第 3 页 ( (二二) )部门规范部门规范 1. 风景名胜区管理暂行条例 ，中华人民共和国国务院，1985 年 2. 旅游发展规划管理办法 ，国家旅游局，2000 年 3. 旅游规划通则 （GB/T189712003） ，国家旅游局，2003 年 4. 风景名胜区规划规范 （GB502981999） 5. 旅游资源分类、调查与评价 （GB/T189722003） 6. 旅行社管理条例,国家旅游局，2001 年 7. 旅游涉外饭店星级的划分与评定 （GB/T 1430897） 8. 导游人员管理条例 ，国家旅游局，1999 年 9. 国务院关于加快发展旅游业的意见 （国发200941 号） 10. 文化产业振兴规划2009 年 7 月 ( (三三) )相关文献及参考文件相关文献及参考文件 1. XX 省旅游总体规划 2. 新密市旅游总体开发规划 3. 新密市十二五经济社会发展规划 4. 新密地方志 5. 近三年新密市政府工作报告 6. XX 省委书记卢展工关于旅游、文化发展的讲话 八八 项目效益项目效益 ( (一一) )本项目的社会效益指标本项目的社会效益指标 优化旅游格局：本项目将打造一个具有国际影响力的知名旅游胜地，将 与郑州地区的相关景区形成良性互动，共同构成国际性的旅游目的地， 改变现阶段 XX 省文化旅游项目 “三多三少” （近程观光多，娱乐体 验少；静态展示多，科技含量少；单一产品多，复合产品少基）的现 状，优化 XX 旅游格局。 第 4 页 优化产业结构：项目的开发建设将强势导入旅游产业，并以此为基础带 动文化、影视、商贸业全面发展，将最大程度提高现代服务业的比例， 力促产业结构优化和转型。 提升形象：提高新密市的知名度，对于整个新密、郑州地区的经济、社 会和环境都将产生巨大的促进作用，拉动整个新密市经济发展。 促进就业：开发建设将提供大量的工作岗位。初步估计，本项目建成后， 可提供固定工作岗位近 6000-8000 个，并增加近 13-15 万个临时就业 岗位，增加当地居民收入，促进和谐社会的建设。 增加税收：本项目建设可促进当地商业、服务业、旅游业、房地产业的 发展；项目建设周期内可增加地方财政收入约 15 亿元，建成之后每年 可给当地带来财政收入 5 亿元。 ( (二二) )本项目经济效益指标本项目经济效益指标 本项目建成并投入使用后第 10 年收回投资，内部收益率为 13%，经济效益 指标详见下表： 表 1.2 项目经济效益指标 九九 建设单位介绍建设单位介绍 ( (一一) )开发主体开发主体 XXXX 黄帝宫投资开发有限公司作为开发主体，并联合中影集团和中国航 序号项目数值：万元 1 前期投资成本 1674185 2 40 年累计所得税 1514081 3 商业地产最大比值销售收入 1246168 4 主要投资指标 税前内部收益率 IRR 16% 税前财务净现值 NPV（万元） 496278 税前回收期（年）9 年 税后内部收益率 IRR 13% 税后财务净现值 NPV（万元） 241918 税后回收期（年）10 年 第 5 页 天员中心一同开发。 XXXX 黄帝宫投资开发有限公司由 XX 银基房地产开发有限公司投资成立。 XX 银基房地产开发有限公司（以下简称公司）成立于 1993 年，注册资金 4，000 万美金，属房地产二级开发资质，现有员工千余名，其中具有中高级专 业技术职称的 162 人。公司目前资产规模近 200 亿元（负债率仅为 5%左右） ， 年上缴税费超 6 亿元，年税后净利润近 10 亿元。 公司成立以来，成功开发运营了 “郑州银基商贸城（32 万平方米） ” 、 “惠 东银基商贸城（31.2 万平方米） ”两个特大型商业地产项目、 “郑州银基王朝 （150 万平方米） ”住宅地产项目及“XX 省实验学校郑东中学（学生规模 9，000 人） ”教育和教育地产项目。根据公司的资金实力、人才团队优势及公 司借壳上市的安排，本着做大、做强、做精“银基地产” ，着力塑造“银基地产” 全国一线地产品牌形象，董事会在本年初决定了公司未来五年“以住宅地产为 龙头，以商业地产、旅游地产为双翼，以教育地产、工业地产为补充，跨区域、 全国性的地产发展战略” 。据此，拟建项目包括但不仅限于“XXXX 黄帝宫生态 旅游度假园区” 、 “登封新银基旅游服务园区” 、 “郑东新区银基地产项目”以及 重庆、成都、武汉、石家庄等银基地产项目。 郑州银基商贸城”建筑面积 32 万平方米，现有商户 6，000 余家，场内从 业人员 3 万余人，年交易额 200 余亿元，自 1996 年分三期陆续开业以来，累计 上缴税款 18 亿多元。郑州银基商贸城系全国五大服装专业市场之一（另四大为 广州白马、虎门富民、杭州四季青、沈阳五爱） ，是国内单体商场面积最大、拥 有商户最多的服装专业市场，已经成为国内人气最旺盛、交易最活跃、交易额 最大、商业最浓厚、最具发展潜质的服装专业市场之一，成为了郑州乃至 XX 的 商业名片。因为郑州银基商贸城的龙头、牵引、带动、促进作用，使郑州原本 悄无声息的服装流通业名声大震，而成为全国服装流通业的重镇和中心，使 8 年以前还一片空白的郑州乃至 XX 服装制造加工业已经崛起，郑州女裤已引领中 国半壁河山。因此，原 XX 省委书记徐光春 2005 年 5 月借银基及郑州服装制造 业发出了“趋势而上，打响郑州服装业的品牌”的号召。 “银基王朝”位于金水大道南、中州大道西，占地近 500 亩，建筑面积 150 万平方米（已建及在建 98 万平方米） 。经过近几年的大力营造和精雕细琢， 银基王朝“产品高端、质量精良、环境优雅、服务温馨”的高档且高尚的品牌 形象已深入民心，成为郑州楼市亮点和靓丽风景线。 第 6 页 ( (二二) )参建单位参建单位 参与项目建设的还有中影集团和中国航天员中心。 中影集团是中国大陆最具实力的电影公司，不仅拥有国内最顶尖的导演和 制作人员，更拥有世界领先水平的国家中影数字制作基地，负责为项目提供数 字电影设备和声光电技术等。中影集团的发展目标是，突出主业、做大做强、 以影视制片、电影数字制作基地、发行放映、院线投资、电影进出口、电影频 道等为支柱，全面带动洗印加工、电影器材营销、后电影开发、光盘生产、媒 体运营、广告、物业管理和房地产开发等多种产业综合发展。中国航天员中心 隶属于中国人民解放军总装备部，是国家载人航天工程的权威部门，掌握着大 量的高精尖航天技术和珍贵的太空资料，众多省市都曾再三邀请其到当地建设 太空娱乐城，但鉴于本项目前期规划设计科学合理，且更具备在党的“十八大” 前开业、为“十八大”献礼的条件，其最终垂青。 上述两家单位的参与，确保了项目的最大特点终将得以实现，即把中华文 化深刻体验和休闲度假旅游、传统文化传承和高新技术应用等有机融合起来， 在增强中华文化艺术感染力的基础上，增强中华文化的创造力、传播力和影响 力，吸引全球华人回到 XX 寻根问祖、感受文化、观光旅游、休闲度假，进而 更加热爱中华文化发源地、投资 XX。 十十 研究结论研究结论 “XX”黄帝故里文化产业区，规划占地面积为 263 公顷，总投资 167 亿 元，属大型旅游地产综合开发项目，各项建设工程具有科学性和实际可操作性， 且财务效益较好。项目建成后，不但打造成一个独具地方特色的文化主题旅游 项目，还将有效带动郑州市乃至 XX 省第三产业的发展并改善项目区周边的生 态环境，对于优化产业结构、增加就业、提高区域品牌知名度，促进地方经济 与社会可持续发展具有不可替代的作用。建议项目尽早、尽快开发。 第 7 页 第二章第二章区域发展背景区域发展背景 一一 宏观态势分析宏观态势分析 中原城市群在国家层面上是我国南北轴线发展的重要战略支点，北承环渤 海经济圈，南接武汉城市圈，长株潭城市圈，形成纵向城市圈连绵带，同时， 东接长三角城市圈，西衔成渝城市圈，是中部崛起的重要一环。中原城市群正 努力打造成为中国经济板块极具影响力的中部经济隆起带，成为带动 XX 省、 辐射北方及黄河中下游地区的经济核心区域。 中原城市群以郑州为核心向外展开，形成明显的圈层式空间分布特征，4 条动脉为主干的初级城市网络格局。中原城市群的发展目标是建成全国重要的 制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心。顺应中原城市经济 快速发展趋势，以及郑洛开发经济圈的逐渐成型，XX 黄帝故里文化产业区的 建设，将为区域的发展带来新一轮的动力。 到 2020 年，郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市； 建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心，现代农业示范区。目 前郑州的常住人口为 309 万人，至 2020 年，城市常住人口规模控制在 500 万人 左右。不到十年的时间郑州的人口将增加 200 万。城市化进程仍然有较大的发 展空间，此外郑州市城区规模的扩大，会带动郑州周边卫星城镇的发展，原有 第 8 页 的周边城镇辖区的物业将会跟随郑州市区形成一体化市场。 新密市为中原城市群提供文化创意产业发展和配套服务本区，邻近中原城 市郑州、洛阳、开封等重要城市。新密地处以郑州为中心的中原城市群隆起带 和“郑州半小时经济圈”内，已纳入大郑州建设规划，交通便利，基础设施完 备，电力、水资源充足，可为中原城市群提供文化产业整合配套服务。 二二 区位条件分析区位条件分析 新密市位于 XX 省中部，郑州市西南侧，属豫西山地向豫东黄河冲积平原 过渡的低山丘陵地带，新密市北依巩义、荥阳和郑州三市，南与禹州市相望， 西邻登封市，东连新郑市，位于郑州、洛阳、许昌、平顶山等各具特色的省域 中心城市之间。紧临京珠高速公路和郑州国际机场，郑少高速，郑石高速横穿 东西，纵贯南北。 本项目位于 XX 省郑州市西南 35 公里处，隶属于于 XX 省新密市，位于新 密东南刘寨乡境内，以黄帝宫为中心。项目所在地东北距郑州市区 30 公里、半 小时车程，距新郑机场 15 公里，西北距新密市区 22 公里，东侧有郑尧高速旅 游专线通过，已规划拟建的郑州机场至登封的高速专线于项目南侧通过，交通 十分便利。 三三 人文环境分析人文环境分析 新密黄帝宫曾是中华民族“人文始祖”轩辕黄帝建宫筑殿、练兵讲武、研 创八阵图的地方，历史悠久，文化厚重。文化绚丽多姿多彩，是该地区开的文 化特征。在几千年的历史中，各个时代各种类型的文化绚丽灿烂，古都文化、 民俗文化、商贾饮食文化、名人文化、中原农耕文化等相互辉映，被世界认为 是中国古代最文明和最值得骄傲的朝代，具有强大的文化号召力。 本项目将立足新密黄帝宫厚重的历史积淀，以打造“XX 文化强省”的示 范项目、 “XX 经济调整结构”的样板项目为目标，实施文化产品创新，挖掘文 化产品的商业内涵，从历史文化中寻找商业价值；实施品牌带动战略，拉长产 业链条，加强文化市场建设，切实使文化产业成为新密经济发展新的增长； 提 第 9 页 高文化产业的融资能力，与相关产业结合，实现产业规模快速扩张，文化与旅 游结合、文化与休闲结合，形成高品质的旅游娱乐目的地。 第 10 页 第三章第三章资源分析与评价资源分析与评价 一一 基地资源概括基地资源概括 基地范围内旅游资源较为丰富，山、水、树、庙宇一应俱全，文物古迹、 传说故事丰富多彩。人文资源与自然资源相得益彰。文化古迹以黄帝宫为核心， 被誉为中华人文始祖圣地，历史地位高，文化底蕴深厚。 基地地形地貌为半丘陵区，冲沟、丘陵交错，地形复杂，有武定湖缠绕， 周边有峡谷三处，岛屿四个，周边为果林和农田，自然景观良好。原生态的山 水自然环境，在郑州近郊区是罕见的。 具体包括如下资源： l、黄帝宫：又名云岩宫，位于武定湖北岸，依山傍水，环境优雅。建于唐 代以前，被誉为中华人文始祖圣地、天下第一宫。这里山水秀丽，风光旖旎， 自古流传着许多传奇的故事和动听的歌谣：“南京到北京，不如云岩宫。三柏 二石一所庙，王母娘娘坐空中。石头缝里长柏树，老龙叫唤不绝声。黄帝风后 研八阵，云岩立宫聚群英。 ” 据史记王帝本纪 、 山海经 、黄帝宫碑刻等历史资料记载：在蚩尤兴 师作乱侵犯中原后，黄帝当时因缺将少术，九战九败于蚩尤， 便率兵退守至 云岩宫（黄帝宫）一带讲武练兵，同时修身养性、消夏避暑，并在此建立宫殿， 成为当时中原一带政治、军事、文化中心。为讨伐蚩尤，黄帝招贤纳土，先后 拜风后、力牧、常先、大鸿为将相，与风后研创了我国最早的八阵兵法，并率 部运用八阵兵法，一举战败蚩尤，从而统一了中原。 黄帝宫前为清澈的湖水，相传当时对面有三座鼎足而立的城堡。近前左右 两座，犹如宫阙，左侧城堡现留有遗址，而坐落于右侧清心岛上的城堡则如今 荡然无存。宫殿东侧临水面处为悬崖陡壁，此处林木茂盛，遮天避日，中有羊 肠小道通到湖边。沿岸现设有自然观景台。为规划 XXXX 黄帝宫投资开发有限 公司 XX 黄帝故里文化产业区项目两处自然景观较优美的地方之一。其山水相 间景观是郑州近郊罕见的。 第 11 页 2、风后八阵兵俑城：位于武定湖东南岸上的古城堡内。站在兵俑城上，威 武壮观的兵阵便呈现在眼前。256 尊真人般的石俑，长发达肩，神态各异，或 持棍棒，或负劲弩，威武雄壮，井然有序，严阵以待，栩栩如生。每个阵中兵 将各着一种服饰，各持一种兵器。分天覆阵、地载阵、风扬阵、云垂阵、龙飞 阵、虎翼阵、鸟翔阵、蛇蟠阵八个阵式。中间高台上挺立着一位身材魁梧、着 装铠甲、一手握宝剑、一手挥令旗的老将军。再现了当年黄帝与风后布兵研创 八阵的壮观场面。 3、人祖洞：位于黄帝宫山门东侧。相传五千年前，黄帝就居住在人祖洞里， 和其大臣在这里研究商量国家大事，研究战略战术，是黄帝的统帅部和指挥中 心。洞高 16 米，长 18 米，深 7 米。人祖洞四周的岩石均为上水石，由于石质 松软，毛细孔多，既能吸收大量的水分，又能散发出白雾般的水蒸气。水蒸气 围绕岩石徐徐上升，好似云海一般。 4、嫘祖洞：在人祖洞东侧岩石下分布有嫘祖洞，同人祖洞一样外于上水石 岩体中，洞体蜿蜒曲折，高低错落，顶有类似钟乳石的岩体，让人联想到溶洞 景观，从洞壁开口处可望到水面。 5、情人岛：位于黄帝宫东南侧。相传黄帝曾与其妻即西陵氏之女嫘氏在此 谈情结缘，这个岛因此而得名“情人岛” 。情人岛面积有 50 多亩，岛上有一个 黄帝时期留下的城堡，如今还可以看到夯土层。情人岛西部为窑洞宾馆，而这 些窑洞是从黄帝时期遗留下来的，曾为黄帝的十八员战将居住的地方。情人岛 上林木茂盛，为黄帝宫景区中植被覆盖最优的地区。岛南侧及北侧都开辟有山 间小路，路随山势起伏而婉蜒在丛林之中，既有森林的幽隧面又不乏鸟语花香， 带给人一种完完全全的深山丛林感。 6、武定湖：又名云岩宫水库，流域面积 22.9 平方公里，1958 年 8 月兴建， 总库容为 504 万立方米，兴利库容 324 万立方米，为了纪念黄帝的一员部将武 定的屡建奇功而命名。湖面长度近 2000 米。宽度 100400 米。湖水清澈，水 质良好，湖中分布有大小不等的四个岛屿。 7、响水潭：又名九龙潭，位于黄帝宫东侧。潭北的尖石岩上，有一带状瀑 第 12 页 布，瀑布如喷银吐玉，常年不断，水冲岩石时声大如龙吟，似惊雷轰鸣，故被 世人称为“响水潭” 。 8、玄女岛、玄女峡：位于黄帝宫东侧。相传，黄帝败于蚩尤之后：有一天 在此休息，朦胧中，不知何时玄女却站在黄帝面前，将一本阴符经交给黄 帝说：“要安定天下，请读此书” 。话音刚落，玄女就不见了。以后，黄帝便与 风后一起习读兵书，练兵讲武。玄女峡，为自然形成的峡谷，峡岩石陡峭挺拔， 鬼斧神工。 9、力牧台：又名熊台、拜将台。是轩辕黄帝拜力牧为将的地方，位于黄帝 宫东南二公里处。力牧台为黄土夯筑而成，为高台建筑遗址。台高 13 米，由下 而上分四层台基叠筑；南北长 133 米东西宽 188 米，最高平顶呈 15 米的正方 形，力牧台顶，原有摩旗穴，为黄帝插旗的地方。 10、马骥岭：在黄帝宫武定湖西岸，有一东西延伸的丘岭。登上这座丘岭， 向西望去，一眼望不到头，岭脊平坦，没有一点起伏，岭脊左右道道梯中田， 也像跑道，与岭脊平行向前延伸，真有点像经过人工整修的长距离阶梯式跑道， 这就是马骥岭，传说是黄帝屯兵讲武备战时选骥训马的地方。 11、仓王庄：位于黄帝宫西北 2 公里处，是黄帝练兵屯粮的粮仓。 此外，还有项目基地周边还有清心岛、九龙庙、黄帝议事亭、王母洞、养 马庄、草场岗等等有关黄帝传说的资源。 二二 导入资源分析导入资源分析 除了依托基地内资源打造产品，项目还将导入以中影集团为核心的影视文 化资源。 中影集团是是中国大陆最具实力的电影公司，成立于 1999 年 2 月，是由原 中国电影公司、北京电影制片厂、中国儿童电影制片厂、中国电影合作制片公 司、中国电影器材公司、电影频道节目中心、北京电影洗印录像技术厂、华韵 影视光盘有限责任公司等 8 家单位组成。目前是中国产量最大电影公司。并拥 有 200 多部影片、电影数字制作基地、院线、影片进口、影视频道五大资源， 第 13 页 将为本项目注入鲜活的影视文化活力。 中影集团拍摄了近千部影片的北京电影制片厂和中国儿童电影制片厂， 1999 年组建以来，集团创作生产了横空出世 、 张思德 、 花妖新娘 、 无 极 、 云水谣 、 我们俩 、 六月男孩 、 看车人的七月 、 宝葫芦的秘密 等 200 多部影片。 中影集团电影数字制作基地（国家电影数字工程）是国家“十一五”文化发 展规划纲要中的重大文化产业项目，也是北京市首批文化创意产业项目之一， 被列为 2008 年北京人文奥运工程项目，可满足各种影视制作需求，为全世界的 影视制作人提供一站式、高品质的服务。 近年来，组建了七条电影院线，签约加盟影院达 400 多家，票房占全国市 场份额一半左右。目前，中影集团正在组建一条控股院线，目标是百家影院、 规范化管理、规模化运作、优质化服务，提高控制力和影响力。 中影集团是全国唯一拥有影片进口权的公司，与 100 多个国家和地区的 400 多家电影机构有着密切的业务往来。 中影集团还致力于国产影片的对外输 出，其每年举办的“北京放映”是目前全国唯一一个国产影片的国际展销市场， 成为海外了解中国电影文化的重要窗口。 中影集团的成员单位电影卫星频道节目制作中心（CCTV-6） ，是唯一的国 家级专业电影频道，每天播出 10 部中外故事影片和各类动画片、纪录片、专题 片。近年来，该频道承办了中国电影华表奖、金鸡百花电影节等大型电影庆典 活动，并在奥斯卡金像奖等国际重大电影颁奖典礼当天做全程转播。 1999 年， 电影频道开始组织拍摄数字电影，用于电视播映，产量达每年 110 部左右。 项目依托中影集团导入影视文化资源，并以中原文化为内涵，以高科技为 手段，在借鉴中外成功经验的础上，大胆创新，以新密黄帝宫为基础，建设一 座具有自主知识产权、科技含量高的中原文化“XX” ，可以填补中原地区主题 （影视）旅游项目的空白。 第 14 页 三三 资源综合评价资源综合评价 ( (一一) )历史地位极高，是中华民族朝圣之地历史地位极高，是中华民族朝圣之地 4500 年前，中华人文始祖轩辕黄帝在此立宫建殿，访贤拜将，与将相风后 研创了我国最早的八阵兵法。当蚩尤进犯中原时，黄帝与风后运用八阵兵法打 败了蚩尤，统一了中原，莫定了华夏一统基业，力牧台文化遗址夯土筑成，有 秦汉时期的硅瓦和红烧土。此外还有情人岛上的古城堡、风后八阵兵俑城的古 城堡等。因此，轩辕黄帝宫是中华文化历史悠久的见证，是黄河文化的灿烂明 珠。具有极高的历史文化价值和地位。 ( (二二) )旅游地位突出，是黄金线路的关键节点旅游地位突出，是黄金线路的关键节点 项目基地集自然山水与人文景观于一身，临近省会郑州。距开封、洛阳、 焦作、新乡、许昌等中原核心城市均在一百五十公里之内。地处郑、汴、洛和 郑州至少林寺旅游线路及国家旅游局公布的全国十大旅游热线“寻根拜祖游” 、 “黄河游”线路上，是著名的黄金线路上的关键节点。 ( (三三) )资源组合度好，适宜打造综合休闲度假产品资源组合度好，适宜打造综合休闲度假产品 项目集三大资源要素于一体，分别为黄帝宫为核心的中原历史文化元素； 丘陵、岛屿、水系、林地等自然元素；以高科技为手段，创新导入的影视文化 元素。三类资源各具优势和特色，组合度非常好，拥有休闲度假产品的多重要 素，适合打造综合休闲度假产品。 第 15 页 第四章第四章市场分析市场分析 一一 市场规模分析市场规模分析 （1）中原地区旅游市场总量大，社会效益显著，发展潜力巨大）中原地区旅游市场总量大，社会效益显著，发展潜力巨大 郑州市做为 XX 省旅游产业的龙头，2008 年接待国内外游客 3540 万人次， 实现旅游总收入 342 亿元。旅游业总收入相当于全市生产总值的 11.38%。 据相关部门测算，到 2015 年，XX 省旅游业总收入将占全省 GDP 的 8%10%，旅游业将成为 XX 省国民经济的一个新兴支柱产业。旅游业的发展 为中原经济、社会、生态发展提供了巨大的推动力，有效拉动了经济增长，吸 纳了社会就业，改善了区域生态环境；提升了中原的形象。 （2）区域经济水平提升，城镇消费由小康型向富裕型发展）区域经济水平提升，城镇消费由小康型向富裕型发展. XX 省的城乡居民人均收入绝对数均低于全国平均水平，大增速较高。 2009 年，城镇居民人均可支配收入 17175 元，我国农村居民人均纯收入 5153 元，XX 省城镇居民人均可支配收入 14371.56 元，农村居民人均纯收入 4806.95 元。 从居民消费水平看，2009 年 XX 省全体居民消费水平为 10494 元。城镇居 民消费水平以郑汴洛一带最高，南北两侧豫北新乡、焦作地区与许昌、平顶山 等城镇居民水平也相对较高。开封、焦作、许昌、鹤壁、济源等 5 市的农村居 民消费水平均超过全省平均值的 70%,与郑州市共同成为全省农村居民消费水平 最高的前六位。 综上所述，本项目所处的新密市及郑汴洛地区地处 XX 省经济最为发达的 中心地带，具有人口稠密消费潜力大的特点。伴随着整个区域经济水平的提升， 城镇消费由小康型向富裕型的发展，未来项目所面临的发展空间十分乐观。如 今随着该地区经济发展达到了关键的临界值，区域消费结构正面临升级。这一 切都为本项目未来的销售与运营提供了较为乐观的预期。 第 16 页 二二 市场消费特征市场消费特征 随着新密所处的 XX 中部地区经济的发展，家庭收入的增加和居民素质的 提高，人们对家庭消费的追求不仅偏重物质生活方面的丰富和舒适上，而且也 开始注重自身精神生活的体验性，追求心理上的一种愉悦。尤其是郑州周边卫 星城镇及经济较发达的小城镇居民已经开始在休闲和服务性商品上投入更多的 开支。 （1）中原地区休闲消费特征）中原地区休闲消费特征 中原地区中近程旅游需求最为旺盛。由 XX 省不同阶段家庭休闲消费开支 表和休闲娱乐消费意愿表可知，单身人士、中老年龄段百姓的休闲消费虽然金 额较低但休闲消费意愿强烈，旅游消费集中于 200 元至 1000 元之间。中青年是 中高端休闲消费的主力。表明 XX 居民收入水平绝对值仍然相对较低，建议近 期本项目休闲消费产品的价格区间在 300 元至 800 元之间。 中原地区城镇居民 2000 年时，居民出游率达 84. 9 % ，人均旅游休闲花费 451.6 元； 2002 年,郑州市城镇居民在家庭消费支出中，用于旅游休闲消费的 资金为人均 711 元；2006 年为 889.2 元，至 2008 年已经上升为 1027 元。 休闲 娱乐产业的繁荣速度在国内位居前列，反应在区域产业结构比重上，三次产业 中服务业的比重逐年上升。 第 17 页 娱乐型和文化型消费市场已经启动，百姓对该类型产品的需求已经被撬动。 XX 省历史悠久、文化积淀厚重，近年来经济发展迅速消费层次提高，因而其 区域休闲市场呈现出传统休闲产品长生不衰，文化休闲产品方兴未艾的局面。 （2）项目所处地区（郑州）市民休闲消费特点）项目所处地区（郑州）市民休闲消费特点 休闲消费溢出明显：郑州市缺乏全国知名休闲娱乐中心，相当多市民节假 日选择周边的开封、洛阳、登封等市休闲消费，或焦作云华山等中近程景区旅 游。休闲品位独特：戏楼茶馆与时尚酒吧都深受欢迎，市民休闲消费呈现出比 较独特的品位河偏好。偏好扎堆、热闹：庆典、演艺、选秀等活动深受欢迎。 郑州市民满足了首选的休闲消费需求之后，对于额外的休闲消费需求显示出了 较为广泛的兴趣。剔除首选休闲消费，看电影 11.6%，游乐场 14%，喝茶看戏 7%，购物 10.5%，等休闲消费都有相当大比例郑州市民愿意选择。 34.70% 9.70% 6.20% 9.90%12.10% 7.70% 14.60% 5.10% 2008年年郑郑州州市市民民消消费费结结构构食品 衣着 耐用消费品 医疗健身 住房 交通通讯 娱乐休闲 其它 综上所述，XX 省历史悠久、文化积淀厚重，区域休闲市场呈现出传统休 第 18 页 闲产品长生不衰，文化休闲产品方兴未艾的局面，未来文娱休闲消费的潜力巨 大，享受型开支消费的比重必将大幅上涨。本项目所处的新密市是中原文化的 重要组成部分之一，登封、开封等周边城市的文化旅游开发已经走在前列，本 项目将充分利用本地厚重的文化资源，使文化资源之转化为经济发展优势，为 新密文化旅游的崛起做出贡献。 三三 供需状况分析供需状况分析 XX 是一个旅游资源大省，以拥有丰富的古文化旅游资源著称。先后有 20 多个朝代的 200 多位帝王建都或迁都于此，留下了难以尽数的名胜古迹。XX 旅 游现在呈现出三多三少的局面 观光多，休闲度假少；中低端多，高端少；单一 产品多，复合产品少;中原拥有丰富的历史人文景观；绚丽多彩的自然景观；但 缺乏体验旅游、高端旅游、深度旅游。 郑州“中华之源，禅武胜地，逸美郑州”的旅游形象已逐步被海内外游客 认知，嵩山少林已打造成为国际性旅游王牌，黄帝故里、黄河文化、商都文化 已逐步得到境内外游客特别是华人游客的认同。但纵观郑州市旅游产品供给现 状，强势文化旅游品牌已经沦为大众旅游消费产品，以黄河旅游产品线为代表 的文化类旅游产品普遍体验性不足、消费空间缺乏，体验型文化娱乐消费产品 供给严重缺乏。 新密整体消费水平水平却远远地超过了 XX 同级县市水平，其消费与郑州 相比有过之而无不及，对中高端文化娱乐消费有着巨大的需求，因而在新密市 文娱消费场所供给不足，消费向郑州市区溢出的现象十分明显。如此的高消费 很大部分是由新密建材、煤炭、耐火材料和造纸产业发达，造就了大量民营企 业主，有钱人攀比从众心强的特殊社会原因造成的。 新密市文化娱乐主力消费需求群体： 中端消费群：消费地点以青屏大街东段沿街中高档酒楼商铺为主，消费者 主要以公务员、当地中等收入上班族为主，年龄集中在 25-40 岁之间。 高端消费群：消费地点主要在新密市区百乐门、金海港一带的高档消费场， 第 19 页 消费者主要为大部分当地私营业主，矿业主及部分官员。 顶级消费群：主要指部分矿业主、私营业主及少量政府官员（约占新密总 消费人数的 8%） ，其顶级消费主要体现在周末到郑州消费及一线城市消费。 新密市休闲游憩产品体系结构单一，现有文化娱乐设施无法满足市民休闲 游憩多元化的需求，更无法作为旅游吸引物对新密市的旅游发展产生促进作用。 新密是重点地区的历史文化重镇之一，拥有大量历史文化遗存，在传统资源导 向的旅游开发模式下，新密市缺乏高品质的文化休闲游憩空间。 新密市市域经济总量小，人均水平低。2009 年全市国内生产总值为 347.8 亿元，占郑州全市的 10%，二是经济结构不优。工业经济发展滞后，其中第三 产业为 81.4 亿元，仅占总量的 23.4%。经济结构的情况显现了新密市文化娱乐 消费水平与服务业发展现状水平，同时也由于距离省会郑州市距离较近，中高 端文娱休闲消费场所在新密市往往受认可度不高。 新密外来游客文娱消费的明显特征是，在弹性消费中娱乐消费仅占 2%，这 是由新密市娱乐设施少、缺乏吸引力的现状造成的。被当地人认为档次最高的 餐饮场所，周围没有与之竞争的业态，所以无论是在服务、环境、还是设施等 方面都无法与郑州的一些高档消费场所比拟。如：当地承誉德大酒店、青屏大 酒店客房数量不足，在同级别酒店中软硬件设施处于中等偏低水准，百乐门、 金海港等老三星级酒店内部装修老化、服务不够正规、设施配套不完善。 新密市旅游产业发展建设，要从大旅游的角度出发，不仅要注意旅游资源 开发和景区景点建设，还需要建设一些具有当地特色的娱乐设施予以配套。尤 其是在周边登封、开封等著名旅游城市环绕下，旅游目的地相对丰富，新密市 如何做出自己的特色来，必须通过一系列高起点、高标准的文化休闲项目加以 带动。 四四 发展趋势分析发展趋势分析 本世纪初郑州市民生活已经达到小康水平，边际消费倾向由高到低依次为 第 20 页 食品、居住、交通通讯、娱乐文教、医疗保健等，消费结构中娱乐文教类消费 比重逐步增长。其消费结构随着经济结构的升级，带动供应体系的迅速调整、 优化、升级。消费层次由以吃、穿为主的低需求向高需求层次转移。在商品消 费过程中,对服务行业要求数量与质量的共同提高。 从新密人的消费习性及主力消费人群来看，高档次消费场所缺口极大，但 目前市场上真正意义上的高档次、综合性的消费场所十分匮乏，高档次、综合 性娱乐项目市场前景看好。现有的若干休闲俱乐部虽然价格不菲，但其软硬件 设施与一线城市相比档次极低，且综合性又不强，不能很好的满足消费者的需 求。所以综合性的娱乐项目存在加大的市场空白，集吃、喝、玩、乐于一体的 高档综合性休闲场所必定能吸引消费者的注意。 奢侈品和娱乐文化类商品增长较快,文化产品消费成为时尚。随着经济的发 展和现代社会对人的综合素质要求的提高,人们越来越追求生活的品位和档次,文 化消费不但成为消费时尚,而且成为拉动消费需求增长的一个热点领域,发展型、 享受型消费表现突出。 五五 客源市场定位客源市场定位 ( (一一) )旅游市场定位旅游市场定位 重点吸引郑汴洛经济区，尤其是省会郑州及周边卫星城镇的游客。积极拓 展华北地区部其他城市，及东部环渤海地区和长三角地区等经济发达地区，尤 其是北京、上海等经济发达地区市场。 其中专项市场中，文化类游客、银发市场、家庭市场、商务会议市场对应 的专项产品辐射范围应达到 150 公里，基本涵盖整个 XX 省范围，同时积极拓 展自驾游市场，对应专项产品应与华北地区重要的自驾游线协作发展。 在时间旅游市场定位方面，本项目重点拓展的是周边主要城市居民游客周 末旅游市场、寒暑假旅游市场，对应专项产品辐射范围达 XX 省内范围，黄金 周期间及其相对应的节庆旅游市场等专项产品则应达到全国瞩目的效果。 根据 XX 省居民收入水平的绝对值分析，休闲消费产品的适宜价格区间在 第 21 页 300 元至 800 元之间，以此反推主力游客的消费能力及收入状况，本项目的客 源消费区间定位于年收入在 3 万-15 万之间的中端游客为主。 ( (二二) )休闲商业市场定位休闲商业市场定位 本项目适合打造成为最具特色的集娱乐、文化、休闲、美食、购物功能于 一体的具有较强辐射功能和目的性旅游消费的休闲购物中心。 本项目应与传统商业形成业态互补，差异化经营，对于靠近省会的地块来 说，更需要做出特色商业，并充分与旅游休闲活动相结合，作为真正意义上的 集娱乐休闲、餐饮、购物等功能于一体的商业中心，因而应当具备： 1、高品质休闲街街区、高品质休闲街街区 近年来郑州市的迅速发展和快速扩张，使郑州市的辐射范围越来越大，本 区域经济更是由于市区经济带动及周边旅游经济的繁荣得到了快速的发展，加 之附近新建高档社区的交房、入住，经济发展亦将进一步提速。纵观新密市区， 虽然遍布着很多小型餐饮和娱乐休闲业态，但是呈现规模小、档次低、较分散 的特点，缺乏一个大体量、高档次、集中的消费平台；娱乐休闲方面，可供餐 饮、娱乐、休闲的业态相对较少，发展空间很大。因此本项目的高品质休闲购 物街能够快速聚集人气。 2、文化体验式消费场所、文化体验式消费场所 项目周边聚集了大量文化类旅游目的地，本案地块也处于新郑机场至登封 少林寺这一海量文化路线附近，文化类游客的消费意识和消费能力远在普通游 客之上，而片区缺乏中高文化品味的消费场所，这就限制了相当数量的文化体 验式消费需求，故本片区商业理当从单一的购物向休闲、健身、文化娱乐的体 验式消费过渡。 ( (三三) )配套住宅市场定位配套住宅市场定位 郑州地区总价相对较低的小户型产品受到首次置业者的青睐，位于城市远 郊旅游景区作为第二居所的物业也已小户型更受欢迎。小户型之所以受到青睐， 是由其特点决定的，其置业者多为都市年轻人和中高收入阶层，同样的生活方 第 22 页 式和时尚喜好，较容易营造时尚活泼的社区氛围和环境优美的居住环境。因此， 便利的交通及区域周边的生活配套设施将会非常吸引该类业主。 依托旅游区住宅物业其大部分客户购房多作为将来出租，甚至统一作为酒 店式公寓出租，因此多乐意选择提供精装修服务，或菜单式装修，为投资者节 省时间，提高投资效率。全方位的物业管理使租赁者有家的感觉，空调、电视、 热水淋浴一应俱全，物管人员保障居住安全，高品质的生活配套利于提升项目 品质，提高租赁价格，使投资者受益。 第 23 页 第五章第五章项目规划设计项目规划设计 一一 规划理念规划理念 ( (一一) )文化注魂文化注魂 以“黄帝宫景区”为核心，围绕中原文化开发旅游项目；传承地域文化， 突出现代文明，以项目翻译文化，演绎新世纪内涵丰富的中原文化。 ( (二二) )生态优先生态优先 自然环境为基底，以特色景观为核心，综合考虑与风向等因素，突出自然 水系、田园、林地与人文景观的融合。 ( (三三) )以人为本以人为本 以人的休闲、度假行为作为中心，通过空间的组织，打造适合各种人群休 闲娱乐的场所。 二二 发展定位发展定位 以打造“XX 文化强省”的示范项目、 “XX 调整结构”的 样板项目、 “中原 崛起”的推动项目为己任，以文化旅游产业为核心，构建黄帝宫、中原影视城、 欧洲风情小镇三大国内一流、世界知名的引爆项目，打造集黄帝文化朝圣、影 视主题游乐、休闲度假三大功能于一体国际化旅游度假区。 三三 形象定位形象定位 轩辕文化圣地，世界欢乐之都。 四四 空间结构空间结构 规划区结构为“一心、两轴、四片、多节点”的布局形式。如下图所示： 第 24 页 ( (一一) )一心一心 指在天鹅湖北岸，以欧洲风情小镇为依托，结合时代广场打造整个规划区 的空间核心，将形成集文化演艺、商业休闲、观光旅游等于一体的综合服务中 心。 ( (二二) )两轴两轴 以欧洲风情小镇的中央绿化带为主要发展轴，组织城市空间形态，形成特 色景观风貌。 环绕天鹅湖形成次要发展轴，设置一系列滨水休闲功能和设施。 ( (三三) )四片四片 包括风情小镇片区、游乐休闲片区、文化旅游片区和综合发展片区四个片 区。 风情小镇片区：打造集接待，商业，餐饮，休闲配套设施等功能为一体的 复合功能区，作为主题游乐和文化朝圣的有效补充，是全区发展的关键片区。 游乐休闲片区：以中原影视城为核心的大型综合娱乐区，集影视游乐、特色 第 25 页 商业等功能于一体，是全区发展的引擎片区。 文化旅游片区：以传承轩辕文化、黄帝宫为文化背景的特色旅游区，融合 古今历史文化，集黄帝朝圣、文化展示、特色商业、观光体验等功能为主。是 全区发展的触媒片区。 综合发展片区：依托良好的滨水优势与交通区位，结合远期规划区的发展 需要而确定的综合开发片区，以酒店、商业等功能为主。是全区发展的储备片 区。 ( (四四) )多节点多节点 结合欧洲小镇广场、滨水主题酒店、黄帝宫主体建筑、中原影视城中心广 场等形成整个规划区的景观节点系统。 五五 项目规划项目规划 ( (一一) )土地利用规划土地利用规划 规划区总用地面积 263.45 公顷，其中规划建设用地由商业性公共设施用地 （C） 、道路广场用地（S） 、市政公用设施用地（U）及绿地（G）四大类用地组 成，共计 251.32 公顷。另有 12.13 公顷的水域用地。详见下表。 序号用地性质用地代号 面积（公顷） 比例（%） 公共设施用地 C198.6879.05% 商业金融业用地 C233.8113.45% 商业用地 C2121.518.56% 其 中旅馆业用地 C2512.314.90% 文化娱乐用地 C3136.654.35% 其 中 游乐用地 C362.230.89% 其它公共设施用地 C91.590.63% 1 其 中 综合商住用地 CR26.6710.61% 道路广场用地 S32.8813.08% 道路用地 S128.2211.23% 广场用地 S24.661.85%2 其 中其 中 游憩集会广场用地 S224.661.85% 市政公用设施用地 U0.120.05% 3 其 中 其它市政公用设施用地 U90.120.05% 第 26 页 绿地 G19.647.81% 公共绿地 G119.647.81% 4 其 中 其 中 街头绿地 G1219.647.81% 总计 251.32100.00% 水域和其它用地 12.13 5 其 中 水域 12.13 总用地 263.45 （1）商业及服务业设施用地 规划商业及服务业设施用地 198.68 公顷，占规划建设用地 79.05%，包括 商业金融用地、文化娱乐用地、其它公共服务设施用地、混合用地四类，分级 配置在片区内。 （2）道路广场用地 规划道路广场用地 32.88 公顷，占规划建设用地 13.08%，包括道路、广场 和社会停车场（库）三类用地。 （3）市政公用设施用地 规划市政公用设施 0.12 公顷，占规划建设用地 0.05%，主要包括其他市政 公用设施用地。 （4）绿地 规划公共绿地 19.64 公顷，占规划建设用地 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