昆明房地产代理公司调查报告.docVIP

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昆明市房产销售代理及营销顾问市场调查报告 一、昆明市商品房销售代理市场调查1、目前的昆明房地产市场，据不完全统计，60%的商品房项目为开发商自行销售，销售代理商品房项目约占40%。2.主要原因：目前在昆明占有市场主导地位的房地产开发商，包括江东集团、中产地产、银海地产、俊发地产、中林地产等中大型房地产开发商都有自己完善的销售团队和策划团队，而像世纪城、新亚洲体育城、大商汇、滇池卫城等大型房地产项目则是开发商自行销售或是从外地聘请顾问公司进行销售顾问指导，如新体的广州博智。这在很大程度上压缩了昆明商品房销售代理市场。3.虽然仅有40%左右的房地产项目聘请销售代理公司进行营销顾问和销售代理，但按照2009年昆明商品房销售金额为180亿元计，商品房销售代理总额达72亿（此数据未经详细核实，但具有较强的推论指导意义），按照目前昆明商品房销售市场的正常销售代理费2%，则昆明房地产市场的销售代理费用总额为72亿元2%=14400万元。二、昆明市商品房销售代理公司概况目前，昆明房产代理众多，但表现十分强劲的主要是深圳至祥、易事达和中原地产、合富辉煌等几家家，这其中，深圳至祥、易事达和中原地产三家公司基本占有目前昆明房地产销售代理市场30%左右的市场份额。1.深圳至祥通过汇都国际和新干线两个项目的成功操盘经验，目前在昆明房地产销售代理市场上占有十分明显的经验优势和与开发商洽谈的经验资本，该公司在商业投资型楼盘销售推广方面具有独特和领先的操盘经验和优势，现阶段该公司的商品房销售代理项目近十个（汇都国际、兆丰六千城、国际银座、昆明玉器城、名仕山、自然界、记者村、同德锦江嘉园），在销售代理市场上占有明显的领先优势。 2.易事达本土代理公司中销售执行力最强的中介代理机构，其销售执行的专业优势目前在昆明占有明显的领先优势，年销售额在10亿元以上，是目前云南房地产营销代理行业内的三甲品牌企业。目前该公司的商品房销售代理项目有近10个(国际银座，香樟16坊，高顺铭都，骏信国际汽配城，建水裕顺奥城，个旧锦绣文华，腾冲腾越大商汇，东信中心城，邦盛万商) 3.中原地产中原地产自2004年进入云南市场，09年独立注册为昆明中原房地产经纪有限公司，结合云南中原“中原化，本土化”资源优势，形成了业内无法比拟的优势，揽括万科进驻昆明首个项目“万科金域缇香”、云南省最受关注品牌价值755亿螺蛳湾旧城改造项目、云南省最大开发商城投双凤村1800亩改造项目等大盘，与多家品牌发展商形成战略合作伙伴，目前该公司的商品销售代理项目有8个(御景新城、华侨城、保利宁湖峰境、山水融城、丽江山、洱海龙湾、天籁家园、万科金域缇香)三、昆明市商品房销售代理市场发展趋势随着深圳至祥的跳跃式发展，目前昆明房地产市场的销售代理市场份额已经逐渐被外来中介结构抢占，昆明本土机构由于具有关系优势和资源优势，目前还可以占据销售代理市场一定份额。随着松散型组织和广告介入型机构的进入，昆明市整体的商品房销售代理市场发展方向格局已被逐渐打破，销售代理市场变得逐渐多元化发展。这两类房地产中介服务机构开始逐渐抢占市场份额，他们多数通过低价和资源关系进行市场占领，较为典型的为优势时代关联公司个碧石投资顾问和观澜传播关联公司观筑营销机构。这两个公司的典型特征是通过广告接洽和与开发商进行整合推广合作关系建立后，向开发商重点推出营销策划机构，借以实现房地产项目的销售代理介入。四、房产代理公司主要服务内容（一）项目的整体定位及发展战略1、基础市场研究2、国内外项目开发案例研究3、项目条件与地块解析4、项目发展方向初步判断5、项目整体定位6、功能分区及功能比例划分7、财务分析（二）、物业发展建议、优化与策略启动1、物业发展建议2、启动区定位3、启动策略（三）、项目营销战略与策略1、消费者价值取向研究2、房地产市场销售特征3、项目卖点整合与营销SWOT分析4、营销案例借鉴5、营销总战略形成6、项目影响策略（四）项目营销执行策略1、营销执行准备阶段2、推广执行策略（五）招商代理服务五、主要费用收取情况1、销售代理费，一般按照销售额的比例提成，收费比例按照项目的大小与项目的操作难易度二度，一般工业用地类项目起步在1.8%，并且需要按照项目的销售情况跳点。2、项目的调研推广等费用一般为定额，按照项目的大小，操作难度来定。附件：各销售代理公司基本情况1、易事达房产顾问易事达公司成立于2001年11月19日，注册资金100万元，定位于专业从事地产策划、地产顾问、楼盘营销、销售代理为一体的房地产综合服务商。易事达公司属于股份制私营企业，公司股东全由销售一线成长而来，实际自身操盘达数百个。从事房地产行业已有10年的辉煌历程，公司成立的这些年时间里，共代理销售过100余个楼盘。2005年，易事达公司凭借优异的销售业绩获得“2005昆明金牌地产推广（销售）机构”的殊荣。 2006年，易事达公司因全年完成13.8亿元的销售业绩荣获“最具品牌影响力的营销策划机构”桂冠。目前每年销售额稳定在1015亿元。公 司 所 操 作 楼 盘 情 况：2000年底，进入代理昆明“锦绣花园”（别墅项目）盘活闲置5年之久的“问题楼盘”。2001年5月，实现“锦绣花园”别墅100%的销售率，洋房90%的销售率2001年7月，进驻昆明“东方玫瑰园”项目（之前由深圳一家公司代理销售，每月销售额150万左右）。公司介入后，首月销售1900万元，第二月销售3100万元，第三月销售2500万元，第四月销售 1920万元，仅四个月的时间回收资金近一个多亿。2002年，昆明“东方玫瑰园”项目销售再度过亿，并成功配合媒体运作，该项目被评选为“十大明星”楼盘。2002年6月，进驻昆明“永丰商住楼”（商铺、住宅）。2003年2月，昆明“永丰商住楼”销售告罄，发展商满意之余，提出合作新开发项目，邀请进行前期市场调查、策划工作。2003年6月，进驻昆明“世林国际别墅”项目。2003年，进驻云南个旧项目（“金瓯园”）公司项目。2004年5月，进驻昆明“人与自然”项目。2004年6月，进驻昆明“邦盛新时代”项目。2004年10月，进驻云南腾冲“百年鑫城”项目。2004年11月，进驻云南建水“建新清式步行街”项目。2004年12月，进驻昆明“邦盛国际城”项目。2005年，进驻“世林国际别墅第三期”别墅项目销售。2005年4月，进驻昆明“人与自然期”项目。5月“人与自然”被评为“中国西部最适合人居奖”。8月进驻昆明“人与自然期” 项目。2005年9月，进驻昆明“盛世豪庭”项目楼盘。2006年1月，开盘当天销售7000多万元，完成销售率85%。2005年11月，进驻云南红河州“石屏商业步行街”项目。2005年12月，进驻云南思茅“中国茶城财富广场”项目前期工作。2006年1月，云南思茅“中国茶城财富广场”项目开盘当天销售1.2亿。2006年4月,昆明“水映长岛”项目开盘当天销售1.5亿。2006年7月，云南思茅“中国茶城财富广场”项目二期开盘当天销售5600万，开盘当天销售额完成了二期总量的80%.2006年7月，昆明“水映长岛”项目二期开盘当天销售达1亿。2006年8月，进驻昆明“春城邻里”项目前期工作。2006年10月，昆明“水映长岛”项目商业第六区开盘当天销售突破9200万。2006年10月，昆明“春城邻里”项目开盘当天销售达1.2亿。2006年10月，作为云南金牌地产代理机构“昆明易事达”与云南省房地产门户网站“云南房网”、云南领先房地产电视传媒“房市直通车”强强联手，打造“云南购屋俱乐部”，再次掀起云南楼市惊涛骇浪。2006年11月下旬，进驻云南建水“福润街”项目前期筹备工作。2006年12月，云南建水“福润街”项目开盘当天销售突破8000万。2006年12月初，进驻云南孟连“际翔城市花园”项目前期工作。2006年12月26日，2006云南楼市大盘点年会昆明易事达荣获“2006最具影响力策划营销机构”奖2006年12月31日，云南昆明“盛世豪庭期”开盘当天2小时即告售罄，成交金额8200余万。2007年1月9日，进驻云南“砚山奥林匹克花园”前期工作。2007年4月21日，云南建水福润街二期盛大开盘，在可销售总标的9000的前提下，开盘当日完成20%的销售业绩。2007年5月26日，由邦盛集团开发，昆明易事达房地产经纪有限公司销售代理的“邦盛国际茶文化产业中心”公开认租，当天，由易事达房地产销售代理的600余间商铺被茶商认租完毕。2007年7月30日，“永昌兰郡”火爆开盘。开盘当天销售现场盛况空前，销售总套数360套，销售率高达78，总销售金额达到9000多万。2007年9月28日，位于广福路版块、官南大道沿线的邦盛水映长岛3期南城坊，在无任何预告广告的情况下，受到购房者的狂热追捧，仅仅4小时就销售300套。2008年4月22日，“永昌商贸园”开盘当日，整体销售率达70%，销售额突破四千余万，傲然成就淡市之领跑者，零八年保山楼市之标杆。2008年5月1日，个旧“丽水金湾”，火爆开盘，“丽水金湾”住宅可销售标的2.83个亿，开盘当日就创下了2.5个亿的销售总值这不仅创造了个旧地产的销售奇迹，还谱写了红河地产新篇章！2008年6月10日，“绿春商业广场”开盘当日销售完成5000万元。2008年11月9日，“腾北商业广场”开盘当日销售完成1.2亿。2009年5月2日，香格里拉“坛城旺角”商业开盘开盘，销售完成过85/%。2009年6月14日，公司顾问项目昆明鼎易地产“鼎易天景”开盘，销售完成80%。2009年6月19日，保山伟业永昌兰郡项目商业“精品建材街”开盘，销售完成50%。2009年，昆明邦盛“万商城”项目二次开盘，业绩均过亿。2009年10月，云南建水“裕顺奥城”项目2次开盘，业绩1.5亿。2010年3月初，进驻芒市“金塔水乡”项目。 2010年4月3日，在进驻短短一个月的时间内，完成芒市“金塔水乡”项目认筹当天排卡突破500张。2010年5月15日，芒市“金塔水乡”项目开盘，易事达又一次树立了当地营销标杆，首次将挤压卖场成功地移植到芒市这个亚热带边疆少数民族城市。在415新政之下，开盘当天，房源销售率达70%,成交业绩1.01亿。2010年8月18日，“永昌兰苑”推出300套多层住宅，以平均36秒一套的速度，在不到三个小时内创造完美售罄的奇迹，引爆保山。2010年9月12日，“永昌兰苑”高层电梯房惊艳开盘，作为电梯房刚起步的保山来说，高层的抗性尤为明显，在高单价、高抗性的情况下，开盘当日取得可销售标的65%的销售佳绩。2011年11月21日，腾冲“腾越大商汇”项目认筹当日客户数量已突破800余户，此后三天的时间排卡数量又增千张，就是腾冲大多数人为项目沸腾的时候，“腾跃大商汇”低调地在12月21日开始了内部认购，在短短两天半的时间便一倾而空，3.2亿的销售业绩为该项目2010年底的工作画上了漂亮的分隔符。2011年1月8日，“景秀文华”项目在个旧市四星级酒店世纪广场宴会厅顺利开盘，仅仅3个小时完成可销售标的70%，实现1.62亿骄人的销售业绩。2011年3月27日，腾冲“腾越大商汇2期-建材家居名店城”如期开盘，经过三个多小时紧张有序的选房，推出房源完美售罄，销售额达亿元，延续了一期的火爆销售。2011年5月8日，昭通“际桓国际商贸城”售楼部盛大开放。2011年6月2日，公司与云南新都昌集团成功签订该公司开发的昆明新都昌商业广场项目（原豆腐营十三号地块）的销售代理协议，签订协议的第二天，易事达迅速从公司正在运作的各项目抽调优秀的经理、主管、销售人员补充原有销售团队，策划营销中心也增派主力策划人员投入项目营销策划工作。目前，项目前期交接工作已经基本完成，策划、销售双线并进，各项工作进展顺利。2011年7月1日，公司签下了昭通彝良县旧城改造项目全程代理合同，及芒市旧城改造项目合同。2011年7月5日，公司签下了腾冲县东方红制药厂旧城改造项目合同。 2011年7月23日，腾冲“际桓城市花园”开盘当日实现可销售房源的80%以上，实现销售金额1.2亿。2011年8月8日，公司签下了团结乡1000亩旅游地产项目。 2011年8月26日，昆明“东信中心城”售楼部盛大开放。 2011年10月20日，大理“琪年时代商贸城”售楼部盛大开放。2011年11月27日，骏信国际汽配城一期封顶仪式庆典在云南大剧院一楼顺峰海鲜酒楼盛大举行，活动邀请600人出席，实际出席人数为760人，整个活动获得业界的一致认同与肯定，在行业内造成强大的轰动效应。 2011年11月29日，腾冲“腾跃大商汇”封顶庆典隆重举行，快女冠军段林希亲临现场助阵，活动当天现场爆棚，到场人数超过3000人。 2011年12月3日，弥勒“云岭盛世佳园”产品发布会在红河州弥勒县米勒大会堂盛大启幕。 2011年12月10日，芒市“金塔水乡北岸”开盘取得圆满成功，率先争取了芒市住宅半年未开盘的市场机会。 2011年12月10日，弥勒“云岭盛世佳园”在弥勒入冬起最冷的一天迎来了开盘的火爆，1200位客户到场，开盘劲销80%。 2011年12月25日，腾冲“腾跃大商汇”中心名店城通过一个月不到的时间营销推广和15天的紧张认筹工作后，迎来开盘，认筹客户75批，当天成交了64套房源，客户成交率高达85%，为开发商年底回款15170746元，成功实现销售。2、至祥置业昆明分公司深圳至祥置业有限公司于1993年注册成立，是一家集房地产投资、策划、销售代理等多种经营业务于一身的综合性投资顾问机构。2004以项目组的形式代理汇都国际进入云南市场，2005至祥置业昆明公司正式成立，2007昆明至祥正式成立地州事业中心，全面拓展地州业务，2005-2011连续7年实现代理行业云南市场占有率第一，持续保持强劲的领先势头。2011年年销售额在1520亿元。 2004年，至祥进入云南市场，6年来共策划代理项目100余个，总签约面积1000多万，省内业务重点覆盖：曲靖、大理、保山、腾冲、红河、迪庆、版纳等，服务超过80余家知名开发商！1、服务内容（1）投资服务根据城市与区域发展，市场研究进行可行性分析，方案优化。（2）市场研究（3）开发顾问区域发展、土地出让、项目顾问（4）全程策划前期策划：项目基础判断，总体市场研究及专题调研，项目定位，物业发展建议，项目规划、建筑方案评价，相关专业公司建议。营销策划：项目定位、整合推广、销售总结及销售策略调整（5）销售代理前期土地评估、专题市场研究、土地规划研究、产品设计、营销策略、形象推广、项目销售（6）规划设计（7）商业地产全程策划运营2、成功案例（1）商业类汇都国际1、2期；昆明走廊；春城财富.新南亚；百大家电；新纪元酒店公寓；曲靖.麒麟商业广场等。（2）别墅类同德.极少墅；云报.奥林匹克记者村；保山.易乐上苑一期等。（3）写字楼世纪中心、金领地.国际商务等。（4）综合类金领时代、同德.锦江嘉园、国际银座、锦泰花园、报业.尚都、星雅俊园、昆明玉器城等。3、昆明紫东房地产经纪有限公司昆明紫东房地产经纪有限公司是一家及多种房地产经营业务于一体的综合性专业房地产服务机构，旨在秉承高度的专业水准及敬业精神，为地产开发商的项目开发提供全方位的专业化服务，强大的师资力量使紫东迅速发展成为本土具实力和丰富操盘经验的房地产服务机构。 紫东自成立伊始，为多家房地产开发公司提供包括市场调研、项目定位、产品建议、营销企划、销售培训、广告实施、公关实施等多项服务。长期从事房地产调研与研究分析工作，使公司具备了强有力的市场把控能力及营销策划能力，充分了解客户的需求，服务意识周到，产品研发能力在市场上处领先地位。在全省能同时开展不同的地产项目，建立了全面的公司管理体制、项目管理体制、客户服务体制。1、营销策划专业服务内容销售代理、策划顾问 房地产代甲方全案策划 工业、旅游、住宅、商业地产策划销售 产品定位主题策划顾问 专业房地产全案营销策划 产品或集体CIS品牌形象策划 SP、EVENT企划顾问、策划推广 营销策划训练顾问，销售道具建议 投资、合作单位建议 建筑、景观、空间专业团队建议 营销、品牌策划 地产同业策略联盟 年度成果及新产品趋势活动 宏观品类地产、微观房产策略 PR记者联谊会、行销策略2、项目产品和服务内容项目解析报告 项目经营发展策略 项目策划及规划建议书 项目租赁策略 项目全程营销策划 项目全程统筹符合策略 项目资本运营策划 产权销售及销售顾问代理 项目资本运营辅助 商业经营管理顾问代理 失败项目诊断及重生建议 置业顾问任务书 物业 评价及资源调查报告 专题资源组织实施策划案 分期开发及征地策略 项目前期规划建议 项目前期定位及综合运营策略 3、代理案例1、商业地产（1）深圳西部电子城（2）女人世界南山店（3）东方巴黎时装交易广场（4）河南安阳大华商业广场（5）沙湾国际商业广场（6）西双版纳.世纪新城（景洪市）（7）景洪.富泰中心商务区（8）丘北.金色荷塘2、旅游地产（1）思茅.糯扎渡新城（2）武定罗骛彝寨（3）腾冲高黎贡国际旅游城（4）德宏.咖啡旅游小镇3、住宅地产（1）文山.中天世纪（2）玉溪.时代明珠（3）景洪.林语庄园（4）景洪.中景名城4、工业地产（1）云南俊腾达中小企业工业园4、昆明世联卓群房地产经纪有限公司世联地产从2005年起开始涉及云南区域业务，至今世联已服务云南50多个地产顾问项目，4个代理项目，并以昆明为核心，辐射了丽江、大理，版纳，瑞丽，腾冲，玉溪，曲靖等城市，快速完成整个云南重点区域的战略布局。先后服务了政府及开发企业近60余家，参与政府多项区域运营项目，并携手多家跨区域品牌开发商及本地开发商共同合作，在豪宅、普宅、写字楼等领域皆有出色项目。 2011年5月16日昆明世联卓群房地产经纪有限公司正式成立。站在全国视野的高度，以客户需求为导向，通过咨询+实施的专业服务为客户解决问题。世联昆明公司经过不懈的探索和努力，通过快速响应并满足客户需求而建立良好的合作关系，大力开展本土人才本土化发展的建设，我们坚信在不久的将来世联昆明公司是云南区域房地产市场服务的第一选择。经典案例：云投集团版纳嘎洒项目，旅投集团曲靖麒麟温泉小镇项目，丽江玉龙瑞峰里江山项目，腾冲晋云瑞龙地产项目，美城地产六和村旧改项目，昆明轨投福德村项目，银海领域项目，红星国际项目，德润投资浪口村旧改项目，国福地产国福现代城项目，东方柏丰东方首座项目。 膃蒇螆膆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒅蚀羈膀蒄螃膃肆薃袅羆莅薂薅蝿芁薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈蕿蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袄腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膆膂艿螄羈肈芈袇膄莆芇薆羇节莇虿膂膈莆螁羅肄莅羃螈蒃莄蚃肃荿莃螅袆芅莂袈肂膁莁薇袄肇莁虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁膃蒇螆膆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒅蚀羈膀蒄螃膃肆薃袅羆莅薂薅蝿芁薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈蕿蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袄腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膆膂艿螄羈肈芈袇膄莆芇薆羇节莇虿膂膈莆螁羅肄莅羃螈蒃莄蚃肃荿莃螅袆芅莂袈肂膁莁薇袄肇莁虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁膃蒇螆膆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒅蚀羈膀蒄螃膃肆薃袅羆莅薂薅蝿芁薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈蕿蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袄腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膆膂艿螄羈肈芈袇膄莆芇薆羇节莇虿膂膈莆螁羅肄莅羃螈蒃莄蚃肃荿莃螅袆芅莂袈肂膁莁薇袄肇莁虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁膃蒇螆膆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒅蚀羈膀蒄螃膃肆薃袅羆莅薂薅蝿芁薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈蕿蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袄腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膆膂艿螄羈肈芈袇膄莆芇薆羇节莇虿膂膈莆螁羅肄莅羃螈蒃莄蚃肃荿莃螅袆芅莂袈肂膁莁薇