铭远国际物流园项目可行性研究报告.doc

铭远国际物流园项目 可行性研究报告第一章 总论第一节 项目概述一.申请单位概况1.项目申报名称铭远国际物流园2企业名称，法定地址吉林铭远国际物流有限公司吉林省蛟河市红星路16号228室3.法人代表刘丽娜（董事长）电话：133316858884.注册资金1000.00万元人民币5.公司类型有限责任公司企业法人营业执照：6.经营范围物流，长白山特色产品包装加工，仓储，销售。7.公司简介：吉林铭远国际物流有限公司是2012年11月专为铭远国际物流园项目而成立的股份制公司，注册资金1000.00万元，园区项目开始前将增资至20000.00万元。公司现有人员500名，其中专业技术人员占42人，质量管理部8人，全部具有大专以上学历。主要经营范围包括普通货物运输、信息配载及物资仓储，商贸中心，当地土特产品加工仓储、销售等。公司前身为长春市亿达汽车发送有限公司，成立于1997年，是专为一汽集团公司服务的专业物流企业公司。公司座落在长春汽车产业开发区，对园区内和一汽本部的生产企业具有最佳的物流服务半径和物流辐射服务优势。自有商品运输车20台，叉车、吊车等专业物流设备20余台，现年均配送能力已达到近5000辆。拥有占地1万多平方米的商品车仓储基地。本项目为吉林铭远国际物流有限公司的投资建设项目。二.项目概况1.建设规模项目年物流规模为:1000万吨(2015年)。项目规划总占地面积：291230.00。规划总建筑面积239130.00。2.项目所在区域根据蛟河市城市总体发展规划和蛟河经济开发区规划，项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。3.资金筹措总投资为72073.19万元人民币。企业自筹资金：21621.96万元，占总投资：30%。项目贷款资金：50451.23万元，占总投资：70%。企业有一定的自筹资金能力。可以利用现有资金解决本项目需要企业自筹的资金。第二节 编制依据：（1）建设单位委托吉林省工程咨询服务中心编制的项目可行性研究报告的委托书（2）国家计委办投资200215号文件审定出版的投资项目可行性研究指南（3）中华人民共和国建筑法（中华人民共和国主席令第91号）（4）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）（5） 中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号） （6）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29号）（7）主要依据的规范：采用的规范、标准建筑设计防火规范（GB50016-2006）2006年版工业企业采光设计标准（GB50033-91）吉林省公共建筑节能设计标准(DB22/436-2007)建筑地面设计规范（GB50037-96）工业企业噪声控制设计规范（GBJ87-85）民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）建筑物抗震设防分类标准（GB50223-2004）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）砌体结构设计规范（GB50003-2001）钢结构设计规范（GB50017-2003）工业建筑防腐设计规范（GB50046-95）民用建筑电气设计规范（JGJ/T19-92）供配电系统设计规范（GB50052-95）10kV及以下变电所设计规范（GB50053-94）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）工业企业照明设计标准（GB50034-92）工业与民用电力装置的过电压保护设计规范（GBJ64-83）工业与民用电力装置的接地设计规范（GBJ65-83）电力工程电缆设计规范（GB50217-94）钢制电缆桥架工程设计规范（CECS31：91）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（8） 吉林省概预算定额 （9）蛟河市国民经济和社会发展第十二五年计划（10）国家及吉林省现行的法律.法规（11）项目建设单位提供的有关基础资料第三节 可行性研究的范围按照国家和行业的有关规定，本报告研究范围主要是：1. 项目建设的必要性；2. 市场分析；3. 资源及原辅材料；4. 厂址；5. 设计方案；6. 环境保护、劳动安全卫生；7. 节能减排8. 生产组织及劳动定员；9. 项目实施进度；10. 投资估算及资金筹措；11. 财务评价；第四节 项目背景及建设的必要性 一、项目提出的背景物流园是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。从国内第一个物流园区深圳平湖物流基地起，中国物流园区的发展已经走过了十四个年头，这期间数以百计的物流园区拔地而起，物流园区成为了一个朗朗上口的词汇，甚至很多地方的物流规划已经演变成为物流园区的规划。然而，“什么是物流园区”却没有引起人们的足够思考。就象物流没有统一的定义一样，中国的物流定义和外国的物流定义不一样，学术界的物流定义和产业界的物流定义不一样，但是，毕竟有各种各样的物流定义用以指导人们的实践。物流园区的定义也一样，我们不刻意追求统一的物流园区定义，但是，我们必须定义它，否则，我们物流园区的决策就缺乏基本的依据。从全球范围内来分析，物流园区并不是什么新生事物，至少在欧洲已经有几十年的历史，从以上不同文字的表示中，我们也可以判断，世界很多国家在物流园区的发展方面都进行了尝试。 然而，物流园区对于中国物流界来说还是一个新概念。那么，如何结合中国自己的实际情况去探讨适合中国的物流园区定义呢？一个货运村是一个定义了的区域，在区域内，所有有关商品运输，物流和配送的活动，包括国际和国内运输，通过不同的经营者实现。这些经营者可能是建在那里的建筑和设施(仓库、拆货中心，存货区，办公场所、停车场，等等)的拥有者或租赁者。同时，为了遵守自由竞争的规则，一个货运村必须允许所有与上面陈述的业务活动关系密切的企业进入。一个货运村也必须具备所有公共设施以实现上面提及的运作。如果可能，它也应当包括对员工和使用者的设备的公共服务。为了鼓励商品搬运的多式联运，必须更适宜地通过一个多样性的运输模式(陆路，铁路，深水港，内河，空运)服务于一个货运村。最后，一个货运村必须通过一个单一的主体运营，或者公共的或者私有的，这一点是必须的。物流园主要体现在多种作业方式的集约上，包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示。吉林铭远国际物流有限公司是2012年3月专为铭远国际物流园项目而成立的股份制公司，注册资金1000.00万元，园区项目开始前将增资至20000万元。 蛟河经济开发区是集工业集中区与金融商贸服务区于一体的现代化新区，位于蛟河市区以北，与蛟河市城区一水之隔，紧密相连，于2005年1月8日正式组建。全区规划面积18k。，其中起步区面积9knt。，城市利用总体规划已得到吉林省人民政府批准，土地利用规划经吉林省国土资源厅批准。2005年11月25日，蛟河经济开发区被吉林省人民政府正式批准为省级工业集中区，享受省级管理权限。在短短的四年时间内，蛟河经济开发区历经从无到有，迅速发展壮大，发生了深刻地变化，各项经济指标均成倍数增长，呈现出强劲的发展势头。招商引资和项目建设成效显著。截止到目前，共引进建设3000万元以上项目96个，其中亿元以上项目34个。招商引资到位资金、全社会固定资产投资累计分别完成237亿元和518亿元。过去五年，是产业基础培育最实的五年。突出工业强市、产业兴市，积极转变发展方式，不断优化产业结构，三次产业比重调整到18.448.333.3，二产业占地区生产总值的比重比2006年翻了一番。立足打造经济发展平台，促进项目集聚，投资15亿元完善了新区和天岗园区基础设施，项目承载能力不断提升。围绕“资源、特色”转化，通过内培、外引，初步搭建起了矿产建材、制药、长白山特产加工、装备制造、新能源五大产业框架。蛟河市工业企业新增348户，其中规模企业新增54户。特别是武汉凯迪、山东得利斯等大项目的成功引进和长白山制药技改扩能项目的如期完成，标志着蛟河市工业发展基础进一步夯实。预计到年末，规模工业增加值实现55亿元，上缴税金2亿元，分别是2006年的9倍和5.1倍。积极推进农业产业化经营，大力发展特色产业，五年累计引进建设了33个农业产业化项目，一批龙头企业相继建成投产，有力地带动了生猪、肉牛、黑木耳、甜粘玉米、黄烟、中草药等特色种养业快速发展，农业产业化水平显著提高。依托资源发展商贸旅游业，黄松甸食用菌大市场等一批凸显长白山资源特色的专业市场初具规模，“万村千乡市场工程”、“新农村商网工程”基本实现全覆盖，金融保险、餐饮娱乐、现代物流业迅速成长，传统服务业与现代服务业竞相发展。企业自身发展需要物流业与之相配套，从而降低企业运输成本，提高企业经济效益。铭远国际物流园建成后，不仅能将外省市的工业品及农、林、牧、副、渔等产品直接运输到蛟河经济开发区内，同时也能安全、快捷的将蛟河市的优质商品发往全国各地进行交易，使蛟河市物流与全国物流形成良性循环，从而更好地促进吉林省、蛟河市物流产业和第三产业的发展。综上所述，吉林铭远国际物流有限公司本着立足吉林省，辐射东北及东北亚区域，服务于全国。以信息交易为核心，以公路运输为主体，以综合物流为依托，开展信息交流、商贸交易。为此，吉林省铭远汽车物流有限公司提出在蛟河经济技术开发区内建设集物流、商流、信息流、加工包装为一体的多功能现代化物流园。二、贯彻国家有关规定，推动物流事业发展的需要蛟河市物流业发展刚刚起步，现有物流公司10多家，其中正式注册的有6家，都是私营企业，主要是传统意义上的以物资配送为核心的物流活动。交通运输企业其服务内容仍主要集中于利用各种运输设施和工具运输上，其主要任务是完成在社会经济活动中产生的各类物质的空间位移，服务形式主要表现为按照路途长短、货物分类和零担整车等组织形式完成单一性运输服务，物流业务以零担为主，运输方式以公路为主，日运输量在10OT左右，属物流初始阶段。 根据蛟河市未来交通运输业总体发展规划，蛟河市将充分利用高速公路开通、长吉图一体化战略实施、吉林陆地港通航等机遇，通过制定最优惠的政策、提供无障碍服务，武汉凯迪、山东得利斯等大项目的成功引进和长白山制药技改扩能项目打造长白山特色产品交易中心，加快形成品牌产品集散地和交易中心，以此带动蛟河市商贸服务业和加工业的跨越式发展。三、加快企业自主创新，提高市场竞争能力的需要党的十六届五中全会提出，要把增强自主创新能力作为调整产业结构、转变经济增长方式的中心环节，加快发展先进制造业，努力提高产业技术水平，加快发展服务业，推进产业结构优化升级。“十二五”规划纲要也提出要按照自主创新、重点跨越、支撑发展、引领未来的方针，不断增强企业创新能力，在能源、资源、环境、农业、信息、健康等领域加强关键技术攻关，促进引进技术消化吸收再创新；强化企业技术创新的主体地位，要加快建立以企业为主体、市场为导向的技术创新体系，形成自主创新基本体制架构。我们公司站在物流行业的技术前沿，密切关注行业的发展变化，致力于在引进、消化吸收基础上的企业自主创新，使公司的生产规模与技术创新同步增长。通过积极的探索与市场调研，公司决策人敏锐地感觉到物流业在未来的市场大有可为，适时投资，消化吸收国外先进的生产技术，做到产品领先，技术领先，必然在未来的市场竞争中获得到主动。本项目建设使企业在未来的市场竞争中获得主动，对加快企业自主创新，提高公司的核心竞争能力有直接推动作用。四、塑造产业品牌、推动区域经济发展的需要铭远国际物流园的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进蛟河市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为蛟河市经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为蛟河提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。蛟河市新城物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使蛟河市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于蛟河市市域范围内的物流合理组织。铭远国际物流园建设，将大大改善以蛟河为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。总之，铭远国际物流园地处国家确定的长吉图开发开放先导区直接腹地和中心节点的吉林省蛟河市经济开发区，是四小时经济圈的最佳核心位置。立足蛟河，可辐射整个东北市场、华北市场及俄罗斯、日本、韩国、朝鲜、蒙古等国家和地区。优越的地理位置为发展现代物流业奠定了良好的基础。通过加快现代物流业，不仅对汇集人气、提升城市集聚辐射功能有显著成效，还将优化区域产业结构，增加就业机会，促进经济和社会的持续健康发展。五、符合国家产业发展规划的需要物流园区在聚集各种物流服务提供商的同时，也为物流企业提供了一个良好的发展空间，推动了物流企业自身的发展。本为将这些推动作用归结为资金推动、技术推动、人才推动和信息化管理水平推动。1.资金推动铭远国际物流园由于物流园区的建设投资巨大，一般企业无从独立开发，而从各国的物流园区建设来看，德国、日本等都由政府进行统一规划，筹集资金，以政府投资为主，采用信用贷款和企业投资为补充。因此一般认为，物流园区是属于政府出资进行的物流基础设施建设，通过政府的投资大大减轻了物流企业发展的前期投入成本，从而促进物流企业将更多的资金投入到核心能力和物流服务的开发之中，在高质量的服务中所获得的竞争优势将为物流服务提供者带来丰厚的利润，而物流园区通过各种为物流企业的服务获得良好的投资回报，由此可以形成了良性的资金链循环，促进物流服务的不断发展。2.技术推动在物流园区内，存在着不同实力和水平的物流企业，尤其是一些行业领先者在物流园区的驻扎，他们给物流行业不断的带来最新的物流设备、技术的应用经验。而物流园区管理部门则不断关注最新的物流业界技术发展动向，也可以通过各种信息传播平台共享给各企业，从而促进了行业内的技术交流和传播。物流园区还通过建立各种物流辅助设施生产企业，如通过引入国家标准，统一托盘、条形码、电子标签等的规格，将标准化的技术结合到物流产业中，推动产业的技术标准化进程。3.人才推动中国在物流园区的建设过程中发现，物流企业对于人才的需求一直没有得到很大的重视，在传统的观念中，人才的培养是教育培训机构的责任。但是在提供一体化服务的物流园区内，完全可以引入物流专业培训部门，和社会教育和培训机构合作，形成物流人才培养基地。既可以为园区内企业输送人才，也可以为社会提供更多的物流知识，推动物流社会化的进程。在人才管理中，园区管理还能够集成园区内企业的人事管理职能，为部分进驻物流企业，尤其是小型物流企业提供人力资源管理能力。4.信息化管理推动综合性、大规模的物流园区，同时也是指挥、管理和信息的中心，通过园区将信息集中，达到指挥调度的功能。现代物流企业面向的是供应链管理环境，没有良好的管理信息系统的支持几乎无法展开在市场中的竞争，但是信息化的风险和巨额的投资又使一些中小物流企业观望不前。物流园区通过引入技术较为成熟的信息系统，一方面再次引入这些小企业，同时也将这些企业在能力和管理上整合起来，通过整合园区内各企业的信息系统，形成一个统一的指挥管理中心，提高了整个园区工作的效率。而通过信息技术的运用也让中小物流企业获得了信息化管理带来的优势，逐步建立起具备现代管理水平的企业制度和文化，从而推动了整个产业管理的信息化。第五节 研究结论一、研究主要结论由以上分析可以看出，本项目有利有弊，获利与风险并存。难度最大的当属土地、投资控制及调控政策的不确定性。 优势是项目定位准确，政府也在政策方面给予大力扶持，为投资者创造了较为宽松的投资环境，这必将降低投资成本和投资风险，使投资者看到获利空间。综合看本项目利大于弊，宜采用多元化战略，各种方案、各种经营理念相结合的方式进行本项目的建设和经营。在蛟河市的发展规划中，将缩小城乡差距、提高人民生活水平、改善城市环境、构建和谐社会作为一个重要的战略目标。本次“吉林铭远国际物流有限公司” 铭远国际物流园工程项目体现了以加快发展为主题，以结构调整为主线，以物流产业为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，全面建设和谐、小康社会的宗旨，与城市发展战略方向相一致，是总体战略设想的具体落实。通过以上分析与论证，“铭远国际物流园”建设项目符合蛟河市人民的生活需要，符合蛟河市城市发展战略设想和城市建设的需要，有城市基础设施的支撑和资金保障，完全具有切实操作的可行性。二、存在问题和建议1.重生产、轻流通这一传统计划经济观念，在吉林省老工业基地仍有着根深地固的影响，传统的物流管理模式还没有突破，对现代物流技术缺乏足够的认识。 2.物流服务网络设施不完善，不能满足用户特别是高端用户的物流需要，大部分企业物流功能单一，规模有限，还处于起步发展、限于自我服务阶段。 3.对第三方物流服务的概念认识不够，物流服务缺乏竞争力。例如目前蛟河市还没有包含驾驶人员休息和车辆维修保养大型物流基地。 4.吉林省商业流通领域的对外开放相对落后，商业贸易物流服务不完善，导致吉林省批发零售贸易业发展水平偏低。 5.物流园基础设施网络没有站在构建东北区域物流中心的立场上统一规划，投有考虑到物流服务功能的协调互补。 6.没有按照现代多模式运输的要求规划物流中心的功能和布局，未统一解决运输方式之间的衔接和货物流通。7.物流园的开发投资规模大、建设周期长、可变因素多、具有一定的投资风险。在物流园开发过程中要识别风险产生的来源，判别风险程度，提出防范风险的对策，意义非常重大。物流园项目未来可能面临的风险主要包括市场风险、经营管理风险和技术风险。本项目建设期相对较长，建议尽快筹集资金，力争早日开工建设，为此应拟定有效的筹资计划，确保资金早到位、早建设、早投产。第六节 主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目单位指标备注1项目建设规模1.1项目物流规模万T/年10001.2项目占地规模h29.123 1.3项目建筑规模239130.00 2项目总平面布置2.1总用地面积h29.123 2.2总建筑面积239130.00 2.3建筑基底总面积108904.20 2.4道路面积73200.00 2.5停车场面积17400.00 2.6露天堆场面积22674.20 2.7绿地总面积69078.60 2.8容积率0.82 2.9建筑密度%51.152.1绿地率%23.72 3项目总投资万元72073.19 3.1建设投资万元68619.49 3.2建设期利息万元3.3流动资金万元3453.70 4项目年平均营业收入万元32021.62 5项目年平均利润总额万元13525.03 6投资利润率%18.76 7投资利税率万元33.33 8项目投资回收期年7.33（含2年建设期）第二章 市场分析第一节 市场需求分析根据2009年3月10日实施的物流业调整和振兴规划国家标准（修订版），物流的定义是：“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。”通俗地说，物流是指为了满足客户的需要，以最低的成本，通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到商品的消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。物流构成：商品的运输、配送、仓储、包装、搬运装卸、流通加工，以及相关的物流信息等环节。 2007年我国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增速加快，与GDF，比率略有上升。 2007年全国社会物流总费用为45，406亿元，同比增长18.2，增幅比2006年提高4.7个百分点。社会物流总额为752，283亿元，同比增长26.2，增幅比2006年提高2.2个百分点。 1.目前推动我国物流业发展的重要因素 (1)我国整体国民经济良好而稳定的增长势头； (2)不断增长的外商直接投资(FDI)，以及外国投资者对于物流服务外包的强烈愿望； (3)物流行业巨大增长潜力； (4)政策上，我国政府坚决鼓励物流市场的发展； (5)我国企业将运输和仓储功能外包的比例日益增大。 2.我国物流业目前存在的主要问题 (1)物流管理分散，物流整体效益较差 我国物流行业管理多年来一直沿袭计划经济体制的模式，使原本是一个系统资源的物流业的管理权限被分别划归若干个部门。物流管理和资源的分散化，物流企业的低效运作，使物流本应具有的整体功能被大大削弱，阻碍物流业发展，难以形成社会性的物流配送体系。 (2)物流企业基础设施不配套，自动化网络化程度低 我国传统物流企业在基础设施建设上投入不足，自动化信息程度低，在仓储、运输、配送各个环节仍然以手工作业为主，没有自动化信息网络，不能优化调度、有效配置，对客户不能提供查询、跟踪服务。从而造成物流组织效率低下，管理水平低，配送成本高，客户满意度差，盈利能力低，严重影响了物流行业的整体发展。 (3)物流企业规模小，整体物流规划不够理想 目前，我国物流企业规模较小，物流管理又比较分散，物流部门条块分割的现象比较严重，每个部门都自成体系，缺乏整体物流规划，加上大多数物流企业运营方式单一，综合性物流公司很少，使货物仓储、运输、配送无效作业环节增加，物流速度降低，物流成本上升，造成物流环节上的浪费，管理成本加大，因而导致我国物流业整体效益不佳，竞争力不强。 (4)物流发展专业化程度不高，影响物流效益当前我国物流运输、仓储的现代化水平还不高，物流园区和配送中心的建设以及集装箱运输的发展还比较缓慢，物流企业“大而全”“小而全”的现象比较普遍，产、供、销一体化，专业化操作程度较低，直接导致物流作业过程效率低下、成本过高，从而很难为合资企业或外资企业提供综合性的物流服务，也很难使社会物流与企业物流一体化。第二节 蛟河市市场分析1.综合2011年蛟河市投资与项目建设力度加大。全社会固定资产投资完成129亿元，同比增长35.8%。开工3000万元以上项目91个，完成投资81亿元，同比增长40%。其中，工业项目33个，完成投资31亿元;商贸旅游项目9个,完成投资3.5亿元；基础设施项目20个,完成投资26亿元;房地产开发项目29个,完成投资20.5亿元。长白山制药四期、吉林得利斯粮油饲料等6个超亿元项目建成，鑫丰食品、宏日新能源等29个超3000万元项目投产。 2.工业 2011年蛟河市工业提速增效实现高增长。强化包保调度，全力帮助企业解决发展难题，多渠道为企业协调资金7.7亿元。突出发展规模工业，11户企业完成技改扩能，16户企业实现达产达效，11户企业晋升规模。预计到年底，新增产值超亿元企业24户；工业增加值实现66亿元、税金2.3亿元，同比分别增长38.2%和25.3%。 3.城乡贸易 2011年蛟河市全市地区生产总值、社会消费品零售总额、金融机构各项存款余额分别实现174亿元、55亿元、83亿元，同比分别增长29.2%、27.3%和13.5%；全口径财政收入超过8亿元，地方级财政收入超过5.4亿元，同比均增长31%以上，分别超十六届人大五次会议批准的预算8000万元和5400万元以上。 4.对外经济 2011年全年招商引资工作取得新成效。落实项目包保责任，锁定重点区域和知名企业，大力度“走出去、请进来”开展招商活动，积极参加“东博会”等各类展会，成功举办了“红洽会”、“菌洽会”，包装推介重点项目190个。计划投资100亿元的武汉凯迪生物质汽柴油等82个项目实现签约，实现了我市招商引资历史性突破；上海承民石材综合开发、金达凯业四星级宾馆等31个投资超3000万元项目落地开工，完成投资13.5亿元。 5.交通运输和旅游 2007年蛟河市完成公路货运周转量14.149万吨km，增长30.5：完成客运周转量14，037万人km，增长14.5。 综合以上资料及数据显示，蛟河市的社会经济发展速度较快，发展态势良好。铭远国际物流园建成后，不仅能将外省市的工业品及农、林、牧、副、渔等产品直接运输到蛟河市内，同时也能安全、快捷的将蛟河市的优质商品发往全国各地进行交易，使蛟河市物流与全国物流形成良性循环，从而更好地促进吉林省、蛟河市物流产业和第三产业的发展。蛟河市作为一个快速的城市，蛟河市物流产业正处于快速增长阶段，每年的物流产业量在全国同等城市按现有人口比例都一直处于较高指数，说明蛟河市的物流产业进行是相当快的。那么，对于物流园这种物流产业必要的设施，其需求增长非常迅速，同时考虑到其它方面的需求，其增长量远远大于城市化速度。市场前景非常广阔。第三章 建设地点及建设条件第一节 建设地点1)范围根据蛟河市城市总体发展规划和蛟河经济开发区规划，项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。本项目占地面积:291230.00，总建筑面积:239130.00。2)土地权属 全部为国有土地，属二类工业用地。 3)人口 地块内人口己由政府动迁安置。 4)地块内建设情况 地块内无任何建筑物，基本平整完毕。第二节 建设条件一、自然条件1)气候 蛟河市位于吉林省东部，长白山西麓，东与敦化市相邻，南与桦甸市接壤，西隔松花湖与吉林市、永吉县相望，北与舒兰市、黑龙江省五常市毗连。松花江、牡丹江水系贯穿其中，属亚温带大陆性季风气候，年平均气温3.4 ，降水量708.8毫米，无霜期120-130天。日照19882000年，蛟河市年平均日照2485.2小时，太阳辐射总量118.8千卡厘米。蛟河市全年盛行西南风，19882000年，年平均风速2.5米秒。蛟河市的室外气象参数如下：1. 台站位置：北纬42o12,东经124o07,海拔172米。2. 冬季室外采暖计算温度：-24oC。3. 冬季室外通风计算温度：-15C。4. 冬季主导风向：C(22%)、SW(22%)。5. 全年主导风向：C(31%)、S(18%)。6. 室外风速：冬季2.5米/秒、夏季2.2米/秒。7. 日平均温度5oC的天数：160天。8.日平均温度5期间内的平均温度 3.39.大气压 冬季 755mmHg夏季 739mmHg10. 最大冻土深度：170厘米。 2)水文 蛟河市大多数河流属松花江水系，少数河流为牡丹江水系。境内松花湖湖岸线长200余公里，面积450平方公里。全市共有河流89条，资源总量为19.51亿立方米， 其中地下水资源总量为1.99亿立方米。主要河流有拉法河、蛟河、南河、漂河、威虎河、团山子河、牤牛河等。全市共有411座水利工程，其中：中型水库3座，小（）型水库14座，小（）型水库84座，1000立方米以上的塘坝102座。在中型水库中，龙凤水库总库容为483.2万立方米，集雨面积为91平方公里，灌溉面积为960公顷；庆丰水库（天北境内）总库容为1070万立方米，集雨面积为68.8平方公里，灌溉面积为780公顷；红星水库（天岗境内）总库容量为1165万立方米，集雨面积为100平方公里，灌溉面积为4000公顷。丰富的水资源，为鱼类繁养创造了良好的条件，出产的主要经济鱼类有鲤鱼、鲫鱼、草鱼等40多种，其中鳌花、鲫花、鳊花和岛鲢为松花湖特产。 地表水的补给与排泄、埋藏条件，对地下水的有无、多少起决定性作用。 3)地质地貌 蛟河市在地质结构上属第四系堆积物，除有部分基岩裸露外，大部地区均被第四系地层所覆盖，与基岩呈不整合接触。地质构造属于新华夏系第二隆起带的沉降带过渡地带，松辽盆地东南缘、伊舒地堑呈北东向在东南部通过，属于天山兴安岭区，松辽中断陷分区，东部隆起小区，与吉林华力西褶皱系二级分区相接。地质构造有两种类型，一种是褶皱构造，一种是断裂构造。地质年代分泥盆纪、二迭纪、侏罗纪、白垩纪、第三纪、第四纪。 蛟河市是个半山、半平原和丘陵起伏之地。蛟河是一座以“生态、自然、森林、红叶”为特色的中国优秀旅游城市。蛟河市位于长白山山脉，是山野菜主产区之一。现已查明有经济价值的山野菜30多种，储量较多的品种有蕨菜、刺嫩芽、山芹菜、黄花菜、广东菜、薇菜等，山野菜储量达到10-15万吨，干品达到4-5万吨，蛟河周边50公里半径也有10多万吨的山野菜储量。 3)抗震设防烈度、设计基本地震速度根据建筑抗震设计规范(GB500112010)中有关建（构)筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定，吉林省吉林地区的抗震设防烈度为度，属一般设防区。二、基础设施配套条件1、供水地下水源丰富，水层较浅，市政供水可解决供水问题。2、供电、供气、供热供电：区内电力资源丰富，供电设施齐全，本项目由城区变电站接入，区内设变配电所设施，可满足项目用电负荷要求。供气：蛟河市境内的吉林省蛟河市康华燃气发展有限公司，吉林公用公司煤气公司，目前市区总体气化规模25000户，城市中压管网20公里，低压管网66公里， 2011年铺设长输管线27公里，建设石油天然气母站、标准站及城市供气门站，日供气能力将达到150000立方米，届时可满足全市50000户市民和1000台燃气汽车及商服、工业、企业的用气需求。供热：经济开发区内设置集中供热，可满足项目供热负荷要求。3、通讯：电信、网通、移动、联通、铁通等通讯部门均已落户，现拥有10万门程控交换机，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。4、排水、排污排水系统为雨、污分流制，生活污水经过化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用外排水方式。5、交通本项目交通便捷，物流园区有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路、次要道路已纳入城市道路系统统一规划建设，可以满足生产及物流运输要求。第四章 建设规模及建设方案根据物流园的战略定位、市场定位和服务定位分析，以项目投入使用一年后所测算的物流量确定为项目物流园规模。 项目投入使用一年后，其各方面条件已趋成熟，进入相对成熟稳定发展时期，故将投入使用后第二年(2015年)的物流量确定为项目的物流规模。本项目规划总用地面积291230.00。规划总建筑面积239130.00。本项目附属的道路及绿化、给排水、燃气、供热、供电、通信、有线电视等基础设施同期建设、同期实施、同时投入使用。整个场区根据使用功能，同时结合物流园区规划基本原则要求，设置功能分区，即综合办公服务区、后勤服务区、仓储区、加工包装区、长白山特色产品交易中心区。1.综合办公服务区：建设办公及综合服务楼2栋，规划建筑面积21483.20平米。综合办公服务区为工商、税务、运管、检验检疫等政府服务机构的进驻提供条件，并逐步完善“政府一站式服务”的功能。综合办公服务区为银行、保险、中介、餐饮、住宿、汽配汽修等各项支持服务机构的进入提供相应的配套设施，并为入驻企业提供必要的商业服务2.仓储区：拟建仓储库房12栋，规划总建筑面积62356.00平米；露天堆场1处，总面积20750.40平米；拟建冷库12栋，规划总建筑面积39312.00平米，冷库存储容量14624.00吨。以市场信息为基础、以产品配送为主业、以现代仓储为配套、以多式联运为手段、以商品交易为依托。因此，物流仓储不同于单一任务的配送中心，也不同于具有一定专业性的物流中心，它是最基本的也是最重要的。功能式特性就是综合、集约，主要体现在多种作业方式的集约上，包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示，还应该体现在技术、设备、规模管理等方面。项目年物流规模为1000万吨。3.加工包装区：规划建设包装车间8栋，规划建筑面积51688.00平米。长白山山野菜加工包装项目，本项目主要利用长白山山脉的天然山野菜资源，加工山野菜系列产品。蛟河市位于长白山山脉，是山野菜主产区之一，山野菜具有原料品质好、无污染、绿色的特点。现已查明蛟河所处的长白山脉有经济价值的山野菜有30多种，多集中分布于东部低山陵地带，贮量较多的品种有蕨菜、薇菜、刺嫩芽、山芹菜、黄花菜、广东菜等。蛟河山野菜营养丰富，味美适口，含多种维生素，靠自然生长，无任何污染。山野菜储量达到4-5万吨。工艺技术方案：1、干制品山野菜产品按原料不同分为：蕨菜、薇菜、刺嫩芽、黄瓜香、猴腿菜、榛蘑、木耳、水蕨菜、柳蒿芽、香菇、什锦菜、山芹菜、刺五加。2、生产工艺流程。收购基地原材料检验合格材料选别、挑选杂质检验员检验金属探测器检验塑料袋包装纸箱包装、入库抽检成品入库出厂。（4）引进南方企业，服务于生产制造业物料供应与产品销售，组装小型电器，电动车等南方小电器产品批发。4.长白山特色产品交易中心区以长白山特色产品批发为中心的大型综合市场，规划建设交易中心楼2栋，三层，规划建筑面积44496.00平米。拟招商长白山特色产品经营户、农产品经济人、各种农资贸易商400户。蛟河市周边区域是吉林省的特色农业区域，其中大多数人口都是农业人口，大量的优势农产品在这里广泛种植。蛟河市有林地45万公顷，森林覆盖率68.8%以上，有野生动植物资源1200多种，植物500多种，其中具有经济价值的动植物类共有87科354种，药用植物157种，食用植物74种，食用菌17种，花卉87种。经济植物主要有人参、刺五加、天麻、五味子、桔梗、当归、蕨菜、薇菜、山葡萄、软枣子等。有长白山食用菌、中草药、特色食品、农副产品等优势资源，代表产品为黑木耳、灵芝、人参、林蛙、鹿茸、山野菜、野生坚果、甜粘玉米等二十余个特色品种。蛟河市是全国十大食用菌产业基地之一，2011年种植黑木耳发展到6.5亿袋，年产干品2.3万吨，黄松甸食用菌大市场黑木耳年交易量4万吨。全市木灵芝全年产量可达1000多吨。货源充足，提高农产品的周转速度，降低销售成本。本项目的建设采用先进的信息、交易、仓储等方式，合理布局，功能分区，扩大交易规模，以适应现代农产品流通的需要，更好地与国际接轨，提升流通效率，市场前景广阔。解放系列4S店1栋，规划建筑面积4000.00平米。本项目的建设主要依托一汽厂家，在物流园开一个集备件销售，汽车保养，维修为一体的解放系列4S店。5.后勤服务区：综合服务楼内设餐饮服务中心、车库、露天停车场、辅助用房等。项目规划总建筑面积：239130.00。序号项目单位建筑面积备注1办公楼10741.601769.602综合楼10741.601769.603门卫室105.00105.004维修保养车间2250.00 750.005宿舍楼8640.002880.006仓库62356.0036148.007冷库39312.00 19656.008包装车间51688.00 25844.009解放系列4S店4000.00 2000.0010交易中心楼44496.00 14832.0011设备用房11300.001000.0012设备用房2 800.00800.0013园内服务楼2700.001350.0014储 场1 20750.4015停车场10200.0016储 场21897.2017合计239130.00108904.20第五章 建设技术方案第一节 建设技术方案主要建设结构特征表建筑名称办公建筑冷库建筑仓库建筑备注建设类别一类二类二类耐火等级二级二级二级抗震设防烈度七度七度七度结构型式框架框架轻钢基础形式独立桩基础独立桩基础独立桩基础屋面防水等级使用年限505050建筑构造及装修墙体节能复合墙节能复合墙轻钢复合墙地面地砖水泥地面水泥地面保温EPS板EPS板岩棉板门白钢玻璃门防盗门防盗门窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗楼板现浇砼现浇砼现浇砼内墙面刮大白大白乳胶漆彩钢板外墙面涂料为主涂料为主彩钢板砖墙为辅砖墙为辅彩钢板建筑安装工程建设标准项目办公建筑仓库建筑主体工程基础形式独立桩基础独立桩基础结构形式短肢剪力墙结构轻钢结构外墙190厚煤矸石空心砖160厚岩棉板保温外墙100厚阻燃型聚苯板（EPS）160厚岩棉板屋面120厚阻燃型聚苯板（EPS）160厚岩棉板防水屋面SBS改性沥青防水材彩钢板内墙材质190厚煤矸石空心砖彩钢板厕所隔墙90厚煤矸石空心砖厨、厕地面防水SBS改性沥青防水卷材顶棚刮大白彩钢板窗塑钢窗塑钢窗大门白钢玻璃门、防盗卷帘防盗门分户门镶板门外墙面外墙涂料彩钢板楼地面40厚细石混凝土40厚细石混凝土采暖形式地热、分户计量地热及散热器弱电电视电视、电话、可视对讲、监控、远程抄表(1)项目其他工程包括露天停车场工程、道路工程、绿化工程、大门及围墙工程等。1.露天停车场工程露天停车场工程总面积：17400.00，路面铺装形式拟采用水泥混凝土路面。2.道路工程项目道路工程总面积:73200.00。，路面铺装形式拟采用水泥混凝土路面。3.绿化工程项目绿化工程总面积:69078.60，以种植绿色草坪和矮松树为主。5.大门及围墙工程项目整个区域内设置主出入口2处，位于整个场区的南北两侧。设置次出入口2处，位于整个场区的东西两侧。场区北侧设置主出入口，出入口为人员及小型车辆出入口；场区东西南侧出入口为物流车辆出口。拟各安装不锈钢自动伸缩门4套。项目围墙工程总长约2800.OOm，建筑结构形式均采用毛石基础，铁艺装饰。(2)交通组织及无障碍设计物流园分为4个分区，办公、生活、服务区，贸易区，物流加工区，物流仓储区。建筑水平与垂直交通、公共用房、厕所等处进行无障碍设计，满足国家有关规范、规定；在建筑入口处设残疾人坡道，入口处设电梯。根据需要建筑一层设立残疾人厕所。(3)装修方案外墙采用砂岩、涂料材料，砂岩、涂料为环保建材，与建筑的定位相符。内墙据使用功能的不同，分为玻璃幕墙、花岗岩墙面、乳胶漆墙面、釉面砖墙面和吸声墙面。 卫生间、厨房采用釉面砖墙面；办公室、客房采用刮白墙面。 楼地面根据使用功能不同，分别采用花岗石、地面砖、防滑地砖卫生间楼面。二 、结构设计方案项目采用框架结构，使用年限为50年，建筑物结构的安全等级为二级，结构重要性系数 0=1.0。建筑抗震设防类别为丙类，建筑抗震设防裂度度，设计基本地震加速度为0.1g，设计地震分组为第一组，场地特征周期0.35s。地基基础为独立基础，基础设计等级为乙级。 由于缺乏地质资料，可研阶段暂定本工程地基基础的设计等级为乙级，采用独立桩基础。第二节 公共工程1)给水排水 给水水源来自蛟河市水务集团，由市政供水管网统一供给。 排水采用雨污水分开系统，雨水系统采用内排水，排至室外雨水出户井。污水系统排至室外出户井，经项目区内排水管网收集后，排至市政下水管网。 2)供电 铭远国际物流园电源采用10kV电力地埋线路，由市政电力线路引入，通过箱式变电站配出0.38kV线路引至各用电建筑物，采用电力电缆直埋敷设。供电电压等级为380220V。 3)供热 本项目可在自建供热站供热管道中接取，办公，服务区采用地热式采暖，