立宇集团项目开发可行性报告.doc

立宇集团项目可行性分析报告目 录第一章：项目概况与背景第一节：本项目简介第二节：本项目规划技术经济指标第三节：项目开发商简介第二章：项目投资环境及市场分析第一节：城市社会经济状况及前景第二节：全国房地产行业状况及趋势第三节：柳州房地产市场环境分析第四节：宏观形势对项目的借鉴第三章：项目发展定位第一节：本项目SWOT分析报告第二节：目标客户群体分析第三节：本项目市场定位第四节：项目开发实施计划第四章：项目经济效益分析第五章：综述20城市中心商业区域本项目用地河东CBDCLD区域柳北、河西工业区域第一章：项目概况与背景第一节：本项目简介本项目用地分a、b地块位于柳州市胜利路两侧5号原柳州一棉、二棉企业旧址，二棉厂房与面临白沙大道延长线，南面临胜利路东延长线，具有较高的商业价值。一棉厂房两面临街：西面临跃进路，同样具有较高的商业价值，北面临规划路，具较高的商业价值，公交线路繁多，借助胜利立交桥、白沙路、河东大桥可快捷到达柳州商业中心、河东行政中心、名校区与河西工业区。第二节：本项目规划技术经济指标一、项目规划总用地面积约336.8亩；二、规划容积率为4，绿地率为35%，建筑密度：28%.拟引入一家五星级酒店。三、项目土地使用性质为商业、居住（局部办公、旅馆业、文化娱乐）用地。第三节：项目开发商简介广西三建置业投资有限责任公司成立于2012年，系区三建投资的具有独立法人资格的国有独资企业，具备国家房地产开发贰级资质，开发资金雄厚，拥有先进的房地产开发理念与丰富的项目开发经验。公司全体员工秉承“敬业修德、高效创优、诚信进取”的企业精神，坚持实施以诚为本、以客户为中心的经营理念，致力打造民生级的中端产品，改善柳北区城市化的建设，坚持卓越的品质、良好的口碑、诚信的理念，树立良好的企业形象与品牌美誉度，以赢得了客户与社会各界的认同。第二章：项目投资环境及市场分析第一节：城市社会经济状况及前景一、全国经济状况与前景1国家统计局17日发布数据，按可比价格计算，2011年中国经济比上年增长92，其中四季度同比增长89。国家统计局初步测算，2011年中国国内生产总值（GDP）471564亿元。分季度看，一季度同比增长9.7，二季度增长9.5，三季度增长9.1，四季度增长8.9。固定资产投资保持较快增长，市场销售平稳增长。2011年全国固定资产投资（不含农户）为301933亿元，比上年名义增长238，扣除价格因素实际增长161。其中，房地产开发呈回落态势。全国社会消费品零售总额为181226亿元，比上年名义增长171，实际增长116。其中，汽车销售回落幅度较大。城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。2011年全国城镇居民人均可支配收入为21810元，比上年名义增长141，扣除价格因素，实际增长84；农村居民人均纯收入为6977元，比上年名义增长179，实际增长114。响，今年我国经济增长率将比2008年下降，并对我国就业产生较严重的影响。二、柳州市经济状况与前景一、柳州市2012年上半年经济情况：柳州 “上半年市、地区生产总值（GDP）同比增长11%以上”的数据释放出一种积极信号：经济虽然遇到了诸多的困难和问题，但总体保持平稳发展的态势，农业生产稳定增长，工业生产较快增长，投资高位运行，消费需求旺盛，财政继续增收，金融运行稳健，居民收入继续提高。市统计局发布的统计公报显示，柳州市地区生产总值在经历一季度增长8.7%之后，呈逐月回升之势，完成839.7亿元。其中，第一产业增加值31.57亿元，增长5.7% ；第二产业增加值592.57亿元，增长11.8% ；第三产业增加值215.56亿元，增长10%，增速同比提高3.6个百分点。 令人备感振奋的是，上半年市工业总产值实现1827.5亿 元，同比增长13.8%，完 成全年目标的45.69% 。汽车、冶金、机械三大支柱产业生产总体好于一季度，规模以上三大支柱行业完成工业总值1265.36亿元，增长13.2%，增速比一季度提高3.2个百分点。 而凸现工业经济效益和质量提高的数据也在刷新，规模以上工业综合能源消费量为528.49万吨标准煤，同比下降1.63%，单位工业增加值能耗同比下降12.56%。 此外，小微工业企业生产表现出十分旺盛的“生命力”，1月至6月，全市规模以上小微工业企业完成总产值460.72亿元，同比增长31.2%。“农林牧渔业总产值59.26亿元、同比增长6.02%”也显示我市农业生产稳定增长的良好态势。除了“同比增长17.78% 、完成122.45亿元”的财政收入，“城镇居民人均可支配收入11193元、同比增长13.5%”的数据同样引人关注，增速加快的财政收入和继续提高的居民收入，说明在经济发展和各项惠民政策措施等因素共同作用下，上半年整体经济运行在预期目标区间，且趋稳态势明显。 作为拉动经济增长的“三驾马车”，上半年柳州市的投资和消费可以用“需求走旺”来形容。从公布的统计数据可以看出，上半年全市全社会固定资产投资711.71亿元，同比增长35.1%，增速比一季度提高7.1个百分点；更新改造投资完成329.59亿元，增长62.5% ；基本建设完成投资207.93亿元，增长4.1%，扭转了下降局面；商品房销售额达66.36亿元，增长18.9% 。快速增长的投资需求，直接带旺了全市的消费需求，据统计，上半年全市批零住餐业销售（营业） 额814.1亿元，同比增长19.4% ；社会消费品零售额达307.5亿元，增长16.2%。二、柳州房地产投资情况柳州地区上半年实现生产总值839.7亿元，同比增长11.1%。上半年全市房地产开发投资99.89亿元，同比增长15.5%；其中商品房施工面积1610.79万平方米，同比增长5.6%；销售面积137.42万平方米，增长1.5%；销售额66.36亿元，增长18.9%。另外，全区上半年实现生产总值5329.54亿元，同比增长11.4%。上半年全区房地产开发投资769.91亿元，其中住宅投资529.40亿元。房地产开发企业房屋新开工施工面积2107.60万平方米，同比下降5.5%；其中住宅新开工面积1683.35万平方米，同比下降4.7%。商品房销售面积1146.51万平方米，同比下降13.9%；其中住宅销售面积1073.06万平方米，同比下降14.4%。商品房销售额474.61亿元，同比下降3.9%；其中住宅销售额410.82亿元，同比下降6.7%。第二节：全国房地产行业状况及趋势一、全国房地产行业状况2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控： 一方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。 展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。二、全国房地产行业趋势（一）、本次受全球调控危机影响而引发的行业调整预计将持续两年到三年，期间将是一个竞争比较充分的市场。原因有两条，第一，供大于求是一个长期的态势，今年是消化库存的一年，明年还是供大于求的一年。第二个，产品的性价比竞争激烈，产品竞争回到了性价比本质上的竞争。（二）、全国不同区域之间的房地产发展有很大差别，随着一线城市房地产的大调整，会导致开发商往二三线城市转移。首先二三线城市的房价和收入比比较正常；第二，二三级城市多了从二三线城市变成大城市，从大城市变成国际大城市的机会，而一个城市的房地产一定是和城市发展相吻合的，因而为房地产开发的机会比一线城市多得多。（三）、我国房地产业发展面临的挑战第一，是资源的挑战。由人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，我国住宅开发建设受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约。第二，是理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在市场竞争中的重要立足点。第三，市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，消费需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。第四，品牌的挑战。当前，中国住宅建设已由以总量扩张为主逐步向以质量提高为主转变。对一些发展中的开发公司来说，品牌成为一个很大的挑战。第五，效率的挑战。经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越趋近，土地供应也日益规范、公开。地产商仅凭地段、设计等方面的优势已很难脱颖而出，开发效率将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等。今后，开发企业的实力将主要体现在效率和品质上。第六，资金压力。房地产快速发展时期需要面临银根紧缩、银行加息，房地产低迷时期需要面临销售量下降资金回笼压力，市场对开发商的资金要求及抗风险能力逐年提高，必然导致房地产行业的洗牌。 （四）综上所述，随着我国国民经济的进一步发展，随着西部大开发和泛北部湾经济圈的发展，柳州市房地产已经成为发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着中产阶层的增加而变大，同时，它的相关带动效应对国家经济增长具有直接的推动作用。启动住宅市场是国家大力开拓国内消费需求的突破口，但同时，市场对开发商的要求越来越高，面临前景仍不明朗的房地产市场，开发商需要从自身及产品等方面努力提高。第三节：柳州房地产市场环境分析一、柳州房地产住宅市场分析（一）、柳州市房地产住宅市场概况1、以调整价格换取销售量1月至6月以来，一二线城市楼市成交量大幅攀升，迎来本轮调控以来难得的“回暖”之势，柳州自暖春3月开始也出现了小阳春，这主要表现在一波以河东主唱“降调”序曲开始，优惠房，特惠房，精装毛坯价、还有团购风暴的特惠威力，通过数据也可看出，以价换量得已成功，柳州楼市成交向暖。尽管楼市突现一波一波的“回暖”行情，但楼市量低价低的基本面没有反转。探究此番楼市成交上扬行情，“以价换量”不断深入引发“刚需”发力是楼市成交现“暖春”的主因。为了配合“以价换量”，部分开发商大打优惠”牌，再加“存就抵”让一些购房者难挡“诱惑”。2、刚需主导楼市柳州工业大城，市场刚需特征显著，随着上半年降准、降息、房贷利率优惠重现等利好政策的刺激下，使得市场预期和置业者心态发生了较大变化，观望的气氛有所减弱，特别是有迫切需求的买房，在柳州以大型厂矿、企业、单位为代表的刚需一族在楼市中扮演越来越重要的角色，纵观上半年，以红桥馨城、宏祥园、兴怡园等一些刚需楼盘的成交、来访来看，购房者对其热情高涨。刚需购房人更清楚的明晰自己的购房目的，当政策利好之际，因担忧房价反弹，大批刚需和改善型需求加快入市购买，从而助涨了楼市的成交。；3、政府加强保障房建设2012上半年，柳州楼市在宏观调控之下平缓走来。一方面成交平缓，另一方面加大保障性住房的建设和供给力度。回顾上半年，柳州政府加大了督促保障性住房的建设力度，另一方面从土地供给方面可得知，2012年上半年成交的多宗地块中都需要配建有保障性住房，多地块且优先用于保障性安居工程，足可以，柳州要“优先”发展保障房，而此信号无疑会对那些对普通商品房市场“单边上涨”仍抱有幻想的投资者带去足够的清醒剂，从而为市场洗牌奠定基础。未来的柳州楼市将越发理性的向前发展！面对的2011年柳州房地产市场竞争将更加激烈，客户拥有很大的选择面，房地产市场由卖方市场转变为买方市场。4、2011年柳州市的房地产发展出现的两个焦点区域是：河东区，柳南区。（二）、柳州住宅市场具体情况分析1、柳北区域将成为柳州商品房的主要供应区域之一 2008年6月，柳州市城市规划局公示的白沙片控制性详细规划中，将白沙片规划为以居住、商业为主的城市中心片区，集休闲消费、传统商业、文化娱乐、体育休闲和居住为一体，这里将成为柳州市区建设的一个新亮点。 柳北区域大量的厂矿企业房地产土地供应状况改制或外迁，原生产用地逐步改变为居住和发展三产用地，保证了该区域的土地后续供应量，同时降低了拆迁成本。 20011年柳北区域在开发的小高层住宅物业楼盘主要有【冠亚尚成国际】、【香颂大道】、【保利大江郡】、【中房胜利小区】等，主力消费人群集中于柳北区，经济实用户型的需求量相对较大，中高端市场竞争较为激烈。2、其他区域住宅市场以两房、小三房为主打户型，多为小高层、高层楼盘。 柳州市其他区域与本项目存在竞争的主要楼盘有：【仁和馨园】【红桥新城】【兴怡园】【宏翔园】【南国风光】、【冠亚国际星城】，其中多以两房、小三房为主打户型，但在面积设置上会因为区域、开发商对于资金回笼以及抗风险等因素而略显不同。 区域定位比较模糊的楼盘，其大户型客户基本来自全市不同的区域，说明全市范围内，有不少对大户型有需求的客户，他们更看重楼盘的品质与居住舒适度，对地段的要求相对没有那么强烈。 3、柳州市房地产市场处于良性发展，但发展速度明显放缓 柳州市房产空置率较低，购房者多以自住为主，投机炒房现象相对比较少，2011年的国家数次调控使炒房比例进一步下降，特别是对于中、低档品质的住宅项目更是如此，因此柳州市房地产价格比较稳定。 近几年柳州市房地产供给量过大市场根据无法消化，消费者越来越理性购房，2012年市场将面临巨大的竞争，整个行业发展速度必然放缓。4、市场对项目社区规划、建筑户型设计、园林设计、配套设施、物业管理等综合品质提出更高的要求。二、 柳州房地产商业市场分析（一）、柳州市商业整体现状分析1、全市商业概况柳州市的人均商业面积已临上限，但过于集中在五星商圈和飞鹅商圈，其余发展比较顺利的商圈基本为分布在西环、南环等市区周边地带的汽车、家具、建材等专业市场。市场呼唤有品质的区域性商业中心，但在柳州进行新的大型区域休闲性零售商业项目开发仍具有一定的风险。2、柳州市的以批发为主，兼零售的购物商业区的典型代表是河南片的新时代商业港和飞鹅商圈，聚集了大量的国内品牌代理商，正在向“五星商圈”的第一商圈地位发起挑战。但目前河南片的商业面积过于集中，市场供给量已经严重超标，并不利于市场培育和城市发展。3、柳州市专业市场主要代表有：【顺达通茶叶市场】、【河西汽车市场】、【红卫仓建材市场】，其主要特点是，所处于的地理位置基本上都是柳州市区的边缘地段，主要是依靠其低廉的价格优势来吸引投资者和经商者的注意，从而形成规模优势，来吸引消费者的光顾。4、柳州目前超市大卖场主要代表有：【大润发超市】、【南城百货超市】、【联华超市】，经营内容包括日常消费品用品、食品、日常家电等，满足客户一站式生活购物要求，一般附有停车场，辐射范围比较广，往往可以带动周边的商业发展。5、社区性商业业态以【康城】社区为成功的代表，虽然该项目的位于环境并不强的北雀路，却仍得到了投资者、经营者、消费者的认可，其主要原因在于：A、该项目的业主及区域居民的消费支付能力较强；B、以二楼的品牌大型商家入驻营造商业氛围，带动一层小型商铺的发展；C、其所有的商铺基本上都是临街的，且门前都预留了停车场地，符合柳州消费者的消费习惯。（二）、柳北区域商业环境具体情况本项目周边规模较大的、拥有一定影响力的商业项目有：天元金都、金福园美食城、金大陆美食城、欧雅城市广场、景秀园商铺、冠亚蓝湾国际商业街及红卫仓建材市场，各商业项目错位经营，综合为本区域居民服务，但无法形成占据主导地位的商业中心。（三）、商业消费者群体分析1、柳州人的消费心态正在发生转变柳州很强的包容性让柳州近两年在社会、经济方面得到快速发展，但随着城市规模的扩大，市中心交通的拥挤，及生活工作节奏的加快，越来越多的柳州人开始倾向于就近购物，出现区域性的商业中心是城市的发展必然，但柳州人特有的“五星情结”的淡化，不仅需要时间，更需要思想引导。2、柳北区域商业消费者群体分析目前项目用地周边人口密度较高的居住小区有：【冠亚蓝湾国际】、【冠亚尚城国际】、【景秀园】、【锌品厂居住区】、【欧雅城市广场】、【三丰名园】、【柳北文化广场】等，随着房地产业的不断发展，本区域的消费人数以及消费能力都将得到进一步的提升。根据柳州市对白沙片区的最新规划，本片区规划人口达12万人，将形成巨大的消费能力，强势支撑区域商业的发展。（四）、柳北区商业市场分析总结1、柳北区域目前商业布局较散，多以社区经营为主，有较多的商场空白点，比如缺乏大型高档综合性购物中心的商业业态。本项目具有开发商业中心物业的有利地理条件，对柳州人的消费观念进一步引导，将区域商业中心的概念带给柳北人，开发区域性商业物业为可行。2、根据柳州市发展规划，“十一五”期间，柳州市在各大城区新规划了10大片区商业中心：柳北区胜利片与白沙片各设一处，成为项目商业开发的良机。3、临街独立商铺长期为投资者所青睐，可考虑为主要销售商业物业形态。第四节：宏观形势对项目的借鉴1、外地开发商看好柳州购买力 在原有的阳光100立足柳州后，随着保利集团的进驻，紧跟着南宁荣和集团拿下新地王，可见一二线城市的大房开企业经分析考虑后，还是非常认同柳州购买力的，另外自入四月以来，外地（来宾/南宁/县份）楼盘广告投放量明显增多。除了一直在柳州某些媒体有露面的财富.蓝湾国际外，南宁的五洲国际和华润.幸福里广告也亮相市场，可见柳州地产市场发展前景将是平稳上升。2、地王效应的拉动影响。伴随着楼市的回暖，柳州土地市场在沉寂了数个月后，6月20日，荣和集团以18.514亿元拿下河东沿江地块，再度刷新柳州地王！土地市场对于整个房地产市场来说一直有“风向标”的作用。“地王效应”有多大？回顾既往，当年保利“14.14亿元”地王出现的时候，河北甚至整个柳州房价受地王影响较大，“地王板块”操控区域房价，领涨效应形成板块拉力不可小视。近日，最靠近地王在售的楼盘开始蠢蠢郁动，而未正式对外销售的楼盘却仍然选择继续尘封，以期后市地王真正的动静带来更大的效益 随着调控的不断深化，部分开发商的心态已经发生明显变化，有的认为当前价格已经触底，对于继续再调优惠的变向降价已无动力。 “地王效应”营造的回暖态势，无疑会强化“地价大涨、房价必涨、涨价正常”的市场预期。 3、龙城楼市回暖，但仍需谨慎各地楼市成交量持续回暖。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，一些城市微调了楼市政策。楼市的“价格底”和“政策底”来了吗？不少购房者又开始感到恐慌。然而，房地产调控的任务还没有完成，长效机制改革也才刚刚起步。住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。近日，柳州房地产业内人士纷纷表示，下半年的柳州楼市攻守平衡，大幅降价、涨价都缺乏动力，总体趋势是平稳。第三章：项目发展定位第一节：本项目SWOT分析报告一、Strength（优势） 价格定位优势项目立足工薪阶层的中档定位，性价比极高，刚好与市场目前大部分高端定位市场形成差异化，客源充足。 交通条件十分优越本项目地块位；公交线路繁多，借助胜利立交桥、白沙路、跃进路可快捷到达柳州商业中心、河东行政中心、名校区与河西工业区。 坐拥天然江景资源项目用地东临美丽的柳州母亲河柳江，为无可复制的自然资源，对客户有不可抗拒的吸引力，同时利于和谐景观园林住宅小区的打造。 城市交通路网进一步完善白沙路、滨江东路的修建工程正在进行当中，白沙大桥已经进行政府规划，完工后将为本项目带来更加顺畅便利的城市路网，对本项目的价值提升起到一定的促进作用。 项目拆迁困难较小项目用地原为一棉二棉企用地，现已大部分搬迁，旧厂房、办公场所的拆迁工作完成约80%，利于建设工程的快速启动。 有利于大盘的开发建设本项目开发净用地为336亩，是企业改造项目中排名前列，以公司的实力与经验，将打造成具有非凡影响力的商住大盘，对项目本身及柳北区的居住品质、城市面貌都有相当的提升作用。二、Weakness（劣势） 项目用地两侧城市道路正在建设，完成后人流、车流必然大量增加，形成城市噪音，对小区居住环境及品质会产生一定的不良影响。 白沙片区规划桥和路虽然已经进行规划和筹建，但是在一两年内还不能完成，对客户来说仍只是空中楼阁。 项目周边目前公共市政配套设施并不完善，对居住者的日常生活会造成一定的不便。三、Opportunity（机会） 区域居住价值潜力大随着柳州市的“东移北扩”，柳北区成为城市居住中心的地位日益明确，随之商务也开始兴起，但目前柳北区日前商业规模很小，业态较为落后，无具有领导地位的商业、商务中心，为本项目的商业开发提供了很好的契机。 商业开发升值潜力大随着柳州城市化进程的加快、城市规模的扩大及本项目的中高端定位，用地将快速完成与城中区的无缝联接，具有很强的商业升值潜力。 大盘优势明显白沙片区现在虽然开了不少的新楼房，但是全江景房并不是很多，本案的地理位置占有很大优势，环境舒适，拥有无可复制的天然江景资源，为居住、办公、商业都提供了良好的条件。 旧城改造拆迁户需求柳州市近两年大规模的旧城改造行为，产生了不小数量的拆迁户，其中相当一部分拆迁户选择自行购房，为项目的住宅开发带来不少客源。 政府支持 本项目作为柳州市企业改造工程的重点，拥有宽松的政策环境与政府部门的支持，便于项目为将来业主的居住提供更舒适、更人性化的环境，为投资者提供更有价值的商业物业，为柳北区城市建设做出更具领导性的房地产项目。四、Threat（问题）柳州市房地产市场正处在一个平稳调整的阶段，房地产项目在调控一周年内随着土地出让市场的活跃，预计半年到一年内将有不少项目如雨后春笋般涌现，市场竞争日趋激烈。本项目的最大威胁来自于同类型项目的竞争，及消费增长的相对稳定和供应量的快速上升导致市场失衡。面对消费者日益成熟和多样化的选择，并通过对柳州市未来二到三年房地产发展的区域定性判断，本项目最直接的威胁来自以下方面。 房地产行业前景存在不确定性目前而言，此次全球性金融危机仍在继续，宏观经济走势仍不明晰，中国经济的发展仍存在许多不确定因素，这必然造成房地产业未来几年发展的不确定，大型项目的开发建设必将承受更大的压力和风险。 直接竞争对手带来的威胁本项目所处的柳北片区正在开发几个大型房地产项目，比如保利大江郡、香颂大道、中房胜利小区等，这些项目占据了很大的市场，给本项目以很大的压力。 城市规模、市场总容量所带来的影响柳州市作为一个中型城市，其自身消化能力有限，其市场辐射主要在柳州、来宾等地，市场相对较小；同时柳州市经多几年的快速发展，商业项目开发面积已经形成市场饱和，大面积的商业开发将面临严峻的市场形式。 市政温馨工程、保障房项目建设对本项目的影响近年柳州处于旧城改造高峰期，政府出于民生考虑规划建设了多处回迁安置房及温馨工程，对正常的房地产商品房销售产生一定的客户分流影响，同时对商品房销售价格也起到一定的控制作用。 “十大建设工程”对本项目的影响柳州城建系统正在全面实施十大建设工程， “风情港”、“金沙角”“柳州地王财富中心”等项目的开发建设时间与本项目基本同样，由于此类项目得到了政府的大力支持从而比本项目具有更大的竞争优势，将会对本项目的商业投资客户产生严重分流。例如柳州地王财富中心用地面积为5.6万平方米，成交价格约2.2亿元，规划容积率为9，而本项目仅为4.5，如果本项目的土地成本高于5亿元，则每平方米建设面积的土地成本明显高于柳州地王财富中心。第二节：目标客户群体分析一、住宅目标客户群体分析1、【冠亚蓝湾国际】为与本项目地理位置最近、定位相近的精品住宅小区，主开发期为2006-2007年，现已全部入住，其客户群体对本项目有一定的借鉴作用。冠亚蓝湾国际付款方式比例图16%22% 62%公积金付款一次性付款银行按揭 【冠亚蓝湾国际】与本项目类似，位于柳北区与城中区之间，故以这两个区域的客户为主，同时也吸引了不少其他区域的消费群体，说明品质是一个楼盘扩大影响力的重要因素。但该项目来宾等地的客户偏少，跟其宣传策略有关。 虽然柳州市经济增涨较快，但本阶段大部分购房人群支付能力不很强，故以贷款形式购房的客户仍占大多数，预计本项目情况也类似。2、客户区域来源分析 柳北区域消费者柳北区域拥有柳钢、柳化、电厂、五菱等大型厂矿，随着这些企业近年来的效益日益上升，同时该区域的私营业主较多，居民消费能力也在上升；房地产市场近两年发展较快，中高端与中低端项目同在存在，对中端客户的抢夺比较激烈。 柳州市其它区域消费者由于本项目位于城中商业中心、柳北工业区、河东行政区、河西工业区的交点，地理位置优势明显，可十分便捷的驱车到达城市的各个城区，所以本项目将吸引相当一部分城中、柳北、河西、河东区域的客户，预计此类客户将占40%左右。 柳州周边县份及外市消费者柳州为广西第二大城市，周边县份有经济实力的居民有到市区买房投资、成为城市人的购房心理，同时柳州房地产发展健康，其投资价值正日益浮现，因此吸引了不少外市及县份的投资者，预计此类客户将占10%左右。3、客户需求心理分析发展型客户为本项目主要目标消费群主体，该部分客户多数为行政、企事业工作人员、私营业主等，目前支付能力一般但收入稳定或远期收入较高；购买目的一般用于自住，作为结婚新房，或改善现有居住条件。他们一般持有理性的购买动机，所关注的内容主要是价格、质量、售后服务等特征，对楼盘的性价比有较高的期待，但在选择楼盘时容易受朋友和宣传影响，希望在物质上、精神上得到认同。享受型客户为本项目必要的消费群主体，他们以行政、企事业高层管理、成功私营业主、高级专业人才为主，经济能力较强，对价格的敏感度较低，购房目的一般用于改善现在的居住条件，具有一定的投资性质，注重的是能实现自己的感情、品质需求，购房动机带有明显的感情色彩，其主要的终极目标是自尊，对楼宇的舒适性、周边环境以及高档健全物业管理比较重视。生存型客户是项目不能忽略的消费主体，该群体一般为初次置业，现居住情况多为租房或与父母住在一起，他们对房子的渴望感很强，但多数经济能力有限，对价格的敏感度较高，注重地段和交通便利性，多为过渡性质，要求面积不大，希望小区配套较全，交通、购物便利。二、商业目标客户群体分析1、投资型商业客户指购置物业并出租，在长期的租金的收益中赢利的客户。此类型的投资者属于市场主流，他们的投资心理有以下几个特征：首先，所谓“一铺养三代”是这种客户的正常心态，所以一个商业区是否能够兴旺，长时间以较高的价格出租，是此类客户考虑的重点；他们购置商铺主要是考虑投资回报是否高，发展的空间有多大。其次，还要考虑到投资的风险和资金，在单价过高与总价过高两种价格体现形式上，他们更在意的是总价问题，因为总价过高则意味着它们所承受的风险就会更大。2、自用型商业客户指购置物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户对局部的商业环境、气氛非常看重，并有自己的见解，具体针对自己经营或服务内容在项目所在商业区域的发展前景和获利空间。自用商家一般规模不大，以专业市场和小区商铺为主，他们购买商铺时最为注意总价问题，因为总价过高则意味着它们所承受的风险就会更大，自行经营的流动资金相对减少。3、租用型商业客户租用商家，包括本地商家、外地商家厂家及经销商，此类客户是直接面对消费市场的终端。租用商家的品牌知名度与多寡，往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心，在市场上出现了“熟铺出售”，就是希望通过租用商家带动项目的销售。大型商家是促进一个商业项目的商业氛围迅速提升的关键因素，并且也是带动一个商业项目小型商铺迅速销售以及提升商铺价格的重要因素。三、本项目目标消费群定位根据本项目独一无二的地理优势及整体品质定位，住宅主要目标消费群定位于柳北区柳工、通用五菱、柳化等大型企业职工以及周边县份进城客户为消费群体，这部分客户群体对事物有自己独特的见解，他们对项目的要求不光停留在建筑质量上，更注重整个楼盘的整体品质与社区配套，渴望拥有交通便利、生活设施完善的社区，同时对物业管理要求比较高。住宅客户群体以柳北为中心，范围涉及全市各城区，并扩展至周边县份、全省及外省。本项目打造有星级宾馆为首的商务中心，必然将吸引不少的投资客户，他们比较注重项目周边环境、物业升值空间与投资回报率。第三节：本项目市场定位一、经过严谨的市场调查，结合政府城市规划的要求，本项目初步定位于：柳州中端居住区、柳北区商务商业中心。二、规划整个项目将建设集酒店、写字楼、SOHO、现代住宅于一体的高档复合地产项目，外形设计将综合考虑周边自然环境与城市社会环境，打造柳州市具有标志性的建筑集群，塑造城市居住的典范，为柳州市城市面貌、国际地位、居住思想带来深远的提升影响。三、住宅在对柳州住宅进行深入的分析和研究的基础上，进行科学独到的社区规划，以丰富典雅的产品功能设计、鼎级的品质生活理念，打造和谐居住品质社区。四、商业以星级酒店为中心，进行大面积的商业规划设计，包涵酒店、娱乐、商务、商场等元素于一体，借助便利的城市交通路网与美丽的柳江自然资源，打造柳北商务商业中心，与五星商圈、飞鹅商圈形成三足鼎立的健康商业格局，在成功分流城市商业商务人流、分担城市交通压力的同时，扩展柳州商业中心范围，为柳州向大型城市发展奠定良好基础。 第四节：项目开发实施计划一、项目开发整体思路：本项目规模大，产品包含住宅、酒店、写字楼、商场、商铺等多种形态，根据柳州市目前的市场情况，酒店、写字楼和大型商场市场需求不旺，特别是想要在白沙路周边形成写字楼和大型商场的市场氛围，仍有待于城市的整体发展和区域市场的整体培育。结合各方面因素考虑，现提出整体项目的开发基本思路为：先着重于开发住宅楼物业形态，以住宅结合独立的商铺作为前期主打的产品，以期尽快回笼资金。酒店投资量大，回收慢，是一个长期的投资项目，因此应把酒店、商场、写字楼等建筑形态放在整个项目的开发后期，以减少市场风险并尽可能地实现利润的最大化。二、项目整体建筑布局构思：因本项目属高容积率的项目，为便于加快建设进度，提高投资效率，应考虑在项目前期以开发部分12层18层的建筑，以符合市场需求。把剩余的容积率调整放在后期的项目中，减少前期的开发压力和销售压力。三、具体开发时间安排1、2012年9月10月：针对项目开发安排参观考察。2、2012年11月13年1月30日：提出项目的市场定位，项目开发方案的初步构想。3、2013年3月5月1日：参加土地挂牌，并办理土地交接手续，拟定项目方案设计的任务书，进行方案招标，确定入选方案及设计单位。4、2013年6月1日2013年8月1日：项目规划方案的设计并报审。5、2013年8月1日2013年10月1日：项目地质详勘。6、2013年10月1日2013年11月1日：施工图设计并报批。7、2013年12月，项目奠基，豪园正式动工。8、2014年1月5月，客户预约。9、2014年5月1日，一期正式销售。第四章：项目开发成本及经济效益分析第一 财务分析一、收益物业类型数量（、位）建筑面积均价（元/.个）套内建筑面积均价约（元/.个）预计收入（万元）住宅普通住宅8959914850434555.635二层17920800014336一层179201500026880小汽车位(个)900080000720001000预留-非机动车位(个)20000自用-合计预测销售收入547771.635二、成本序号项 目取费标准计费数量总额总建筑面积（895991 m2）单位成本说明（万元）A前期费用（合计）8811.45 98.34 1设计勘察3534.37 1.1土地平00 1.2地质勘察费-600.00 须依据地质勘探结果和施工图才能算出，此为参考价格1.3建筑规划设计费208959911791.98 1.4监理费6895991537.59 1.5临时围墙等其他3895991268.80 2报建费用 5277.08 2.1城市市政配套费建筑安装费1.5%128396.22 1925.94 建筑安装费见B项2.2施工图审查费3895991268.80 2.3白蚁防治费2.3895991206.08 十层以上2元/十层以下2.4元/2.4墙改费8895991可退2.5农民工工资保证金建筑安装费2%128396.22 60.00 最高60万元、可退2.6环境影响评估费-20.00 可议价，此为参考价格2.7地震安全评价费-25.00 可议价，此为参考价格2.8防雷检测费0.18959918.96 技术评价189599189.60 竣工验收2.9劳保费建筑安装费2%128396.22 2567.92 可在工程结算中抵扣2.10 房屋预测1.590001.35 住宅、配套公建25000.10 商业2.11 实测费1.590001.35 住宅、配套公建25000.10 商业2.12房屋交易费2.595002.38 2.13产权初始登记费80900072.00 住宅按套计55050027.50 商铺按设计间数计5509000495.00 小汽车位B建安工程费(合计)128396.22 1433.01 1地上土建工程1300895991116478.83 3消防工程120358404300.80 5其他配套工程608959915375.95 6电梯300000722160.00 高层7散装水泥保障金0.989599180.64 C配套工程(合计)17023.83 190.00 1景观绿化工程508959914479.96 2公厕垃圾站已计入地上土建3供电、供水工程808959917167.93 4道路及管网隐蔽工程608959915375.95 D营销广告费(合计)13766.57 153.65 1营销费用9266.57 1.1销售费用1.50%547771.6358216.57 1.2售楼部包装装修费300.00 1.3售楼部办公设备费用100.00 1.4模型制作费用50.00 1.5楼书、海报费用