《惠州中原周报》PPT课件.ppt

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 2011.05.02-2011.05.08 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 市场热点 销售概况 项目动态 国资委：央企应积极参与保障房建设； 发改委：部署“一房一价”专项检查。 5月8日，半岛一号高尔夫洋房盛大开盘； 5月8日，东方威尼斯宫廷美食节开幕。 本周摘要 本周惠城区住宅成交456套，均价6688元/平米，量跌价升； 本周惠阳区住宅成交156套，均价6899元/平米，量跌价升。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011 市场热点1 一级市场概况2 二级市场概况3 一周项目动态监测4 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 国资委：央企应积极参与保障房建设 5月3日，国务院国资委下发通知，要求各中央企业把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会 责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设 。 通知要求，中央企业中的勘察设计企业要主动承接保障性住房的规划和设计，房地产开发企业要将保障 性住房与商业性房地产开发有机结合起来，工程建设企业要积极承担保障性住房项目的建设任务，建材 企业要努力保障各地对保障性住房建设所需建材的供应，矿区企业要争取将本企业棚户区改造工作纳入 到当地保障性住房建设计划。 这是自2010年国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”后，首次明确要求央企争取多种途径参 与地方保障房建设，被寄望于从建设资金上充盈“短缺”的保障房建设资金。 政策热点 解析：保障房建设责任主体是地方政府，央企在帮助地方政府完成保障性住房的政治任务后，在相关方面 势必会得到地方政府的回馈，不过在相关规则不明确，政策不完善的情况下，目前保障房建设的盈利模式 还很不稳定。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 发改委：部署“一房一价”专项检查 5月1日起，商品房销售明码标价规定正式施行。5月5日，国家发改委即通报北京商品房明码标价检 查结果，中海、中信等11家房地产企业被点名，国家发改委公开责成北京市发改委依法处罚，并持续跟 踪相关企业整改情况，确保规定落实到位。 经查发现的问题主要有：未在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开预售房源、未按规定标示优惠 折扣条件、未如实标示已售房源价格、未标商品房价格相关因素。 据国家发展和改革委员官员表示，国家发改委已要求全国各级价格主管部门在近期集中人力和时间，组 织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。 发改委在“一房一价”政策执行几天之后就公布了当前查处的结果，充分体现了发改委的调控决心。该 政策的执行将有利于提高商品房标价的透明度，防止开发商不合理跳价。政策规定开发商必须将所有预 售房源的价格进行公示，能避免部分开发商捂盘不售，将会促使市场形成更多有效供应。 政策热点 解析：“一房一价”主要目的是进一步规范市场行为，控制乱涨价。政策的本意并非为控制房价，因此“ 一房一价”对抑制房价作用并不大，但调价门槛提高对防范开发商“坐地起价”仍有积极意义。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 国土部：增强调控针对性 保障房用地应保尽保 5月5日，国土资源部网站发布新闻通稿称，国土资源部已印发关于下达2011年全国土地利用计划 的通知，根据该计划，今年全国新增建设用地计划安排量比去年略有增加。 根据通知，2011年国家只预留国家基础设施建设项目计划指标，其余计划指标全部下达地方。省(区、 市)国土资源主管部门要结合城乡建设用地增减挂钩、新增围填海用地和盘活存量建设用地等工作，统 筹安排建设用地计划指标，为当地经济社会发展提供必要用地。 通知要求，优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地、农村建设用地实施计划指标单列，保障文 化教育、医疗卫生和公共服务、基础设施、抗灾救灾、水利建设、节能减排和生态建设等用地，严禁向 高能耗、高污染、产能过剩行业供地。 通知还要求，推进土地利用计划差别化管理，鼓励地方清理批而未征、征而未供土地，允许依法调整使 用。改进计划管理方式，落实计划分级管理制度，下达各省(区、市)的计划指标除预留必要的省级重点 建设项目指标外，其余计划指标应分解下达到市、县。 政策热点 解析：政策明确“凡是没有落实保障性住房建设用地计划指标安排要求的，将相应扣减所在省(区、市）的 计划指标。”此举将进一步规范地方政府的土地出让制度，确保保障房用地。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011 行业动态 多地房贷首付上调至四成 利率继续上浮 近日，媒体报道，在浙江四大行中除工行之外，建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调 至四成，利率为基准利率上浮5%-10%。 在上海，中、农、工、建四大国有银行首套房贷均原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准 利率，已没有利率折扣，且放款时间不确定 。 在南京，中行、华夏银行和江苏银行、农业银行首付已提高至四成，中国邮政储蓄银行已要求首套房首 付比例至少5成。而民生银行、兴业银行、上海银行，因贷款额度紧张，对首套房暂时停贷。 惠州首套房贷“按兵不动”，目前惠州各银行均称尚未收到“首付上调”的通知，首套房首付仍是三成 ，不过部分银行已要求上浮首套房贷款的利率10%，但大部分银行还是按照基准利率，而个人房贷的审 批时间则有所延长。 解析：在信贷资金趋紧的背景下，银行要追求利润的最大化，虽然目前首付提高的可能性不大，但预计未 来上调房贷利率将成为大趋势。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 5月4日，中信银行举行一季度业绩发布会。中信银行表示，房地产已经成为高风险行业，今年严格控制 房地产信贷风险，目标是至少压缩贷款总量的1/3。 中信银行表示，在目前宏观经济环境及货币政策下，房地产已经成为高风险行业，目前房地产不仅仅是 经济问题、社会问题，还是民生问题，近几年房地产发展的风险已经集聚。 中信方面表示，中信银行目前已严格控制房地产信贷风险，在控制房地产贷款总量同时压缩增量，且今 年目标增量最少压缩1/3额度；此外中信银行将对开发商进行审慎审核，提高门槛；并且加强封闭管理 ，保证“抵押足值”。随着房地产调控持续加强，小的资金链脆弱的开发商会首当其冲。该行更加注重 开发商的稳健性和资金链，对高价地王的项目更加审慎。 中信银行方面还表示，目前该行存贷比、资本充足率满足监管需求，风险抵御能力持续增强，房地产开 发贷不足贷款总额7%。在房地产压力测试中，中信银行采用30%，最高50%的房价下跌水平，测试结果 显示对中信银行影响不大。 行业动态 控房地产风险 中信银行压1/3房贷 解析：进入四月份以来，中央高层的频繁表态在表明调控决心的同时也预示着未来针对房地产业的金融货 币政策将进一步收紧，银行业金融机构纷纷收紧房地产信贷，以规避风险。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011 在政策高压之下，开发商被迫加大营销力度。“五一”期间，各开发商更是“八仙过海各显神通”使劲 浑身解数吸引市场关注。 美女当空撒钱。借助五一假期带来的火热人气，镇江某楼盘用热气球载3位美女升空抛钱，之后再度让 美女站到楼上向空中撒下万元现金。 无底价抢房。江宁某楼盘推出了“无底价抢房”的活动，项目拿出一套小户型，挂在网络上拍卖 ，一天 没卖掉房价就降一万元，直到有人“截杀”到这套房。 买房送奔驰。山前大道楼盘元邦山清水秀“五一”期间，前五名买家不仅可获93折优惠，购房还增送奔 驰车一台。 买楼送鲍鱼。5月1日广州某楼盘举行活动，在36楼售楼部展出某私人珍藏的“广州第一鲍”，还向前来 睇楼的客人赠送鲍鱼试食，活动期间成交的客户，不但享受折扣 ，还送房款总价1%的鲍鱼。 行业动态 “五一”楼市 营销面面观 解析：在政策高压不减，楼市扑朔迷离的今天，越来越多的开发商开始倾向于在营销上出奇招，以赚取噱 头，不过，消费者则更看重实实在在的好处。 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 城建规划 为进一步完善红花湖景区基础设施，丰富景 区内涵，营造新景观，惠州市政府拟在景区 内建设一座景桥。市住房和城乡规划建设局 组织设计了红花湖景区景桥桥型设计方案。 现将该方案公示如下： 景桥选址于景区内的“月印湖天”和“知山 亭”景点之间，桥跨度约99米。此处观湖视 野开阔，更可远眺挂榜阁。通过该桥，环湖 里程可减少约2.4公里。景桥桥型设计采用 悬索桥结构形式，在桥两端，借鉴中国古代 “阙”的建筑形式，结合桥墩设计一对标志 构筑物。斗拱屋顶厚重典雅。“阙”身采用 青砖和石材浮雕装饰，整体形式厚重又不失 通透，与景区风貌相互协调。 红花湖景区景桥选址及桥型设计方案公示 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 市场热点1 一级市场概况2 二级市场概况3 一周项目动态监测4 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 一级市场（成交） 惠州市本周土地市场异常冷清，无经营性商住用地挂牌，仅有1宗经营性商住用地成交，位于惠城仲恺 片区。 数据来源：中原数据监测系统 挂牌地块 编号 土地位置 面积 () 用途 出让 年限 成交价 (万元) 地面均价 (元/平米) 竞得人区域 GSK2011-3 惠州市水口龙湖开发区27 小区A-17小区一栋8号 92住宅70年7.5815.22 叶碧梅惠城区 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 市场热点1 二级市场概况3 一周项目动态监测4 一级市场概况2 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 数据来源：中原数据监测系统 惠城区成交 惠城区本周住宅网签456套，环比减少23%；面积49924.07，环比减少26%。 “五一”楼市开盘高峰过后，市场成交逐步回落。 惠城区住宅成交走势图 2009年周均 558套 62301平米 2011年周均 433套 49861平米 2010年周均 486套 56007平米 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区成交（均价） 数据来源：中原数据监测系统 惠城区本周住宅成交均价6688元/平米，环比上涨4%； 受热点区域成交活跃的影响，本周市场价格小幅上扬。 惠城区住宅成交均价走势图 2009年周均 4693元/平米 2010年周均 5318元/平米 2011年周均 6154元/平米 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区网签明细 数据来源：中原数据监测系统 本周网签汇总（不含经济适用房）。 片区套数环比面积环比活跃楼盘 惠城区456-23%49924.07-26%中信水岸城（88套） 大江北 84 -55%8647.48-56%佳兆业中心（19套） 河麦26-19%2703.6-7%华晟豪庭（7套） 仲恺51-65%6014.86-60%荷兰小城（14套） 金山湖17592%18592.5860%中信水岸城（88套） 龙丰6938%7452.929%鹏基万林湖（22套） 东平23-47%2764.85-47%东方威尼斯（10套） 水口28-32%3747.78-39%合生高尔夫庄园（8套） Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区片区网签明细 数据来源：中原数据监测系统 大江北片区 项目套数面积项目套数面积 佳兆业中心19902.3东南首府4301.4 万科城151414.22奥林匹克花园41027.84 锦源国际9606.39帝1号3979.76 璟都7544.61宏益公馆2248.39 海伦堡花园6771.62双城国际2284.74 金都雅苑6534.82云山名苑 1202.57 雅居乐白鹭湖5655.41水云居1173.41 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区片区网签明细 数据来源：中原数据监测系统 金山湖片区仲恺片区 项目套数面积 中信水岸城889049.73 美高春天里241543.49 金山湖花园151731.6 珑湖湾152215.29 恒和诺丁山131081.32 东江学府6863.77 中信凯旋城4941.77 德明合立方3118.77 富龙翡翠欧庭2409.92 香榭园2330.89 金山湖国墅园168.15 金山龙庭1158.93 瑞和家园178.95 项目套数面积 荷兰小城141421.14 城市山谷111895.05 伊顿公馆8741.99 汇景中央4426.99 格林童话5658.11 郦城水岸3319 TCL康城四季2261.9 风华丽都196.17 闰垣国际172.77 锦鸿名苑174.32 骏豪国际147.42 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区片区网签明细 数据来源：中原数据监测系统 河麦片区龙丰片区 项目套数面积 华晟豪庭7593.41 港惠新天地5462.47 世纪铂爵4375.26 锦域蓝湾3284.3 万象江山2410.83 麦地南山庄1131.29 御湖苑1182.35 南岸翠堤园1130.83 鸿润花园192.76 泰豪广场140.1 项目套数面积 鹏基万林湖221903.79 鹏达御西湖202392.27 一城峯景8644.41 熙龙小镇6764.72 润园3512.96 山水江南花园3373.32 宝乐园3347.95 名流印象花园2258.4 湖畔新城1166.42 岭南雅苑188.68 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区片区网签明细 数据来源：中原数据监测系统 水口片区东平片区 项目套数面积 东方威尼斯101384.62 天烽天鹅湾8821.95 三朵向日葵2216.89 东湖7号2260.27 海燕绿岛商城181.12 项目套数面积 合生高尔夫庄园81074.9 合生上观国际71081.91 江南御都6656.21 珠光御景湾5579.76 国兆蜜园1129.79 合生国际新城1225.21 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011 惠阳区成交 数据来源：中原数据监测系统 惠阳区本周无新批预售许可证公示； 惠阳区本周住宅网签156套，环比减少27.1%；面积合计17159.6平米，环比减少12.8%。 惠阳区本周住宅成交均价6899元/平米，环比上涨10.6%，主要受别墅市场成交回暖的影响。 惠阳区住宅成交走势图2011年周均 158套 14815.19平米 2010年周均 143套 16059平米 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011 惠阳区网签明细 惠阳区本周网签以60-90平米的二房产品为主，其中惠阳碧桂园、天域花园、别样城排名前三。 项目网签套数网签面积项目网签套数网签面积 惠阳碧桂园333774.28蓝华大厦 4379.6 天域花园322478.07星运绿洲嘉园 4311.38 别样城171156.79时代翠堤湾 4301.66 光耀城93339.16东方新城3391.68 森邻河畔7556.6香山美墅 2829.2 东岸公馆 7381.66金莎花园2180.91 百隆馨巢大厦 6566.42盛世翡翠2137.39 景盛达大厦 6328.73金果湾2115.46 日升昌阳光地带大厦 5194.71万城1281.15 龙林上观4607.11惠阳振业城1263.16 半岛1号4502.5富丽达花园181.98 数据来源：中原数据监测系统 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 大亚湾重点项目监测 数据来源：中原数据监测系统 大亚湾区本周重点监测项目住宅成交99套。 项目成交量价格项目成交量价格 德州城245500仁和WE城25100 三远大爱城195800听涛雅苑26200 晶地可乐164400中兴佳苑24500 秋谷康城145000翠堤尚园24900 千禧嘉园64300菩提园05300 海立方47000启航新时代14300 DADA草地46000翡翠山011000 海湾首府34900总计99 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011 博罗县新批预售证 数据来源：中原数据监测系统 博罗县本周2个项目取得2个预售许可证，向市场供应住宅295套，面积39834.34平米。 片区推广名开发企业预售证号发证日期 住宅套数 （套） 住宅面积 （） 商业套数 （套） 商业面积 （） 罗阳榕城华庭朱祥兴地产20110312011-5-511914615.38111556.84 泰美集美花园新思路实业20110322011-5-617625218.9600 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011 博罗县供应明细 数据来源：中原数据监测系统 博罗县本周住宅供应以120平米以上的舒适型三房、四房产品为主。 榕城华庭（2011031） 面积段户型面积区间套数套数比面积面积比 120-144平米三房120.67-121.028850%10634.0242% 144-180平米四房159.93-171.138850%14584.9458% 总计 176100%25218.96100% 集美花园（2011032） 面积段户型面积区间套数套数比面积面积比 90-120平米三房116.84-117.754336%5043.2335% 120-144平米三房121.39-121.96555%7909.0654% 144-180平米四房151.19119%1663.0911% 总计 119100%14615.38100% Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011 博罗县网签明细 数据来源：中原数据监测系统 博罗县本周住宅网签237套，环比增加55.9%；面积27363.71平米，环比增加37.2%。 博罗县本周住宅网签以90-144平米的三房为主，其中集美花园、圆洲广场花园、榕城华庭排名前三。 项目网签套数网签面积项目网签套数网签面积 集美花园8610561.73御景豪庭3372.62 园洲广场花园544846.67园洲花园2293.94 榕城华庭354277.46都市柏林2185.87 新世纪时代广场202930.53凯雅名苑2246.9 城市代号111154.35杨侨花园2371.14 银溪尚筑7645.74一品中央2238.61 公庄山水花园4469.65华基江山局外2318.79 汇景新城4336.84俊雅