《房地产经济学》PPT课件.ppt

房地产经济学 对当前高房价及相关政策后果的 解释 主要内容 一 理论基础1需求与供给曲线 二 理论基础2产权理论 三 对当前高房价及相关政策后果的解释 一 理论基础1需求与供给曲线 见板书 二 理论基础2产权理论 本部分主要讲三个内容： 1、私有产权与租值 2、租值的图形表示及租值大小的变动 3、非完全私产与租值消散以及资源潜在租 值显化 1、私有产权与租值 根据现代产权经济学理论，私有产权是三种权利的组合， 即私人使用权、私人收益权和私人转让权。 私人使用权是指由私人或个人决定使用资源的权利，私人 或个人有权决定资源如何使用，但不一定是自己使用。 私人收益权是指从界定了的私人使用权的资源中获得专有 收益的权利；私人收益权是和私人使用权密切相关的，资 源如果没有任何的私人的使用权，也就没有从该资源界定 的私人收入。 私人转让权是指将具有一定私人使用权和私人收益权的资 源转让给他人的权利；资源转让，附着于其上的私人使用 权和私人收益权必然在一定程度上被转让 。 私人的使用权 私人使用权是指有权私人使用，但可以不 私用。重点是有权决定由谁使用和怎样使 用。另外一个重点，是这使用权的范围一 定是有约束、有限制的，也就是权利界定 。 私人使用权的界定有用途（权项）的约束，而每 种用途也有上限（权限）。没有用途的约束或上 限，他人的权利就不能受到保障，私有产权就不 能在社会中成立了。 从社会经济的角度看，这些约束往往有疑问。例 如一块土地可以作住宅、农业、工业或商业用途 ，而在这每项中又可以再分类。从社会整体利益 的角度看，一块土地应不应该有用途项目（权项 ）的约束呢？而若要有这约束的话，选择从何而 定？指定了用途的约束，其用途的上限（权限） 为何又是问题。一幢楼宇可建多高，可占私产土 地的面积多少？这些又怎样选择？ 如在中国，土地的用途有管制。但根据理 论知道，为了实现资源的最优利用，应该 使得用到各用途上的土地的边际收益相等 。但就现在看，不同土地的边际收益相差 非常大，土地用作商业和农业的受益差距 可能达十倍甚至数十倍，为什么会出现这 种情况。 私人转让权 私人转让权，可使资源的使用落在善用者的手上 ，可以产生巨大的好处。如日本的明治维新（ 1868）就是最明显的例子。明治维新只有一 个重点：原来已有私人使用权的农地突然间加上 了转让权。附地而生的农民及武士道跟著大批地 离开家园，涌到城市去。农地以价高者得，合并 使用，而工商业的专业及贸易给社会带来的利益 甚大，经济指数就立刻直线上升。日本从明治起 的经济发展，是众所公认的奇迹。 略谈一下股份制的问题。你入股或买股份，下注 的资金你有私人使用权。但下注之后，股份企业 用以生产的资产一般是没有私人使用权的。你有 股份定下来的收息（收入）权利界定，但资产或 生产要素的使用你可能只有微不足道的投票权。 要是大股东胡作非为，你的资金可能全部亏掉。 你投资股份的唯一保障，是可把股份转让卖出去 。显而易见，股份企业的股份转让权非常重要。 卖出去是对企业的惩罚，收购（经过转让）可以 控制企业。 于是，股份若有转让权，资金的使用权还在股东 之手。这样，股份企业是私产。股份没有转让权 ，企业就算不上是私产了。 所有权不重要 所有权主要是用作鉴别。你在一本书签上名字， 或是盖上印章，给人偷了，打起官司该书就要物 归原主。法律历史对所有权的重视，主要是为了 可动产。牛群散失了，主人在牛身上作了记号， 就保障了所有权。 香港的土地的所有权是政府的，没有私人所有权 （ownership right）。但政府租了出去的土地算 是私产。当前我国有中国特色的社会主义，主要 是把使用权与所有权分离，前者私有，后者国有 。这与推行私产制度是没有冲突的。 私产的租值 租值是私产主体因为拥有稀缺资源而获取 的一种超额收益。在经济社会中的资源都 是相对稀缺的，人们要获得该资源的使用 必然要支付一定的代价，这代价超过该资 源的私产主体提供该资源的使用所必须支 付的最小成本的部分就是租值。 各私产主体通过对资源的私有产权的拥有 而获得对租值的拥有。 2、租值的图形表示及租值大小 的变动 见板书 3、非完全私产与租值消散以及资源 潜在租值显化 如果资源为完全意义上的私产，其使用、收益和 转让的权利为私产主体所拥有，那么该私产主体 就会根据该资源的市场需求与成本曲线来供给该 资源，以获取全部的租值收入。 但如果资源具有了非私产的特征，其使用、收益 和转让权利受到较大约束而使得产权主体不明确 ，则该资源的各产权利益相关主体对租值的争取 会使经济出现租值消散的后果。 租值消散是指无主的、没有界定清楚为谁 属的收入，在竞争下会消散，在边际上会 下降为零。 现代经济学对导致租值消散的原因的研究 主要集中在三个方面。 （1）公共产会导致租值消散； （2）对私人收益权的约束会导致租值消散 ； （3）对资源用途的约束导致租值消散。 前两个原因不需多解释，因为第（3）个原 因和这里提出的资源潜在租值显化概念密 切联系，这里主要从与资源的潜在租值显 化关系的角度解释一下第三个原因。 资源的潜在租值显化与对资源用途 的约束 资源用途的约束会导致租值消散的观点， 最早由A.Bottomley在一九六三年的一篇文 章中提出。在这篇文章中，作者指出， Tripolitania的草原，以气候及土壤而言，很 适合种植大有价值的杏仁树，但因为草原 是公共产，没有人种果树，而是把土地用 作畜牧。于是，土地应有的租值就大幅度 的下降了。 也就是说，如果某种资源的使用因某些原因 或是因为非私产或是因为有用途方面的管制等 使得该资源无法从价值较低的用途转到价值较 高的用途，这种资源使用本身就具有租值消散的 后果。 换个角度就是，用于价值较低用途的资源具有大 量的潜在的租值，一旦向价值较高用途的转变得 以实现，该资源的潜在租值就会显化。 潜在租值显化的图形解释略。 三 对当前高房价及相关政策后果的 解释 1、关于房地产市场的两个基本假设： （1）房地产市场的交易可以看作是在四家 大规模的垄断主体之间进行 （2）假设规划容积率为1，所有私产主体 面临的都是同一条需求曲线 （1）房地产市场的交易可以看作是 在四家大规模的垄断主体之间进行 在房地产市场上，相关的私产主体共有四 个，即（地方）政府、房地产开发企业、 投资者（包括投机者和消费者）和拆迁户 （包括被拆迁房屋的的所有者和承租者） 。 在房地产市场上，每一个私产主体都是自 己所拥有的私产产品的独家垄断者。 它们或通过对国有建设用地、或通过对商 品房的私产主体地位而获得获取相应租值 的权利。 我们可以分产品形态来分析房地产市场上 私产主体对私产产品的垄断性。房地产市 场上私有产权所附着的产品形态包括国有 建设用地和是商品房两种。 首先，每一宗国有建设用地的价值受到该 宗地所处地理位置、区位环境以及未来规 划等因素的巨大影响；这些因素不同，该 宗地的市场价值就不同，市场会将该宗地 看成是与其他宗地不同的商品。由于国有 建设用地的不可复制性，任何一宗国有建 设用地与其他宗国有建设用地都不同。 其次，商品房作为不动产，其价值一方面受建于 其上的宗地的地理位置、区位环境及未来规划的 巨大影响；另一方面受交通便利程度、物业以及 生活便利设施的配套等诸多因素的影响，市场会 因为这些因素的不同，而将其视为不同的商品； 甚至在商品房市场上，市场会将同一小区内的不 同位置楼盘，同一位置楼盘的不同楼层都视为是 不同商品。也就是说，每一套商品房在某程度上 都有唯一性，对市场而言是属于差别化商品。 正因为如此，在房地产市场上，每一个私产主体 都可以看成是自己拥有的私产产品的独家垄断者 ： 每一个拆迁户都可以看成是自己房产（包括细分 的每宗国有建设用地私有产权）的独家垄断者； （地方）政府是所征收的每一宗土地的独家垄断 者； 每一个房地产开发企业都是自己开发商品房的独 家垄断者； 每一个投资者都是自己购买房产的独家垄断者。 这样，鉴于我们的分析目的，我们可以做 出合理的假设，将房地产市场的各私产产 品由众多垄断厂商分别垄断性的经营看成 是由各私产产品的一家大的垄断主体进行 分割市场销售的情况。 也就是，房地产市场的交易是在四家大的 私产产品的垄断主体之间来进行的。我们 认为这个假设可以大大简化我们的分析而 又没有改变问题的本质。 （2）假设规划容积率为1，所有私 产主体面临的都是同一条需求曲线 在房地产市场上，假设规划容积率为1，市 场对国有建设用地和商品房这两种产品的 需求曲线是一条线。 规划容积率是住房建设用地出让合同的要 件之一，它可以将一定量的国有建设土地 的供给转化为一定量的商品房的供给。 举例说明，如果规划容积率为2，则政府供给1平 米的商品房建设用地就可以最终转化为向市场的2 平米的商品房的供给。 正是因为有规划容积率这个指标，我们可以将市 场对商品房的需求与市场对国有建设用地的需求 作在同一个图形中。在这个图形中，横轴表示国 有建设用地的数量和商品房的数量，纵轴表示国 有建设用地的出让价格及商品房的价格。 为简化分析，我们假设规划容积率为1，则市场对 商品房的需求曲线和市场对国有建设用地的需求 曲线就是一条线。 2、房地产市场上各产权主体对租值 的争取及后果 （1）（地方）政府对租值的争取及后果 地价高企 （2）房地产开发商对租值的争取及后果 房价高企及囤地的出现 （3）投资者对租值的争取及后果投资 、投机热潮与商品房的高空置率 （4）拆迁户对租值的争取及后果拆迁 纠纷不断 （1）（地方）政府对租值的争取及 后果地价高企 （地方）政府作为房地产建设用地私有产 权的拥有者，是基于我国的基本法律的规 定。中华人民共和国城市房地产管理法 第三条、第八条、第九条和第十二条规 定分别如下： 第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限 期使用制度。 第八条 土地使用权出让，是指国家将国有 土地使用权（以下简称土地使用权）在一 定年限内出让给土地使用者，由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第九条 城市规划区内的集体所有的土地， 经依法征用为国有土地后，该幅国有土地 的使用权方可有偿转让。 第十二条 土地使用权出让，有市、县人民 政府有计划、有步骤地进行。 简单分析可知，中华人民共和国城市房 地产管理法以上条款明确了（地方）政 府具有房地产建设用地的使用权。 （地方）政府作为房地产建设用地的私产 主体，对房地产建设用地租值最大化的争 取必然导致地价高企。相关分析见图 （2）房地产开发商对租值的争取及 后果房价高企及囤地的出现 房地产开发商通过支付国有建设用地出让 金并按法律、法规及土地出让合同的要求 开发商品房而成为其开发房产的私产主体 。中华人民共和国城市房地产管理法 第四章对“房地产交易”进行了规定，其中第 二节第三十九条规定明确了房地产开发商 成为自己开发房产的私有产权主体的条件 ，具体规定如下： 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的 ，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部的 土地使用权出让金，并取得土地使用权证 书； （二）按照出让合同约定进行投资开发， 属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上，。 。 房地产开发商满足了以上规定，便成为所 开发商品房的私产主体，即具有了对所开 发商品房的私人使用权、私人收益权和自 由转让权。 房地产开发企业作为自己所开发商品房的 私产主体，对租值最大化的争取，必然导 致商品房房价高企及囤地的出现。 相关分 析见图。 （3）投资者对租值的争取及后果投资、投机热 潮与商品房的高空置率 在房地产市场上，投资者（或投机者、或 消费者）通过购买而成为商品房的私产主 体。投资者作为自己购买商品房的私产主 体，相应的法律规定见中华人民共和国 物权法第七十一条、第七十二条规定， 具体如下： 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危 及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益 。 第七十二条 业主对其建筑物专有部分以外的共有 部分，享有权利，承担义务；。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共 有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 从这两条规定可以明确得出，投资者通过 购买商品房成为业主而拥有商品房的私有 产权，其对商品房的私产权利限于“其建筑 物专有部分”，对“建筑物专有部分以外的共 有部分”，不具有私产权利。 投资者作为自己所购买商品房的私产主体 ，对租值最大化的争取，必然导致当前房 地产市场投资、投机热潮及商品房的高空 置率。 相关分析见板书。 （4）拆迁户对租值的争取及后果拆迁 纠纷不断 与投资者对所购买商品房的私有产权的拥 有一样，拆迁户作为被拆迁房的业主而拥 有被拆迁房的私有产权，其私产权利受到 中华人民共和国物权法第七十一条和 第七十二条的保护。 但是，中华人民共和国物权法第四十 二条也规定了业主对商品房私有产权拥有 的例外情况，具体如下： 第四十二条 为了公共利益的需要，依照法 律规定的权限和程序可以征收集体所有的 土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 。 征收单位、个人及其他不动产，应当依法 给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益 ；征收个人住宅的，还应当保障被征收人 的居住条件。 。 也就是，为了公共利益的需要，政府可以“ 剥夺”拆迁户作为业主所拥有的对被拆迁房 的私有产权；而法律规定征收必须在给予 被拆迁人相应拆迁补偿的前提下进行，正 反映了拆迁户对被拆迁房私有产权的拥有 。 拆迁户作为被拆迁房的私产主体，对租值 最大化的争取必然导致拆迁纠纷的大量出 现。拆迁纠纷主要反映在拆迁人与被拆迁 人就拆迁补偿标准无法达成一致上。从租 值角度而言就是，对资源用途转变的实现 而显化的潜在租值的分配无法达成统一意 见，是我国房地产市场拆迁纠纷的大量出 现的根本原因。 现有的城市房屋拆迁管理条例第二十 四条、第二十五条规定如下： 第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁 房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以 房地产市场评估价格确定。 第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人 与被拆迁人应当本条例第二十四条的规定 ，计算被拆迁房的补偿金额与所调换房屋 的价格，结清产权调换的差价。 从以上规定可以明确看出，无论拆迁补偿以货币 形式还是以房屋产权调换形式，都是以市价评估 方式进行的；对于被拆迁房的（现有用途的）市 价与所调换房屋的市价，由于市场交易大量存在 ，拆迁人与被拆迁人之间容易达成一致意见，不 会产生太多纠纷。 但是，由于我国法律规定国家对土地实施严格的 用途管制制度，每一宗土地的用途及改变都必须 经政府批准，导致我国待拆迁的的土地资源上积 累了大量的潜在租值无法实现。中华人民共和 国城市房地产管理法第十二条和第十八条规定 如下： 第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有 计划、有步骤地进行。出让的每幅土地、用途、 年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部 门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定 方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政 府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施 。 第十八条 土地使用者需要改变土地用途的，必须 取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管 部门的同意，。 正因为用途管制的存在，一旦土地用途转 变以国家对土地征用的形式得以实现，土 地资源上积累的大量的潜在租值会显化， 但法律并没有规定这部分显化租值归谁所 有，拆迁人与被拆迁人对这些租值的争取 导致拆迁纠纷不断 3、政府出台的相关政策后果的解释 （1）商品房需求曲线的位移对房价和囤地的影响 以及为获取土地租值收入的囤地的出现 （2）增加商品房建设用地供给与增加普通商品房 供给的关系 （3）划拨方式获取土地，对房价与囤地的影响 （4）“地王”频现与闲置与非最高出标价出让土地 （5）拆迁管理条例与暴力拆迁 （1）商品房需求曲线的位移对房价和囤地的影 响以及为获取土地租值收入的囤地的出现 图形如下 。假设在房地产开发商取得商品房建设用 地的使用权之后，由于某些因素市场对商 品房的需求曲线从D0位移到D1，相对应的 边际收益曲线也从MR0位移到MR1。再假 设房地产开发企业的边际成本不变，仍为 MC1，则此时的均衡点变为了E2点，均衡 价格为P2，均衡数量变成了Q2。也就是说 ，对商品房需求的增加会导致商品房的价 格由P1上升到P2,开发商囤地的数量由（ Q0-Q1）减少到(Q0-Q2)。 图形也可以清楚的看到需求曲线向右位移的另外 一个后果，导致了房地产开发商纯粹以获取土地 的租值收入为目的的囤地的出现。由于需求曲线 的向右位移，使得房地产开发商已获取但暂时未 开发土地的租值上升，去掉拿地成本之后开发商 已经可以从中获取正的租值收入。这一部分租值 收入在图2中以灰色阴影A的面积来表示。正是因 为A的出现，就导致了房地产开发商单纯以获取 土地的租值收入为目的的囤地的出现。 （2）增加商品房建设用地供给与增 加普通商品房供给的关系 在我国政府这些年来连续出台的有关房地产调控 政策中，增加居住用地的有效供应一直以来都是 主要的调控措施之一。关于这一措施的理论基础 在前面我们有具体的分析，该理论基础的错误在 前面讲课时也有简单阐述。 但只有到现在我们才可以更明确的指出该观点的 错误所在，即没有看到（地方）政府（在商品房 建设用地出让环节）和房地产开发商都是追求各 自利益最大化的经济主体。 因为（地方）政府（在商品房建设用地出让环节 ）是追求利益最大化的经济主体，因此（地方） 政府不可能置自己的经济利益不顾，而随意增加 房地产开发用地的供给。 作为追求最大化利益的经济主体，（地方）政府 必然会看着市场对商品房建设用地（或商品房） 的需求曲线来增加土地的供给，以实现利益最大 化。换个角度讲，由于（地方）政府对自己最大 化利益的追求，使得就全国整体而言，房地产开 放商的纯粹为获取土地的租值收入而囤积土地的 行为不可能太严重。 据2009年12月23日国土资源部挂牌督办房地产开 发闲置土地处置新闻通气会上的数据，截止2009 年底，全国闲置的房地产用地有1万公顷，而因规 划调整和司法查封原因造成的闲置土地约占55% 。 换句话说，截止2009年底，全国约有4500公顷土 地可以看做是纯粹为获取土地的租值收入而囤积 的土地，这个数据约占5年来全国房地产开发用地 总出让规模的1.34%，如果以全国商品房改革以 来的房地产开发用地总出让规模为基数，百分比 就更小。 退一步，我们假设（地方）政府会出于各方面的 考虑置自己的租值收入不顾而大幅增加商品房建 设用地的供给，能否最终增加商品房的有效供给 还需考虑是否符合房地产开发企业的利益最大化 要求。 这又是一个“可以把马牵到水边，但不能强迫马喝 水”的故事，低价大幅供给商品房建设用地最终只 会使大量有价值的土地廉价的转移到开发商的手 中，助长囤地、炒地之风。 （3）划拨方式获取土地，对房价与 囤地的影响 市场上出售的经济适用房，其住房建设用地的使 用权一般都是通过划拨土地的方式来获取的。 土地的划拨取得与出让取得的区别主要在于房地 产开发企业是否支付土地出让金方面。 经济适用房的开发企业同样要支付像征地和拆迁 补偿费、设计和前期工程费、建筑安装工程费用 、公共配套费用、经营管理费用以及相关税费（ 与商品房开发企业相比较，税费有一定减免）等 成本支出。 从边际成本的角度考虑，新设经济适用房 开发企业开发经济适用房的边际成本要低 于新设普通商品房开发企业开发商品房的 边际成本。相关分析见板书。 （4）“地王”频现与闲置与非最高出 标价出让土地 “地王”已成为当前社会媒体争论的热门话题，争 论的焦点不仅在于“频现”上而且在于众多“地王”被 闲置上。“地王”频现与闲置被认为是与土地出让 的招拍挂制度有关，从而催生了非最高出标价出 让土地的改革。 但根据以前分析可得出推论，“地王”频现与闲置 与国有住房建设用地的招拍挂制度没有必然的联 系，而与政府的闲置土地政策执行不力有关，非 最高出标价出让土地必然会造成租值消散的后果 。 “地王”频现与闲置的根本原因在于房地产开发企 业对未来的预期失误。房地产开发企业作为追逐 租值最大化的经济主体，会根据市场对商品房的 需求曲线来做出拿地及房地产开发决策。 由于现实中，商品房开发的时滞，企业做出决策 时所依据的需求曲线只能是预期的需求曲线。这 样，在房地产市场进入下行周期之前的高速发展 时期，房地产开发企业就会因为对未来需求曲线 的预期失误，依据错误的需求曲线做出错误的决 策，导致“地王”频现与随之而来的“地王”地块闲置 。 据资料显示，2005至2009年8月全国产生 的50个地王项目中，有半数以上仍为开工 ，其中绝大多数是2007年产生的。 政府对闲置土地政策执行不力对“地王”出现起到 推波助澜作用。早在1999年4月，国土资源部就 通过了闲置土地使用办法，对闲置土地的界 定及处置进行了具体规定，其中第四条规定如下 ： 在城市规划区范围内，以出让等