重庆朝天门市场商圈研究报告.doc

商 圈重 研庆 究朝 报天 告门市场何艳（20060723）杨欢（20060695）峗怡（20060728）重庆朝天门市场商圈研究报告一、调查概述（一）调查目的朝天门市场是重庆重要的商品集散地，本报告主要目的是 1.调查朝天门市场现存的优势2. 该市场存在的不足3周边环境对其发展的影响4. 将调查结果反映到有关部门，帮助其采取相应的措施（二）调查地点：1. 主要调查地点：朝天门市场2. 重庆主城区（三）调查方法：1. 主要调查方法：问卷调查法2. 辅助调查方法：观察法，分析法（四）调查时间：第一阶段：2009-04-01至 2009-04-30 第二阶段：2009-05-01至 2009-06进程时间进程2009.3.25-3.27选题2009.3.27-3.30设计问卷2009.3.31队员任务分配2009.4.1-4.30主要运用观察法观察1、朝天门市场商户的经营状况，经营方式，市场的周边环境，客流量大小，地理位置不同对收益的表层影响。2009.5.1-5.10调查问卷（对象包括社会各个阶层的人），主要调查包括白领，蓝领，小业主，学生，家庭主妇，老年人等2009.5.11-5.24调查结果整理分析2009.5.25-5.31报告撰写2009.6后期整理（五）调查资料的整理和分析方法：趋势分析与相关分析并用二、调查结果分析（一）朝天门市场基本概况朝天门市场坐落在长江、嘉陵江交汇处的新华路、陕西路、朝东路和两江滨江路之间，曾是重庆历史上最繁华活跃的交易市场，历来是商贾云集之地，自古享有“左右夹两江，上下十三邦”之称。但1949年的一场大火将其付之一炬，商铺损失惨重。解放后，废墟上建立起了物资仓库区，成为计划经济的物资调度中心。但解放碑的崛起使朝天门难以寻觅以往的辉煌。改革开放后，朝天门市场重新成为重庆的一个商业中心，商户逐年增多。据历史数据显示，1985年的经营户为500多家，而1999年则达到11590户，增长2218%，年均增长为158.43%。目前市场营业面积超过50多万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位，涵盖了各类高、中低档服装、纺织面料、服饰、鞋帽、针织品、小商品、塑料制品、床上用品等消费品。2004年，朝天门市场交易额突破100亿大关，达到101.5亿元，跻身全国十大工业品批发市场。但辉煌背后，我们不得不承认朝天门如今的人气明显不如曾经，萧条的市场现状也为重庆批发市场的明天敲响了警钟。（二） 辉煌原因1.朝天门的地理位置优越。朝天门位于渝中区商圈附近，是独立于解放碑的另一大特色市场。两江水源及日均30万左右的人流量为其零售货物周转及大批量批发提供了得天独厚的自然及人文环境。2.种类齐全，数量丰富朝天门市场产权多元化，规模巨大。因此百姓在朝天门能够较为轻易地找到自己所需要的商品。这一点尤其在重庆市民中产生了根深蒂固的思想。而也正是这一因此优点，使其与浙江义乌，广州白马市场产生了区别，为其提供了顽强的生命力。3.廉价的商品廉价商品对消费的刺激作用不言而喻。中国尚处于发展中阶段，人民的消费水平较低。而重庆的3000万人口中，有近75%的相对贫困人口。因此，廉价的小商品对普通百姓吸引力巨大。多年来，周边区县城市居民和广大农村市是朝天门的主要支撑。市场辐射范围广，甚至有远至湖北贵州等地的商贩前来进货。事实上，朝天门市场近90%的销售额来自于批发业务。4.租金较低朝天门批发市场自1991年正式营业以来，建筑面积已经50万平方米。由于市场巨大，因而各店铺租金也因位置的好坏而有所不同。但经调查，其总体租金水平较重庆市其他商圈偏低。以其中两家百货大楼为例。租金分布租金按楼层分布情况楼层港渝男人广场圣名国际时装城同层租金差价租金（每平方）业种租金业种7层80女装6层100女装5层45男装130女装854层50男装165女装1153层55男装180女装1252层60男装200女装140LG层250女装1层150男装220/280女装/皮具70/130-1层70男装-2层45鞋类180皮具135-3层35鞋类-4层30鞋类（注：平街层为1层，平街以上依次为2、3、4，平街以下依次为-1、-2）由此可见，在硬件条件最好的圣明国际时装城，处于LG层的人员流动最频繁的店铺，租金一个月为250元一个平方。而相同条件下的沙坪坝则达到300元一个平方，甚至上千。（三）主要问题朝天门市场历经波折，在2004至2006年间达到辉煌的顶点。其间朝天门市场进行了数次市场改造及市场细分，在硬件设施上进行提升，如拓宽道路，新修大型商场等。而在软件方面，服务水平提高，积极引进现代的经营理念、经营方式、管理模式等。如果各交易市场细分不明，重复定位，则会导致盲目跟风，恶性竞争。而各大商场彼此间细分市场，这不仅有利于满足各类消费群体需求，还有利于彼此间各切各的蛋糕，形成良性竞争格局，进一步巩固、做强朝天门市场。一时间，朝天门市场欣欣向荣，秩序谨然，市场竞争力也跻身全国五强。即使在今天，仍可以从分工明确的各个大楼看到当初顶峰时的辉煌。但经历巅峰之后，朝天门长久以来一直存在的问题又逐渐暴露。主要有以下几点：1.市场脏乱差问题明显朝天门虽以批发为主，但其零售却是日常消费者的主要购买场所。由于其商品廉价，众多消费者蜂拥而至，市场热闹却显得格外杂乱。在调查过程中，朝天门的环境卫生问题也较为严重，狭窄的巷道与污水横流的垃圾桶，以及随地可见的一次性餐盒，也给疾病流行埋下了隐患。污水横流的街道2.安全问题亟待解决除了1949年的大火以外，1995年朝天门爆发了另外一次大的火灾，焚毁店铺数千间，造成了难以估计的损失。尽管进行了数次整治，但朝天门市场私拉电线等安全问题依然严重。此外，各商贩龙蛇混杂，管理难度较大。朝天门缺乏一个强有力的管理机构，对各种安全问题予以坚决有效的整治。因此，在许多人心中，朝天门是一个小偷横行，治安隐患多的地方。这无疑对朝天门的未来发展及对外形象的树立是一个难以逾越的门槛。商场内部狭窄的通道存在着火险隐患3.商品档次低，质量无法保障廉价在某种程度上成为一把双刃剑，高高悬挂于朝天门市场的头上。毫无疑问，朝天门的廉价商品成为许多人对其趋之若鹜的一个重要吸引力。反之，“便宜无好货”的观念却又使人们对朝天门的商品产生了自然而然的怀疑态度。质量差，无售后保障，假冒伪劣等反面思想深入人心。不知不觉间，朝天门市场这一重庆的重要对外商贸中心反成为重庆本地人的一个笑柄。这无疑是可悲的。诚然，朝天门中大多数商家是小规模的分散经营，缺乏品牌意识，尤其是重庆本地的服装生产企业，只占据朝天门20%的服装交易额，数量却高达4000余家。这其中基本是个体和私营企业，以租赁房或临时搭建的房屋作为生产场所。由于自身规模太小，加上没有固定的加工基地，这些企业往往无法打造自己的品牌，只能仿冒或替人贴牌加工维持生计。即使朝天门试图升级以提升档次、转换形象，其结果都以失败告终。地摊货是朝天门的一大特色，但其中不乏管制刀具，仿真手枪等违禁物品4.物流费用高，周边交通密集自古以来交通便利是朝天门的一大优势。重庆临两江的得天独厚的地理条件使其在长江沿岸的城市中独领风骚。但是，在陆路交通极为便捷的今天，汽车及火车运输成为朝天门进货的主要渠道。只是朝天门地处渝中区，临近解放碑，因而交通车辆极为密集。且解放碑周边实行交通限制，道路也较为狭窄，大型运货车辆进出朝天门十分困难。又由于长途奔波，车辆卫生状况差，随之而来的罚款使得许多运输经营者损失巨大。此外，重庆对外物流资费较高，如，同样的东西，从广州运到重庆，比从重庆运到广州的运费贵20%以上，而且运输时间也要长一些。这对外地商家的积极性产生了巨大的影响。5.市场密集，地皮有限朝天门市场主要位于朝天门码头附近，周边地皮已经开放殆尽。如果想要继续推行规模效应，则需要新修商业大楼。但是此种做法不仅风险高，成本高，而且临街小商家并不愿意承担更重的租金及停业所带来的损失。因此朝天门市场的扩容前景不容乐观。6.信用度下降 朝天门市场的商贩大都是小本经营，以薄利多销为主。但是随之而来的乱喊价问题却成为“无商不奸”的代名词。重庆市民大都知道，在朝天门市场买东西，从商贩开价的30%开始还价。因此经常可以在朝天门看见顾客与商家之间不停地在争论着价钱。这一现象的背后却表明“诚信”这一商家最重要的品质在朝天门，以及消费者对其的印象中，已消失殆尽。此外，再加上朝天门假冒伪劣产品的影响，不少客源正在逐渐抛弃朝天门。（四）银星商城的实地考察1995年重庆银星物业发展有限公司与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区“银星商城”，总投资1.0582亿元。该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米，商城1-9层为小商品交易区内设摊位1200余个，主营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品，整个市场经营商户达700多户，成为西南地区颇具规模的小商品批发市场，10楼以上为各型商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。2002、2003和2004年被重庆市农行评为“AA级信用企业”。但根据实地考查之后，以上所提到的问题在银星商场中也有所存在。如商铺间道路狭窄，不利于火险出现时的及时疏散、卫生问题十分突出等。此外，由于生意冷清，许多商家选择打牌、睡觉等方式打发时间。整个市场显得十分萧条。据一位服装经营户透露，在朝天门交易市场的服装经营户中，有的人赚钱，的人亏损，的人“平过”。何谓“平过”？就是除去成本和日常生活开支，一年下来，不亏不赚。在竞争激烈的市场经济条件下，一些亏损的商户选择了离开，空留一个门面等待后来人的接手。 冷清的商场，许多亏损的商家选择了离开，市场显得十分萧条无所事事的商贩 三与其他地区部分批发市场的比较1.浙江温州义乌义乌是中国最富盛名的批发市场。关于义乌这个城市，在几家世界权威机构组织包括联合国组织、世界银行与摩根士丹利联合发表的震惊全球的中国数字中是描述的：义乌市距上海300公里，是全球最大的小商品批发市场。外国买主都到那里订货。去年10月，被业界预言为“中国的道琼斯指数”的“义乌中国小商品指数”，正式面向世界发布。目前，“义乌中国小商品指数”被称为中国商务天气预报，香港凤凰卫视也开始在其财经栏目定期发布，此举预示着，拥有40万种商品的义乌小商品市场，已具备影响全球小商品价格走势的力量。 义乌的生意是从“敲糖帮”这种小职业发展而来的。“敲糖帮的血液里流淌着创业基因，骨子里有讲诚信的精髓。”义乌市委书记吴蔚荣分析指出。同时，义乌市政府对义乌商品批发市场有着极大的支持及引导作用，具体体现在诚信监督、政策扶持、市场调配、外来商户帮助、商业理念引导及树立、软硬件建设、商业文明兴建等。至今，义乌的生意已经遍布世界多个城市和地区，形成了针织袜业、饰品、服装、工艺品、拉链、化妆品、文化用品、玩具等16大优势行业，其中袜业、针织内衣、玩具、化妆品、工艺品、饰品、拉链等产业的产销量占全国30%以上，先后被授予中国拉链产业基地、中国制笔工贸基地、中国化妆品产业基地、中国线带名城、中国袜业名城和中国无缝针织服装名城称号。小商铺中的商品十分吸引人拨浪鼓现在成了热门艺术品干净整洁的义乌商品城2.成都荷花池在某种程度上，成都荷花池与重庆朝天门有着许多类似的地方。在其市场瓶颈阶段，即1996至2001年，荷花池基本上是沿街为市，是20年前开发的底商加住宅的传统老式批发市场，房屋外观已经相当破旧了。街道狭窄，交通极为不便，进到交易区购物，光线较差，拥挤不堪。虽然商气浓郁，但商圈建设落后，专业化水平低，鱼目混珠，“买全国，卖全国”大众货物为主的低廉普通商品，“歪货”一时成了荷花池的代名词。在1998年、1999年，荷花池批发市场周围由最初的3个交易区一下子密密匝匝冒出了10多个交易区，见缝插针的建市场，却无暇顾及商业配套，换来的是在这狭小的空间里每天迎接30余万人进场交易。低层次的市场建设，给荷花池未来的发展留下了隐患，日益凸显的停车、物流、交通、环境、消防等配套问题，严重制约了荷花池要向集约化方向发展的大趋势。荷花池商圈连续经营状况下滑，部分专业市场摊位出租率不到30%。2001年5月，成都市政府决定，为重振荷花池市场，东迁成都大学，为荷花池商贸交易区的发展让道，并在原址上修建一个现代化的新市场大成市场一期正式破土动工，嘉润以超越“深圳速度”的“大成速度”只用了仅仅131天就建成了这个占地47亩，建筑总面积超7万平方米的现代化、规模化的专业市场。大成市场的出现打破了荷花池固有的商业模式，它激活了荷花池的商业神经，并引发了荷花池商圈新一轮开发热潮。 2005年以来，众多新兴大型商业物业的相继涌现，使得荷花池的商业面貌也随之大为改观。2005年金牛区政府将投资50亿元人民币分三期把荷花池商贸区打造成为西部第一商贸中心，面积扩容0.8平方公里，发展成为集批发、零售、仓储、展示、配送、办公、电子商务、餐饮、休闲等功能于一体的西部综合性物流中心。义乌和荷花池的例子也为朝天门提供了典范，对于朝天门的前景，主要有以下几点建议：四朝天门市场未来发展建议1. 完善市场硬件设施，加快升级改造；加强市场软环境建设，提高管理和服务水平朝天门如今给人的印象是脏乱差以及拥挤，即管理无章。因此政府部门应当予以一定资金扶持，尽快进行硬件改造，规划市场建设。但应注意的是，政府应当独立于市场之外进行宏观调控，在规划的实施中积极组织和引导。市场建设本身，应按照市场规律由市场本身力量完成。市场的软件建设在某种程度上更加重要。如引进先进的管理体制，做好物业管理，落实有效的岗位职责和服务体制。比如可以考虑统一着装，增强员工的自我责任意识等。在物流方面，应当采用现代物流以提高速度，降低成本，加快资金流转。2.向综合化迈进，借助朝天门旅游事业提高业务朝天门码头落成后，旅游人数激增。重庆两江游、江上游艇餐馆等旅游配套业务十分红火。而重庆的夜景也使得朝天门具有很大的夜间消费潜力。在硬件升级过程中，可以考虑将朝天门片区综合规划为一个集餐饮、娱乐、购物中心、旅游为一体的综合性片区，提升自身价值。3.建立品牌意识，树立物廉价美的形象朝天门假冒伪劣产品的形象使其丧失了大批消费者。因此应通过多种手段，充分利用朝天门多年经营形成的资产资源、客户资源、品牌资源，重塑其朝天门品牌之雄风，并赋予它新的内涵。同时借助重庆本土名牌，在朝天门中树立一批高端品牌，使其形成集高中低档品牌为一身的综合性商贸市场，彻底摆脱假冒伪劣的名声。同时这样也可以扩展客源，吸引更多消费者。4.引进外来经销商，增强市场竞争力；向外扩张，积极参与竞争温州义乌给予了外地商贩极大的支持及优惠，因而吸引了众多外地商人的眼光。新鲜血液的输入也刺激着本地商贩不断求新，以谋求立足之地。这种广泛的竞争是一个市场保持旺盛生命力的源泉。朝天门市场竞争力的提高，同样离不开外来经销商的贡献。目前，朝天门需要做的，除稳定、巩固现入驻的4000多家外来品牌经销商队伍外，还将进一步采取走出去、请进来、多渠道、全方位的招商引资策略。同时，可以试图在其他地区建立二级市场，将朝天门的产品、管理和品牌输入到周边的二级批发市场，增强自身的发展空间、提升自己的知名度。5. 探索网上交易营销新模式，营造新热点在网络极度发达的今天，网上交易成为许多年轻消费者的首选。建立网上购物平台对于以批发为主、零售为辅的朝天门市场无疑具有重大意义。它使得消费者与经营户之间的信息沟通更快捷、方便，让消费者更易购买到称心如意的，价廉质优的商品。这种销售方式不仅可极大的方便市内的消费者，还可极大的方便外地商品批发户。 由于一方面服装供大于求，而另一方面过去朝天门市场辐射范围内的一些周边地区，也在不断调整自己的市场结构，增加了批发市场的数量，造成进货渠道分散，朝天门服装销售额逐月下滑。因此在冷清中经营者应当自己寻找隐藏的热点，制造商机，切忌盲目跟风。后记离开朝天门时正是下午三点半左右，温度极高。而此时仍有许多力哥还在忙碌地搬运着重于自己体重许多的货物。朝天门市场建成至今已有许多年了，这一片土地造就了许多亿万富翁，也伴随着无数城市底层劳动人民的汗水。街上的人流量并不是太大，但喧嚣的却是路边喇叭中的大减价的吼声。许久之后，回头远眺，由衷希望她的明天会更好。烈日下辛勤工作的力哥朝天门也成就了不少人的奥迪梦喇叭中大声宣传着甩卖的消息，满商城的条幅写满打折的标语访问员编号：访问地点：访问日期：访问时间：问卷编号：重庆朝天门市场商圈研究调查问卷 尊敬的同学：您好！我们是重庆大学的学生，拟利用本学期开设的XXX课程为我们提供的实践机会，对重庆朝天门市场商圈的兴起和现状进行一次调查。朝天门批发市场自成立，在重庆百姓心中，以至于周边省份，都有着不可替代的重要影响。本调查的目的在于研究并探讨如今朝天门市场存在的问题，以期对这一市场的发展前景做出初步预测。本次活动涉及100个样本，您是我们随机选择的访问者之一，希望能得到您的大力支持与积极配合。耽误您宝贵的时间，谢谢您在百忙之中协助我们完成这份调查问卷！请您在符合于您实际情况的选项后面的 中打“”，除特别说明外，各题选项均为单项选择。第一部分1. 性別： 男 女 2. 年龄： A. 20岁以下 B 21 25岁 C 25 - 35岁 D 36 - 43岁 E 44 - 50岁 F 50岁或以上 3. 您是重庆本地人吗？是的 不是 4. 职业： 学生 家庭主妇 教育 医护 在外