房地产基本制度与政策-法律基础知.doc

第1讲 法律基础知识前 言房地产经纪人执业资格制度是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度。房地产经纪人考试是国家设定的执业资格考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，颁发中华人民共和国人事部、建设部用印的中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书；经注册后，颁发中华人民共和国房地产经纪人注册证书，可以以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。获得房地产经纪人执业资格，表明已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力。执业资格在全国范围内有效，单位可根据工作需要，按国家有关规定聘任经济师职务。全国房地产经纪人执业资格考试分为四个科目：房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识。四个科目全部合格即可取得房地产经纪人执业资格。房地产基本制度与政策考试大纲的内容，分为“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次。在考试内容中，“掌握”的部分约占60，“熟悉”的部分约占30，“了解”的部分约占10。从2000年开始，实施全国房地产经纪人执业资格制度以来，其考试大纲、考试命题都有了较大发展，特别是考试题型逐步规范，考试难度逐步加大，考试通过率低，已成为近几年房地产经纪人考试的特点。特别是房地产经纪人考试更加注重考察考生的灵活运用房地产基本制度与政策的能力，这也在一定程度上增加了房地产估价师考试的难度。2004年全国有3506人通过2004年房地产经纪人执业资格考试。其中，单科合格保留成绩人员分别为：房地产基本制度与政策10050人，房地产经纪概论7368人，房地产经纪实务6249人，房地产经纪相关知识265人。近年来，在房地产经纪人执业资格考试四份考试试卷中，房地产基本制度与政策试卷，已成为试题涉及范围广、试题内容灵活多变、知识综合性强、难度较大的一份试卷。其主要原因是房地产基本制度与政策考试，内容也呈现出逐年增加和完善的趋势。为提高本门课程的学习效果，从以下几方面，提出指导性的意见。一、熟悉考试题型和特点，提高应试能力从近年来的考试来看，房地产经纪人考试题型包括单项选择题、多项选择题、综合分析题。房地产经纪人考试房地产基本制度与政策的命题特点包括以下几点：第一、注重房地产基本制度与政策知识的综合运用。近年来，本课程命题呈现难度增加，也体现在灵活运用房地产基本制度与政策的试题占有一定的比例，特别是综合分析题，从考试难度、考试内容范围上都在增大，给考生带来了不少压力。解决这类比较灵活的试题的办法在于全面理解知识，因此要熟悉教材内容，多做训练，多做准备。例题：某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资20万元以李某名义购买M公司经济适用住房套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。（2003年房地产经纪人考试综合题）1下列表述中，正确的有( A )。A张某与李某之间的协议无效B李某与M公司签订的购房合同无效C房屋权属登记机关应当为张某、李某核发(房屋共有权证D房屋权属登记机关应当为张某核发房屋他项权利证第二、单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。例题：下列关于住房公积金利率政策的表述中，正确的有( CE )。（2003年房地产经纪人考试试题）A职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息B职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转C职工住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息。D银行住房公积金专户内的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息，按季结息第三、注重房地产法律、法规条文内容的考题所占比例不小。具体是利用房地产法律、法规条文内容，进行命题。这些考题在教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产法律、法规条文内容，可以准确作答。例题：城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在( B )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。（2003年房地产经纪人考试试题）A城市市区内B城市规划区内国有土地上C城市建成区内国有土地上D城市规划区内土地上第四、题中使用肯定性或否定式设问方式的考题比较常见。具体表现在，在一道试题中，单一的知识点考核越来越少，注重的是多个知识点的考核。这类题型经常出现的格式，比如，“下列有关XXXX的表述中，不正确的是( )”、“下列有关XXXX的内容中，阐述正确的是( )”等。例题：下列有关房屋拆迁的表述中，错误的有( AB )。（2003年房地产经纪人考试试题）A临时建筑不论是否超过批准期限，拆迁时都不予以补偿B产权不明确的房屋在被拆迁前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向房屋权属登记机关办理备案手续C、拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用D房屋拆迁货币补偿标准用房地产市场评估的办法确定E房屋拆迁时，货币补偿和房屋产权调换均遵循等价原则。二、房地产基本制度与政策学习和复习注意问题和有关提示第一、要围绕大纲，通读教材，全面掌握教材整体框架。由于房地产基本制度与政策的考试范围广、涉及的考核点多，为取得理想的成绩，首先，在日常学习阶段，考生应该依据考试大纲，必须对所有考试考核内容，结合现行教材，进行对照学习，不能有遗漏。这一阶段，要通读教材和房地产法律、法规文件，达到对全部内容的理解，同时借助考试大纲，总结房地产基本制度与政策各章的知识体系，掌握考试内容的整体结构。要掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。在房地产基本制度与政策课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”；同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上。第二、充分利用有限的时间，重视复习阶段的安排，做好最后的冲刺。在最后复习阶段，考生应该依据考试大纲，抓住考试范围中的重点内容，进行全面复习。如果说在房地产经纪人考试学习的前期阶段，以理解为主，那么后期阶段就要以强化记忆为主。一是要熟悉房地产基本制度与政策课程的试题信息。试题是考试的核心，是实现考试目标的关键。历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产经纪人房地产基本制度与政策考试试题，指导意义更强。另外这些考题，几乎涉及了所有学科的考试重点（新法规与废除法规除外），弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了每门课程考试的技巧。因此，考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，通过做真题，使自己的应考能力得到加强，复习方向就会更加明确，可以起到“以史为鉴”的作用。二是房地产经纪人考试命题是以课程考试大纲为依据、以指定教材为范围的。考试大纲是房地产经纪人考试的“向导”，考生必须全面熟悉考试大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆；也可以对照大纲，确定复习重点，把自己还未掌握的知识点，列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。三是要多做几套模拟题，培养临考经验。由于每年的教材出来的比较晚，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。同时在做各类练习题时，要不看答案，也不依赖教材，做完后要对照答案自己评估；对于还不能彻底理解的问题，要随时查阅教材和参考资料，以进一步巩固知识。四、房地产基本制度与政策考试中应注意的问题及应试技巧第一、考生要做好考前准备。考生在考试前，一是要及时领取准考证、查看考场，准备考试用具（2B铅笔、计算器、钢笔等）。但是考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等通讯设备；已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。二是要休息好，防止过度疲劳，影响考试。第二、掌握考试技巧，取得良好成绩。在房地产基本制度与政策考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。考试开始后，一是要认真弄清题型特点和要求，不要急于答题。对于单项选择题，这种题型由于评分客观，在答题时，如果能准确地把正确答案找出来最好；假如一时没有把握，可采用排除法，排除最明显的不合题意项，最后选择自己认为的正确答案。对于多项选择题，房地产经纪人考试几年来，一般都是要求，备选答案中有两个或两个以上的准确答案，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。对此做题时，没有把握的最好不选，这样有利于提高自己的得分。二是要认真审题。在考试的过程中，解答每一道题都要仔细审题，弄清试题给定的条件和具体要求，如果不仔细审题，会答错、答偏；另外审题不可求快，文字较长的题目要静下心来，仔细阅读和理解，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，更要注意，弄清区别，防止走弯路。三是要认真答题。根据答题的时间分配，可以采用先易后难的程度；也可以按照试卷编排的程序一道一道地往下答，对于不会做的题目，最好先不要考虑，直接往下答，等做完全部试题以后，再攻难关。如果有时间的话，还要认真检查答过的每道试题，逐一复核，查漏补缺。四是要认真填写答题卡。要仔细阅读涂卡说明，填写清楚自己的姓名、准考证号。注意数字和方框的填涂位置要相互对应。请不要在答题卡上做任何标记，要保持卡面清洁，不要折叠答题卡。一定要用2B铅笔把需填涂的方格填满，填涂时不要出格，也不要以三角、圆圈、圆点等形式代替填涂方格。法的概述一、内容提要：1、法的概述2、民法二、考试目的和考试要求：本部分的考试目的是测试应考人员对法律基础知识，以及与房地产经纪活动相关的民法等基础知识的掌握程度。考试基本要求：掌握民法的基础知识，代理，代理权和代理行为。熟悉诉讼时效，诉讼时效期间，诉讼时效的中止、中断与延长。了解法的概念，中国现行法的渊源，法的分类。三、内容辅导：第一节 法的概述一、法的概念（了解）法是由国家制定或认可、以权利义务为主要内容、体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。法是阶级社会特有的社会现象，它随着阶级、阶级斗争的产生、发展而产生和发展，并随着阶级、阶级斗争的消灭而自行消亡。例题：下列关于法的概念，说法不正确的是（ ）。A、法属于上层建筑范畴B、法决定经济基础C、法为经济基础服务D、法由国家制定或认可 答案：B解析：法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，不能“决定经济基础”。二、法的渊源（了解）中国现行法的渊源包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规(自治条例)、行政规章、特别行政区法和国际条约等。 (一)宪法宪法是国家的根本大法，由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活根本问题，具有最高法律效力的法。宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。(二)法律这里指狭义的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法。法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。法律有以下情况之一的，由全国人民代表大会常务委员会解释：一是法律的规定需要进一步明确具体含义的；二是法律制定后出现新的情况，需要明确适用法律依据的。例题：狭义上的法律，是指由( )依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A全国人大及其常委会B国务院C省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会D国务院各部委答案：A解析：法律的制定主体是全国人大及其常委会，因此A项是正确的。(三)行政法规行政法规是由国务院依法制定的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。(四)地方性法规、自治条例、单行条例地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的，效力不超出本行政区域范围的规范性文件的总称。较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。自治区的自治条例和单行条例，报全国人民代表大会常务委员会批准后生效。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。自治条例和单行条例可以依照当地民族的特点，对法律和行政法规的规定作出变通规定，但不得违背法律或者行政法规的基本原则，不得对宪法和民族区域自治法的规定以及其他有关法律、行政法规专门就民族自治地方所作的规定作出变通规定。例题：下列关于地方性法规，说法不正确的是（ ）。A、地方性法规由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定B、地方性法规由省、自治区、直辖市的人民政府制定C、地方性法规不得同宪法、法律相抵触，但行政法规除外D、地方性法规效力不得超出本行政区域范围E、地方性法规是一种规范性文件 答案：BC 解析：地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的，效力不超出本行政区域范围的规范性文件的总称。 (五)行政规章行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。分为部门规章和政府规章两种。国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。涉及两个以上国务院部门职权范围的事项，应当提请国务院制定行政法规或者由国务院有关部门联合制定规章，如房产测绘管理办法(建设部、国家测绘局令第83号)为建设部、国家测绘局联合制定的部门规章。其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。政府规章是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和地方性法规，按法定程序制定的规范性文件，亦称地方政府规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定：为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；属于本行政区域的具体行政管理事项。政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。特别行政区的法和中国同外国缔结或中国加入并生效的国际条约也是中国社会主义法的渊源之一。中国现行法的渊源知识汇总表法的渊源制定主体地位及法律效力备注宪法国家最高权力机关具有最高法律效力的法宪法是国家的根本大法法律全国人民代表大会及其常务委员会地位和效力低于宪法而高于其他法。 行政法规国务院依法制定效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。 地方性法规、自治条例、单行条例省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会效力不超出本行政区域范围 部门规章国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。 政府规章省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。 在法律适用上，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。同一机关制定法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致的，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。例题：( )是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法文件的总称。A宪法B法律C地方性法规D行政规章答案：D解析：行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。三、法的分类（了解）法有许多分类的方法。按法所规定的内容不同，分为实体法与程序法。实体法一般是指以规定法律关系主体之间权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如中华人民共和国城市规划法(以下简称城市规划法)、中华人民共和国建筑法(以下简称建筑法)、中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如民事诉讼法、行政诉讼法等。按照法的效力范围，分为特殊法和一般法。从空间效力看，适用于特定地区的法为特殊法，适用于全国的法为一般法。从时间效力看，适用于非常时期的法为特殊法，适用于平常时期的法为一般法。从对人的效力看，适用于特定公民的法为特殊法，适用于全国公民的法为一般法。特殊法与一般法的关系为，特殊法优于一般法。例题：按照法的效力范围，法分为（ ）。A、实体法 B、程序法 C、特殊法 D、一般法 E、国内答案：C D解析：按照法的效力范围，分为特殊法和一般法。第二节 民法一、民法的概念和基本原则（掌握）(一)民法的概念民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换、消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产所有关系和财产流转关系。人身关系是基于人格和身份所产生的，没有直接财产内容的社会关系，它包括人格关系(如姓名、名称、名誉等)和身份关系(如收养、监护等)。(二)中国民法的基本原则1平等原则平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。平等原则的含义是，参与民事活动当事人，无论是自然人还是法人，无论其经济实力强弱，无论法人的所有制性质，在法律上一律平等，任何一方不得把自己的意志强加给另一方；同时，法律也对双方当事人提供平等的法律保护。2诚实信用原则诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。3公序良俗原则公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。民事行为除了不得违反法律的禁止性规定外，还不得违反一般观念上的公共秩序和社会的善良风俗。4自愿原则自愿原则是指民事主体有决定自己行动的自由，有权根据自己的意志享有权利和承担义务。自愿原则在合同法上体现得尤为明显。5禁止滥用权利原则禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权。滥用权利会产生对权利人不利的法律后果。一般来说，滥用权利的行为不受法律保护，行为人的目的因此就不能实现。例题：( )是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。A、不平等B、平等C诚实信用D自愿 答案：B解析：平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。二、民事法律关系（掌握）(一)民事法律关系的概念为使社会关系的确立和发展符合统治阶级的要求，国家运用各种法律来调整社会关系，从而使法律调整的社会关系获得了法律关系的性质。其中，民事法律关系是指由民法确认和保护的社会关系。例题：民事法律关系是指由民法确认和保护的（ ）关系。A、人身 B、财富 C、经济 D、社会 答案：D解析：民事法律关系是指由民法确认和保护的社会关系。 (二)民事法律关系的要素民事法律包括主体、客体和内容三个要素。1民事法律关系的主体民事法律关系的主体又称民事主体或者民事权利义务的主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务的人。这里的“人”包括自然人和法人。在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体。实践中，个体工商户、农村承包经营户、合伙等，也可以参与民事活动而被视为民事主体。一个民事法律关系中至少有两个主体。例题：一个民事法律关系中至少有（ ）个主体。A、一 B、两 C、三 D、四答案：B解析：一个民事法律关系中至少有两个主体。2民事法律关系的客体民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的”，如果客体为物，则习惯上称之为标的物。(1)物。民法上的物应满足如下条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在；二是人力可以支配；三是不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。(2)行为。是指人的活动以及活动的结果。在债的法律关系中，行为作为法律关系的客体，如提供服务、保管、运输等合同法律关系的客体的行为。(3)智力成果。是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。例题：知识产权法律关系的客体是（ ）。A、物 B、行为 C、智力成果 D、思想答案：C解析：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。3民事法律关系的内容民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和承担的义务。例题：民事法律关系的( )是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。A主体B客体C内容D形式答案：C 解析：民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和承担的义务。第2讲 法律基础知识(三)民事权利1民事权利的分类根据有无财产内容，民事权利可分为财产权和人身权。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。人身权是指以人身利益为内容的、与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题；人身权一般不能转让和继承。根据权利的作用，民事权可分为支配权、请求权、形成权、抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。抗辩权又称异议权，是指不同意他人的请求而提出证据以抗辩的权利。此外，根据权利效力的不同，民事权利可分绝对权和相对权；根据相互联系的几个民事权利中各权利所处的地位不同，可分为主权利和从权利；根据权利是否具有转移性，可分为专属权和非专属权。例题：根据权利的作用，民事权利可分为( )。A、财产权B、抗辩权C支配权D请求权 E、形成权答案：BCDE 解析：根据权利的作用，民事权可分为支配权、请求权、形成权、抗辩权。2民事权利的保护民事权利的保护方法有：公力救济，即权利人通过民事诉讼或仲裁程序，请求人民法院依法或仲裁机关予以保护。自力救济，即权利人自己采取各种合法手段来保护自己的权利不受侵犯。例题：民事权利的保护方法有( )。A、政府救济B、公众救济C社会救济D公力救济 E、自力救济答案：DE解析：只有公力救济、自力救济才是正确方式。 (四)民事义务1民事义务的概念民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为的约束。违反民事义务，则要承担民事责任。2民事义务的分类以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。例题：民事义务是指由（ ）的对民事主体为一定行为的约束。A、民事法律规定 B、当事人自己的选择产生 C、单位指定 D、部门认定 E、单位约定答案：AB解析：民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为的约束。三、自然人、法人和合伙 (一)自然人自然人也称公民。自然人既包括本国公民，也包括外国人和无国籍人。具有中华人民共和国国籍的自然人都是中国公民。1自然人的民事权利能力自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人的民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力。一般权利能力是指民事主体参加一般民事法律关系的资格。这种权利能力，法律不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程序、财产状况等，平等地享有。特殊权利能力是指民事主体参加特殊民事法律关系的资格。在中国，自然人的民事权利能力一律平等。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。但继承法规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。自然人的民事权利能力因死亡而消灭。但是，对于某些特定权益，自然人死亡后，法律可能仍然会给予保护，如法律在一定期限内保护死者的肖像、名誉、著作权等。例题：自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的（ ）。A、资格 B、条件 C、资质 D、职能答案：A解析：自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。2自然人的民事行为能力自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为3种：完全民事行为能力人，限制民事行为能力人、无民事行为能力人。在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。无民事行为能力人是指不具有独立实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满10周岁的未成年人和不能辩认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。例题：法律根据自然人不同的认知能力，将自然人分为( )3种。A、完全民事行为能力人B、限制民事行为能力人C有条件的限制民事行为能力人D无民事行为能力人 答案：ABD解析：法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为3种：完全民事行为能力人，限制民事行为能力人、无民事行为能力人。3监护监护是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益进行监督和保护的制度。依法进行保护和监督的人为监护人，被保护和监督的人为被监护人。监护不是一种权利，而是一种职责(即包含权利，又有义务)。无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。监护主要有：法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。未成年人的监护人是其父母；父母双方均死亡或者没有监护能力的，由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、妹或关系密切的其他亲属、朋友担任监护人；没有上述监护人的，由未成年人父母的所在单位或者未成年人住所地居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶、父母、成年子女、其他近亲属担任监护人；关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人。没有上述监护人的，由精神病人所在单位或者精神病人住所地居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。例题：下列关于监护人说法不正确的是( )。A、未成年人的监护人是其父母B、父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的其祖父母担任监护人C无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人D无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人答案：B解析：未成年人的监护人是其父母，如果其父母双方均死亡或者没有监护能力的，其祖父母、外祖父母、兄、妹或关系密切的其他亲属、朋友担任监护人，是有条件的，就是必须有监护能力。4宣告失踪和宣告死亡(1)宣告失踪公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。宣告失踪的主要意义在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。失踪人的财产由其配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管。被宣告失踪的人重新出现或者确知其下落，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其失踪宣告。(2)宣告死亡公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。被宣告死亡的人重新出现或者有人确知其没有死亡，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其死亡宣告。有民事行为能力人在被宣告死亡期间实施的民事法律行为有效。被撤销死亡宣告的人有权请求返还财产，依照继承法取得其财产的公民或者组织，应当返还原物；原物不存在的，给予适当补偿。例题：下列关于宣告失踪和宣告死亡说法正确的是( )。A、公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。B、公民下落不明满1年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。C被宣告死亡的人重新出现或者他人确知其没有死亡，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其死亡宣告。D公民下落不明满4年，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡 E、公民下落不明满2年，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡答案：ACD解析：公民下落不明满1年的，利害关系人是不可以向人民法院申请宣告其为失踪人的；公民下落不明满2年，利害关系人也是不可向人民法院申请宣告其死亡的。 (二)法人法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人包括机关法人、事业单位法人、企业法人和社团法人等。要成为法人，需要具备4个条件：依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所；能独立承担民事责任。 (三)合伙合伙是指由两人以上为共同经济目的，自愿签订合同，共同出资、共同经营、共负盈亏和风险，对合伙企业债务承担无限连带责任的联合。合伙主要的法律特征是：合伙具有团体性。合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性。当然，其团体性没有法人强。合伙人对合伙承担无限连带责任。这是合伙这种团体区别于法人的最大特点。在合伙制度中，团体这种形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。例题：合伙主要的法律特征是（ ）。A、合伙具有团体性 B、合伙具有个人性 C、合伙具有对外性 D、合伙人对合伙承担无限连带责任 E、合伙人对合伙承担有限连带责任答案：AD解析：合伙主要的法律特征是：合伙具有团体性。合伙人对合伙承担无限连带责任。四、民事法律行为民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为的形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。民事法律行为成立的条件是：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。例题：下列民事行为属于无效的包括( )。A、无民事行为能力人实施的B、有民事行为能力人实施的C违反法律或者社会公共利益的D以合法形式掩盖非法目的的答案：ACD解析：有民事行为能力人实施的民事行为，是有效的。五、代理（掌握） (一)代理的概念代理是指行为人根据一定方式的取得，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。这里，代他人为法律行为的行为人为代理人；他人为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。例题：代理法律行为，所产生的法律后果，直接归于（ ）的行为。A、被代理人 B、代理人 C、相对人 D、第三人 答案：A解析：代理是指行为人根据一定方式的取得，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。 (二)代理的分类1委托代理、法定代理和指定代理根据代理权发生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理。法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。例题：根据法律的直接规定而发生的代理是（ ）。A、委托代理 B、法定代理 C、指定代理 D、复代理答案：B解析：法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理。2本代理和复代理本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理。复代理是指代理人为行使代理权，以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理。例题：( )是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。A、本代理B、复代理C单独代理D共同代理答案：B解析：复代理是指代理人为行使代理权，以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理。 (三)代理关系通过代理人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。代理关系由以下3个方面的关系构成：代理人与被代理人之间的关系。此为代理的内部关系，因代理人享有的代理权而产生；代理人与第三人之间的关系。此为代理的外部关系，因代理人行使代理权即实施代理行为而产生；第三人与被代理人之间的关系。此也为代理的外部关系，因代理人代理行为效果直接归属于被代理人而产生。 (四)代理权和代理行为根据有关法律的规定，代理权可通过以下方式取得：因授权而取得代理权；因指定而发生；因法律规定而发生。民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。代理人在行使代理权时应遵循以下两项原则；1代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。 2代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：(1)代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。(2)代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。(3)与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。民法通则规定代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。(4)超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。(5)利用代理权从事违法活动。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。例题：下列关于代理权和代理行为说法不正确的是( )。A、代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为B、根据有关法律的规定，代理权可通过以下方式取得：(1)因授权而取得代理权；(2)因指定而发生；(3)因法律规定而发生C没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。D没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，不用经被代理人的追认，被代理人也要承担民事责任。 E、双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。答案：D解析：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人追认，被代理人才承担民事责任。六、诉讼时效（熟悉） (一)诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人在一定期限内不行使请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院或仲裁机关对其民事权利不再予以保护的法律制度。诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。 (二)诉讼时效期间诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间和特别诉讼时效期间。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。特别诉讼时效期间是指只适用于特定请求权的诉讼时效期间。民法通则规定下列的诉讼时效期间为1年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的。除此之外，民法通则还规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。如环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特别情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。例题：民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为( )年，法律另有规定的除外。A、1 B、2 C3 D4 答案：B 解析：民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。 (三)诉讼时效的中止、中断与延长诉讼时效的中止是指在诉讼时效进行中，因不可抗力或者其它障碍不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，继续进行诉讼时效期间的计算。阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力的情况和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。依据中国民法通则规定，该事由须发生在诉讼期间的最后6个月。诉讼时效的中断是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的法定事由有：权利人提起诉讼；当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；当事人一方同意履行义务。诉讼时效的延长是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权，至于何为特殊情况，由人民法院确定。例题：诉讼时效的延长是指（ ）对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。A、人民政府 B、人民法院 C、人民检察院 D、公安部门答案：B解析：诉讼时效的延长是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。七、民事责任民事责任是民事主体违反民事义务而依法应承担的民事法律后果。民法通则规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，都应当承担民事责任。民事责任与民事制