金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告.doc

金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 1 - 目目 录录 1 1 总论总论.1 1.1 项目背景与概况1 1.1.1项目名称.1 1.1.2建设地点.1 1.1.3建设性质.1 1.1.4承办单位.1 1.1.5报告编制单位.2 1.1.6可研报告编制依据.2 1.1.7研究范围及研究工作概况.3 1.2 主要经济技术指标3 1.3 结论与建议4 1.3.1结论.4 1.3.2建议.5 2 2、 、项项目区概况和建目区概况和建设设的必要性的必要性 7 2.1 项目区概况7 2.1.1湘阴县概况.7 2.1.2试验区概况.8 2.2 项目建设的必要性9 3 3、 、项项目目选选址及建址及建设设条件条件 11 3.1 项目选址11 3.2 建设条件11 3.2.1自然条件优越.11 3.2.2交通运输条件.13 3.2.3项目配套工程条件.13 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 2 - 3.2.4生活配套设施条件.14 3.2.5工程地质与地震.14 4 4、 、拟拟建建规规模及方案模及方案 15 4.1 总平面布置15 4.1.1基本要求.15 4.1.2平面布置.15 4.2 小区拟建规模15 4.3 基础及结构16 4.3.1工程概况：.16 4.3.2设计依据：.16 4.3.3结构选型.18 4.3.4基础设计.18 4.3.5结构防火.18 4.4 公用辅助工程18 4.4.1给排水.19 4.4.2供配电.21 4.4.3弱电.22 4.5 住宅设计22 5 5、 、节节能、能、环环保、消防、保、消防、劳动劳动安全安全 24 5.1 节能节水措施24 5.1.1节能.24 5.1.2节水.25 5.2 环境保护25 5.2.1环境现状.25 5.2.2环境影响.25 5.2.3环保设计原则.26 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 3 - 5.2.4环境评价适用标准.26 5.2.5环境保护措施.26 5.3 消防27 5.3.1设计依据和原则.28 5.3.2消防措施.28 5.3.3消防手段.29 5.3.4消防器材.29 5.3.5消防外协.29 5.4 安全卫生29 6 6、 、项项目管理目管理 31 6.1 项目实施计划31 6.2 机构设置及劳动定员31 6.2.1机构设置.32 6.2.2劳动定员.32 6.2.3物业管理.32 6.3 招投标33 6.4 施工项目管理34 6.4.1质量管理.34 6.4.2进度管理.34 6.4.3合同管理.34 6.4.4资金管理.35 6.4.5现场管理.35 7 7、投、投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 36 7.1 编制范围及依据36 7.1.1编制范围.36 7.1.2编制依据.36 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 4 - 7.2 投资估算37 7.3 资金筹措38 8 8、社会效益分析、社会效益分析 39 8.1 社会效益分析.39 8.1 社会分险分析.39 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 5 - 1 总论 1.1 项目背景与概况 1.1.1 项项目名称目名称 金龙新区生活配套服务区建设项目 1.1.2 建建设设地点地点 湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路 西侧、金凤大道东侧），规划总用地面积 72604.35 平方米 （约 108.91 亩）。 1.1.3 建建设设性性质质 新建 1.1.4 承承办单办单位位 金龙新区是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验 区滨湖示范区的核心区域，是我县对接长株潭发展的“桥头 堡”，加快滨湖示范区金龙新区的开发建设，对进一步敞开 我县南大门，加速融城对接，推动湘阴科学跨越发展，具有 十分重要的意义。 金龙新区位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇），2011 年 4 月，我县正式成立“长株潭城市群两型社会综合配套改革试 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 6 - 验区湘阴县金龙新区开发建设领导小组”和“湘阴县金龙新 区开发建设总公司”，2011 年 11 月岳阳市编办批复成立“湘 阴县金龙新区管理委员会”。 新区远期规模为“20 平方公里、20 万人口”，以芙蓉大 道湘阴段为纵向中轴线，东部为商贸开发区和休闲旅游度 假区，西部为新型工业区。工业区产业定位为以光伏电子信 息和先进机械制造为主的“两型”产业。 按照县委、政府的工作要求和“两型引领、规划主导、市 场运作、产业支撑”的工作思路，新区力争在 3-5 年的时间内 建设一个“5 平方公里、5 万人口”的“县城南区、工业新区、 宜居小区”。 未来的金龙新区将是一个创新阵地、示范基地、 产业要地、休闲胜地、宜居佳地。 1.1.5 报报告告编编制制单单位位 单位名称：岳阳通源投资咨询有限公司 资格等级：乙级 证书编号：工咨乙 12220060033 发证机关：国家发展和改革委员会 1.1.6 可研可研报报告告编编制依据制依据 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国土地管理法实施条例； 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 7 - 中华人民共和国房地产管理法； 湘阴县县城村镇体系规划（2008-2030）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料； 湘阴统计年鉴【2010】资料。 1.1.7 研究范研究范围围及研究工作概况及研究工作概况 项目研究范围 本项目可行性研究范围包括：金龙新区生活配套服务区 项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设 内容、建设方案、项目管理、投资估算、社会效益等。 研究工作概况 受湘阴县金龙新区管理委员会的委托，我公司依据国 家和地方有关房地产建设项目建设的法规和政策对项目单 位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资 料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建 设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面 进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性 研究报告的编制工作。 1.2 主要经济技术指标 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 8 - 金龙新区生活配套服务区建设项目，规划总用地面积 72604.35 平方米，规划净用地面积 47516.39 平方米。项目总 建筑面积 93563 平方米。 主要经济技术指标见表 1-1。 表表 1-11-1 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号名称单位指标备注 1 规划用地面积 M272604.35 1.1 净用地面积 M247516.39 1.2 道路用地面积 M218985.31 1.3 街头绿地面积 M26102.65 2 总建筑面积 M293563 3 总基底面积 M212231 4 容积率 1.97 5 总建筑密度 %25.74 6 绿地率 %36 1.3 结论与建议 1.3.1 结论结论 、本项目选址符合湘阴县城乡总体规划要求，建设场 地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 9 - 、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改 善安置户的生活条件，同时也促进社会经济协调发展，本项 目的建设是必要的。 、本项目建设主要包括 1 栋 14F 宾馆，建筑面积 15000 平方米；1 栋 4F 购物超市，建筑面积 10000 平方米； 12 栋 5F 的商住楼，建筑面积 50000 平方米；沿街商铺，建 筑面积 15000 平方米；物业管理用房，建筑面积 3563 平方 米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿化、 亮化等基础设施。结合选址点较好的地质地形条件，本项目 的建设是可行的。 、本项目规划总用地面积为 72604.35 平方米，总建筑 面积为 93563 平方米，项目总投资 12646 万元，项目实施期 为 12 个月。 1.3.2 建建议议 、按照商住房建设的相关政策及标准搞好小区的规 划设计。 、抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确 保项目顺利实施。 、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度， 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 10 - 做好项目成本控制。 、在施工过程中可能影响计划实施进度的因素，主要 是资金来源的问题，建议业主解决好资金来源及运用，防止 影响计划实施的进度。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 11 - 2、项目区概况和建设的必要性 2.1 项目区概况 2.1.1 湘阴湘阴县县概况概况 湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江、 资江尾闾。县城东接汩罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、 岳阳、屈原管理区。湘江分东、西支自南向北穿流中部；资江 及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭 湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。 交通方面除有发达的水路外，还有湘阴至长沙公路和 S308 线从县境穿过，湘阴湘江大桥和临资口大桥已建成， 将公路过河难渡变为通畅的坦途。 2010 年，湘阴县辖 19 个乡镇，共有村（居）民委会员 451 个，全县土地总面积 1581.5 平方公里。湘阴县盛产水稻、 茶叶、藠头、食用油和猪、鱼、禽、蛋，为全国重要的商品粮、 商品鱼基地县之一。 近几年来，湘阴县经济总量快速增长，结构调整取得长 效。2010 年全县国内生产总值 1587000 万元，比上年增长 16.1%，其中,第一产业增加值 337000 万元,同比增长 4.7%； 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 12 - 第二产业增加值 810000 万元，同比增长 23.9%；第三产业增 加值 439000 万元，同比增长 11.3%；产业结构渐趋合理,第 一、二、三产业增加值分别占国内生产总值比重为： 21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三产业分别垃动 GDP 增 长 3.4、8.2、4.4 个百分点。2010 年全县财政收入 43010 万元， 同比增长 21.3%，全年税收收入 32879 万元，同比增长 27%。 2010 年，年未总人口 75.69 万人。其中，非农业人口 12.04 万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入 6341 元，实际同比增长 10.7%;城镇居民人均可支配收入 13832 元，实际同比增长 16.6%。 2.1.2 试验试验区概况区概况 、试验区概况 近年来，湘阴县把发展“长株潭两型社会”，大力发展工 业作为城市转型的根本出路，积极探索，先行先试，取得了 积极成效。目前，湘阴县作为全省“长株潭两型社会滨湖示 范区”，在大力发展工业的同时，作出把金龙新区建设以“两 型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的重要决策。 金龙新区位于湘阴县县城 18 公里，距省会长沙仅 24 公里，距湘长公路仅 500 米，距沿京珠复线湘阴出口仅 6 公 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 13 - 里，交通区位优越，同时被县委、县政府确定为对接省会长 沙的卫星城。境内以山丘、平原为主，地理优势明显。 、试验区建设现状 湘阴县金龙新区建设实行市场化运作，组织实施新区 基础设施建设、房地产开发和招商引资(融资)。 新区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济 理论为指导，采用现代园区的建设理念和市场经济的运行 机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高 效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产 业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。 2.2 项目建设的必要性 、项目建设符合产业政策及发展规划 金龙新区是长株潭“两型社会”建设滨湖示范区的核心 区，是湘阴推进滨湖示范区建设的先导工程，是重点发展的 五区十八片之一。规划设计面积 88 平方公里，其中起步区 规划建设面积 5.71 平方公里，分南北 2 个片区，力争通过 3-5 年的高标准规划建设，使湘阴县金龙镇（原界头铺镇）农 村环境进一步优化，农民生产方式发生转变，将金龙新区打 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 14 - 造成为县城南区、工业小区、宜居新区和我县对接长沙的桥 头堡，使县域经济呈现新的增长极。建设金龙新区是一个把 农村变为城市的创举，是一项利国利民、造福子孙后代的好 事，实事，是我县实现“敞开南大门，对接长株潭，建设新湘 阴”这一美好蓝图上浓墨重彩的一笔。 、项目建设是进一步打造城乡统筹示范基地的迫切 需求 本项目建设按照“两型引领、规划主导、市场运作、产业 先行”的思路，努力将金龙新区打造成城乡统筹的示范基地、 产业要地、休闲胜地、宜居佳地。由于试验区内村庄长期的 无序建设和基础设施的滞后，导致现状村庄存在分布散乱、 道路不通畅、生活污水横流、村容村貌差等现象。对现有村 庄进行迁并、整治，把金龙镇打造成名副其实的省级重点镇、 湘阴的南部新城，已成为为村民提供良好居住条件和生活 环境的迫切要求。为积极做好试验区的征拆工作，维护被征 迁户的合法权益，最大限度地保持社会和谐稳定，本项目建 设有利于改善民生、保障社会发展，是一项重要的民生工程。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 15 - 3、项目选址及建设条件 3.1 项目选址 项目建址位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新 光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。项目用地范围内地势 平坦，形状规则，地下没有电缆、通讯线路等影响施工的因 素。用地区域周围无大型工矿企业或污染源，项目地质状况 良好，地基承载力较强，没有其他规划性限制条件。 3.2 建设条件 3.2.1 自然条件自然条件优优越越 气象条件 湘阴县地处东亚热带季风气候区，具有中亚热带向北 亚热带过渡性质，属湿润大陆季风气候。其主要特征是严寒 期短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱； 四季分明，季节性强， “湖陆风”盛行。 水文特征 年平均气温 17 最冷月（一月）平均气温 4.5 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 16 - 最热月（七月）平均气温 29.2 极端最高气温 40.0 极端最低气温 14.7 年平均气压 1009.9 百帕 年平均日照 1760 小时 年主导风向 N 夏季主导风向 S（6-7） 年平均风速 2.96m/s 年平均降水量 1509.6mm 年最少降水量 1043.2mm（1963 年） 历史最大积雪深度 32cm（1972 年） 本项目地处湘阴县文星镇，湘阴水位站历史最高水位 为 36.66 米（1996.7.21 吴凇高程），1998、1999 年也达到 36.36m、36.25m。枯水季节最低水位为 1999 年 2 月 21 日为 22.23 米，次低 1928、1929 年 22.71 米。水面宽广，水源充足， 一年四季水运交通方便。 环保特征 大气 正常 水质 正常 拟建地周边环境 满足要求 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 17 - 3.2.2 交通运交通运输输条件条件 湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江尾 闾。县境东接汨罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳阳、 屈原行政区。湘江分东、西自南向北贯穿全境，资江干流及 其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖 冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。 交通方面除有发达的水路外，还有省道湘阴至长沙高 等级公路和 S308 线从县境穿过，湘阴湘江大桥、临资口大 桥已建成通车。京株复线、芙蓉大道北拓（湘阴段）工程建成 后交通突现。 3.2.3 项项目配套工程条件目配套工程条件 供水 本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供 水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。 排水 采用雨污分流制的设计原则 雨水采用重力流直接排入城市排水管网 污水主要为生活污水，通过设置地埋式二级生化池排 入城市下水道管网。 供电 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 18 - 项目地电源来自湘阴县电力局，采用低压双回进线电 缆埋地引至变电间，用户用电配电线路为单回路供电，其供 电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。 3.2.4 生活配套生活配套设设施条件施条件 项目地为湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村 （芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。附近出行交通、文化教育、 医疗卫生、银行邮电等生活配套设施基本完善。 3.2.5 工程地工程地质质与地震与地震 本项目地为丘陵区，地质构造比较简单，地质条件较好。 根据原有建筑物基础开挖情况，地基承载力一般为 25 300Kpa。 根据国家质量技术监督局 2001 年 2 月发布的中国地 震动参数区划图（GB183062001）查得：项目地地震动峰 值加速度为 0.1g，对应地震烈度为 7 度。本项目属高层砖混 结构建筑，应按规定做好构造设防。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 19 - 4、拟建规模及方案 4.1 总平面布置 4.1.1 基本要求基本要求 规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性， 使新建安置房与周边建筑物协调一致。 坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立 意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。 住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住 生活空间功能布局合理，设施齐全。 总图布置满足规划要求。 4.1.2 平面布置平面布置 本项目平面布置应根据金龙新区生活配套服务区建设 项目总体规划要求及周边环境情况，因地制宜灵活布置各 住宅。 详见附后总平面布局图。 4.2 小区拟建规模 本项目建设要求注重住宅的套型结构，合理的空间尺 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 20 - 度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的 地方，又有一个好的居住环境。从设计上营造出与居住相吻 合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化 内涵和品味，增强空间层次感。 主要技术指标如下： 项目总用地面积：72604.35 平方米 项目净用地面积：47516.39 平方米 总建筑面积：93563 平方米 容积率：1.97 绿地率：36% 建筑密度：25.74% 4.3 基础及结构 4.3.1 工程概况：工程概况： 本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较 深处选择独立桩基础，主体结构采用框架结构。抗震设防按 7 度进行。 4.3.2 设计设计依据：依据： 本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有 关图纸及资料； 有关规范规程 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 21 - 建筑结构荷载规范（GB50009-2001）； 混凝土结构设计规范（GB50010-2002）； 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）； 建筑抗震设计规范（GB50011-2001）； 砌体结构设计规范（GB50003-2001）； 建筑桩基技术规范（JGJ94-94）； 建筑地基处理技术规范（JGJ79-91）； 设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程 （JGJ/T13-94） 荷载取值 a、恒荷载标准值 恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取 1.5KN/m2。 b、活荷载标准值 起居室 2.0KN/m2 卧室 2.0KN/m2 厨卫 2.0KN/m2 阳台 2.5KN/m2 楼梯间 2.0KN/m2 不上人屋面 0.7KN/m2 c、风荷载基本风压值W0=0.40KN/m2 d、基本雪压值 S0=0.55KN/m2 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 22 - 4.3.3 结结构构选选型型 本工程按框架结构体系设计。 4.3.4 基基础设计础设计 由于项目的工程地质勘探报告尚未正式提出，故具体 的基础形式将根据工程地质情况来确定。 4.3.5 结结构防火构防火 本建筑耐火等级为二级，建筑构件的燃烧性能和耐火 极限情况如下： 柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为 35mm，耐火极限 大于 2.5h。 梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为 25mm，耐火极限为 1.5h。 楼板保护层厚度为 15mm，耐火极限大于 1.0h。 屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为 15mm，耐火极限大于 1.0h。 非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度 为 240，耐火极限大于 2.0h。 以上所选用材料均为不燃烧体，均满足民用建筑设计 防火规范（GBJ 161987）的要求。 4.4 公用辅助工程 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 23 - 4.4.1 给给排水排水 编制依据 室外给水设计规范GBJ13-86（1997 年版）； 室外排水设计规范GBJ14-87（1997 年版）； 建筑给排水设计规范GBJ15-88（2001 年版）； 建筑设计防火规范GBJ16-87（2001 年版）； 污水综合排放标准GB8978-1996； 建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90。 编制范围 本项目室外、室内给排水及消防。 给水（生活给水及消防用水） a.水源 本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由城市给 水管接入供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。 b.用水量 生活给水：住宅按 250 L人d 计，用水量 450 吨/天。 冲洗道路、场地用水按 1.0L/m2.d 计。用水量约 18 吨/天 绿化用水按 2L/m2.d 计。用水量约 30 吨/天 未预见用水量按总用水量的 15%计。 则总生活用水量约为 572 吨/天。 消防给水：室外消防用水量 30L/S；室内消防用水量 40L/S，火灾延续时间按 2 小时计。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 24 - c.生活给水系统 根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层、 高层建筑，生活给水靠社区管网直接供水能满足项目需求。 社区供水系统供水保证率为 99.9%，月停水小时数为零。本 项目只需从附近社区供水管网直接接入管径为 DN150 的给 水管就能满足用水要求，室外管网成环状，公共、生活、消 防合一，并按防火规范要求设置消防栓。 污水 a.原则 室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外暗 沟，采用重力流直接排入城市排水管网。尽量减少管道埋深， 避免污水提升，生活污水经化粪池就近排入市政污水管道。 b.污水量计算 住宅污水量取相应给水量 90%。 c.污水管网布置 小区内的污水管管径为 DN200，收集该地块内污水，分 多个出口排入四周的化粪池后排入污水管道。 雨水 小区内雨水依照就近排放的原则，经排水沟的敷设在 该地块道路下的雨水管收集后分散排入四周雨水管道。 雨水管网布置：沿路敷设管径为 DN300DN500 的雨 水管或截洪沟收集地块道路上的雨水，分散排入四周雨水 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 25 - 管道。 4.4.2 供配供配电电 依据 供配电系统设计规范 GB50052-95 低压配电设计规范 GB50054-95 建筑物防雷设计规范 GB50057-2000 住宅设计规范 GB50096-99 民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92 智能建筑设计规范 GB50314-2000 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB50053- 94 国家其它现行设计规范 用电负荷的确定 本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备 等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按住 宅 40W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需 要系数等因数，估算本项目用电总负荷约为 3000KW。 变配电间 本项目供电为湘阴电力局变电站，其供电能力充足，能 够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。应采用低 压双回进线电缆埋地引至变电间，低压开关柜选用抽屉的 开关柜，一般电力电缆选用阻燃型 VV22 型电力电缆，并做 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 26 - 好防水防潮。变压器型号由业主部门与供电部门商定。 保安接地与防雷接地 本项目低压侧工作接地采用 TN-C-S 系统，接地包括变 电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用 联合接地，接地电阻1 欧姆。 由于本项目为住宅建筑物，在防雷方面属一类保护建 筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷 器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要 负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。 4.4.3 弱弱电电 编制依据 综合布线系统工程设计规范(GB50311-2007) 城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准 (YD/T2008-93) 火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98） 电话通信系统 楼内均设电话分线箱，在各住户客户及主卧室等处均 设电话插座，每户按两部电话预留容量。 4.5 住宅设计 住宅体现居住方便、舒适、安全、耐久、经济，并注意单 体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 27 - 观雅致，在考虑生活配套服务区建设特点的同时，注重内在 质量和外在美学。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 28 - 5、节能、环保、消防、劳动安全 5.1 节能节水措施 5.1.1 节节能能 节能设计依据 公共建筑节能标准GB50189-2005； 绿色建筑评价标准GB/T50378-2006。 节能措施 项目建成后，用电范围主要是照明、空调等，为了减少 能耗，采取以下措施： 供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供 电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。 采取低压电容器补偿，减少无功损耗。 在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上， 采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能 型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。 加强用电管理，减少能耗。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 29 - 根据现行规范及标准，在满足功能、结构、安全的前 提下，建筑设计合理布置朝向，处理好隔热、通风、隔声等 技术问题，提高门窗、墙体及屋面板缝的密封性能，减少能 源损失。 采用灰渣砖、砌块等新型墙体材料。 建筑设计尽可能采用自然采光、自然通风。 在条件具备的情况下，积极推行利用替代能源。 5.1.2 节节水水 、采取节水型设备设施，降低水资源消耗。 、加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。 5.2 环境保护 5.2.1 环环境境现现状状 项目建设地为湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新 光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），现状无大的污染源， 适合本项目的建设。 5.2.2 环环境影响境影响 项目建设阶段主要是施工机具（挖土机、搅拌机、振动 泵等）运输车辆产生不同程度的粉尘和噪音。 项目建成后的污染源主要来自区域人员丢弃的废弃物、 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 30 - 生活垃圾、生活污水、场地冲洗污水等。 5.2.3 环环保保设计设计原原则则 设计中坚决执行国家关于环境保护的法律法规和标 准。 在工程建设中必须坚持污染治理措施与主体工程同 时设计、同时施工、同时使用的“三同时”原则。 在设计中积极采用新工艺、新技术、新材料，尽可能 满足建设项目对环境的要求，并把项目对周围环境的影响 程度降到最低。 环境工程设计，要体现出经济性、合理性，充分考虑 综合利用的可能性，治理后污染物排放，必须达到国家规定 的排放标准。 5.2.4 环环境境评评价适用价适用标标准准 污水综合排放标准GB8978-1996； 城市区域环境噪声标准GB3096-93； 大气污染物综合排放标准GB16297-90； 建筑施工场界噪声限值GB12523-93； 地下水环境质量标准GB/T14848-93； 地表水环境质量标准GB3838-2002。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 31 - 5.2.5 环环境保境保护护措施措施 对粉尘的处理 本项目粉尘的形成是工程建设期间，施工过程中可通 过及时清运、加盖篷布、洒水降尘等，严格按有关规定和标 准，控制粉尘对周围环境的污染，把粉尘控制在每立方米空 气含量不超过 10 毫克。 对噪音的处理 建设期工程机械及运输车辆产生的噪音，通过选用 低噪音建筑机械设备，合理安排施工时间来解决。 运营期各类排风扇、空调等的噪声，其值在 6075dB(A)之间，尽量使用低噪声设备。 对固体废弃物的处置 项目建成运营后，按规定设置分类垃圾收集箱，场地由 专职清扫人员清扫并分类收集送至分类垃圾箱，再由环卫 清洁车集中收集进行专业化处理。 废水处置 本项目主要是生活污水，排水系统采取雨污分流，生活 污水经化粪池处理后排入城市污水管网。 小区内集中绿地种植草皮和观赏性强的灌木、花卉。 积极搞好环境绿化美化，创造良好的卫生环境，减少噪音、 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 32 - 粉尘污染，营造文明、和谐氛围。 5.3 消防 5.3.1 设计设计依据和原依据和原则则 依据 a.建筑设计防火规范GBJ16-87（2001 年修订本） b.建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 原则 a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。 b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。 5.3.2 消防措施消防措施 区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与 间距按照当地消防部门的要求布防。 平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。 室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹 板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用 阻燃材料制成的。 电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。 设计时留出消防通道出口。 施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 33 - 自更改施工图。 项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章， 设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教 育。 注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防 部门，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防 支队到街区来进行灭火示范。 5.3.3 消防手段消防手段 本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑 灭火灾。 冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。 5.3.4 消防器材消防器材 本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。 5.3.5 消防外消防外协协 消防外协由开发商或物管与当地消防部门协商解决。 5.4 安全卫生 为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消 防安全教育。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 34 - 为确保人身安全，各住户、门店对所有配电设备、用 电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并 设置必要的工作接地系统。 加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环 境的影响。 合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全 距离要求，从规划上防止各类事故。 充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒 适的环境。 按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 35 - 6、项目管理 6.1 项目实施计划 本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施 期自 2012 年 12 月至 2013 年 10 月，详见下表。 表表 6-16-1 项目实施进度计划项目实施进度计划 20122013 日期 内容 1212345678910 可研与审批 施工图设计 施工前准备 土建施工 配套设施 竣工验收 6.2 机构设置及劳动定员 本项目建设成立金龙新区生活配套服务区建设项目指 挥部，并实行项目经理负责制，机构按照统一领导、分层管 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 36 - 理、人员精简的原则设置职能部门和进行劳动定员。 6.2.1 机构机构设设置置 项目领导小组 项目经理 营销部 财务部 工程部 6.2.2 劳动劳动定定员员 本项目成立项目建设领导小组，劳动定员为 9 人。其中： 营销部 4 人，协助项目前期手续报批、接待及项目材料 发放、收集、报审等工作。 财务部 2 人，负责项目工程财务计划管理。 工程部 2 人，负责项目前期手续报批和建设期工程管 理。 项目经理 1 人，具体负责职权内本项目工作。 6.2.3 物物业业管理管理 项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 37 - 作由项目业主或交由相关物业管理部门统一管理。 6.3 招投标 本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标 的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、 监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同， 并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施 进度。 招标范围 本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材 料的采购均为招标的范围。 招标组织形式 对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材 料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的 招标代理机构进行招标。 招标方式 根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公 开招标方式或邀请招标方式。 招标公告发布 根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 38 - 标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标 信息。 6.4 施工项目管理 工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方 针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对 工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协 调和成本控制。在工程的建设中要注意管理工作中的以下 问题： 6.4.1 质质量管理量管理 从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量 高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质 量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促 承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。 6.4.2 进进度管理度管理 要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排 工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先 后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织 平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制 各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 39 - 6.4.3 合同管理合同管理 合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归 档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和 机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处 于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。 6.4.4 资资金管理金管理 本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严 格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理， 对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资 金。 6.4.5 现场现场管理管理 工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。 要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文 明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪 声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要 制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场 人员的管理得到有效的控制。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 40 - 7、投资估算及资金筹措 7.1 编制范围及依据 7.1.1 编编制范制范围围 本项目的投资估算范围包括：土建工程、安装工程、公 共设施工程、道路工程、绿化工程等。 7.1.2 编编制依据制依据 、 湖南省建筑工程消耗量标准(2006 版); 、 湖南省安装工程消耗量标准(2006 版); 、 湖南省市政工程消耗量标准(2006 版); 、参考本地类似工程的有关造价指标； 、建设项目所在地的主要材料市场价格； 、工资及取费标准：按湖南省建设厅颁发的湘建价 2007402 号文件和湖南省建设工程造价管理总站发布的湘 建价计200822 号文规定执行； 、工程建设其他费用：执行湖南省工程建设其他费 用定额。建设单位管费执行财政部财建2002394 号；设计 费执行原国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管 理规定的通知（计价格200210 号)；监理费执行发改委建 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 41 - 设部发改价格2007670 号；招标代理服务费执行国家计委 计价格20021980 号；施工图审查费执行湘价服(2006) 54 号 文。 、预备费按 6.8% 进行估算； 、建设单位提供的有关资料。 7.2 投资估算 本项目总投资估算为 12646 万元。其中工程费用 9772 万元，设备费用 396 万元，工程建设其他费用 1762 万元，预 备费用 716 万元。各项费用计算如下： 投资估算表 表 7-1 单位：万 元 投资估算（万元）投资估算（万元） 序序 号号 工程项目工程项目 与费用名称与费用名称 规模规模 （m2m2） 建筑建筑 工程工程 设备及工器设备及工器 具购置具购置 安装工安装工 程费用程费用 其他其他小计小计 一一工程费用工程费用 9307930746546597729772 1 宾馆 150001800 2 购物超市 100001200 3 商住 500004000 4 沿街商铺 150001800 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 42 - 5 物管用房 3563285 6 道路 18179.49136 7 绿化 17105.986 8 公用工程 -465 8.1 给排水 135 8.2 供配电 155 8.3 消防、环保 175 二设备费用设备费用 36036396396 三工程建设其他费用工程建设其他费用 176217621762 1 土地费用 1000 2 建设单位管理费 305 3 勘察、设计费等 前期费用 254 4 招标、监理费 203 四预备费 716716716 合 计 1264612646 7.3 资金筹措 本项目总投资估算 12646 万元，全部由企业单位自筹 解决。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 43 - 8、社会效益分析 8.1 社会效益分析 金龙新区生活配套服务区建设项目选址于湘阴县金龙 镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道 东侧），规划总用地面积 72604.35 平方米（约 108.91 亩）。项 目总建筑面积 93563 平方米，其中：新建 1 栋 14F 宾馆，建 筑面积 15000 平方米；1 栋 4F 购物超市，建筑面积 10000 平 方米； 12 栋 5F 的商住楼，建筑面积 50000 平方米；沿街商 铺，建筑面积 15000 平方米；物业管理用房，建筑面积 3563 平方米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿 化、亮化等基础设施。项目建成后可满足金龙新区建设新增 用地范围内及周边拆迁户的居住需求，维护被征迁户的合 法权益，最大限度地保持社会和谐稳定，本项目建设有利于 改善民生、保障发展，是一项重要的民生工程。 8.1 社会分险分析 社会风险主要有两个方面：一方面，项目建设期对社会 环境有一定的影响，比如阻碍交通，造成人们出行不便。再 者粉尘噪声干挠人们宁静的生活等。这些问题只要施工组 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 44 - 织得当，防患措施有力，对于人们生活的影响是可以减轻的。 施工结束，这些影响也就随之消失。另一方面，项目建成后 被征拆户的入住安置问题，主要体现在：一是被拆迁户原有 住房价值定位，二是被拆迁户的安置住房选择，项目业主应 综合多方面的因素考虑，做到和谐拆迁，科学安置。 北海市工业园区配套服务区项目建议书 北海市工北海市工业业园配套服园配套服务务区区 项目建议书项目建议书 广西新海湾城建投资有限公司广西新海湾城建投资有限公司 北海市工业园区配套服务区项目建议书 - 1 - 2007 年年 7 月月 北海市工业园区配套服务区项目建议书 - 2 - 目录 1.背景调研分析2 1.1 北海市社会经济发展状况 .2 1.2 北海市城市发展战略 .4 1.3 项目的提出及战略意义 .5 2.项目的定位5 3.项目的选址6 2.1 项目的区位 .6 2.2 自然条件 .7 4.项目规划策略建议 8 4.1 规划策略 .8 4.2 空间布局规划建议 .8 4.3 土地利用计划建议 .12 5.项目的计划与组织 13 5.1 项目的组织管理 .13 5.2 项目建设计划与分期 .13 6.投资估算及资金筹措14 6.1 投资估算依据 .14 6.2 投资估算 .14 6.3 项目资金筹措 .14 7.项目经济与社会效益15 7.1 项目经济效益预测 .15 7.2 项目社会效益预测 .16 北海市工业园区配套服务区项目建议书 - 3 - 1. 背景调研分析 1.1. 北海市社会经济发展状况 经济发展概述 北海位于广西壮族自治区南端，北部湾东北岸，广西南部的经济中心城 市。海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海滩运动、海上航线、构筑 了一个被誉为“东方夏威夷”的海滨旅游城市。 北海市自然资源丰富，是中国五个少数民族自治区中唯一的沿海开放 城市。北海市辖一县三区，行政总面积 3337 平方公里，陆地面积 3310 平方 公里，其中市区面积 957 平方公里（含涠洲、斜阳两岛），城区约 40 平方公 里，海岸线长 500.13 公里，总人口 135.4 万人，其中市区人口 47.95 万人。 改革开放 20 多年，北海经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了 巨大的变化。特别是随着环北部湾经济区的开放开发，北海市改革开放和现 代化建设取得重大突破。2006 年全市国内生产总值达到 215.8 亿元，年均 增长 14.3%。一、 二、三产业比重由 2005 年末的 25.3:36.3:38.4 优化为 23.7:40.5:35.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市 场在资源配置中的基础性作用明显增强。 北海将抓住环北部湾经济区开放开发这一历史机遇，加快发展，使北海 成为北部湾经济建设的亮点，国内外关注的热点。 北海北湾中心北部湾科技、商贸、金融中心 滨海风情