房地产基本制度与政策-物业管理制度与政策.doc

第27讲 物业管理制度与政策一、内容提要：1、物业管理概述2、物业管理主体二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括：掌握：业主、业主大会及业主委员会，业主公约，物业管理的委托。熟悉：物业管理的基本内容，物业管理企业，物业管理招投标。了解：物业管理的含义，物业管理的主要环节，物业管理的主要法规、政策。三、内容辅导：本章涉及有关的法律、法规：1、国务院物业管理条例(国务院令第379号)；2、国家发改委、建设部物业服务收费管理办法(发改价格20031864号)；3、国家发改委、建设部物业服务收费明码标价规定；4、(建设部令第125号物业管理企业资质管理办法；5、建设部和财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)；6、业主大会(建住房2003131号)；6、前期物业管理招标投标管理暂行办法(建住房2003131号)。第一节 物业管理概述一、物业与物业管理基本概念 (一)物业的含义从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢多层或高层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。配套的设施设备和相关场地，是指与房屋相配套或为房屋使用者服务的室内外各类市政公用设施、设备和与之相邻的场地、庭院、干道等。例题：下列关于物业的含义，说法正确的是( )。A、从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地B、物业也是单元房地产的称谓C物业不是单元房地产的称谓D同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者 E、同一宗物业，只能分属一个产权所有者答案：ABD解析：“物业也不是单元房地产的称谓；同一宗物业，只能分属一个产权所有者”。都是不对的。(二)物业管理的含义国务院物业管理条例第2条指出：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”业主，是指房屋的所有权人。业主可以是个人、集体、国家。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。例题：根据物业管理条例的规定，业主是指( )。（2004年经纪人试题）A、房屋的所有权人B、房屋的使用权人C房屋的所有权人或使用权人D房屋的所有权人和使用权人答案：A解析：业主，是指房屋的所有权人。(三)物业管理的目的物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。例题：下列关于物业管理的目的，说法不正确的是( )。A、是为了保证和发挥物业的使用功能B、使物业保值增值C不使物业保值增值D为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境 答案：C解析：“不使物业保值增值”，不是物业管理的目的。二、物业管理的性质与计划经济体制下的房屋管理体制相比，社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。1社会化物业管理社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。2专业化物业管理的专业化是指由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。3市场化市场化是物业管理的最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务，提供的方式是委托。例题：物业管理的三个基本特性是( )。A社会化B、专业化C市场化D、私有化 E综合化答案：ABC解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。三、物业管理的基本内容物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。(一)常规性的公共服务这是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。公共性服务管理工作是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求在物业服务合同中应明确规定。公共服务主要有以下7项：(1)房屋共用部位的维护与管理。(2)房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。(3)环境卫生、绿化管理服务。(4)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。(5)物业装饰装修管理服务。包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作。(6)维修基金的代管服务。这是指物业管理企业接受业主委员会或物业产权人委托，对代管的房屋共用部位共用设施设备维修基金的管理工作。(7)物业档案资料的管理。例题：物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式，可分为( )。A、常规性的公共服务B、针对性的专项服务C针对性的专业服务D委托性的特约服务 E、委托性的常规服务答案：ABD解析：针对性的专业服务、委托性的常规服务，不是按服务的性质和提供的方式，物业管理服务的基本内容分类。(二)针对性的专项服务针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住用人提供工作、生活的方便。专项服务是物业管理企业开展多种经营的主渠道。专项服务的内容主要有日常生活、商业服务、文教卫体、社会福利及各类中介、金融服务五大类。(三)委托性的特约服务特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容。例题：物业管理企业在实施物业管理时，( )是最基本的工作。A、常规性的公共服务B、针对性的专项服务C委托性的特约服务D临时服务答案：A 解析：常规性的公共服务是最基本的工作，是必须做好的。四、物业管理的主要环节根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介绍物业管理工作的主要环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段；物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。(一)物业管理的策划阶段这一阶段的工作包括物业管理的早期介入；制定物业管理方案；选聘物业管理企业三个基本环节。1物业管理的早期介入所谓物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。2制定物业管理方案房地产开发项目确定后，开发企业就应尽早制定物业管理方案，也可聘请物业管理企业代为制定。制定物业管理方案，首先是根据物业类型、功能等客观条件以及住用人的群体特征和需求等主观条件，规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次。其次，确定相应的管理服务标准。然后进行年度物业管理费用收支预算，确定各项管理服务的收费标准和成本支出，进行费用的分摊，建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。3选聘物业管理企业在物业管理方案制定并经审批之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘工作。首次选聘物业管理企业由房地产开发企业在开始销售(预售)房屋之前进行并完成。上述三个环节的特点均是由房地产开发企业来主持。这三个环节是物业管理全面启动和运作的必要先决条件，房地产开发企业对此应给予足够的重视。例题：物业管理的策划阶段的工作包括( ) 3个基本环节。A、物业管理的早期介入B、制定物业管理方案C选聘物业管理企业D物业管理人员的选聘与培训 E、物业管理制度的制定答案：ABC解析：物业管理人员的选聘与培训、物业管理制度的制定不是物业管理的策划阶段的工作，是物业管理的前期准备阶段的工作。(二)物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；物业管理规章制度的制定三个基本环节。1物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点以及业主对物业管理服务的需求档次灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效的配置，以最少人力资源而能达到最高运营管理效率和最佳经济效益。2物业管理人员的选聘和培训从事物业管理的人员需要敬业精神，要求各岗位工种人员达到一定的水平，对其上岗资格须进行确认。电梯、锅炉、配电等特殊工种应取得政府主管部门的资格认定方可上岗。3物业管理规章制度的制定规章制度是物业管理顺利运行的保证。规章制度的制定应依据国家法律、法规、政策的规定和物业管理行政主管部门推荐的示范文本，结合本物业的实际情况，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。例题：物业管理的前期准备工作包括( )三个基本环节。A物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制 B物业管理人员的选聘和培训 C、物业管理的早期介入 D制定物业管理方案 E物业管理规章制度的制定答案：ABE解析：物业管理的早期介入、制定物业管理方案不是物业管理的前期准备工作包括的基本环节。(三)物业管理的启动阶段物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志，物业一旦接管验收，物业管理服务就要全面启动。从物业的接管验收开始到业主大会的召开，业主委员会的成立，并选聘新的物业管理企业之前属于前期物业管理。在此阶段，除了要开展日常的物业管理服务以外，有四个基本环节需要特别重视，即物业的接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。1物业的接管验收物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是在开发建设单位和政府有关部门对施工单位竣工验收的基础，正进行的再验收接管验收完成后，即由开发商或建设单位向物业管理企业办理物业管理的交接手续，这标志着物业正式进入实施物业管理阶段。原有物业的接管验收通常发生在产权人将原有物业委托给物业管理企业管理之时：或发生在原有物业改聘物业管理企业，在新老物业管理企业之间。在这两种情况下，原有物业接管验收的完成也都标志着新的物业管理工作全面开始。2用户入住新用户入住时，首先要签订前期物业管理服务协议。物业管理企业要通过各种宣传手段和方法，使用户了解物业管理的有关规定，主动配合物业管理企业日后的管理工作。同时，向用户发放用户须知或用户手册、“装修管理规定”等。3档案资料的建立档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租住户入住以后，应及时建立他们的档案资料。物业档案资料是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。4首次业主大会的召开和业主委员会的成立同一个物业管理区域内的业主，应在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处的指导下成立业主大会，召开首次业主大会会议，审议和通过业主大会议事规则和业主公约，选举产生业主委员会，决定有关业主共同利益的事项。至此，物业管理工作就从全面启动转向日常运作，例题：物业管理的启动阶段包括( )4个基本环节。A物业管理的早期介入B档案资料的建立 C、物业的接管验收D用户入住 E首次业主大会的召开和业主委员会的成立答案：BCDE 解析：物业管理的早期介入，不是物业管理的启动阶段包括的基本环节。(四)物业管理的日常运作阶段物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理；系统的协调两个基本环节。1日常综合服务与管理日常综合服务与管理是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。2系统的协调物业管理社会化、专业化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系以及业主之间相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。例题：下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法正确的是( )。A、物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B、物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D系统外部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调 E、系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。答案：AB解析：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节；D、E两项的解释正好相反。五、物业管理的主要法规政策1994年4月建设部颁布了33号令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。2003年11月，国家发展改革委员会、建设部制定了物业服务收费办法，进一步规范了物业服务的收费行为，保障了业主和物业管理企业的合法权益。这个办法颁布实施后，原来的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法同时废止。1998年3月，财政部制定了物业管理企业财务管理规定。该规定结合物业管理企业的经营特点和财务管理要求，对代管基金、物业管理企业经营活动的成本费用、收入及利润制定了统一规范的财务管理规定，全面规范了物业管理企业的财务行为。2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过了物业管理条例，制定该条例的目的是规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。该条例指出，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。物业管理条例以维护全体业主合法权益为主要原则，充分体现了优先保护全体业主利益的宗旨，使物业管理的法制建设更加完善。2003年6月，建设部制定了前期物业管理招投标管理暂行办法，规范了前期物业管理招投标活动，保护了招投标当事人的合法权益，促进了物业管理市场的公平竞争。2003年6月，建设部制定了业主大会规程，其目的在于规范业主大会的活动，维护业主的合法权益。2004年1月，中国物业管理协会印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)通知，目的在于提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展。2004年3月，建设部颁发了物业管理企业资质管理办法，建立了物业管理企业的资质等级，规定了不同资质等级的标准及申请、审批程序与资质管理办法，规范物业管理市场秩序，推动物业管理市场竞争。2004年7月，国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知，进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益。上述这些主要法规从不同角度规定了我国推行社会化、专业化、市场化的物业管理所应遵循的基本原则和实施办法，基本构成了我国现行的物业管理的法律体系框架。例题：物业管理条例属于( )。（2003年经纪人试题）A行政法规B政府规章C部门规章D国家强制标准答案：A解析：2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过了物业管理条例。第二节 物业管理主体一、物业管理的实施原则社会化、专业化、市场化的物业管理体制其核心是市场化。物业管理市场的供需主体是物业管理企业和业主、非业主使用人。物业管理市场的协调主体是政府及其行业行政管理部门。物业管理实施原则是业主的自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。这种结合是通过物业管理的市场竞争来实现的。物业管理招投标是一种典型的市场行为，业主作为物业管理的委托人，采用招标方式，将所拥有物业的物业管理服务委托给中标的物业管理企业来实施；物业管理企业通过投标竞争，选择物业。例题：物业管理市场的供需主体是( )。A、物业管理企业B、业主C政府物业管理部门D非业主使用人 E、房地产开发商答案：ABD解析：政府物业管理部门、房地产开发商，不是物业管理市场的供需主体。 二、物业管理企业(一)物业管理企业的性质物业管理企业是依法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。物业管理企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。例题：物业管理企业应当是具有独立的( )。（2002年经纪人试题）A企业法人地位的经济组织B事业法人地位的经济组织C机关法人地位的经济组织D非法人地位的经济组织答案：A解析：物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。(二)物业管理企业的设立物业管理企业的设立分工商注册、税务登记和资质审批两步。1物业管理企业的工商注册、税务登记设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照，并到税务部门办理税务登记后，方可开业。例题：设立物业管理企业，必须向( )进行注册登记，领取营业执照。（2002年经纪人试题）A建设行政主管部门B、工商行政管理部门C民政部门D劳动人事部门答案：B解析：设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。2物业管理企业的资质管理为加强物业管理企业的资质管理，建设部印发了物业管理企业资质管理办法(以下简称资质管理办法)。房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等，对设立的物业管理企业核定资质等级。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。资质管理办法从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩和内部规章制度等方面对一、二、三级三个资质等级做了规定。物业管理企业的资质管理实行分级审批。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。物业管理企业资质等级实行动态管理，实行年检制度。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。例题：物业管理企业的资质管理实行( )。A一次审批制度B二次审批制度C一级审批制度D、分级审批制度答案：D 解析：一次审批制度、二次审批制度、一级审批制度，不是物业管理企业的资质管理制度。 (三)物业管理企业的权利、义务物业管理企业在物业管理中最根本的权利、义务是：依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务。物业管理企业的权利：(1)根据有关法律，法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。(2)依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费。(3)制止违反物业管理制度的行为。(4)要求委托人协助管理。(5)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。(6)法律、法规规定的其他权利。物业管理企业的义务：(1)履行物业服务合同，提供物业管理服务。(2)接受业主委员会和业主及使用人的监督。(3)定期公布物业管理服务费用和代管基金收支帐目，接受质询和审计。(4)接受有关行政主管部门的监督管理。(5)法律、法规规定的其他义务。例题：下列属于物业管理企业的权利的是( )。A、依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费B、履行物业管理委托合同，提供物业管理服务C制止违反物业管理制度的行为D要求委托人协助管理 E、选聘专业公司承担专项经营服务管理业务答案：ACDE解析：B项“履行物业管理委托合同，提供物业管理服务”是物业管理企业的义务，不是物业管理企业的权利。第28讲 物业管理制度与政策三、业主、业主大会及业主委员会(一)业主及其权利、义务1业主在物业管理中的地位业主指物业的所有权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。例题：业主是指( )。（2002年经纪人试题）A物业的产权人（所有权人）B物业的管理人C物业的代理人D物业的租赁人答案：A解析：业主指所拥有物业的产权人。2业主的基本权利、义务在物业管理中，业主具有以下权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。业主的义务有：(1)遵守业主公约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金；(5)按时缴纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。单个业主的上述权利是由法律和业主公约及物业服务合同来保障和维护的，是通过业主大会和业主委员会来实现的。3非业主使用人及其权利、义务非业主使用人(通常简称为使用人)是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式(如签订租赁合同)而获得物业使用权，并实际使用物业的人。由于非业主使用人首先与业主发生关系(如租赁关系)，非业主使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。非业主使用人和业主在权利上的最大区别是非业主使用人没有对物业的最终处置权。例题：在物业管理中，下列属于业主具有的权利的是( )。A提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案B按时缴纳物业服务费用C提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D参加业主大会会议，行使投票权E选举业主委员会委员，并享有被选举权答案：ACDE解析：按时缴纳物业服务费用，不是业主具有的权利，而是业主的义务。(二)业主大会1业主大会及其职责业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。2业主大会的成立及首次业主大会建设部业主大会规程规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组主要做好下列4项筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；参照政府主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则(草案)和业主公约(草案)；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。这些内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。其中，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。在这次会议上，除讨论定期会议的相关内容外，最重要的是要表决通过今后物业管理活动中最重要的两个文件，即业主大会议事规则和业主公约；选举产生一个重要的机构业主委员会；作出一个重要决定，即对原物业管理企业是续聘还是另行招聘。业主委员会选举产生后，筹备组应将筹备过程中的相应文件材料移交给业主委员会，与业主委员会进行交接，至此，筹备组才算完成了它的使命。3业主大会会议的召开业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般一年召开一次。经20以上的业主提议或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内持12以上投票权的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。需要注意的是，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主大会会议不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反此规定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。由于业主大会是物业管理活动中的决策机构，它的决定对物业管理活动将产生重大影响，因此，业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档，作为物业管理活动中的重要文件加以保存。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或者解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力例题：业主大会成立后，选聘或者解聘物业管理企业由( )决定。（2004年经纪人试题）A、业主委员会B房地产行政主管部门C业主大会D房地产开发商答案：C解析：选聘或者解聘物业管理企业只能由业主大会决定。4业主大会的投票权业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主在其他业主大会会议投票权的确定由业主大会议事规则约定。例题：选聘或解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过。（2003年经纪人试题）A12 B13 C23 D34答案：C解析：业主大会做出选聘或者解聘物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。(三)业主委员合1业主委员会的性质、地位和职责业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。业主委员会应当接受县级以上地方人民政府房地产行政主管部门监督管理业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适文明的环境。例题：业主委员会的性质是( )。A业主委员会是业主大会的执行机构B业主委员会是业主大会的决策机构C业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织D业主委员会由物业管理区域内全体业主组成答案：A 解析：业主委员会不是业主大会的决策机构。2业主委员会的产生业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人3、业主委员会履行下列职责(1)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责例题：在物业管理中，业主委员会的职责有( )。（2004年经纪人试题）A、召集并主持业主大会会议B、修改业主公约C监督和协助物业管理企业履行物业服务合同D与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同E监督业主遵守业主公约答案：ACDE解析：修改业主公约是业主大会的职责。(四)业主公约业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，对全体业主(也包括非业主使用入)有共同约束力。它一般是依据政府制定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过生效。在第一次业主大会会议召开之前，最初的业主公约可由建设单位依据政府制定的示范文本代为拟定，提交第一次业主大会会议讨论通过，并经业主签字后生效。以后根据实际情况进行的修订则只需业主大会讨论通过即生效。业主公约对全体业主具有约束力。例题：下列关于业主公约，说法不正确的是( )。A、是一种公共契约B、属于协议、合约的性质C不具有协议、合约的性质D业主公约对全体业主具有约束力答案：C解析：业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。(五)业主大会议事规则业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序，业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。业主大会议事规则是物业管理条例中首次提出的。它的制定原则基于物业管理的“业主自治”。业主大会议事规则是每一个业主通过民主的程序和方法正确行使自己权利的必要条件，它规定了物业管理区域内物业管理活动中重要事项的运作方式和运作规则。对业主大会议事规则，有两点需提请注意：一是议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律、法规；二是议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题。日后如需修改或补充某些规则，也应该经有投票权的23以上业主通过。四、物业管理的委托和物业管理招投标(一)物业管理的委托1物业管理委托方物业管理的委托方是业主。按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。(1)房地产开发企业房地产开发企业在以下两种情况下是物业管理的委托方。一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产开发企业。因此，由房地产开发企业负责首次选聘物业管理企业。二是对建成后并不出售，而出租经营的物业，因其产权始终归属开发企业，所以，房地产开发企业一直是物业管理的委托方。(2)公房出售单位公房在出售前，产权属政府单位所有；出售后，产权发生转移。由于住用人购买原住房的时间不等，物业区域内发生产权转移的份额不等，所以，在业主大会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业管理企业。(3)业主委员会以销售为主的物业，当业主人住达到一定比例时，以及原有公房的出售达到一定比例时均应按规定成立业主大会，并选举业主委员会。物业管理的委托方就是全体业主，通常由业主大会授权业主委员会负责前期物业服务合同到期后物业管理企业的再次选聘。例题：物业管理的委托方有( )三类主体。A、政府物业管理部门B、房地产开发企业C公房出售单位D业主委员会 E、街道办事处答案：BCD解析：政府物业管理部门、街道办事处，一般不是物业管理的委托方。2物业管理的委托方式物业管理的委托有实行招投标和不实行招投标两种方式。不实行招投标是指房地产开发企业或公房出售单位将物业直接委托给自己组建或选定的物业管理企业管理；或业主委员会对前期物业服务合同到期后原物业管理企业的再次聘用。实行招投标是指房地产开发企业、公房出售单位或业主委员会受业主大会的授权以招投标的方式，通过市场竞争将物业管理委托给中标的物业管理企业。这种方式是物业管理发展的方向。政府鼓励并推动开展物业管理的招投标活动。物业管理的招投标必将成为业主选聘物业管理企业的主要方式。例题：物业管理的( )必将成为业主选聘物业管理企业的主要方式。A、招投标B、双方协议C直接协商D不实行招投标答案：A解析：物业管理的招投标必将成为业主选聘物业管理企业的发展方向和主要方式。3物业管理招投标概述(1)物业管理招投标的内涵物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，通过招投标确定物业管理企业的过程。物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。例题：下列关于物业管理招投标，说法正确的是( )。A、物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分B、物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合C物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为D物业管理招投标实质是一种直接选择行为 E、通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系答案：ABCE解析：物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为，不是直接选择行为。(2)物业管理招标方式物业管理招标的形式可分为公开招标和邀请招标。除特殊情况(如单一产权人招标)外，物业管理不适用议标。前期物业管理招投标管理暂行办法第三条规定：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式，即议标，选聘具有相应资质的物业管理企业。另外，对物业服务合同到期后原物业管理企业的再次聘用通常采用议标方式。公开招标公开招标又称为无限竞争性公开招标，由招标人通过报刊、电视、网络等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，同时比较有利于避免各种关系的影响；但由于涉及面广，这种招标方式的时间长、资金成本高。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。邀请招标邀请招标又称有限竞争性招标，由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业管理企业发出招标邀请，参与竞标。前期物业管理招投标管理暂行办法中规定，邀请招标应向3家以上企业发出投标邀请书。北京市物业管理招投标办法第四条规定：招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书。相对与公开招标来说，邀请招标的成本比较低，可以保证投标企业具有相关的资质条件和经验；但邀请招标可能会漏掉一些有较强竞争力的物业管理企业，暗箱操作的可能性有时比较大。因此，在选择招标方式的时候应注意权衡利弊。例题：下列关于物业管理招标方式，说法正确的是( )。A、物业管理招标的形式可分为公开招标和邀请招标B、物业管理招标有公开招标、议标、直接招标三种方式C公开招标又称为无限竞争性公开招标D公开招标又称为有限竞争性公开招标 E、邀请招标又称有限竞争性招标答案：ACE解析：物业管理招标的形式可分为公开招标和邀请招标两种方式；公开招标不是有限竞争性公开招标，而是无限竞争性公开招标第29讲 物业管理制度与政策一、内容提要：1、物业服务合同2、物业管理经费二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括：掌握：物业服务合同，维修基金的性质、归集、使用和管理。熟悉：物业管理经费，物业服务计费方式和物业服务费的构成。三、内容辅导：本章涉及有关的法律、法规：1、国务院物业管理条例(国务院令第379号)；2、国家发改委、建设部物业服务收费管理办法(发改价格20031864号)；3、国家发改委、建设部物业服务收费明码标价规定；4、(建设部令第125号物业管理企业资质管理办法；5、建设部和财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号) ；6、业主大会(建住房2003131号)；6、前期物业管理招标投标管理暂行办法(建住房2003131号)。第三节 物业服务合同一、物业服务合同的性质和类型（掌握）(一)物业服务合同的属性业主、业主大会委托物业管理企业对物业实施物业管理，物业管理企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间。例题：物业服务合同属于我国合同分类中的( )。A、单务合同B、委托合同C无偿合同D非典型合同答案：B解析：物业服务合同不属于单务合同、无偿合同、非典型合同。(二)物业服务合同的类型物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。1前期物业服务合同前期物业管理是指业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前实施的物业管理。特别需要指出的是，前期物业服务合同是房屋建设单位与物业管理企业之间签订的。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然自动终止。为确保双方的权益，及所有购房人权利义务的一致，该合同应以建设部颁布的示范文本为依据，结合本物业情况制定细则，并经政府行政主管部门备案后签订。在同一物业管理区域内，前期物业服务合同中凡涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。2物业服务合同业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订物业服务合同。该合同生效时，原建设单位与物业管理企业所签订的前期物业服务合同自行失效。二、物业服务合同的内容为规范物业管理的行为，建设部制订了前期物业服务合同的示范文本。前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容包括：1当事人和物业的基本情况；2双方的权利义务；3物业管理服务事项和服务质量要求；4物业管理服务费用的标准和收取办法；5物业的经营与管理；6物业的承接验收；7物业的使