2011年5月上海市保利柯桥项目样板段打造建议方案.ppt

,保利柯桥项目样板段打造建议,2011年5月,样板段整体规划,根据项目施工及地块环境的条件，我们建议将项目一期东地块的样板段设置在东南角； 优势： 靠近主入口及售楼部； 南临山阴路城市主干道； 东临湖，景观视野良好；,样板段分区打造建议,1,4,3,6,2,主入口,精神堡垒,停车场,景观大道,公寓样板房,7,公寓立面展示,8,亲水平台,5,5,售楼部,3,6,入口,主题、精神堡垒,项目实景呈现，感受景观样板,景观大道,售楼处,样板房参观,外围氛围营造,生活方式体验,样板段动线建议,样板区各区域打造 主入口大门,1,样板区各区域打造 主入口 车闸、保安亭、电瓶车,车闸、保安亭于山阴路入口设置，物业保安敬礼，看房电瓶车于山阴路右侧待命，参观者进人项目领地即感受到尊贵礼遇。,1,样板区各区域打造 主题精神堡垒,精神堡垒：彰显项目气度，制造项目场域感,2,样板区各区域打造 景观大道,郁郁葱葱的高大树,整齐统一的沿路灯箱,铁艺的半透围墙,4,4,整体风格：采用对称的欧式皇家园林风格，高大名贵乔木，营造仪式感、尊贵感,样板区各区域打造 景观大道,植被搭配：层次丰富的植被绿化，不同品类绿植搭配，达到颜色四季变换效果,样板区各区域打造 景观大道,景观小品，雕塑、休憩亭、喷泉的沿途设置，融入皇家风格元素，丰富动线节点，延长停留时间,样板区各区域打造 景观大道,样板区各区域打造 景观大道,导视系统,绿荫与草甸，体现绿意自在,驳岸亲水平台，与水系相间相衬,5,样板区各区域打造 亲水平台,水系引入，打造亲水平台，花和水的融合,样板房位置规划,140方西边套,仅作立面展示,190方东边套,从景观视野、户型尺度及参观动线综合考虑。建议做两套样板房 8#西边套140方标准层一套 11#东边套190方首层带地下室一套 后续二期公寓户型确定后再行考虑增加样板房 联排产品暂时不做（到二期做合院产品 ）,11#,8#,10#,7#,仅作立面展示,金地自在城样板房 借鉴,金地自在城花园洋房与公寓样板房与5月28日开放； 花园洋房为老上海风格，因为时间匆忙，现场并未达到最佳效果，客户反映平平； 公寓一共做了六套样板房，面积90-178。本次只开放了3套，风别为新古典、东南亚和简欧风格，客户反响均较好。 借鉴观点柯桥市场对丰富的主流风格接受空间较大，关键是现场展示面需尽可能做好，用细节加强生活氛围的营造。,11#西边套190方首层带双层地下室 风格建议一,本案样板房风格建议,part.1 ：设计风格,现代中式 这是一个温馨，书香味十足又现代感的中式家庭，整个家居由沉重的实木与优雅柔和的面料混合使用，改变的家具比例既保留了东方的经典又适合现代人的居住方式。在色彩上选择了清雅，创造出一种和谐而舒适的美。 费用预计：3500元/平方,客厅：让整个空间在保持现代美感和舒适性的同时，也蕴含着儒雅的东方文化气息；客厅摆放大排书柜。,风格示意,餐厅：采用实木材质与柔软的面料,风格示意,卧室,风格示意,卫生间,风格示意,厨房,1、双层地下室 2、阳台,part.2 个性空间,个性空间,双层地下室：通高大堂，豪华底跃（借鉴龙湖）,个性空间,地下室：男主人专研著作的书房,个性空间,地下室：女儿的工作室,个性空间,地下室：健身房,个性空间,地下室：藏书阁大面积书墙，并有小木梯,个性空间,阳台：园艺个性空间,part.3 关键因素,1、真书填充饱满，在藏书阁内放置书，有名著，有现代作品，书的类别多种多样，书本放置摊开且杂乱，呈现一种研究的状态。 2、园艺生活化，园艺用具无需规整摆放，花卉有些未成形，盆栽有泥土。,11#东边套190方首层带地下室 风格建议二,part.1：设计风格,古典法式 其繁复与精致，选择法式古典家具一定要与室内风格相协调，在色彩上，尽量选择柔和而中性的色彩，米黄、奶白与河纯白可供选择。 费用预计：3000元/平方,风格示意,客厅,风格示意,客厅,风格示意,客厅,风格示意,卧室,风格示意,卫生间,风格示意,厨房,part.2：个性空间,1、双层地下室 2、阳台,个性空间,双层地下室 通高，豪华旋动楼梯 配合星空、银河画面墙纸，制造时空隧道的感觉,孩子的哈利波特世界 影音区哈利波特系列电影播放,个性空间,地下影音室,孩子的哈利波特世界 哈迷玩具及收藏（猫头鹰、魔法棒、法袍等）,个性空间,地下活动室,个性空间,花园 烧烤个性空间，用于家庭聚餐活动的场所,part.3：关键因素,玄幻空间的真实塑造地下室模仿哈利波特系列电影中的场景布置，营造梦幻、神秘氛围，大量的哈迷玩具、电影海报、系列丛书，并且所用玩具要真实，与电影内效果相似。,8#西边套140方标准层 风格建议一,part.1 ：设计风格,精致日式,淡雅稳重的空间布局，简约精致的设计风格，中规中矩的方格和直线。木色氤氲的和室，散发着稻草香味的榻榻米，营造出朦胧氛围的半透明樟子纸拉门或隔窗，各式精致的配饰和器皿。日式室内设计中色彩多偏重于原木色，以及竹、藤、麻和其他天然材料颜色，形成朴素的自然风格。 费用预计：3000元/平方,风格示意,风格示意,风格示意,风格示意,风格示意,风格示意,风格示意,part.2 ：个性空间,1、孩子的次卧室 2、书房 3、露台,孩子的次卧室寻找宫崎骏的世界,孩子热爱日本动漫，尤其是日本动画大师宫崎骏。整体营造出细腻的情感世界。,孩子的次卧室,电影海报，影音碟，书籍，床上公仔，宫崎骏的剪贴纸,书房,书房榻榻米的设置，摆放未完成的书法笔墨与围棋。,露台,露台摆放茶道器皿,part.3 ：关键因素,木屐与武士刀,和服,日式伞与日式窗帘,8#西边套140方标准层 风格建议二,part.1 ：设计风格,时尚老上海,以老上海元素为主线，通过昏暗灯光、紫铜物件、香艳厚重色彩的搭配，营造出小资与复古的感觉 费用预计：3500元/平方,风格示意,风格示意,风格示意,风格示意,风格示意,风格示意,part.2 ：个性空间,书房，打造成女主人的“我的制衣坊”,书房,我的制衣坊 整张工作台，上有画了一半的旗袍设计稿，量尺、剪刀等，裁了一半的丝绸，各色绸缎零落一地，两三件已完成的旗袍成衣,part.3 ：关键因素,灯具,怀旧、香艳，具有鲜明老上海风格气息,装饰品建议,主要放于客厅等公共区域,老照片、广告美人照,小资书籍,样板房所有空间里面结合功能摆满张爱玲等 典型上海小资代表的书籍著作,生活气息渲染,两个装有红酒的酒杯，一杯上留有红唇印,代表楼盘售楼处风格展示,远洋公馆,该项目售楼处上下共两层，一楼 为项目展示销售中心面积大约2000，功能分区主要有：沙盘区、洽谈区、多媒体区、茶水吧 大堂挑高近10米，尊贵感十足； 该销售展示中心的整体装修风格为新古典风格 ，但没有过于体现装修的气派感，内部空间设置多处小景观雕塑等，奢华中蕴藏动感。,金隅观澜时代,该项目位于杭州下沙沿江带，项目销售展示中心面积约800左右造型优美，整体建筑风格现代简约； 值得借鉴的功能区在于其内部设有儿童娱乐区、多媒体影音室,星河湾,星河湾售楼处，新古典主义极致奢华的代表，产品和细节无可挑剔。 过于追求复杂的产品细节值得商榷；可以借鉴之处在于其仪式感很好的表现出项目的气场。,星河湾,柯桥玉兰花园,新古典风格，类似星河湾做法、品质感强；,本案售楼部风格建议,本案售楼处风格建议总则 本案售楼部单层，面积不大，但布局较为方正大气，建议装修风格融合古典与现代元素，体现高端住宅高贵典雅的风范；此外，合理规划功能区及动线，并利用光影等细节彰显品质感与大气。,整体装饰风格建议,城市高档住宅，内部装修建议高贵、典雅，很好的融合古典与现代的元素，此类风格符合客群的喜好，且最能传达项目的品质。,灯光与建材的融合更加突出项目的档次和奢华，展示了城市高端公寓的质感,整体装饰风格建议,本案售楼部外部氛围打造建议,门岗,指示牌,销售展示中心门口,外围架空层室外休闲区,架空,架空,景观绿化,情景小品,西侧围挡,8,西侧围挡,售楼部内部功能分区及动线,售楼部 功能分区,壁挂区位模型,入口大堂,入口:设置专业门童，提供贵宾式服务，增加仪式感。,销控台及背景墙,项目沙盘参考效果图,沙盘底座风格、材质、灯光要与总体风格相符，沙盘的下面安装多个地插。 在沙盘周边或是楼梯休息平台处可以设置户型模型。,户型单体,立体户型展示： 以便客户直观了解项目创新的户型设计。,壁挂式区位模型参考效果图,洽谈区,签约洽谈区： 需体现温馨、舒适感，同时也需配备签约的工作条件； 考虑空间的局限性，可设置56组左右,360度多媒体影像室： 让购房者有身临其境的感受，主要用于介绍企业文化、品牌影响力以及传达项目的调性和产品品质。,360影音室,售楼处的卫生间品质也能让客户对开发品质起到增强信心作用。,卫生间,销售中心地面局部建议采用大理石拼花，增强品质感。,灯饰的运用：主灯、部分节点灯饰、灯带、壁灯等必须要有系统，有一定的主题内容，最好能运用项目的logo等,细节展示,绍兴文化背景雕塑,绍兴特色木格栏、雕塑,细节展示绍兴元素的融入,销售动线：,客户进门 大堂接待引导 沙盘区、区位图 影音室 洽谈区 样板区,壁挂区位,end,你 是 谁 的 vip ？,为南桥新贵量身订制 【vip专属生活】,实现居住境界的优雅自如、低调奢华！,硬件：精装交房/品质立面/雅趣园林/创美大堂 软件：星级会所/高端物管,思考基点,市场 客户 项目,政策环境,“国十条”的特点是精准打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求 本地调控细则虽传闻不断，但始终未正式出台，造成观望氛围浓厚 以恒大、绿地为代表的开发企业，率先开始调整价格，打折风形成 经济适用房、公租房等政策的出台将影响中低端客源的购房需求,在售楼盘一览,市场结论,南桥板块的各项配套设施较成熟，绿地、招商、恒盛等知名企业均已入驻。 目前板块内普通商品住宅的可售量不多。 消费客群以本地高端收入者为主，来自上海中心城区的自住和投资客群均较为有限。 区域未来发展潜力巨大。 南桥新城定位为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城，以及重要枢纽和门户。,思考基点,市场 客户 项目,客群构成 改善型客户： 奉贤本地具备消费能力的私营业主； 奉贤本地企业中高层管理人员； 奉贤本地医生、教师、公务员。 投资型客户： 看好奉贤区域发展前景，且对本案的品质及升值潜力有信心的投资客。,客群描述 有较强经济能力。 工作、生活圈与南桥本地有较多关联。 具备生活格调和家居情趣，钟情对生活品质的追求。 对自我认知度高，期望身份认同和归属感。,思考基点,市场 客户 项目,swot分析,莅待解决的三大问题,如何塑造形象使产品一炮走红？ 如何实现溢价使利润一飞冲天？ 如何借势东风使企业一鸣惊人？,产 品 篇,问题一： 如何塑造形象使产品一炮走红？,造南桥最好的房子，首创专属vip生活。,假如，我们能找到一种有关生活的情怀,“它”赋予项目丰盛灵魂， 令其气韵鲜活， 足以网罗庞大的目标客群， 构成强劲的眼球效应。 至此，关注不是问题。,“它”足以对项目品质构成自我标准， 通过产品品质、细节及生活方式宣导， 与周边竞品拉开距离，傲立卓然， 形成差异化竞争。 至此，热销不是问题。,“它”足以诠释一个优质地产企业对城市居住文化的信仰和追逐。 通过项目的推广， 使观者关注项目背后的故事，关注企业。 并形成期待效应及品牌信任。 至此，企业的品牌树立不是问题。,它具备一定的话题性和趣味性， 具备相当的内容深度， 足以支撑整个项目推广周期中营销活动的饱满和连贯， 提升产品附加值。 至此，实现高溢价不是问题。,它必须是一种精神， 是一种生活方式， 它最终将表现为项目的格调风华。,它是根植于上海的， 它一定是有份量的，是经历岁月积淀而历久弥新， 持续被人仰视的。,所有问题的答案殊途同归 它就是,【海 派】,海派是专属于上海的细腻 是十里洋场的风情 华灯初上的繁盛,是精于 细节 是雕琢 品位,是浓厚的人文氛围 是考究的精工品质,市场定位,高格调 精品质 醇海派 生活住区 生活品味 精工产品 海派社区 成熟区位 新贵阶层 品牌地产 人文氛围 优质配套,slogan,备选一：海派精髓 演绎风华 备选二：精装雅居 格调殿堂,案名建议,铭 邦,释义： 1. 铭，意为铭刻、铭记。有里程碑、区域标杆之意；邦，城邦、住区。 2. 此案名暗寓“值得铭记的居住之城”。立意高，易与区域内竞品拉开距离，拔高项目身份。 3. 案名与开发商企业名称契合，可合力形成品牌效应。,营 销 篇,问题二： 如何实现溢价使利润一飞冲天？,打造南桥海派新贵，保留专属vip席位！,产品品质升级 : 全方位立体化打造精品 精装交房 建筑外立面用材 园林景观规划 公共区域布置 品牌物业 样板房体验区 私家会所 营销推广配合 sp活动规划,解决之道,精装交房 提升项目品质，增加使用功能，模糊总价！,立面 建议采用全石材或真石漆，突显建筑外墙质感。 提升项目印象指数。,园林 以日式枯山水为创意模板，实现“雅”“趣”平衡， 打造精巧、有意蕴的海派景观园林.,大堂 精装修酒店式大堂。实现“创艺”、“和美”空间。 复古海派家具，配合油画、花器等相关软装饰，打造奢华气质玄关。,品牌物业管理 聘请国内知名高端楼盘物业管理公司，实现高端品牌社区维护。,样板房体验区 设立于售楼处内，以海派格调精装样板区渲染项目品质，提升整体形象。,私家会所 主题性私人会所，设立雪茄吧、红酒品鉴区等功能区间，提升生活格调。,产品品质升级 营销推广配合 结合项目周期、进度，规划媒体发布及推广节奏。 sp活动规划,解决之道,推广模式,据调查得知当地客户的心理是：炫富、高调、需被大众认可 事件营销成为最重要的营销手段。 每月以新的话题、新的事件去占领市场地位，冲击市场，做到与其它竞争项目有所不同， 从而更好的建立项目形象，赢得市场认同，进而促进销售。,三大阶段,蓄势期 建立项目形象地位及产品信息释放，完成样板段、体验区的完毕建设，以互动性的活动吸引目标客户人群的关注，拓展 客户群体。 开盘期 高密度的媒体投放，（户外、灯箱、报纸、短信、网络、现场围墙、路旗等）大量向市场释放信息，通过媒体及开盘前活动吸引市场关注。 强销期 进入项目强销期，不断有新的话题，新的事件促动热销。,推广及费用,推广费用约占总销金额的 1%，视具体情况而定。,产品品质升级 营销推广配合 sp活动规划 聚焦热点，制造话题，深化主题，积累客源。,解决之道,“海派文化周” 推广海派文化及海派生活概念，通过此次活动渲染与周边竞争楼盘硬性销售手法相区别。 以活动营销的行事宣传，聚集了人气，便于客户积累，又提高了项目知名度和美誉度，且树立了项目高端形象。 诉求点： 1、与当地政府及相关文化机构联合，举办文化展，邀请终端客户代表免费参加，并致力渲染项目形象。 2、入市阶段客户积累，引导话题。 3、售楼处内、外包装、周边道路引导旗、横幅、户外看板、报纸软硬性推广。,品 牌 篇,问题三： 如何借势东风使企业一鸣惊人？,缔造品质地产，专属品质地产企业的vip！,【复制品质模式，重生城市气质】,将企业立场提升至城市气质、城市文化维护者之上 在注重产品高端气质的同时以所处城市特质为规划蓝本，雕琢产品，重现城市光华 获取目标群体认同，树立企业形象。,上海,苏州,杭州,企业推广语：品质地产缔造者,服务团队简介,项目经理：胡瑞峰,曾任上海信义房屋代理事业部营销总监，现任上海领汇房地产营销策划有限公司营销总监 。 业绩 ：曾经参与全程营销及策划的项目有包括浦东圣康斯米克大厦、虹桥西郊华亭、金汇鸿锦苑、睿园、鼎邦俪池、当代艺墅、天山大厦、御墅、 黄浦区陆家浜路小户型办公项目保利金、绿洲广场、博园、绿洲广场、长宁建筑、镇江第一楼街步行街、长宁旺角、徐汇商都、