房地产开发项目的实施.ppt

第九章第九章 房地产开发项目的实施房地产开发项目的实施 第九章第九章 房地产开发项目的实施房地产开发项目的实施 第一节第一节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理 第二节第二节 房地产开发项目合同管理房地产开发项目合同管理 第三节第三节 工程索赔管理工程索赔管理 第四节第四节 项目竣工验收项目竣工验收 第一节第一节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理 一、房地产开发项目管理模式一、房地产开发项目管理模式 uu 参与者：参与者： a a、自行建设管理：、自行建设管理：开发商、承包商开发商、承包商 b b、委托建设管理：、委托建设管理：开发商、承包商、监理商开发商、承包商、监理商 开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（ 协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服 务公司完成务公司完成监理企业。监理企业。 uu 模式：模式：平行承发包管理、总承包委托建设管理平行承发包管理、总承包委托建设管理 二、房地产开发项目管理目标二、房地产开发项目管理目标 uu “ “三控三控”目标：进度控制、投资控目标：进度控制、投资控 制、质量控制制、质量控制 uu “ “两管两管”：合同管理、安全管理：合同管理、安全管理 uu “ “一协调一协调”：组织协调：组织协调 三、三、房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制 进度控制是以进度计划为依据，综合进度控制是以进度计划为依据，综合 利用组织、技术、经济和合同措施，对建利用组织、技术、经济和合同措施，对建 设工程项目实施时间管理，确保项目工期设工程项目实施时间管理，确保项目工期 目标得以实现。目标得以实现。 （一）房地产开发项目进度控制的主要内容（一）房地产开发项目进度控制的主要内容 uu 编制实施阶段总进度规划编制实施阶段总进度规划 uu 编制工程进度计划：总进度计划、年度计划编制工程进度计划：总进度计划、年度计划 uu 核准施工进度计划核准施工进度计划 uu 编制其他配套进度计划编制其他配套进度计划 uu 督促监理工程师督促监理工程师 uu 检查与纠偏进度计划检查与纠偏进度计划 工程进度计划的编制（工程进度计划的编制（WBSWBS方法）方法） uu 将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序 uu 统计计算每项工程内容的工作量统计计算每项工程内容的工作量 uu 估算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表估算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表 示示 uu 按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制 约关系，排列施工先后顺序约关系，排列施工先后顺序 uu 根据总进度纲要的总体部署要求，做适当完善根据总进度纲要的总体部署要求，做适当完善 uu 报请公司项目经理层批准报请公司项目经理层批准 编制其他配套进度计划编制其他配套进度计划 uu 材料供应、设备采购计划材料供应、设备采购计划 uu 设备周转计划设备周转计划 uu 临时工程计划临时工程计划 进度控制中应关注的因素进度控制中应关注的因素 uu 材料、设备的供应情况材料、设备的供应情况 uu 设计变更设计变更 uu 劳动力的安排情况劳动力的安排情况 uu 气象条件气象条件 （二）进度计划的编制方法（二）进度计划的编制方法 1 1、表格法、表格法 uu 表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣 工日期，主要用于总进度控制和里程碑事件时间的标工日期，主要用于总进度控制和里程碑事件时间的标 示。它内容单一，信息量少，主要在企业高层使用。示。它内容单一，信息量少，主要在企业高层使用。 2 2、横道图法：、横道图法：横道图法是用直线线条在时间坐标上横道图法是用直线线条在时间坐标上 表示出单项工程内容进度的方法表示出单项工程内容进度的方法 3 3、网络图法：、网络图法：网络图法是应用网络形式来表示计划网络图法是应用网络形式来表示计划 中各项工作的先后顺序和相互关系，可找出计划中中各项工作的先后顺序和相互关系，可找出计划中 的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有 效的控制和监督。效的控制和监督。 四、四、房地产开发项目投资控制房地产开发项目投资控制 房地产开发项目投资控制是在保证工期房地产开发项目投资控制是在保证工期 和质量的前提下，利用组织、经济、技术和质量的前提下，利用组织、经济、技术 和合同措施将成本控制在计划范围之内，和合同措施将成本控制在计划范围之内， 并且寻求最大限度的投资节约。并且寻求最大限度的投资节约。 （一）编制投资计划（一）编制投资计划 uu 编制投资计划必须对开发项目总投资进行分编制投资计划必须对开发项目总投资进行分 解。投资的分解方法有按投资构成、按照子项解。投资的分解方法有按投资构成、按照子项 目、按照时间三种。目、按照时间三种。 uu 投资计划的表示方法有时间投资计划的表示方法有时间投资使用计划投资使用计划 、S S形累计曲线和投资计划表，也可使用时标形累计曲线和投资计划表，也可使用时标 网络计划对投资直接进行标注。网络计划对投资直接进行标注。 时间时间投资使用计划投资使用计划 时间资金的时间资金的S S形累计曲线形累计曲线 （二）支付工程款及方式（二）支付工程款及方式 uu 工程款的种类：工程预付款工程款的种类：工程预付款 工程进度款工程进度款 uu 支付工程款的方式：按月支付、竣工支付工程款的方式：按月支付、竣工 后一次付清和分段支付后一次付清和分段支付 （三）投资约束（三）投资约束 uu 采用效率更高的技术方案、降低原材料费用采用效率更高的技术方案、降低原材料费用 uu 符合国家质量标准的前提下降低工程质量标符合国家质量标准的前提下降低工程质量标 准准 uu 不影响开发项目的主要功能基础上，删减项不影响开发项目的主要功能基础上，删减项 目任务目任务 uu 控制工程变更的数量控制工程变更的数量 uu 更加严格的管理措施，责任到人更加严格的管理措施，责任到人 五、五、房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制 质量控制是指房地产开发企业贯彻执质量控制是指房地产开发企业贯彻执 行建设工程质量法规和强制性规范、标行建设工程质量法规和强制性规范、标 准，确保合同中规定的质量目标的监督准，确保合同中规定的质量目标的监督 与管理行为。与管理行为。 （一）主要质量控制要点（一）主要质量控制要点 uu 审核施工组织设计审核施工组织设计 uu 对原材料的检验对原材料的检验 uu 对工程中的配套设备进行检验对工程中的配套设备进行检验 uu 控制混凝土质量控制混凝土质量 uu 隐蔽工程验收隐蔽工程验收 （二）确立有关质量文件的档案制度（二）确立有关质量文件的档案制度 为了便于信息随时调用，应汇集所有质量检为了便于信息随时调用，应汇集所有质量检 查和检验证明文件、试验报告，包括承包商（分查和检验证明文件、试验报告，包括承包商（分 包商）在工程质量方面应提交的文件，按照统一包商）在工程质量方面应提交的文件，按照统一 的编码规则，进行分类管理，定期归档。的编码规则，进行分类管理，定期归档。 六、六、房地产开发项目安全健康管理和环境管理房地产开发项目安全健康管理和环境管理 uu 安全健康管理的主要任务是保证建设工程安全健康管理的主要任务是保证建设工程 的生产者和使用者以及第三者的安全。的生产者和使用者以及第三者的安全。 uu 环境管理是指保护生态环境，如控制现场环境管理是指保护生态环境，如控制现场 作业的粉尘噪音、三废等对环境的危害，并考作业的粉尘噪音、三废等对环境的危害，并考 虑能源节约和减少资源的浪费等。虑能源节约和减少资源的浪费等。 七、七、房地产开发项目协调房地产开发项目协调 （一）项目系统内部关系的协调：（一）项目系统内部关系的协调： 人际关系、组织关系、需求关系人际关系、组织关系、需求关系 （二）项目系统与近远外层关系的协调（二）项目系统与近远外层关系的协调 （二）项目系统与近远外层关系的协调（二）项目系统与近远外层关系的协调 uu 开发商与承包单位的协调：开发商与承包单位的协调：招投标阶段的协调、施招投标阶段的协调、施 工准备阶段的协调、施工阶段的协调管理，交工验收阶工准备阶段的协调、施工阶段的协调管理，交工验收阶 段的协调管理，协调总包与分包商的关系。段的协调管理，协调总包与分包商的关系。 uu 协调与设计单位的关系：协调与设计单位的关系：尊重设计单位的意见；主尊重设计单位的意见；主 动向设计单位介绍工程进度情况，以便促使他们按合同动向设计单位介绍工程进度情况，以便促使他们按合同 规定出图；有条件的话，促进设计规定出图；有条件的话，促进设计施工单位组成联合施工单位组成联合 体进行设计施工总承包。体进行设计施工总承包。 uu 协调与远外层的关系：协调与远外层的关系：与政府关系的协调、与社会与政府关系的协调、与社会 团体关系的协调。团体关系的协调。 第二节第二节 房地产开发项目合同管理房地产开发项目合同管理 uu 确定了工程实施和工程管理的工期、质量、确定了工程实施和工程管理的工期、质量、 价格等主要目标、是合同双方在工程中进行各价格等主要目标、是合同双方在工程中进行各 种经济活动的依据种经济活动的依据 uu 规定了合同双方在合同实施过程中的经济责规定了合同双方在合同实施过程中的经济责 任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系 的主要手段的主要手段 一、合同管理的作用一、合同管理的作用 u 履行合同、按合同办事是工程过程中双方的履行合同、按合同办事是工程过程中双方的 最高行为准则，合法合同签署后成为法律文件，最高行为准则，合法合同签署后成为法律文件， 具有法律约束力具有法律约束力 uu 一个项目的合同体系决定了该项目的管理机一个项目的合同体系决定了该项目的管理机 制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施 对该项目的控制对该项目的控制 uu 是合同双方在工程实施过程中解决争执的依是合同双方在工程实施过程中解决争执的依 据据 二、房地产开发项目的主要合同关系二、房地产开发项目的主要合同关系 uu 开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让 合同、勘察设计合同、融资合同、工程施工合同、采合同、勘察设计合同、融资合同、工程施工合同、采 购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。 uu 承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合 同、供应（采购）合同、运输合同、租赁合同、劳务同、供应（采购）合同、运输合同、租赁合同、劳务 供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。 三、合同管理的主要任务三、合同管理的主要任务 （一）合同策划（一）合同策划 uu 合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入 研究、划分合同界面、合同实施的接触条件、工程范研究、划分合同界面、合同实施的接触条件、工程范 围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程 中应注意的问题。即房地产开发项目应分为几个独立中应注意的问题。即房地产开发项目应分为几个独立 的合同、每个合同有多大工程范围、合同之间的关系的合同、每个合同有多大工程范围、合同之间的关系 、合同委托的方式、合同的主要条件。、合同委托的方式、合同的主要条件。 （二）合同签订（二）合同签订 1 1、合同形式、合同形式 uu 按计价方式不同划分：按计价方式不同划分：总价合同总价合同（固定总价合同（固定总价合同 和可调总价合同）、和可调总价合同）、单价合同单价合同（纯单价合同、估算工（纯单价合同、估算工 程量单价合同、单价与包干混合式合同）和程量单价合同、单价与包干混合式合同）和成本加酬成本加酬 金合同金合同（成本加固定酬金、成本加固定百分率酬金、（成本加固定酬金、成本加固定百分率酬金、 成本加浮动酬金）三类。成本加浮动酬金）三类。 uu 按照合同所涉及的工程范围及承包关系的不按照合同所涉及的工程范围及承包关系的不 同划分：独立承包合同、直接发包的专业承包同划分：独立承包合同、直接发包的专业承包 合同、总承包合同。合同、总承包合同。 uu 按是否包料划分：包工包料合同、包工部分按是否包料划分：包工包料合同、包工部分 包料合同、包工不包料合同即劳务合同。包料合同、包工不包料合同即劳务合同。 2 2、施工合同要点、施工合同要点 uu 工期：开工日期、竣工日期、工期天数工期：开工日期、竣工日期、工期天数 uu 合同价款：开发企业接受的合同价款、追加合同合同价款：开发企业接受的合同价款、追加合同 价款、合同的计价方式价款、合同的计价方式 uu 对双方有约束力的合同文件：施工合同协议书、对双方有约束力的合同文件：施工合同协议书、 标书、合同条款、标准、规范及有关技术文件、图纸标书、合同条款、标准、规范及有关技术文件、图纸 、 工程量清单和工程报价单等。工程量清单和工程报价单等。 uu 开发商和承包人的工作开发商和承包人的工作 （三）合同分析（三）合同分析 uu 界定承包人和开发企业的主要权利、义务和界定承包人和开发企业的主要权利、义务和 主要任务主要任务 uu 合同的价格分析合同的价格分析 uu 合同工期的分析合同工期的分析 uu 违约责任的理解违约责任的理解 uu 验收责任的理解验收责任的理解 （四）合同变更（四）合同变更 uu 合同变更是指合同实施过程中由于各种原因合同变更是指合同实施过程中由于各种原因 引起的设计变更。合同变更包括工程量变更、引起的设计变更。合同变更包括工程量变更、 工程项目的变更、进度计划变更、施工条件变工程项目的变更、进度计划变更、施工条件变 更以及新增工程等。更以及新增工程等。 uu 合同变更的方式：必须获得监理工程师批准合同变更的方式：必须获得监理工程师批准 uu 合同变更的程序合同变更的程序 （五）合同评价（五）合同评价 uu 合同签订情况评价合同签订情况评价 uu 合同执行情况评价合同执行情况评价 uu 合同管理工作评价合同管理工作评价 第三节第三节 工程索赔管理工程索赔管理 uu 工程索赔是指签订工程承包合同的开发企业和承工程索赔是指签订工程承包合同的开发企业和承 包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例 ，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的 情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。 uu 工程索赔包括施工索赔和反索赔两个方面工程索赔包括施工索赔和反索赔两个方面 一、索赔的概念一、索赔的概念 （一）基本概念（一）基本概念 （二）索赔的特征（二）索赔的特征 uu 索赔是双向的索赔是双向的 uu 开发企业的相对有利地位开发企业的相对有利地位 uu 只有实际发生了经济损失或权利损害，受只有实际发生了经济损失或权利损害，受 损方才能向对方索赔损方才能向对方索赔 uu 索赔是一种未经对方确认的单方行为索赔是一种未经对方确认的单方行为 （三）索赔的分类（三）索赔的分类 uu 按索赔事件的影响分类：按索赔事件的影响分类：工期拖延索工期拖延索 赔；不可预见的外部障碍或条件索赔；工赔；不可预见的外部障碍或条件索赔；工 程变更索赔；工程终止索赔；其他索赔。程变更索赔；工程终止索赔；其他索赔。 uu 按索赔要求分类：按索赔要求分类：工期索赔、费用索工期索赔、费用索 赔赔 二、索赔的程序二、索赔的程序 （一）承包商的索赔程序（一）承包商的索赔程序 uu 发出索赔意向通知书：承包商在索赔事件发生发出索赔意向通知书：承包商在索赔事件发生2828 天内，向监理工程师发出索赔意向通知书天内，向监理工程师发出索赔意向通知书 uu 向监理工程师提出索赔报告及有关资料向监理工程师提出索赔报告及有关资料 uu 监理工程师在收到承包商资料后，在监理工程师在收到承包商资料后，在2828天内给予天内给予 回复或要求承包商进一步补充索赔理由和证据回复或要求承包商进一步补充索赔理由和证据 uu 监理工程师在监理工程师在2828天内未给予答复或未对承包方作天内未给予答复或未对承包方作 进一步要求，视为该项索赔已认可进一步要求，视为该项索赔已认可 （二）索赔计算（二）索赔计算 uu 费用索赔：一般包括人工费、设备费、费用索赔：一般包括人工费、设备费、 材料费、保函手续费、贷款利息、保险费、材料费、保函手续费、贷款利息、保险费、 利润、管理费。计算方法：一般多采用实际利润、管理费。计算方法：一般多采用实际 费用法和修正的总费用法。费用法和修正的总费用法。 uu 工期索赔工期索赔 （三）监理工程师对索赔报告的审查（三）监理工程师对索赔报告的审查 监理工程师判定索赔成立的条件：监理工程师判定索赔成立的条件： uu 与合同对照，事件已造成承包商成本的额外与合同对照，事件已造成承包商成本的额外 支出或直接工期损失支出或直接工期损失 uu 造成损失的原因，按合同约定不属于承包商造成损失的原因，按合同约定不属于承包商 应承担的行为责任或风险责任应承担的行为责任或风险责任 uu 承包商按合同规定程序，提交了索赔意向通承包商按合同规定程序，提交了索赔意向通 知书和索赔报告知书和索赔报告 三、索赔的管理三、索赔的管理 （一）反索赔（一）反索赔 uu工期延误反索赔工期延误反索赔 uu施工缺陷反索赔施工缺陷反索赔 uu对超额利润的索赔对超额利润的索赔 uu开发企业合理终止合同或承包商不正当放弃合同开发企业合理终止合同或承包商不正当放弃合同 的索赔的索赔 uu工伤事故造成的人身或财产损失的索赔工伤事故造成的人身或财产损失的索赔 uu对指定分包商的付款索赔对指定分包商的付款索赔 （二）索赔的预防（二）索赔的预防 uu 注重合同的签订注重合同的签订 uu 严格控制图纸质量严格控制图纸质量 uu 做好材料设备验收采购及保管做好材料设备验收采购及保管 uu 抓好施工的过程控制抓好施工的过程控制 第四节第四节 项目竣工验收项目竣工验收 房地产开发项目的竣工验收是指建设单位房地产开发项目的竣工验收是指建设单位 在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关 部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共