我国商品住宅价格影响因素分析本科论.doc

鲁东大学学士学位论文本 科 毕 业 设 计我国商品住宅价格影响因素分析姓 名 张自专 院 系 商学院 专 业 国际经济与贸易 年 级 2010 学 号 20101611332 指导教师 王娜 2014年 4 月 15 日独 创 声 明本人郑重声明：所呈交的毕业论文(设计)，是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文（设计）不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。此声明的法律后果由本人承担。 作者签名: 二一 四 年 月 日毕业论文（设计）使用授权声明本人完全了解鲁东大学关于收集、保存、使用毕业论文（设计）的规定。本人愿意按照学校要求提交论文（设计）的印刷本和电子版，同意学校保存论文（设计）的印刷本和电子版，或采用影印、数字化或其它复制手段保存论文（设计）；同意学校在不以营利为目的的前提下，建立目录检索与阅览服务系统，公布论文（设计）的部分或全部内容，允许他人依法合理使用。（保密论文在解密后遵守此规定）论文作者（签名）： 二一 年 月 日毕业论文(或毕业设计，两者取其一)开题报告姓名性别学院年级学号题 目课题来源教师推荐、校地（企）合作命题、学生自拟课题类别填写基础研究或应用研究选题意义（包括科学意义和应用前景，研究概况，水平和发展趋势，列出主要参考文献目录）：（不少于200字）研究主要内容和预期结果（说明具体研究内容和拟解决的关键问题，预期结果和形式，如在理论上解决哪些问题及其价值，或应用的可能性及效果）：（不少于200字）拟采取的研究方法和技术路线（包括理论分析、计算，实验方法和步骤及其可行性论证，可能遇到的问题和解决方法，以及研究的进度与计划）：（不少于200字）指导教师意见（对论文选题的意义、应用性、可行性、进度与计划等内容进行评价，填写审核结果：同意开题、修改后再开题、不同意开题）：（不少于200字） 签名： 年 月 日院（系）毕业论文（设计）领导小组意见： （签章） 年 月 日毕业论文(或毕业设计，两者取其一)结题报告姓名性别学院年级学号题 目课题来源教师推荐、校地（企）合作命题、学生自拟课题类别填写基础研究或应用研究本课题完成情况介绍（包括研究过程、实验过程、结果分析、存在的问题及应用情况等。）（不少于200字）结题报告是对论文的总结，通过研究。怎样研究的。完成了哪些工作。结果评价怎样。还有哪些问题。是一个书面报告。（避免下面的语言：“在指导老师指导下，查阅了大量的资料，学习了什么，然后了解了什么”等等。）指导教师评语：（不少于200字）对学生所作论文有一个整体评价，评价要准确，实事求是，除了参考评分标准外，要有针对论文的具体评语。避免语言泛泛，缺乏对论文整体把握。对是否达到预期目标，做出明确判断。（最后是标准用语）：经审阅，该（论文、设计）是一（篇、个）“优秀、较好、合格”的（学士学位论文、本科毕业设计），同意结题。（=90，评语为优秀， 8089，评语为较好，60-79，评语为合格，60以下为不合格） 签名： 年 月 日院（系）毕业论文（设计）领导小组意见：（公章） 年 月 日指导教师评定成绩百分制，优秀不高于10%，良好不高于30%，中等不高于40%，及格不低于20%。毕业论文（或毕业设计,两者取其一）成绩评定表学院： 学号：姓 名总成绩：五级制题 目评阅人评语（不少于200字）不能出现“同意指导教师意见”的字样，对学生所作论文有一个整体评价，评价要准确，实事求是，除了参考评分标准外，要有针对论文的具体评语。避免与指导教师评语雷同，避免语言泛泛，缺乏对论文整体把握。（最后是标准用语）：经审阅，该（论文、设计）是一（篇、个）“优秀、较好、合格”的（学士学位论文、本科毕业设计）。 （=90，评语为优秀， 8089，评语为较好，60-79，评语为合格，60以下为不合格）评定成绩： 签名： 年 月 日答辩小组评语对学生所作论文有一个整体评价，评价要准确，实事求是，除了参考评分标准外，要有针对论文的具体评语。避免与指导教师评语和评阅人评语雷同，在答辩过程中表现如何。（在答辩过程中由专人完成，不少于200字）（最后是标准用语）：经答辩委员会评议，该（论文、设计）是一（篇、个）“优秀、较好、合格”的（学士学位论文、本科毕业设计）。（=90，评语为优秀， 8089，评语为较好，60-79，评语为合格，60以下为不合格）答辩成绩： 组长签名： 年 月 日 目录引言1一、 商品住宅价格概述2(一) 我国商品住宅价格的概念 构成及具有的特点.21. 商品住宅价格的概念.22. 商品住宅价格的构成33. 商品住宅价格具有的特点4(二) 我国商品住宅价格的现实状况.4(三) 我国商品住宅价格影响因素分析的提出与解决的方案.5(四) 我国商品住宅价格影响因素分析研究的目的语影响5二 影响我国商品住宅价格的主要因素6 (一)需求因素71.居民的收入.72.银行的利率73.居民的消费指数84.土地市场的需求情况85.居民对未来的预测 、对商品住宅的投资.96.人口因素.97.商品住宅的价格.10 (二)供给因素.111.生产要素的供给.112.政府的经济政策.123.房地产开发商对未来市场的预测.124.土地市场的供给情况.135.房地产行业的投资回报率.136.商品住宅的设计格式.147.商品住宅的建设成本.14(三)宏观因素151.经济的发展水平.152.货币政策和财政政策.16三 。研究的结论与建议18 (一)研究的结论18 (二)政策建议19参考文献.20致谢.21我国商品住宅价格影响因素分析 -以山东商品住宅为例摘要: 我国的房地产的正在迅速的发展，已经成为我国的重要的支柱的产业，对我国的国民生产总值的增长产生重要的影响。然而商品住宅价格是房地产产业的重要组成部分，也是社会重要的焦点问题。中国房地产行业的影响商品住宅价格的因素分析的前景和风险不仅可以帮助房地产企业更好的理解，而且也为当局拟定一些战略计谋供应公道的根据， 关键词：商品住宅 价格 供求关系 影响因素Abstract : The development of Chinas real estate is rapidly, has become the important pillar industry in China, to our countrys important impact on the growth of the gross national product (GNP). However, commodity residential house price is an important part of the real estate industry, is also the focus of the society the important problem. Affects the quality of life of residents and stable development of the society. The analysis of the influence of commodity housing price factors can not only help to better understand the real estate of our countrys real estate industry prospects and risks, but also provide a reasonable basis for government to formulate corresponding policies, indicate the direction for the sustainable development of real estate industry.Keywords ：Commodity residential house ；Price ； influence factor ；引言自1978年党的十一届三中全会确定把“改革开放”定为一项基本的国策以来，我国的经济迅速发展，成立了以深圳、珠海、汕头、海南岛为经济特区，开放沿海城市港口，促进西部大开发使我国的经济全方位，立体化的发展。但是随着经济的发展，我国的一些问题日益的显现出来，商品住宅价格上涨问题是近年来备受关注的焦点问题，已经影响到了居民正常的生活状况。在本文中，从价格的商品住宅价格的相关理论研究入手，分析了现有的市场在中国现阶段的住房问题，为了更好的市场经济在中国的发展，有必要研究问题。为了我国市场经济的良好发展，必须想办法对问题进行研究和解决。在文章中从供给和需求两个层面对影响商品住宅价格因素进行分析，本文研究了解到我国商品住宅价格与各因素之间的关系，并结合山东实际情况提出合理化的建议，对我国的房地产市场的发展有积极良好的促进作用。一、 我国商品价格概述（一） 我国商品住宅价格的概念 构成及具有的特点1我国商品住宅价格的概念。在我国商用住所属于商业楼范畴内，商用住所是指经当局有关方面准许的，由房地产商投资谋划开拓的，建起后用来商场售卖和租赁的房子，囊括住房、商业用房以及其他构筑物，包括住所，商业住房和其他构筑物，它是私用的住宅或其他建筑物不属于商品房的范畴。这是住房的开发建设销售人员，可以办理产权证和土地证，可以设定的价格出售物业 2我国商品住所价钱的组成。 开发成本或费用如图房地产行业利润税费财务资金地皮价值管理价钱 图1 商品住房价格的组成商品住所价钱的组成主要是商品住所价钱的构造和完成。商品住房价钱是由建设本钱、各种税费和建设者利润构成，开发成本又包括地皮本钱、早期用度、工事本钱、管理费用、售卖费用和财务资金商品住所的建设本钱的组成4.商品住宅价格的特点。商品住宅价格的特点：（1）地域范围内价格不均明显。作为不动产的商品住宅，其价格受其固定性、地域性特征影响非常明显。由于地域不同，特别是区位不同，商品住宅所在位置的经济、基础设施以及环境等可能大不相同，使其价格差异极大，行业内存在有“地段决定论”、“位置、位置，还是位置”的说法。分为经济的地域性和需求的特殊性。（2）需求弹性缺乏。对于大部分生活消费品而言，消费者对其价格的变化反应敏感，富有弹性。也就是说，某商品价格的涨跌往往会迅速影响到消费者对某商品的需求朝相反的方向变动，从而影响企业商品的销售。但是，对于住宅商品来说，其需求的价格弹性则相对缺乏。例如，住宅价格上涨虽然会给消费者带来压力，迫使其购买面积较小、价格较便宜的住宅，或延迟购买行为，但要消费者作出类似购买其他商品的快速反应，几乎是不可能的。这是因为购买次数的稀少性和购买行为的复杂性。（3）受政策影响较大。现代市场经济从来都是政府干预之下的市场经济，在我国的国民经济各类产业中，商品住宅业属于政策性较强的行业之一，其政策依赖性最为明显，无论是平抑房价还是重振楼市，都与政府的宏观调控政策相关联。原因在于土地资源归政府所有。地方政府控制着城市土地的规划和出让， 是从源头上控制着城市商品住宅价格。不难发现，包含了地价在内的商品住宅价格，永远不可能只是由市场起支配作用。许多产业对商品住宅价格的依赖，商品住房价钱不是一个孤立的概念，它与 居民人均收入、经济的发展水平、国内生产总值，金融政策等等相关联。（二）我省商品住宅价格的现实状况 (1) 山东省商品住宅价格的现实情图2 商品房本年销售价钱 山东省商品住宅销售价格 （19912012） 商品住宅价格从1991年到2012年不断的上升，从1991年的700元/平方米上升到2012年的5800元/平方米，短短几年就上涨了5100多元/上涨比例达400%。图3住宅房地产建设投资总额增速从图中我们可以得到我省的住宅房地产建设投资总额的增速，从1999年的30%到2014年的40%，这几年间增速有时是正的增长，有时负的增长，总体在-20%-110%之间来回的波动。增速波动幅度范围比较广宽。(3) 山东省商品住宅价格的投资越来多，而且占国民生产总值（GDP）比例增速变快.(3)山东省商品住宅竣工面积与商品销售量 图4 我省的住宅销售面积-累计（万平方米）我省的住宅销售面积总体是上升的趋势的，随着山东经济的发展，越来越多的资金投入到房地产住房的建设当中来，到2014年山东的住房销售面积达到历史新高，达到了9000万平方米。（三）我国商品住宅价格影响因素分析的提出与解决的方案，中国的经济快速发展，政府取消福利分房制度改为实行货币买卖实物房屋制度.所以商品住宅的价格迅速的上涨，平均的增长速度达到了18.67%。二 。影响我国商品住房价格的主要因素改革开放30年以来，我国经济得到了较快的发展，带动了房地产行业的快速发展，甚至一度出现房地产泡沫，拉升商品住宅的价格。综合考虑，影响商品住宅价格的因素有许多，主要表现一下几个方面：人们的经济收入水平、国家的相关政策、银行利率（一）需求因素 1. 居民的收入。 居民收入水平是影响商品住宅价格的重要因素。商品住宅具有较高的收入弹性，这主要表现在两个方面：第一，受房地产行业较高回报率的吸引，当高收入群体的收入增加时，会增加第二套、第三套等商品房的的投资，由此拉动商品住宅价格的上升；第二，中低收入家庭对住宅的需求具有刚性，由于收入较低，他们会把更多的收入和积蓄用于购买第一套房上。从总体上看，无论上高收入群体，还是中低收入群体，他们都把增加的收入用于购买商品房上，造成整体上对商品住宅的过度需求，造成了商品住宅价格的上升。2.银行的利率。 从表面上看，银行利率的变化往往影响着人们的按的揭贷款成本，当利率上升时，人们还贷成本将会上升，然而实质上因利率上升每月还款的增加额相对较少并不会影响人们的购房需求。以2012年6月为例，一年期贷款利率从0.67%提高0.32个百分点，到达0.93%。一套80万的房价，扣除30%的首付后，需要还贷50万，申请30还贷，因为利率上升，导致还贷成本每月增加60元，这60元相对于居民工资总额甚微，并不会影响居民的购房欲望。另一方面，国家希望通过提高利率，来影响人们的预期，然而，对于无住房的居民、新婚购房居民以及改善居住条件的居民来说，商品住宅是刚性需求，无论国家怎么宏观调控，都不会影响他们的购房预期，这一点在东部沿海表现尤为明显。3. 居民的消费指数。商品住宅作为固定资产有着保值增值的作用，尤其当发生通货膨胀时，这一点表现的尤为明显。因此，当居民消费价格指数上升时，物价上升，通货膨胀率上升，这时消费者普遍放弃货币资产，纷纷把资金投向保值增值较强的房地产领域，由此推动了商品住宅价格的上升。4.土地市场的需求情况。地皮的价格对商品住房价格的影响主要通过土地的供给数量来影响商品住房的价格。当土地市场的土地供应供大于求的时候，土地的价格相对偏低，房地产开发商就可以通过很低的成本来拿下土地，从而节约了商品住宅的建设成本。当土地市场的土地供应小于需求的时候，土地就是稀缺资源，房地产开发商就争相抬高土地的价格，就出现了“地王”的土地,房地产开发商通过高额的成本拿下土地，就增加了商品住宅的建设成本，无形当中转移到商品住宅价格上面。5 居民对未来价格的预测 、对商品住宅的投资。 居民对未来商品住宅未来价格的理性预期来决定对商品住宅的购买情况。这主要表现在：居民对未来的商品住宅价格预测会上升的时候，他们就会争相购买商品住宅，对商品住宅的价格的涨价有推动的作用。当居民对未来的商品住宅价格预测下降的时候，他们会观望，不会购买商品住宅，这样商品住宅的价格回下降，所以居民对未来的预测 、对商品住宅的投资对商品住宅价格有影响。6. 人口因素。一方面，我国人口基数大，每年新增人口较多，这些新增人口在十几年以后由于住房的刚性需求会成为推动房价上升的重要因素。另一方面，我国人口流动大，特别是东部沿海地区，由于有着较高的工资水平，较好的医疗、教育、住房条件，吸引着大批的外来务工者在此生活定居，特别是新生代农民工表现更为明显，对住房需求的增加也拉动了商品住宅价格的上升。(二)供给因素1. 生产因素的提供。我们大家都知道，地皮是建设住房的必须具备的条件，地皮的购买成本和数量都影响这商品住房价钱的高低。当地皮的购买资金很高时，房地产商的投入就会随着增大，导致住房的价钱也会很高，如果地皮的数量供应充足，地皮的购买资金很小时，房地产商的投入资金就会很小，住房的价钱也会很低，同样的道理也反映在其他的生产因素供应上，所以说生产因素的供应会影响商品住房的价钱。2.政府的政策。政府政策对商品住宅价格的影响主要表现在：第一，政府控制着土地的供应量，在确保耕地红线的情况下，政府提供较多的房地产建设用地时，导致商品住宅数量增加，供给增加，从而引起商品住宅价格的下降。相反，将会导致商品住宅价格的上升。第二，利用税收手段对房地产进行调控当房地产处于较为繁荣时期时，可以对房地产行业征收重税，以此来调控较高的房价。当然，对房地产也得每个环节可以实现税收的结构性调整，包括流通环节、采购环节等，通过对每个环节的税收调整，达到调控房地产行业的目的。第三，通过信贷政策和利率政策调节。在商品住宅建设过程中，原料的采购、土地使用权的获得、施工过程、住房的售出都需要银行资金的支持。因此，银行可以通过信贷政策和利率政策调节加大对商品住宅的调节。3. 房地产开发商对未来市场的预测。当房地产开发商对未来商品住宅价格预测上升时，房地产开发商就会不断的开发商品住宅销售来获取利润，当房地产开发商对未来商品住房价钱猜测回落时，房地产商就会减少商品住房的建造，来规避风险带来的损失，所以房地产开发商对未来市场的预测对商品住宅的价格有影响。4. 土地市场的供给情况。我们知道地皮的购买资金对商品住房价钱有基础性的影响，主要通过地皮数量的供应来影响商品住房价格的高低。当土地市场的土地供应供大于求的时候，土地的价格相对偏低，房地产开发商就可以通过很低的成本来拿下土地，从而节约了商品住宅的建设成本。当土地市场的土地供应小于需求的时候，土地就是稀缺资源，房地产开发商就争相抬高土地的价格，就出现了“地王”的土地,房地产开发商通过高额的成本拿下土地，就增加了商品住宅的建设成本，无形当中转移到商品住宅价格上面。5. 房地产行业的投资回收率。房地产住房的建造时需要耗费大量的时间和金钱的，房地产建设者想快速的把投资出去的资金快速的收回来，如果房地产行业投资回收率很低，房地产商投入的资金需要很长时间才能收回来，这样就会影响房地产商的投资积极性，进而影响商品住房的建造。相反，如果房地产行业投资回收率很高，房地产商投入的资金需要很短时间就能收回来，这样就会提高房地产商的投资积极性，进而影响商品住房的建造。6.商品住宅的设计格式。当房地产开发商设计出人们比较喜欢的商品住宅的格式，人们处于消费偏好，就会争着购买，从而出现商品住宅市场的需求大于供给，商品住宅的价格就会上升。当房地产开发商设计出人们不喜欢的商品住宅的格式，人们不会购买开发商建设的商品住宅，就会出现供给大于需求，商品住房的价钱就会下降。所以商品住房的设计风格对商品住房价钱有影响。7. 商品住宅的建设成本。商品住宅的建设成本过高时，价格就会很高超出人们的承受范围，人们想购买但是无力购买，也会影响商品住宅的价格。(三)宏观因素 1. 经济的发展水平。一般来说经济的增长会带来居民收入的增加，反映经济发展水平的国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等指标都会对地价的形成产生影响。有关研究表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势一致。因此住宅价格总体水平与地区经济发展状况成正比的关系。可以看出，经济增长是通过影响住宅有效需求和供给间接来影响住宅价格。2. 货币政策和财政政策。货币政策主要是通过调节市场流通中货币的供给量来影响利率和汇率，如果货币的供应量过高就会导致货币贬值，意味着相同的货币购买的东西就会减少，房地产商就会需要更多的货币来购买生产资料，相反 果货币的供应量过少就会导致货币升值，意味着相同的货币购买的东西就会增加，房地产商就会需要很少的货币来购买生产资料。当经济低迷时，政府就会采取财政政策增加支出来刺激消费，保证经济的稳定发展.当经济通货膨胀时，政府就会采取紧缩的政策来打压经济当中的泡沫经济，保证经济的健康发展，这样就为房地产行业创造了稳定的环境。三 、政策建议1.应该切实的提高居民的收入水平，改变居民的消费习惯。政府应该经济的寻求经济快速房展的方法，让经济快速、健康、稳定的发展，切实的提高居民的收入水平 。居民收入水平提高的同时我们应该合理引导居民的消费习惯，加强理论宣传，提高居民的消费水平，做到不盲目消费，理想消费。这样泡沫经济就不会出现。进而也为政府合理规划经济的发展提供稳定的环境，这样就有利于房地产行业的发展。2.改善房地产供给结构，健全住房保障体系。政府应该完善房地产行业的土地供给制度，让商品住宅价格成本减少，通过行政规划，合理的规划房地产市场的供给制度。为收入水平较低的居民提供经济适用房和廉租房，建立和完善社会住房保障体系，合理的利用社会资源。4. 改善房地产开发投资经营环境，提高他们的投资积极性。政府应该拟定相关的规章制度来约束和创造良好的市场投资环境，合理的进行规划，积极引导社会生产力的发展，防止过多的生产力浪费改善房地产开发投资经营环境，提高他们的投资积极性。5. 改革税收制度。目前，中国的房地产行业的收入主要来源于房地产开发和贸易联系，与房屋持有环节税种少。这种税引起了大面积的空置住房和严重的不公平的税收负担，同时也阻碍了房地产市场的健康发展。们要认真贯彻落实税收制度改革，政府有关部门应借鉴国际经验，制定了“宽税基，低税率，低税率”的房地产税制的基本原则。 6.深化土地资源管理，通过调整地皮供应量，节制商品房价钱的快速的上升。对高档商品房的开发，应该从总的土地供应上有限制；;对商品房用地的普通人相对应适当放松，并给出了相关的税收减免 。 7. 应该重视对房地产价格变动的研究。应注意控制房价增长速度,避免价格上涨过快,增加城镇居民家庭人均收入和完善监督机制,完善房地产市场改善住房市场信息透明度改革土地出让机制,减少住