任俊芳商业综合体运营模式.ppt

商业综合体运营模式浅析 2011.11.13 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 项目总投资总建面 国贸三期 万达广场 华茂中心 财富中心 银泰中心 40亿人民币 30亿人民币 60亿人民币 60亿人民币 40亿人民币 54万平方米 50万平方米 30万平方米 72万平方米 35万平方米 MONEY MONEYMONEY MONEYMONEY MONEY 哎，一上来就谈钱，有点伤感情 肉疼的钱 换来的是什么 商业地产的价值与本质 商业地产的双重价值： 物业价值运营价值 商业地产的本质： 金融地产 大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的 金融工具，这才是商业地产的魅力所在。 五方主体 投资者 开发商 营运商 经营者 终端消费者 受益来源 物业投资回报 房地产开发利润 租金差价及管理费等 商品差价 现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重 角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产 开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 影响因素 商业增值能力物业升值能力 物业质素营销推广售价水平 商业规划业态业种租金水平 人流环境商品服务价格水平 消费观念消费行为购买水平 备注 小商户 管理公司大商家 大小业主 本土的商业运营模式 只售不租只租不售 租售结合 不租不售自主经营 商家联营证券化模式 华茂中心商业新光天地 定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间 GUCCI亚洲最大的旗舰店 CLUB MONACO北京第一家店 MAX&CO中国第一家形象店 78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。 运营关键： n引进成熟的外资百货运营模式体验式一站购物； n整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 倒置的开发顺序 我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地规划、设计施工贷款销 售营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。 市场展望1： 开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流 市场展望2： 并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优 质物业成为并购主要对象 市场展望3： 二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显 著的人口导入型特点的城市区域是商业地产 发展值得期待的区域，潜在着较大商机 市场展望4： 由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流 市场展望5： 体验式消费的商业模式将受到更过关注 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。 3.设计本身 1.精确的商业定位 商业定位跟住宅定位是不一样的 相对来说，住宅定位比较模糊而粗放 而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等 都对商业产生相当大的影响 因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。 2.运营模式的选择与确立 从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品 其价值在于长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择 商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法 在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的: 如何发掘最大的商业