华夏幸福专题研究.pptx

华夏幸福专题研究华夏幸福专题研究华夏幸福专题研究华夏幸福专题研究 2016201620162016年年年年5 5 5 5月月月月 公司简介 u 华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340 ）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。 u 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，十 几年来，依托市场化运作模式，成就了新常态下创 新驱动和新型城镇化的发展样本与价值理念。2015 年7月20日，固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP （政府和社会资本合作）模式，作为创造性典型经 验，被国务院办公厅通报表扬。 u 目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江 经济带、沈阳都市圈和一带一路，遍布北京、河 北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、安徽、印度 尼西亚等全球30余个区域。 起步抢抓 机遇、准确定 位、艰苦创业 ，华夏地产开 启了华夏幸福 的发展之路。 转型固安工 业园区奠基成立 ，开启产业新城 事业领域。 华夏幸福基 业股份有限 公司成立， 完成股份制 转型。 199820022007201120142015 发展历程 上市整合优质 资产，实现规模发 展，完成资产上市 ，华夏幸福登上了 资本市场的新舞 台。 开启全球化秉 持“美国孵化，华 夏加速，中国创造 ”的理念，华夏幸 福在美国硅谷设立 了高科技孵化器， 迈出国际化第一 步。 首次携手地方 政府及央企， 以PPP模式“订 制”产业新 城。 核心业务 u PPP市场化运作机制 u华夏幸福与地方政府确立政府和社会资本（PPP） 合作模式，以“政府主导、企业运作、合作共赢”为 原则，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融 入产业新城的协作开发和建设运营之中。 u在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、 产业招商服务、城市运营维护服务等方面，华夏幸福 与地方政府进行全面合作，共同决策、共同推进。双 方紧密协作，优势互补，创造出“1+12”的效果。 u2015年7月，国务院办公厅发布关于对全国第二 次大督查发现的典型经验做法给予表扬的通报。其 中，河北省固安县与华夏幸福积极探索PPP（政府和 社会资本合作）模的好经验、好做法，得到通报表扬 ，供各省（区、市）和国务院各部门学习借鉴。 中国领先的产业新城运营商 PPP协议 政府华夏幸福 管委会区域公司社会机构 设计建设移交运营/维护服务 授权成立投资成立 共同决策合作机制 核心产品 u 华夏幸福以“经济发展、社会和谐、人民幸福 ”的产业新城为核心产品，秉持“四个坚持”的 产业新城系统化发展理念，即“坚持以绿色生态 为底板、坚持以幸福城市为载体、坚持以创新驱 动为内核、坚持以产业集群集聚为抓手”，通过 创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP市场化运作机制，探索并实现产业新城的经 济发展、城市发展和民生保障。 中国领先的产业新城运营商 业务布局 中国领先的产业新城运营商 核心 竞争力 战略规 划能力 投资建 设能力 招商引 资能力 l公司整合全国乃至全球的产业专家，针 对每个区域的具体情况，紧贴政策导向， 运用产业价值链分析、资源匹配性分析、 产业集群分析、产业类型综合评估等研究 方法，为区域量身定做战略规划方案 l通过与政府签订园区整体的排他性协议 ，通过下属九通投资和京御房地产公司为 政府提供工业园区的开发、建设、招商、 运营管理的园区开发一体化服务，具备较 强的投资建设能力 l拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企 业客户数据库 l结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发 展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推 动落实 商业模式 园区运营+地产开发 u 公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点 与特色。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依 靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城 市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为 如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。 u 与传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是 华夏幸福。华夏幸福同政府签订排他性的园区孵化协 议，根据托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建 设、招商和后期维护工作。 商业模式 华夏幸福业绩增长的关键在于模式，即产业园与住宅开发 联动，相对于单纯的产业运营和住宅开发而言，具有互相 反哺效应。 1. 由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域 整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地； 2. 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司 前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两 者的现金流支持； 商业模式 3. 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消 费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客 户群； 4. 园区+地产模式形成协同效应。随着园区基础设施建设 的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价 值将获得有效提升，利用区域开发带动房地产开发的 区域影响力和城市配套，从而对房地产的销售形成强 劲的支撑。再利用房地产开发提升区域开发投资环境 ，并弥补园区业务的现金流支出。 中国领先的产业新城运营商 区 域 整 体 开 发 房 地 产 开 发 土地整理 基础设施建设 招商引资 园区综合服务 赋予拿地优势 现金流支持 提升区域价值 园区+地产模式解读 从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区 的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资 将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了 地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。 以固安工业园为例，固安县人民政府与九通投资签订开发建设有 关事项的委托协议及补充协议，约定固安县人民政府委托九通投资 子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建设、土地整 理、产业发展服务等；该委托时排他性的、非经华夏幸福基业同意不 可撤销或变更的；且委托期限长达50年。如今的固安已从一个落后的 农业县脱落成为一座独具魅力的现代产业新城。正是因为这种双 赢互惠的联动模式，使得公司不断扩展壮大，辐射全国，“园区”+“ 地产”模式显示很强的可复制能力。 固安产业新城 国际视野，融入全球产业升级 固安产业新城位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。十多年前， 固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大 金刚”。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量， 拉开了固安快速发展的序幕。华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安 城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现几何级增长。 1 u 固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭 建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布 局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业 园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽 车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产 业载体，促进产业集群发展。 u 截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光 生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的 航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。 高端功能，全面对接北京世界城市 固安产业新城在关注产业升级的同时，更关注城市生活品质的升级。按照规划， 固安将打造百万人口中等城市功能发展格局，建设功能聚集、层次健全、服务齐 备、品质高尚的城市核心，实现现代服务业高端发展，引领县域经济转型升级。 截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，园区累计完工厂站21座 ；道路完工112条，面积434.25万平方米；景观完工60个，面积341.32万平方米； 还包括排水、供水、供热、供气、供电、通信管网等配套设施建设，在规划范围 内实现了“十通一平”。 2 u 目前，固安产业新城已经完成或建设中的主要城市功能设施包括：以中央大道金融街 区、锦绣大道SOHO办公街区和迎宾大道高端总部商务办公街区为载体，建设百万平方 米商务楼宇，形成集金融服务、商贸服务、总部办公为一体的楼宇经济示范区。 u 以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创 业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医 院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。 u用智慧的方式思考城市管理和城市运营，建设智慧城市运营中心和产业新城智慧平台 及智慧基础设施运营平台，实现城市资源优化配置和高效利用，促进信息技术在城市交 通、城市管理、灾害预警等领域中的广泛应用，让固安经济社会发展的“智慧环境”优 化升级。 u为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200 万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平 方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊多片”的城市景观体 系，园区绿化面积约500 万平方米，助力“产城融合”可持续发展。 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前 期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将 短期盈利转变为长期盈利 中国领先的产业新城运营商 土地整理 基础建设 房地产 开发销售 政府获得土地出 让收入和税收 政府返还基础建 设投资额（110% ） 招商引资（按落地 投资额45%返还） 后期产业 服务维护 企业势将发展阶段，初始投资期1-2年，成 本约4-5亿/平方公里 投资开发房地产项目，实现销售并获 得现金回流 实现将“短期、一次性”房地产开发现金转 变为“长期、可持续”园区经营 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径 面临挑战， 房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证 园区开发招商引资收入涉及的固定资产 投资将滞后经济下滑反应，土地出让及 企业投资的减少或将在未来放慢，公司 将面临以更多园区开发来弥补单个园区 收入下降的局面。而适宜开发园区的区 域在目前来看或许在数量上还能有不少 ，但单体规模将无法达到目前固安和大 厂这样动辄70-100 平方公里的规模。公 司未来将需要同时运作多个园区以维持 高增速，这将对公司的管理半径提出挑 战。 公司房产销售目前过于集中于环渤海 地区，项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考 验。虽然目前公司大量的预收账款可 保障未来2-3 年的业绩增长，但实际 销售的增速将是需要密切关注的方向 。 园区开发房地产开发 中国领先的产业新城运营商 盈利模式：主要盈利来自于地产开发，其中62%的收入来自园区住宅开发 2013年主营业务收入状况（单位：元） 公司的盈利主要来自于房地产开发以及 招商引资额的高比例返还(园区管委会按 照落地投资额的45%进行返还)。 产业发 展 服 务 11.25% 基础设施 建 设 4.71% 土地整理 9.76% 综合服 务 0.21% 物业管理 服务 0.53% 园区住宅配 套 62.23% 城市地产开 发 11.12% 其他 0.19% 2013年主营业务收入分布 模式切合地方政府需求, 区域上选择多,可复制 零成本锁定大量廉价 土地储备,轻资产的地 产开发 收入弹性大,而成本相对固 定,盈利存大幅超预期可能 园区与地产业务互相促进 模式特征 中国领先的产业新城运营商 模式特征：收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互补、切合地 方政府需求 中国领先的产业新城运营商 盈利方式：基础设施建设、土地整理园区综合服务费加成10%，新增落地 投资额45% 中国领先的产业新城运营商 关键因素：预先锁定土地，保障基础收益、政府高依赖，支付保 障、政府 支付能力由公司园区经营能力决定 收入保障度：预先锁定土地，保障基础收益 政府支付意愿：高依赖，支付保障 政府支付能力：由公司的园区经营能力决定 公司在参与开发初期即通过锁定一定数量的等值土地资源的方式对自己的未来收益进行了保障，也即即使 政府在初始基建阶段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通过已锁定的土地资源做房地产开发实现现金 回流和利润获取。 地方政府支付意愿不仅与当期收入是否丰厚有关，也与未来收入的预期有关； 从园区开发的运作和盈利模式看，政府让出短期土地出让收入的大部分来换取当期的地方 GDP 和未来长 期稳定的财政收入； 从政府的账本上看不仅在经济上是受益的，在政绩上也是受益的； 公司目前开发的园区多与县一级政府相关，这一级的政府，财政压力更大，对政绩的诉求更 高，且实现 GDP 增长的途径选择有限。这导致地方政府对公司这样拥有长期招商引资经验 和园区运作能力和资金实 力的公司产生相当程度的依赖； 政府的支付意愿将比较积极，而不会刻意押款对公司现金流产生影响。 在整个园区开发模式和收入安排中，政府对项目结算的支付能力归根结底来自于公司对园区 的经营带来 的收益。也即，公司结算的资金来源并不由地方政府在园区外的财政收入决定， 而由公司所经营的园区 内土地出让和财政收入决定。只要公司在园区的公司经营可以实现收 入，也就有政府支付的资金池，剩 余需要考虑的仅是政府支付意愿问题。 开发案例分析模拟假设 在不考虑房地产开发收入和政府 税费收入的情况下： 不考虑政府税费收入和企业后期 园区维护收入的情况下： 模拟 假设 以5平方公里为基础园区开发单位为 例模拟计算企业和政府的收支情况 以 6 年为周期对“园区+地产 ” 模式现金流进行了模拟 中国领先的产业新城运营商 p单就园区开发而言，政府可以 获取土地出让收入的18%； p从项目开发的总账看，政府让 出了大部分的土地出让收益； p园区的自主收入可充分保障政 府在不依靠其余财政收入的情 况下支付公司各项分成开支。 p公司在运作的第三年净现金流 转正； p公司先垫资后收款，而政府则 先收入后支付； p从整体净现金流来看，政府和 公司在成功的开发园区和招商 引资的前提下将实现共赢。 中国领先的产业新城运营商 开发案例分析园区开发政府及公司收支情况模拟 开发案例分析“园区+地产”模式开发现金流模拟 公司净现金流在第三年变负为 正， 第四年达到峰值，而后逐年 下降， 合计总净现金流为44.8 亿。 公司净现净现金流 -7.5 -13.2 9.6 25 19.5 11.3 -20 20 40 0 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 政府净现净现金流 0 2 15.1 3.84 -11 -20 -10 0 10 20 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 政府净现金流在第三年达到峰 值 ，第六年支付公司费用，合计 总 净现金流为13.5亿。 单位：亿元 华夏幸福基业的资本运作首要问题是融通资金、发展产业 ，主要包括四种路径实现： 1. 外来企业（机构）的投资资金 2. 银行类金融机构借贷资金 3. 非银行类金融机构：信托、金融租赁筹措的资金 4. 公开市场筹集的资金：境内A、B股，境外香港、美国、新 加坡IPO 中国领先的产业新城运营商 在四种路径的基础上建立金融工具节点，形成自循环之资金链 条，并对接外来资金渠道，构建华夏幸福基业资本生态圈 在构建华夏幸福基业资本生态圈的同时还要注重打通间接 融资渠道，遵循投资原则 担保 主体 注册资本金不低于5000万的担保公司 ，形成不低于5亿元的担保能力 贷款及投 资主体 依据产业基金公司的运作模式，创建 产业投资公司，营造产业投资主体 借款 主体 与银行类金融机构建立信任型合作关系 投 资 原 则 根据产业价值 链规律，投资 上下游关联性 比较紧密的企 业，形成资本 运作之节点 中国领先的产业新城运营商 信托融资中融信托股权质押信托计划 具体细节 华夏幸福 2011 年11月 17日披露,控股 股东华夏控股 日前与中融信 托签订股权质 押合同,将其所 持上市公司 4954.47万 股无限售流通 股及7745.53 万股限售流通 股质押给中融 信托,为华夏控 股融资提供担 保,质押期限为 36个月。 第一期信托计划期限为3年,募集规模2亿元,信托资金将用 于受让华夏控股所持华夏幸福部分股票的股权收益权,到期 后由华夏控股实施回购。 该信托第一至第三个信托年度的预期年化收益率分别为 8.5%、13.5%和18.5%,认购金额在300万元以上的预期收 益 率更是在上述基础上再分别提高1个百分点。 华夏控股表示,本次募资用于补充流动资金,决不用于任何 地产项目。 华夏控股在第一期信托计划中承诺,除质押给受托人的 3648 万股股票外,另从其持有的华夏幸福股票中留出1225 万股用 于质押,以保障当盈利预测不能实现而股票被冻结 时,其质 押给受托人的股票不会被冻结。 华夏控股如今选择在 股价尚处高位时进行 质押融资,则在保证质 押率在合理范围的同 时,最大限度降低股份 质押的规模,以此降低 融资成本。 信托概况 中国领先的产业新城运营商 三浦威特园区建设发展有限公司（简称三浦威特） 中国领先的产业新城运营商 信托融资四川信托三浦威特信托贷款集合资金信托计划概况 补充日常经营所需资金 4.6亿元；期限：12+6个月（满1年可提前结束） 抵押物：京御南海臵业有限公司的山东文登市小观镇7宗土地 质押物：三浦威特40%股权、京御南海100%股权 三浦威特园区建设及经营收入 华夏幸福基业（上市公司，股票编号：600340） 实际控制人王文学 16月后每月末归集40%、30%，和30%本金及利息 借款人 资金用途 融资规模 抵押质押物 还款来源 连带担保 资金归集 信托融资四川信托三浦威特信托贷款集合资金信托 计划交易结构 委托人 四川信托 信托计划 三浦威特 华夏幸 福基业 1.设立 2.投资信托计划 6.分配信托收益 3.发放贷款 5.到期还本付息 4. 提供无限连带责 任担保 京御南海 4. 提供无限连带责 任担保 实际控制人 王文学 4. 提供土地抵押、 100%股权质押担保 三浦威特 4. 提供40%股权质 押担保 中国领先的产业新城运营商 中国领先的产业新城运营商 投资方式杠杆收购 杠杆收购目标企业的选择要点 杠杆收购（Leveraged Buy-out，LBO）是指公 司或个体利用自己的资产作为债务抵押，收购 另 一家公司的策略。 能否获得控制性股权 本身是否具有盈利能力 产业成长空间 资产重组后能否获得银行、信托机构的资金 借贷 设计准备 阶段 集资阶段收购阶段整改阶段 并购方先通过企业管 理层组成的集团筹集 收购价10%的资金； 以准备收购的公司的 资产为抵押，向银行 借入过渡性贷款，相 当于整个收购价格的 50-70%的资金； 向投资者推销约为收 购价 20-40%的债 券。 由发起人制定收购 方案，与被收购方 进行谈判； 进行并购的融资安 排，必要时以自有 资金参股目标企业 ； 发起人通常就是企 业的收购者。 收购者以筹集到 的资金购入被收 购公司的期望份 额的股份 对并购的目标企业 进行整改； 获得并购时所形成 负债的现金流量； 降低债务风险。 中国领先的产业新城运营商 投资方式杠杆收购案例 目标企业介绍 开封制药厂分拆出豫港制药、 恒宇制药、八车间， 净资产5000万、负债1800万、 销售额1.2亿 （其中出口创汇约1000万 美金） 利润率约15%的新企业概念： 高成长的生物医药高科技企业 退出方式 进入方式 三浦园区投资成立投资公司和三浦生物医药研发公司 投资公司支付3000万收购上述新企业的控股权 三浦生物3000万控股开封新公司，将出口合同与出口结汇转至 本公司名下 利用1000万美金的出口信用套取8000万的低息贷款 从8000万贷款中拿出3000万向 园区建设公司购买土地或其他 “三浦生物医药研发 司”成立 24月后在香港创业板上市 担保公司国家银行 投资公司 三浦生物 开封新公司 三浦园区商业银行上市 担保 3000万 8000万贷款 3000万控股 X%股权 贷款 投资成立 3000万现金XXX亩土地 1000万出口合同 中国领先的产业新城运营商 投资方式创业投资 目标项目选择 管理团队组建与管控 掌控目标项目产业链下游企业 成长性指标分析 资本市场认同度分析 土地增值方案设计 发展战略规划、盈利模式设计 灵魂性领导人物的识别与聘任 管控模式与激励机制的建立 非关联性投资主体问题 收入、利润、税收结构设计 盈利模式设计 项目土地 A+A 项目土地 B+B 产 业 链 利润 A+与A的组合，使土地A以股权的形式获得价值确认 B+与B的组合，使土地B以股权的形式获得价值确认 A+A从B+B获得收入和利润 中国领先的产业新城运营商 目标企业介绍 北京中科博纳生物科 技有限公司，中科院生物 物理研究所和昭衍医药技 术中心各占50%股份，注 册资本金2000万 生物医药类专利及专有 技术国内领先 投资方式创业投资案例 进入方式 退出方式 中科博纳三浦威特 中科三浦生物医药研发公司 生物医药孵化器公司 中科三浦”争取在24个月内 在 香港创业板上市 技术土地 投资设立购买技术 中国领先的产业新城运营商 公开上市出售 投资退出方式主要有公开上市和出售两种 l通过杠杆收购接管的企业进过两至三 年的孵化，力争在境内外公开市场股票 上市发行。 l公开上市所涉及的主要事务 l依据被接管企业的产业战略及境内外 资本市场状态，设计上市融资的详细方 案及步骤； l改造或优化上市主体公司的股权结构 ，以及注册主体公司及其他必要的海外 公司； l协调海内外中介机构进场工作，与市 场监管机构沟通，获取相关批准文件及 备案； l参与上市招股说明书的制定及向有关 投资机构推介。 l溢价出让股权 l分拆卖出资产 l重组A股上市公司获得资本增值 l 土地储备与拿地价格 华夏幸福其业务主要布局于临北京、环渤海和长三角区域。目前，公司拥有一级土地储备( 委托园区面积)71000万平方米，二级开发规模达到1878万平方米，主要位于北京市区、天 津、廊坊及其他地区。实际上，从固安起步后，华夏幸福开始进行全国战略布局，于2012年 新拓展了5个园区，分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安 新兴产业示范区。2013年，其新拓展了4个园区进行产业新城的开发建设，分别位于环上海 区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河。 日期地区 面积（平方 米） 总价（万元 ） 单价（元 平方米 ） 单价（万 元亩） 土地用途 7月14日河北固安县160,47753,5793338.72222.7开发 7月3日河北霸州市64,0008,704136090.7住宅 6月30日河北怀来县88,00011,9001352.2790.2住宅 6月24日河北廊坊市143,80030,2002100140住宅 6月23日江苏镇江市26,70048001797.7119.9生产研发 5月28日江苏无锡市48,70047,7009794.66653.3商业 华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 华夏幸福斥资15.7亿拿地15宗 河北固安大本营占8宗 2016年3月2日至9日，华夏幸福连发4条竞得土地公告，其产业新城发展模式迎来 三月“阳春”。公司斥资15.7亿元竞得15宗土地，面积62.3万平方米。 华夏幸福董事长王文学此前表示，河北即将成为京津冀协同发展战略中最重要的 产业承接地，未来将承接京津的智力和科技优势，发展各类战略新兴产业。因此， 固安大本营自然是华夏幸福拿地的重中之重。 华夏幸福董事会表示，此次拿地可进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司房 地产开发业务实现可持续发展。 序列地区面积（平方米）总价（万元） 单价（万元 亩） 土地用途 1河北固安县201764.774926247.7住宅 2河北固安县145019.661745780.3住宅 3浙江嘉善县137711.839000188.9商住 4河北永清县139475.0327000129.1商住 拿地优势分析 通过一组数据：2011 年10 月到2013 年8 月间，华夏幸福在廊坊和固安的土 地获取楼面价仅为1381 元/平米和734 元/平米，分别为2012年廊坊房价（5790 元/平米）和固安房价（5770元/平米）的23.8%和12.7%；同期，平均拿地成本 分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%；与同级别竞争对手 荣盛发展对比，公司三年平均拿地成本为荣盛发展的68%。 公司拿地成本低的原因多来源于与政府“共赢”的关系建立：从公司方面 分析，其先帮助政府做开发，政府会给予10%-15%的回报，然后招商引资也 会有相应的回报。这样，华夏幸福便与其他公司有了差别化的竞争，与其他 公司相比，这种差异化优势也是比较明显的。 u 华夏幸福通过与当地政府合作过程中，通过独特的园区+地产模式，前 期开发运营工业园，后带动房地产开发建设。公司与当地政府签订排他 性协议，自己开发产业园区，其他公司介入进行房地产开发的可能性极 小，中标、招拍挂都华夏幸福自己完成，因此拿地成本极低。 u 同时，与政府共赢关系受益渗透于华夏幸福各个土地开发流程， 让其低成本拿地。 以其孔雀城的别墅楼盘为例，这个楼盘的运作 模式，华夏幸福都是以工业用地名义拿到土地之后，通过向地方政府公 关将土地性质变更为住宅建设用地。这种开发模式不仅可以有效避开500 亩建设用地出让必须上报国土部的规定，还可以通过定向招拍挂，使地 方政府与开发商顺利达成默契合作。 合理选区，提前布局 与政府的良好合 作关系 提早介入区域规划 ，积累完整的园区 开发建设