《酒店物业模板》word版.doc

中润酒店（暂称）经营与管理初步定位及策划方案目 录第一部分 项目现状介绍.71.1项目概况.81.2酒店业主基本要求介绍.91.3项目构想.9第二部分 项目可行性经营分析.533.1在本项目设立高星级标准精品酒店的市场条件543.2本项目设立高星级标注精品酒店的SWOT分析.593.3本项目的规模、功能规划.643.4本项目可行性经营定位66第三部分 经营预测及分析.694.1本项目开发成本及酒店筹备期开办费预测704.2本项目经营收入和经营成本预测714.3本项目投资回报分析74第四部分 研究结论与建议.836.1项目经营管理总体描述846.2建议合作管理模式976.3结论97附：本酒店项目投资效益概算.90第一部分 项目现状介绍1.1 项目概况1.2 酒店业主基本要求介绍1.3 项目构想1.1项目概况1.1.1 项目名称重庆中润房地产开发有限公司“中润天鹅酒店”（暂称）1.1.2 建筑地址及所处位置本项目位于重庆市沙坪坝区联芳园区显丰大道88号，占地基本呈四边形，场地东临城市中的城市道路，西侧为重庆市沙坪坝区交巡警支队，北侧为梅赛德斯奔驰中心，南侧为普通住宅楼。交通便利，市政配套设施齐全，环境方便。1.1.3 建筑规模1、建设用地面积：3169平方米；2、总建筑面积：约17584.77平方米；其中地上约10457.7方米，地下约6692.72平方米；3、建筑层高：共21层，地下4层，地上17层；地上1至3层为群楼；1.1.4 酒店规划与布局1、大堂吧兼自助餐（1层）：约150平方米（可容纳约30-50人）；2、中餐包房（2-3层）：共21间；3、配套休闲、娱乐设施（4层）；5、会议室、办公区（5层）；6、客房（6-17层）：共132间，其中市长套房1间、豪华套房11、单间48间、标准间72间。1.2 酒店业主基本要求中润天鹅酒店是重庆中润房地产开发有限公司拟投资兴建的。 计划将该酒店建成具有高服务标准、管理标准和效益标准的专业化精品酒店。因该项目地处重庆市沙坪坝区，目前沙坪坝区的高星级酒店及高规格、精品酒店比较欠缺，故本酒店项目完成后要成为沙坪坝区的酒店形象代表。业主方对于酒店的基本规划与设想是，酒店建成后，不仅在功能布局、装修档次、经营管理上要做到“精”，而且在整个酒店的氛围营造上也要做到“精”、“雅致”。1.3 项目构想沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。全区幅员面积396平方公里，辖26个街镇园区，户籍人口74.6万，常住人口87万。沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所，中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善，是全国“科技工作先进区”、“国家级星火技术密集区”和“文化工作先进区”。沙坪坝区交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。沙坪坝区旅游资源丰富，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉，形成了歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、都市休闲购物旅游、田园生态旅游等特色旅游，每年接待中外游客数百万。沙坪坝区第三产业发达，市场潜力巨大，是重庆重要的物资集散地和商贸区。中润天鹅酒店位于重庆市沙坪坝区与高新区接壤地带。距沙坪坝区商业中心约十分钟车程，距石桥铺约五分钟车程，距陈家坪长途汽车站约十分钟车程，距重庆江北国际机场三十分钟车程，交通十分便捷。中润天鹅酒店作为沙坪坝区首家高星级标准精品酒店，本身就有大批潜在客源。且所处区域旁边即是沙坪坝区平顶山公园，背靠青山，风景旖旎，空气清新，足以吸引很大一批潜在的消费群体。利用沙坪坝区的内部消费优势，再加上商业酒店运作的丰富经验而带来的商务、旅游消费，相信中润天鹅酒店具有良好的持续发展空间。第二部分 项目可行性经营分析3.1 在本项目设立高星级标准精品酒店的市场条件3.2 本项目设立高星级标准精品酒店的SWOT分析3.3 本项目经营与管理的规模、功能初步定位3.4 本项目可行性经营定位3.1 项目设立高星级标准精品酒店的市场条件3.1.1 重庆市酒店业发展的七大优势对本项目的影响一、重庆作为中国西南地区唯一的直辖市以及城市发展趋势为酒店业的发展提供了广阔市场。我市作为中国西南地区唯一的直辖市，商务活动频繁，酒店业市场潜力巨大。在重要的会议、展会或者节假日期间，五星级酒店基本上都处于客满状态。同时，随着西部大开发战略的实施，重庆正在逐步成长，为其经济发展创造了良好的投资环境，重庆迅速发展已是必然趋势，它迫切需要与之相匹配的大城市配套服务设施，这也为重庆酒店的发展提供了广阔的市场空间。二、地理及交通优势促进了酒店业的发展。重庆市的地理位置较为特殊，重庆市位于中国西南部、长江上游， 与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等省接壤，因此可以想象重庆的外部交通是很方便的。地理和交通的优势为各项商贸活动的日益活跃提供了有利条件，同时也促进了重庆酒店行业的发展。三、国民收入的显著提高为酒店的发展营造了良好平台。近年来，随着重庆市民收入的不断增加，其消费水平也不断提高。2011年1到11月，重庆全市实现社会消费品零售总额2608.77亿元，比上年同期增长18.9%，扣除物价因素影响实际增长17.0%；其中，11月份实现社会消费品零售总额255.30亿元，比上年同期增长19.8%，扣除物价因素影响实际增长15.1%。市民消费水平的持续提高，为酒店等第三产业的发展建造了良好的操作平台。.四、星级酒店、精品酒店的需大于供，为酒店业的发展提供了巨大空间。作为一个国际大都市，重庆的商务和旅游在蓬勃发展，将来的一个时期内仍然会保持快速增长。目前重庆星级酒店、精品酒店缺乏，数量已与其直辖市地位不吻合，高低档次的酒店分布不合理，特别是精品酒店数量占酒店总量的比例很小。据重庆市旅游局统计数据显示，近年来，重庆酒店业出现方兴未艾的发展态势。到10年底，重庆市目前共有旅游星级饭店266家，其中五星级5家，酒店业的发展也呈现出又快又好的势头。重庆酒店市场空间巨大，显然不能满足市场需要。五、丰富的旅游资源是酒店业发展的温床。纵观重庆，巴山绵延，渝水纵横；俯瞰山城，历史久远，文化深厚。重庆旅游资源独具特色，集山、水、林、泉、瀑、峡、洞自然景色为一体，熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峡文化、“陪都”文化、都市文化于一炉。从夏禹王“三过其门而不入”的涂山旧痕，到国共两党众多名人名事遗址；从大宁河古悬馆真貌，到“上帝折鞭之处”的合川钓鱼城古战场；从享誉中外的大、小三峡、丰都鬼城，到中华石窟艺术之魂宝的大足石刻；从天坑地缝、青龙瀑布、武隆天生桥、巫峡夏冰洞等新开发的神秘别致自然景观，到四面山、金佛山、缙云山、仙女山、黄水森林公园等生态旅游区；构成了重庆市集山、水、泉、瀑、峡、洞为一体的壮丽自然景色和溶巴渝文化、民族文化、移民文化、三峡文化、“陪都”文化、都市文化于一炉的浓郁文化特点；同时，巴渝古朴独特的民风民俗引人入胜，多姿多彩的地方文艺令人倾倒。重庆全市共有旅游景点300余处，其中世界文化遗产一处，国家级重点文物保护单位7处，国家级重点风景名胜区4个，国家级森林公园5个，国家级自然保护区1个，全国爱国主义教育基地2处，市级风景名胜区17处，市级森林公园24个，市级文物保护单位49处，市级自然保护区3个。 已形成了各具主题的“山城都市风光”、“长江三峡旅游黄金线”和“八大特色旅游区”。据重庆市旅游局的统计数据显示，2010虎年春节旅游黄金周，创下了重庆旅游历年的新高。过去7天，全市共接待旅游者1158.68万人次，首次突破千万大关，同比增长25.74%。随着重庆社会经济和旅游业的发展，旅游环境显著改善，服务水平日益提高。重庆的旅游开发前景广阔，旅游业以及其配套产业已被列为新的支柱产业和经济增长点加以培育。六、良好的金融环境为酒店业的发展提供了有利条件。重庆的金融匹配能力较好，中国的商业银行都在重庆设立了分支机构，充足、便捷的融资途径，为酒店项目的设立提供了有利条件。七、劳动力和原材料的相对优势，为酒店的营运降低了成本。重庆的劳动力成本相对较低，具有相对优势，而且在中国西部地区电力、能源、交通、原材料等普遍紧张的情况下，重庆的土地和电力等资源拥有相对优势，这些优势都为酒店项目的营运降低了成本。3.1.2 项目所在区域优势对本项目的影响本项目位于重庆市沙坪坝区显丰大道，地处高九路与石小路交会地段。沙坪坝区是重庆市中心城区之一，位于市区西半部，与渝中区、九龙坡区、高新区、北碚区接壤。沙坪坝区酒店市场的空白点正是本项目可利用的优势影响。虽重庆酒店行业的发展正处于“蓬勃”阶段，但沙坪坝区的酒店业发展并没有得到明显提升。目前，沙坪坝区尚无五星级酒店，更缺乏精品酒店；且现有的几家星级酒店使用年限较长、设施设备相对陈旧，其经营特色没有体现。沙坪坝区是重庆市的文化教育中心，其市民及到访该区的游客、访客对“文化”与“品位”的追求更甚于对其他区域。故本项目在打造时务必要着重于“精品”二字，把“文化”与“寓意”融入酒店的打造中。3.1.3 项目的周边人口及环境本项目位于市区西面的沙坪坝区，全区幅员面积396平方公里，辖26个街镇园区，户籍人口74.6万，常住人口87万。域内历史文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺。3.1.4 本项目的自身优势本项目所处地形方正，有利于酒店内部规划；交通便捷，有利于客源周转；且比邻平顶山公园，环境优美、空气清新。再加上本项目是全新开发项目，不受其他外界已成因素影响，能更好地进行策划利用。3.1.5 本项目投资高星级精品酒店的六大好处一、投资酒店的稳定性比较强，相应来说风险也就不大。投资工业，项目成功了，回报非常迅速，但是投资不成功，可能就是一锤子买卖。国家计委曾经有一个材料，分析了20个大型投资项目，最少的投资是20亿，其中有的项目，建成之日就是亏损之时。甚至有的项目已经建成了，如果不开工，每年要贴三个亿，如果开工，每年赔一个亿，怎么办？选择来选择去，最后只好开工，因为每年可以少赔两个亿。所以，同工业比较，投资酒店的稳定性很强。二、成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好，其中的基础是级差地租效益。这也是很多人投资酒店的一个重要原因。三、阶段性效益显著。本项目酒店的投资地点比较好，时机比较好，会形成比较显著的阶段性效益。 四、品牌性效应突出。很多人投资酒店看重的是品牌性的效应，包括很多私营企业。按道理来说，私营企业投资酒店产权最明晰，经营情况应该最好。当然，也有经营情况不佳的，其原因很多，比如说规模过小，核心竞争力不够，市场定位不准确等等，但是在这种状况之下，为什么大家还要投呢？其中很重要的一点就是看到这个品牌效应。五、现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、而且比较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要。正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使亏损也要继续经营。六、从长远来看，酒店经营与各个行业的总体回报大体平衡，即总体均衡。这是经济发展的客观规律，经济发展到一定程度，要向平均利润率这个角度转化，只要这个市场是比较成熟的市场，相应来说自由进入自由退出，最终会达到一个总体均衡的状况。3.2 项目设立高星级标准精品酒店的SWOT分析重庆发展精品酒店的 SWOT 分析, 就是基于武汉发展精品酒店的内部条件和外部环境, 对 SWOT 诸要素进行综合分析和系统评价。SWOT（优势、劣势、机遇、威胁）是英文（Streng-ths, Weaknesses, Opportunities, Threats）的缩写。3.2.1 重庆发展精品酒店的优势（1）具有良好的区位优势重庆市简称渝，位于我国西南地区东部，长江上游。1997年以原四川省重庆、万县、涪陵三地级市区域设中央直辖市重庆,是我国面积最大、行政辖区最广、人口最多的中央直辖市。它处于全国经济地理中心，距北京、上海、广州、 成都、西安等均在1000- 1200 公里范围之内。此外，重庆市也是我国历史较为悠久的对外通商口岸之一，对外贸易自古以来一直很繁荣，在我国经济发展中一直扮演着重要的贸易口岸角色。伴随着区域经济的发展和演化，重庆市较为优越的地理位置正在日益突出。简言之，繁荣的经济基础和优越的地理环境，将会是重庆市发展精品酒店的有利条件。（2）有大量的高消费群体精品酒店的消费群体主要为上流社会和富人阶层的高端消费群体，此类消费群体在重庆大量存在。首先，重庆市是经济发达、对外开放程度较高的国际现代化都市。本地本来就拥有众多的高端消费者，另外，作为中西部地区重要的城市，重庆市也有比较充足的往来高端商务客人。其次，外资企业的纷纷进驻为重庆市提供了众多具有高端消费能力的外国客人，既包括政府的官员，也包括商务客人。（3）有良好的人文、产业资源依托重庆是世界时尚潮流的汇集地，把握时代的脉博，具有发展精品酒店的优势。重庆作为历史文化名城，拥有众多极具特色的自然资源和人文资源，也为重庆发展精品酒店提供良好的素材。另外，重庆大量拥有高档物业，以此为依托，建立相应的精品酒店，也是一个很好的发展方向。（4）具有全国闻名的商业和金融中心重庆自古以来就是商贾云集之地，商业贸易活跃。重庆市市内有较大的商业步行街、大型商厦和众多超级市场、24 小时便利店。2011年1月到11月，重庆全市实现社会消费品零售总额2608.77亿元，在全国城市中居第5位，仅次于北京、上海、广州、深圳等城市。重庆市不仅有名列全国百强的大商场，还有闻名遐迩的朝天门商品市场。同时，重庆市的金融业也日益发达。目前，已同世界 200 多家银行建立了代理关系。重庆市高度发展的商业和日益发展进步的金融业都为其精品酒店的发展营造了良好的外部环境。（5）有大量的技术人才重庆具丰富的高校资源。尤其是沙坪坝区作为重庆的文化教育中心，仅大学城就有高等院校近10所，这些院校每年可以为重庆发展精品酒店提供大量的技术人才，如计算机人才、营销人才等。3.2.2 重庆发展精品酒店的劣势（1）缺少精品酒店设计人才精品酒店从设计到服务，都要突出精品二字。因而对设计各方面要求很高，精品酒店的打造不仅要引领时尚，体现个性，还需要有本土的历史文化底蕴做铺垫。中国本土的设计大师很少，国外的设计大师虽然可以引进，但是他们很难把握重庆深厚历史与悠久文化。（2）缺乏精品酒店的服务人才精品酒店要体现家一样的舒适与温馨，除了在产品设置上体现精品，必须在服务上体贴细致。重庆市长期以来培养的员工是应对传统酒店的标准化操作，虽然重庆市的大学每年都有数以万计的旅游管理专业的大学生毕业，但是他们所学的相关服务理念还是与精品酒店的服务有差别。针对精品酒店所需要的精而全、精而灵、精而细的高级服务人员，目前比较匮乏。这就导致重庆市发展精品酒店专业人士上的不足。（3）消费者固有星级决定价格观念对精品酒店发展造成某种程度的制约精品酒店的特征决定了精品酒店的规模不大。这不仅体现在客房数目上，甚至在大堂的面积，房间空间结构等很多方面不同于传统的星级酒店。它追求的是自己独特的风格而不拘泥于标准。这与目前我国星级酒店的评定标准产生矛盾和抵触，导致精品酒店无法进行星级评定并纳入行业管理。这给精品酒店的宣传和自身品牌打造带来一定的难度。目前中国精品酒店的数目并不多，还没有形成一定的潮流，作为国际化程度并不是特别高的重庆，消费者受传统观念影响比较强，更加认可传统的星级酒店，把星级的高低作为价位高低的标准，而精品酒店因为没有评定星级，价位又不比传统的五星级酒店低，所以对精品酒店的客源造成一定的制约。3.2.3 重庆发展精品酒店面临的机会（1）地区经济和旅游业快速发展随着“西部大开发”战略的提出，西部地区的经济得到很大的发展。重庆作为西部崛起的领头羊，与西部其它城市关系密切，城市间商务往来频繁。一些高端、有特殊爱好的客人纷纷来到重庆，为重庆发展精品酒店提供了客源。（2）旅游饭店市场的繁荣给精品酒店发展带来的新机遇随着我国经济的发展，中国已经成为世界上最大的旅游目的地之一。大量境外游客的涌入，其中的高消费群体，进一步促进中国旅游饭店业的发展，国内旅游也已成为人们业余休闲的主流。重庆市作为长江流域一个重要的旅游城市，其旅游活动和日益增强的经济所吸引的商务活动将更趋活跃。而重庆市目前已经建成的酒店多是星级酒店，“非豪华即经济”，即千篇一律的标准化、程序化的传统酒店，并没有个性化、独特的酒店，存在精品酒店这一断层，给重庆市精品酒店发展提供了大好机遇。（3）网络营销带来丰富的机会科技发展与变革网络化信息化技术条件普及，让即使不具备规模优势的精品酒店也可以通过图片、文字、图形、视频等方式使产品“有形化”，有针对性地对目标市场宣传，跨越了地域、国界的限制，为重庆市精品酒店招徕客人和扩大知名度提供了无限机会。3.2.4 重庆发展精品酒店面临的威胁（1）周边城市精品酒店的威胁由于精品酒店的市场容量有限，谁先占据市场获得成功并拥有自己的忠实顾客，就意味着后来跟进的类似特色的酒店可供开拓的市场空间不大，从而形成进入壁垒。所以，率先抢占商机显得尤为重要。对于针对高端客源的精品酒店来说，市场的辐射影响比较大。目前重庆市周边城市已经建立起了精品酒店，如成都，这些城市不仅有深厚的文化底蕴，也有知名的旅游资源，是重庆市比较大的竞争对手。另外北京的皇家驿站、上海的悦榕庄、昆明的柏联温泉酒店等都会对重庆的精品酒店有或多或少的冲击。（2）重庆市城市化水平提高较慢受总体经济发展水平的制约，重庆市城市化发展水平滞后于发达地区。尽管近几年建设速度加快，但总体上提高较慢，现代城市设施和现代城市风貌尚有明显不足。此外，重庆市市民的精神文明建设虽然较前几年有所提高，但是与发达城市的市民素质还有一定的差距。这些都成为制约重庆精品酒店发展的软肋。3.3 项目经营与管理的规模、功能初步定位3.3.1 经营布局的楼层说明（1）酒店一层说明1、入住大堂设于首层，中部挑空，大门用旋转门；2、大堂客用空间面积占可使用面积的30%；3、前台接待台设于大堂左侧，预留不少于80平方米用于前台后勤功能，如总机房、行李房以及后台、监控室等；4、大堂右侧设大堂吧兼自助餐厅，总面积占可使用面积的50%；5、客用电梯共3台，其中只抵达群楼的观光电梯1台。（2）酒店二至三层说明1、作为高档的纯包房中餐区，打造私密高雅的餐饮会馆概念；2、以中、大包房为主，平均每间面积约60平方米，设13-15间左右；3、中餐厨房约占200平方米；4、后端作配套后勤用途，如办公室、储备间、杂物房等。（3）酒店四层说明1、作为休闲、娱乐区；2、内设足浴、按摩、棋牌等；3、本层也可作其他酒店休闲、娱乐配套项目使用。（4）酒店五层说明1、作为对外高档小型会议功能配套区；2、留二分之一作为酒店行政管理部门办公使用。（5）酒店六至十七层说明1、作为客房楼层，各类房间总和共计132间，此为本酒店最佳客房配比；2、最佳配比指以下关系：区域效应；精品酒店概念；酒店内部各功能搭配；交通流线与电梯数量；重庆市场与客源；投入与产出等；3、房型与配比：双人间占54%；大床单间占36%；豪华套房11套；市长套房1套。（6）酒店负层说明1、负层功能要包括员工食堂、员工更衣室、洗衣房、维修间、各类库房、杂物间、机电房等；2、机电设备配置另定方案。3.3.2 中润天鹅酒店经营布局平面图详见后页附图。3.4 本项目可行性经营定位3.4.1 本项目优劣势分析 经过对本项目现场情况查勘，结合重庆目前酒店市场情况及外部经济环境，相关优劣势分析如下：一、优势1、本项目适应国家的总体发展战略和区域经济发展的趋势重庆市是中国最具投资发展潜力的城市之一，已进入高速经济增长阶段。2009年，重庆市的GDP比上年增长了14.9%；2010年，重庆市的GDP增长已达到17.1%，发展潜力巨大。加之近年来，重庆市通过对外招商、横向联合、自筹等多渠道筹措旅游项目开发资金。在一些重点旅游区（点）的基础设施、配套服务设施和专项旅游产品的开发上取得了明显进展。同时，随着旅游业的不断发展和重庆市政府近期提出的各项要求及推动活动，均为本项目的建设提供了一个与经济发展相适应的空间。2、市场的发展为本项目的建设提供了契机酒店行业的繁荣作为城市综合经济实力的体现，是城市经济发展到一定阶段的必然产物，同时它也表现出了一个城市或区域经济的冷暖寒暑，随着重庆经济的不断提高，重庆对外开放的不断扩大，以及投资与商务活动的不断增多，重庆星级酒店的需求量势必猛增。3、区域优势为本项目的运作提供了良好的政策支持。二、劣势1、资金投入较大，回收期较长。2、目前本项目周边暂无大型的商圈和高档写字楼，对客源档次和客源量有一定的影响。3、本项目所在显丰大道地段流动人口较少。3.4.2 本项目可行性经营定位一、把中润酒店定位为四星级标准的商务+休闲精品酒店；并注意社会效益和经济效益相结合。二、客房数量不宜过多，设置在120至160即可，但客房面积需有一定优势，应有充足的空间为客人提供“家”的精致与温馨；普通房间的面积至少应达到35平方米以上；豪华房、套房的设置应尽可能齐全。三、餐饮以高档中餐会所形式体现，同时需有配套既提供自助早餐、西餐及大堂吧的多功能咖啡厅。四、在酒店的其他配套设施方面，应考虑到酒店经营配套的需求及目标客户的可能性消费项目设置，如高级SPA房、足艺保健房及小型KTV包房等。五、为提高本项目收益，在酒店部分搂层设置高档写字间出售或出租，同时需考虑到商务档次，故建议尽量整体出售或出租，而不分零。六、中润天鹅酒店的总体定位一定要注重“精品”二字。第四部分 经营预测及分析4.1 本项目开发成本及酒店筹备期开办费预测4.2 本项目经营收入和经营成本预测4.3 本项目投资回报分析4.1 本项目筹备期开办费预算由于前期财务费用（即：自有资金投入、贷款及贷款利息等）数据不明确，以下预算只是初步的预测，总投资额仅包括酒店筹备期开办费一项，更详细的预测，有待具体工程设计方案及投资资金计划明确后再计算，因此以下内容仅供参考。开发成本及筹备期开办费预算表 单位：万元科 目预算数酒店筹备期间开办费1115酒店开业前必备物品项目775其中客房家具100客房易耗品40清洁机械、用品30客房、餐饮用布草80客房、餐饮用装饰品20中餐、中厨用品150西餐、西厨用品20易碎品（瓷器、玻璃器皿）30珍品、餐料50酒店电脑软件系统30电器设备120工具、用具15印刷品20办公用品5制服费15开业前试餐用食品、酒水5洗衣设备40其他5开业前期日常开支（3个月）140其中办公费12差旅费5通讯费3应酬费10培训费（场租费、资料费、培训期间伙食费等）15工资90其他5开业前的广告、宴请等费用30开业后营业所需备用金150不可预见费用204.2 本项目经营收入和经营成本预测 以下预算是初步的预测，更详细的预测，有待管理公司进场后重新计算，因此以下内容仅供参考。4.2.1 经营收入预测一、客房营业额： 104.544 万元/月（客房数按132套计）。1、一般来说，58%60%的出租率是酒店的平均盈亏平衡点，酒店最佳的出租率是75%85%，极限出租率是90%。全年的平均出租率达到85%，就意味着旺季一定会超过100%，在一定意义上，80%的出租率，是饭店经营中最有效运作的出租率。故本项目月平均开房率以80%计；2、月平均房价以330元计，即日收入3.4848万元；3客房毛利率以85%计。故：客房月毛利为88.8624万元二、餐饮营业额（中、西餐、会议室、酒吧、棋牌）： 207.375 万元/月。1 中餐包房按150个座位计算： 中午上座率为50%，人均消费以250元计，则收入为1.875万元； 晚餐上座率为75%，人均消费以350元计，则收入为3.9375万元； 全天收入合计：5.8125万元/天；2 会议室每日收入计：0.1万元/天；3 西餐厅每日收入计：0.6万元/天；4 大堂吧、棋牌每日收入计：0.4万元/天；5 餐饮毛利率以50%计；故：餐饮月毛利为103.6875万元/月三、其他（商务中心、美容美发中心、商场等）营业额：3万元/月。其他经营项目毛利率：85%故：其他经营项目毛利为2.55万元/月四、酒店月（年）营业收入及毛利。全酒店月营业收入总额：314.919万元；全酒店年营业收入总额：3779.028万元。全酒店月营业毛利总额：195.0999万元；全酒店年营业毛利总额：2341.1988万元。4.2.2 营业成本 月营业成本总额为 119.8191 万元，其中：一、客房月周转物品成本=客房月营业收益百分比（一般在15%左右）=104.544万元15%=15.6816万元二、餐饮月进货成本=餐饮月营业收益百分比（一般在50%左右） =207.375万元50%=103.6875万元三、其他经营项目周转物品成本=其他收益百分比（一般在15%左右） =3万元15%=0.45万元 故：年营业成本总额为1437.8292万元/年4.2.3 费用部分 一、月费用总额： 132 万元/月（不含折旧、利息），其中：1 工 资： 30万元/月2 福利工会经费： 5万元/月3 员 工 餐 费： 4万元/月4 水、 电、 气： 35万元/月5 办 公 费： 1万元/月6 营业税及附加： 25万元/月7 通 讯 费： 1万元/月8 清 洁 用 品： 0.8万元/月9 针 棉 布 草： 0.5万元/月10 玻瓷金银器： 0.5万元/月11 制 服： 0.5万元/月12 低值易耗品： 3万元/月13 厨 具 摊 销：0.2万元/月14 洗 涤 费： 1.5万元/月15 应 酬 费： 1.5万元/月16 广 告 宣传： 1万元/月17 维 修 费： 1万元/月18 绿 化 费： 0.8万元/月19 差 旅 费： 1.5万元/月20 人 事 招聘： 0.4万元/月21 汽 车： 1万元/月22 开办费摊销： 10万元/月23 银行手续费： 0.8万元/月24 不 可 预见： 1万元/月故：年费用总额为1584万元/年4.3 本项目投资回报分析根据中国饭店协会统计资料显示，中国的酒店投资回报率现在能达到8%或9%就算不错了。投资回报分析 单位：万元/年总开发成本/营业收入3779.028营业成本1437.8292营业费用1284营业税金及附加300经营利润757.1988营业外收入（赔偿、小商品、停车费等）12营业外支出0投资回报率/投资回报期（年）/注：1、因本项目贷款金额、贷款利息等核算标准不明确，故此分析中未考虑年还本利息、现金流量、等因素。2、此分析是以70%的客房出租率为标准进行的。第 30 页 共 49 页 中润酒店（暂称）经营与管理初步定位及策划方案第五部分 星级酒店必备条件5.1 星级酒店必备条件5.1 星级标准酒店必备条件基本条件一、酒店布局合理1、 功能划分合理；2、 设施使用方便、安全。二、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。三、有中央空调，各区域通风良好。四、有与酒店星级相适应的计算机管理系统。五、有背景音乐系统。前厅1、 面积宽敞，与接待能力相适应；2、 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；3、 有与酒店规模、星级相适应的总服务台；4、 总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24h有工作人员在岗；5、 提供留言服务；6、 提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；7、 提供信用卡服务；8、 18h提供外币兑换服务；9、 总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；10、可18h直接接受国内和国际客房预定，并能代订国内其他饭店客房；11、有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；12、设门卫应接员，18h迎送客人；13、专职行李员，有专用行李车，24h提供行李服务。有小件行李存放处；14、设置值班经理，24h接待客人；15、在非经营区设客人休息场所；16、提供店内寻人服务；17、提供代客预定和安排出租汽车服务；18、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；19、至少能用2种外语（英语为必备语种）为客人提供电话服务。客房1、 至少有40间（套）可供出租的客房；2、 70客房的面积（不含卫生间）不小于20平方米；3、 装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度好；4、 有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜）、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明程度良好。有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24h供应冷、热水；5、 有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；6、 有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于16个，其中自办节目至少有2个频道，每日不少于2次播放，晚间结束播放时间不早于凌晨1时；7、 具备十分有效的防噪音及隔音措施；8、 有内窗帘及外层遮光窗帘；9、 有单人间；10、有套房；11、有至少3个开间的豪华套房；12、有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；13、有与饭店星级相适应的文具用品。有饭店服务指南、价目表、住宿规章、本市旅游景点介绍、本市旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；14、客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套，客用品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；15、提供开夜床服务，放置晚安卡，鲜花或赠品；24h提供冷热饮用水及冰块并免费提供茶叶或咖啡；16、客房内设微型酒吧（包括小冰箱），提供充足饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单；17、客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；18、提供留言服务；19、提供衣装干洗、湿洗、熨烫及修补服务，可在24h内交还客人。16h提供加急服务；20、有送餐单和饮料单，24h提供中西早餐、正餐送餐服务。送餐菜式品种不少于10种，饮料品种不少于8种，甜食品种不少于6种，有可挂置门外的送餐牌；21、提供擦鞋服务。餐厅及酒吧1、总餐位数与客房接待能力相适应；2、有布局合理、装饰豪华的中餐厅。至少能提供2种风味的中餐。晚餐结束客人点菜不早于22时；3、有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅（简易西餐厅）。能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅（或有一餐厅）营业时间不少于18h并有明确的营业时间；4、有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务；5、有位置合理、装修高雅、具有特色、独立封闭式的酒吧；6、餐厅及酒吧的主管、领班和服务员能用流利的英语提供服务。餐厅及酒吧至少能用2种外语（英语位必备语种）提供服务。厨房1、 位置合理、布局科学，保证传菜路线短且不与其他公共区域交叉；2、 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有吊顶；3、 冷菜间、面点间独立分隔，操作间温度适宜，冷气供给应比客房更为充足；4、 有足够的冷库；5、 洗碗间位置合理；6、 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；7、 厨房与餐厅之间，有起隔音隔热和隔气味作用的进出分开弹簧门；8、 采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。公共区域1、 有停车场（地下停车场或停车楼）；2、 有足够的高质量客用电梯，轿厢装修高雅，并有服务电梯；3、 有公用电话，并配备市内电话簿；4、 有男女分设的公共卫生间；5、 有商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；6、 有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷、提供打字服务等；7、 有医务室；8、 提供代购交通、影剧、参观等票务服务；9、 提供市内观光服务；10、 有应急供电专用线和应急照明灯。第六部分 研究结论与建议6.1 项目经营管理总体描述6.2 建议合作管理方式6.3 结论6.1 项目经营管理总体描述对于中润天鹅酒店今后的总体经营管理情况，本公司天鹅（香港）酒店管理有限公司拟从设计、经营、管理思路等几方面进行如下描述：一、大投入、大设计、大管理、大回报、大效果“大”不是指规模大。“大”是指“大气”、“大手笔”、“新”、“奇”、“特”、别出心裁、眼光独到、经营独树一帜、管理不落俗套，跳出在重庆经营惯用手法与国际接轨。1、大投入大投入是指中润天鹅酒店在硬件标准上、气派豪华程度上、酒店家具、氛围、服装上、总体实力上、竞争底气上以大的手笔、大的气派、大的风范重拳出击，先声夺人，做到酒店还未开业便极大地赢得了关注和青睐。2、大设计大设计是指跳出重庆地域，跳出一般的思路，放眼全球，放眼未来趋势，站在潮流的前面，竭尽全力预测未来酒店商务及旅游市场的需求，从各个角度来构思酒店的模式、设计酒店的布局，以“想酒店客人之所未想，想酒店客人之所未敢想”的勇气与思维来策划酒店的功能与特色。3、大管理（1）在传统酒店经营管理的模式上求变、求新。（2）观念要与国际接轨，观念要以客人的满意甚至惊喜而变化。（3）管理者要站高望远，把本酒店的竞争范围扩展到国际的角度，只有这样本酒店才能跟上潮流，直至领导潮流。4、大回报、大效果大回报、大效果是指酒店的经济效益与社会效益双丰收。（1） 经济效益指本酒店的年平均开房率达75以上，餐饮上座率达80以上，二线部门由纯服务功能转变为：创收+服务功能的部门。（2） 社会效益指本酒店为客人所交口称誉、为同行所津津乐道、为从业者所向往钦羡、为政府所指定接待放心单位。二、以人为本，培养“三代同堂”人才酒店管理以人为本通常被理解为“以客人为本”，即客人的要求一定要满足，客人的喜好决定着酒店的管理与经营取向。这点固然正确，但我们认为管理酒店除了要以“客人为本”外，更应树立以“员工为本”的指导思想，中润酒店要培养员工的主人翁意识，增强酒店对员工的吸引力、凝聚力、向心力。首先要关心员工的生活和工作，解决好员工的就餐、休息、上下班、娱乐、学习，甚至是家庭的困难，“有了满意的员工才能有满意的顾客”。酒店着力给员工提供更多的培训、升迁机会，鼓励员工自我实现，打破惯例，服务员、行李生、保安员、接待员等不再仅仅是青春性职业等等。三、使中润天鹅酒店成为重庆地区最具特色的精品酒店1、酒店的管理模式、服务方式、服务内容达到国际水准，按国际惯例接待客人、服务客人，为各国客人所认同。2、酒店的客人不仅仅是各地商务客人、旅游人员，酒店要成为国内政务客人所争相下榻的首选，这里的客人中有部队领导、各界政要、企业老板、度假旅游者等等。3、酒店的装修、功能设置更具人性化、细节化的特点。使到店客人一到酒店就有“回家”的感觉，并能体会到时尚、精致的酒店生活。四、二线部门也要经营二线部门不仅仅是附属的服务部门，要树立自己养活自己还要为酒店创收的新理念。五、大量使用下岗职工，使其占到酒店员工总数的30以上我们公司在几个酒店的实践证明：1、下岗职工的工作稳定性强，对企业较为忠诚，更加珍惜来之不易的工作机会，对客服务态度明显好于青年人，能更多获得客人的好评。2、下岗职工的社会经验丰富，更善于与客人沟通，且处理问题尤其是社会性事件的驾驭能力较强。3、下岗职工的工资相对稍低，可以大大降低酒店人力资源成本。4、国家对企业有较大的税收优惠政策，从而减轻压力，增加效益。5、多使用下岗职工会成为一道亮丽的企业风景线。6、为政府、为社会减压，提升中润天鹅酒店的社会效益，最终转变为经济效益。六、天鹅公司的经营管理思路1、将中润天鹅酒店定位为四星级标准的商务+休闲精品酒店；并注意社会效益和经济效益相结合，突出管理有序、经营灵活、训练有素、服务一流的“天鹅”风格。2、为中润培养一批酒店管理骨干人员。3、制定出既有竞争力又适合中润酒店经营的价格体系。4、派驻管理人员，和业主方共同打造酒店品牌。5、按国际惯例管理好中润天鹅酒店，并做好市场运作。6、在餐饮市场上作好、作足文章，利用好餐饮创出餐饮会馆品牌。7、设计出独特精品商务酒店文化（在品味、寓意上作好文章），在客房设计保留宽大、方便、温馨、舒适、隐私、安全的同时，还要突出个性化、特色化的服务，使入住酒店的客人都能赞不绝口、流连往返。6.2 建议合作管理方式全权委托管理模式 管理公司与业主方签署全权委托管理合同，管理公司委派以总经理为首的工作团队，代表业主方全面行使酒店经营管理职责，按照天鹅酒店管理标准与程序对酒店进行国际化专业管理，使其正常经营，取得当地良好的经济效益和社会效益。6.3 结论 综上所述，从宏观和微观两个层面上看，我们对此项目的可行性比较乐观。我们对此项目的必要性和可行性有四点意见：6.3.1 市场的空白点虽然重庆市场的星级酒店有百余家，但真正有特色、有文化底蕴的并不多，这为该项目的发展提供了契机，因此我们在风格、经营的定位上一定要抓住这个空白点。6.3.2 市场的发展点近年来重庆市的经济发展迅猛，是西南地区资金流、人流、物流的交汇点，其经济容量大，有需求的潜力和相当的消费基础，该项目发展的稳定性大于可变性，具有很大的发展潜力。6.3.3 市场的运作点软、硬件服务的优质，是市场的运作点。目前重庆市的酒店业存在着几点不足：一是，重庆现有高端酒店中尚无特色优势，四、五星级酒店主要集中在市中心，特别是商业繁华地段，周边环境较拥挤；二是，重庆市内的高档酒店多注重在大而全上，对于细节与精品的打造不够，使重庆酒店业很难达到一个较高水平，很难适应