济南市第三粮库片区旧城改造部分商业地块可行性分析.docVIP

济南市第三粮库片区旧城改造部分商业地块可行性分析前言房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。房地产项目的可行性分析从内容可分为以下五个方面:房地产项目的投资环境分析、房地产项目的市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理。一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起到以下三个主要作用:(l)保证项目投资决策的科学性。房地产项目投资数额巨大，少到几千万、多到几个亿。而且，房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。(2)保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究人员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。(3)保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。本报告拟就对济南市第三粮库片区旧城改造部分商业地块进行可行性研究，探讨该地块修建商业项目的可行性及规划方案。1、 总论（1） 项目背景及概况1. 项目名称本项目提名“筑建梦之城”，在以下的可行性研究分析报告中，将继续对该项目的概念进行诠释和升华。2. 项目可行性报告编制依据（1）中华人民共和国房产税暂行条例（2）项目实地考察、市场调查有关资料（3）政府相关部门的规定及相关数据3. 项目提出理由 房地产行业作为一种介于第二产业和第三产业之间的具有复合特征的产业，在国民经济中占有举足轻重的地位。近几年来，随着城市化的进程大大加快，旧城改造也在如火如荼的进行之中。在职场新人日益增多，青年人开始独立生活，刚需型住房需求日益增长的今天，配套设施完全、及办公娱乐于一体的中小型公寓成为了年轻人的“新宠”。 济南市作为山东省的省会城市，是山东省的政治、经济、文化、金融、交通、会展和科教中心。济南市常住人口为681.40万人，是全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，2012年济南市生产总值4812.68亿元，比上年增长9.5%， 2013年，济南市国内生产总值达到5230.19亿元，经济水平连年上升。与此同时，济南市的房地产市场也处在一个突飞猛进的上升阶段。本项目选址在位于济南市东南部的历城区，历城区是济南东部重要的政治、经济、文化中心，交通便利，环境良好，基础设施齐全、是济南市未来的核心区域。4. 项目拟建地点 本项目位于济南市历城区北园大街37号，原济南第三粮库院落及周边部分区域。项目南邻北园大街，东至二环东路300米，北至小清河南路300米，地理位置优越，交通便利。周边有小清河、华山等景观资源，景观条件利好。项目占地约4.36万平方米，用地性质商住，平均容积率暂按3.4，总建筑面积约14.83万平方米。 图1-1项目所在地块2、 市场分析与预测（1） 国家房地产宏观形式及政策分析1. 宏观形势2. 国家政策从2003年8月12日，国务院颁布关于促进房地产市场持续健康发展的通知开始，到2014年9月30日，中央人民银行联合银监会下发通知正式 松绑“限贷”。11年间，国务院及相关部委共计出台了70余项重要的宏观调控政策，主要集中在土地、金融、财税、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、 力度之大前所未有。2014年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。7月末，济南市正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。2.1金融政策(1)中国央行：将扩大地方债用途为城镇化融资(2)国务院：放开和规范银行卡清算市场，提高金融对内对外开放水平(3)2014 年三季度金融统计报告：房地产贷款增长较快，增速趋缓(4)国务院常务会议决定创新重点领域投融资机制(5)国开行将放宽保障房贷款 期限拟延长2.2财政政策(1)中国版市政债拉开序幕,地方债务顽疾或将破除(2)财税改革：两年内全面清理第二国库2.3土地政策(1)2014年前三季度国土资源统计报告：四类用地价格同环比增速持续放缓(2)不动产登记簿册证书样式将征求意见(3)体育设施用地纳入城乡规划、土地利用总体规划和年度用地计划(4)国土资源部农业部联合下发关于进一步支持设施农业健康发展的通知2.4行业与行政政策(1)住建部:修订住房公积金条例更好支持职工购房(2)三部门：实现住房公积金缴存异地互认(3)住建部:调控楼市将主要运用市场手段 未来楼市调控行政手段会越来越少(4)住建部: 3年斥114亿元保护传统村落(5)国务院：提取公积金支付房租条件将放宽(6)上海市税务发提示：房产税需按期缴纳(7)李稻葵：过去9个月房地产拖累GDP0.3个百分点（2） 济南市房地产市场现状1.济南市房地产市场2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在40%左右，明显优于去年同期水平。从2013年土地出让历史最高值来看，2014年济南住宅市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨道。相比而言，商业物业整体仍较为平淡，市场表现一般；公寓和写字楼均有大量新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展，均带来逾千万的写字楼、公寓等商务公建类产品，2014年将步入竞争白热化阶段。1.1 土地市场1.1.1土地供应面积大幅上涨2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万，建筑面积为3130.41万。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。图2-1济南市2009-2013年土地市场供应状况其中住宅用地为主，商业用地面积下降。图2-2济南市2009-2013各类地产成交情况1.2商业地产市场 1.2.1、2013年1-12月份济南商业地产供应情况 整体供应情况分析图2-3济南市2013年1月-12月商业地产成交情况据调查，2013年1-12月份，济南商业地产类物业总供应量约为169万，月度在售货量平均在14万左右 上图所示，济南商业地产项目分为纯商业类物业与底商类物业，2013年纯商业物业的供应量占据市场供应的主力，随着整体市场的逐渐回暖，下半来纯商业物业供应量比例逐渐增大。1.2.2 2013年济南商业地产项目整体去化情况分析 整体成交情况图2-4济南市2013年商业地产项目整体成交情况 2013年1-12月份，济南市场商业地产项目，含纯商业项目及社区、写字楼底商类项目，网签总计成交约33.6万，去化率仅20%。成交不理想主要是受整体市场环境影响，客户投资热潮锐减以及开发商营销推广力度较弱。1.2.3 成交价格分析 整体来看，2013年1-12月份济南商业地产项目成交价格区间跨度较大，在1.5-11万元/之间。价格差距与具体商业类别、商业展示面、楼层、商业物业地段等因素紧密相关。 底商产品市场整体价格区间在1.2-8万元/左右，其中中部区域作为济南市商业的核心区域，底商销售价格最高，约在3-6万元/之间；东部和南部底商价格在1.6-4.8万元/之间；西部和北部区域底商价格相对较低，约在1.2-3万元/左右。纯商业物业一般位置较好，多处于中心区域，商业氛围浓厚，项目单价普遍较高。如开元广场价格区间在3-11万元/，世茂国际广场价格区间在3.5-8万元/。1.2.4 济南热点片区分析 目前主城区形成以泉城路商圈为城市核心商圈、大观园、英雄山、洪楼等次级商圈为辅的多商圈格局，未来东部、西部区域将形成新的商圈，北部区域商圈专业市场和物流商贸属性明显图2-5 济南市商圈现状西客站片区济南西站是京沪高速铁路的五个主客站之一，是济南都市圈内重要的综合交通枢纽，也是展现省会城市形象的重要窗口。“高铁引领新区，速度改变生活”“全方位的精雕细琢，不给未来留下遗憾”“高铁时代”下的济南西客站片区，无疑成为各方聚焦的热土。在规划之初，槐荫区政府就确定西客站片区核心区由交通枢纽、商务会展、商业商贸、文娱旅游、居住、预留用地六大功能板块构成。奥体文博片区 商业地产前景：在济南房地产市场上，商业地产尚属价值洼地。在住宅“限购”房地产大环境下，商业地产的价值开始被重新审视并重视起来，商业地产的前景被看好，诸多公共基础设施的建设，为区域内的房地产市场提供了便利条件。众多有利因素，共同打造了文博片区的“综合素质”，使之成为济南东部最热最具有商业地产投资价值的区域。黄金时代广场、鲁商国奥成、银河大厦、龙奥大厦等项目，均是以奥体中心为主线规划建设的大型商务办公集群，奥体文博片区的区域商业价值堪称商业地产的闪光点。汉裕片区 位于东部新城的汉峪片区，在高新开发区以南，经十路两侧，依托高新开发区和经十路，主要以服务东部产业园区以及东部新城为主导方向，发展片区级与市级的金融商务功能，提供产业升级、总部集聚的空间，是济南东部重要的居住配套区域，城市东拓的重要载体。具有社会动力、空间优势、轨交前景唐冶片区 唐冶新区位于省城济南东西城市发展轴和东部南北产业发展轴交汇中心，用地总面积21.21平方公里,规划居住人口20万人。沿着东拓西进的城市规划,东部区域的楼盘越发密集与集中，成为品牌地产云集之地。作为城市的“东大门”和济南未来的发展重心之一，唐冶新城的开发建设将引发楼市新热点，亦将引发省城居民对整个东部新城区的关注。作为济南市政治、经济的东移与章丘新城迅速发展不可或缺的桥梁,伴随着越来越多的品质地产商的入驻与商业中心在此落户,唐冶新区必定成为省城东部政治、经济、文化中心；随着唐冶新城规划的逐步完善、知名大品牌公司的阶梯开发，唐冶新城将借助城市东拓的东风，成为东部新亮点。新东站片区 新东站拓展城市空间 加快“大济南”战略实施，随着新客运东站加快筹建，新东站片区快步走上济南城市建设的前台。新东站片区与铁路、交通、旅游相关的一系列产业全面激活，随着环境的美化和新东站所带来的消费群体，购物中心、旅游集散、星级酒店、休闲公园等服务性行业将会陆续汇集到新东站附近，进而形成一个规模巨大的新商圈和宜居新区。花园路东板块 花园路东板块位于高新区、历下区、洪楼商圈的交界地带，与三大置业商圈板块有着均好的距离关系。作为近年新崛起的东部核心商业圈,花园路片区是济南最繁华的城区之一，多个成熟商圈在此汇集。如今，花园路与奥体西路十字路口交织的花园路东数平方公里范围内，保利置业、万科地产、中海地产、北大资源、莱钢建设、绿城集团、祥泰置业等数十家品牌开发商云集于此，数十个个性鲜明的现代化社区鳞次栉比，绽放于此。先进的住宅理念，完善的配套设施，高密度的园景设计再一次将片区居住品质与居住方向重新定义，一座“有商业、有文化、有风景”的居住新城呼之欲出（3） 项目市场情况分析1. 需求分析 目前济南市的商业地产主要集中在泉城路商圈、大观园商圈及洪楼商圈，随着济南市城市规划方针“东拓西进，南控北跨，中疏”的提出，其他商圈也在飞速发展。济南市的热点商圈已近乎饱和，需求量不大。项目所在的北园商圈属于专业市场商圈，主要经营家居、建材、小商品为主，可辐射到济南市及周边县市。该商圈专业市场过于饱和，目前经营状况一般，对专业市场的需求不大。但该商圈缺乏多元化的元素，故对其他业态的需求较为明显，适合开发。2. 供给分析 目前济南整个商业发展不平衡，呈现城市商圈过剩和东西部商业不足的局面，未来东、西部大体量商业项目的规划落地，将改变这一格局，同时催熟东西部商圈的形成，但是北部区域商圈发展缓慢，供应量少。同时在住宅调控政策背景下，剩余货币流向商业地产的可能性增大，购物中心的兴建将进一步带动自身及区域商业的发展，商业在房地产市场中所占份额及地位将快速提升。3. 项目swot分析机会威胁优势劣势战略组合 优势S1、位于济南市历城区，政府扶持，发展潜力巨大2、良好的交通体系3、周边景观条件较好劣势W1、该地区配套设施仍未完全成熟，发展尚需时日2、项目地处旧城区，客户对区域认知度较低3、区域市场消费能力不够，购买力较差机会O1、济南市城市及经济发展对房地产市场的带动效应2、区域市场内业态单一，项目增加的新业态带来利好机遇。3、目前区域市场供应量较少SO战略利用优势抓住机会：1、 抓住目前市场的扶持政策，具有良好的市场前景的机会。2、 利用本项目区域内交通便利的优势及价格优势吸引有办公需求的中低档购房者。3、 利用区域市场目前供应量较少的优势抢占商机。WO战略利用机会克服不足：1、 利用济南市经济发展的带动效应拉快项目周边配套设施的建设。2、 利用目前区域市场业态单一的机会大力宣传该项目业态丰富的特点。威胁T1、房地产及金融政策的规范和抑制2、地块成熟有待培养3、周边有较为完善的大型优质项目在建ST战略利用优势规避威胁：最大的风险来源于项目地块的不成熟和周边同类住房的增长，因此必须形成自己的特色，在区域市场内形成不可替代的优势。WT战略将劣势和威胁最小化：避开同类大型优质产品的锋芒，与周边同类产品相互补充，充分体现项目自身的特色。三、项目规模与建设条件（一）项目自然条件与用地条件1.项目地址济南第三粮库旧城改造项目，位于济南市历城区北园大街37号，原济南第三粮库院落及周边部分区域。项目南邻北园大街，东至二环东路300米，北至小清河南路300米。项目占地约4.36万平方米，用地性质商住，平均容积率暂按3.4，总建筑面积约14.83万平方米。2.项目自然条件历城区地势处于山区、丘陵、平原，南高北低。黄河流经北境，小清河为境内唯一内河航运河道。多年平均气温14.3，多年平均降水量665.7毫米。项目地处平原区域，其下为石灰纪灰岩，在灰岩地段内有大量火成岩侵入。（二）项目配套等基础设施条件（1）历城区是济南东部重要的政治、经济、文化中心，配套设施较为齐全，基础设施完善主要体现如下：给水、雨水、污水、废水等管网均能通入项目内部；网通、电信、电力、有线电视、热力、燃气等基本管线引入项目。（2）周边交通条件良好，临近5处公交站牌，共8路、 46路、BRT3路、 BRT路、k57路、 k93路、BRT1路等20余条公交线路 ，距离洪楼商圈仅2.3km，出行通达度极高。（3）小区周边良好，周边有小清河、华山等景观资源，景观条件利好，距离目前的热点商圈较近，生活较为便捷。四、项目规划设计方案（一）规划设计方案原则设计紧扣生态、人文、前卫三原则，倡导以人为本，强调人与自然互动的设计思想。（1）生态性原则绿块宅前宅后组团绿地绿脉围墙绿化，道路绿化由脉线和节点贯通连接，连成网状，形成了一个完善的绿地景观系统。（2）人文性原则强调居民的舒适性、娱乐性和参与性，提供运动健身，休闲观赏等丰富的人文活动及多样化的自然景观，小区内配有菜场，大量的便利超市，幼儿园，中小学等一系列完善的配套设施，真正做到了以人为本，有助于增强居民的归属感和自豪感。（3）经济合理的原则通过景观环境建设，提高房产的价值，坚决反对大树的大量移植，将就错落有致，积极发挥乡土树种的景观潜质。小区内防灾设施齐全，安全隐患小。防火、抗震，尽可能的减少灾害发生的可能性。（二）主要经济技术指标A地块主要技术经济指标编号项目单位数值1规划总用地HA1.6道路用地HA0.57可规划用地10250.5其中城市绿地HA0.37开发用地HA0.662建筑基底面积2052.463建筑密度20.00%4总建筑面积48132.555地上总建筑面积35868.05其中办公面积32033.59商业面积3564.99配套公建建筑面积269.476地上容积率3.57地下总建筑面积12264.58地下容积率1.29绿地率36.10%10停车数辆359其中地上停车数辆23地下停车数辆336（3） 项目配套公建一览表A地块配套公建一览表类别编号项目数量（处）地上建筑面积（）地下建筑面积（）位置社区服务16物业管理1154.01三层西北侧市政工程17消防控制室159.61一层北侧18居民存车处5结合绿化设置占地面积：54519公厕155.85一层北侧20变配电室1290.53结合A地块地下车库设置21生活水泵房（地下）1132.88结合A地块地下车库设置合计269.47423.41（四）规划设计方案设想 在满足容积率，建筑密度、绿化率的条件下，同时兼顾效益，现提出以下两种方案以供选择。方案内容方案一方案二思路拟建商业项目两层。一层布置大型超市一座，共一层。周边布置中小型饮品店、甜品店、快餐类餐饮及中档偏上类服装店。二层布置电影院一座，特色类餐饮及小型电玩城一座等。（具体布置见下图）拟建商业项目四层。一层西侧中部布置零散服装货架及专卖店，东侧布置服装百货商城共三层，一层周边布置中小型饮品店、甜品店及快餐类餐饮。二层布置大型超市一座共两层。二层、三层周边布置中档偏上类服装店，儿童乐园，亲子类项目，少量饮品店及日用百货类店面等。四层布置电影院一座，小型电玩城或娱乐城一座，特色类餐饮店等。（具体布置见下图）表4-1方案内容表方案一布局图方案二布局图2.小区绿化 绿化是住宅的辅助品，但是他却是小区中不可或缺的元素。绿化在建筑群体的空间组合中起着联系、分隔、补充和重点美化的作用。小区的绿化以花卉、树木、草坪为主另外建造人工山丘，使小区的轮廓曲折而富有诗意，特别是幼儿园附近要将绿化建造的全面丰富，为儿童创造出最优越的成长环境，另外在住宅的前后种植树木和草坪，让人民的生活不离景，时刻都有赏心悦目的好心情。5、 项目发展进度及安排6、 项目投资估算（一）项目投资估算依据1、市建设局收费规定2、济南市国土资源管理局收费标准3、济南市城市规划管理局收费标准估算4、国家发改委2006年7月发布的建设项目经济评价方法与参数；5、国家及济南市对房地产开发项目费用取定的相关文件。6、济南市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。7、筑工程预算定额某地区基价及经验值8、防办相关规定9、目用地现状的调查资料10、项目规划设计方案11、项目技术经济指标（二）项目投资估算的内容成本项目开发成本开发费用内容土地费用、前期工程费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费、不可预见费管理费用、销售费用、财务费用（三）项目投资、经营费用估算1.土地费用估算表序号项目名称计算基础（）单位价格（元）金额（万元）1.1土地费用1.1.1土地出让金10250.535623651.23 1.1.2契税（此处为土地出让金额的3%）109.54 1.1.3其他费用（测图、评价等）2.5合计3763.26 2. 前期工程费用估算表序号项目名称计算基础（）单位价格（元）金额（万元）1.2前期工程费1.2.1规划、设计、可研环评等2801.2.2测量、水文、地质勘探35868.051.866.67 1.2.3“三通一平”费用351.2.4地下、人防设计协助费用12264.51315.94 合计337.62 房屋测量费=建筑面积*1.36元/3. 基础设施建设费估算表序号项目名称计算基础（）单位价格（元）金额（万元）1.3基础设施建设费1.3.1供电工程10250.5122125.06 1.3.2供水工程10250.522.05 1.3.3供气工程22.31.3.4供暖工程6157.3810061.57 1.3.5排污费用1600020321.3.6小区道路费用1600030481.3.7小区绿化、小品费用160002743.21.3.8路灯工程45（个）15006.751.3.9其他市政设施建筑15合计355.93 4.建筑安装工程费用估算表序号项目名称计算基础（）单位价格（元）金额（万元）1.4建筑安装工程费1.4.1建筑安装工程费用6157.3818001108.33 建筑工程费用600018001080.00 设备及安装工程费28.33 1.4.2工程建设其他费用32 1.4.3预备费230项目建安费用合计1369.92 5.公共配套设施费估算表序号项目名称计算基础（）单位价格（元）金额（万元）1.5公共配套设施费1.5.1商业物业管理6157.381.50.92 1.5.2公共厕所81.5.3地上简易停车设施等8合计16.92 6.项目总投资估算表序号项目名称总投资所占总投资百分比（%）估算说明1开发建设总投资9810.5 100%1.1土地费用3763.3 38.36%1.2前期工程费337.6 3.44%1.3基础设施建设费355.9 3.63%1.4建筑安装工程费1369.9 13.96%每平方米建筑面积的建安工程费1800元1.5公共配套设施建设费费16.9 0.17%1.6管理费用177.9 1.81%(土地费用+开发成本）*3%1.7销售费用2640.1 26.91%销售收入*3.5%1.8开发期税费137.0 1.40%1.9其他费用58.2 0.59%施工图预算或标底编制费，招标管理费，工程监理费等建安费*4.25%1.10 不可预见费41.1 0.42%建安费*3%1.11财务费用912.5 9%2经营费用798.5 100%3项目总投资9810.5 100%3.1开发产品成本9810.5 100%3.2固定资产投资00七、项目投资与融资安排（一）贷款本金的偿还及利息的支付建设经营4年期间借银行长期贷款如下图所示，共计借款4000万元，于2015年一次性借款，2018年全部还清序号项目名称合计201520162017201812121211期初借款累计20502.5 0.0 4130.0 4398.5 4684.3 3557.1 2429.9 1302.7 2本期借款支用4000.0 4000.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 3本期应计利息1462.7 130.0 268.5 285.9 304.5 231.2 157.9 84.7 4本期还本付息4508.9 0.0 0.0 0.0 1127.2 1127.2 1127.2 1127.2 4.1还本3730.5 0.0 0.0 0.0 822.7 896.0 969.3 1042.5 4.2付息1462.7 130.0 268.5 285.9 304.5 231.2 157.9 84.7 5期末借款累计321845.3 4130.0 4398.5 4684.3 3861.6 2661.1 1460.6 260.2 表7-1借款还本付息表（单位：万元） 备注：借款利率6.5%，按半年计息（二）项目投资计划与融资本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房的收入用于投资部分。本项目总投资为9810.5万元，开发商投入自有资金4000万元作为启动资金，另需向银行贷款4000万元用于投资，剩余部分由销售住房收入补充，预售收入的60%用于资金筹措。序号项目名称合计20152016201720181212121一项目总投资9810.5204484813.7788681108.4739251230.3039252091.023925952.6955006241.6539247181.65392471项目开发建设投资9810.5204484015.2688681108.4739251230.3039252091.023925952.6955006241.6539247181.65392471.1土地费用3763.2649433763.264943000001.2前期工程费用337.615307367.52168.81101.280001.3基础设施建设费355.930237.19118.640001.4建筑安装工程费1369.9157590456.64813.28100001.5公共配套设施费16.923607010.33.623001.6管理费用177.910363125.4225.4225.4225.4225.4225.4225.421.7销售费用2640.110001760.7780.0480201.8开发期税费136.991575922.8345.6621.8335.6711.001575941.9其他费用58.22141977028.221030001.1不可预见费41.097472785.871067545.871067545.871067545.871067545.871067545.871067545.871067541.11财务费用912.54130.3628571130.3628571130.3628571130.3628571130.3628571130.3628571130.36285712经营资金798.51798.51二资金筹措9810.5204487881.634943118.3702137.972009.351066.58401资本金40003881.634943118.37000001.1土地使用权资金3763.2649433763.264943000001.2其他资本金投入236.735057118.37118.372借贷资金40004000000003预售及销售收入5213.9040002137.972009.351066.584表7-2投资计划与资金筹措表（单位：万元）（一）销售计划由估算得出的结果，确定项目从建设经营期的第二年中旬开始出售，整个销售过程大概分2批进行，商铺和停车库分别分为预售和现售。（二）项目收入估计1.全部销售计划与收入一览表方案一销售计划项目销售形式面积（）各销售年份销售收入（万元）201620172018合计（万元）下半年上半年下半年上半年车库一期地上预售00现售10（个）100100地下预售95（个）10254001425现售75（个）9252001125二期地上预售00现售13（个）130130地下预售60（个）400500900现售129（个）12007351935商铺一期地上预售350300100400现售10007502501000二期地上预售602.46350252.46602.46现售1009010100合计310095021701497.467717.46方案二销售计划项目销售形式面积（）各销售年份销售收入（万元）201620172018合计（万元）下半年上半年下半年上半年车库一期地上预售00现售10（个）100100地下预售95（个）10254001425现售75（个）9252001125二期地上预售00现售13（个）130130地下预售60（个）400500900现售129（个）12007351935商铺一期地上预售10008501501000现售154212303121542二期地上预售200011009002000现售10004505501000合计4130106232802685111572.销售收入及税金估算表方案一项目合计开发经营期201620172018 下半年 上半年 下半年 上半年销售收入7717.46310095021701497.46经营税金及附加424.5 170.5 52.3 119.4 82.4 营业税385.9 155.0 47.5 108.5 74.9 城市维护建设税27.0 10.9 3.3 7.6 5.2 教育附加费11.6 4.7 1.4 3.3 2.2 方案二项目合计开发经营期201620172018 下半年 上半年 下半年 上半年销售收入111574130106232802685经营税金及附加613.6 227.2 58.4 180.4 147.7 营业税557.9 206.5 53.1 164.0 134.3 城市维护建设税39.0 14.5 3.7 11.5 9.4 教育附加费16.7 6.2 1.6 4.9 4.0 备注：经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育附加费 营业税=销售收入*5% 城市维护建设税=营业税*7% 教育附加费=营业税*3%九、项目财务评价（一）编制财务评价报告1.现金流量表方案一开发经营期序号项目2015201620172018合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1现金流入800000310095021701497.4615717.461.1自有资金400040001.2销售收入310095021701497.467717.461.3长期借款400040001.4其他02现金流出4145.2688681376.9239251516.2031753388.740142132.1617161488.220141391.2304415438.74842.1开发建设投资4015.2688681108.4739251230.3039252091.023925952.6955006241.6539247181.65392479821.0739922.2借款本金偿还000822.7335145896.0025685969.27162251042.5406773730.5483822.3借款利息支付130268.45285.89925304.4827013231.2136472157.944593284.675539181462.6657312.4营业税金及其附加170.552.25119.3582.3603424.46032.5所得税69.677898853净现金流量3854.731132-1376.923925-1516.203175-288.7401404-1182.161716681.7798596106.2295596278.7115954表9-1全部资金现金流量表（单位：万元）方案二开发经营期序号项目2015201620172018合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1现金流入8000004130106232802685191571.1自有资金400040001.2销售收入4130106232802685111571.3长期借款400040001.4其他02现金流出4145.2688681376.9239251516.2031753445.390142138.3217161549.270141456.5451415627.92312.1开发建设投资4015.2688681108.4739251230.3039252091.023925952.6955006241.6539247181.65392479821.0739922.2借款本金偿还000822.7335145896.0025685969.27162251042.5406773730.5483822.3借款利息支付130268.45285.89925304.4827013231.2136472157.944593284.675539181462.6657312.4营业税金及其附加227.1558.41180.4147.675613.6352.5所得税882.26922393净现金流量3854.731132-1376.923925-1516.203175684.6098596-1076.3217161730.729861228.454863529.076895表9-2全部资金现金流量表（单位：万元）2.利润表方案一方案一 利润表序号项目名称合计2015201620172018上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1经营收入7717.46000310095021701497.461.1销售收入7717.46310095021701497.462总成本费用2818.6825.4225.4225.421786.12805.46105.4245.422.1商品房成本费用2818.6825.4225.4225.421786.12805.46105.4245.422.1.1销售成本2640.740001760.7780.0480202.1.2期间费用177.9425.4225.4225.4225.4225.4225.4225.425经营税金及附加424.4603170.552.25119.3582.36036土地增值税1265.8663297利润总额4474.3197-25.42-25.42-25.421143.3892.291945.231369.679725%税率应交所得税69.677898859税后利润4404.641801方案二方案二 利润表序号项目名称合计2015201620172018上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1经营收入1115700041301062328026851.1销售