武汉五里界城市概念设计商业地产运营研究报告.ppt

武汉市江夏区五里界地区 概念城市设计商业地产运营研究,本次研究对我们来说，相比一元片的策划无疑是一次更巨大的挑战。它涉及到区域经济、旅游、商业地产、城市规划、新农村建设等诸多课题，既需要有慎密严谨的逻辑分析，又需要有创意跳跃的思路；既需要考虑到高度、又需要兼顾到可行性。 而最为苦恼的在于： 当我们的视角没有展开前，我们以为自己所想的是独创的；在我们博采群阅之后，却发现阳光之下似乎并无新鲜事物。 如何找到五里界最适合的定位？ 如何赋予它一种全新的概念？ 如何合理地规划好旅游及商业地产并妥善实施？ 于是，我们开始在众多的头绪中殚思竭虑、抽丝拨茧。,前 言,目 录,第一部分 总论 第二部分 分析篇 第三部分 定位篇 第四部分 规划篇 第五部分 营运篇 附件1：商业地产及旅游地产阐释 附件2：小镇开发模式及经典案例,目 录,第一部分 总论,一、研究范围界定： 规划的五里界地区位于镇域北部，具体范围是：北靠沪蓉高速，东至东坝港，西抵幸福港，南至锦绣村、唐涂村和檀树岭村。用地面积为23.27平方公里，主要包括小城镇建成区、毛家畈村、东湖街村和老屋汤村的全部以及唐涂村和檀树岭村的部分用地。,第一部分 总论,研究范围：城市设计范围为中心城镇2.1平方公里 研究范围为23.6平方公里,二、研究目标框定： 本次研究的范围主要包含两个层面： 第一：五里界地区概念城市设计。（本次重点侧重） 第二：五里界中心城镇2.1平方公里商业地产策划。（二次深化） 站在地产与城市运营的角度，对整个五里界区域的定位给出清楚的判断，对形成五里界城区概念城市设计要纲，为规划设计院形成最终的城市规划设计提供支持（解决思路及高度问题）；同时在实现整体区域概念设计完善的基础上，考虑旅游与地产的结合，结合新农村建设的开发模式，提出启动片（2.1平方公里）项目商业的组成结构及业态划分，为该区域的商业建设明确方向，并为商业地产的建设落实条件、规划及操作建议（解决操作问题）。,第一部分 总论,三、项目研究设限原则 （1）在既有的规划基础上进行合理布局，规划依据： 江夏区“十一五”规划 武汉市土地利用规划（2005-2020） 武汉城市总体规划2005-2020（纲要） 武汉江夏区城镇体系规划 武汉市江夏区五里界镇总体规划 （2）依据上位规划要求进行合理改善，尊重现状，在现有的城市肌理及功能上规划提升，原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的区块功能定位及控制总量。(详见下图表) （3）能兼顾政府行为及企业行为两个角度，有高度又有可操作性。,第一部分 总论,【附图：区域功能分区及指标控制】,第一部分 总论,四、主要研究方法,五、核心研究思路,第一部分 总论,研究旨在探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和经济发展提供决策参考。 研究的切入点是界定小城镇商业地产的概念及内涵，综合评价五里界城镇化现状，分析城镇化进程中存在的问题，结合国内外生态型城镇化发展的经验教训，系统地探讨五里界生态型城镇化在理念意识、空间布局、产业模式、人口容量、生态环境、制度管理等的六大方面的模式设计或建议措施，尤其在商业地产的运作上给与充分地论证及建议。,六、需重点展开的五大关联体系研究：,第一部分 总论,1、五里界城市功能定位研究,2、五里界旅游定位研究,3、新农村建设及小镇发展研究,总体定位确定，并对五里界整体城市概念体系进行提纯,第一部分 总论,七、研究程序及步骤说明（一）：,第一层次： 通过对比武汉边郊地区（如黄陂、蔡甸等）城市功能定位及项目所在的江夏区内各组团（如流芳、藏龙岛等）的城市功能、产业定位，为五里界的城市功能定位找出依据。,第二层次： 通过对比江夏区内各旅游定位及武汉周边各旅游模式，再结合国内各种旅游模式及类型的对比，为五里界的旅游市场定位找出依据。,第三层次： 通过 对新农村建设成功模式、国内外小镇开发模式及各知名小镇定位的特色进行对比，寻求小镇开发的模式及规律。,三、项目关联因素解析,七、研究程序及步骤说明（二）：,三、项目关联因素解析,七、研究程序及步骤说明（三）：,在解决整体定位概念支撑系统的前提下，结合现状从三个重点角度进行研究和阐释,商业地产规划落实： 从整个启动片的功能 规划入手，有理有利有节地控制商业地产的尺度，解剖各类商业地产构成。,旅游规划落实：形成旅游支撑系统。对目标客 群进行重点解剖，并形成相应的旅游项目内容 及举措。,七、研究程序及步骤说明（四）：,第一部分 总论,城市功能规划落实： 依照上位规划的控制原则，结合现有的区域现状，提出区域的功能规划及落实点。,第二部分 分析篇,五里界地区是武汉都市发展区的南部新城组群的重要组成部分；是江夏区“一主”城镇组群的东部综合服务型新城组团；是全镇的政治、经济、文化中心；重点发展是以旅游服务发展为先导，以新型轻制造业、科教研发和商贸服务为主的、具有滨水特色的生态休闲型城市空间。,（一）五里界地区规划发展情况说明,一、项目规划发展方向阐释,规划中的启动片位于五里界地区的核心区域，是五里界政府驻地，是 整个五里界地区商业、行政中心；启动片位于五里界地区的门户位， 处于交通核心地段，内部的城镇建成区主要沿界兴路两侧成带状分布。 启动片的主要规划发展方向 是：依托城镇建成区以旧城 改造、还建、开发为主，规 划布局一片商业居住综合区 和一片居住新区。主要功能 定位为：五里界新城组团的 行政文化中心。,（二）启动片规划发展情况说明,一、项目规划发展方向阐释,定位主要分析流程,一、项目规划发展方向阐释,自然属性资源,区位条件,地质条件 地形条件 自然环境 污染程度,自然区位 经济区位 交通区位 旅游区位,自身发展条件 构成体系,区位价值 人文环境 经济指标 科教文化,社会属性资源,自身发展条件 是决定项目定位的规格、方向、 重点的基础保障，只有清晰地把握自身的核心资源及不足，方不至于偏离。,（一）分析体系构成表,二、项目微观性分析思考,地质构造简单 工程地质性质较好,地形地貌单一 地势平坦 低山低丘地区 两湖一港四山多丘,地表水资源丰富 全年盛行东南风、西北风 武汉六条生态绿楔中的汤逊湖水系生态绿楔,无集中的公园绿地 部分产业产生环境污染 新建项目粗狂开发 生活污水和垃圾处理不当,地表可塑性强,自然属性资源评价,山水景观资源不够集中,有充足的水资源可以利用,通过环境改造对整体形象刷新,1、项目自然属性资源评价,二、项目微观性分析思考,从五里界的自然属性资源看， 第一：不属于风光型区域，难在自然观光型旅游上做文章。 第二：土地可塑性较强，开发建设及规划上比较有余地。 第三：水的资源较为突出，可以在规划时充分利用并发挥。 第四：现有环境属于城镇开发的原始初级阶段，要花大力气进行 形象提升。,蓝海观点：,二、项目微观性分析思考,全国综合改革试点镇 以农业为基础 以建材、加工工业为主 经济发展速度高于区域平均水平,外部：沪蓉高速、老南环线、梁子湖大道、花山大道 内部：界兴路、锦绣大道、毛家畈大道、老屋汤大道,楔形生态廊道区域的边缘地带 联系汤逊湖和梁子湖的纽带,经济发展增速快,交通优势明显,处于两大景区的经过点这一尴尬境地,江夏区的东部 与纸坊、庙山相连 距武汉中心城区30公里,具有无可比拟的自然区位 优势,五里界区位条件评价,2、项目区位评价,二、项目微观性分析思考,从五里界的区位条件评价看： 第一：旅游区位不佳，位于众多景区的中间地带，为经过点，非目的地。 第二：交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。从郊区游的角度 出发，该交通配套瓶颈需要强力改善。 第三：经济区位看，农业是基础，但仍未有亮点！可以从这方面切入，找 出自身的发展点或做出规模来。,蓝海观点：,二、项目微观性分析思考,二、项目微观性分析思考,光荣传统的历史名镇 有区级文物保护单位三处,中心驻地1.1万人 经济增速快，居全区前列 产业基础良好,规划重点发展五里界科教基地 辐射各类科教资源,人文环境在周边区域中没有很大特色,以产业带动区域发展,目前只在科教辐射圈内,武汉都市空间中重要的生态保护区域 与庙山、藏龙岛开发区连成一片 是江夏产业拓展、人口转移的重要区域,是大区域发展的纽带,项目社会属性分析,3、项目社会属性评价,二、项目微观性分析思考,从五里界的社会属性资源考察， 有如下特点： 第一：五里界历史人文不够具备充分的影响力，旅游上难借力。 第二：从产业发展看，具备了以绿色食品和生态农产品为主的产 业基础，但目前基础较薄弱。 第三：科教在江夏有较为充分的安排，需要错位考虑。如从生态 农业科教中心、晏阳初农村研究中心等之类的方向。,蓝海观点：,二、项目微观性分析思考,2、微观要素分析,生态的地形和水系资源 便利的交通空间 传统的农业产业基础 传统的人文和民俗,核心资源提纯,自身现状,上位规划,城市功能,区域特征,发展瓶颈,建设资金投入问题 产业薄弱问题 生产劳动力问题 旧城改造问题,空间形态,景观框架,功能分区,道路框架,一团两片,一带两廊二轴多心,三心四区,二横、二纵,城市组团角度,城市发展角度,在江夏区城镇体系分工与协作中承担其相应的职能,构筑吸引人才和资本的平台 解决当地人口的就业，促进经济发展 合理布局城市产业结构 创造适宜投资、人居的城市环境,生态因子 人文因子,二、项目微观性分析思考,蓝海综述：,冷静地看五里界，它仍处于区域发展的初期或者萌芽阶段，自身除交通区位资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。那么，如何利用现有的农业基础尽快形成产业升级，如何利用区位优势吸引投资，如何利用自身的区域空间尺度来改善环境等等方面，都值得深入考虑。 区域发展，要在产业提升上做文章，是需要较长时间的实现，短时间内的发展靠什么，这是一个要解决的核心点。旅游？房地产开发？ 五里界要在旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须“造”。,二、项目微观性分析思考,三、项目关联因素对比解析,三、项目关联因素对比解析,1、武汉边郊地区城市功能定位对比分析,蓝海观点： 五里界所属江夏区，则相应的区域城市功能定位当依托于江夏整体的定位范畴，并能综合对比到市郊各区的定位，做出最合理的安排。,三、项目关联因素对比解析,2、江夏区内各组团功能定位分析 （1）江夏区经济发展背景分析 区域正以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。,三、项目关联因素对比解析,（2）江夏主要区域经济发展背景分析表一,三、项目关联因素对比解析,三、项目关联因素对比解析,（3）江夏主要区域经济发展背景分析表二,3、武汉周边区域旅游资源分析,三、项目关联因素对比解析,4、五里界周边旅游资源对比分析,三、项目关联因素对比解析,5、国内外旅游发展模式对比,三、项目关联因素对比解析,6、新农村建设发展模式对比分析表,三、项目关联因素对比解析,三、项目关联因素对比解析,7、自然资源特色型城镇典型案例分析,三、项目关联因素对比解析,8、国内外特色城镇典型案例对比表一,三、项目关联因素对比解析,9、国内外特色城镇典型案例对比表二,（一）宏观针对性分析,四、项目宏观性分析思考,（1）与国内城镇发展模式的针对性分析 借助国内典型的城镇规划模式有助于了解城镇开发的特点，对比五里界，它具备了哪些资源基础，将给五里界的城市定位提供一个城市的发展方向和理由支撑。,通过以上分析，可以得出五里界未来城镇开发相对偏向于观光旅游型城镇（非风景名胜观光），同时它也综合了其它城镇开发模式的一些特点。无论从便携的享受武汉城市圈带来的交通优势，还是从城镇的自身自然和社会资源着眼，具备了观光旅游城镇模式的一些优质的城市肌理和基因。,蓝海观点：,四、项目宏观性分析思考,（2）与武汉边郊城镇发展方向的比较分析 与武汉边郊城镇发展方向的比较分析旨在从武汉边郊城镇中寻求发展的基础和形象差异，避免同一城市圈内重复性城镇开发，更大程度上是在寻求城镇发展的空间，从而完善城市圈的城镇功能。,四、项目宏观性分析思考,从上表可以看出，武汉周围边郊城镇有以高新产业、港口工业、空港、多元人文、高尚休闲等作为城市发展的主题或依托的城镇发展方向。五里界城市概念设计以生态农业为基础的旅游休闲城镇，有异于同一级别城镇的设计，同时又作为城市圈内不同类型城镇设计发展模式的补充，进而有力的拓展空间。,蓝海观点：,四、项目宏观性分析思考,（3）五里界旅游模式发展可能性分析,四、项目宏观性分析思考,根据对自身资源的分析并结合国内旅游类型的特点，建议五里界镇区以休闲度假型旅游为主，重点开发：生态农庄、主题公园、观光型旅游，以人造景观、情景商业街为补充，发展以浓郁民俗特色为主题的小城镇，树立五里界旅游品牌，将五里界打造成一个旅游目的地，从而带动当地经济发展。,蓝海观点：,四、项目宏观性分析思考,第三部分 定位篇,一、整体定位思考,（一）定位原则和理念,发展高度,可行性,在两型社会、新农村建设的良好背景下，考量武汉城市发展战略及五里界城市规划为依据进行定位，使项目具有较高的发展空间及高度。不单纯地仅限于建筑物和配套设施的建设，而把产业、商业发展和旅游融合一体，使五里界成为整个华中乃至全国新农村建设的样板模式。,五里界作为江夏区重要组成部分，应以建设区域功能组团为出发点，以推动城市规划建设和经济发展为目标，依托人文、自然、产业等资源，以旅游和科教产业为主导，充分发展民俗文化和生态农业，形成其独特的个性特征，做到唯一性。,符合江夏乃至武汉的发展轨迹，能从城市功能角度出发，从五里界的发展方向角度，全方位综合考虑产业、商业、旅游、居住、休闲等多元化的需求。能因地制宜地进行开发，从土地自身特点入手，充分根据和结合区域的地形地貌和自然条件，把土地的价值发挥到最大化。同时充分解决持续性发展的问题。,唯一性,五里界总体定位符合如下原则和理念,二、项目整体定位,“生态田园型宜居旅游小城镇”,定位阐述： 五里界将是一个在社会主义新农村和武汉两型社会建设背景下，以推动城市规划建议和经济发展为目标，依托人文、自然、产业等资源，以旅游和科教产业为主导，充分发展民俗文化和商业地产，是一个生态的、休闲的、文化的、体验式的人居旅游城镇。,1、项目整体定位：,（一）项目总体定位及说明,分解为： “生态田园型小城镇” “宜居”“旅游” 生态田园型宜居旅游小城镇。,二、项目整体定位,定位关键词：,生态田园型：五里界应该是武汉边郊的特色城镇，是现代武汉的生态休闲院落，其生态的自然资源和休闲的旅游资源整合是规划发展的核心平台。 宜居：五里界根据城市发展的功能定位，改造现有城市建筑结构，完善城市发展功能，在保护现有生态资源的基础上，形成以旅游为核心的城市生态产业链，创造可持续发展的生态人居型商业环境为区域定位的依据和准则。 旅游：五里界镇区以生态型休闲度假型旅游为主，重点开发：生态农庄、主题公园、观光型旅游，以人造景观、情景商业街为补充，发展以浓郁民俗特色为主题的小城镇，树立五里界旅游品牌，将五里界打造成一个旅游目的地，从而带动当地经济发展。,二、项目整体定位,（二）五里界产业结构定位,五里界的产业结构主要是以农业产业、旅游产业、地产产业为内容有机分散的块状组团式布局，以城市道路交通为骨架，构建城市主干生态轴和旅游功能组团，以及组织城市结点。,二、项目整体定位,（三）五里界城市功能定位,五里界城市功能定位： “城市走廊”（生态回廊）,城市走廊具有独特性、文化性、展示性、休闲性、复合性等特性,五里界具备成为城市走廊的条件，根据五里界城市不同结构组成主题和特点，细分成不同层面的主题走廊。,是两大景区的联系纽带，是江夏区的枢纽位置,涵盖了人文、民俗、传统、田园的特点和风情的展示窗口空间形态,以文化、旅游为吸引点的多功能综合区域,二、项目整体定位,五里界需要一个能涵盖旅游、居住、商业的全新城市概念体系。在这个概念下，能有效地启动旅游市场，贴近客户需求，并且能有相应的高度，充分诠释生活的本质。 为此，我们需要全面地、透彻地 洞察城市！ 洞察市场！ 洞察人性！ 洞察自身！,三、五里界城市概念设计提纯,（一）五里界城市概念定位深挖,洞察城市,三、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,审视：,城市应该有一个属于心灵的生活空间，居民渴望摆脱日益紧张的都市节奏，回归内心的宁静生活，释放平日生活里的种种无奈与压迫。如此，环境优美的郊区住宅以及闲适的边郊游会成为他们的向往，但在众多项目中，他们会选择谁呢？,三、五里界城市概念设计提纯,思考：,三、五里界城市概念设计提纯,发现：,周边及市场上的休闲旅游项目市场高度同质竞争逼迫我们必须超越现有项目的开发理念层面，从城市的发展，从城市居民的内心渴望出发，营造一个宁静，屏弃都市浮华，能使都市人情感得到真正释放的居住环境空间。,三、五里界城市概念设计提纯,出路：,于是,那一天我路过了一个村落。 那里居住有一群安详人们。 我轻声问一问这是什么地方。 他们说你已遗忘。 这是时光小镇。,三、五里界城市概念设计提纯,时光小镇。 我们出售时光,三、五里界城市概念设计提纯,城市田园慢生活 田园生活，优雅态度,三、五里界城市概念设计提纯,（三）时光小镇开发理念,慢节奏而又恬淡宁静的田园生活，蕴涵了中国传统文化中天人合一的精神特质。“田园慢生活”是一种追求自然生活的态度，是一种宽容健康的人生心态，是一种积极的奋斗，是对人生的高度自信。充满自然随性的生活方式是都市繁忙人内心生活追求的最深刻写照。,四、五里界城市概念设计提纯,1、时光小镇的内涵及精神：,工作于城市，生活于田园，从有限的距离审视那个物质文明高度发达的城市，以相对广阔的视野，从容地思考人生目标，和谐安排工作与生活。,三、五里界城市概念设计提纯,田园慢生活构成体系,四、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,田园慢生活体系之一 田园体验生活 通过与田园空间的互动，开拓 “田园种植区”、“郊外垂钓塘”、“宠物牧放基地”等具有浓郁乡村生活气质的休闲体验区，把真切的田园生活带入到社区的日常居住。使项目成为武汉独一无二的浪漫田园生活示范区。,四、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,田园慢生活体系之二 田园居住生活 通过城市园林以及建筑景观的构造，营造具有独特田园风味的自然生活场景。让度假休闲或居住者进入整个区域后的心灵更放松，脚步更从容，摆脱都市生活的尘嚣，畅享与大自然共融共享的舒心生活。,四、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,田园慢生活体系之三 慢消费生活 都市消费已渐渐脱离了轻松闲暇的主题，而成为城市居民一种满足需求的目标活动。“8分钟恋爱”，都市的情感消费都近于快餐，来不及品味。项目打造一条具有浪漫气息的沿街风情街，倡导以品味生活为主题的消费理念。一餐饭吃两小时，既品味美食，又欣赏美景；运动不是只有激烈的篮球、足球对抗，我们更陶醉于骑自行车漫游社区。只有懂得慢下来的心情，才能享受更多更好的生活。,四、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,田园慢生活体系之四 慢邻里文化,现代居住的邻里关系越来越缺少人情味，不是缺乏空间、时间，缺的是慢心情。在五里界，结合街区、农家乐、休闲广场等设置茶吧、书法、陶艺、棋牌等休闲活动场所，让忙碌的心得到沉静。在园林景观中穿插大量的公共活动场所，让社区居住者能有充分的交流空间，在具有田园气息的自然环境获得一份亲近的社区文化。,四、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,田园慢生活体系之五 慢教育体系,中国填鸭式教学对青少年儿童的健康成长烙下了深深的刻板，加速了知识填充，却束缚了个人的创造力。通过开设真实场景的如“传说中的365行”、“全国首个体验式农村儿童教育基地”，让小孩建立一个从小学会动手动脑有自我发现兴趣的教育环境，提供充分的场地空间及动手参与的机会，例如：自然环境、植物、动物的认知，种植、钓鱼等的参与。小孩从此不再只有上下课，而是时时都在增长知识，培养兴趣，在具有自然魅力的田园环境茁壮成长。,四、五里界城市概念设计提纯,三、五里界城市概念设计提纯,四、五里界城市形象定位,感受五里界，它是： 一个生态的、绿色的、多元的鲜活小镇； 一个蕴美丽田园风光和民俗文化的生活小镇； 一个让疲惫心灵自此飞扬和释放的城市空间； 道路是它的骨干，生态是它的体肤，建筑是它的肌理，水系是它的血脉，活力是它的精神；身处其中，它能使紧张的心情得以放下，生活的烦躁得以平息，受伤的心灵得以安抚，胜利后得以再一次腾飞；它没有人性的伪装，有的是邻里间友善微笑；没有商业社会的急剧竞争压力，有的是无限宜人的空间；它还是可爱的，四季轮换带给你不同的表情。,（一）五里界城市形象定位,和谐生活慢境界 改变武汉生活节奏,四、五里界城市形象定位,五里界将是一个有着城市没有的田园风光，是一个卸除压抑城市心情的心灵之所，是一个松弛压力和愉悦心情的梦幻港湾，是一个有着宜人尺度和诗意气息的人居之地及边郊游的最佳选择。,形象定位表达：,和谐表达了都市与远郊的和谐距离，人和自然的和谐共融，人与人之间的和谐共处，调和着都市繁华与内心向往的和谐人居生活。每个人居住和休闲的空间不仅是身体栖息地，更是精神泊岸，是一个有别于工作事业生后静地，是人生拼搏奋斗后的慢步花园。 慢生活是一种生活态度，是人生格调，是一种实现自我追求的理想境界。,四、五里界城市形象定位,（二）形象定位说明,四、五里界城市形象定位,形象是一个城市的意念符号，使城市的概念在传播上更加具体、生动，五里界它是： 旧时童年时代农居门前的一个院落， 有缤纷梨花般的雪白、乡野田埂间的欢笑、油菜花的弥漫色彩、山水相间的满目苍翠； 有着舒曼的、婀娜的体态身姿； 有着万千风情的曼妙、水灵的容貌、一尘不染的品质,形象广告语一：时光小镇，体验城市田园慢生活！ 形象广告语二：我们出售时光 形象广告语三：从时光小镇开始，改变武汉生活节奏！ 形象广告语四：在这里，5分钟忘掉自己，20分钟忘掉整个世界！ 形象广告语五：一年一月一周一日一分一秒，时光开始倒流 形象广告语六：时光小镇，带你去体验中国首个时光之旅！ 初步的意象： 我们 在走廊里相遇 目光 穿透几个世纪 那份惊心的美丽 似乎早已熟悉 茫茫然 却不知该如何说起 电光石闪的刹那 记忆在轮回里 田园的风光 是你将我的灵魂拾起 带进你的城堡 月光从此不再冷寂 只是今生 我已姗姗来迟 泪水模糊了我的双眼 融我于你怀里 那是铭刻的记忆,四、五里界城市形象定位,2、时光小镇旅游主题的双重特质：,第二重：时光之旅 同时，每个人内心深处都有一些不能企及的事物或者愿望，包括逝去的童年、青春、回忆在时光小镇，一个以时间为题材的主题休闲空间，体验时光倒流，感受生命轮回、寻找快乐时光，亲近无限自然，让时间在手中慢慢流淌，自在悠闲。,第一重：休憩旅游 生活的品质和时间紧密相关。只有闲适的时间，才能让人更好的 放松。时光小镇开始，改变武汉生活节奏。田园慢生活，就是最 本源的休闲度假型旅游。,五、五里界城市概念及旅游主题融合,3、时光小镇的旅游主题打造：,以时光为线索，以空间和时间为题材，以生态产业为重要的旅游切入点，以影视城为依托带动，打造中国首个时光之旅！ 体验“轮回、穿越、感悟、漫步、守候”五大时间 主题的特色旅游。,五、五里界城市概念及旅游主题融合,历史建筑时光走廊 昔日的生产活动体验 时光岩石 消逝的行业再现,亲子时光 农村发展研究所 青少年夏、冬令营基地 生态文明馆 手工作坊展示,景观休闲广场 水上高尔夫 时光风情街 湿地公园,田园生活 植树 认领菜地、果园 租住水上木屋 钓鱼岛,时间广场 年代雕塑展 循环水街 时光之旅商业街,4、时光之旅的主题展示：,五、五里界城市概念及旅游主题融合,主题一：时光轮回,主要体现在游乐参与类项目的打造上，以文化型旅游为主，根据传统的民俗文化进行打造，使旅游者在游乐中可以重拾过去美好的时光，感受时光倒流，再现昔日的经典；如打造60、70年代人们的主要生活活动场景或者事物，带那个时代的人们回到过去，让80后的群体去感受长辈们曾经生活的那个时代。,五、五里界城市概念及旅游主题融合,主要体现在在建筑和重点景观打造上，以观光型旅游为主，同时可作为影视城的部分场景配套。强调空间感，打造近现代几个历史时期的代表性建筑或者国内不同省或民族的建筑，每个建筑就是一张泛黄的老照片或者一个故事，使观光者进入小镇就有如穿越时空的感觉，在小镇里行走，本身就是在阅览一本建筑的史书；如建筑的时光走廊，历史遗留下来的一些手工农业使用的农具展览等。,主题二：时光穿越,五、五里界城市概念及旅游主题融合,主要体现在一系列主题公园、展览馆的设计上，以体验式度假旅游为主，结合生态农业，打造一批互动、展示中心，让旅游者在游玩之余，一方面增长了见识，如“全国首个体验式农村儿童教育基地”，一方面感悟时光的流逝，亲情、友情的可贵；如生态文明馆、各种显示时间的元素（钟等）、绿色食品加工流程展、亲子活动乐园、时光旅馆等。,主题三：感悟时光,五、五里界城市概念及旅游主题融合,主要体现在几大情景商业街区和休憩广场的设计上，如日冕广场（仿古日冕）等，与城市建筑的时光走廊形成连贯性，同样可以作为影视城的一部分，保留部分小镇的原始建筑，进行整体包装，重点以打造体验式慢消费生活为目的，漫步在具有浪漫气息的风情街上，目之所及的是儿时玩过的玩具，可以亲身体验创作的乐趣，时光在那一刻变得不再匆匆；,主题四：时光漫步,五、五里界城市概念及旅游主题融合,主要体现在度假公寓和田园休闲旅游产品的打造上，以体验农家生活为主，如生态度假农庄、钓鱼岛、认领的菜园、亲手种上一棵以自己名字命名的树等。等待，希望时间可以快一点，相聚，希望时间可以慢一点，住在这里，守候的不只是最终的结果，而是为了留住心中那一份感动。,主题五：守候时光,五、五里界城市概念及旅游主题融合,农村发展研究所,生态文明馆,城市建筑的时光走廊,水上高尔夫,消逝的360行,时光风情街,特色 创意点,华中地区首个乡村发展研究 所试点，与中国人民大学农 业与农村发展学院（温铁军） 合作,将建筑以各个时期的经典形 态进行分区打造，使整体风 格上形成时光交错的感觉,与华侨城的高尔夫相对照， 打造华中唯一的水上高尔夫 休闲游乐项目,打造中国最齐全的上个世纪 50-80年代各个时期主要的 纪念品一条街,将传说中的360行进行行业 再现，感受现代行业变迁过 程,展示上古时代以来人类与自 然互动发展的历史，从长江、 黄河文明的源头出发，在钻 木取火的祖先面前驻足，中 华民族 5000 年的农耕文明 历历在目,五、五里界城市概念及旅游主题融合,时光小镇,体系构成,田园居住时光 郊区水上木屋,农家乐 田园种植 宠物放牧 垂钓,生态文明游 农业观光游 农业科普基地游 科技交流,特色美食 特色手工艺街 土特产街,休闲时光,主题公园 农村俱乐部 生态度假中心 水上运动 休闲广场,五、五里界城市概念及旅游主题融合,设计类型 (1)餐饮一条街 (2)农家乐 (3)户外烧烤 (4)特色餐馆 (5)主题餐饮,吃,兼顾不同需要类型，既包括地方特色化饮食，也要有简便式快餐，前者是主要设计内容，能让游客体验特色美食，后者只是解决游程中一般性需要。 餐饮设计可由四方面构成：餐饮环境设计菜谱服务方式设计娱乐活动设计,餐饮方式 (1)餐饮民俗表演 (2)餐饮康体活动 (3)餐饮郊野娱乐 (4)餐饮门票赠送,目标群体 (1)家庭、朋友组合 (2)旅游团队 (3)商务团队 (4)散客,旅游商业地产构成体系,五、五里界城市概念及旅游主题融合,设计类型 (1)主题酒店 (2)乡村旅馆 (3)家庭民居旅馆 (4)流水别墅 (5)商务酒店 (6)度假小屋,住,在住宿设计中，提升传统的住宿功能，在一定程度上达到住娱合一，使旅游者通过住宿也能够享受到当地文化和生态，使之成为旅游地的吸引物。围绕五里界水系和生态特点设计成让旅游者真正体验的寓功能住宿和环境体验为一体的旅游载体，从而让旅游者获得旅游的独特体验.,住宿方式 (1)住宿主题表演 (2)住宿康体活动 (3)住宿与民同乐 (4)住宿门票赠送,目标群体 (1)家庭、朋友组合 (2)旅游团队 (3)商务团队 (4)散客,五、五里界城市概念及旅游主题融合,设计类型 (1)四季田园 (2)科技新天 (3)桃李农家 (4)亲子空间 (5)生态果园 (6)时光之旅 (6)水上高尔夫,游,游包括娱乐、运动、游艺、参与性活动。在游憩方式的设计过程中，充分发掘五里界生态田园和时光的游乐方式，把丰富的乡土气息寓意在新奇的娱乐方式中，让旅游者享受到独特的游乐方式。,游憩方式 (1)观光采摘 (2)观光教育 (3)体验教育 (4)运动娱乐 (5)观光娱乐,目标群体 (1)家庭、朋友组合 (2)旅游团队 (3)商务团队 (4)散客,五、五里界城市概念及旅游主题融合,设计类型 (1)绿色食品一条街 (2)手工艺品特色街 (3)土特产店 (4)科研产品展示馆 (5)旅游购物中心,购,绿色的食品、无公害蔬菜、新鲜的水果、精美的手工艺品、儿时的陀螺、水车的模型、界豆等都是独特的产品，既有生态的特征，又有丰富的人文，有着对健康的渴望，也有对童时的追忆。这些产品的设计可以取得丰厚的经济效益和良好的社会回报。,方式 (1)购买观赏 (2)购买教育 (3)购买学习 (4)购买体验,目标群体 (1)家庭、朋友组合 (2)旅游团队 (3)商务团队 (4)散客,五、五里界城市概念及旅游主题融合,设计类型 (1)避暑山庄 (2)乡村别墅 (3)水景公寓 (4)养老公寓 (5)场景住宅,居,人向往出游，体现了人们追求与自然贴近的本性，是追求生活方式丰富多样的表现。有绿色的田园、蔚蓝的水系、葱郁的植被、友好的邻里是城市很多人的追求。以生态理念开发的房地产，使家的氛围更浓，生活空间更宽广，生活的气息更浪漫。,方式 (1)出售 (2)出租 (3)招商 (4)免费体验,目标群体 (1)一般置业者 (2)投资者 (3)产业工人 (4)旅游者,五、五里界城市概念及旅游主题融合,六、旅游目标群体定位,主要客群：以武汉为主，辐射周边各区及各城市城镇，重点为边郊游的客群，年龄层广泛，老少咸宜。前期以家庭、团体为主要对象。,居民休闲市场：以家庭、朋友为组合，自费消费为基础，周末出游为重点的休闲消费（近郊游）； 银发休闲市场：以老年团队组合形态，自费集合模式，具有低价大众，重复性强，部分工作日与假期出游等特征快速成长的休闲市场； 青少年休闲市场：学校、青少年宫等机构组织的各种教育体育休闲娱乐活动，形成巨大的休闲消费； 特种专项休闲市场：以个人爱好为基础，各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种休闲正在快速壮大；,（一）居民消费类,六、旅游目标群体定位,（二）公务消费类,商务休闲市场：企业接待为主体，形成商务交流的休闲消费需求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费极大； 政务休闲市场：政府公务接待具有独特的消费需求，已成为一个具有规模的休闲市场； 会展培训休闲市场：会议、展览的市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。,第四部分 规划篇,一、总体规划建议,（一）项目规划发展原则,（1）“长短结合，同步发展”的原则 从城市发展的战略需求出发，统筹考虑局部与全局、近期与远期、条条与块块的关系，站得高、看得远、想得宽。在“中部崛起”和“8+1城市圈”区域发展一体化的大背景下谋划五里界城市发展，正确处理第二产业与第三产业、生产与生活、政府扶持与自力更生等方面的关系。能跳出城市自身来规划，将城市融入所处的城市群体系，培育一体化的消费品市场、资本市场、技术市场、劳动力市场、产权市场或旅游市场等，。,（2）“统一规划，合理布局”的原则。 在规划上，能结合项目地块的实际状况及特点，进行最合理的布局安排，在整体概念及功能划分的基础上，进行统一的规划，又要保证规划的系统性，又能考虑到操作的灵活性。,一、总体规划建议,（4）“突出个性”的原则 小城镇建设起点要高，布局要合理，选型要新颖，体现时代气息和突出个性特色，达到质量好、功能全、样子新、使用期长的要求。在突出个性方面，主要通过小城镇的总体规划和新颖、实用、合理的小区建设布局体现出来，做到有机结合，浑然一体，构成小城镇的独特风格。,（3）“综合开发，有偿使用”原则 积极移植城市综合开发的成功经验，小城镇的基础设施、生产和公用设施、居民住宅和商业经营等，都要统一规划，同步实施。要多渠道筹集资金，允许各种经济成份经营小城镇公益事业，国家、集体、个人一起上，坚持谁投资，谁所有，谁经营，谁受益。在“自愿、合理、适度”的要求下，也可以采取集资的方法，股份制的办法，解决小城镇建设资金不足的困难。,（一）启动片功能定位,二、启动片规划功能建议,城市功能布局,旅游空间规划空间,启动片功能定位：五里界新城组团城市发展的引擎（发动机）,业态划分与功能体现,交通动线规划 水系资源的引导规划 山体资源的利用规划 产业资源规划 主要功能区规划,启动片作为整个五里界区域的核心综合发展片区，它的发展必须要以产业带动，综合发展 复合型商业地产及特色旅游，从而成为整个五里界城区的发展带动切入点。,（二）城市功能布局,根据各区域特点不同并结合整体已定规划，启动片整个商业以一个中央居住区、两个中心、 三个基地为格局进行布局，形成 一片、两心、三基地的商业旅游地产综合体,二、启动片规划功能建议,一片：以居住为主并融合民俗文化、自然生态、旅游商业的居住区，也是整个启动片的居住核心（尽可能保持该地块的完整性、规模）。 两心：启动片分商业中心与行政管理中心两个中心，分别具备不同的功能，并服务整个启动片，带动着整个片区的发展。，尤其是旅游商业中心，体现了商业特色，并融合了现有手工作坊、水系、景观、建筑等特点。 三个基地：因地制宜分别打造出科教旅游基地、产业旅游基地和观光旅游基地，体现出不同板块的特点。,二、启动片规划功能建议,城市功能： 5大板块：综合旅 游服务板块、商住 综合板块、工业制造、 科教研发和商务办公 板块； 5大主导功能是：行 政、居住、科研、工 业、旅游； 5大辅助功能：博览、 娱乐、酒店餐饮、商 业配套、农业观光。,二、启动片规划功能建议,（三）旅游规划思路： 总体功能导向：以现有资源进行整合规划，有借有造，产业休闲并举。 项目旅游整体定位：生态的、田园的、休闲的、旅游城市综合体,旅游发展策略： 华中最具特色及风味的生态休闲、田园体验式旅游区 卖点支撑：自然田园、原生态、水系、文化 特点体现：特色建筑、特色商业街、原貌民俗,二、启动片规划功能建议,（四）旅游空间规划,根据自然、社会资源和可开发资源，五里界启动片将是以休闲度假型旅游为主，重点开发：生态农庄、主题公园、观光型旅游，以人造景观、情景商业街为补充，发展以浓郁民俗特色为主题的旅游小城镇，形成 一廊、双轴、五组团的旅游城市综合体 一廊特色风情走廊：核心主干道，联系各个功能区，沿线以特色风情观光游为 主，集合商业、交通、游览、购物等功能； 双轴休闲游览轴：将两处主题游览区联系在一起，前后呼应；情景商业轴：以特色商业街、情景建筑为主； 五组团核心商住综合旅游组团、中央商务旅游组团、主题旅游组团、东部产业旅游组团、南部生态度假组团。,二、启动片规划功能建议,二、启动片规划功能建议,核心商住综合 旅游组团,南部生态度假组团,主题 旅游 组团,中央商务 旅游组团,东部产业 旅游组团,特色风情走廊,休闲游览轴,情景商业轴,旅游产品功能划分：,旅游产品 定位背景,商业街,体验广场 旅游,旅居产品 旅游,观景洋房，对外景观的充分利用。 场景住宅，空间感强的养生住宅，体现舒缓生活。 时光公寓，时间文化的体现，缓慢生活节拍。,时光飞船，水系优势体现，水面上的时光主题游乐场与夜景观赏。 时光隧道，连接于山包间的历史博物馆。 悠闲农庄，自住采摘、农家乐、娱乐。,日时广场，利用山地落差，建立日照表示时间空间。 童戏广场，弹珠场游乐场，设置场地，租售弹珠。 赛靶场，弹弓的世界，可展览可比赛。 星月时光广场，景观性绝佳的品景广场，看夜景等。 时光走廊，老街、老建筑、老文化体现一条街。,民俗商业街，民俗文化的充分体现。 手工作坊街，工艺品展示与销售。 漫步时光休闲街，小茶馆、咖啡厅等休闲位置。,二、启动片规划功能建议,（五）启动片规划中的三大核心支点（亮点）,生态工业园： 打造华中地区最大 的绿色食品加工工 业园,影视城： 开发武汉市近郊新 农村建设样板模式,生态休闲度假中心： 开发一千多亩的生态 休闲中心作为旅游带动,二、启动片规划功能建议,亮点一：生态工业园,依托五里界地区丰富的农业资源优势，打造华中地区最大的无公害、绿色食品加工工业园，发展五里界地区观光农业、高产农业、生态农业，以农业产业化促进农业工业化，以工业化带动农业产业化。突出生态化的发展模式，形成与周边区域的差异化和本区域最大的亮点。再辅助与物流园、生态产业研究中心等，形成强大的辐射及影响力。,二、启动片规划功能建议,亮点二：影视城,在旅游规划方面，通过影视城的开发带动，打造武汉边郊地区新农村发展的样板模式。在影视城的打造上，包括了影视基地、创意产业园、场景住宅、主题游乐园等，在场景的打造、城镇建筑形态设计上，贯穿影视城这一开发主题，形成风格上的统一，带动旅游的发展。,二、启动片规划功能建议,亮点三：生态休闲度假中心,基于五里界地区自然景观方面的不足，在启动片南部征用一千亩的绿地开发建设大规模的生态休闲度假中心，发展农业观光、生态养生、娱乐休闲、农家乐等旅游产品形式，弱化由于山水资源欠缺而带来的旅游产品开发限制。该生态休闲度假中心将作为启动片发展旅游产业的带动功能区，形成区域品牌优势，提升整体竞争力。,二、启动片规划功能建议,（一）规划建议 1、规划思路 以现有水系、山地、生态风光、传统建筑为规划资源，整合资源形成旅游系统，同时结合商业地产，具备景观性的前提下，挖掘优势提升价值。,水上高尔夫,水街,山地景观,工业旅游,科教旅游,三、启动片规划建设思路,三、启动片规划建设思路,2、规划重点,（1）居住区 特色建筑群徽派建筑、北京四合院、场景住宅、水系街道，均体现出明显的板块特征。比如在旅游居住区内主要以徽派建筑为体现，在商业旅游区，主要以水系街道为主。 居住文化景观体现乡邻广场，小型打靶场，小型体育场，怀旧的时光隧道等等，均在居住区域进行体现，以生活中元素进行规划，易激起共鸣。 标识性建筑如古代烽火塔设计，在居住区内建立嘹望塔，灯光可辐射整个片区，树立地势最高点地位优势，为游客提供全面观光。,（2）商业区 专业商业聚集手工作坊制品展示，将不同的手工品比如篾器、编制品等进行展示销售。以多、精、汇聚性为主导，打造最大的专业手工品商业基地。 形态特点规划不同商品以不同的空间形式进行展示，比如现场制作手工品可在四合院形式建筑中进行现场展示、交易，充分体现出民俗风情。 时光之旅历史商业街将以时间为体现的文化历史以建筑形态、商业产品加以展示，比如时光街，重现50、60、70年代老街坊的感觉，以怀旧建筑为主，以当时消费品为主要销售，比如碟螺、弹弓、弹珠，同时提供小型场地，比如弹珠场，并设置游戏规则，进行比赛，以过去的游戏现在的玩法，激发兴趣。,三、启动片规划建设思路,三、启动片规划建设思路,（3）配套区 服务特点配套主要针对旅游商业区、居住区，不同的区域配套体现不同的特点，比如建筑、服务内容，居住区可以有针线铺、娱乐馆等 功能特点大区域的配套中，酒店、办公、运输，均可以跳出居住区的风格建筑等限制，体现更多现代的、人性化的。 专业配套在科教园区、产业园区中，主要以其所需配套为主，比如加工用品以及产品包装礼盒等。,入口：整个片区的主入口是整个区域的形象展示，要突出项目特点。 路网：主干道与次主干道是商业延伸所在，所以以主干道为规划重点，更能突出区域内的重点 中心景观枢纽：生态景观，如图所示以中心枢纽景观为分布中心，形成景观系统，充分体现不同资源的景观特点。,主入口,景观枢纽,三、启动片规划建设思路,（4）各景观节点,（5）水系的引导利用,三、启动片规划建设思路,水上高尔夫利用大面积水系资源，将高尔夫场地设置在水上，并配合建造特色建筑与之相匹配； 循环水街可以利用分散的水系，进行统一疏导，在小面积聚集区内实现以循环水形成街道河流，类似丽江古城与安徽宏村； 钓鱼岛利用现有湿地区域聚集水，形成养殖、游玩鱼塘； 湿地公园水、林、绿地的大面积保留，重现自然景观，并以主题名称出现，比如闲步水榭等，利用可塑造资源进行简单修饰，增添吸引力,立体景观目前项目所在区域内有众多小山丘，可以根据与地面的落差，以山造山，以景造景的形式，将“山”的优势发挥出来。 时光隧道利用山与山之间的距离与落差制造出隧道，将隧道出口与入口制造出不同年代的 景观，形成年代落差，随着隧道内景观随时间变化内容发生的变化，体会不同年代的重大事迹变化，体现时间对事物的影响，从而使游客在回忆中体味更多生活趣味。,三、启动片规划建设思路,（6）山地资源利用,时光岩石选择横切面较大的山体，进行艺术雕刻，以时间与人类关系为主题，并充分体现历史文化。 山体别墅外立面均采用山石材质进行表现，为在山地地势较低位置形成小别墅群，依山而建，并配置山地生活景观配套，如原木小亭、牲畜圈养场地等，以观赏与体验为主。 日时广场选择地势较高、日照充足的小山包，在顶部修出小广场，并根据古代记时法，标出不同时间日照痕迹，形成天然钟表，并在不同时刻记下人们的阶段行为表现。,三、启动片规划建设思路,（7）产业资源利用 农副产品体验基地实行参与制作，比如 晾晒场，游客可自行选择采购的种类，进行 现场晾晒、收获、包装等，长住游客还可参 与劳动获取一定劳务费。同时加工出农副产 品可以进行展示、销售、珍稀品种拍卖，可 邀请名人进行体验，将其成果进行拍卖、热 卖，增加娱乐性。 工业旅游基地加强环保概念，并将工厂 处理污染、排除污染过程原理进行展示，可 供游客参观，同时利于旅游工业的发展。 科技研发产业观摩针对同行业企业实行 学习、观摩，并同时对游客开放。同时将新 研发产品可进行窗口展示。 产品历史展示将每种产业产品，以其发 展进步的过程为主题，将不同阶段进行展 示，并赋予历史文化内涵。,三、启动片规划建设思路,（8）样板带设计以旅游为核心，设置样板带