正弘物业工程技术部工作手册.doc

河南正弘物业管理有限公司管理手册版号：A生效日期：工程技术部工作手册 批 准（总经理）： 审 核（管理者代表）： 拟 制（工程技术部）： 发放号：工程技术部工作手册目 录 序号编号文件名版号修改状态保存期限0.0ZHWY/ZY-GC-0.0目录A0长期0.1ZHWY/ZY-GC-0.0文件修改状态页A0长期1工程技术部目标、职责1.1ZHWY/ZY-GC-01工程技术部质量目标A0长期1.2ZHWY/ZY-GC-02工程技术部组织架构与部门职能A0长期1.3ZHWY/ZY-GC-03部门经理岗位职责A0长期1.4ZHWY/ZY-GC-04机电工程师岗位职责A0长期1.5ZHWY/ZY-GC-05土建工程师岗位职责A0长期1.6ZHWY/ZY-GC-06暖通工程师岗位职责A0长期1.7ZHWY/ZY-GC-07弱电工程师岗位职责A0长期1.8ZHWY/ZY-GC-08景观工程师岗位职责A0长期1.9ZHWY/ZY-GC-09电梯技术员岗位职责A0长期1.10ZHWY/ZY-GC-10资料员岗位职责A0长期1.11ZHWY/ZY-GC-11维修主管岗位职责A0长期1.12ZHWY/ZY-GC-12维修工岗位职责A0长期2作业指导性文件2.3ZHWY/ZY-GC-13工程前期介入作业指导书A0长期2.4ZHWY/ZY-GC-14设施设备综合管理制度A0长期2.5ZHWY/ZY-GC-15承接查验管理制度A0长期2.6ZHWY/ZY-GC-16设备房管理制度A0长期2.7ZHWY/ZY-GC-17工程维修流程A0长期2.8ZHWY/ZY-GC-18入户维修作业指导书A0长期2.9ZHWY/ZY-GC-19工程更新改造管理制度A0长期210ZHWY/ZY-GC-20安全用电管理制度A0长期2.11ZHWY/ZY-GC-21用供水管理制度A0长期序号编号文件名版号修改状态保存期限2.12ZHWY/ZY-GC-22倒闸操作票制度A0长期2.13ZHWY/ZY-GC-23设备缺陷管理制度A0长期2.14ZHWY/ZY-GC-24运行交接班管理制度A0长期2.15ZHWY/ZY-GC-25计量抄报管理制度A0长期3.0记录、表格3.1ZHWY/ JL GC-01物业承接查验记录表A0长期3.2ZHWY/ JL GC-02资料移交清单A0一年3.3ZHWY/ JL GC-03移交清单A0一年3.4ZHWY/ JL GC-04工程验收审核单A0一年3.5ZHWY/ JL GC-05工程遗留问题汇总记录表A0三年3.6ZHWY/ JL GC-06设施设备信息台账A0三年3.7ZHWY/ JL GC-07设施设备清单A0一年3.8ZHWY/ JL GC-08倒闸操作票A0三年3.9ZHWY/ JL GC-09水泵房巡查记录A0三年3.10ZHWY/ JL GC-10设施设备维修保养记录表A0三年3.11ZHWY/ JL GC-11运行记录表A0长期3.12ZHWY/ JL GC-12设备设施年度检测保养计划A0长期3.13ZHWY/ JL GC-13巡查记录表A0一年3.14ZHWY/ JL GC-14临时用电申请表A0三年3.15ZHWY/ JL GC-15临时用水申请表A0三年3.16ZHWY/ JL GC-16动用消防水申请单A0三年3.17ZHWY/ JL GC-17外来人员出入登记表A0三年3.18ZHWY/ JL GC-18用电消耗月报表A0三年3.19ZHWY/ JL GC-19用水消耗月报表A0三年工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-0.1版号：A0.1文件修改状态页修改状态：00第1页 共1页文件编号页码修改状态简要修改内容修改日期生效日期 工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-01版号：A工程技术技术部质量目标修改状态：00第1页 共1页序号目标项目定义公式统计部门统计频次1维修及时率100%接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成，建立回访档案记录。（维修及时的次数/报修的总数）*100%工程技术技术部1次/月2维修一次返修率不超过1%同一项维修完成后的再次维修返修次数/维修次数工程技术技术部1次/月3设施设备完好率98%为客户服务的设备设施保证完好。完好数量总数量工程技术技术部1次/月4重大责任事故0次无重大责任事故（火灾、盗窃、抢劫、伤人、水浸、投毒、中毒、重大违规操作等）无运营保障部工程技术技术部1次/月工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-02版号：A工程技术部组织架构与部门职能修改状态：00第1页 共1页组织架构：经理资料管理员电梯技术员景观 工程师暖通 工程师弱电工程师机电工程师土建工程师 部门职能：1.负责组织、指导、管理公司所辖项目工程技术前期介入、现场装修监理、设施设备等接管、验收及资料归档工作；2.负责公司重大改造建设项目，拟订、履行工程技术维保相关合同；3.负责公司信息网络系统的维护管理；负责跟踪处理房屋质量投诉，协调、监督解决工程技术质量4.遗留问题； 5.负责公司工程技术管理制度、维保标准、维保方案的制定及落实；6.负责公司工程技术维修技术文件和作业指导书的制定、完善，组织实施业务培训、技术指导及考核评定工作；7.负责公司节能降耗工作；8.负责公司楼宇建筑、设施设备等维保工作指导、监督、考核；9.负责公司计量检测工具及特种设备的报检、校验工作；10.完成公司交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-03版号：A部门经理职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：总工程师2.0 直属下级：各专业工程师、资料管理员3.0 工作概述：负责部门团队建设、人员考评、制订工作计划、初选外包外委单位、拟订合同及技术文件、组织业务培训、进行技术指导、内外沟通协调；4.0岗位职责：4.1 拟订部门年、月度工作计划；4.2 负责公司工程维修管理工作，审核、批准维保计划；4.3 负责拟订公司工程管理制度、维保规范及方案并监督落实；4.4 参与、指导项目工程前期介入、承接查验；4.5 组织实施公司重大改造建设项目，拟订、履行合同；4.6 负责公司节能降耗、资源调配；4.7 组织完成公司计量检测工器具及特种设备的报检、校验；4.8 负责组织公司工程外包外委单位的初选并提交评审；4.9 参与工程外包外委招标审核，拟订工程外包外委合同条款；4.10 负责拟定、完善工程维修技术文件和作业指导书；组织业务培训、技术指导；4.11 负责部门团队建设、人员考评；4.12 负责内、外沟通协调工作；4.13 完成领导交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-04版号：A机电工程师岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：工程技术部经理2.0 直属下级：无3.0 工作概述：负责机电设施设备的前期介入、承接查验、质量监督，组织并实施业务培训、技术指导、设备维保、运行分析。4.0 岗位职责：4.1 负责机电设施设备的前期介入、承接查验；4.2 负责机电设施设备、供配电管理；4.3 负责本专业工程改造，质量监督；4.4 审核设备维保计划、方案，检查执行情况；4.5 负责督促、协调、处理本专业工程、设备质量、运行及遗留问题；4.6 负责本专业作业指导书的拟订、完善，组织、实施业务培训，技术指导；4.7 负责机电设施设备节能降耗工作；4.8 负责组织机电计量检测工器具及特种设备的报检、校验工作；4.9 每月组织设备检查评比，统计设备完好率，提交设备运行分析报告；4.10 负责本专业技术文件及资料的收集、整理、归档；4.11完成领导交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-05版号：A土建工程师岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：工程技术部经理2.0 直属下级：无3.0 工作概述：负责土建工程的前期介入、承接查验、质量监督，组织并实施业务培训、技术指导、装修审核。4.0 岗位职责：4.1 负责土建工程的前期介入、承接查验；4.2 负责装修审核及现场抽查工作；4.3 负责本专业工程改造、质量监督；4.4 负责督促、协调、处理本专业工程质量及遗留问题；4.5 负责拟订外包外委招标方案、投标单位资质审查、审核报价及工程合同保修条款；4.6 负责本专业作业指导书的拟订、完善，组织、实施业务培训，技术指导；4.7 负责组织房屋主体结构及外观的检查，提交分析报告；4.8 负责本专业节能降耗工作；4.9 负责本专业日常技术文件及资料的收集、整理、归档；4.10完成领导交办的其他工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-06版号：A暖通工程师岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：工程技术部经理2.0 直接下属：无3.0 工作概述：负责暖通、给排水系统的前期介入、承接查验、装修审核，组织并实施业务培训、技术指导、设备维保、运行分析。4岗位职责：4.1负责暖通、给排水系统的前期介入、承接查验；4.2负责本专业装修审核及现场抽查；4.3负责本专业工程改造，质量监督，拟订工程维保方案、合同并督促落实；4.4负责督促、协调、处理本专业工程、设备质量、运行及遗留问；4.5 负责本专业作业指导书的拟订、完善，组织、实施业务培训，技术指导；4.6每月提交暖通设备运行分析报告；4.7负责本专业节能降耗工作；4.8负责组织本专业计量检测工器具及特种设备的报检、校验工作；4.9 负责本专业技术文件及资料的收集、整理、归档；4.10完成领导交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-07版号：A弱电工程师岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：工程技术部经理2.0 直属下级：无3.0 工作概述：楼宇智能化系统的前期介入、承接查验，审核、完善、督促落实维保计划及日常工作的监督、检查、指导、培训。4.0 岗位职责：4.1 负责楼宇智能化系统等管理监督、检查、指导、培训工作；4.2 负责楼宇智能化前期介入、承接查验、资料整理；4.3 审核、完善通讯、消防、安防系统等维保计划并督促落实；4.4 负责工程改造建设楼宇智能化系统工程监理；4.5 协助部门经理处理楼宇智能化系统问题的投诉；4.6 负责统计、整理楼宇智能化系统设备完好率，提交设备运行状况分析报告；4.7 负责拟订、完善楼宇智能化系统维保作业指导书，开展业务培训、技术研讨；4.8 检查楼宇智能化系统运行状态及工作记录；4.9 督促、检查维修工严格执行安全操作规程；4.10 完成领导交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-08版号：A景观工程师岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：工程技术部经理2.0 直属下级：无3.0 工作概述：负责景观工程的前期介入、承接查验、质量监督，组织并实施业务培训、技术指导、景观设计、状况分析。4.0 岗位职责：4.1 负责景观工程的前期介入、承接查验；4.2 负责本专业工程改造、质量监督，拟订工程养护方案、合同并督促落实；4.3 负责重大活动、节庆及承接项目的景观设计、监督实施；4.4 拟订相关保养规范并监督执行；4.5 拟订景观节能降耗方案并组织实施；4.6 每月提交景观分析报告；4.7 负责拟订景观维护作业指导书，开展业务培训、技术研讨；4.8 审核景观维保计划、方案，检查执行情况；4.9 负责本专业技术文件及资料的收集、整理、归档；4.10 完成领导交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-09版号：A电梯技术员岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：工程技术部经理2.0 直接下属：无3.0 工作概述：按要求对各项目电梯进行前期介入、承接查验、隐患排查及技术指导、培训，确保电梯正常运行。4.0 岗位职责：4.1负责电梯系统的前期介入、承接查验及资料收集、归档；4.2负责抽查电梯日常运行状态，并确保电梯正常、稳定、可靠运行；4.3负责督导项目建立电梯信息台帐，并对维修、年检、维保合同进行更新统计；4.4 监督各项目电梯维保公司完成月度、季度、年度电梯保养，并检查维保质量，记录存档；4.5 负责对维修人员进行应急困人解救、简易故障排除等技术指导及业务培训；4.6 负责电梯故障跟踪处理，做出原因分析报告；4.7 监督检查各项目巡查记录内容，发现异常，及时采取措施；4.8 完成上级交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-10版号：A资料员岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：工程技术部经理2.0 直接下属：无3.0 工作概述：负责工程资料、图纸的收集、归档，协助部门负责人做好客户接待，协调、调度相关人员。4.0 职责：4.1 负责前期介入、承接查验工程图纸、资料的收集、清点、登记、归档、管理。4.2 负责本部门日常文件、会议纪要、培训记录的收集、整理、归档、管理工作。4.3 负责来往文件、资料的收发、登记、传递、分类归档。4.4 负责工程项目合同的档案管理：负责对签订完成的合同进行收编归档，并编制目录。4.5 检查、指导各项目维修、保养记录。4.6 协助部门负责人做好客户接待，协调、调度相关人员。4.7 严格遵守档案管理制度、保密管理制度。4.8 完成领导交办的其他工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-11版号：A维修主管岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：项目负责人2.0 直属下级：维修工3.0 工作概述：团队建设、拟订工作计划、承接查验、巡检、维修、维护保养等管理及装修监管工作。4.0 岗位职责：4.1 拟订年度工作计划、维修保养计划；4.2 负责维修班团队建设，对维修工日常工作指导、培训、监督、检查、考核；4.3 负责项目巡查、维修等日常管理工作；4.4 负责承接查验及资料收集、整理工作；4.5 负责落实管理制度、维修保养方案；4.6 负责组织完成项目报修处理、预约服务、客户接待；4.7 负责装修审核、巡检、组织验收工作；4.8 负责处理房屋质量投诉，组织、协调解决工程质量遗留问题；4.9 实施技术创新，落实节能降耗，提出合理化建议；4.10 拟订计量检测工具及特种设备的报检、校验方案；4.11 负责维修工器具、备品备件的采购计划、盘存及出入库管理；4.12 拟订突发事件演练方案；4.13 完成领导交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-12版号：A维修工岗位职责修改状态：00第1页 共1页1.0 直接上级：维修主管2.0 直属下级：无3.0 工作概述：负责公共区域巡查，设施设备维修、养护及客户报修、预约服务工作。4.0 岗位职责：4.1 负责项目日常巡查、维修、养护、记录；4.2 负责报修处理、预约服务、客户接待工作；4.3 负责维护项目共用设施设备安全稳定运行；4.4 负责项目承接查验工作；4.5 负责项目装修巡查、验收工作；4.6 实施技术创新，落实节能降耗，提出合理化建议；4.7 负责保管、养护工器具、防护用具工作；4.8 负责值班室、设备房的环境维护工作；4.9 完成领导交办的其它工作。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-13版号：A工程前期介入作业指导书修改状态：00第1页 共3页1 目的规范前期介入工作流程，提升物业品质，维护客户利益。2 适用范围前期介入项目 3 职责3.1运营保障部负责协商、签订前期介入服务合同。3.2前期介入小组负责实施物业前期介入工作。3.3工程技术部负责提供前期介入技术支持。3.4 人力资源部负责人员的招聘及培训工作。3.5项目部负责承接查验、费用收取、档案管理。3.6品质部负责监督、检查制度执行情况。4 实施程序4.1 签订前期介入服务合同4.1.1运营保障部根据与客户有关过程控制程序与开发商协商签订前期介入服务合同。4.1.2 公司指派人员组成前期介入小组，任命组长。 4.1.3前期介入小组根据前期介入服务合同开展前期介入服务工作。组长根据工作进度适时提出小组成员调整申请，报公司领导审批后，转人力资源部组织落实。4.2项目可行性研究阶段服务内容4.2.1参与开发商项目方案论证，完成市场调研。4.2.2根据物业建设成本及目标客户群的定位拟订物业管理的模式。4.2.3根据规划和配套拟订物业管理的基本内容。4.2.4根据目标客户情况拟订物业管理服务的总体服务质量标准。4.2.5根据物业管理成本初步拟订物业管理费的收费标准。4.2.6上述内容报公司审批后书面反馈至开发商工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-13版号：A工程前期介入作业指导书修改状态：00第2页 共3页4.3项目规划设计阶段服务内容4.3.1参加图纸会审.4.3.2对物业结构、布局、功能、配套方面提出修改意见；4.3.3对物业园林景观设计、配套设施的合理性、舒适性提出改进意见；4.3.4对设施设备的设置、选型及服务方面提出意见；4.3.5对物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置提出意见。4.3.6上述内容报公司审批后书面反馈至开发商。44项目施工建设阶段服务内容 4.4.1根据前期介入服务合同约定，派出土建、水暖通、强弱电、景观等工程技术人员进行现场检查，就发现的问题与开发商和施工单位共同磋商，及时提出满足功能要求的整改方案；4.4.2根据前期介入服务合同约定，进行房间分户验收，提出要求并督促开发商整改，直到满足规范要求；4.4.3对园林景观从开发商及后期维护管理角度提出要求。4.4.4 上述内容书面反馈至开发商。4.5项目销售阶段服务内容4.5.1项目开盘前，前期介入小组会同运营保障部测算物业管理各项费用的收费标准及收费办法，拟订前期物业管理服务方案，报公司审批后，参与开发商组织的前期物业服务企业招标活动，中标后签订前期物业服务合同，履行各种报批手续。4.5.2协助开发商起草制订临时管理规约等相关文件。4.5.3根据开发商需要，派出人员到售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；4.6 项目接管验收阶段服务内容4.61根据前期物业服务合同及项目开发进度，前期介入小组工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-13版号：A工程前期介入作业指导书修改状态：00第3页 共3页适时建议公司成立项目部，经公司批准成立后，书面通知开发商。4.62项目部接到开发商要求承接查验的书面通知，按承接查验管理制度实施。 4.7 项目交付阶段服务内容 项目完成物业承接查验，签订物业承接查验协议并具备交付使用条件，项目部按入伙退伙控制程序、客户装修管理作业指导书实施。 4.8前期介入各阶段工作均须形成完整的书面记录（前期介入工作联系单、工作日志、方案、会议纪要、请示单等）。4.9前期介入工作结束后30日内，前期介入小组汇总分析问题、总结经验，提交项目前期介入分析报告。4.10 项目部整理前期介入的记录、项目前期介入分析报告及开发商相关文件资料，留存复印件，原件交行政部按档案管理制度归档。5 前期介入服务费收取前期介入小组按照前期介入服务合同约定的费用标准及付款节点，协助财务部收取费用；项目部成立后，由项目部负责收取费用。工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-14版号：A设施设备综合管理制度修改状态：00第1页 共5页1 目的 规范设施设备的管理，提高设施设备的使用效能，确保设施设备安全运行。2 适用范围 公司及各项目设施设备。3 职责3.1维修人员负责设施设备操作、管理、检修、保养；3.2维修主管负责拟订设施设备应急整改方案、检修保养计划，落实日常管理；3.3 项目负责人负责组织设施设备事故协调、处理，监督、检查日常管理；3.4工程技术部负责设施设备事故的调查、分析、处理、上报及提供技术支持，抽查日常管理执行情况；3.5 品质部负责制度执行情况的监督、检查。4 实施程序4.1 设备承接查验4.1.1 新安装的设施设备承接查验，由工程技术部、项目部组织成立承接查验小组，即时了解设施设备概况，设施设备承接查验,按安装设计图纸、出厂说明书、国家技术规范、标准及使用要求等。4.1.2承接查验小组与开发商拟定承接查验实施方案，按照甲方提供的设施设备清单查验后办理移交手续；4.1.3相关技术资料移交、归档由维修主管按档案管理制度执行。4.1.4承接查验小组组长对达不到要求的，汇总实际情况及原因，项目负责人通知相关单位、部门限期整改，整改合格后复验、移交。 4.2设施设备的档案管理4.2.1使用部门对设备验收后，一周内将工程技术资料交工程技术部工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-14版号：A设施设备综合管理制度修改状态：00第2页 共5页归档、需使用时按档案管理制度执行，并办理相关手续。4.2.2新购置设备使用或管理部门应在设备验收合格后10日内建立设施设备信息台账一式三份，按照公司档案管理制度进行归档，并对重要设备操作拟定作业指导书。4.2.3项目部对接管项目的设施设备，在前期介入阶段着手建立设施设备信息台账，物业承接查验时，按照甲方提供的设施设备清单查验并同步更新完善设施设备信息台账。承接查验结束后30日内整理完毕。4.3 设施设备的使用、运行操作管理4.3.1设施设备日常运行管理及安全操作工器具，严格按照作业指导书、设备使用说明书执行，正确、合理使用，确保设施设备运行正常、经济合理。4.3.2供配电设备及特种设备（如电梯等）的运行操作控制，执行公司相关制度与作业指导书。4.3.3确保机械设备的润滑油路系统畅通和正常工作，按设施设备保养计划及时添加、更换润滑剂（油）。4.3.4设施设备运行工作环境要求，保持机房环境整洁、机房地面无杂物、设备外表无油污及积尘，预防虫害发生。4.3.5设备安全防护装置配备齐全，作业路线和空间整齐畅通、无障碍，确保操作人员便于作业。4.3.6设备附件、备件及专用工器具的管理，摆放整齐有序、保持完好状态和必要的数量，便于使用；不得乱扔、乱放，如有缺失损坏及时申购补齐；对有年检要求的，维修主管根据设备设施年度检测计划进行检测。4.3.7设备运行（使用）中发生故障，当班人员按相关作业指导书要求立即处理。工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-14版号：A设施设备综合管理制度修改状态：00第3页 共5页4.4设备事故处理程序4.4.1 设备事故的定义：4.4.1.1设备运行过程中因非正常原因造成设备或设备零件损坏，设备整体性能下降，使运行突然中断，被迫停机维修而影响使用，维修费用达到或超过规定标准的，称为设备事故。4.4.1.2人为因素（包括违章使用、违章操作、维修保养不到位、巡查不及时、无证操作、管理人员违章指挥等行为）造成的设备事故，称为责任事故。4.4.1.3因设施设备遭受自然灾害等不可抗力造成的设备事故，称为自然事故。4.4.1.4因设施设备产品质量造成的事故，称为质量事故。4.4.2 设备事故的分类：4.4.2.1 一般事故：直接经济损失5000元（含）以下4.4.2.2 重大事故：直接经济损失5000元以上4.4.3 设备事故的处理4.4.3.1 设备运行（使用）中发现事故，维修主管按设施设备技术要求及操作规程立即采取有效处理，防止事故扩大，避免造成更大损失；同时报上级领导，及时组织抢修处理（重大事故报公司领导），尽快恢复正常运行。4.3.3.2 工程技术部于当日组织相关专业技术人员进行事故调查、鉴定、分析事故原因、确定事故性质（责任事故、质量事故、自然事故）和严重程度（一般事故、重大事故）提出处理意见，上报公司领导。4.3.3.3 对事故调查分析确认纯属设备制造质量问题，引起的质量事故，使用部门协助公司追究供应商的法律责任。4.4.3 设备事故直接经济损失计算方法4.4.3.1 能就地修复，按实际发生的维修劳务费、配件、材料的购置工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-14版号：A设施设备综合管理制度修改状态：00第4页 共5页或加工费、机械使用费合计计算。4.4.3.2 需进厂维修，按维修直接消耗总费用计算。4.4.3.3 由于事故造成设备报废的，按设备原价值计算。4.4.4 设备事故的调查、上报发生一般事故四小时内，重大事故10分钟内，使用部门要及时报工程技术部；工程技术部要上报主管领导。事故上报时要讲明发生地点、时间、原因和损失情况。事故发生后，工程技术部按四不放过原则及时调查处理，成立相应的调查组，详细查明事故发生的原因、性质、过程、经济损失情况，分清事故责任，提出事故处理意见和防范措施的建议，写出事故调查报告。4.4.4.1 一般事故：由工程技术部牵头组成调查组，成员可由公司主管领导、品质部、项目部组成。调查报告及处理意见五日内上报公司。4.4.4.2重大事故由公司主管领导组织事故调查组，调查处理，调查报告及处理意见十日内上报总经理。4.5 设施设备检修保养4.5.1工程技术部对各项目设施设备检修、保养提出可行性建议及运行报告，确保设施设备安全、正常、有效运行，维修人员对其服务设施设备进行维护保养。4.5.2 维修主管根据设备使用说明书、特点、运行情况提前一个月编制次年年度、季度、月度设备检修保养计划，交工程技术部审核，经主管领导批准后实施。4.5.3 维修主管负责组织实施设备检修保养计划，并确保质量，计划实施情况填写维修保养记录表即时更新设施设备信息台帐，并按档案管理制度归档；工程技术部监督、检查、指导、培训检修保养计划的实施情况。工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-14版号：A设施设备综合管理制度修改状态：00第5页 共5页4.6 设施设备更新改造，由维修主管拟定实施方案、填写请示单交项目负责人及工程技术部审核，经公司领导批准后组织实施；设施设备更新改造按工程改造管理制度执行。4.7 设备停用、启用和报废：按设备设施管理控制程序执行。工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-15版号：A承接查验管理制度修改状态：00第1页 共4页1目的规范承接查验流程，确保项目接管顺利进行，维护业主合法权益。2适用范围公司新接管项目3职责3.1 承接查验小组组长负责拟订物业承接查验方案，提交物业承接查验报告，组织实施承接查验工作。3.2承接查验小组负责承接查验的准备、实施和复验工作。3.3项目部负责遗留问题跟进、承接查验备案、档案整理保管工作。3.4工程技术部负责承接查验的技术支持及档案管理工作。3.5品质部负责监督、检查制度执行情况。4 实施程序4.1承接查验条件4.1.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 4.1.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建设完毕，并具备使用条件，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 4.1.3公共服务设施（教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等）已按规划设计要求建设完毕，并具备使用条件； 4.1.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建设完毕，并满足使用功能要求； 4.1.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 4. 1.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 4.1.7接到开发商要求承接查验的书面通知。工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-15版号：A承接查验管理制度修改状态：00第2页 共4页4.1.8 特殊情况下公司认为可以承接查验的。4.2 承接查验准备4.2.1 组建承接查验小组 接到开发商要求承接查验的书面通知，项目部引导开发商填写物业承接查验申请表后，3日内组建承接查验小组，分管领导任组长，项目负责人、工程技术部负责人任副组长；成员包括：资料接收人员、工程验收人员、相关配合人员等，编制物业承接查验方案，根据承接物业的类型、特点，明确人员名单；同时要求开发商成立移交小组，明确人员名单。4.2.2承接查验小组工作内容：4.2.2.1编制承接查验方案及承接查验报告，实施物业全面验收检查；4.2.2.2新接项目产权、工程、设备资料接收，房屋主体、公共配套设施和机电设备实物接收；4.2.2.3新接项目产权、工程、设备资料的保管工作；4.2.2.4跟踪遗留问题整改，督促开发商整改并复验。4.3 制定承接查验方案4.3.1 制定承接查验方案前，承接查验小组指派相关人员到现场了解情况，协商查验日期及进度安排等事项，为承接查验做好准备。4.3.2承接查验小组工程验收人员根据资料移交清单、物业承接查验标准，结合承接项目实际情况，明确物业承接查验记录表中的查验项目及内容、查验方法。4.3.3承接查验小组组长审核物业承接查验记录表，并编制物业承接查验方案，明确查验日期安排、承接查验小组成员、验收顺序和进度安排、验收标准等。4.3.4 物业承接查验方案附物业承接查验记录表，报公司领导审批后，发送开发商移交小组负责人。4.3.5 承接查验小组与开发商移交小组根据物业承接查验方案实施。4.4 承接查验准备4.4.1完成相关验收标准及表单的准备；工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-15版号：A承接查验管理制度修改状态：00第3页 共4页4.4.2根据项目特点及验收要求，准备相应的检测工具、仪器设备等。4.5实施承接查验4.5.1 文件资料查验4.5.1.1 承接查验小组资料接收人员根据承接查验方案确定验收日期安排，按物业承接查验记录表（文件资料部分）要求提交的文件资料目录接收相关资料。查验、整理，发现缺少有关资料，应及时向开发商移交小组索取，并将验收结果填写在工程遗留问题汇总记录表上。4.5.1.2 资料接收人员对符合要求的文件、资料、竣工图纸暂时保管，并与移交人共同在移交资料清单上签字确认。4.5.2 现场查验4.5.2.1会同开发商移交小组、施工单位、工程监理单位及相关人员，共同现场查验。4.5.2.2 现场查验人员根据物业承接查验方案，按物业承接查验标准检查验收，查验结果和存在的问题填写 验收记录表、工程遗留问题汇总记录表。4.5.2.3 现场查验主要以核对、检查方式进行，方式如下：观感查验：对外观检查，一般采取目视、触摸等方式进行。 使用查验：启用设施或设备检验质量和使用功能，直观了解其符合性、舒适性和安全性等。 检测查验：运用仪器、仪表、工具等进行测量，检测其是否符合质量要求。 试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试质量和性能。 4.5.3查验完毕后，与对方共同在 验收记录表签字确认。4.5.4设施设备查验完毕后，承接查验小组采取必要的现场封闭和保护措施，确保已查验设施设备的安全。4.6编制查验报告工程技术部工作手册ZHWY/ ZY-GC-15版号：A承接查验管理制度修改状态：00第4页 共4页4.6.1完成全部查验后，承接查验小组组长收集所有承接查验记录，3日内编写物业承接查验报告。4.6.2 物业承接查验报告包括承接查验的范围和过程、文件资料查验情况、现场查验的遗留问题等，明确物业接管时间、遗留问题的整改措施、期限和复查时间。4.6.3 物业承接查验报告附工程遗留问题汇总记录表，报公司领导审批后，与开发商移交小组协商签订物业承接查验协议。4.7 物业接管手续办理4.7.1物业承接查验协议签订后10日内，与开发商移交小组办理物业交接手续，接收物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备等。4.7.2 交接工作须形成书面记录，填写 移交清单，交接记录包括：移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，并与对方共同签章确认。4.7.3完成全部查验后，遗留问题的处理由项目部指定专人根据物业承接查验协议跟进监督落实，承接查验小组按协议约定时间组织复验，直至符合要求及标准。4.7.4完成全部查验后30日内，项目部向物业所在辖区的房地产行政主管部门办理备案手续。（备案所需文件资料按主管部门要求提供）4.8资料归档4.8.1完成全部交接手续，遗留问题整改完成并通过复验后15日内，项目部整理物业产权、工程、设备资料、移交清单、物业承接查验方案、物业承接查验协议、物业承接查验报告、工程遗留问题汇总记录表、复验情况及相关记录表格等，复制归档，原件交工程技术部存档。4.8.2 承接查验档案管理按档案管理制度执行。4.9物业承接查验标准按当地房地产行政主管部门规定执行。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-16版号：A设备房管理制度修改状态：00第1页 共5页1 目的确保设备安全、清洁、良好的运行环境2 适用范围各项目设备房3职责3.1维修工负责机房内设施设备的运行、记录、巡查、卫生等；3.2维修主管/班长负责落实、检查设施设备的运行、记录、巡检、卫生等；3.3工程技术部负责督促、指导设施设备的运行、记录、巡检、卫生等；3.4品质部负责监督、检查制度的执行情况。4实施程序4.1 环境4.1.1 设备房的门、窗应有锁紧装置，开启自如。4.1.2 设备房内不得放置杂物。4.1.3 设备房内不得放置易燃、易爆物品。4.1.4 设备房配置消防设施，且处于有效状态。4.1.5 设备房应有固定式照明设施，亮度应满足维修要求。4.1.6 设备房入口处须设照明开关。4.1.7 设备房内确保良好的通风降温措施，室内温度不超过40，室内应悬挂温湿度计。4.1.8 当使用排风扇通风时，通风口应设防护网。4.1.9 设备房地面、墙面干净、整洁，不得有灰尘、蜘蛛网等。4.1.10 设备房排水设施设备应通畅，盖板完整、严密，沟内无杂物;排污泵自动运行状态良好。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-16版号：A设备房管理制度修改状态：00第2页 共5页4.1.11 有要求的设备房门口应设防鼠设施。4.1.12 毗邻水箱的机房，应做好防水防潮工作。4.1.13 门口、窗口、排风口应设有防雨、防雪、防水设施。4.1.14 各种规章制度和必要的作业指导书、注意事项上墙，挂在醒目处。4.1.15 各种记录表格应整洁、完整、内容齐全，满足日检、维修记录要求。4.1.16 各种管线应按规定进行刷漆，水流指示方向应做标示，阀门常用工作状态应做标示。4.1.17 电源操作控制柜（箱）的指示必须标示正确完整。4.1.18 通用警示标示应在醒目处张贴或悬挂。4.2管理标准4.2.1上墙文件、图4.2.1.1设备房管理规章制度及岗位职责。4.2.1.2设备系统图变电房：一次模拟图。配电房：配电系统图。水泵房：给、排水系统图。监控机房：报警装置系统图。4.2.1.3突发事故应急处理流程。4.2.2质量记录4.2.2.1设备房进出登记记录。4.2.2.2设备房巡查记录。4.2.2.3设备运行记录。工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-16版号：A设备房管理制度修改状态：00第3页 共5页4.2.2.4设备保养记录。4.2.3标识4.2.3.1设备房名称。4.2.3.2设备服务责任卡。4.2.3.3警示标志 “机房重地，非请勿入”。 “止步，高压危险”；“禁止攀登，高压危险”。 禁烟标志。4.2. 4设备外表油漆颜色4.2. 4.1生活水泵：绿色、银灰色、黑色。4.2. 4.2消防泵：红色。4.2. 5管道外表颜色4.2. 5.1上水管：绿色、银白色、蓝色。4.2. 5.2消防管：红色。4.2. 5.3排污管：黑色。4.2. 5.4燃气管：黄色。4.2. 6设备房颜色4.2.6.1机座：黄色。4.2.6.2液体流向标志：白色。4.2.7设备标识4.2.7.1设备名称标志。4.2.7.2设备登记号标志。4.2.7.3设备内部编号。4.2.8设备状态标志工程技术部工作手册ZHWY/ZY-GC-16版号：A设备房管理制度修改状态：00第4页 共5页4.2.8.1 “常开”。4.2.8.2“常闭”。4.2.8.3“检修”。4.2.8.4“已接地”。4.2.8.5“保养”。4.2.8.6“线路有人，禁止合闸”。4.2.8.7“设备巡视，稍等”。4.2. 9设备房附属装置名称标志。4.2. 10设备房附属装置配备4.2. 10.1消防器材灭火器：每年检验合格，指定安放。黄沙桶：指定安放。4.2.11照明器材4.2.11.1室内照明：完好无损，固定牢靠。4.2.11.2照明开关：完好无损，固定牢靠，粘贴节能提示标识。4.2.11.3应急照明：断电工作时间大于30分钟。完好无损，固定牢靠。变配电房、发电机房、水泵房配置应急照明装置。4.2.12温湿度表：指示正确，完好无损，固定牢靠。4.2.13去湿机、空调机、换气扇：完好无损，功能良好。4.2.14变配电器材4.2.14.1高压电笔：每6个月测试合格，指定安放。4.2.14.2接地线：完好无损，