JLB-C00020（11-12）销售策略修改方案.doc

广州中地行房产代理有限公司 主 题：加勒比湾11月策划方案编 号：JLB-C00020加勒比湾12月推广策划修正方案广州中地行房产代理有限公司二一年十一月三十日我们的推盘思路成熟的推盘手法多种多样，且各有优劣。在强调系统性的同时，我们初步有以下的推盘思路：n 让加勒比湾不断地成为社会新闻。n 必须造势。通过营造的强销势头树立项目优质抢手的形象，感染下一期的客户。n 针对主要竞争对手来讲，我们必须保持最大的竞争优势。n 操作手法当中必须注意不应流失任何的目标客户。n 强调对目标客户资源与已购客户资源的充分利用。我们的推盘步骤n 给业主一封信，推出业主介绍奖励计划。n 营造业主的尊贵、自豪感。n 演戏给准买家看。圣诞节/元旦“浪漫加勒比” 时间：2001年12月14日2001年12月31日1) 目标：利用圣诞节及元旦这两个比较大的节日，进行大规模的促销，最大程度地吸纳人气，创造热销局面。2) 供货量：n 海月轩：48套 约2900万n 影月轩：59套 约3500万3) 目标销售额：约4000万4) 广告主题：加勒比湾浪漫永久、悠闲人生。5) 促销主题：n “天长地久”新年大酬宾活动l 凡到2002年元旦止登记结婚满10年以上者，可获额外购房“天长地9”折。l 凡到2002年元旦止登记结婚满10年以内者，每减少一年，额外购房折扣减少1个百分点。l 本月购房的买家，可参加“走运新年走走运”抽奖。6) 促销活动：n 元旦 “走运新年走走运”大抽奖，奖品包括：l 豪华海上浪漫之旅越南夏龙湾7天游，名额2-4人，价值5000-10000元。l 合家欢之旅酒是故乡醇拍摄实景地旅游，名额2-4人，价值1000-5000元。l 100份南非钻石戒指一对，价值10000元。l 1-5年管理费，价值约2000-10000元。l 全屋家庭电器礼券，价值10000-20000元。l 家庭式中央空调，价值20000元。l 送10000-30000元家具礼券。l 送价值10万元的豪华装修。（按市面价算）l 金豪御宴酒家新年团员宴礼券880/1880元。l 网球嘉宾券10-30张，价值400-1200元。l 珍珠白沙滩泳池月/季/年套票，价值600/1800/7200元。l 快联通消费金卡/银卡。l 可以根据实际情况进行筛选具体奖励项目。7) 销售硬件：l 25层新的装修示范单位及大堂投入使用。l 架空层恒温花园的设计效果图。l 新的销售通道包装。l 现场圣诞新年气氛的布置。比如设置圣诞灯饰、圣诞树、充气圣诞老人等。l 新年小礼品。（进行人情味营销，与客户搞好关系）8) 如何化解市政规划路的异议？加勒比湾首届业主新年联谊会。时间：2002年1月1日地点：金豪御宴/选一家五星级宾馆我们应该表达的意愿：我们永远和业主保持一条心！l 此路规划不合理：1. 不到300米就有3条东西走向的路，路网过密。2. 金雅苑占用了5米的道路用地已成事实，就算开通也只有5米。3. 规划不合理，发展商力争向规划局申请更改。l 我们三不愿：1. 不愿绿化环境被破坏；2. 不愿投入修路费用；3. 不愿日后难于管理。l 我们保证：1. 就算申请不成功，我们保证绿化不减少！（增加恒温花园的面积）2. 就算申请不成功，我们保证日后管理不会乱！（加强保安巡逻及电视监控系统）3. 就算申请不成功，我们保证不会吵！（道路两旁采用密集型多层绿化体系，增加隔音设施）为表示歉意，现场安排了大抽奖！让大家过一个开开心心的新年！春节“喜庆加勒比”时间：2002年1月2002年2月1) 目标：春节假期，客户社交活动频繁，也正是利用旧业主资源的大好时机。利用此档期，主要针对价格较高的存货进行促销。2) 供货量：n 海月轩：24套 约1500万n 盈月轩：80套 约5000万3) 目标销售额：约4000万4) 主题：加勒比湾送你富贵大利事。5) 手段n 拍卖海月轩尊贵单位n 业主购房专卖场l 凡已购买加勒比湾的客户可参加专卖场特别折扣的抽奖l 抽奖原则如下： 专卖场特别折扣可获8.8折。 业主先凭身份证或住户证，到销售中心交500元认购折扣筹码。 统一时间在销售中心抽出折扣筹码。n 业主联谊春茗会l 汇报开发业绩和下一步开发计划l 购房俱乐部开业并推出住户金卡计划l 大抽奖活动9)10) 促销活动n “特别的精品给尊贵的你！”新年特惠单位大促销！l 时间：2001年12月22-23日l 范围：影月轩20套指定单位l 目标客户：针对诚意度较高的目标客户。l 操作细则：凭身份证进行认购登记n 新年业主（介绍）购房优惠办法：l 有效时间：2001年12月8日开始，到2002年2月底；l 凡业主介绍的买家，可获特别额外折扣98折；l “金牌业主”奖励办法：凡成功介绍买家买一套的业主，可获12个月的管理费，并参加奖励积分计划，可获5个积分；凡成功介绍买家买两套的业主，可获30个月的管理费，送团年酒席一桌，并参加奖励积分计划，可获10个积分；累计积分到15分，可获银牌业主称号，可免5年管理费，并获5000元现金奖，还有其他长期优惠（购买发展商属下物业，可获额外9.9折，在加勒比湾会所活动设施消费可获9折，金濠御宴消费可获9折，有效期5年）；累计积分到25分以上