盛泽专业市场分析.doc

2008年7月9日营销部第 36 页 共 36 页本报告的编写的目的是从区域市场角度来分析综合性商业和专业市场的现状及未来趋势，从而为解决目前项目业态定位中的一些待定问题提供一些依据。一、宏观分析（一）、现状大势所趋1、涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落06和15个百分点。2、销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降249、209，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。3、促销手段花样翻新。打折销售，送家电、送轿车，但高房价松动现象日益显现。4、土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，出现了数十宗土地流拍现象；说明：现状对于06年07年拿地的大部分开发商都将面临着相当大的资金压力和销售阻力。（二）、市场前瞻主流求稳1、政府主导的新闻导向，政府多次发话，要稳定房价；2、控制新开工项目！为房市供过于求的现状，地方政府开始严制新开工项目，缩减供给。早日实现供需平衡；3、硬挺地价，紧缩土地供应，封杀房价下行空间；4、加快旧城改造，加大拆迁力度，通过拆迁释放刚性需求；5、各种建材等都大浮上涨，成本居高不下；说明：从这几个方面可以看到，政策层面和现实经济发展需求等因素将让地产市场稳步发展，走可持续性的发展。二、区域分析（一）、中国东方丝绸市场在盛泽这个区域市场搞房产开发，必须首先了解丝绸市场，目前盛泽的决大部分人口日常经营活动均以丝绸纺织有关，因此，这个市场的状况将决定着盛泽的经济运营态势，经济发展态势直接又决定了产业的发展和衍生出来的地产发展。中国东方丝绸市场位于盛泽镇东南面的姚家坝桥西，市场仿照明清市集布局，回环相衔的道路两侧，1,200间店铺鳞次栉比，柜台和货架上摆放的丝绸多不胜数，令人目不暇接。吴江人植桑、养蚕、缫丝、织绸可以追溯到西元前，历史上与杭州、苏州、湖州并称为中国四大绸都。该市场建场近17年来累计销售突破1,000亿元人民币（港币930亿元)大关，成为内地丝绸化纤薄型织物的集散地和价格形成中心，先后荣获全国百强市场、全国十大批发市场和江苏省购物放心市场等称号。目前入场经营者超过7,000人，场内设丝绸、化纤面料和原料等九个交易商区和三个分场，常年供应丝绸仿真丝面料、全棉、真丝、麻、化纤面料等和化纤原料两千多个花色品种，高、中、低档俱全。新颖别致的面料、有着朦胧诗一样美学效果的薄型织物、朴实无华而又经得起磨洗的中厚面料等等，在这里均有出售，南来北往的顾客大都能找到合心意的货品。政府提出：盛泽将打造成中国第一布市，目前整个盛泽的基础设施工作也部分已经开工建设；说明:中国东方丝绸市场作为全国性的四大绸都之一,产业性基地特征明显,东方丝绸市场经过这么多年的发展,已经辐射全国(全球),具备了一定的影响度,丝绸作为盛泽的绝对主导性产业经济,在盛泽发展的各个方面都起到决定性的作用.因此,行业的发展将在某种程度上决定了盛泽的发展。（二）、行业发展对地产的影响去年到现在，国家对房地产的调控一直没放松，07年6次调息，上调存款准备金率，收紧银根，对第二套及以上住宅的贷款条件限制，导致全国的一线及二线便上的城市都处于一个观望期，持续走高的CPI也在一定程度上影响了老百姓的购买能力。纺织及其相关产业是盛泽的支柱产业，是盛泽GDP的主要来源，前些年的纺织的大好形式也是带动盛泽房地产崛起的一个重要因素：人民的腰包鼓起来了，生活水平高了，必要消费档次也会随之提高，那就要求更现代化的社区衍生，更高档次的生活配套和娱乐休闲消费产所的横空出世。再加上政府的一些政策，新政府的的西移，市政配套的加速完善，也必然带动地产的发展。07年下半年，作为纺织原料市场的盛泽的竞争越来越激烈，一方面是更多的商户涌入这一传统行业；另一方面就是人民币对美元的外汇升值，长期以来的出口顺差也就无从体现了。而CPI的持续高升，原料的成本和设备成本及运营及保养的成本都在无形中提高，有的还需要提高人力资源的成本。这些都导致了整个纺织市场的不景气。中国纺织工业协会日前刚刚发布的最新统计数据显示，2007年1-11月，盛泽全行业有规模以上企业43309户。其中，占31.48%的企业利润总额占全行业的89.19%，平均销售利润率达到8.43%；占企业总数7.01%的企业的利润总额占全行业的35.26%，平均利润率达到15.60%，比全行业平均利润率高292.95%，比自身去年同期销售利润率增加3.67个百分点；其余约占全行业2/3的企业，创造的利润不足全行业的10%。专家表示，这一仅为8.43%的平均销售利润率，是纺织行业“黄金八年”以来的最低点。从协会发布的数据分析，占全行业2/3甚至更多的企业，无论从从业比重还是资本比重(占全行业60%)，或消耗资源的比重(占全行业60%)都是可观的多数，但在宏观调控、自身瓶颈等诸多因素限制下，利润已成为这些纺企心中难言的伤痛。2008下半年，我国纺织业发展外部环境更为艰难，纺织行业低毛利、竞争激烈的格局短期内不会改变。这些对盛泽的总体发展有相当大的影响的：行业的不景气，也就表示着专业市场地产的风险比较高；消费能力的降低也必然影响消费型商业的营业额；而购买能力直接下降必然也会阻碍地产的投资。因此，盛泽受到了地产政策、纺织行业发展趋势双重的压力，盛泽地产的发展之路注定将更加不平坦。（三）、区域地产市场表一：2007年盛泽个案销售状况2007年个案产品类型建筑面积(万平方)销售率推出均价核心卖点皇家领誉住宅3.585%4500项目内外配套齐全；湖景住宅；超宽楼间距；金牌物业；高档低密度小区别墅2.5100%暂无相对可靠数据(6000)财富中心住宅3.8100%4350盛泽未来的行政居住中心；商业配套齐全；层层空中花园；是集居住、商务、消费为一体的大型综合社区国际纺织城住宅3.10.572（3.1的）90%4100新城核心；智能社区；园林式健身社区；入户花园多阳台设计，运河景观锦绣天地住宅4.3100%3700周边配套成熟；单价低，老镇中心稀有住宅区商铺0.2100%6500湖东会馆别墅5.770%4800交通便利；价格实惠；高绿化；底密度；35000平米的天然氧吧东盛步行街酒店式公寓1.4100%7000地段佳，交通好；配套全；档次高；保姆式贴心物业商铺6.4570%1F:30000左右2F:12000左右3F:7000左右盛泽历史上第一条商业步行街，升值潜力大；功能齐全，消费环境好；返租形式让投资零风险2.150%4F不卖金百盛家纺城酒店式公寓1.198%6500精装、品牌材料和家电；商住两相宜；同层排水，环保科学商铺0.799%1F.2F:180003F:65004F:5500盛泽镇核心地段、配套齐全；商业氛围浓厚；价格较低；新老城过渡区，商家必争之地衡悦广场商铺4100%10000(1到3层）老镇商业核心；人气旺盛；大润发入住东方丝绸中心广场酒店式公寓0.695%6000商住两相宜；精装纯现房发售；有电梯的多层镜湖公园住宅2.3100%3800盛泽镇稀有空气清新处；全明户型、动静分区商铺0.398%7000（1到2层）表二：2008年盛泽个案销售预测情况2008年项目名称类型预计推盘量（万平方米）预计均价（元/平米）价格趋势分析皇家领誉住宅120.5254500由于08年乃至09年房产市场的推盘量较大，在国家越来越严的宏观调控下，以大面积房型为主的住房项目，估计销售阻力较大财富中心住宅14.24300商铺1220000(一层)国际纺织城住宅6+0.314100商铺4.520000（1层）酒店式公寓1.56000锦绣天地住宅43900由于锦绣天地07年价格较低，已经对客户形成一定的吸引力和影响力，销售情况良好，随着08年小区的成熟，价格应较07年有所上升。商铺0.87000（1层）酒店式公寓0.75800-6000湖东会馆别墅1.7500008年别墅推量较小（07年6.7；08年1.7），加上湖东会馆优越环境和买就送大面积花园等促销手段，价格应该上调酒店式公寓1.464300湖东会馆08年推出住宅主要面积在42平米，所以应比同地段大面积住房价格高商铺112000湖东会馆商铺量不大应该主要是满足本社区居民的消费，业态档次较高，价格应比镜湖公园商铺价格高东盛步行街商铺2.15衡悦广场商铺1.51F:15000-25000左右2F:900010000左右3F:7000左右08年衡悦广场的商业氛围应该已经基本形成，价格可能比我们所描叙的还高，但现在所写价格是从衡悦广场销售人员那里所得。可能是开发商为快速回笼资金，所以不准备上调价格，以便实现快速销售城市广场商铺625000（1层)城市广场所处地段是商业氛围和配套都非常成熟的盛泽核心地段，城市广场起锦上添花作用，价格应该可以达到25000万每平金银岛商铺230000(1层）08年紧邻金银岛的衡悦广场商业氛围基本成熟，将给其带来旺盛的人气，特别是人声鼎沸的大润发的主入口和地下停车场都朝向金银岛项目，将使其商铺形成万人挣一的现象，估计开发商到时可能竞价酒店式公寓17000世贸中心住宅3.14000商铺0.710000国贸中心商铺18（暂估容积率1.5）国贸中心的规划目前还没有具体确定，项目的具体物业类型组成也不清楚，价格暂不估计德尓国际丝绸广场商铺4.1酒店式公寓6.3丝绸房产项目（原新华厂地块）住宅10这两项目所处地段周边纺织厂较多，环境较差，估计开发商将采取底开高走的价格策略入市锦华苑项目住宅配套商业17（130亩，暂估容积率1.5)表三：2007年2008年个案销售面积估算说明07、08年推盘量估算案名核算描述皇家领誉皇家领誉总建面积为18万平米，07年共推出三期，其中住宅3.5万平米，销售率约85，别墅约2.5万平米；计算剩余面积18（3.52.5）3.50.1512.525万平米财富中心财富中心住宅总建18万平米，商铺12万平米。07年推出2幢10层（每层6户，面积130平米左右），2幢25层住宅（每层3户面积150平米左右），210613022531503.8万平米。剩余12万商业和14.2万平米住宅08年推出国际纺织城国际纺织城的住宅项目（翡翠豪庭）06年就推出4幢，其中约有0.572万平米留到07年；07年新推2幢住宅（每幢其实都可以看成是紧邻的2幢住房组成，分别为20、23、26、28层），共（20232628）2194套，每套约160平米，共1601943.1万平米，销售率90，所以07年共推3.10.5723.672万平米、08年推800套面积约均为75平米的住房约6万平米，住宅为63.10.16.31万平米，商铺1100间，共4.5万平米；08年还要推出一幢酒店式公寓，约1.5万平米。锦绣天地锦绣天地共10万平米。07年推出约4.5万平米建筑，其中商铺0.2万平米；08年将推出住宅4万，商铺0.8万，酒店式公寓0.7万平米湖东会馆湖东会馆总建约为8.16万平米，07年推出5.7万平米别墅，销售率为70。08年再推剩余30别墅约1.7万平米和约348套酒店式公寓，面积42平米的，面积共约1.46万；商铺约1万平米。东盛步行街东盛步行街总建面积10万平米，07年推出280套面积约为50平米的酒店式公寓（280501.4万），商铺面积8.6万。金百盛家纺城金百盛家纺城总建面积约1.8万，07年基本销售。共37套两层结构商铺，24套在3、4层的办公房（性质也是商铺），每层每间面积约57平米。商铺面积共（372242）57122570.7万平米，酒店式公寓1.1万平米衡悦广场衡悦广场总建约5.5万平米，07年推出一期约4万平米的建筑已经基本销售，其中有面积约2万平米的大润发超市。08年二期约1.5万平米东方丝绸中心广场项目总建面积约5万平米，其中商铺和一、二两期酒店式公寓06年推完，07年三期共98套面积约60平米的酒店式公寓已经基本售完镜湖公园镜湖公园总建约2.6万，其中住宅2.3万，商铺0.3万，目前可能都有所剩余，但数量积微。表四07年销售统计2007年已销售量合计普通公寓类住宅17.57295.25%商铺11.6598.78%酒店式公寓3.198.32%别墅8.279.15%表五08年推盘量统计2008年推盘量合计普通公寓类住宅67.135商铺54.05酒店式公寓9.56别墅1.7分析说明：从上表看来，最明显的是2007年盛泽总体上个案表现都相当活跃，销售状况也比较良好，特别是财富中心、皇家领域等个案的强势推出，使得整个盛泽住宅市场品质得到全面提升，包括吴江日报在内的各大媒体充斥着大量的盛泽楼盘广告信息，房地产市场相当火爆， 2007年盛泽商住土地全年总出让面积37.57万平方米，如果以2.0的平均容积率来计算可建筑面积就达到70-80万方，很快地形成了盛泽“居住、商业、专业市场”三大类型的产品形态，集中的土地放量也为今后年的盛泽房地产市场蓄足了爆发之势。盛泽商业方面总供应量约在150000平方米，现在可售面积约在110000平方米（金银岛20000平方米商业、10000平方米酒店式公寓，城市广场40000平方米商业、20000平方米写字楼6月底刚刚开始预约，预计9月开盘），相对总供应量和可售部分均不大，但是销售情况不甚理想。衡悦广场可售商铺主要集中在2层以上，城市商业广场因内街和2层以上的接受度仍然很低，近期预订的客户不是很理想，只有金银岛，吸收了衡悦广场百润发的天然优势，而总体量也不是很大，加上个商铺面积集中在小面积，相对容易去化。住宅方面，08年3月到现在，翡翠半岛在3月和4月各开过一次盘，财富中心在4月和翡翠半岛同时开盘，世贸中心在5月中旬开盘，其他的项目一直在不温不火的零售（去年开始在售）。除了翡翠半岛2次开盘100套左右60-88平米的住宅基本售罄，世贸截止现在也只售出100套左右（占开盘量的45），财富中心的开盘销售情况不是很乐观。其他的项目其本上是处于疲软状态。因此,08年的房产市场对于盛泽来讲也是受到了相当大的负面影响,商业住宅等商品房的销售速度与07年比明显放缓.三、项目的基础分析（一）、项目优劣势分析1、优势：从位置来看，短期：项目处于当前盛泽镇西的盛坛路与城市交通横轴线市场路交口，为盛泽房产开发热点区域，位置条件潜力足，未来可运作空间大。长期：未来城镇中心西移，项目将处于新盛泽的核心商圈范围。从项目交通条件来看，项目所在地交通道路宽阔，给运输贸易带来极大方便。从项目自身来看，项目自身量体大，对第五代专业市场的形象塑造提供有利条件。项目自身产品组合丰富，可塑性强，可以满足客户的多元化需求。2、劣势：从周边环境来看，项目西侧属于尚未开发阶段，而东侧物业陈旧，商业氛围、居住氛围的塑造仍需依赖东侧市场。市场路沿线近期商业推案量较大，潜在竞争激烈。四、重点个案调研了解市场，分析市场东方广场国际纺织城国贸中心城市广场金百盛家纺广场东盛步行街盛泽广场衡悦广场#国际丝绸广场财富中心（一）、专业性商业物业1、业态分类（纺织类及其衍生行业）主要划分为面料区、棉纺区、毛纺区、丝绸区、麻纺区、纱线区、纺织机械区、化纤；2、盛泽专业市场总体现状（1）、历史悠久、业内知名度高；（2）、品种齐全；（面料、家纺、服装辅配料、坯布）（3）、长期自发形成，经营稳固；3、商户的基本特征（1）、本地、来自全国各地，福建、浙江等；（2）、不少厂家直接入驻商区进行市场经营，整体实力较强；（3）、大多客户经营多年，对盛泽市场发展前景乐观；（4）、经营品种丰富、规模较大，已经形成明显的经营品种聚集效应； （5）、外来地区、市场商户日益增加； 4、商铺类型（1）、临建铺位：未经政府正式规划的临时建筑；（2）、宅基地铺位：规划差，且不可以进行产权交易；（3）、产权铺位：经政府正式规划审批后建设的铺位，规划建设水平高，可以进行产权交易、抵押、转让。（目前市场上主要的产品类型）5、专业市场发展特点（1）、依托产业基地和流通中心；（2）、交易集中、市场成交量大；6、个案调研益民大厦地理位置：市场路东侧（姚家坝）；产品说明：3-5层宾馆，1-2层纺织门面，内楼梯；路口位置较好，紧邻镇中心，连滨湖路、市场路、舜湖西路；单间门面开间5米，进深10米，上下两层面积在100-120平方米左右；租金收益：1-2层，07年调研租金10万/套左右 每平方米每月65-70元。东方丝绸精品商区 地理位置：与市场路垂直沿市场路主干道；产品说明：1-3层每套都设有内楼梯，开间8米（两小间组成），进深10-12米，共计10幢，每幢16套，商区内道路宽在15米左右；层高：一层4.8米，二层3.2米左右；07年售价：目前已经售完，当时售价内侧商铺240-250平方米/套左右，192万/套；其中沿市场路少量临市场路商铺，四小间组成大套，12米左右开间，3层，400平方米/套左右，成交价接近500万左右（通过拍卖成交，可比性不大）；三间组成大套面积在340平方米/套左右，3层，成交价接近380万/套（通过拍卖成交，可比性不大）； 经营业态：该商区以化纤类原料经营为主（业态上有一定限制性）；解析说明：1-3层均价在7800-8000元/平方米左右；目前现场实地查看表明，该商区由于是近期投入运营，很多商家是入行不久，因此维持门市经营日益紧张，停业的居多。东方丝绸广场（第八商区）地理位置：第八商区主营涤纶，门面都为租赁，没有规划经营产品类别没有限制；产品说明：单套门面，全部为居民自建，房龄老旧，开间3米进深4米，道路间距为6米左右；租金收益：经营户为本地居民和外地小经营户 共计250余套左右，每间单层12-15平方米，年租金2万元左右；解析说明：1层，每平方米每月100元（由于开发较早，单套面积较小，市场规划比较落后，但市场经过多年经营，实际日常经营相当成熟和稳固，所以租金单价比较高）。丝绸广场七区（在建东方丝绸精品商区对面）地理位置：与市场路垂直；产品说明：1-2层每套有内楼梯，每间开间8米，进深10米左右，道路宽10米左右，主要以纺织办事处为主；租赁收益：年租金7-8.0万/套，总套数45套左右；解析说明：1-2层，每平方米每月43-48元。温州商区地理位置：紧邻丝绸广场七区与市场路相垂直；产品说明：商区都为1-2层，开间8米，进深10余米，内楼梯，主干道宽20米，商铺位例主干道两侧，次干道12米左右；上下两层160平方米左右；经营业态：主要以温州人经营为主，有限责任公司，办事处；租赁收益：年租金7万左右，经营户铺面约有150套左右；备注说明：温州商区有一3000平方米左右世纪华联大卖场；租赁案例：靠近联华超市，上下两层，170平方米左右，年租金9-10万；解析说明：1-2层，每平方米每月43-50元。福建商区地理位置：建筑形态与温州商区类似，且紧邻温州商区；产品说明：商区都为两层带阁楼，1-2层商铺经营纺织，阁楼生活区；每套开间8米左右，进深10米左右，经营门面一般以两间为主，少部分为一间门面；经营业态：商铺经营为纺织品有限公司，办事处，贸易公司；租赁收益：福建商区计有50套左右商铺，年租金8万/年/套；解析说明：1-2层，每平方米每月43-50元。祥盛商区地理位置：祥盛商区与市场路相垂直；产品说明：4幢共60套，二层加阁楼，每套开间5-6米，进深10-12米，内楼梯；经营业态：多家商铺组合经营，入驻厂家相对更大，如“福华世家”2500平方米左右，盛世纺织1200平方米左右；一楼交易大厅，二楼样品展示区，三楼以上办公用房、会议室等等，祥盛商区主要以规模较大的实业公司为主有限责任公司等等。和服商区地理位置：和服商区与市场路相垂直；产品说明：共计分2期开发，单套开间5.8米左右，进深12.5米左右；一楼层高4.5米，和服商区内道路间距在15米-18米左右，2期计12幢每幢36套，约400套左右；一期建筑面积在2万平方米左右，已全部售完，并已经开业，以两层带阁楼为主，部分3层带阁楼；二期建筑面积5万平方米，07年初交房；06年售价：06年年底的销售价格门面朝东145万/套，门面朝西135万/套；单套面积在145-150平方米左右，阁楼赠送（不计算入内），三层（217平方）加阁楼销售价格在原先基础上增加15万/套左右；销售解析：均价1-2层在9500元/平方米左右（送阁楼），1-3层则在7200元/平方米左右（送阁楼）。东方丝绸中心广场地理位置：位于和服商区与东盛步行街之间与市场路相垂直；产品说明：单套开间7.2米，进深9米，一层层高4.5米，二层以上为3.3米，每套设有内楼梯，共45套，东侧一幢1-3层，两侧一幢2排部分1-4层，1-5层（一楼60平方米二楼、三楼均为70平方米）；06年价格：1-3层均价在7600-7800元/平方米左右，局部有4层的单层售价在3000元/平方米，5层的单层销售价格在2800元/平方米左右。平均180万左右/套（包括四层在内）；在沿市场路口少量稀缺型位置，商铺面积较大在300平米左右/套，单套售价则近300万左右（位置特殊，可比性不大）；经营业态：目前丝绸中心广场已全部交房，商铺经营产品类型不受限制，沿东盛步行街一侧基本形成了以餐饮休闲娱乐为主的综合性经营现状，丝绸中心广场设计外观较好，且广场内有景观设施，整体形象较好；解析说明：06年年底的售价1-3层均价在7600-7800元/平方米；4层3000元/平方米，5层2800元/平方米。轻纺市场北商区地理位置：轻纺市场北商区位于市场路与西环路的交叉口；产品说明：共12幢每幢7套，约90套，以3层为主，局部为4层，3层以上为生活居住，每套开间8米，进深10-12米；经营业态：位于市场路和西环路临街铺面经营类别主要以生活配套如“药店、超市、干洗店、五金”等等；价格调研：2005年初销售，3层120万/套，280平米/套，即2005年销售均价在4300-4500元/平方米；（说明：该区域在客户心理上无大的优势，心理价位较低，所以成交价偏低）租金收益：外围1-2层商铺，120平方米，年租金7万左右；解析说明：05年销售均价1-3层（局部1-4层）4300-4500元/平方米，外围1-2层租金每平方米每月46-50元，05年销售时，整体市场路西侧延伸段未形成新城区气候，另外整体项目体量较少，入口处与沿街设计不合理，导致内部商业门面房通达性不够，影响销售价格。纺机市场经营业态：经营各种纺织机械市场；05年销售，目前入住率达到70%；租金收益：租金350元/平方米/年，单套200平方米左右，开间8米，1-2层商铺，3-4层住宅，即商铺1-2层200平方米租金为7万左右；解析说明：1-2层，每月每平方米30-35元。金百盛 07年下半年-08年上半年项目经营业态：5幢4层商铺，1幢15层酒店式公寓，整个市场分三个区：东区3幢楼专营寝室用品、西区2幢专营窗艺用品、南区的1幢小高层是金领公寓和各类配套设施。公寓：156套，商铺：37套，办公：74套价格调研：公寓：6722元/平米（5445-8000元/平米），商铺：13000元/平米，办公：6000元/平米解析说明：一，二两层为商铺，内街1000018000，沿街2000030000每平。三，四层作为办公用房，三层价格6500每平，四层5500每平。15层的建筑，3层到15层为精装公寓(产权40年)，面积在4060之间，36层价格在64456000每平；610层单价在60007000元每平；10层以上一般在7000以上8000不到。南北差价150左右。物流中心 租赁经营7、专业市场综合分析（1）、商区规模商区名称规模数量经营业态温州商区9500平方米300户从事各类纺织品面料的经销祥盛商区12000平方米80户从事各类纺织面料的销售粤浙商区9500平方米300户从事各类纺织品面料的经销和服商区5200平方米80户从事丝绸、化纤产品的经营和销售艺龙商区7600平方米80余户经销各类纺织品面料为主外贸商区9500平方米300户从事各类纺织品面料的经销丝绸商城36000平方米500家经销各类丝绸、纺织品面料丝绸股份83000平方米1500户经销丝绸、纺织面料、原料为主轻纺市场9500平方米300户从事各类纺织品面料的经销纺机市场52000平方米100户从事各类纺织品面料的经销其他市场9500平方米300户从事各类纺织品面料的经销解析：盛泽目前的专业市场除最近已经接近售完的金百盛外，基本没有其他新建在售项目，国际纺织城工程已经开始，但销售迟迟不动，也是因为受到了整个市场的影响，国贸中心更是对前期专业市场规划要做根本性的变动，因此，目前看专业市场更多的是从以往项目和租赁市场，租赁市场价格相对而言比较稳定，一般以市场上通常使用售价与租金简单测算回报，该回报在6-7%左右；由于主营业态经营比较稳定，长期性经营，因此一般经营户租赁后为保持自己客源的相对稳定性，再加上市场管理上对各区都有一定的限制，所以很少改变经营场所；租赁市场房源供应量很大，现在很多市场都有不少待租赁的商铺，估计比例在15%左右；租赁市场租赁价格也不是很高，现在市场不景气，求租者少，租金自然是“水降船低”了；盛泽新建的物流中心项目，由于用地性质问题，无法出售，预计在08年下半年可以推向租赁市场，因此，该部分的推出显然又冲击了门面的租赁市场；说明：显然专业市场目前销售是有很大的压力的，这个可以从大的形势、区域市场、个案开发等以上情况看出，但需要指出的是，本案就专业市场的定位而言与其他待开发地块比较是具备先天优势的，地理位置优越，受东方丝绸市场辐射更直接，周边丝绸商业经营环境浓厚！二、生活配套型商业物业东盛步行街地理位置：市场路段，小型产权店面,目前主体即将完成,推广已有二年有余；经营业态：10万平方米，建筑层高：地下一层6.25米（近2万平方米），商业四层4.2米（一层5.75米）五层至十六层公寓层高3米，购物、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓；整体定位：一站式、多功能的综合型购物、休闲消费区域；生活配套类，返租销售；价格分析：1层历史售价28000元每平方米,2层均价17000元/ M2 ，3层均价15000元/M2。解析说明：该产品与本项目之定位相差比较大，无可比性， 1层基本售空，2层部分可售，3-5层全部可售。招商率：40%；另外要说明的是，该项目当初的定位是考虑随着盛泽沿市场路西新城区的建设力度逐步加大，在西侧急需一个集中式的生活配套中心，且该配套中心的定位上要与“太古广场”，“东方广场”等传统商业配套中心差异化，提升物业形象和档次，因此该项目在硬件上在盛泽是比较高端的，但其实际性的经营状况则不是很理想，理由我们将在综合分析里阐述。衡悦广场业态规划：休闲、餐饮、娱乐、购物入住商家：大润发大卖场(1.8万)，金碧辉煌、盱眙龙虾馆等建筑面积：地处老镇区中心商业地段，人气非常旺，而大润发直接会吸引大量的客流，打造的是老镇区新新商业广场，提高消费档次和质量，引导客户消费习惯。5.5万平方米，1期大润发+底层商铺：约21000平方米，1期餐饮区：约9000平方米，2期9-11号楼：4000平方米，2期其他部分：2.1万平方米销售动态： 9号楼13层统卖，160-200平米左右，均价9000元/平方米左右，商场13层独立商铺，50-80平米左右，1F15000-25000元/平方米左右，2F900010000元/平方米左右，3F7000元/平方米左右，业主自主招商东方商业广场 业态规划：购物、文化、休闲餐饮、娱乐、数码等；历史售价：1-2层约13000元/平方米，1-3层约9000元/平方米建筑面积：35000平方米销售率： 50%规划业态：A区，旗舰商业区：大卖场和生活广场；B,C区，特色餐饮精品商铺：大中型特色餐饮和主题餐饮；D区，娱乐休闲健身区：休闲娱乐、健身会馆、SPA、桑拿、特色主题商业、风情酒吧等。销售策略：30%养铺款，当即返还，可做首付或总价中扣除；招商动态：卖场未定，其余部分业主自主招商；建筑面积：35000平方米东方花园地理位置：市场路西段；产品说明I：年初首批商业店面拍卖销售:35-50平方米/单元,一楼1.5万/平米起拍,成交在2.5-3.5万/平方米之间；二楼1.0万/平米起拍,成交在1.5-2万/平方米之间；促销活动: 9年包租,年回报10%,分三次支付总额的90%,首次为签约后三月支付30%,二次为再过三年支付30%,三次为再过三年支付30%；产品说明II：东方花园1-2层店铺:沿东侧小区干道!一楼5.3层高,二楼3米层高,价格一楼8800/平方米,二楼6800元/平方米,单套面积在200平方米左右,总价在200万左右；产品说明III：东方花园女人街：开间6米，进深8米，一层预计1万多/平方米；1-3层面积在150平方米左右。盛泽广场盛泽广场总建面积12万M2，总投资额4.5亿元，是集商务、住宅于一体的高层项目，其中，商务楼32层。其中主要包括：百货类盛泽国际购物中心（已关门）、休闲餐饮娱乐类湖滨休闲坊和住宅区湖滨花园、旅游住宿类盛世锦江国际大酒店；招商动态：出租率70%国际大厦1-3层：国际购物中心，营业面积7500平方米；湖滨休闲坊：总建面37468平方米，已交房，部分店面装修中；城市广场目前尚未正式开盘销售，处于客户积累阶段，该项目有写字楼、商业步行街、大型主题商业组成。写字楼带中央空调系统精装修，估计售价预测在8000元/平方米。商业价格目前未公开，预计在均价在18000元/平方米左右，局部沿街的1-2层联售，内街空中步行街格局分层销售。根据调查，7月初开始收诚意金，效果也不理想，交钱客户也不是很多。盛泽其他沿街型老商业状况（1）、租金调研商业租金编号地段业态使用面积（M2）租金（元/M2月）1舜新路北街丝绸服装零售1F+2F+3F：15044美发601F+4F：111服装25166丝绸381312舜新路以南品牌男装25333珠宝22378品牌西服50222童装15222女装30194品牌西服1F+2F：300105西服30194西服402503舜新路南街女鞋38131女装80114小饰品252164舜湖路西街童装25233家电18277内衣25200空铺601255舜湖路东街面包店15388服装25454杂货22454（2）、业态、面积比例图，从舜新路三个路段的业态比例表可以看出，该道路上的商业的业态基本上是以服装为主，其次为餐饮和美容美发。且舜新路上的服装店多为品牌店，如艾格、佐丹奴、班尼路、SK等相对于舜新路来看，舜湖路上虽然也是已服装为主要业态，但都是些杂牌的服装店，经营档次较低。以上两条商业街已形成一个商业圈东方广场，拥有较多的品牌店，在整个盛泽镇拥有较高的知名度，其租金水平较高。且在消费者心目中已确立了其商业地位及长久形成的消费习性，且有百货业入驻在商业街上。（3）、商场百货类人民商场 从业态来看，人民商场是开业较早的商业，与周边商业网点设施有一定的差异性； 商场有业态混杂的现象； 从商场内部环境来看，购物环境局促，空间狭隘，在消费者心目中易留下负面影响； 从商场的出租率来看，基本达到100%。中天百货 拥有良好的购物环境及空间，且地段的优越性，会逐步替代人民商场的商业地位； 美中不足的是：其一商场各楼层业态划分明显，联动性较差；其中，商业营业面积较小，还属于小型商场的范畴，其三，业种较为单一，致使消费者购物的目的性较强，在无形中会流失客源； 商场出租率：100%。盛泽广场 已经停业总体评价：以上两个商场各有其特色，从出租率来看，零售商对商场的认可度较高，且新型商场容易被市场所接受，且同样拥有较好的知名度。但对本项目而言，由于本项目位置较远，地段认可度有待提高，故项目区域不宜采用商场形态 。（4）、结论分析纵观盛泽当地综合性商业发展现状第一：商业形态开始多元化，高档商业形态、规模商业已具雏形。第二：在丝绸市场为主的专业型市场发展之外，综合商业经过长期发展，目前表现相对成熟。第三：综合商业目前仍以门面形式为主部分是空中步行街格局，新增个案产品趋同。第四：随着盛泽镇区西拓，市场路西线新建住宅、商业项目逐步推出，中国东方丝绸市场影响力也随之沿市场路向西拓展。第五：目前刚投入使用的几个商业中心，基本未达到预期目标，招租和经营状况都比较一般，成市预计要经过几年以后，这造成投资者散失对该类产品的投资意向。说明：市场现有在招商项目较多，老城区的衡悦广场、城市广场、金银岛；位于东方丝绸市场内的盛泽广场和东盛步行街；及新城区的东方商业广场等。衡悦广场1.8万平方米大润发已经成功入驻，内部KFC、中国移动，以及一些服饰、名品等也已入驻营业，对整个盛泽现有商业及超市布局还是有了一定的影响，将带领原来的老城区商业带走上更高一个台阶。另外城市广场，其位置优越于本项目所处的新城区的位置，老城区商业带的鼎盛人气及现有市场消费习惯必将吸引大量的商家，他们的招商对本项目有绝对不可忽视的影响。东盛步行街的销售去年就接近尾声，不过招商工作进行的不是很顺利，出租率40%，盛世豪门夜总会9000平方米，餐饮有肯德基、意大利皮萨、外婆家等；服饰类有托里杰