物业管理服务要求及实施方案.doc

成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案物业管理服务要求及实施方案一、基础设施（一）公寓设施1、室内家具配置：每生一床、椅（凳）、书桌、衣柜、书架。2、室内硬件标准：墙面洁白；地面水磨石以上标准，门窗玻璃完好，每室配有计量电表、水表；有防盗、防鼠、防蝇措施；有晾晒衣物的设施。3、室内插座安全规范；电话及电话端口能正常使用。4、楼内厕所、盥洗间贴地砖，墙面贴瓷砖离地面1.21.5米，配置蹲坑、盥洗水池，通风采光好。（二）公用设施方案文件一物业管理服务要求及实施方案1、每栋楼设值班室、值班室有电话、学生住宿一览表。2、每栋楼有一间辅导员值班室或工作室。3、每栋楼有学习阅览室或学生活动室。公寓内有公共学习或活动的场所。4、公寓区内有相对集中的洗涤设施。5、公寓区内有规范的自行车存放点，并有专人看守。6、每层楼配备专用的足够量的消防器材，经常维护检查，灭火器不过期使用，放置在醒目的地点；消防设施完好。7、保持楼道、过道、扶梯的完好，消防通道畅通。二、管理体系（一）管理职责1、建立学生公寓管理委员会（人员组成：由分管学生工作的党委副书记或分管后勤工作的副校长为组长，学生处、保卫处负责人为副组长，计财处、后勤处、校团委和各学院分管学生工作的负责人及学生会代表组成），经常有活动并有相关文件、会议记录及活动记录等。2、辅导员职责明确，辅导员值班名单备查；辅导员进住公寓的人数不少于住宿学生数的1：1000配备。3、齐抓共管的相关部门和人员职责明确，相互协作，与保卫、学生党团干部等相关部门建立有工作联动机制，并提供相关的会议记录；与物管部门（或后勤集团）签订管理服务契约，责、权、利明确。4、物业管理部门职责明确，管理员按住宿学生的1：1200配备，所配备人员敬业精神强，具有高中以上文化程度，年龄不超过50岁。应提供管理员名单、身份证、毕业证等材料供查。方案文件一物业管理服务要求及实施方案5、物业管理负责人具有大专以上学历， 有物业管理资质证书，熟悉业务，敬业精神强，敢管善管，管理工作有新意。6、管理服务人员具有初中以上文化程度，岗位职责明确；挂牌上岗，管理服务满意率90%以上；外聘员工“三证”身份证、暂住证（本地员工提供户口证明）、务工证齐全。（二）管理制度1、实行契约化管理；对物管部门有日常检查、专项检查、定期检查制度，有督促改进要求和复查验收制度，主管部门制度建设完备；每学期和年终考核制度；每学期组织一次学生对管理与服务工作满意率的调查。2、对辅导员有考核办法和工作记录，考核结果与奖惩、晋职升级挂钩。3、物管部门要有学校学生公寓管理委员会制定的公寓管理办法；公寓成本核算办法；公寓设施管理维修制度；公务损坏赔偿制度；公寓文明行为规则；卫生检查评比制度；水电、安全、环卫等日常工作管理规范；管理服务人员规范和考核奖惩办法；学生意见反馈制度等。执行制度和检查考核制度情况要有相关记录资料，并有负责人签字日期。主要制度上墙。4、有学生参与民主管理的自律组织，并能有效参与，监督公寓管理工作，反映学生意见，并有活动记录。应提供相关的文件及图片资料。方案文件一物业管理服务要求及实施方案5、学生入住前要与公寓管理方签署入住协议，明确各自的权利义务。熟知公寓管理各项规章制度，并自觉遵守执行。学生公寓内的遵规守纪情况与其评优、奖学金及综合测评挂钩。6、划拨每生10元的的活动费用于学生工作队伍和学生宿舍自律委员会开展活动。三、文明建设1、建有学生行为规范条例：学生用语文明，关系和睦，无酗酒、打架、大声喧哗，影响他人等不文明现象。2、公寓楼内人文环境好，文化氛围浓郁；有开展公寓文化、艺术、宣传、评比等活动计划及活动记录。应提供活动的资料和记录式图片。3、开展党团进公寓活动（党团进公寓、党员先锋示范岗等），协助管理学生公寓团总支，搞好寝室文化活动和自律活动。4、指导公寓生活的编辑、发行工作，保证每学年出版4期刊物。5、室内保洁达标、卫生值班制度落实，团结互助，不使用违章电器。6、每栋楼配有宣传公告栏，并有专人管理，内容经常更新。无陈旧破损广告。四、物业管理（一）公寓日常管理内容服务标准A、管理内容：方案文件一物业管理服务要求及实施方案方案文件一物业管理服务要求及实施方案24小时保安值班、巡逻；生活、休息秩序维持、制止违规行为；消防设施巡视及隐患检查；附属设施设备运行维护管理；供电系统的运行保障和计划维护检修；给排水系统的维修养护；各系统易耗器件的及时更换；其它部分的零星小修；过道、楼梯、墙面等的清洁和维护；公共洗手间的清洁维护；配套设施表面的清洁；垃圾收集及清运；水电费回收；洗涤用品的收洗和发放。 B、服务标准：1、积极配合学生处及团委开展学生的思想政治工作和宿舍园区文化建设，配合各学院做好学生工作，协调解决宿舍内学生的矛盾。2、按国资及后勤的要求以及学生处、各学院对学生公寓房间分配的要求，合理、有序地安排好每个学生的住宿、退宿和换房工作，提高学生宿舍的房源利用率。保持房屋结构无破损；保持房屋公共部位完好。3、熟悉并掌握楼内学生的整体情况，对学生的思想动态能及时了解，对公寓区内发生的异常情况做到早发现、早汇报、早解决。4、营造良好的公共环境和秩序，对不良行为和现象及时发现并劝止。5、努力营造干净整洁温馨的学生家园，让学生有回家的感觉，解除学生的后顾之忧，安心学习。树立管理育人和服务育人的形象。6、及时发现楼内消防隐患并予以处理。一旦楼内发生火灾事故能立即采取报警、打开消防通道、疏散学生、及时扑救等应急措施。7、楼内发生打架斗殴等突发事件能立即采取措施制止。8、采取合理的节水节电措施。负责寝室内的水电费回收工作。9、学生行李物品洗涤工作中的回收和发放工作。确保学生每月两次床单枕巾、一次被套和每学期一次的蚊帐洗涤工作及时准确。方案文件一物业管理服务要求及实施方案10、各公寓楼每天6：30准时供电开门，23：30熄灯关门；11、晚归学生登记，一学期三次晚归则通报学生处和相关学院；12、负责学生宿舍内每年配发的清洁用具发放工作和以旧换新工作；13、负责学生宿舍垃圾袋装化管理每周给学生宿舍发放垃圾袋的工作14、负责毕业生离校行李运送等工作。新生报到时，配合学生工作部门做好新生报到工作和新生行李物品采购、销售工作；15、为学生免费提供自行车打气筒、微波炉、针线包、常用急救药品等特色服务；16、使用公寓中心自行开发设计的“学生公寓管理信息系统”，采用计算机管理学生公寓，便于查询学生住宿情况，及时掌握学生宿舍空置率，新生入学床位自动分配，提高管理效率；17、每个组团设立电子公示牌，播报时事新闻和发布学校重要信息，公布天气预报，天气变化时及时提醒同学们加减衣物、关好门窗，确实做到人性化管理；（二）治安管理1、实行电脑管理，门卫24小时值班，交接班有记录。外来人员有等级，违规学生登记交辅导员：重大问题及时汇报，无外来人员留宿。2、消防设施齐全完好，安全通道畅通，疏散标示有效；定期检查内有记录，无安全隐患。方案文件一物业管理服务要求及实施方案3、室内无电路、酒精炉、电热毯等违禁物品；定期检查违章用电和违禁物品，收缴物品有教育记录。4、定期作安全教育，有紧急情况处理预案和消防演习记录（每年召开一次全校性的大型消防学习）。5、公寓区域内无逗留闲杂人员、没有无证摊点，无进公寓楼内推销现象。（三）维修管理有报修、维修、回访制度和记录；水电设施良好，水龙头无跑、冒、滴、漏现象，下水管道通畅；有专业人员每日巡检，小型维修当日解决、中型维修3日内解决，大型维修有计划。（四）清洁卫生管理1、公寓楼内保洁：公寓楼及门厅内外无污迹、楼梯、地面清洁无痰迹，墙面无污迹、门窗干净无结灰。2、盥洗室内保洁：清洁无异味、无积水、地漏封盖齐全、无蟑螂、蜘蛛网、门窗干净无结灰。、公共厕所、盥洗间做到无污垢尿渍、基本无臭、无蛛网，地面无垃圾、积水，清洁干净，门、窗保持清洁明亮；水池（槽）无垢积物，厕所内设纸篓，每天保持清洁无纸屑。3、楼外公共场所保洁：、公共场所实行保洁管理；落叶季节和灾害天气，根据情况增加清扫次数，必须保持清洁干净。、公共场所的垃圾、泥沙、杂物等须全部清扫干净，不留死角，无盲区；清扫过程中有较严重的扬尘现象应洒水后清扫。方案文件一物业管理服务要求及实施方案、自行车棚保持清洁干净，自行车停放整齐有序；4、楼内公共区域保洁：、学生宿舍实行垃圾袋装化。寝室内配发垃圾袋（24个/月）和保洁用具（垃圾匡和拖帕）。 、台阶、门庭、楼梯过道、地面等环境保持清洁，每天拖洗清扫两次，上午下午各一次。做到无泥沙、灰尘、无痰迹、无垃圾、无积水；墙面、顶棚、灯具、灭火器具等无灰尘、蛛网、污迹；门、窗玻璃保持清洁明亮。 、宿舍内应按要求规范布置，保证宿舍的文明、整洁、美观、有序。、公共厕所、盥洗间做到无污垢尿渍、基本无臭、无蛛网，地面无垃圾、积水，清洁干净，门、窗保持清洁明亮；水池（槽）无垢积物，厕所内设纸篓，每天保持清洁无纸屑。、宿舍区内的办公室、活动室、值班室等每天保持清洁干净；、仓库内保持干燥，用品叠放整齐有序；无垃圾、蛛网、积尘、无霉气； 、走廊内、盥洗间如设有果壳桶（箱）、痰盂，要每天清洗，保持清洁；并定期进行消毒。 、宿舍内卫生间每月清洗除垢一次，并由学生对工人的工作打分作为工人工作的考评参数之一；5、清运保洁 、垃圾做到日产日清，清扫收集垃圾由驳运人员负责倒入专用垃圾房（筒）内；自备驳运工具并保洁，禁止挪用垃圾筒。、对非本系统张贴物、悬挂物即时清理；对本系统张贴物、悬挂物到期即时清理；及时清理横幅及悬挂物。保洁人员同时对保洁区域的安全工作负责，监控火险、盗窃等各种不安全因素。方案文件一物业管理服务要求及实施方案物业管理组织架构及管理费用一、物业管理组织架构示意图 主 任（1人）副主任（1人）办公室 主任（1人）秘书（6人）保洁部经 理（1人）保洁员（5）保安部经 理（1人）保 安（4） 工程维修部经 理（1人）维修员（3人） 自行车棚主 管（1人）管理员（2人）1-4公寓（女生）主 管（1人）门 卫（5人保洁员（6人5-7公寓（男生）主 管（1人）门 卫（5）保洁员（5） 方案文件二物业管理组织架构及管理费用二、管理费用（一） 1、由学校按生均150元/年一次性拨付管理费用，管理费用实行经费包干制。 2、管理费不含水电费，含3万元以下小型维修及日常用品开支。3、管理费包含学生床上用品洗涤费（每月一次），运营成本、人员工资实行包干制4、自行车棚经费实行以收养支。三、管理费用（二） 序号项目月支出金额（元）年支出金额（元）1人员经费主任1人2,500.0030,000.00副主任1人2,000.002,4000.00部门经理4人6,000.0072,000.00秘书5人6,000.0072,000.00保安人员4人 4,000.00 48,000.00 保洁人员16人9,600.00115,200.00门卫值班人员12人9,600.00115,200.00库管人员1人900 10,800.00 维修人员3人3,300.0039,600.00主管人员3人3,000.0036,000.002保险非城镇40人（120.78元/人月）4,831.20方案文件二物业管理组织架构及管理费用57,974.40意外伤害保险50人（100.00元/人年）5.000.0060,000.00城镇10人（224.72元/人月）2,247.2026,966.403员工福利费50人（20.00元/人月）1.000.0012,000.004办公费360.004,320.005通讯费400.004,800.006宣传及对外联络费300.003,600.007办公用车费（含保险、养路费等）500.006,000.008培训费300.003,600.009员工工装折旧保安人员4人（600元/人年）200.002.400.00保洁、维修及其他32人（400元/人年）1067.0012,800.00主管人员3人（800元/人年）200.002,400.00部门经理4人（800元/人年）267.00 3,200.00秘书5人（1000元/人年）417.005,000.00主任2人（1200元/人年） 200.002,400.0010维修经费（单项费用不超过300.00远的零星维修） 3,000.00 36,000.00 11卫生防疫、消毒费用 300.00 3,600.00 12设备、机具折旧 300.00 3,600.00 13清洁用品、用具 500.00 6,000.00 14学生寝室内配发垃圾袋1496间（详见附表2） 149.6 1,795.2 15学生寝室内配发清洁用具1496间（详见附表2） 83.11 997.3316不可预见费 500.00 6,000.00 17费用合计 69,120.48 851,208.17 附表1序号项目人数月工资标准（元）月工资额（元）年工资额（元）1主任12,500.002,500.0030,000.002副主任12,000.002,000.0024,000.003部门经理41,200.006,000.0072,000.004秘书51,200.006,000.0072,000.005保安人员4 1,000.00 4,000.00 4,800.00 6保洁人员16 600.00 9,600.00 115,200.00 7值班人员12 800.00 9,600.00 115,200.00 8库管人员1 900.00 900.00 10,800.