西安宣化路百富商城招商方案.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项 目商 铺 权 属 概 况商 铺 租 赁 概 况自营已租赁小计面积待租套数商铺类型总套数已售套数待售套数套数面积交定办理自营已委托未委托小计套数面积套数面积外街商铺331438251154.441154.441154.443463.3230内街一层32318122103154.44142.124196.5628二层32318122103154.445252.728407.1624中心一层1551810911138176257.785228.04581895.13692380.9586二层1579090673138.80833182.54863321.3471摊 位131318.909384.599403.494北六号楼265491751001201020016320.0010北八号楼661555123.876178.870合 计45430243162891651989510541.281726235.412017671.69253中心三层1526351176297.427287.5213584.94139宣化路百富商城招商实施计划剖析现阶段招商工作、招商部工作统计报表（数据统计日期截止：2007年6月18日）、招商情况统计分析招商情况统计说明：本项目共计可租赁商铺454间，租赁面积23114.31。其中自营商铺30间，经营面积895，已租赁商铺182间，经营面积6776.69，合计入驻经营商铺201间，经营面积7671.69（另计三层租赁13间，租赁面积584.94）。现剩余待租赁商铺253间。招商情况统计分析： 据招商部上月统计数据显示：截止5月15日，办理自营商铺29间，经营面积1348.51，办理租赁商铺104间，经营面积3780.06，合计入驻经营商铺133间，经营面积5128.57（另计三层租赁8间,租赁面积376.74）。 通过对比分析说明： 业主在进入经营实质阶段后，由于对项目前景缺乏信心支撑，原有考虑自营的业主因风险因素的影响转为投资，因而造成自营商铺的经营面积减少； 本月共计租赁商铺78间，租赁面积2996.63。根据数据统计：本月市场一层租赁商铺23间，二层租赁商铺40间，占本月总租赁套数的81%。说明中心市场二层由于政策优势与北塘市场的服装经营商户聚集而产生的规模效应，对其招商形成利好形势；而中心市场底层商铺的租赁仍然是以北区为主。招商主要阻力分析： 外街商铺（共计33间，目前入驻经营3间，出租率仅9，且全部均为12F的商铺，单体经营面积为154.54平方米）： 原来商铺12F或13F的建筑格局对商铺的经营利用制约较大，且基本配套设施仍需进一步完善，如排烟管道、三相电源、天然气等。虽然目前公司承诺：商铺可分割与进行合理范围的工程改造，但由此产生的相对高额的施建成本，给经营商户造成了额外的经济负担，无形中抬高了经营商户入驻经营的门槛； 近阶段周边同期完工的楼盘较多，不仅提高了沿街商铺的供给量，产生了同质化竞争，而且由于周边项目沿街商铺单底层的租赁价格区间基本在2530元/，造成本案沿街商铺对外单底层报价45元/过高。虽然通过外街4个月的政策和内外街联营的方式，沿街商铺的单层租赁价格有所下降，但沿街商铺单底层租赁的价格区间仍在40.2542元/； 外街商铺由于经营投资额度较高，商户经营客群少，意向客户决策周期长，成交速度慢。 内街商铺（共计64间，一层、二层各32间，目前一层入驻经营4间，出租率仅12.5；二层入驻经营8间，出租率为25）： 内街商铺一层由于租赁单价过高，经营面积较大，且由于时间缩减造成优惠政策较少，成为经营商户入驻经营的第一道坎； 内街商铺一层南区临近由于中心市场底层南区，缺乏商业经营基础，且多次错过市场有利时机，如水果商户的拆迁过渡、日用百货的整体迁移等，造成目前经营商户对该区域的经营前景缺乏信心，形成招商工作局面僵化； 内街商铺一层东区北面由于缺乏有效的经营业种需求，制约业态布局的规划灵活调整，限制招商工作的拓展； 内街商铺二层东区由于与中心市场的流动布局不协调，根据二层的整体经营定位，其经营位置相对劣势，致使商铺租赁处于弱势。 中心市场一层商铺（共计155间，目前入驻经营69间，出租率44.5，所租赁的商铺主要聚集区域在中心市场一层北区，占90以上）： 中心市场一层商铺租赁单价过高，且由于时间缩减造成优惠政策较少，成为经营商户入驻经营的第一道坎； 中心市场一层南区商铺，缺乏商业经营基础，且多次错过市场有利时机，如水果商户的拆迁过渡、日用百货的整体迁移等，造成目前经营商户对该区域的经营前景缺乏信心，形成招商工作局面僵化； 南区业主由于北区经营局面形成的强烈反差，造成心理期望值过高，对部分意向需求强烈租赁商户，不愿降低租赁门槛，造成南区商铺的业主与租赁户的关系处于胶着状态。 中心市场二层商铺（共计157间，目前入驻经营86间，出租率54.8，目前剩余待租赁商铺位于中心市场二层北区）： 中心市场二层商铺由于主入口位于南面三马路，而目前剩余待租赁商铺主要位于中心市场二层北区，因此经营位置不理想，是首要阻力； 前期中心市场二层商铺为形成人气，所给予的政策优惠幅度与目前的政策优惠幅度落差较大，造成目前客户心理接受落差； 已租赁商铺的业主目前由于缺乏有效的统一组织，造成二层商户经营观望局面，加剧经营商户的不满情绪。招商实施目标、招商实施周期：自2007年6月25日星期一2007年8月18日星期六；、招商实施目标：完成整体租赁面积的80（共计租赁面积18491.448），即必须在实施周期内完成商铺租赁面积10819.758。招商策略调整、产品策略 4、5号楼外街商铺原则上不分层租赁，不内外街联营，其租赁以套为单位； 4、5号楼内街商铺可采取分层租赁的策略，上、下两分层进行经营定位； 2、3号楼外街商铺可采取分层租赁与内、外街联营的策略，具体租赁分割方案为：根据目前外街二层业种的经营面积需求限制，2号楼的A01、A05、A08商铺与3号楼的A04、A07、A10商铺暂时不单层进行租赁，初步定为二层商铺的经营主入口，根据外街商铺在经营上的分割需求可灵活进行调整。、招商策略 外街商铺未售商铺，签约35年，付款方式采用半年付款的，实行交五赠一 ，即交纳五个月送一个月，付款方式采用壹年付款的，实行交八赠四，即交纳八个月送四个月，签约3年可2年享受此政策，签约5年可3年享受此政策；根据此政策核算，外街商铺单层租赁价格目前为45元/，享受政策后，签约3年按年付款的客户，最低实付租金28个月，使用商铺36个月，平均月租金为35元/；而签约5年按年付款的客户，最低实付租金48个月，使用商铺60个月，平均月租金36元/；根据此预算，外街商铺签约3年按年付款的客户，二层平均月租金为13.22元/，三层平均月租金为5.44元/；签约5年按年付款的客户，二层平均月租金为13.6元/，三层平均月租金为5.6元/；外街商铺实施此政策后，签约3年按年付款的客户，12F的商铺平均月租金为23.33元/，13F的商铺平均月租金为17.89元/；而签约5年按年付款的客户，12F的商铺平均月租金为24元/，13F的商铺平均月租金为18.4元/。以上政策的实施有效期为1个月； 内街商铺目前已基本销售，若与外街商铺联营，虽然在优惠政策上无法与外街一致，但必须确保签约日期一致；而未售的内街商铺若与外街商铺联营时，则可按上述的外街商铺优惠政策实施； 中心市场壹层商铺南区，可根据目前周边区域改造产生的商机，及时灵活调整经营业态，以便吸纳更多的经营商户，同时可通过租赁户与业主之间的直接洽谈，迫使部分业主为尽早租赁降低租金，提高租赁签约率； 中心市场二层商铺北区，主要仍是通过炒家炒作、案场控盘和优惠政策减免的手段实施，尽快将北区商铺去化； 为确保818商场正式试营业能如期启动，作为风险防预方案，建议公司考虑实施季度免租方案，即有经营意向的商户可在宣化路北区的外街商铺免付租金试营3个月，在此试营期间除交纳物业管理费与水电费之外，公司不再收取其他费用。此方案可尽速聚集商家进场，通过商家的广告宣传，提升项目的知名度，并起到样板作用； 整合商家联合促销，将项目的对外宣传与商户促销宣传进行捆绑，以海报等形式尽快将二层的服装区域启动，例如通过每周末的文艺汇演结合商家的产品演示，或通过对三马路市场入口的形象包装，例如拱门、空飘气球、横幅等设置，让二层商户感觉服装区域市场即将正式启动，以便让商家积极筹备经营物资。、运营策略 招商部将各区位商户所从事的各类经营项目及其在经营过程中需涉及工程改造的项目整理成文本资料，递送物业部明确管理办法； 物业部明确各区位商户所经营的各类项目经营的基本规范章程及商户在经营过程工程中允许其进行建筑改造的实施办法； 工程部根据物业部许可的经营改造工程标准明确施工费用及施工周期； 关于商户入驻经营后，享受的各项其他政策减免落实计划； 尽快规范市场经营。宣传整合推广、实施目的：为项目818正式试营业进行宣传造势，聚集人气；、宣传媒体： 招商手册（现有） 百富商城促销海报 印刷规格：大度16K； 工艺要求：108g铜版纸，4色印刷； 印刷份数：1万份4期； 招商现场包装 外部挂幅：3M8M16幅，6M24M1幅，共计17幅； 三马路市场入口、宣化路市场入口的氛围营造，主要设置拱门3个，空飘气球12只，花篮12只，横幅10条； 户外广告 发布区域：高速入口处； 发布日期：2007年7月1日2007年10月1日； 发布时间：4个月； 画面更换：8月15日，更换项目正式试营业信息； 报纸（夹报） 华商报 投放目的：较大范围的树立项目市场形象，吸引消费群体； 投放形式：夹报； 投放数量：10000份3期； 渭南日报 投放目的：项目正式试营业公告； 广告版面：半版； 投放时间：816周四版； 投放次数：1期； 生活向导 投放目的：宣传对象为渭南当地区域的消费群体，针对性较强； 广告版面：半版； 投放时间：2个月； 投放次数：500元/刊1刊/周8周； 促销礼品 广告笔：3000支； 广告汽球：10000只； 广告扇：10000把； 户外活动推广 活动目的：传递项目信息，扩大项目的市场影响面； 活动时间：每周星期六； 活动次数：7周； 活动方式：演艺活动配合项目宣传； 正式试营业庆典 活动目的：聚集人气，营造项目商业氛围； 活动时间：818星期六； 活动次数：1次； 活动方式：演艺活动、媒体等配合项目宣传； 招商流动车 活动目的：扩大项目知名度与招商影响； 汽车型号：面包车； 形象部分：车体； 使用方式：每周日下各县市宣传，其他时间在渭南当地流动宣传。、推广原则 建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序； 通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度； 强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的低投入、高回报与安全性； 抓住市场的有利时机策划系列的广告、公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售。招商执行策略、招商模式实行招商“双轨道”模式，即采取人员定点招商与SP人员流动招商相结模式。u 定点招商：依托于招商中心开展工作，工作重点是来访（电）客户的接待、咨询，客源信息的登记、整理、分析、反馈及客户的售后服务；u DS招商：立足于是1+1的服务模式，通过信函、电邮、踏街等方式，实现与客户1对1的深层沟通，扩大信息的传递面与信息量。、招商渠道依托于定点招商与DS招商的“双轨道”模式，构筑正式与非正式的招商渠道，形成招商网络。、招商部署注意事项 对预约客户中有望客户必须做DS行销； 现场招商策略与