工程造价 毕业论文——建筑标准对住宅价格影响因素的分析

建筑标准对住宅价格影响因素的分析 摘要摘要 住宅产业的快速发展引起了住宅价格大幅度上涨。国家统计局公布的数据 显示,2004 年全国新建商品住宅平均销售价格上涨 15.2%,首次超过人均可支配 收入增长幅度和物价上涨指数。2005 年一季度,35 个大中城市房地产市场价格持 续上涨,其中商品住宅销售价格上涨 10.5%,2005 年 5 月份北京市商品住宅期房 价格同比增幅甚至达到了 29.5%,出现过快增长的苗头。商品住宅价格的一路上 扬,使得它与支撑住宅需求的城市居民可支配收入越来越不相匹配,房价已经明 显超出一部分中等收入居民的购买能力,引起了社会各界的高度重视。 回顾多年来住房价格的飙升，除土地的因素，引起住宅价格的上涨外，建筑 标准的不断提高也是住宅价格上涨的因素之一，我国经济的迅猛发展，使人民的 经济水平也随之增长，近年来人们对于物质生活的要求日益提高，对于自身身边 的一切都有更高的追求。住宅是每个人日常生活，起居的必须场所，人们对于自 身生活条件的提高，当然也有着不同的要求，这也是建筑标准不同的原因。开发 商根据不同消费人群的要求来定位所开发建筑的标准，从而适应不同人群的需 求。同时，建筑标准也是住宅价格的重要组成部分，标准的变化也很大程度的影 响了住宅价格的高低，所以，对住宅价格中建筑标准的分析具有很好的现实意义. 关键词：住宅价格 计价 造价 建筑标准 Residential Building Standards on the Analysis of Factors Affecting Price Abstract The rapid development of domestic industries caused housing prices rose substantially. National Bureau of Statistics released figures, In 2004 the new residential average selling price of goods rose 15.2 percent, The first time more than per capita disposable income growth rate and the inflation index. The first quarter of 2005, 35 large and medium-sized cities the real estate market prices continue to rise, Residential sales prices of these commodities rose 10.5 percent, May 2005, Beijing residential price increase or even a year-on-year 29.5 percent, Excessive growth of the symptoms appear. Residential prices of goods all the way up, Making it and support domestic demand growing disposable income of urban residents can not match, Rates have significantly exceeded the part of middle-income residents in purchasing power, Has aroused high attention from all sectors of society. Recalling the years of soaring housing prices, In addition to the factors of land, Cause of the rising housing prices, Building standards is the continuous improvement of residential price increases one of the factors, The rapid development of Chinas economy, so that the peoples economic level also will increase the peoples material life in recent years the increasing demand, all have their own side of the higher pursuit. Housing is everyones daily life, daily life must be the place for people to improve their living conditions, of course, have different requirements, which is building standards for different reasons. According to developers of different consumer groups to determine the position developed by the architectural standards, which meet the needs of different groups of people. At the same time, prices of residential building standards is an important component of the standards have changed a great degree of influence the level of housing prices, so prices in the residential building standards are very good analysis of the practical significance. Keyword: Residential Prices Valuation Cost Building Standards 目 录 第一章 绪论1 1.1 我国住宅的发展背景 .1 1.1.1 近年来我国住宅价格发展现状1 1.1.2 现阶段我国住宅发展趋势1 1.2 建筑标准影响住宅价格的研究意义 .2 1.3 研究建筑标准的重要性以及研究的内容与目的 .2 1.3.1 研究建筑标准的重要性2 1.3.2 研究内容3 1.3.3 研究目的和文章结构3 第二章 建筑标准的影响因素及依据.5 2.1 建筑标准的含义及影响因素 .5 2.1.1 建筑标准的含义5 2.1.2 建筑造价的要点 .5 2.1.3 建筑标准的影响因素 .5 2.2 建筑标准的的依据 .7 2.2.1 建筑标准应满足结构设计的要求7 2.2.2 建筑标准应满足材料的要求8 2.2.3 住宅的建筑标准应满足其使用要求8 第三章 我国现行项目建设成本构成及住宅价格组成.10 3.1 我国现行项目建设成本构成 10 3.1.1 工程造价的构成.10 3.1.2 建筑安装工程费用内容及构成概述.11 3.1.3 工程建设其他费用组成.13 3.1.4 预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税.15 3.2 从建安工程角度分析住宅价格组成情况 15 第四章 住宅价格的影响分析.20 4.1 土建工程费用 20 4.1.1 住宅的层高和净高与层数.20 4.1.2 容积率对住宅价格的影响 22 4.1.3 建筑材料.24 4.2 安装工程 29 4.2.1 智能化系统对住宅价格的影响.29 4.2.2 可视对讲系统 29 4.2.3 其他系统标准影响.30 第五章 从建筑标准角度对住宅价格进行有效控制31 5.1 从设计角度分析对控制住宅价格的有效措施 31 5.1.1 合理降低住宅的层高 31 5.1.2 对住宅层数的现状剖析.32 5.1.3 容积率确定对于住宅价格的控制 32 5.1.4 建筑智能化的问题及改进 33 5.2 从材料采购分析对控制住宅价格的有效措施 34 5.2.1 屋面保温材料的选择 34 5.2.2 实现墙体材料的绿色化 35 第六章 结论.37 参考文献38 致谢39 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 1 第一章 绪论 1.1 我国住宅的发展背景 1.1.1 近年来我国住宅价格发展现状 房地产指的是土地、建筑物及其他地上的定着物,其可以被公司、政府部门、非营利性 组织作为办公场所使用,也可以被普通家庭作为居住场所使用。在市场经济中,房地产作为一 种商品,可以在市场中自由交易流动,具体表现为大众和团体占有、使用和交易。 住宅是房地产的一种类型,属于居住类房地产,包括普通住宅、高级公寓和别墅等。商品 住宅价格是指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。 同其他商品一样,商品住宅的价格是由商品住宅的价值决定的,其价值既包括所占用土地 的价值,也包括土地上建筑物的价值。商品住宅价值是其价格形成的基础,商品住宅价格是价 值的表现形式;买卖双方达成的实际交易价格,除受商品住宅价值的影响外,还受到供求状况、 竞争程度、消费者偏好、市场预期和房地产企业经营策略等因素的影响,其价格围绕价值上 下波动。商品住宅建设周期长、价值量大、空间固定性等特点决定了其价格有不同于一般商 品价格的特点。首先,由于住宅建设周期较长,其在短期内的供给是缺乏弹性的,价格由需求 决定;即使从长期来看,土地供给缺乏弹性也会导致住宅供给缺乏弹性。其次,住宅开发的滞 后性导致住宅价格呈周期性变化。当住宅市场供小于求时,商品住宅价格上升,大量住宅开工 建设,由于建设周期长,当住宅完工时需求可能变小,同时供给量剧增,供大于求,商品住宅价 格下降。这就导致了商品住宅市场周期性明显,价格在不同时期差别很大。最后,住宅的区位 是其价格的重要影响因素。和其他商品不同,住宅具有空间固定性的特点,其所处的区位不同,市 场需求不同,价格也就不同。1 1.1.2 现阶段我国住宅发展趋势 随着改革开放，我国经济的迅速飙升，伴随着人民生活水平的不断提高，但随着社会经 济发展和小康社会进程的加快，不断攀升的住房价格和人民需求之间的矛盾日益突出。我国 住宅建设自改革开放并成功加入 WTO 以来持续高速的发展，成功解决了城市住房紧缺问题， 在解决住房问题上取得显著成绩和进步。虽然从总体上来看，我国住宅建设取得了突出成果， 但是与发达国家相比还处于“粗放型”发展阶段，住宅建设与发展中的矛盾日益突出，面临 着一些亟待解决的深层次问题。在中国社会结构转型、城市化进程加速及住宅建设可持续发 展等宏观背景下，人民的生活水平使人民对住房标准，住房条件，绿色，智能等方面的要求 日益增强，从而是使这个住宅价格和人民需求之间的矛盾更为加深.2008 年，随着两会，以 及奥运会的召开，使得我国的经济在未来的很多年内仍将保持的迅速的发展。2 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 2 1.2 建筑标准影响住宅价格的研究意义 住宅产业的快速发展引起了住宅价格大幅度上涨。国家统计局公布的数据显示,2007 年 全国新建商品住宅平均销售价格上涨 15.2%,首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨 指数。2008 年一季度,35 个大中城市房地产市场价格持续上涨,其中商品住宅销售价格上涨 10.5%,2008 年 5 月份北京市商品住宅期房价格同比增幅甚至达到了 29.5%,出现过快增长的 苗头。商品住宅价格的一路上扬,使得它与支撑住宅需求的城市居民可支配收入越来越不相 匹配,房价已经明显超出一部分中等收入居民的购买能力,引起了社会各界的高度重视。 回顾多年来住房价格的飙升，除土地的因素，引起住宅价格的上涨外，建筑标准的不断 提高也是住宅价格上涨的因素之一，我国经济的迅猛发展，使人民的经济水平也随之增长， 近年来人们对于物质生活的要求日益提高，对于自身身边的一切都有更高的追求。住宅是每 个人日常生活，起居的必须场所，人们对于自身生活条件的提高，当然也有着不同的要求， 这也是建筑标准不同的原因。开发商根据不同消费人群的定位来决定所开发的建筑的标准， 从而适应不同人群的需求。同时，建筑标准也是住宅价格的重要组成部分，标准的变化也很 大程度的影响了住宅价格的高低，所以，对住宅价格中建筑标准的分析具有很好的现实意义。 1.3 研究建筑标准的重要性以及研究的内容与目的 1.3.1 研究建筑标准的重要性 建筑标准选择的高低，直接关系到住宅价格的高低，具有指导建设的作用。因此，建筑 标准水平的确定，应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区和城市。不同等级和功 能的合理确定，应坚持安全、经济、适用的原则，既有一定的超前意识，又不脱离中国国情， 不要盲目追求超豪华上档次。建筑标准水平的高低将直接关系到工程造价的多少。建筑方案 的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的，不能单独强调先进而 忽视适用。商品住宅采用砖混、框架、剪力墙、筒体等不同结构以及建成联体别墅、多层、 高层等不同类别对工程造价都有很大影响。 随着中国改革开放，加入 WTO，2008 年中国成功举办奥运会，我国住宅中建筑标准对于 其价格起到了更加举足轻重的作用。在全国工程建设标准定额工作会议上的讲话中，我国建 设部部长汪光焘讲到强制性条文到全文强制标准转变,为形成有中国特色的技术法规体系构 架迈出了重要的一步。最近颁布的城乡规划法首次明确执行标准的强制性规定。借鉴国 外技术法规的经验,发布实施了全文强制的住宅建筑规范,改进工程建设标准制度有了好 的起步。完善标准体系,提高了标准编制的科学性、系统性和前瞻性。出台了城乡规划、城 市建设、房屋建筑、电力工程等一系列标准体系框架,标准的覆盖范围大幅提升,工业建设领 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 3 域标准滞后的状况明显改善。实现了标准制订修订从分散到有目标、有重点的转变,进一步 明确了标准制定的发展方向。标准工作从服务国内到面向国际的转变,在推进标准的国际化 战略方面开创了新局面。在地方标准化工作取得全面进展的同时,启动了我国工程建设标准 英文版的翻译出版工作,首次帮助其他国家制定了工程建设标准,使我国参与国际标准合作进 入了新的阶段。全面推行了工程量清单计价改革,实现了定额定价到市场竞争定价模式的转 变。通过发布实施工程量清单计价规范,以政府投资工程为重点,建立了市场形成工程造 价机制,充分发挥了市场机制的作用,实现采用竞争的方法,来保证工程质量又降低工程造价。 3 1.3.2 研究内容 第一、我国现阶段工程计价模式进行阐述和分析以更好的了解我国现行的在逐步提高的 建筑标准的变化，并通过现阶段计价模式，更好的来控制建筑标准对于住宅价格的影响。 第二、研究我国住宅价格的基本组成，以及更组成所占价格的比例，从而确定住宅价格 的重要性。 第三、通过一系列案例的比较与分析，了解每个案例建筑标准对于价格的影响，比较分 析各案例，建筑标准的不同对于住宅价格的不同影响。 第四、根据建筑标准对住宅价格的影响分析，分析控制住宅价格的方法，使住宅价格在 一个理想的波动范围变化。 1.3.3 研究目的和文章结构 1、研究目的 通过对住宅价格中建筑标准影响因素的分析， 能够更深入从建筑标准方面理解当今国 内住宅价格的变化的原因；有利于提高住宅价格的可控制性；提高建筑的安全性、合理性、 经济性的要求；通过国内外住宅建筑标准的比较分析，有利于在不断提高建筑标准的同时， 使住宅价格可以在一个稳定的区间内上下波动。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 4 2、文章结构 第一章 绪论提出问题 第二章 建筑标准的影响因素及依据 建筑标 准的影 响因素 建筑标 准的依 据 第三章 我国现行项目建设成本结构及住宅价格 组成 我国现 行项目 建设成 本构成 建安成 本分析 第四章 建筑标准的含义及对住宅价格的影响 分析 建筑标 准的含 义 土建工 程费用 分析 安装工 程费用 分析 第五章 从建筑标准角度对住宅价格进行有效控制 从设计阶段 控制住宅价 格 从材料采购 角度控制住 宅价格 第六章 结论 范 围 定 义 范 围 控 制 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 5 图 1.1 文章构架图 Fig .1.1 The article framework chart 第二章 建筑标准的影响因素及依据 2.1 建筑标准的含义及影响因素 2.1.1 建筑标准的含义 建筑标准是根据用户对功能的要求，具体确定建筑标准结构形式建筑物的空间和平面布 置以及建筑群体的合理安排的设计。 2.1.2 建筑造价的要点 建筑标准选择的高低，直接关系到建筑价格的高低、指导建设的作用。因此，建筑标准 水平的确定，应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区和城市。不同等级和功能合 理确定，应坚持安全、经济、适用的原则，既有一定的超前意识，又不脱离中国国情，盲目 追求超豪华上档次。建筑标准水平的高低将直接关系到工程造价的多少。建筑方案的选用应 体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的，不能单独强调先进而忽视适用。 不同的建筑采用砖混、框架、剪力墙、筒体等不同结构以及建成厂房，住宅，医院等不同类 别对工程造价都有很大影响。 建筑标准的主要内容有:结构标准、装饰工程等方面的标准，它是衡量工程造价是否合 理的客观尺度。 从结构标准中，可以根据建筑结构的不同，不同基础的选择，砖混结构和框架结构的选 择，会很大程度的影响住宅价格；装饰系统中对于建筑材料的选择，装饰工艺和方案的不同， 随着标准的提高与降低，如装饰标准的瓷砖和大理石、花岗岩等等的选择都会不同程度的影 响着建筑造价；配套系统中的智能化控制和中水系统、雨水系统等新型建筑标准的提高，会 随着时代的变化，对建筑造价产生更加深远的影响。4 2.1.3 建筑标准的影响因素 如何使设计在满足功能要求符合国家标准，保护人民的生命财产安全的前提下，能经济 合理，使工程造价得到有效控制，应从以下几个方面进行考虑。 1、规划设计 规范设计必须满足人们工作，学习，生活等方面的基本需要。在节约用地的前提下，既 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 6 要为人们的生活、工作创造方便舒适、优美的环境，又能体现独特的风格。规划设计应根据 建筑的基本功能要求确定建筑构成部分的合理层次与关系，据此安排公共建筑、管网道路及 绿地的布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的 规模及服务半径，以及水、电、热、燃气的供应等，并划分包括土地在内的上述部分的投资 比例。最后，根据用地指标、密度指标和造价指标来评价建筑规划设计的经济合理。5 2、建筑物的层高和净高 建筑物的层高和净高，直接影响工程造价，这是因为层高和净高增加，墙体面积增加， 柱体积增加，并带来基础管线采暖等因素也使造价增加。当层高从 3 米降到 2.8 米，平均每 套建筑综合造价下降 4%-5%，并可节约材料、节约能源，有利于抗震。6 3、建筑物的层数 建筑按照不同的用途，地点和要求分为低层、多层、高层。目前由于人口的增加，城市 化进程不断发展，我国大中城市，多以多层建筑较为经济，多层建筑具有减低造价和使用费 用以及节约用地的优点。在大城市大多沿主干道路，街道，建设部份中、高层厂房和住宅， 以利于空间的利用，城市的美化。 4、建筑结构与建筑材料的设计选择 建筑结构主要有：预制结构、现浇结构、装配整体式结构等口建筑材料也多种多样。应 在满足结构要求的情况下，根据实际情况，因地制宜地取材，采用最经济合理的结构形式和 建筑材料。7 5、建筑的质量标准 5 月 12 日，我国四川汶川等地区发生了 8 集地震，给我国带来了巨大的村始，无论是 人民的生命还是国家的财产，因此，建筑的质量，特别是其抗震性能与人民的生命财产最密 切相关我国抗震工者为抗震事业做出了巨大贡献，制定和不断修改了抗震规范。就砌体结构 而言与世界发达国家相比之下是很先进的。有些国家在地震区不允许建无筋墙体，有些国家 限造 3 层，东欧、前苏联限制 56 层，我国建筑抗震设计规范 GBJl1-8 规定：6 度区，限 8 层，24m 高；7 度区，限 7 层21m 高；8 度区，限 6 层，1m 高；9 度区；限 4 层，12m 高。 当然，这样规定是进行了大量科研，采取了相应措施，安全是有基本保证的(所谓大震不倒， 中震可修，小震不裂)。 随着国民经济的发展，市场经济的推动和建筑制度的改革，建筑标准要求有突飞猛进的 变化设计者为适应开发商及市场经济的需要，广开思路，在一切建筑方面违反了国家规定， 降低了住宅结构的安全度，这与大幅度提高建筑标准指标形成明显的反差。这种“重建筑， 轻结构；重装修，轻主体”的建筑，在设计上的安全度已是先天不足加之此类建筑大部分由 乡镇队施工队伍承担，这些队伍的技术水平和管理水平有相当差距(有好有差)，因此施工的 质量也难免存在隐患(砌体砌筑质量对砌体强度特别是抗剪强度影响特别大)。 正因为有上述情况，近年来，主管部门对设计、施工、建材的监管力度越来越大，但有 些质量上的隐患已经客观存在了。我们要充分估计到前几年有一部分新建建筑，由于当时没 有按照抗震规范来审查，很难严格通过按当 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 7 时的抗震规范审查，更不要说按新抗震规范来审查。此类住宅必须通过全面检测、综合分析 后再进行加固处理以保证结构的安全。 现在应该客观分析和对待，过去由受国家和计划经济的客观条件所限，现在情况不一样 了，稍加分析，增加一定费用(占工程造价的比重仅百分之几，而能较大幅度地提高住宅的 抗震性能。8 由于对于住宅价格方面，从建筑标准方面来控制住宅价格显得更为务实和有效。在分析 控制方法之前先从建安工程成本方面分析建筑标准的不同对于住宅价格的影响，建安成本作 为影响住宅价格十分主要的部分。 下表根据建安成本中影响住宅价格组成的标准，并会从下面几章进行更为深入的分析： 从建安成本角度分析建筑标准 建 筑 层 高 与 净 高 住 宅 的 层 数 建 筑 的 容 积 率 建 筑 材 料 新 型 智 能 化 系 统 标 准 图 2.1 建筑标准的组成 Fig.2.1 he composition of building standards 2.2 建筑标准的的依据 2.2.1 建筑标准应满足结构设计的要求 第一、建筑结构的设计使用年限不应少于 50 年，其安全等级不应低于二级。 第二、抗震设防烈度为 6 度以上地区的住宅结构必须进行抗震设计。严禁在抗震危险地 段建造建筑。住宅的砌体结构，应采取有效的措施保证其整体性；在抗震设防地区尚应满足 抗震性能要求。 第三、地基基础应满足承载力和稳定性要求，地基变形应保证住宅的结构安全和正常使 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 8 用。桩基础和经处理后的地基应进行承载力检验。 第四、底部框架、上部砌体结构中，结构转换层的托墙梁、楼板以及紧邻转换层的竖向 结构构件应采取可靠的加强措施；在抗震设防地区，底部框架不应超过 2 层，并应设置剪力 墙。 第五、建筑中的混凝土结构构件，其混凝土保护层厚度和配筋构造应满足受力性能和耐 久性要求。普通钢结构、轻型钢结构构件及其连接应采取有效的防火、防腐措施。 2.2.2 建筑标准应满足材料的要求 第一、建筑结构材料应具有规定的物理、力学性能和耐久性能，并应符合节约资源和保 护环境的原则。 第二、建筑结构材料的强度标准值应具有不低于 95的保证率；抗震设防地区的住宅， 其结构用钢材应符合抗震性能要求。 第三、建筑结构用混凝土的强度等级不应低于 C20。混凝土砌块的强度等级不应低于 MU7.5。 第四、建筑结构用钢材应具有抗拉强度、屈服强度、伸长率和硫、磷含量的合格保证； 对焊接钢结构用钢材，尚应具有碳含量、冷弯试验的合格保证。 第五、砖砌体的砂浆强度等级，抗震设计时不应低于 M5；非抗震设计时，对低于五层 的住宅不应低于 M2.5，对不低于五层的住宅不应低于 M5；砌块砌体的砂浆强度等级，抗震 设计时不应低于 Mb7.5 非抗震设计时不应低于 Mb5。9-11 2.2.3 住宅的建筑标准应满足其使用要求 第一、住宅建设应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、 有效地使用土地和空间。具有与其居住人口规模相适应的公共服务设施、道路和公共绿地, 与其居住人口规模相适应的公共服务设施、道路和公共绿地。 第二、住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基 本要求。满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。具有防火安全性能。 第三、住宅结构在规定的设计使用年限内必须具有足够的可靠性。住宅必须进行节能设 计，且住宅及其室内设备应能有效利用能源和水资源。住宅建设的选材应避免造成环境污染。 第四、住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线 埋设、视觉卫生等要求确定。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 9 表 2.1 住宅日照标准9 Table2.1 Residential sunshine standards 住宅建筑日照标准 建筑气候区划、气候区气候区、气候区 大城市中小城市大城市中小城市 日照标准日大寒日冬至日 日照时数(小 时) 231 有效日照时 间 (当地真 太阳时) 816915 计算起点 底 层 窗 台 面 注：1 底层窗台面是指距室内地坪 0.9m 高的外墙位置； 第五、住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅至少应有一个居住空间能获 得冬季日照。卧室、起居室(厅)、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于 17。套内空间 应能提供与其使用功能相适应的照度水平。套外的门厅、电梯前厅、走廊、楼梯的地面照度 应能满足使用功能要求。住宅应能自然通风，每套住宅的通风开口面积不应小于地面面积的 5。 第六、生活给水系统应充分利用城镇给水管网的水压直接供水。采用集中热水供应系统 的住宅，配水点的水温不应低于 45。卫生器具和配件应采用节水型产品，不得使用一次 冲水量大于 6L 的坐便器。设有淋浴器和洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不得小于 50mm。构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时，在排水口以下应设存水弯，其水 封深度不得小于 50mm。 第七、集中采暖系统应以热水为热媒，并应有可靠的水质保证措施。厨房和无外窗的卫 生间应有通风措施，且应预留安装排风机的位置和条件。当选择水源热泵作为居住区或户用 空调(热泵)机组的冷热源时，必须确保水源热泵系统的回灌水不破坏和不污染所使用的水资 源。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 10 第三章 我国现行项目建设成本构成及住宅价格组成 上世纪 90 年代起步的房地产业，经过短短的十几年的发展，已成为国民经济的支柱产 业之一，每年的就业人数近一亿人，其年产值占 GDP 的 10%左右，这个行业的最大贡献还在 于，没要国家投入一分钱，每年却为国家带来数百亿的收入，正因为房地产的存在，各级政 府才有大量的资金对旧的基础设施进行改造。房地产业本应是一个朝阳产业，但最近几年来， 一路上涨的商品房价格大有将送入绝境之势，如何正确看待商品房几个的走向是这个行业乃 至整个国民经济生活的大事，本章为大家从工程造价，工程计价方面剖析一下住宅价格的组 成以及从建筑标准方面分析一下住宅价格的影响因素。 3.1 我国现行项目建设成本构成 首先运用所学的工程造价基础知识，来介绍工程造价建设成本，初步反应一下我国现行 项目建设成本构成以及住宅价格组成。 3.1.1 工程造价的构成 工程造价是工程项目按照确定的建设内容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求 等全部建成并验收合格交付使用所需的全部费用。 工程造价主要划分为设备及工、器具购置费用（由设备原价、设备运杂费组成）、建筑 安装工程费用（由直接费、间接费、利润、税金组成）、工程建设其他费用（由土地使用费、 与项目建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用组成）、预备费（由基本 预备费、涨价预备费组成）、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等几项。12 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 11 工程造价 设备及工、器具购置费用 建筑安装工程费用 土地建设其他费用 预备费 建设期贷款利息 固定资产投资方面调节税 设备购置费 设备运杂费 工、器具及生产家具购置费 直接费 税金 土地使用费 与项目建设有关的其他费用 与未来企业生产经营有关的其他费用 基本预备费 涨价预备费 利润 间接费 图 3.1 工程造价组成12 Fig .3. 1 Construction cost 3.1.2 建筑安装工程费用内容及构成概述 1、建筑安装工程费用内容及构成概述 建筑安装工程费用是本文对于建筑标准分析的重要组成部分，深入分析和了解建筑安装 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 12 工程的费用组成以及构成，使尤为重要的。通过下面的表，可以清楚地看到建筑安装工程费 用的内容以及组成： 我国建 筑安装 工程费 用构成 直接费 利润（施工企业完成承包工程所获得的盈利） 税金（主要包括营业税，城市维护建设税及教育费附加等） 人工费 材料费 施工机械使用费 企业管理费 规费 间接费 图 3.2 建安工程费用组成12 Fig.3.2 Building and installing cost 2、直接费 直接费由直接工程费和措施费组成。 直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。包括人工费、材料费、 施工机械使用费。在建筑标准中材料的使用以及用量，也直接影响着住宅价格的高低，能否 在工程的设计和施工中掌握好材料的选择，用量的标准，能够更好来控制住宅价格的高低。 措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目 的费用。主要包括：环境保护费，文明施工费，安全施工费，临时设施费，夜间照明费，二 次搬运费，大型机械设备进出场及安拆费，混凝土、钢筋混凝土模板及支架费，脚手架费， 已完工程及设备保护费，施工排水、降水费。 3、规费 规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用（简称规费）。包括：工程排污费、 工程定额测定费、社会保障费（养老保险费、失业保险费：是指企业按照国家规定标准为职 工缴纳的失业保险费、医疗保险费）、住房公积金、危险作业意外伤害保险。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 13 规费费率率的综合取定要根据本地区典型工程发承包价的分析资料：每万元发承包价中 人工费含量和机械费含量；人工费占直接费的比例；每万元发承包价中所含规费缴纳标准的 各项基数。 4、利润 第一、以直接费为计算基础：利润=（直接费+间接费）相应利润率（%） 第二、以人工费和机械费为计算基础：利润=直接费中的人工费和机械费合计相应利 润率（%） 第三、以人工费为计算基础：利润=直接费中的人工费合计相应利润率（%） 3.1.3 工程建设其他费用组成 1、土地使用费 土地征用及迁移补偿费的概念及内容 土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照 中华人民共和国土地管理法等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值 的 30 倍，土地年产值则按该地被征用前 3 年的平均产量和国家规定的价格计算。内容包括： 土地补偿费；青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费；安置补助费； 缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及整地管理费等；征地动迁费；水利水电 工程水库淹没处理补偿费。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 14 2、与项目建设有关的其他费用 与项目建设有关的其他费用 建设 单位 管理 费 勘察 设计 费 研究 试验 费 建设 单位 临时 设施 费 工程 监理 费 工程 保险 费 引进 技术 和进 口设 备其 他费 工程 承包 费 建设 单位 委托 工程 监理 单位 对工 程实 施监 理工 作所 需费 用 包括 建设 单位 开办 费和 建设 单位 经费 建设 项目 在建 设期 间根 据需 要实 施工 程保 险所 需的 费用， 包括 建设 工程 一切 危险 以及 安装 工程 以前 机器 损坏 保险 等 为建 设项 目提 供项 目建 议书， 可行 性研 究报 告及 设计 文件 等所 需费 用 包括 外国 人员 费用， 国外 工程 技术 人员 来华 费用， 技术 引用 费， 分期 或者 延期 付费 利息， 担保 费以 及进 口设 备检 验鉴 定费 用 建设 期间 建设 单位 所需 临时 设施 的搭 设， 维修， 摊销 费用 或租 赁费 用 包括 为建 设项 目提 供和 验证 设计 参数， 数据， 资料 等所 进行 的必 要的 试验 费用 以及 设计 规定 在施 工中 必须 进行 试验， 验证 所需 费用 具有 总承 包条 件的 工程 公司 对工 程建 设项 目从 开始 建设 至竣 工投 产全 工程 的总 承包 所需 的管 理费 用 图 3.3 与项目建设有关的其他费用12 Fig.3.3 Building Other cost 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 15 3、未来企业生产经营有关的其他费用 与未来企业生产经营有关的其他费用包括：联合试运转费、生产准备费、办公和生活家 具购置费。联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前按照 设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的费用中支出大于 试运转收入的亏损部分。内容包括：试运转所需的原料、燃料、油料和动力的费用；机械使 用费用；低值易耗品和其他物品的购置费用；施工单位参加联合试运转人员的工资等。 3.1.4 预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税 1、预备费 基本预备费。费用内容包括：设计和施工过程中增加的工程费用；设计变更增加的费 用；自然灾害的损失及预防费用；对隐蔽工程必要的挖掘和修复费用，它是指在初步设计及 概算内难以预料的工程费用。其计算公式为：基本预备费=(设备及工器具购置费+建筑安装 工程费用+工程建设其他费用)基本预备费率 涨价预备费，指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留 费用。费用内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装费及工程建设其他 费用的调整，利率、汇率调整等增加的费用。涨价预备费一般根据国家规定的投资综合价格 指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。 2、建设期贷款利息，建设期贷款利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出 口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间内应偿还 的贷款利息。建设期借款利息实行复利计算。当总贷款分年均衡发放时，建设期利息的计算 可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。 3.2 从建安工程角度分析住宅价格组成情况 工程建设其他费用主要由土地使用费用和与工程建设有关的其他费用如办公费用、设计 勘察费用以及检测试验费用构成，其主要费用是土地费用。在房地产业刚刚起步时，土地使 用费用是很低的，但随着市场经济的发展和人民对房地产业认识的加深，这项费用越来越大。 预备费用和建设期贷款利息这两项费用并非所有项目都有，但一般都有贷款利息，因为一个 住房项目少的投资在几千万元以上，房地产企业不贷款操作几乎是不可能的。但二者在整个 价格中比例是较少的。12 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 16 建安成本 给排水工程费用 土建工程费用 采暖工程费用 屋面及防水工程费用 楼地面工程 混凝土工程费用 装饰工程费用 电气照明工程费用 安装工程费用 墙、柱面工程 基础工程费用 弱电系统工程费用 门窗及木结构工程 建筑工程费用 图 3.4 建安成本12 Fig.3.4 Building and installing cost 上图是在建筑安装工程中的费用组成以表现出对住宅价格的影响 根据案例 1 中所描述的住宅价格及组成成分和比例来分析与建筑标准有关的建安工程组 分对住宅价格的影响比例： 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 17 案例 1 ： 单体别墅造价指标分析 1、工程概况 独立别墅坐落于上海浦东新区，建筑面积 300 平方米，结构类型为框架结构，户数：1 户，檐高 6.6 米，埋置深度 1.4 米，两层别墅，层高 3.3 米，钢筋混凝土带型基础，楼地面 采用水泥砂浆找平，细石混凝土保护层。填充墙为粘土多孔砖,M5 混合沙浆砌筑。天棚、内 墙为混合沙浆纸筋灰。外墙以面砖为主，干挂花岗岩、外墙涂料为辅。 2、工程造价指标见图 3.1 表 3.1 工程造价指标 Table 3.1Construction cost Indicators 项 目造价（元/平方米）造价比例（%） 一、土建工程造价 1784.9394.19 1、土方工程 17.180.91 2、基础工程 326.8417.25 3、砌筑工程 92.934.90 4、混凝土及钢筋混凝土工程 281.5114.85 5、钢筋工程 345.8018.25 6、屋面及防水工程 164.978.71 7、楼地面工程 58.833.10 8、墙柱面工程 183.299.67 9、天棚工程 9.950.53 10、门窗工程 211.5511.16 11、油漆及涂料工程 55.572.93 12、其它工程 36.511.93 二、安装工程造价 110.185.81 1、电气工程 56.652.99 2、智能化系统工程 21.631.14 3、给排水工程 29.641.56 4、其他工程 2.260.12 合计 1895.11100.00 注：1.本工程造价按建设工程工程量清单计价规范及市场价格编制。 2.措施项目费用包括脚手架、垂直运输、施工排水降水、机械进出场及安拆等费用。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 18 从以上住宅的造价指标分析，可以清楚的看出建安成本中各成分占整个工程单方造价 的比例： 建安成本 70.55 给排水工程费用 1.68% 屋面及防水工程费用 8.71% 楼地面工程 3.10% 混凝土工程费用 14.85% 电气照明工程费用 2.99% 墙、柱面工程 9.67% 基础工程费用 17.25% 弱电系统工程 1.14% 门窗及木结构工程 11.16% 钢筋工程 18.25% 图 3.5 建安成本 Fig.3.5 Building and installing cost 住宅价格的比例 19% 17% 20% 10% 4% 11% 13% 3% 1% 2% 基础工程 混凝土工程 钢筋工程 屋面及防水工程 楼地面工程 墙柱面工程 门窗工程 电气工程 弱电系统工程 给排水工程 图 3.6 住宅价格的比例 Pig.3.6 Residential prices proportion 在住宅价格中，建筑安装工程的费用占 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 19 有 50%-60%。建设工程中对住宅价格影响最为重要的就是建筑安装工程，而建筑安装工程又 是整个建筑市场价格组成的主题。由于其重要的地位，常常把建筑安装工程的费用价格认定 为住宅的工程价格。这种价格是在市场经济条件下，通过对整个住宅工程设计建设过程中建 筑工程费用直接决定，并在项目实施中形成的实际价格，是建筑安装工程价值的货币表现形 式。随着建筑市场经济体制的逐步完善和住宅价格管理体制建立的。工程量清单是伴随着单 价合同而存在，它是按照一定的原则将招标工程进行合理的分解，并将这些内容数量化的一 套表格构成价格的组成部分。13-14 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 20 第四章 住宅价格的影响分析 4.1 土建工程费用 4.1.1 住宅的层高和净高与层数 1、住宅的层高和净高 层高的增加对柱、梁对造价的影响。所谓建筑物的层高是指建筑物从下层楼地面 到上一层面之间的垂直距离,是根据室内设备家具、人体活动、采光通风、照明等要求,综合 考虑诸因素而确定的。一般来说层高降低,相应也减少墙体材料,减轻自重,改善结构受力;又 能缩小房屋间距,节约用地,在严寒地区可减少采暖费、炎热地区可降低空调费,因此建筑物 的造价也会相应降低。表 4.1 是以常见的现浇钢筋混凝土框架结构住宅所做的数据比较(仅 考虑柱、梁等结构因素)。当建筑物层高由 3.5 m 增加到 4.5 m 时,柱、梁等主要结构部件中 梁的造价受到影响最大, 每立方米增加 37 元,涨幅达到 3.65%;影响最小的是板,每立方米增 加 20 元,其涨幅亦达到 2%。15 表 4.1 柱、梁、板单位造价受层高影响比较表15 Table 4.1 Pole ,beam, floorcost of high-impact comparison table 造价/元柱/m3梁/m3合计/m3 层高 3.5 m 111410132127 层高 4.5 m 114210502172 增加额 283765 增加百分比/% 2.51%3.65%6.16% 层高的增加对主要建筑材料用量的影响。层高的变化使建筑物造价发生了明显的变化,其 原因除了结构设计和上文提到过的支撑费用以外,建筑材料的数量增加也是主要原因之一。 以横断面为 500 mm500 mm 的矩形柱为例,层高为 3.5 m、4.5 m 及 6 m 时,其建筑材料的用 量变化见表 4.2 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 21 表 4.2 材料受层高影响比较表15 Table 4.2 Construction materials of high-impact comparison table 材料用量层高 3.5 m层高 4.5 m层高 6.0 m 水泥/kg 399.26512.69680.56 钢材/kg 9.7714.2818.96 木材/m3 0.020.020.03 黄砂/kg 509.12653.76867.83 石子/kg 1127.221447.451921.40 钢筋/kg 142.91183.51243.60 由表 4.2 可见,层高的改变对建筑材料用量造成了较大的影响。除钢材,层高增至 4.5 m 时增加了 4.51 kg(46.16%)、层高增至 6 m 时增加了 9.19 kg(94.06%);木材,层高增至 4.5 m 时几乎没有发生变化,层高增至 6 m 时增加了 0.01m2(50%)。其余主要材料当层高从 3.5 m 增加到 4.5 m 时,均增加了 28.41%;当层高增加到 6 m 时,均增加了 70.46%。不妨以层高 4.5 m 时为基准点,做一个敏感性分析,如图 4.2 所示。 0.6 0.4 0 0