TBL-OP-ID001项目论证管理流程(080912).doc

太白山旅游陕西太白山旅游建设开发公司流程管理手册文件编号TBL-OP-ID001版本/修订A/0项目论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人080912规划设计部与投资拓展部职责重新划分王录图表 1太白山旅游陕西太白山旅游建设开发公司流程管理手册文件编号TBL-OP-ID001版本/修订A/0项目论证管理流程第 5 页共 5 页1.目的为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。2.适用范围 适用于公司房地产新项目发展体系的新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。3.术语和定义3.1 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以完全控制土地开发权力为目的而购入土地的行为。3.3 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。3.4 基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。3.5 新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。4.职责4.1 投资拓展部4.1.1 负责组织基础研究工作；4.1.2 负责土地信息收集、筛选和重点确定地块初步前期工作；4.1.3 负责确定项目的运作方式，配合项目商务谈判；4.1.4 负责制定预可行性研究计划，编制项目预可行性研究报告；4.1.5 负责项目论证，完成项目可行性研究报告的编制；4.1.6.负责组织项目论证评审会；4.1.7负责取得项目开发权及合作条件的实施和跟踪；4.1.8 负责相关资料归档。4.2 规划设计部4.2.1 协助编制项目预可行性研究报告；4.2.2 协助编制项目可行性研究报告中的规划要求及产品定位；4.2.3 参加项目论证评审会。4.3 成本管理部提供初步成本估算。4.4 财务部负责提供财务经济评价和分析。4.5公司总经理办公会对项目确立提供评审意见，为公司决策作出参考。4.6总经理4.6.1 决定项目发展方向；4.6.2 确定项目合作条件。5.流程5.1 基础研究阶段5.1.1 由投资拓展部牵头进行研究工作，了解政府开发意图。5.1.2 投资拓展部负责及时把握动态信息，填报基础研究信息分类表，做到及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库。5.1.3 以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制公司土地储备动态计划。5.2 信息收集与甄别投资拓展部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等。a)政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。b)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。c)其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。5.3 拓展研究5.3.1 投资拓展部对土地信息进行初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议。5.3.2 投资拓展部根据项目背景资料，初步判断项目操作方式。5.3.3 投资拓展部通过项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位，形成项目建议书。项目建议书具体内容详见项目建议书编制作业指引。5.4 商务谈判阶段，此阶段工作参照商务谈判作业指引。投资拓展部负责商务谈判的前期准备、谈判计划、配合总经理进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记录。5.5 项目预可行性研究，此阶段工作参照预可行性研究报告编制作业指引。5.5.1 成本管理部根据规划设计部提供的项目基本情况、市场初步调研和初步产品定位等资料，做出初步经济测算。5.5.2 销售公司负责提供专业支持，协助完成预可行性研究报告。5.5.3 投资拓展部负责预可行性研究报告汇总整合。5.6项目内部立项5.6.1投资拓展部基础投资分析负责将预可行性研究报告提交项目论证审核。审核通过后，投资拓展部负责填报内部立项审核单办理内部立项审批手续。5.6.2投资拓展部将审核后的内部立项审核单报总经理确定通过后，进入可行性研究阶段，未通过则进行调整或放弃。5.7 项目可行性研究，此阶段工作参照可行性研究报告编制作业指引。5.7.1项目可行性研究是对新项目投资评估的详细论证。5.7.2投资拓展部项目论证负责组织成立可行性研究小组以及可行性研究的整体工作。5.7.2.1进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。5.7.2.2成本管理部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等资料，完成可行性研究的成本指标测算部分的工作新项目可研经济测算成本部分。5.7.2.3财务部根据规划、成本指标测算、销售计划，编制可行性研究的财务分析部分的工作新项目可研经济测算经济指标部分。5.7.2.4销售分公司部提供规划、产品定位方面的专业意见。5.7.2.5销售分公司负责提供市场研究、销售计划方面的专业意见。5.8 决策评审5.8.1公司新项目评审会由投资拓展部组织协调，相关部门参加，听取对项目可行性研究的汇报，经公司总经理办公会评审后，报总经理审批通过。5.8.2 获得项目土地开发权的工作参照土地获取作业指引，投资拓展部将项目资料存档。6.支持性文件6.1 市场研究作业指引6.2 商务谈判作业指引6.3 预可行性研究报告编制作业指引6.4 可行性研究报告编制作业指引6.5 土地获取作业指引7. 相关表格及记录7.1 QR-ID001基础研究信息分类表7.