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城市经营,李津逵 清华哈佛ueo计划首席学监，北京大学景观学院客座教授，深圳市决策咨询委员，中国城市经济学会理事、深圳城市化研究会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会副主任、哈佛大学“中国城市运营商”双向交流计划首席教练。 联系方式联系人：张助理,一、迅猛的中国城市建设高潮,200年来社会大转型，目前进入关键时期,从19世纪后半叶50年增一个百分点，本世纪初每年一个百分点，中国进入城市化加速阶段。,1980 2011 2040 ？,70,30,51.6,1840,二、城市经营15年：政府理财优化,“城市是市场中的竞争主体，需要经营”。 “盘活城市的资产，变存量为流量”。 “城市本身是最大的国有资产，其重要体现是城市土地”。 “城市不是免费午餐，公共产品要尽量成为城市商品”。 “城市的发展，需要统筹当代人和后代人之间的负担”。,经营城市的起因,基础设施欠帐严重： 2003年，佛山城镇生活污水处理率只有36.68%，而按规划，2005年佛山的污水处理率要达到70%，2010年达到80%以上。 90年代中后期全国近23的城市供水不足；约70的城市尚未形成城市干道网；城市排水管网普及率仅60左右，城市污水集中处理率不足10。我国城市燃气气化率仅60左右；,经营城市的起因,财政压力推动制度创新。 多数城市处于吃饭财政时，预算内财政根本拿不出足够的资金投入到城市基础设施中来。世界银行的估计，我国80年代中期基础设施投资占gdp的4.4，90年代中期达到7.5。要保持gdp的持续高增长，21世纪第一个十年中我国基础设施投资占gdp的比重将达到89,经营城市的起因,公共经济效率低下。 城市的土地、水面、空间，道路桥梁上的广告位等等，都是城市的公共资源。政府本应以受全社会之托代理者的身份出让这些“场域”使用权而获得租金。但是以往这些资源或是被浪费了，或是被低价寻租了。,城市经营的公共经济学依据,经营城市，经营什么？,私益物品：国退民进（“靓女先嫁”） 收费物品：市场化（佛山“可经营”项目） 公共资源：招拍挂； 公益物品：引进竞争（公交、环卫、污水处理）。,征地、拆迁成本,土地出让金收益,城市建设投资,土地经营收益=土地出让金 - 征地、拆迁、整理成本 房地产价格=土地出让金+税费+成本+开发商利润,工业用地,费,部门经费,税,行政支出 （吃饭财政）,租,城市建设,城市经营的重点是土地的有偿出让，短短几年城市建设面貌一新。 作为公共资源的土地从哪里来的?,收费物品,经营城市的效果： 中国“无可争议的领先者”,2002年底，世界银行发布研究报告改善中国的投资环境：“中国在宏观经济与政治稳定性、在全球市场一体化以及基础设施方面相对出色”，与其他发展中国家相比，在融入全球经济一体化方面中国所取得的成就尤其突出，是“无可争议的领先者”，其经济增长速度远远高于马来西亚、泰国、印度、巴西等积极融入全球经济的优胜者。,政府“公司化”的危险,政府仅仅关注财政效率，而忽视公平，出现“公司化”的危险，形成社会的不公平。 以每亩地城市政府获利10万元计，未来1.5亿亩地进城将为城市政府带来15万亿的预算外收益，相当于粮食统购统销中“剪刀差”的20倍到50倍。 基础设施、国家垄断行业、环境保护经济增长型项目比重过大，教育、卫生、就业等社会发展型项目不足。,地方政府举债风险,城市投资公司将土地抵押给银行取得贷款，进行城市基础设施建设。 全球金融危机爆发后的18个月，全国城投公司的数量由4000家暴涨到8800家。 一般认为，城投公司的总借贷数约在6-8万亿元之间；史宗瀚（victor shih）认为这一数字高达24.2万亿元。,三、城市运营：企业参与城建,ppp：公共私营伙伴关系 政府服务、政府出售、政府间协议、合同承包、特许经营、补助、凭单、自由市场、志愿者服务、自我服务 bot、tot、 bt 政企合作成片开发,仓促上马的改革,2003年“公用事业市场化元年”。2002年12月27日，建设部颁布关于加快市政公用事业市场化进程的意见 2004年建设部发布市政公用事业特许经营管理办法于5月1日起正式施行。 2005年关于加强市政公用事业监管的意见建城2005154号,城市土地一级开发,政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。 （北京，2003）,政企合作开发园区,由工业园区管委会与企业形成战略合作，共同开发。2002年,固安开发区引进了专业开发区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司,以“管委会+公司”的模式对固安工业园区进行运营管理。 “开发区工业化城市化” ，“公园城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的规划理念, “未来城市试验区”。,城乡统筹发展商,有实力有品位的企业，在地方政府的支持与监管下，通过增减挂钩、占补平衡，从农村建设用地中开拓城市发展空间，并带领农民走上城市化的快车道。 1、区域竞争力是城乡发展商的关注点 2、三农状况的改善是城乡发展商的使命 3、城乡统筹开发成为企业核心竞争力,金罗店：一城九镇亮点,罗店北欧新镇“一城九镇“之一, 规划范围面积为6.8平方公里。 五项工程：上海唯一一家标准36洞高尔夫球场地；280间标准间的超五星级宾馆高尔夫宾馆、北欧风情街、君逸会馆以及新的网球场。 这种项目简单地由政府各部门照章办事是绝对难保成功的。需要有实力有眼光有胸怀的企业，担负起将项目推向成功的历史责任。 企业与政府合作共同在大都市的郊区地带造城，同时妥善地解决三农问题，这将是“城乡统筹运营商”模式的核心。,顺华：集体土地资产化,杨庄村将用于合作的土地及地上附着物进行评估，按30%用于解决农村人口养老医疗等保险费用、30%作为村集体预留管理、40%作价入股与顺华集团组建股份公司的思路，实现土地的资产化。 村民形成三块收入：一是集体福利部分，二是劳动所得，三是村民变股民后的红利收入；,解决了村民后顾之忧,村民养老医疗保险通过前两个30%解决， 村民的失业保险金和村民福利的发放也都是通过这两个30%来解决； 村民住宅的解决，通过实施村民上楼工程，兴建村民搬迁楼，鼓励村民购置商品房等多种方式来实现。,村民就业的主要途径：,是顺华集团通过建设开发，创造的部分物业管理、餐饮、售货、酒店服务等第三产业就业岗位， 顺华集团在未来的商业设施等方面给予村民优惠，鼓励村民作为个体劳动者从事经营活动， 在当地经济繁荣后衍生出来的服装加工、个体运输、车辆修理等就业渠道。,四、企业参与城市运营的风险,城市规划标准、体制的局限 政府发展观、体制的影响 企业在城市运营中人才、经验不足 （案例：全国开发区产城分割、天津葛沽新农村、河南信阳羊山新区）,2001,planning curriculum,五、卓越的标杆,1979年初，招商局的一批创业者在袁庚率领下来到蛇口，开始了大胆的探索： 最早按照国际惯例与初创的社会主义市场经济运作的机制； 最早更新价值观念、时间观念、人才观念； 最早成功地建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制，被视作改革的“试管”。,难以超越的颠峰,经过20多年的开发建设，招商局蛇口工业区有限公司已发展成为一家拥有房地产、现代物流业、园区服务业、高科技业等产业群组，资产规模达100多亿元的大型投资控股型企业集团 蛇口产生了招商银行、平安保险、中集、南玻