整理的房地产经济学考试资料.pptx

第二章: （三）土地的供给与需求 1、土地供给：就是可供利用的土地数量，即地球所能 提供给社会利用的生产和生活利用的数量。 土地的供给可分为自然供给和经济供给。 自然供给：指地球中可供人类利用的土地数量，又被称 为物理供给或实质供给，包括已利用的土地资源和后备 的土地资源。 从全球范围看，土地自然供给总量是恒定的、无弹性的 值，不受价格等社会经济因素的影响。 土地自然供给的制约因素：气候条件、土壤地质条件、淡水 资源量、生产资源量、交通的便捷程度 土地自然供给的衡量指标：土地生产潜力、土地承载力 土地生产潜力：指在一定的外部条件作用下，植物生产，包 括作物、牧草、林产品等第一性生物产量可以达到的上限 值。 承载力（carrying capacity):指物体在不产生任何破坏时所能 承受的最大负荷。 土地承载力：指以土地经济生产潜力、未来人口的营养膳食 标准水平和人口预测数据为基础，推算出来的单位面积可以 持续供养的人口数量上限值。 土地的经济供给：是指在自然供给的基础上，经过开 发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地 数量。 特征：土地经济供给的增加，不仅包括总量的增长， 更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的 数量提高。 经济供给与自然供给的联系：一方面，土地自然供给 是经济供给的基础；另一方面，自然供给强调土地资 源性，经济供给主要针对不同的土地用途，更侧重土 地的资产价值，是“资源”与“资产”的统一体。 2、土地需求 土地需求，从经济学意义上讲，是指投资者或开发者在一 定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。 可以分为对土地自身需求和作为生产要素时的派生需求。 对土地自身的需求可以视为土地产品需求。 其中，将土地视为一般产品时，其需求-价格关系符合常规 需求规律的要求； 当土地作为投资性或投机性产品出现时，购买土地的目的 是为了“囤积居奇”，以谋求更大的利益。于是，土地需 求与价格会呈现正相关关系。 0 D P Q 0 D P Q 一般状态下的土地需求曲线 特殊状态下的土地需求曲线 派生需求也称为引致需求，即生产者购买生产要素不 是为了满足自己的需求，而是为了生产产品以满足消 费者的需求。 如消费者对住宅产品的直接需求，引致或派生了开发 商对土地的需求。 城市人口数量和结构的变化对住宅需求的影响 人口因素对住宅需求的影响分为三个方面：城市人口 数量，人口结构和家庭结构 随着城市人口的增长，对住宅的需求也随之增长 随着城市中老年人比例的增加，对住宅的需求会出现 下降，住宅市场会萎缩；随着城市中高素质人才的增 加，对城市中住宅的需求会大大增加 家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对住宅需求 增多 一级市场：是国家凭借对城市土地的所有权，把 一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土 地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家 与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成 的各种经济关系的总和。 二级市场：是城市土地使用权在城市土地经营 者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的 各种经济关系的总和，具体表现为获得城市土地 使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市 场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市 场流通 土地市场运行体系 土地市场 土地使用权 出让市场 土地使用权 转让市场 到期收回 转让收回 其他收回 土地 征用 土地 出让 土地转让 土地出租 土地转租 一级市场 二级市场 四、中国土地市场 特点： 1、垄断性 2、权利主导性 3、不完全性 4、地域性 5、土地供给弹性小 中国土地市场过程 1、国家向农民集体征用土地 第一、城市政府和县级政府的土地行政管理部门 代表国家行使国有土地的出让权。 第二、农民土地被征用，不是为了自身的经济利 益，或者并不自愿，为了国家的利益和“公共” 的利益，带有一定的强制性。 第三、政府与农民无论在身份上还是在经济上都 是不平等的。 第四、征地的补偿费不是土地价格。 2、政府向开发商出让土地使用权 第一、主体在经济上是不平等的。 第二、双方的交换不是完全开放的、自由的、 充分竞争。 第三、开发商不是土地的最终使用者。 第四、市场主体的单位数量是有限的。 3、开发商出售房地产 第一、虽然矛盾和问题最多，但是最符合市场规 则，一般说是最透明和平等的。 第二、土地的产权与地上建筑物或构筑物的产权 存在严重的不一致。 第三、由于住宅的类型很多，不仅形成住宅价 格的巨大差异，而且造成居民对国家土地资源分 享权利的严重不公。 房地产与不动产、地产、物业 不动产：台湾地区更为通用，指定着在土地之 上的建筑物，构筑物和其他附属物及树木等。 地产：香港地区习惯上把土地与房产统称为“地 产”。 物业：在我国内地，指已建成投入使用的各类 建筑物及其相关的设备、设施和场地。 物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差 异。 第1章 物业：可以是一个建筑群，如住宅小、工业小区； 也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写 字楼、商业大厦宾馆、停车场等；同时，物业也是 对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一个高尔 夫球场等。 物业与房地产业的差别:物业用于指某项具体的房产 ，地产或房地产；房地产则用于指一个国家、地区 或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具 体的房地产。即物业通常用于个体；房地产通常用 于整体。如人们会说“房地产业”，而不说“物业业” 2、从房地产的用途分类:居住物业、商业物业、工业物 业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业 3、以房地产的运营方式为标准分类：收益性房地产、 非收益性房地产 4、按市场的交易性质来划分：出售性房、出租性房地 产、抵押性房地产、典当性房地产 5、基于房地产的性质来分：房资源性地产、资产性房 地产 资产性房地产：另一方面，房地产作为一种资产 ，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国 家财富的重要组成部分，资产量的大小通常用货 币价值来体现。 房资源性地产：一方面，房地产作为资源，是生产 和生活中不可缺少的生产要素。此外，人们更看重 其使用价值，也更愿意用空间来衡量资源性房地产 的数量。 基于房地产的性质来分 基于性质的房地产分类： 资源使用、生产要素空间量 资产拥有、投资要素价值量 房地产业与建筑业的区别 1、二者的经营对象都是土地、房屋等不动产 ，在经营过程中互相渗透和交叉，存在着紧密 相连的关系。 2、二者的产业属性、投入内容、经营方式和 经济活动领域等又存在较大的区别： 建筑业：建筑业直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装 修、安装等物质生产活动，主要经营领域是房屋等建筑物的生产，在产 业结构中属于第二产业范畴。 房地产业主要从事房地产投资开发、商品房销售、经营管理等经济 活动，主要提供的是为生产、流通和消费服务的服务性劳动。 利用自然条件和其他有利生产条件（如先进的机器 设备、优良的种子等）都能获得超额利润。两者的 异同： 1、都是在生产过程中由于生产条件优越而产生的， 而不是在商品买卖过程中由价格变动引起的 2、利用自然条件优越形成的超额利润相对来说比较 稳定和持久 3、农业生产中利用自然条件比劣等地好的土地都能 得到超额利润；工业生产只有占据优于平均条件的 土地的企业才有可能获得超额利润 3、级差地租I与级差地租II的关系 （1）共同点：都是超额利润，都是由于农产品的个别生产 价格低于社会生产价格的差额形成的超额利润的转化形式 实质：都是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率 的结果 （2）区别： 投资方式不同：级差地租I是同量资本在条件（等级） 不同，等面积的土地上，因生产率不同而产生的超额利润； 级差地租II是在同一块土地上连续追加投资带来的投资生产 率的差别 最低限度的投资额不同：只要对土地进行投入就会产生由地 力差异带来的级差地租I；而级差地租II是地投资的边际报酬 达到最大以前所产生的，投资量相对较大 资本有机构成C：V 资本的构成可以从物质形式和价值形式两方面考 察。 从物质形式上看，资本由一定数量的生产资料和劳 动力构成，两者的比例由生产的技术水平决定。 由生产技术水平决定的生产资料和劳动力之间的量 的比例，叫做资本的技术构成。 从价值形式上看，资本由一定数量的不变资本和可 变资本构成。不变资本和可变资本之间的比例，叫 做资本的价值构成。 资本的技术构成和价值构成之间存在着内在的有机 的联系。马克思把由资本技术构成决定并且反映其 变化的资本的价值构成，叫做资本的有机构成，通 常用c：v表示。 资本家为了追求更多的剩余价值和增强竞争能力，必然要不断 地采用先进的科学技术，改进企业的技术装备水平，提高劳动 生产率。使得全部资本中用于购买生产资料的不变资本所占的 比重增大，用于购买劳动力的可变资本的比重减少，从而引起 资本有机构成的提高。所以说科技进步，资本有机构成会提高 ，两者成同方向变化。 绝对地租量的决定: 第一，农产品市场的供求关系。当农产品可以按高于生产价 格的生产价值出售时，地租能够全部实现。 第二，农业资本的有机构成。当社会平均资本构成不变，农 业资本的有机构成越低，农产品价值与生产价格的差额就越 大。 第三，农业资本的投资总量。绝对地租的量与总投资是按比 例增加的。 四）城市地租的性质 1、城市地租以农业地租为基础 2、因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 3、商业地租是城市地租的典型形态 4、城市地租具有相当大的垄断性 5、城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性 6、城市地租比农业地租更具有积累性 地租理论在现实生活中的应用: 1、影响契约地租的签订：契约地租以理论地租为基础，但如果租赁双方在 土地产生地租能力的认识上有异议或者双方的议价地位不平等时，租金额度就 会与理论地租有差距。 2、地租与土地价值的关系：把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以 一定的还原利率折现为现在的价值时，数量上就表现为市场价格。 V=a/r V为土地收益价格；a为土地纯收益（地租）；r为还原利率。 3、地租与土地资源开发：投资者之所以投资开发某块土地 ，是因为在一段 时间内这块土地未来的预期地租报酬能超过初始投资，当然这段时间越短越 好。 地租与土地开发（ 农业用地）: 地租与土地开发（ 建筑用地）: 城市土地利用的原则和功能分区 （一）城市土地利用的基本原 则 城市土地在不同用途使用者中 分配时，遵循“最高租金原则 ”，即由愿意支付最高租金者 使用。商业对于位置的敏感性 最强（对通勤成本反应最为敏 感），其投标租金曲线最为陡 峭。居住由于对位置的敏感性 相对较弱，对空间的要求更为 敏感，其投标租金曲线相对较 缓。制造业则居于两者之间。 （三）城市内部地区分类 1、中心商业区（CBD）：几乎所有的城市活动都集中在此，具有最大的便 利性，一般是城市内部交通路线的核心和枢纽，是城市的商业中心、金融 中心和服务中心。它的独特性决定了围绕这些位置展开激烈竞争，从而提 高了土地价格，并使其容积率大大提高 2、过渡区:围绕着中心商业区形成的一片有混合用途的区域，在这些区域 内有仓库，小型制造业，还有交通设施和适宜居住的土地。最初过渡区的 住房都是提供给中等和高等收入群体，后来逐渐成为低收入者的居住区. 过渡区的土地、房产交易市场逐渐萎缩，许多房东都是靠出租房屋，赚取 一定租金收入，同时保留房屋或土地的产权 3、郊区 郊区主要是低密集度和中密集度的居住用地。随着交通设施的发展和电力 供应得到保障后，郊区对制造业愈来愈具有吸引力 4、城乡结合部 城乡结合部主要是一个通勤区，目前外来的高收入人口一般已超过当地从 事园艺和农业的人口 工业区位影响因素 工业指 向类型 主导 因素 工业生产特点举例 原料指向型工业原料产地 原料不便于长距离 运输，或运输原料 成本较高 制糖厂、水产品加工 厂、水果罐头厂 市场指向型工业市场 产品不便于长距离 运输或运输产品成 本较高 啤酒厂、家具厂、印 刷厂等 动力指向型工业动力需要消耗大量能量炼铝厂 廉价劳动力指向 型工业 廉价劳动力 需要投入大量廉价 劳动力 普通服装、电子装 配、包带、制伞、制 鞋 技术指向型工业技术技术要求高 集成电路、卫星、飞 机、精密仪表 1、工业选址的基本要求 1、面积、地形地貌、水文地质条件，三废处理等 2、厂址应符合国防、安全、卫生、防震、防火等规范的要求 3、结合自然地理特点，构成大片绿色空间 4、同一工业区内，相互之间不应有防碍卫生及对产品质量不良的影响 5、节约用地，尽量利用荒地、薄地，少占或不占良田好土 2、商场选址的原则 方便顾客购物 1、交通便利 2、靠近人群集聚的场所 3、人口居住稠密区或机关单位集中的地区 4、符合客流规律和流向的人群集散地 有利于商场开拓发展 1、提高市场占有率和覆盖率 2、有利于形成综合服务功能，发挥特色 3、有利于合理组织商品运送 3、住宅区位的选择 1、同心圆模式： 该理论认为城市内部空间结构是以不同用途的土地围绕单一核心，有 规则地从内到外扩展，形成圈层式结构 城市从中心区向外围的同心圆进行辐射性扩张，土地所处的位置离中 心区越远，便利性越差，租金越便宜，密集度也越低 它指出了在一般情况下，便利性、租金和密集度都会随着离中心商务 区距离的增加而下降，并且这种演变过程会改变土地的使用 2、扇形模式： 沿着某些特定的交通路线，土地的使用模式像扇形 每个具有相同性质的扇形从中心向外扩张 用途一致的土地毗邻在一起，用途不一致的相互排斥 居住区按收入和社会地位分化 3、多核心模式 城市增长同时围绕几个不同的商业中心区展开，一个主要商业 区为城市核心，其余为次核心 城市规模越大，核心越多，越专业化 当今大城市的发展趋势是多核化，它反映了按功能区组织城市 空间结构和城市向郊区发展的趋势 划分： 1、按市场运行层次(交易的顺序)划分 一级：指国家出让土地给房地产开发公司的出让（批租）市场 二级：指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场 三级：指房地产消费者之间的交易市场 2、按市场交易客体划分：土地市场、房产市场、房地产金融市场，和房 地产中介服务市场等 3、按物业类型划分：住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、特殊物业 市场 4、按覆盖（影响）范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场 特点1、区域性:位置固定性和性能差异性 2、竞争的不充分性:信息不公开 3、供给调节的滞后性:土地供给弹性小、房地产开发周期长 4、交易的复杂性：交易形式多样、手续复杂 5、与金融的关联度高： 开发需要大量资金、购房也需要大量资金 6、政府干预性强： 金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划、环境保护 中国土地所有制： 1、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民 所有制和劳动群众集体所有制 2、城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城 市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集 体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有 （四）按计价单位划分的房地产价格类型 按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单 价两种 总价是指一套房地产总价格，即每套价格 单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上 所得到的单位面积价格 土地单价=楼面地价容积率 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的 比率 五大因素决定升值潜力 一是地段：影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活 跃的因素是交通状况。 二是商圈：商圈也是决定房价的关键因素，房产地处的商圈的成长性将 决定该房价的增长潜力。 三是环境：包括生态环境、人文环境、经济环境等，任何环境条件的改 善都会使房产升值。 四是配套：配套设