都市综合体研究四种发展模式与比较.ppt

综合体发展的四种模式 1 均衡发展模式 1 Office 办公 Shopping 商业 Apartment 居住 Hotel 酒店 以写字楼为核心功能的发展模式 2 Office 办公Shopping 商业 Apartment 居住Hotel 酒店 主 次 以酒店楼为核心功能的发展模式 3 其他 其他 Hotel 酒店主 次Apartment 居住 Shopping 商业 Office 办公 其他 以商业楼为核心功能的发展模式 4 Shopping 商业主 Hotel 酒店Shopping 商业 Office 办公其他 各项功能均衡发展香港太古广场 2 位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点 商业：太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心 p 太古购物广场汇集国际名流 p 会议展览中心使TriMe成为香港时尚发布场 p 金钟电影院引领港岛娱乐文化 p 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧 酒店：通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆 p 多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使TriMe成为夜间中环 的活力中心 p 各功能空间相互连通/延展了共享空间 p 统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享 酒店式公寓：星级物管+多产品组合 p 提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节 p 可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 p 套房面积定位56平米/110平米/245平米 p 高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米） 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式 公寓定位为香港最顶级的综合体物业 以写字楼为核心功能北京华贸中心 3 超5A智能写字楼 p 超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管 理自动化/通讯自动化 p 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内 在最优化的资源配置充 p 分适应未来国际商务市场的高速运营 p 目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的 商务交流平台 服务式公寓 p 公寓采用围合式/拥有中央公园、组团式绿化和水体/形成社区 p 公寓租售并举 p 户型齐全/多产品组合少量投资型一居+主流创意型二居和 居住型三居+20套顶层CEO至尊空中别墅 其它（商业+体育中心+展示中心） p 展示中心、体育中心集合了部分社会职能/提升社会形象 p 商业分主题有机的分布于建筑群中，造就新的商业形态 p 体育中心VIP运动会所，实行会员制服务 p 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象 p 各功能物业均以完善的服务体系为先导 5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+ 体育中心+展示中心定位为构筑国际大都市生活 的巨擘级建筑综合体 以写字楼为核心功能广州中信广场 4 写字楼 p 利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖 p 写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互 不干扰 p 利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度 p IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群 公寓 p 实用率约80% p 6部进口“三菱”客用升降机 p 公寓的单元面积由113237平米不等/适合不同人士的需求 p 单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全 超高层写字楼+公寓+小型购物商场定位为 广州最顶级的超高层写字楼 以酒店为核心功能上海商城 5 五星级酒店 p Portman Ritz-Carlton p 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 p 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享 豪华公寓 p 共472间豪华服务式公寓 p 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 p 面积从47到267平方米，以中大面积为主 写字楼+商场 p 酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10% p 国际水准的办公大楼 p 25000平方米世界知名品牌的购物商场 外因 p 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心 使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发 展潜力 p 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。 总建筑面积18.5万平方米 五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为上海 顶级国际化综合体“ city within a city “ 内因 p 定位准确，五星级酒店带动其它功能 p 酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持 续的生意 p 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 p 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚 以商业为核心功能深圳华润中心 6 外因 p 优越的地理位置，良好的交通可达性； p 区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 p 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 内因 p 超强的实力与品牌号召力 p 集购物、娱乐等为一体的体验式 p 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 p 一流的精英团队 深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳 地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通） /超大规模以商业为核心功能的综合体物业 p 首期规划：北区写字楼（华润大厦）+中区购物及娱乐中心（万象城），总建筑面积达23万平方米，1000个车位 p 二期规划 ：占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位，一座超五星级商务大酒店，一座 5A智能化甲级写字楼，三座酒店式服务公寓，一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 4种模式比较 7 均衡发展模式 1 以写字楼为核心 功能的发展模式 2 以酒店楼为核心 功能的发展模式 3 以商业楼为核心 功能的发展模式 4 20万以上建面；CBD；高融合性建筑群 ；各项功能相互依赖存在 20万以上建面；CBD；超高层建筑；国 际财