保修协议

保修协议甲方： （以下简称甲方）乙方： (以下简称乙方)业主： (以下简称业主)根据甲乙双方于2012年8月10日签订的“江南府邸一期4#、5#楼及2A地下车库（北部）总包工程施工合同”第十七条约定内容，为保证本工程在合理使用期限内正常使用，甲乙双方协商一致签订本工程质量保修协议书。乙方按国家建设工程质量管理条例及双方合同约定承担工程质量缺陷保修责任。为便于后期保修管理并实质推进保修效果，经甲、乙方充分沟通，达成一致意见。现甲、乙双方就相关工程保修事宜，达成如下协议，以资共同遵守执行。一、 免费保修期限： 自工程竣工资料、图纸、钥匙移交完毕之日起计算，保修期限不少于国家建设工程质量管理条例规定及本保修协议规定保修时间。其中地基基础与主体结构工程在设计文件规定的合理使用年限内保修结构安全；屋面、厨房、卫生间、地下室、外墙面、门窗框以及其他有防水要求的地方防渗漏保修5年；空调及制冷系统保修两年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修2年；室外管网及小区道路等市政公用工程保修2年；其他工程按照国家建设工程质量管理条例执行，但不得少于2年。二、 保修范围：本工程质量保修书约定乙方总承包范围内的工程项目，由于乙方施工质量缺陷问题和材料设备质量缺陷问题，均属乙方免费保修范围。整体工程及各分部分项工程质量，经竣工验收符合合同要求，如甲方抽检到分项工程中允许偏差项目中超出允许偏差范围的、基本项目中未达到优良的项目或者不符合观感要求的观感项目，仍属乙方返修范围，乙方应按甲方要求进行返修。三、 保修实施：工程竣工验收合格后，由甲方房屋保养中心以及镇江红豆物业管理公司对乙方工程保修实施情况进行共同管理。房屋保养中心负责本工程保修期内返修工作的统一协调管理，乙方就工程质量保修向物业公司和甲方房屋保养中心负责，工程保修款最终由乙方和甲方进行结算（由甲方房保中心、客服部审核确认相关保修的执行情况和扣款情况）。同时，甲方保留根据相关法律法规就有关工程质量问题追究乙方质量责任的权利。四、保修的时间性：1. 渗水、漏水、给排水、供电设施及线路出现故障等等影响居民正常生活的情况下，乙方承诺在甲方通知后2小时内赶到现场并于4小时内完成维修。2. 发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。3. 其他情况下，乙方须在甲方通知后24小时内赶到现场，并于赶到现场之日起二日内完成通知所涉及之保修、维修项目。4. 每个维修项目完成后，经业主和甲方验收并签字后，方为该维修项目本次维修完毕。所维修项目应保证在六个月内不再出现类似问题。5. 违反以上规定，视为乙方同意由甲方处理，甲方委派他方处理，处理结果由业主和甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用从乙方保修款中扣除。6、 乙方承诺，无论以上质量缺陷属乙方、甲方或业主责任，在接到通知后，均遵守上述时间性要求不问理由地进行维修，并在维修过程中与甲方及业主共同取证，以判断责任原因，不属乙方责任的，由责任方向乙方支付材料及人工费用。五、维修质量的保障措施：1、凡由乙方维修的工作内容按国家规定保修期计算，每个维修项目完成后要经业主和甲方验收签字方可，所维修项目的保修期限由维修合格之日起重新计算。在此期间该维修项目因乙方施工不当、使用材料不合格等产生的二次维保及财产损失由乙方承担。给甲方及业主等造成的财产损失由乙方负责赔偿。如因乙方施工质量问题导致业主要求退房而给甲方造成的退房、赔偿装潢等其他损失由乙方负责全额赔偿。2、 维修工作完成后，乙方负责将施工现场清理干净，如维修过程中给业主造成其他损失，则乙方应承担相应责任。3、 如有下列情况之一发生，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方承担。a：接到甲方返修通知（口头或书面）后拒不到现场处理问题；b：超过规定的到场时间后4小时仍未赶到现场；c：超过规定的时间仍未完成有关工程返修任务，且不主动向甲方客户服务中心报告；d：对同一位置经过一次返修仍未彻底解决问题；e：因现场返修人员服务行为造成客户强烈投诉。4、 因乙方责任造成返修、赔偿的，乙方应按照以下标准赔偿甲方损失：直接返修加直接赔偿的费用在2000元以下的，按照1.5倍计算；直接返修加直接赔偿的费用在2000元以上的，按照1.2倍计算。5、 按上述办法计算出的费用总额由甲方书面知会乙方，无需征得乙方书面签收意见即可直接从乙方保修款中扣除。6、 对于涉及结构安全的质量问题，应当按照建设工程质量管理条例的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修，全部费用由乙方承担。7、 业主或物业报修的一般房屋质量问题，甲方工程师现场察看后直接安排乙方进行维修，乙方需要出具维修方案报甲方工程师确认，对重大的维修项目，如：木地板霉变、渗漏、裂缝（需打开房屋原有结构）等，甲方工程师负责召集乙方负责人，物业工程师等现场查看，共同审核乙方所报的维修方案并予以签字确认，甲方负责维修前、维修中及维修后的现场图片取证。若因乙方原因，在甲方通知后24小时内未到现场查看，乙方不得对经过甲方审核把关后的维修方案有异议。8、 若因乙方工程质量原因导致住户提出索赔要求，乙方应在甲方通知24小时内赶到现场共同解决。由甲方全权代表乙方与业主谈判，甲方具有决定权，谈判结果经甲方代表和业主签字后即生效，乙方予以无条件接受。发生索赔的费用由乙方直接支付现金，不得从质保金中提取。若乙方拒绝赔偿，甲方有权从质保金中扣除赔偿费外，另从质保金中提取本次索赔费用的25%作为甲方处理投诉的管理费及名誉损失费。9、 乙方接到甲方通知后，在维修合同约定的时间内赶到现场进行核查（包括国家法定节假日），乙方拒绝进行维修，或维修工期超过甲乙双方已确认的工期，甲方具有对乙方的处罚权，处罚标准为1000元次。10、 乙方维修项目的质量验收，以国家规范、规程、标准和原设计要求为准。11、 工作标准：维修标准要求详见：附件一房屋维修成品保护方案附件二维修安全注意事项附件三房屋维修人员服务行为规范现场维修人员必须做到为客户服务4条基本要求（简称1234）：1双鞋套：进门穿一双鞋套；2句问候：进门“您好，我是xxx施工单位维修人员xxx，”出门“您还有什么问题，请与红豆房屋保养中心联系；”3块布：一块垫工具，一块擦拭维修操作面，一块擦手；4不：不抽业主的烟、不吃业主的东西、不用业主的厕所、维修后不留垃圾。12、乙方在保修期内违反了上述内容的相关规定，甲方除按照相关协议内容给予处罚外，还将直接委托第三方进行甲方所通知保修项目的保修，乙方在保修期内累计三次违反保修协议的相关规定，甲方将不再同意由乙方承担质保期内的剩余保修工作，而由甲方另行委托专业第三方承担剩余的保修工作，保修费用将由乙方全部承担，乙方应予无条件接受。委托第三方的维修费用结算分项单价详见附件四维修分项单价。六、各方现场代表及各方权利和义务：6.1甲方权利：对乙方的维修质量和进度进行监督，对维修质量和进度达不到要求具有处罚权；由甲方全权代表乙方与业主进行谈判，甲方具有决定权，乙方予以无条件接受；甲方义务：做好乙方维修方案的审核；做好维修过程中的监督和维修后的验收；按约定时间支付质保金。6.2乙方权利：所维修工程质量和进度达到甲方及业主要求的情况下，经甲、乙双方及业主验收合格签字认可后，乙方有权要求甲方按时支付质保金。乙方义务：接到甲方指令后，必须在约定的时间内保质保量完成任务；施工中，乙方应爱护小区内的道路、绿化及其他设施，遵守“镇江红豆物业管理公司及房屋保养中心”的有关规章制度；乙方在维修过程中产生的建筑垃圾，必须按照甲方或物业规定的地点进行临时堆放，并定期进行清运，凡乱放、废弃建筑垃圾造成的损失必须自行承担。七、乙方维修安排：1. 在工程保修期内，乙方必须委派两名全权代表（土建1名，安装1名）在现场办公，专职处理本工程的维修工作；如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换。2. 乙方保修负责人（乙方指定为本工程项目经理）： a) 通讯地址： b) 电话/手机： c) 传真： 3. 以上内容若有变动需及时书面知会甲方客户服务中心，否则无法联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。4. 每一住户，无论维修项目多少，全部维修人员均应一次到位。5. 维修人员应按甲方制定的维修程序进行维修，服从甲方客户服务中心的管理，服从业主的监督，统一着装、文明施工、文明用语，不得与业主发生任何争执，否则每人次乙方支付违约金500元。八、工程保修款（含渗漏保修金）的结算方式：（一）工程竣工验收通过后45天内发生的维修费用将均在工程款中扣除，不在工程保修款中抵扣。（二）工程保修款的返还视工程质量验收情况，按以下标准返还：取得竣工验收合格文件一年后的第一个月内支付审计总价的1%（扣除期间相关保修费用）；取得竣工验收合格文件二年后的第一个月内支付审计总价的1%（扣除期间相关保修费用）；取得竣工验收合格文件三年后的第一个月内支付审计总价的2%（扣除期间相关保修费用）；取得竣工验收合格文件五年后的第一个月内支付审计总价的1%（扣除期间相关保修费用）。九、其他：1.乙方同意在免费保修期满后至工程有效寿命年限内，继续提供适当维修服务，并按最优惠价收取费用。2.本保修书：作为施工合同附件，由施工合同双方共同签署，在工程有效寿命内一直生效。甲方： 乙方： （公章） （公章）经办人： 经办人： 2012年 8月10日 2012年 8月10日附件一：房屋维修成品保护方案房屋维修成品保护方案：1、 外墙、屋面、门窗渗漏的维修：维修前和维修期间，必须每天收听天气预报，根据天气情况安排维修工作。遇有雨、雪、冰冻、台风等恶劣气候，尽量避免打开屋面、凿除外墙粉刷等渗漏的维修。渗漏维修过程中，突遇恶劣气候，必须即使做好遮盖，管理人员须亲临现场检查防范措施，避免影响业户生活，并协助房修工程师对业主做好安抚工作。屋面、外墙维修过程中产生的建筑垃圾，避免从业户室内运走，搭设吊物架从室外运走。2、 外立面搭设脚手架的维修：在业户庭院内搭设脚手架的，须预先与相关业户沟通，征得业主同意，并采取有效的保护措施；维修前，需预先通知、知会相关业户关闭脚手架相关位置的门窗；脚手架搭设部位应用彩条布做好围栏，同时做好绿化保护。3、 已装修业户室内维修：业户家中铺设木地板或复合木地板的，施工前，须对施工范围内、人员及垃圾进出的过道内先用薄膜（厚度3mm以上）铺满，然后再用厚纸板、地毯等防冲撞类材料满铺；根据需要，对进户门、户内门及门套用薄膜和硬纸板包裹保护，以避免大型工具及垃圾进出时碰撞破坏；施工前，根据业主意见将家具、灯具、空调等物品移至制定地方并遮盖保护，不能移动的用塑料薄膜加以覆盖保护；施工用梯子等脚部用棉布或橡皮包裹；维修过程中，由维修单位负责将维修部位以及其他因维修而需要搬运的家具、物品搬运至其他地方，并有义务确保搬运物品的完好，如因搬运导致损坏，由维修单位照价赔偿。4、 如乙方维修过程中成品保护工作不符合上述成品保护措施要求，视情节严重甲方将要求乙方支付2002000元的违约金，违约金从乙方工程质保金中直接扣除。5、 乙方管理人员在维修开工前必须进行现场成品保护情况的检查，获得甲方及业主确认后方可开工。附件二：维修施工安全注意事项1、 进入施工现场人员必须戴好安全帽，悬空及高空作业人员必须佩带安全带。高空及屋面维修作业人员严禁在避雷带上挂攀安全带。2、 施工作业点应作有效封闭。在规定的施工范围内须做好不低于2米的遮拦围挡及施工告示牌等防护措施。3、 施工过程中，施工人员必须认真做好每天施工完成后的落手清工作，做到工完、料净、场地清。4、 建筑垃圾严禁倒入生活垃圾箱内，并且当天必须清理运走，不准在现场堆放。5、 高空及屋面作业人员，严禁向下抛洒扬尘，严禁高空抛物，一经发现，每次扣工程款1000元，不再返还。6、 因违规操作给他人的财产造成损失的，按全价进行赔偿。7、 脚手架的搭设必须符合规范的要求。脚手架整体承重部位应回填夯实。不准使用轻嫩、枯脆、虫蛀、闷麻和有大裂缝的竹料；不准使用枯脆、破损、散边的竹片底笆；不准使用草绳、麻绳、塑料绳及锈蚀铁丝做拉结或绑扎的缚料。8、 应自觉学习并遵守各项规定文件：切实做好安全、文明施工。9、 应定期向施工人员进行法制教育，严格执行招收外来民工等有关条例，办理劳务证。加强管理力度，严禁打架斗殴、聚众赌博及任何扰民现象发生。10、 应遵守国家有关环境保护的法规、规定。采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。上述条款，施工单位必须严格执行。违反规定者，按性质严重程度扣除违约金100元1000元，并责令停工整改。附件三：房屋维修人员服务行为规范一、 禁止行为1、 禁止“吃、拿、卡、要”行为。违约金2001000元/次2、 禁止与客户发生争执和身体冲突违约金5005000元/次3、 禁止在客户面前与同事打架违约金5002000元/次4、 禁止侵占、损坏顾客财产照价赔偿之外，另行违约金5002000元/次，情节严重者移交给相关执法部门处理5、 禁止探听顾客隐私，损害顾客利益违约金2002000元/次6、禁止在客户面前谈论关于房屋质量问题产生原因等业户敏感性问题。严格按照与 红豆置业 房修工程师统一的口径回答业主关于维修相关事宜的询问违约金2002000元7、禁止在搭设脚手架的维修的过程中，从脚手架进入业户室内和观望、窥视室内情况违约金2002000元8、禁止在维修过程中使用业主家用品违约金2002000元9、禁止与物业管理人员及其他任何人员在业主家发生争执、冲突违约金5005000元二、 行为规范1、 基本要求项目规范要求不允许要领仪容仪表工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物，并保持制服干净、平整，无明显油污、破损、皱褶。正确佩带胸牌标识。注意个人卫生，保持身体清洁无异味，发型整洁。工作期间应保持积极良好的精神面貌。制服肮脏。满脸疲倦，不时打呵欠，一副无精打采的样子。冷淡，过分严肃或者是木讷的表情。规范着装整洁大方身体健康状态良好工具齐全语言态度与业主交谈时，应态度诚恳，耐心聆听。对业主的咨询，应引导业主向专业工程师咨询。对待客人“冷、硬、顶”。粗心大意，态度消极。随意回答业主咨询。耐心诚恳专业守信敲门进入客户家中前，按门铃或敲门三声（敲门声音应适中），若没有应答，应等候510秒钟左右进行第二次按门铃或敲门。无人开门时，在门口大声喊叫。敲了一次门，无人开门便离开。等待时，在走廊走来走去。声音适中礼貌等候问候客户开门后，应表现主动，态度热情，面带微笑说：“x先生/小姐，您好！我是xx施工队维修人员xxx”。语言不规范，随便，比如：“我是搞维修的”等。探头探脑，顾客还没说话就往屋里张望。主动介绍礼貌大方备注：如乙方人员发生上述行为，甲方有权要求乙方支付2001000元/次不等违约金，违约金从质保金中直接扣除，同时乙方必须承担因上述行为导致的业主索赔、物品损坏等一切损失。2、 业户家施工过程中的行为规范项目规范要求不允许要领在业户家施工工程中1、 按照基本行为规范要求得到客户确认后和许可后，进入客户家中进行维修。2、 按照施工规范要求和房修工程师的施工交底进行施工。3、 若客户有意见，应将客户意见及时上报房修工程师协调处理。4、 谢绝业主主动提供的水、烟、毛巾等物品。面对客人询问时做别的事情，或与别人谈话。不经允许坐在客户家中。在客户家中东张西望，乱摸客户家中物品。不经允许帮客户接听电话。主动伸手和客户握手。与客人聊天，未经允许抱客户的小孩。随便扔掉客户的东西，品尝客户的食品，使用客户卫生间及生活用品等。在业主面前挖鼻孔、掏耳朵、伸懒腰、打呵欠、抠指甲、搔皮肤、搓泥垢、整理个人衣物等不良行为。在业主面前抽烟、吃东西、嚼口香糖、看书报，大声哼唱歌曲、吹口哨、谈笑、喧哗。手机、呼机响声很大，当着客人面接电话，大声说话。忘记带必要的维修工具，借用业主工具物品。损坏客户物品刻意进行隐瞒。对客户提出的不满意进行辩解，不报告房修工程师。文明施工文明用语专业谨慎待人诚恳态度和蔼每日工作结束每日下班前，先收拾好服务工具及清理现场。然后找到客户说：“先生/小姐，您好！今天的工作已经结束，再见。”不和业户交待，就撤离现场。服务工具和施工现场没有收拾好就离开。施工落手清备注：如乙方人员发生上述行为，甲方有权要求乙方支付5005000元/次不等违约金，情节严重者予以重罚，违约金额度不设上限，违约金从工程款中直接扣除；同时乙方必须承担因上述行为导致的业主索赔、物品损坏等一切损失。三、 行为规范违背原则1、 乙方必须无条件遵守上述各条行为规范、准则，如有违反，甲方有权处以额度不等的违约金，情节严重者，违约金额度不设置上限；2、 甲方有权对乙方维修人员进行行为规范考核，不符合上述要求的维修人员，乙方予以无条件更换；3、 乙方人员如违反上述行为规范，甲方有权安排第三方维修，一切损失及相关费用均由乙方无条件承担。附件四：维修分项单价一、室内维修分项单价序号维修项目单价备注1家具及地板保护9元/平方2贴美纹纸4元/米3切割墙面（及墙地砖拼缝）9元/米4凿除墙面粉刷层及墙面砖、地砖和屋面、地面、水泥砂浆找平层，15元/平方5水泥砂浆粉刷墙面36元/平方6铺钢丝网20元/平方7铲除墙面腻子以及涂料6元/平方8墙面刷801胶水4元/平方9内墙批柔性腻子15元/平方10墙面刷涂料36元/平方含所有材料费，涂料品牌按多乐士施工。11清理以及保洁300元/项（户）需甲方现场确认项目12切割地面砼12元/米13凿除地面砼20元/平方14天棚凿粉刷层20元/平方15天棚水泥砂浆粉刷50元/平方16批界面剂6元/平方17浇地坪细石砼及压光45元/平方19防水砂浆找平30元/平方20挤塑板800元/立方21垃圾清运5元/袋22批外墙柔性防水腻子20元/平方23刷外墙涂料45元/平方含所有材料费，涂料品牌按多乐士施工。24做外墙JS防水45元/平方253厚SBS卷材防水50元/平方261.21.5厚聚氨酯涂膜防水50元/平方27刷水不漏防水两道30元/平方28中性硅胶25元/支29拆、铺地板35元/平方此单价仅包含人工费、地龙骨30拆换贴脚线12元/平方此单价仅包含人工费31木制品油漆修补30元/平方32铝合金门窗整修40元/平方33门窗玻璃更换60元/平方此单价仅包含人工费34安装小五金（门锁、门吸等）25元/只此单价仅包含人工费35工日100元/日36墙面砖修补75元/平方此单价仅包含人工费及辅料费，不含面砖的材料费37地砖修补65元/平方此单价仅包含人工费及辅料费，不含地砖的材料费38洁具拆装60元/只此单价仅包含人工费39浴缸拆装200元/只此单价仅包含人工费40安装三角阀10元/只此单价仅包含人工费41调换软管10元/只此单价仅包含人工费42调换龙头15元/只此单价仅包含人工费43拆装、安装灯具（吸顶灯）15元/只此单价仅包含人工费44拆装、安装灯具（吊灯）30元/只此单价仅包含人工费45安装浴霸50元/套此单价仅包含人工费46PVC管110mm35元/米47配件110mm20元/只配件中不包括P型、S型存水弯(带检查孔)。P型存水弯（带检查孔）综合单价为18元/只，S型存水弯（带检查孔）综合单价为23元/只，其余配件单价不变。48PVC管