熊猫基地·同类产品调研报告.pptx

熊猫基地同类产品市场调研,同类产品调研,锦 里,平乐古镇,洛带古镇,文 殊 坊,国色天乡,宽窄巷子,汇总分析,项目核心特点,项 目 借 鉴,市场详情,锦 里,part 1,1、项目背景 现紧邻武侯祠的“锦里”古街由成都武侯祠博物馆斥资兴建，作为三国圣地成都武侯祠博物馆（文物区、西区、锦里）的一部分。 2、区域位置 锦里古街位于成都市武候祠大街231号附1号 3、口岸特点 锦里古街北邻锦江沿江景观带，东望彩虹桥可直达市中心天府广场。西接一环路西一段东邻浆洗街洗面桥街 (商务办公为主)，南临高升桥商业区。公交路线1路、57路、304路、306路可直达。 4、总体规模 锦里商业建筑面积约14000余平方米 5、客流量:工作平均约2万人日/天、节假日平均约5万人/天（其中省内客群占6层、外省客群占3层、国外客群占1层,二、项目特色,1、锦里地处成都市武侯区核心区域，交通发达，人流量密集； 2、锦里依托武侯祠“三国文化”这一历史文化景区，游客看完了武侯祠的历史遗迹，再从锦里亲身体验一次，自然意义非凡； 3、古街内部空间布局合理，游客置身其中只需看看随处可见的指示牌就能第一时间找到自己所处方位。 4、古街内业态丰富不重复、各类商品种类繁多；,三、项目分区及规模,以延熙大道、章武街、九品街、建安路、乌衣巷这几条街道组成,四、空间规划,1、交通组织,在锦里古街的内部空间布局方面，锦里古街呈线性发展，哑铃式布局.建筑风格 为巴蜀建筑风格,2、整体建筑规划空间特色,1、入驻商家业态构成,2、业态比例,18%,56%,16%,10%,通过实地走访考察发现，锦里主要消费客群均偏向于购物及餐饮消费.且价格通常比外面高昂，以餐饮尤为明 显，但因种类繁多的特色饮食，先付账后进餐的经营理念，再加上持续不断的人气汇聚，从而促成商家生意一整天 的持续火爆。,3、经营状况,五、商家详情,1、收租金方式： 租金的收取与面积无关，而是依据商家一般营业额的15%20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司与商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。据询问，从开街到2012年，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了100%，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了100%。 针对口岸较差，规模小的商家，采取正常收租手段租金约120-150不等。,2、面积区间 在购物区和小吃区多以单层小面积建筑面为主（10-20平米）； 餐饮区多为2层面积（200-500平米）； 酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；,（以上数据来源至实地走访调查及人人网）,六、租赁价格及面积区间,1、项目背景 平乐古镇发源于天台山的白沫江流经古镇，碧水萦绕，四季风景如画。作为全国历史文化名镇被评为“成都市十大魅力城镇”“成都市十佳景区”之一。 2、区域位置 平乐古镇位于成都市西南所辖邛崃市境内 3、口岸特点 距离国道318线9km，离邛崃市18km，离成都市93km，离成都双流国际机场60km. 公交路线从新南门车站出发,每天早上6:20至晚上6点都有车可直达平乐古镇. 4、总体规模 平乐古镇占地23.54万平方米 5、客流量:2011年年接待350万人次,且逐年递增(30%)平日里游客较少，一般周末游客量居中，在国定节假日游客数量为平日的310倍,平乐古镇,part 2,1、平乐古镇发源于省级风景旅游区天台山玉宵峰的白沫江自西向北流经古镇，碧水萦绕，鸥鸟出没，四季风景如画。 2、平乐有“九古”：古街、古寺、古桥、古树、古堰、古坊、古道、古风、古歌而声名远播。 3、平乐古镇早在公元前150年西汉时期就已形成，迄今已经有2000多年历史了。 4、发源于天台山的白沫江在古镇一江分三水，繁衍了千年的古镇文明，依水而建，因水而兴是平乐水文化的独特体现。,二、项目特色,老镇占23.54万平方米,新商业区建筑面积11000平方米,三、项目分区及规模,进入古镇，首先看到的是“乐善街”牌坊，是平乐古镇的主要出入口。由这里一直往古镇 走，就是乐善街，也叫水景街。这里原来是旱街，后经“引水入镇”工程，全长540多米. 古镇东沿骑龙街一线，西至平乐中学东界，北至粮仓北界，南至水厂北界.,四、空间规划,1、交通组织,老镇区 沿江而建是街区的主要特色，其格局呈鱼骨状，33条街道长短不一呈井字间隔、曲直有度。 平沙落雁商业区 由三条老式街道及8个院落群组成，采用古老的建筑手法，保存了川西古镇原始风貌。,2、整体建筑规划空间特色,五、商家详情,1、入驻商家业态构成,2、业态比例,老 区（白沫江两岸）,（注：由于老区规模过大，我方将选择最具代表性的商业区域（白沫江两岸进行分析）,1、入驻商家业态构成,2、业态比例,平乐古镇在餐饮、住宿等方面收费是根据时间不同而有高有低的。工作日去旅游的人不多因此收费便宜，而一 旦到了节假日费用一般是工作日的2-3倍，尤其是国定假日甚至可能会涨幅到5倍。而游客一般游玩消费的地方是在 白沫江的两岸，因此造成区域内商家收入分配不均。,3、经营状况,平沙落雁新区,37%,43%,10%,10%,五、商家详情,1、针对口岸较差，如临近前后大门区的商家则租金约60-80不等。针对口岸人气较旺 的区域则租金可达到100-120不等； 2、在老区多以2单层中小面积建筑面为主（50-120平米）；餐饮为（150-300平米）； 3、新区多以小高层大面积建筑面为主（300-500平米）租金在80-150不等,六、租赁价格及面积区间,1、项目背景 洛带古镇地处“中国水蜜桃之乡的成都市龙泉驿区境内。是国家aaaa级旅游景区、也是中国西部最大的也是唯一的客家古镇. 2、区域位置 洛带古镇位于成都市东郊成都平原与龙泉山脉的交接处 3、口岸特点 地处成都平原和龙泉山脉接合地，西距成都18km，南距龙泉驿区11km，成渝高速公路立交桥接口4.6公里。公交坐219路可直达。 4、总体规模 商业共计建筑面积37584。 5、节假日平均约2万人/天，工作日平均约1万人/天。国定假日人数约5-6万人/天。 （其中大成都市范围客群约占9层、省内外客群约占1层）,洛带古镇,part 3,1、产品定位为客家文化旅游区，使洛带旅游产品在四川范围内独具特色，在成都市具有不可替代性。 2、古镇能与田园风光融为一体，规划区内无工业污染环境质量高. 3、主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动. 4、依托龙泉整体市场大环境，借助龙泉桃花节旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。,二、项目特色,三、项目分区及规模,零售商业约占 15000,休闲娱乐区约占 7500,餐饮约占 11200,其它区约占 3884,以北巷子、凤仪 巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、马槽堰巷和糠市巷这几条街 道组成,四、空间规划,1、交通组织,在洛带古街的内部空间布局方面，呈“一街七巷子”的格局。街道东西弯曲走向，长约 2km，街面宽8m.建筑风格为清代建筑风格,2、整体建筑规划空间特色,1、入驻商家业态构成,在整个走访古镇的调查中发现，古镇的商家经营分为2种情况： 1、当地居民经营情况：业态化分混乱，区域内做同样生意的商家多达10、20家，时常会有拉客谩骂现象，不仅引 来游客反感，同时也未获取可观利润。 2、外来商家经营情况：区域内以传统客家菜，九斗碗，伤心凉粉为代表的商家为主，店面装修洁净明亮，服务水 平良好，经营状况火爆。,3、经营状况,2、业态比例,47%,9%,8%,14%,22%,五、商家详情,1、对非自有居民用房统一采用只租不售的方式经营； 2、购物和小吃区以单层中小面积为主（30、60、90、120平米）； 3、餐饮区多为单层面积（70-200平米） 4、租金以80-120元每平方为主，中间区域部分商业160元每平方。 5、10%店面归当地居民自身所有，不会产生租金,（以上数据来源至实地走访调查及人人网）,六、租赁价格及面积区间,1、项目背景 由成都置信实业有限公司开发的复合地产项目包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流的主题乐园. 打造中国第一个“国际花文化中心” 2、区域位置 位于城西温江区万春镇国家级生态示范区 3、口岸特点 距离成都中心城区20公里、30分钟车程。距离温江城区3公里；从成温邛高速上绕城高速到达机场只需40分钟 4、总体规模 占地6232亩住宅占地2000余亩 5、客流量:工作日/天平均约2-3万人、节假日/天平均4-5万人（大成都范围内客群占9层、省内二级城市客群占1层）,国色天乡,part 4,1、西南地区首个超大规模的主题乐园。 2、通过持续不断的营销活动，形成高知名度与人气。 3、作为西南区首先面世的主题公园，工作日并未收 取入园费。仅节假日以收取20元的方式,一面可减缓 假日人流高峰期园区压力，另一面也可产生部分利润。,二、项目特色,中国馆约占80亩 法国馆约占65亩 德国馆约占60亩 比利时馆约占60亩 日本馆约占60亩 意大利馆约占60亩 美国集市约占70亩 魔幻岛约占70亩 英国馆约占60亩,三、项目分区及规模,以中间水景，四周独立板块通过步行街、桥园林小道等围合而组成,四、空间规划,1、交通组织,2、整体建筑规划空间特色,在国色天乡的内部空间布局方面，在九大游乐区的基础上再规划主题游乐、主题商业与 主题演艺三条线，将园区九大主题区域串连成为一条水晶珠链，通过线来联接面；街道布局 在基于人流量的考虑下多以15-20米的宽度规划，避免假日人流高峰；建筑风格迥异，包含 传统中式建筑、欧式风格建筑，巴洛克建筑风格等。,1、入驻商家业态构成,2、业态比例,通过实地走访考察发现，国色天乡客群主要消费均偏向于娱乐设施。餐饮购物所占消费比例过低，餐饮档次较 低，所售商品种类较少，且无大规模餐饮购物区。尽管如此，每天平均3万人次人流量的涌入，从数量上弥补了消 费质量上的缺陷,足以支撑区域内所经营的商家。,3、经营状况,43%,19%,7%,29%,2%,五、商家详情,1、在购物区和小吃区多以单层小面积建筑面为主（30-70平米）； 2、餐饮区多为单层面积（70-200平米） 3、部分租金预估，90-120元/ 4、对部分联营的业态前期进场免租1年 5、国色天乡内大部分商业店面是由置信自己经营或与商家联营，因此不会产生租金与物管费,六、租赁价格及面积区间,1、项目背景 作为中国都市内数量最多且最集中的禅院休闲区。这里汇集千年古寺文殊院，道教圣地五岳宫和爱道堂、金沙庵等多处庙宇和道观。是展示成都特质、代表成都文化的对外名片。 2、区域位置 文殊坊古街位于成都市青羊区府河内侧， 3、口岸特点 距成都市传统商圈春熙路约1.5公里，距骡马市商圈约0.5公里，距火车北站约1.5公里公交路线16、99、64、75、302、1、55、33、73路可直达. 4、总体规模 地上商业建筑面积为19.30万平方米 5、客流量:工作日/天约1000-2000人、节假日/天约3000-5000人（大成都市约占8层、省内外占约2层）,文 殊 坊,part 5,1、文殊坊作为中国都市内数量最多且最集中的禅院休闲区。 这里汇集千年古寺文殊院，道教圣地五岳宫和爱道堂、金沙庵 等多处庙宇道观，是目前为止中国都市中心拥有数量最多最集 中的禅院休闲区。 2、文殊坊地处成都中心城区青羊区，是规划中的成都中央商 务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅,二、项目特色,成都会馆约占7460平方米,（部分分区规模）,成都庙街约占22540平方米,三、项目分区及规模,以成都会馆、成都庙街这2条主要街道组成,四、空间规划,1、交通组织,2、整体建筑规划空间特色,文殊坊的街宽5米建内部呈“九街十庙、庭院艺坊”的格局，和走大街穿小巷跨 门道进院落上厅堂入居室的生活习俗。文殊坊概括了老成都住宅的各种类型： 前店后宅式；下店上宅式；平行二合院式；l形拐尺式；三合院式；四合院式；大院套小院 等形式。街巷连接，院院相套，空间曲径通幽步移景异。建筑风格为清末时期的木质风格,1、入驻商家业态构成,2、业态比例,从业态比例上看，购物、餐饮、游艺及其他分配不合理，游艺休闲份额明显不足，给整个街区死板、不活跃、 过于安静的感觉。在业种的引进上，虽然基本做到了“一招一店”，但是各店风格趋同，并且没有进行合理分区， 造成了同质竞争。,3、经营状况,49%,25%,12%,9%,5%,五、商家详情,1、对部分商家询问租金一般在120-130左右。 2、在购物区多以两层中小面积建筑面为主（30-60平米）； 3、餐饮区多以两层为主局部三层（200-500平米） 4、文殊坊，多数建筑的二楼空间普遍被闲置，即使已经被租用的地方也显得很冷清,六、租赁价格及面积区间,1、项目背景 是成都市三大历史文化保护区之一，于上世纪80年代列入成都历史文化名城保护规划。2008年6月，为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工。 2、区域位置 宽窄巷位于四川省成都市中心区域以西 3、口岸特点 邻近于天府广场、人民公园、琴台路、百花潭公园等公交路线5路、13路、47路、64路、78路、81路可直达。 4、总体规模 总建筑面积30801 5、客流量：工作日/天约2万人、节假日/天约5万人（大成都市客群约占9层、省内外客群约占1层）,宽窄巷子,part 6,1、宽窄巷子地处成都市内环区核心区域，交通发 达，人流量密集； 2、宽窄巷子是老成都“千年少城”城市格局和百年 原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑 风格在南方的“孤本”具备唯一性和不可复制性。,二、项目特色,宽巷子约占16900,窄巷子约占9149,井巷子约占4752,三、项目分区及规模,以宽巷子、窄巷子、井巷子这3条街道组成,四、空间规划,1、交通组织,宽窄巷子项目由三条步行街组成“宽、窄、井”，中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，另外，在宽 巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约 400 米，宽巷 子宽度以 67 米居多，窄巷子宽度为 4 米，街巷距离适宜集聚人气。宽窄巷子的原始建筑形态为古代 中式风格.,2、整体建筑规划空间特色,五、商家详情,1、入驻商家业态构成,2、业态比例,宽窄巷子前期的商业定位为中高端路线。单因地处一线城市中心地段，经济发展较好，人均消费能力高，且对 高端餐饮、休闲、娱乐的消费方式接受程度较高，因此商家普遍经营良好。,3、经营状况,35%,50%,4%,11%,六、租赁价格及面积区间,1、在非居民自有房的基础上采取租赁为主，出售少量资产的模式； 2、整个宽窄巷子由45个清末明初风格的围合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼，新建的宅 院式精品酒店组成。院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积173-1100 不等，主要 集中在400-800。全部是青砖黛瓦的仿古四合院落。,同类产品调研,锦 里,平乐古镇,洛带古镇,文 殊 坊,国色天乡,宽窄巷子,汇总分析,项目核心特点,项 目 借 鉴,市场详情,项目核心特点,锦里 区域位置：城市核心区，有效借势武侯祠客流 文化特点：以三国文化+蜀地文化结合为核心文脉 客群构成：省内外游客+本地游客 业态特色：特色业态突出（强调传统业态），同时业态丰富，广泛满足不同客群消费需求 消费特点：整体消费强调量，而非价，偏向随即消费,宽窄巷子 区域位置：城市核心区 文化特点：以少城文化+蜀地文化+现代结合为核心文脉 客群构成：省内外游客+本地游客 业态特色：特色业态突出（引入较多现代业态），业态选择上相对强调质而非量 消费特点：整体强调单客消费量，偏向定向消费,项目核心特点,文殊坊 区域位置：城市核心区，文殊院客流对本项目基本无有效支撑 文化特点：以禅文化为核心文脉（定位：都市第一禅林），难于与现代商业文化融合 客群构成：本地游客（上香客+日常休闲娱乐），外地游客比例极低。 业态特色：业态特色不突出（餐饮业态不突出，购物业态无特点）整体品质较低，且有较多负面业态（丧葬） 消费特点：分散（区域、档次）、混杂,洛带古镇 区域位置：成都近郊 文化特点：以客家文化为核心文脉 客群构成：本地近郊游客户 业态特色：业态规划性差，混杂，业态比例基本为自然发展，同类产品存在恶性竞争。 消费特点：整体定位为本地中低端客户近郊游消费，客户群体数量大，但单客消费低,项目核心特点,平乐古镇 区域位置：城市远郊 文化特点：以区域古镇文化为核心文脉，同时具备良好亲水自然资源。 客群构成：本地周末郊游游客为主，季节性较强（夏季消暑）。 业态特色：平沙落雁部分规划性较强，其余业态均为自然发展档次较低，整体餐饮为主流，其次为部分特色旅游购物、住宿。 消费特点：整体人均消费不高，主要依托旺季集中性客流。,国色天乡 区域位置：成都近郊 项目依托：项目运营前期整体依托周边的地产开发反哺。 文化特色：主题不突出 客群构成：本地近郊游年轻客户、亲子游客户。 业态特色：主力业态突出（游乐业态），其余业态均为补充且经营较差。 消费特点：针对成都及周边（温江、郫县等）年轻学生群体，人流量较大，但单客消费低。,客群定位分析,1、本地客群、外地客群区分 本地客群为主项目：洛带古镇、文殊坊、平乐古镇、国色天乡内向型 外地客群+本地客群：宽窄巷子、锦里 外向型,2、本地客群特点划分 本地休息日消费：平乐古镇、洛带古镇； 近郊类 本地日常消费（餐饮、酒吧等）：宽窄巷子、锦里、文殊坊城市类,一、可借鉴的成功因素,1、行会代表沟通制度：把74个商家划分为包括小吃、民间表演、工艺品、酒吧以及其他5个行会 2、日常绩效考核制度：管理公司每天都会派与人对每个商铺进行绩效考核。 3、商家末位淘汰制度：对商家奖优罚劣、实行末位淘汰。 4、锦里的租金测算法，与面积无关，而是依据商家一般营业额的15%20%比例收取租金。,锦 里,part 1,二、待改善的不足之处,1、局部休闲场所（环境、软硬件设施）缺乏专业人员管理维护。 2、中餐饭店价格过高，服务水准低。 3、缺乏公共休息区域，只能到茶坊、咖啡厅这些地方休息。 4、周边无充足的停车位，不能最大限度的吸纳游客。,项目借鉴,一、可借鉴的成功因素,平乐古镇,part 2,1、古镇的白沫江原生态风格的岸滩是盛夏避暑的最佳场所。,二、待改善的不足之处,1、古镇商业的过度繁荣也将导致地方特色文化流逝。 2、平乐古镇2005年旅游人次68万，2006年132万，2007