海湾乡村俱乐部项目商业计划书.doc

海湾乡村俱乐部项目商业计划书上海弘睿投资管理有限公司二00八年十二月上海弘睿投资管理有限公司二00八年十二月目 录目 录21项目概述31.1项目名称来由31.2地理位置41.3区域优势51.4项目现状52项目发展条件分析62.1深厚的人文底蕴62.2稀缺的海洋景观62.3宜人的生态环境62.4国际化生活配套设施72.5城市假日消费转移73项目定位与发展战略73.1项目定位73.2项目发展战略73.2.1前期假日观光、体验农业的发展构想73.2.2中期假日养生、渡假农业的发展构想84开发策略95投资收益分析111项目概述上海腾云绿化工程有限公司出资建设的“海湾桃花潭项目（暂定名）位于上海市奉贤区拓林镇海湾路A4 高速公路出口50 米处。项目占地250 余亩。项目内现有苗圃，种有桂花、玉兰、香樟、紫藏、梅子等树种数万枝，秋季桂花盛开时节，飘香万里；种植了桃树、桔树、枣树、梨树、等果树近百亩；还有西瓜、香瓜、玉米、蔬菜等果蔬经济作物数十亩；项目内还有河流、鱼塘，可养殖各类鱼、虾、蟹等水产植物；河滩边有大片竹林，芦苇，湿地，栖息着鸟群，其中还有少数过冬的候鸟，其中不乏国家保护的野生动物猴面鹰、老鹰等；项目内有零星羊圈，鸡舍等；散养羊、鸡、鸭、鹅等家禽，项目内呈现出农家田园的勃勃生机，是体验农业、观光农业的好去处。1.1项目名称来由项目名取自诗人李白赠汪伦李白李白乘舟将欲行，忽闻岸上踏歌声。桃花潭水深千尺，不及汪伦送我情。天宝四年，李白从秋浦（今安徽贵池）前往径县（今属安徽）游桃花潭，当地人汪伦常酿美酒款待他。临走时，汪伦又来送行，李白作了这首诗 取名桃花潭意将李白和汪伦宾主之间浓浓的友谊寄朴项目，表达投资者、经营者客户至上的经营理念。再则，在本项目中载种近百亩桃树，桃花盛开时节，该项目名从形象中更便于人们记忆和传播。1.2地理位置项目位处上海市南部郊区奉贤区南端，隶属L 海南部海湾板块。距奉贤中心新城7 公里，毗邻上海奉贤海湾旅游区、奉贤大学城、上海深水港城、上海化学工业区。从市中心驱车至现场仅需45 分钟，距虹桥机场30 公里里程，距浦东国际机场50 公里里程。（自驾车线路：A4 高速公路海湾出口即到）1.3区域优势项目毗邻奉贤海湾旅游区、奉贤大学城、上海化学工业区等，未来商业人流丰富，并且具有成熟的消费人群。 （1）奉贤海湾旅游区 奉贤海湾旅游区是上海市级旅游开发区，开发总面积176 平方公里，经过开发，目前已整合形成了华亭古石塘（市级文物保护）一一龙腾阁一一中国京剧服饰馆一一上海土布展览一一海螺展览一一东海普陀寺一一海湾世纪林（露天博物馆）一一沙滩区一一铁板沙滩旅游一一风筝放飞场一一国防教育展览等十余个景点的旅游线路，每年接待各类游客50 多万人次。（奉贤海湾旅游区实景图、与本项目地理位置关系图）（2）奉贤大学城在上海的南端、杭州湾的北岸即将矗立起一条“知识黄金海岸”，以华东理工大学、上海师范大学等多所高校为核心的“海湾大学城”将融入奉贤区域体系。利用大学的学科优势、上海化工区奉贤分区和科技园区的经济优势、海滨的旅游优势，南上海将成为长三角滨海城市群的轴心区。 南有新建成的上海国际航运中心一一洋山深水港；还有与新建成的杭州湾大桥直线相通；北临浦东国际机场。周边紧邻上海理工大学、巨海师范大学、工程技术大学等奉贤校区大学城；学生教工总数已经接近数万人。1.4项目现状项目占地160 余亩，现有苗圃，种有多种树种，仅桂花树就有月桂、肉桂，四季桂等多项品种；还有玉兰、香樟、紫薇、桅子花、海棠、竹林、芦苇等多种植被覆盖，茂盛的香樟树围绕园区四周，项目占地内有水域流经，上壤肥沃，适合各类日常饮食的蔬菜瓜果种植。 种植了桃树、桔树、枣树、梨树、等果树近百亩；还有西瓜、香瓜、玉米、蔬菜等果蔬经济作物数十亩；项目内还有河流、鱼塘，可养殖各类鱼、虾、蟹等水产植物；河滩边有大片竹林，周边居民自住农舍，作为项目二期发展规划，租赁农舍装修、改建为度假别墅。可以供度假旅游人士享用。2项目发展条件分析2.1深厚的人文底蕴上海最后一座大学城落户奉贤海湾板块，随着2008 年海湾大学城的全面启动，海湾区将是一个全新的人文高地。大学城作为国内外学术基地和学术交流中心，海湾板块将随着中文文化的交流享誉世界。2.2稀缺的海洋景观奉贤海湾是上海唯一适宜居住的海湾区。上海目前共有三条沿海沙滩，一是奉贤海湾，二是金山沿海带，三是浦东三甲港。这三条沿海带，唯有奉贤海湾十多公里长的沙滩，又有大块腹地支撑，适宜打造出国际化的高尚生活区。2.3宜人的生态环境奉贤海湾板块位于上海正南面，气候宜人，空气质量己达到美国清洁级标准，是天然的温带氧吧。占地1065 公顷的海湾国家森林公园、卜海申隆生态（11780 . 5 平方米）、候鸟自然保护区、占地千余亩的湿地公园等，共同组成了具有上海“绿肺”之美称的奉贤海湾板块。2.4国际化生活配套设施奉贤海湾板块经过近十年的发展，现已形成较为成熟的高端生活配套设施：“碧海金沙”水上乐园、“海上明珠”水上博物馆、超星级棕搁滩海景城酒店、渔人码头商业街、高尔夫球场、马术场、游艇俱乐部、直升机停机场等。2.5城市假日消费转移随着上海滨海地区产业带和城市带的纵深推进，奉贤海湾旅游依靠其滨海的天然区位，形成以休闲度假为主线，可持续发展为基础，产业结构更趋合理，景点内涵更为丰富，生态环境更加优美，娱乐设施更为齐全，服务设施更为完善，集滨海田园风光、海岸滩涂、自然野趣、体育休闲于体的卜海地区最大的滨海生态旅游区，并逐步成为上海滨海产业带和城市带上重要的旅游节点。3项目定位与发展战略3.1项目定位根据周边环境与特点，从自身特色出发，把本项目规划建成：以乡村田园文化为元素；以绘画、雕塑、摄影、写生艺术为主题；以体验农业、体验艺术、休闲、养生、度假为内涵：集农家度假、旅游与艺术享受为一体休闲养生首选之地。将本项目融奉贤海湾旅游板块之中，并以其自身特点使之成为璀璨明珠。适应人群：大学生、市区家庭、摄影、写生、雕塑爱好者、垂钓爱好者、文学创作爱好者等。3.2项目发展战略3.2.1前期假日观光、体验农业的发展构想充分利用本项目资源优势，利用河流、苗圃植被、花卉盆景和现有房屋及部分空地，率先启动垂钓、摄影、写生、餐饮、鸡、鸭、鹅、鱼虾等养殖项目。在项目园区内，选择合适的区域，充分利用已有条件，开发挖掘现有资源，作为观光农业辅助用房。适当建设临时辅助用房，用以为客户提供餐饮、休息、喝茶等功能配套设施和农作物及农具等仓储用房。 条件成熟时建设国际艺术村 在条件成熟时引进知名品牌，联手打造“国际艺术村”。与海上山艺术集团合作，在项目内联手开发建设“国际艺术村”，吸引国际绘画、雕塑、艺术大师入住，以大师的作品及其广泛的影响力，为项目创造有形的艺术作品和无形的文化艺术财富。 海上山艺术集团总裁关兰，系国画大师关山月至亲。台湾籍画家。1997 年香港回归，系中华人民共和国文化部主办的中国艺术大展主委会委员；中国艺术大展当代雕塑艺术展执行委员会主持人。有在台湾经营画馆十余年的经验，在业内享有较高的知名度和美誉度。2000 年在上海成立海上山警展中心至今，积累了绘画、雕塑展的丰富经验，积累了宝贵的客户群。熟悉、了解客户的需求和市场需求。 海上山画廊简介致力于向社会推出高品位艺术品的海上山画廊成立于2000年，其前身为具有相当实力的“台湾隔山画馆”，成立于1988 年。其间，在台北策划过多次大型展览，如第八届全国美展获奖作品展、关山月台湾省立美术馆个展、上海朵云轩藏画精品展、吴冠中台湾首次个展等。历年为促进两岸三地的文化艺术交流不遗余力：先后承办了97 回归的艺术大展雕塑展、第九届全国美展雕塑展、第四界及第五界的全国书法展；又为了民族幼苗的美育提升，隔山画廊馆与文化部先后举办了三界深具影响力的两岸儿童水墨画大展。可见其实力、知名度及影响力是艺术画廊中不容小觑的。 海上山艺术集团总裁关兰近期考察了本项目，对本项目的地理位置、项目定位、规划和经营理念等十分赞赏，有意联手合作开发。双方己达成初步合作意向雕塑大观园的设立（包括文学雕塑园、童话雕塑园、科学家雕塑园）等雕塑作品展示；操作工房（包括铸铜工房、石雕工房、琉璃工房）等操作工房，一方面是艺术家现场制作的需要，另一方面又可以配合教学单位作校外教学：大师绘画作品展览与讲座等。同时配合热点及节假活动宣传，以提升知名度为前提，引导受众人群了解生态消费与绿色回归3.2.2中期假日养生、渡假农业的发展构想根据前期的市场反馈及优秀案例学习，对项目规模、内容等不断完善和扩大，逐步在同行中建立良好的美誉度。在此基础上进一步扩大投入，租赁周边农民多余农舍并对此加以室内、外装修装饰，使其成为农家度假别墅。农家度假别墅的建立，为观光农业、体验农业逐步向度假农业过度提供了条件，并使二者有机结合成为可能。 以最稀缺项目为纽带，如桃花潭农家乐田园摄影作品展、田园写生作品展等，带动农家餐饮、农家娱乐、农家绘画；同时农家餐饮、农家娱乐、垂钓又为摄影、写生提供了素材；条件成熟时逐步推出的农家度假别墅，又为优秀摄影、写生作品提供了展示的平台，优秀作品成为农家度假别墅内美化环境的装饰首选。原汁原味的农家气息扑面而来！ 本项目文化素材的循环利用、家禽等有机肥充分利用，经济价值的循环再生的特点，使有机农作物的经济价值在农家乐中得到充分体现。本项目可以成为未来市场的稀缺产品。并力争成为同行业的领衔军。4开发策略项目投资可按时间节点分期推进。第一阶段：从目前至2009 年5月。主要进行基础设施建设，总体布局框架成型，兼顾初期游玩、会议需要，具备10 套20 人住宿标房、可供40 人用餐的多功能餐厅、小型高尔夫练习场、垂钓、休闲等体验乡村野趣的初步功能。明年5 月可接待来客。一期投资额为450 万元左右。第一阶段项目主要包括基础工程建设、原有设施改造以及新建工程等几个方面的开发内容。 基础工程建设1、开启大门，搭建竹牌楼一座2、环境整治，水系清理3、临时停车场800 （100 吨石子铺场地）4、增加电容量加拉19KV 线一根5、一期的水、电管网铺设6、一期内路径小道铺设（以旧石板、碎石、旧木条为主、鹅卵石、成品砖为辅） 原有设施改造 1、原有250别墅改造装修、4 间卧室、一间餐厅、二间办公室、一间会议室、卫生间等内装修15 万。外装修加搭100 原木、防腐木结构露台，楼阁以增加外立面效果和多用功能2、原有二幢平房8 间可改建成一房一厅二套。标间4 套共计6 套的客房。房前用原木搭建走廊以避风雨。靠西做一间木结构玻璃房可供茶饮、读书之用。与走廊形成回合之势，增加外立面效果与功能。装修以毛石、杉木、玻璃为主。 新建工程1、木结构玻璃毛石搭建临湖餐厅200，兼顾会议、卡拉OK 、棋牌等功能 2、沿河、湖、及小岛上搭建防腐木、杉木结构的邻水长廊、小船码头、钓鱼露台、亭、水榭等3003、在原有及新建建筑物、包括亭、台、楼阁边补种大量竹子，少量林木、花卉及摆石 4、在西北地块上建高尔夫练习场一个，占地约25 亩。整理坡地形态、铺草皮、休息廊亭、西北角竖立防护网第二阶段：项目二期在2009年10 月入