资产评估报告期末作业.doc

模拟评估北京城市学院 4 号学生宿舍楼 资产评估报告书 学生姓名：夏宇 学 号：班 级：13 财管本 3 学 部：公共管理学部 学年学期：201520161 学期 课程名称：资产评估学 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 2 目目 录录 一、评估对象和评估范围 .3 二、评估目的和评估基准日期 .3 三、评估方法的选择 .4 四、评估计算过程 .5 五、评估结论 .7 附件 .8 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 3 一、一、 评估对象和评估范围评估对象和评估范围 （一）（一） 、委托方及其概况、委托方及其概况 委托方：北京城市学院 资产占有方：北京城市学院 委托方概况：北京城市大学（Beijing City University）位于北京市海淀区北 四环中路269号，是经教育部批准成立的一所综合性普通高校。 1984年，创建海淀走读大学（北京城市大学前身）；2003年升格为本科院校， 更名为“北京城市学院”；2011年，成为中国大陆第一批拥有硕士研究生院的 民办高校。 截至 2015 年 6 月，该校有中关村校区、航天城校区、大学城校区和顺义杨镇校 区四大校区；占地面积约 1250 亩，教学设备总值达 2.3 亿元；学校馆藏图书 215 余万册，实验实训室百余个；设置理工、文法、财经、艺术、外语、管理、 医药等学科门类百余个专业；有教工 1700 余名，全日制在校生 2.2 万余人。 根据 2015 年 6 月学校官网显示，该校有专任教师 1000 余人，其中具有高级技 术职称的教师占到百分之三十以上，具有研究生学历的占到百分之六十。学校 从外校选聘富有经验的优秀退休教授、副教授 100 多人及讲师和行政人员共 640 多人；学校还聘请了兼课教师队伍，共 1000 多人，理论课教师主要是北大、 清华、北航、人大、外国语大学等全国重点院校的教师，其中教授、副教授占 60%以上，同时还聘请了一批生产、建设、管理一线的实践专家组成双师型教师 队伍。 （二）（二） 、评估对象：北京城市学院航天城校区学生宿舍、评估对象：北京城市学院航天城校区学生宿舍 4 4 号号 楼。楼。 北京城市学院航天城校区学生宿舍 4 号楼位于北京市海淀区西北旺镇皇后店 6 号北京城市学院航天城校区。房屋所有权属于北京城市学院，该校持有北京市 人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物 (不含土地使用权价值)及部分与之配套的构筑物。 被估资产为一幢五层砖混结构建筑物,建筑时间为 2005 年，建筑总面积(产权证)为 3100 平方米。共有房间 110 间，其中供电室 1 间；宿管中心占用 2 间；宿管 休息室 1 间；每层开水洗衣房 1 间；共计 9 间。 所以可供学生入住的房间共有 101 间，每个房间分别有 6 个人居住。宿舍栋长 1 名，宿舍管理员 2 名，清洁 人员 2 名。 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 4 二、二、 评估目的和评估基准日期评估目的和评估基准日期 （一）（一） 、评估目的、评估目的 本次评估的目的是为北京城市学院航天城校区学生宿舍 4 号楼向银行抵押贷款 提供参考价值。 （二）（二） 、评估基准日期、评估基准日期 根据本机构与委托方签订的业务约定书约定,本次评估基准日 2015 年 12 月 01 日。 三、三、 评估方法的选择评估方法的选择 （一）（一） 、价值类型及其定义、价值类型及其定义 根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价 值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益， 按一定的折现率折算成的价值。 （二）（二） 、评估原则、评估原则 此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的 资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原 则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用 原则。 （三）（三） 、评估依据、评估依据 1.1.法律法规依据法律法规依据 此次评估严格遵循中华人民共和国城市房地产管理法 、 资产评估基本准则 、 不动产评估准则 、 房地产估价规范等法律依据。 2.2.产权依据产权依据 经查证北京城市学院持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证。 3.3.行为依据行为依据 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 5 本公司与委托方北京城市学院于 2015 年 12 月 01 日签订了资产评估业务约定 书 。 4.4.价格依据价格依据 委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍 4 号楼的概况、年住宿费 收入、入住率（包括有人口出生率、全国高校录取率） 、管理费用（栋长、宿管、 清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费） 、维修费用（每年维修 固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费 用、电路检修费用） 、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率） 。 5.5.时间依据时间依据 此次评估结果反映的是在评估基准日 2015 年 12 月 01 日北京城市学院 4 号学生 宿舍楼的价值估算。 （四）（四） 、评估方法、评估方法 根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。 价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评 估基准日的现在价值量） ，借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行 整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现 率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公 式可表述为：资产的重估价值该资产预期各年收益折成现值之和。 四、四、 评估计算过程评估计算过程 （一）（一） 、程序实施过程和情况如下：、程序实施过程和情况如下： 1.1.立项立项 接受北京城市学院的委托，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象 与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。 2.2.签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书 本机构法人代表夏宇与贵单位联系人签订了资产评估业务约定书 ，确认了资 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 6 产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任 与义务等。 3.3.制定资产评估计划制定资产评估计划 针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评 估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划书。 4.4.现场调查现场调查 项目组 4 名成员到北京城市学院航天城校区 4 号楼实地考察，拍照，并做好相 关记录。 5.5.收集、分析资产评估资料收集、分析资产评估资料 组员到宿管中心、计财处、档案馆、网上收集有关被估资产资料，对收集获取 的评估资料进行审阅、核查、验证。 6.6.评定估算评定估算 根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价 依据，进行评定估算。 7.7.撰写资产评估报告撰写资产评估报告 对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报 告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。 8.8.项目后评价项目后评价 根据本单位出具的评估报告，和其他项目团队交流，分析此次评估活动学习到 的经验，编写项目后评价。 （二）（二） 、评估假设、评估假设 1.1.基本假设基本假设 （1 1） 、继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使、继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使 用。用。 2.2.一般假设一般假设 （1 1） 、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 7 变化变化 （2 2） 、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无 其他重大变化其他重大变化 （3 3） 、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内 （4 4） 、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响 （5 5） 、北京城市学院以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大、北京城市学院以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大 变化变化 （6 6） 、假设通货膨胀在预期范围内正常波动、假设通货膨胀在预期范围内正常波动 （7 7） 、被评估单位的性质没有发生重大变化、被评估单位的性质没有发生重大变化 3.3.特别假设特别假设 （1 1） 、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本 单位按准则要求进行一般性的调查。单位按准则要求进行一般性的调查。 （2 2） 、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托 方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对 这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。 （3 3） 、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响 价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做 出的。出的。 五、五、 评估结论评估结论 本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序， 采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评 估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：11,236,818.88 元 大写金额： 人民币壹仟壹佰贰拾叁万陆仟捌佰壹拾捌元捌角捌分。 评估结果的测算过程（具体过程参见附件） （一）（一） 、预期收益测算，、预期收益测算， （入住率为（入住率为 98%98%） 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 8 1.1.预期年收入预期年收入 101698%2,0001,187,760 元 2 2、年各项费用总和、年各项费用总和 36,000+60,000+25,200+0+12,262.50+11,975+100,000= 245,437.50 元 3 3、年净收入、年净收入 1,187,760-245,437.50=942,322.50 元 （二）（二） 、折现率、折现率 折现率=风险报酬率+无风险报酬率 =4.3%+3.7%=8% （三）（三） 、被估资产取得预期收益的持续时间、被估资产取得预期收益的持续时间 收益期限为 40 年。 （四）（四） 、计算被估资产的价值、计算被估资产的价值 942,322.50（PA，8%，40）=11,236,818.88（元） 五、附件五、附件 （一）（一） 、实地考察学生宿舍第十栋的图片资料、实地考察学生宿舍第十栋的图片资料 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 9 （二）（二） 、相关文本资料及价值测算过程、相关文本资料及价值测算过程 占地面积620 平方米 框架结构砖混结构 尚可使用年限41 年 楼层5 层 共有房间110 间 学生寝室101 间住宿人数（6 人/间） 供电室1 间 开水房1 间 管理用房2 间 年入住率 98 % 年住宿费收入1,187,760 元住宿费（2000 元/年） 工作人员5 人 栋长 1 人 月工资 （3000 元/人） 共计年工资 36,000 元 宿管人员 2 人 月工资 （2500 元/人） 共计年工资 60,000 元 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 10 清洁人员 2 人 月工资 （1050 元/人） 共计年工资 25,200 元 每月寝室供水 免费 每月管理、清洁 用水免费 1500 吨 用水 （按 9 个月配送） 0 元/吨每月 共计 免费 年费用 0 元 月寝室供电 25 度每月管理、楼道 用电 200 度 2725 度 用电 （按 9 个月配送） 0.5 元/度 每月 共计 1362.5 元 年费用 12262.5 元 床铺 （200 元/ 架） 1013200= 60,600 元 防盗门 （800/间） 110800= 88,000 元 固 定 资 产 书桌、凳子、 衣柜 （150 元/ 套） 1506101= 90,900 元 共计 239,500 年摊销额 11,975 元 (按 20 年摊 销) 维护修理费100,000 元 年总费用245,437.50 元 年净收益 942,322.50 元 注：注： 1 1、在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流、在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流 值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为 1212 个月。个月。 2 2、税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。、税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。 3 3、固定资产使用年限为、固定资产使用年限为 2020 年，采用平均年限折旧法折旧。年，采用平均年限折旧法折旧。 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 11 4 4、由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位、由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位 3 3 个月，所以个月，所以 学校宿舍按学校宿舍按 9 9 个月配送水电。个月配送水电。 5 5、确定第十栋学生宿舍建筑面积、确定第十栋学生宿舍建筑面积 由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长 5050 米，宽米，宽 12.412.4 米，所以面积米，所以面积=5012.45=3100=5012.45=3100 平方米。平方米。 6 6、确定可供学生入住的房间数量、确定可供学生入住的房间数量 经实地调查第十栋共有房间经实地调查第十栋共有房间 110110 间，其中供电室间，其中供电室 1 1 间；宿管中心占间；宿管中心占 用用 1 1 间；宿管休息室间；宿管休息室 2 2 间；每层开水洗衣房间；每层开水洗衣房 1 1 间；共计间；共计 9 9 间。间。 所所 以可供学生入住的房间共有以可供学生入住的房间共有 101101 间。间。 7 7、确定第十栋学生入住率、确定第十栋学生入住率 根据宿管中心有关人士提供资料根据宿管中心有关人士提供资料 4 4 号宿舍楼的学生入住率为号宿舍楼的学生入住率为 98%98%左左 右，其波动趋势不大，因此将右，其波动趋势不大，因此将 4 4 号宿舍楼的学生入住率确定为号宿舍楼的学生入住率确定为 98%98%。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近 2020 年的人口出生率，反映出在近年的人口出生率，反映出在近 2020 年人口出生率下降了年人口出生率下降了 10%10%，同时在，同时在 收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近 1010 年录取率上升了年录取率上升了 15%15%，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进 行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实 行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能 普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综合这两方面的普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综合这两方面的 因素，我们估计在预期收益期限内北京城市学院因素，我们估计在预期收益期限内北京城市学院 4 4 号宿舍楼的入住号宿舍楼的入住 率不会有变化，基本能保持在现有水平。率不会有变化，基本能保持在现有水平。 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 12 8 8、确定、确定 4 4 号宿舍楼住宿费号宿舍楼住宿费 由于现在教育部规定本科高校每人每年的住宿费最高为由于现在教育部规定本科高校每人每年的住宿费最高为 20002000 元，经元，经 本机构专业评估师分析，预计在未来不会有太大变化，即使有变化本机构专业评估师分析，预计在未来不会有太大变化，即使有变化 此项属于政府政策变动方面的因素，我们无法合理估计，所以在此此项属于政府政策变动方面的因素，我们无法合理估计，所以在此 次评估中未考虑住宿费变动因素。因此我们在预期收益期限内都采次评估中未考虑住宿费变动因素。因此我们在预期收益期限内都采 用每人每年用每人每年 20002000 元的住宿费。元的住宿费。 9 9、确定、确定 4 4 号宿舍楼管理员工资号宿舍楼管理员工资 北京城市学院学生宿舍管理中心平均工资为人民币北京城市学院学生宿舍管理中心平均工资为人民币 34793479 元每月，该元每月，该 数据取自数据取自 4011840118 分样本。其中，分样本。其中，20002000 元占元占 9.4%9.4%，2000200039003900 元占元占 52.5%52.5%，4000400049004900 元占元占 20.6%20.6%，6000600079007900 元占元占 9.9%9.9%，1200012000 元元 以上占以上占 4.3%4.3%，该数据仅供参考。由于第十栋学生宿舍宿管人员属于，该数据仅供参考。由于第十栋学生宿舍宿管人员属于 正式工作人员，所以其工资水平在正式工作人员，所以其工资水平在 30003000 元左右，栋长工资为元左右，栋长工资为 30003000 元每月，宿管人员工资为元每月，宿管人员工资为 25002500 元每月，保洁人员元每月，保洁人员 10501050 元每月。元每月。 1010、确定、确定 4 4 号宿舍楼水电费号宿舍楼水电费 根据根据北京城市学院学生宿舍水电管理办法北京城市学院学生宿舍水电管理办法第四条规定学生宿舍第四条规定学生宿舍 用电以寝室为单位每月免费送用电以寝室为单位每月免费送 2525 度，每度度，每度 0.50.5 元。根据第五条规定元。根据第五条规定 学生宿舍用水以寝室为单位每月免费不限量。宿舍楼内开水房内设学生宿舍用水以寝室为单位每月免费不限量。宿舍楼内开水房内设 一台热水器，两台洗衣机，由于其收入不属于被估资产，按照配比一台热水器，两台洗衣机，由于其收入不属于被估资产，按照配比 原则，在计算电费是未考虑在电费用中。原则，在计算电费是未考虑在电费用中。 1111、确定、确定 4 4 号学生宿舍楼固定资产的价值及折旧号学生宿舍楼固定资产的价值及折旧 北京城市学院 2015-2016-1 资产评估报告 13 根据根据学生宿舍维修配件价目表学生宿舍维修配件价目表确定其固定资产价值。确定其固定资产价值。 经调查十栋宿舍楼房屋建筑物的尚可使用年限为经调查十栋宿舍楼房屋建筑物的尚可使用年限为 4141 年，但是寝室年，但是寝室 内里面的固定资产如床铺、书桌、凳子等使用年限较短，在用足使内里面的固定资产如床铺、书桌、凳子等使用年限较短，在用足使 用年限报废后需购买新的固定资产，如不添置新资产（床铺、衣柜）用年限报废后需购买新的固定资产，如不添置新资产（床铺、衣柜） ， 4 4 号宿舍楼不能持续取得预期收益，所以必须将这笔费用考虑其中，号宿舍楼不能持续取得预期收益，所以必须将这笔费用考虑其中， 为方便核算我们将这类资产的折旧费计入年总费用中。为方便核算我们将这类资产的折旧费计入年总费用中。 （寝室内的电（寝室内的电 扇、电灯等使用年限短且价值低，计算时暂未考虑）扇、电灯等使用年限短且价值低，计算时暂未考虑） 1212、确定、确定 4 4 号学生宿舍楼维修费号学生宿舍楼维修费 由于在宿管中