2011重庆某区房地产市场调研.doc

重庆聚鹏房地产经纪公司 南川项目市场调研南川项目市场营销策划报告第一部分：市场调研一、2011年重庆市场宏观环境分析【三大宏观核心要素】两江新区的成立标志着重庆进入飞速发展阶段！“一圈两翼”区域新格局的全面部署！三峡移民经济及库区的长远建设已初见成效！本案重庆“两江新区”是继上海浦东和天津滨海新区之后中国第三个副省级新区，是中西部最大的新开发区，目前我国内陆唯一的国家级新区。位于重庆市主城长江以北、嘉陵江以东，包括江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域和国家级经济技术开发区、高新技术开发区和两路寸滩内陆保税港区，规划面积1200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里。 西部大开发政策 综合配套改革试验区政策 两江新区将是政策最优的新区政策“两江新区”的新区宏观优惠政策将进一步推动重庆内陆开放高地建设，以“五个重庆”为载体的大量基础设施和民生项目，将为全市“一圈两翼”经济平稳快速增长提供强劲需求动力。1.1重庆拥有良好的经济环境促进两江新区的发展1.11 国民生产总值（gdp）不断快速增长 数据来源：重庆统计年鉴由此可见：2009年重庆市国民生产总值达到6527亿元，比上年增长14.9%。2010年重庆经济增长处于保持较高增速的上升周期，gdp增速目标为13%。 1.12 固定资产资产投入再创新高数据来源：重庆统计年鉴由此可见：2009年重庆市固定资产投资总为为5317.92亿元，同比增长31.5%。固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2010年全社会固定资产投资将达到6912亿元，其增速远远高于gdp，将达到30%。 1.13可支配收入增速有所减缓数据来源：重庆统计年鉴由此可见：今年，尽管受国际金融危机的不利影响，重庆城市居民人均可支配收入增速有所减缓，但全年仍望保持稳步增长，今年达17220元，同比增长9.6%。 1.14城市化率快速增长数据来源：重庆统计年鉴由此可见：2009年重庆市城镇化率达到52%。在城乡统筹中，城市化率不断提高，2010年达到55%。 预示着周边区县的城市化又将迎来新一轮增长高峰。1.2 “一圈两翼”区域新格局，全面提升渝东北翼地位及发展速度本案1.21“一圈两翼”的组成2006年11月，重庆市提出“一圈两翼”发展战略，即以主城为核心、以大约1小时车程为半径范围的城市经济区（“一圈”），建设以万州为中心的三峡库区城镇群（渝东北翼）和以黔江为中心的渝东南城镇群（渝东南翼）。经济区域所含区县一小时经济圈主城九区：渝中、南岸、江北、九龙坡、沙坪坝、渝北、北碚、巴南、大渡口其他区县：万盛、双桥、长寿、江津、合川、永川、南川、綦江、潼南、铜梁、大足、荣昌、璧山、涪陵（5个大城市）渝东南黔江、武隆、石柱、秀山、酉阳、彭水（黔江为主心）渝东北梁平、城口、丰都、垫江、忠县、开县、云阳奉节、巫山、巫溪、万州（万州为中心）一小时经济圈 总体战略：着眼于领头领跑，努力成为西部地区重要增长极的核心区域、长江上游地区经济中心的主要载体、城乡统筹发展直辖市的战略平台。 目标：提前五年即到2015年率先实现全面小康，带动全市在西部地区率先实现全面小康。到2020年，gdp力争在2005年基础上翻三番，人均gdp达到77300元；常住人口达到2200万人，城镇化率提高到80%，主要经济社会发展人均指标达到东部地区平均水平。 1.22 “一圈两翼”部署的战略意义渝东北地区 总体战略：着眼于提速提档，努力建成长江上游特色经济走廊、长江三峡国际黄金旅游带、长江流域重要生态屏障。 目标：到2020年，gdp达到3000亿元，人均gdp达到43000元，常住人口700万人，累计向外转移人口230万人左右，三峡库区长江干流重庆段水质稳定在ii类标准，主要经济社会发展人均指标赶上全国平均水平，实现全面建设小康社会发展目标。以万州为中心奉节为次中心的三峡库区城镇群渝东北是三峡重庆库区的大部分，有个区县渝东南地区 总体战略：着眼于做特做优，努力建成武陵山区经济高地、民俗生态旅游带、扶贫开发示范区。 目标：到2020年，gdp达到900亿元，常住人口减少到200万人，五年累计向外转移40万人左右，人均gdp达到45000元，森林覆盖率达到50%上，主要经济社会发展人均指标赶上全国平均水平，实现全面建设小康社会发展目标。2012年“两翼”增收三大目标（重庆政府3号文件）一是“两翼”农民人均纯收入年均增长18%左右，年均增加800元以上，达到6400元；二是“两翼”农户纯收入在2009年基础上户均增加1万元，达到25000元。三是“两翼”农村有劳动能力的农户，95%要实现万元增收目标由此可见：“一圈两翼”的战略部署具有很大发展意义，以渝东北地区为例，为实现到2020年，gdp达到3000亿元，人均gdp达到43000元，常住人口700万人，完成各项指标翻番甚至翻两番的目标。政府必将大力推进渝东北地区的发展，加快引导多元化产业投入，加大区域优惠政策的支持力度，促进城市化进程，工业化进程，到目前为止新出台 “重庆政府3号文件”， 正是重庆近郊及南川等1小时经济区附近区域发展的大好时机。二、南川经济发展概况1、南川简介 南川市位于中国西南重庆市的南部，是重庆市中心城市之一。全市幅员面积2602平方公里，总人口64万人。1994年撤县设市，2006年撤市设区，重庆直辖后是重庆市规划建设的中等城市、生态旅游服务基地。南川境内多山，地形以山为主，地势呈东南向西北倾斜。 南川处于交通要道。与8个区县毗邻，自古以来就是黔北通往重庆主城的要冲。渝湘高速公路界石至南川段已建成通车，距重庆主城区仅60余公里，到江北国际机场和长江深水港码头仅1小时车程，已融入重庆大都市“1小时经济圈”。南（川）涪（陵）铁路建成后，将连接渝怀线、川黔线和沪汉蓉大通道。随着重庆高速公路“三环十射三连线”网络规划的实施，南川的立体交通网络将逐渐形成。2、历史变迁 南川之名始于元世祖时期，独立设置则始于唐朝。南川者南江之别名也。南江在綦，而其一源出自南川，遂以南川之名名其发源县。南川637年置县至今已有1367年的历史。1994年撤县设市，1997年重庆直辖后是重庆市规划建设的中等城市之一。3、行政区划 南川辖3个街道办事处，14个镇，17个乡，61个居委会，314个村委会，总人口达到64.35万人。2006年，为加快打造渝南黔北地区区域性中心城市和经济高地，区委、区政府将全区划分为“中部城镇经济带”、“南部特色旅游区”、“北部生态农业园” 三大类区。 3个街道：东城街道、南城街道、西城街道 14个镇：三泉镇、南平镇、神童镇、鸣玉镇、大观镇、兴隆镇、太平场镇、白沙镇、水江镇、石墙镇、金山镇、头渡镇、大有镇、合溪镇 17个乡：石莲乡、木凉乡、河图乡、土溪乡、乾丰乡、骑龙乡、鱼泉乡、中桥乡、铁村乡、德隆乡、庆元乡、古花乡、峰岩乡、民主乡、冷水关乡、石溪乡、 福寿乡 三泉镇南平镇神童镇鸣玉镇大观镇兴隆镇太平场镇白沙镇水江镇石墙镇金山镇头渡镇大有镇合溪镇14个镇分布示意图4、经济发展 南川发展势头良好，综合经济实力居重庆市县前列，2009年，全区地区生产总值115亿元，同比增长16.3%，在10个区（县）、19个区、主城区以外的10个区中分别列第12位、第8位和第6位。 gdp增长分三次产业看：第一产业实现增加值20.27亿元，同比增长5.7；第二产业实现增加值53.93亿元，同比增长19.8；第三产业实现增加值40.53亿元，同比增长16.4。其中，第三产业发展迅猛，增幅居重庆市排列第3位，创历史最高水平 农业产业化欣欣向荣，正在实施天然香料、笋竹、中药材等十大产业化工程；工业门类齐全，具有良好的发展基础，第三产业潜力巨大，以金佛山为龙头的旅游开发方兴未艾，许多领域尚处开发初期，蕴藏商机无限。 南川投资环境优越。历史以来就是渝地黔北的物资集散地，是重庆通向贵州省的“经济长廊”之一，现在处于中国西部大开发的长江开发带。市内地方铁路与国铁相连，公路成网，四通八达，通讯畅通，能源富余，商贸活跃，信息网络健全，金融体系完善，市政设施齐备。 随着重庆至长沙高速公路南川段的开工建设，南川到重庆市区的距离只有58公里，到时南川将融入重庆市1小时经济圈，使南川凸显出了较好的区位优势和强大的发展潜力。目前新一届政府正积极优化发展环境，强力实施“招商兴市”“工业强市”、“旅游活市”战略，大力发展铝工业和旅游业，并以“铝旅”为龙头，推动各项经济发展，带领南川人民朝着“2010年建成重庆市现代化中等城市”的目标推进。4.1南川人口统计近几年来南川区人口变化表：2006年2007年2008年2009年户籍总人口（万人）65.0765.7566.0866.42城镇人口（万人）9.8610.4111.7012.42户籍人口户数（户）20.5520.8421.5522.08常住人口（万人）54.2854.3654.8355.09常住城镇人口（万人）22.4723.4324.6225.74（数据来源：南川统计局）2009年户籍城镇人口为12.42万人，距中等城市规划城区人口达35万人，还有22万人的增长空间。4.2 南川城市规划据南川规划办获悉，南川政府为了将南川城市建设有序，规划更加合理，统一将南川划分形成三大类区：“一带”，中部城镇经济带；“一区”，南部特色旅游区；“一园”，北部生态农业园。4. 21 中部城镇经济带（简称“一带”）：以南川区为中心，以石雷路、渝道路一线的南平、水江等地为轴线。加快城镇基础设施建设，加强第二产业，发展第三产业，充分发挥南川、南平镇、水江镇等在工业、交通、能源、市场方面的综合优势，建设工业经济园区和民营企业园区，实现城镇带动农村从而带动全区经济发展的要求。4.22南部生态旅游区（简称“一区”）：大有片区、小河片区、三泉、鱼泉等范围内，地域广阔，资源丰富，极富开发价值，应充分发挥其林、牧业和景观景点优势，开发林业、草食畜牧业、多种经营和旅游业。着力构筑以金佛山生态旅游为主的绿色经济带，建设南部特色旅游经济园。4.23北部生态农业园（简称“一园”）：以大观片区、鸣玉片区为重点，在骑龙、石墙、铁村、石莲、神童等乡（镇）范围充分发挥其种养业优势，强化农业基础，抓好农副产品基地和优质畜禽商品生产基地建设，发展优质高效农业。大力发展优质粮食生产和多种经营，重点建设生态农业大观园区，建立名优特新绿色食品基地。搞好农产品综合配套加工业，促进农业和农村经济发展。结合南部旅游区可发展农业生态观光旅游。 4.3、南川工业园区规划431园区规划情况：园区规划用地26平方公里，其中龙岩组团10平方公里、水江组团10平方公里、南城组团4平方公里、南平功能区1平方公里、大观功能区1平方公里。龙岩组团首期启动工业用地面积2平方公里，拓展区工业用地面积约4平方公里，配套生活商住区4平方公里。 4 32园区产业定位：根据南川的比较优势，南川工业园区定位为轻纺、生物医药、机械、食品等劳动密集型产业和高薪技术产业，把南川特色工业园打造成为统筹城乡产业发展的示范园区。 4 33园区产业布局：龙岩组团重点发展轻纺、生物医药、机电和高薪技术产业；水江组团重点发展铝工业及其配套产业；南城组团在做大做强现有氧化铝基础上，重点发展为重庆“两车”生产配套汽摩零部件加工产业；南平功能区重点发展水泥、玻璃和新型墙体材料等产业；大观功能区重点发展特色食品、方便食品、饮料、粮油、果蔬和畜牧产品加工产业。 重点发展特色食品、方便食品、饮料、粮油、果蔬和畜牧产品加工产业重点发展铝工业及其配套产业重点发展水泥、玻璃和新型墙体材料等产业4 4南川城市建设441五区建设 特色工业园区：完成龙岩组团基础设施建设首期8.5亿元建设任务，引进企业20个，签约资金30亿元；全区完成工业投资45亿元，工业增加值增长22%。万元gdp能耗下降4.5%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降2%和3.4%。 南川区工业 宜居城市新区：完成投资12亿元，新城区骨架路网基本形成，扩大城区规模1平方公里。 生态旅游景区：金佛山西坡“五一”对外开园；力争神龙峡景区年内开园；推进黎香湖、山王坪旅游开发。全区完成开发建设投资3亿元，旅游人数达到160万人次，综合收入达到6亿元。 生态农业示范区：完成投资1亿元，初步发挥经济、生态、示范功能；全区粮食总产量稳定在32万吨以上；农业增加值增长8%。 统筹城乡试验区：加大城乡统筹发展力度，在解决“三类农民”问题上取得更大进展，积极支持、扶持返乡农民工创业；培训农民1万人次，新转移农村剩余劳动力4000人，农民工参加养老保险新增3000人。 442五个南川 畅通南川重在提档提速，完成渝湘高速公路水（江）武（隆）段，开工建设南川至万盛高速公路，改建出口通道、联网公路和旅游公路74.5公里，油化硬化通村公路300公里。发展农村客运，加强城区交通管理，进一步规范客运秩序，达到d类城市优秀管理水平。加大收费公路站点的整合撤并力度。 森林南川重在增绿增效，全面推进“五大工程”，着力创建市级森林城市和山水园林城市，森林覆盖率提高1.4个百分点，达到45.8%。林业总产值达到4亿元。严禁乱砍滥伐，加强森林防火和病虫害防治。 健康南川重在强身健体，建成规范化乡镇卫生院5所、标准化社区卫生服务中心1个，儿童和孕产妇保健覆盖率分别达到85%和90%，甲乙类传染病发病率下降到310/10万以下。经常参加体育活动人数占比达到30%；国民体质抽样合格率达到82%。 平安南川重在和谐稳定，安全事故死亡人数控制在重庆下达指标以内，严防发生重特大事故，严防发生影响大、危害大的各类案件，提高人民群众安全感；信访总量和批次分别下降10%；巩固“全国食品安全示范区”创建成果。 宜居南川重在完善功能，改善城乡人居环境。城镇化率提高1.8个百分点。城市人均公共绿地增加2平方米，进一步加大节能减排力度，改善城区空气质量。改造、建成一批巴渝民居，建设农民集中居住区。 45南川概况小结451区位优势凸显。南川距重庆主城区58公里，到江北国际机场和长江深水港码头1小时车程。随着南川至万盛、至涪陵、至道真高速公路逐步建成，境内将形成“x+1”高速公路网络。南川至涪陵、至万盛铁路建成（改造）后将把重庆境内的渝黔线、渝怀线、沪汉蓉大通道连接起来。452生态条件良好。金佛山拥有全国重点风景名胜、国家森林公园、国家首批科普教育基地、国家自然保护区、国家自然遗产、中国最具影响力旅游景区“六项桂冠”，方圆1300平方公里，最高峰2251米，查明生物8085种，被誉为“生物基因库”。抗蒙遗址龙岩城被誉为“南方第一屏障”，黎香湖、山王坪、神龙峡、楠竹山等景区景点极具开发价值。海拔高差1911米，有河流91条，森林覆盖率44.4%，是全国造林绿化先进县（区）。453矿产资源丰富。探明矿产资源20余种，其中铝土矿探明储量4.3亿吨，是重庆市正在建设的铝工业基地；煤炭探明储量5.48亿吨，是全国产煤基地县（区）之一；石灰石、石英砂、硫铁矿、耐火粘土等矿产质优量丰。454产业集聚。2008年，地区生产总值突破100亿元大关，达到100.5亿元，同比增长17%；财政总收入突破10亿大关，达到10.54亿元，同比增长25.8%；地主财政收入6.8亿元，同比增长38.6%。现有重庆工业50强企业2家、规模以上工业企业104家，铝工业、能源、化工等支柱产业逐步壮大，连续4年被评为“重庆工业进步区县”。农业具有一定特色，被评为全国粮食生产先进县（区）、全国农田水利建设先进县（区）、全国茶叶基地百强县（区）、全国优质牧草种子基地县（区）、国家优质稻示范基地、国家优质油菜农业标准化建设示范基地、国家无规定动物疫病区和“中华蜜蜂之乡”，无公害农产品认证总量和农机化水平居全市第一。城乡市场体系日趋完善，有各类商品交易市场55个、连锁店350个。4 55城乡面貌显著改观2009年城镇建设完成投资22亿元，城镇扩容1.7平方公里，城镇化率提高1.8个百分点、达到46.7%；人均公共绿地增加3.21平方米、达到10.35平方米。农村基础设施建设完成投资8亿元，硬化通村公路300公里，建成集中式供水工程12处、沼气池8600口，改造电网760公里，搬迁高山移民770户，建成巴渝新居3300户，城乡面貌发生了明显变化。2010年上半年城镇建成区面积扩大0.95平方公里，新增城镇人口1万人，城镇化率提高1.78个百分点。一是六条示范街道改造进展顺利。完成脚手架搭设近8万平方米，拆除外墙砖5000余平方米，拆除防盗网、花栏架7000余平方米。二是巴渝新居建设快速推进。完成巴渝新居建设及农村危旧房改造1620户。开工建设10个康居点，其中大观铁桥村、东城马堡山、骑龙清水、铁村水鸭凼、中桥岩口5个康居点主体工程完工。三是城镇基础设施逐步完善。切实用好用活2000万元乡镇发展资金，拉动乡镇建设项目61个，实现5100万元资金投入，建设了一批关系民生的基础设施工程，有力改善了集镇面貌。4 6南川经济发展现状4 61南川经济发展简述与先进发达地区相比，南川在市场潜力、资源禀赋、土地供应、人力条件、环境容量等方面具有明显优势。在“一小时经济圈”中，面积居第3位、人口居第19位、人均gdp居14位，正在成为投资、创业、居家的“强力磁场”，逐步成为产业基地、旅游胜地、开放高地、宜居福地。一批有实力的大公司相继入驻南川，目前落地项目未来3年将形成300亿元以上的投资额度。 4 7南川gdp变化国民经济生产总值。2009年，是南川经济社会发展取得显著成绩的一年。实现地区生产总值114.7亿元，比上年增长16.3%。实现财政总收入13.05亿元、增长23.8%，其中地方财政收入9.46亿元、增长39.2%，“双保双增”目标任务圆满实现。按常住人口计算，人均gdp达到3370美元，标志着南川在全面建设小康社会征程中迈上了新的台阶。2010年主要预期目标是：地区生产总值确保增长15%，力争16%；上半年的生产总值为58.55亿元，同比增长17%。图1： 图2：在图1和图2中可以看出南川区，近几年的gdp增速十分迅速，特别是凸显在2008-2010年上半年，增幅均到达20%左右。48财政收入变化南川区的财政收入呈上升趋势，金融机构存款余额和城乡居民储蓄余额逐年增加。由此可以看出，南川区居民的购买能力在不断增强。图3：（数据来源：南川统计局）图4：从图3和图4中可以看出，这几年南川人民的收入逐渐增长，国家的财政收入也在逐渐增长，特别从06年以后，每年都20%的速度进行增长。49产业结构近年来，南川区的产业结构变化无明显趋势。2009年完成工业总产值161.3亿元，增长31.6%；新增规模以上企业19家，达到142家。实现农业总产值30.3亿元，增长8.7%。实现社零总额40.2亿元，增长21.1%。接待游客162.5万人次、增长35%，实现旅游综合收入6.1亿元、增长69%。商品房开工63万平方米，竣工38.5万平方米；销售52万平方米、增长69%。新发展各类企业323家，个体工商户4408户，非公经济增加值达到76亿元、增长17%。三次产业比例由2008年的18.6:51.9:29.5调整为17.0:52.6:30.4，结构调整取得新的实效。表：近几年南川产业结构变化年数2006200720082009产业结构（1：2：3）19.2/49.5/31.320.8/48.2/31.018.6/51.9/29.517.0/52.6/30.4图5：从图表看出南川的第二产业十分发达，在gdp中占具主导地位。5 0南川建材产业发现分析5 01南川建材产业发展现状：南川区的建材工业经过几十年的发展，已具备一定的基础。截至2007年，主要建材行业的具体情况如下：（1) 水泥产业现状：南川区现有水泥生产企业11家，年设计生产能力180万吨，2007年实际产量不足139万吨。从总体上看南川区的水泥行业具备较大的发展潜力，但也还存在不少问题：一是南川丰富的水泥生产资源与落后的生产工艺形成强烈反差。11家水泥企业的平均生产能力仅为12.6万吨/年，基本上都属落后的机立窑生产工艺。二是产品结构单一，产品档次普遍较低，附加值不高，42.5强度以上高等级及特种水泥所占比重小，不利开拓广泛需求的市场。三是生产集中度不高，企业之间竞争无序，获利能力很低，厂家之间相互压价，导致亏本经营，其结果是两败俱伤。四是资源、能源和环保等制约因素越来越明显，水泥工业对环境影响较大，改造任务十分艰巨。（2) 玻璃产业现状:南川现有玻璃生产企业4家，年设计生产能力135万重箱，其他玻璃制品约3.1万吨。2007年实际生产量约110万重箱，其他玻璃制品约2.7万吨，主要为药用玻瓶和啤瓶。随着新型浮法工艺的兴起和推广，传统的平拉工艺面临淘汰。南川的玻璃产业经济实力薄弱，无力投入巨资改进生产工艺。而且已探明石英砂矿的品位不高，含铁量较高，不适应浮法生产工艺，如需发展玻璃产业，必须解决矿产资源的问题。（3) 机制砖产业现状:南川现有机制砖生产企业29家，年设计生产能力约5亿匹，2007年实际生产产量约3亿匹。目前已经完成实改空的砖厂只有一家，但受到价格因素影响，空心砖的市场需求处于有价无市的状态。南川的机制砖产业对耕地农田破坏十分严重，企业间的无序竞争导致行业利润普遍薄弱，行业结构调整工作异常艰巨。502南川建材产业发展前景随着重庆成为城乡统筹发展的试点区，为建材产业的发展带来广阔的市场空间。南川区总人口65万，其中城区人口约11万人，根据重庆市城乡统筹发展的具体要求，到2015年，重庆市的城镇化率将达到60%，加上人口自然增长因数和外来务工移民等机械增长因素，意味着南川区到2015年，农村人口转化为城镇人口20万人以上，按照目前重庆人均居住面积30平方米的标准，南川的新增住宅需求至2015年将超过270万平方米，年均新增需求54万平方米，区内年均建筑业产值约16亿元、装饰装潢业产值约8亿元，区外辐射建筑业产值15亿元、装饰装潢业产值约6亿元，南川的建材产业现实产值达到45亿元。503社零总额变化近几年南川区商贸经济保持良好的运行态势，社会消费品零售总额稳定增长，城乡集贸市场交易活跃。2010年上半年实现社会消费品零售总额23.09亿元，增长18.8%，在10区中列第5位。一是“家电（汽摩）下乡”和汽车以旧换新取得实效。全区销售家电（汽摩）下乡产品34058台（部），实现产品销售金额9298万元，兑付补贴1209.7万元。二是旅游消费快速增长。全区旅游接待游客116.6万人次，增长38% ；实现综合收入5.83亿元，增长80%。三是房地产市场稳健运行。受国家房地产调控影响，商品房销售面积17.89万平方米，同比下降9.1%。新开工商品房42.9万平方米，竣工商品房2.75万平方米。四是会展经济稳步提升。成功举办了“2010金佛山迎春购物美食月”、“五一扩消费政企联动优惠让利大酬宾活动周”、“家电下乡产品巡回展”和“南川区首届汽车摩托车展销会”等会展活动，会展综合收入实现7000万元。 图6： 从图6中看出，南川的社零总额都承逐年增长的势态，可见南川人民的消费意识在逐步提高。5.04固定资产投资南川固定资产投资方面保持着稳定持续增长的趋势，房地产投资占社会固定资产投资比重呈平稳发展态势。2010年上半年，投资稳定较快增长，项目拉动作用增强。一是投资较快增长。完成固定资产投资55.07亿元，增长30.7%，增速列10区第6位，比去年同期提高2位；其中房地产投资6.38亿元，增长59.3%，工业投资27.5亿元，增长10.6%。二是项目拉动效应明显。“项目攻坚年”活动深入推进，1-6月，新开工重点项目29个，竣工7个，博赛30万吨氢氧化铝项目已竣工投产，中铝80万吨氧化铝项目即将竣工投产。完成重大项目投资47.4亿元，同比增长50%，占全社会固定资产投资的86%，是拉动全区经济平稳较快发展的主力。表：近几年南川固定投资投资情况全社会固定资产的投资（亿元）建设与改造投资（亿元）房地产开发投资（亿元）2006年36.4732.633.842007年50.7044.26.52008年66.8659.567.32009年92.385.27.12010年上半年55.0748.696.38三、房地产市场环境分析1、重庆房地产市场环境1.1 重庆房地产政策环境时间政策名称主要内容2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制,未获预售许可开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 vip 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。时间政策名称主要内容2010.04.30北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房 ，暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.05.06深圳版新国十条出炉，暂停三套房贷款5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.22广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等（1）商品房按建筑面积计价。 重庆城镇房地产交易管理条例（修订草案）-按建面计算房屋的价格 聚鹏观点：目前全国仅重庆主城及个别城市实行套内计价，未能与全国统一步调， 重庆目前房价涨幅较快，为了让房价看似更合理，政府必然会启动建面计价方式，而一旦调整为建面计价，对主城有利，房价看似更低，而对区县房价的上涨不利。2）重庆城镇房地产交易管理条例（修订草案）-预售资金的监管 预售资金的情况应当向预购人公开，供预购人查询和监督。开发商从项目发放按揭贷款的银行中，选择一家银行作为预售资金监管银行。发放的按揭款，都将转入该专管账户。 聚鹏观点：很多区县开发商都会从监管帐户上通过各种名目调用预售资金，甚至有一些开发商将预售资金拿去再次购买土地，加大了银行的风险，一旦市场发生波动，容易导致烂尾工程，开发商还不起贷款，又交不了房。（3）重庆城镇房地产交易管理条例（修订草案）-预售条件的规定 拟预售房屋8层楼以下的，应完成主体建筑封顶；9层楼以上的，有两个同步限制条件： 一是已建房屋外形已完成8层，二是达到规划批准面积一半以上。换言之，9层以上楼房应盖完一半后才准预售。不符合上述要求预售条件的，房管部门责令停止售房，退还预售款，并处以已收预付房款5%10%的罚款。 聚鹏观点： 重庆房地产预售政策趋紧，对于开发商迅速回笼资金不利，提高了开发及预售的门槛， 将大大推迟开盘时间，其实并不利于增加产品供应，人为的加剧了供需关系的紧张。例如，33层的高层，以前一般只需要达到8-10层即可预售，而按该政策执行，必须要达到17层才可预售，至少推迟约2个月开盘时间。而对于本项目高层而言，须修建至8-9层才可获得预售资格。而四川部分县城只需要达到1层即可获取预售资格，修至5层左右即放贷款，可见，重庆房地产政策趋紧。4）重庆城镇房地产交易管理条例（修订草案）-预售房禁捂盘，一次性全公开 取得预售许可证的房地产开发商，应当在10个工作日内，一次性公开全部准售房源，按照主管部门的规定，明码标价对外销售。未一次性公开全部房源进行预售的，房管部门责令改正，处1万元以上3万元以下罚款。拒不改正的，将吊销预售许可证。 聚鹏观点： 预售房禁捂盘，须一次性公开，对于增加市场供应量、规避开发商“挤牙膏”式的压迫式推盘有效果，不利于开发商控制优质房源进行后续涨价，但开发商往往能找到对策，例如办理在建工程抵押及分批次获取预售证等方式。对于本项目而言，一期住宅部分最好分2-3批次获取预售资格，一次推盘量最好在300-400套左右。 5）土地增值税征收标准 房企转让商品房取得的收入，普通住房核定征收率为5%，其他开发品核定征收率为6%。6）重庆市地税局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 -土地增值税核定征收 符合下列条件之一的，土地增值税实行核定征收：1.未按规定设置账簿；2.擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.企业未按规定的期限办理清算手续，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核定征收率从5%提高到6% 。聚鹏观点：2010年9月29日国务院房地产二次调控政策出台以来,重庆是继上海、广州、北京之后第4个大幅上调土地增值税的重点城市。 在这4个城市中,重庆、广州是今年的第二次上调,且重庆上调幅度远超广州。 可见，重庆房产政策走在全国前面，将大大增加开发商成本，降低开发商利润，大部分成本将转嫁到购房者身上。 重庆契税政策 建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税； 建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税； 个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。聚鹏观点-契税政策出台三点效果：一、促进小户型产品的供应，控制高端产品的需求；二、鼓励首套房小户型的购买，控制二套房、三套房的购买，加大购房成本；三、小户型需求增大，单价飚高。 积极支持自住性购房关于进一步加强房地产市场调控的通知家庭贷款购买第一套住房的，首付款最低限仍为3成，且购买90平方米以下普通商品住房的，契税仍减按1%征收，购买90-144平方米普通商品住房的，契税按1.5%征收。 控制高端住房消费关于进一步加强房地产市场调控的通知高档住房土地增值税预征率提高到2%，销售高档住房按6%核定征收土地增值税。对购买144平方米以上住房，按3%征收契税 。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，做好征收高档住房房产税的准备工作，增加持有高档住房的成本。 聚鹏观点-自从2010年4月份第一次房地产市场调控开始，房价不断上涨，调控政策步步趋紧，越趋严厉。9月份的二次调控政策的出台，仍未能使房价上涨趋势降低，反而出现报复性增长，时至今日，顺着调控的从严从紧，国内外经济环境的相互制衡，房地产市场进入比2008年更为趋冷的时期，未来市场走势非常严峻。项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，34倍的1%，4倍以上的1.2%暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳免税面积一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180 平方米，新购高档住房为100 平方米上海市居民家庭人均60 平方米聚鹏观点-重庆率先开征房产税，而且覆盖整个主城九区，代表了政府稳定房价的决心，高端有抑制，黄市长明确表明要控制炒房，该政策出台对重庆高端住宅及投资性住宅产品的成交量会有一定影响，对成交价格影响还有待观察，对区县市场主要是心理影响 。1.2 “新国八条”小结延续2010年楼市调控思路，调控措施步步明确，显示政府调控楼市决心1、量化价格控制目标且地方问责为城市房价上涨设定天花板，用行政手段硬性限定房价上涨；2、全额征收营业税从二手市场交易环节加重税负，提高二手房购买者成本，从而有效控制商品住宅流转频率，达到放缓房价上涨速度的目的，遏制投资，打击投机；3、提高二套房首付比例 利率1.1倍提高再次购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。但具有一定资金实力的改善性需求和投资需求预计会在下半年市场情况逐渐明朗的情况下缓慢回归；4、全面限购导致多套房消费者退出市场，市场观望情绪浓厚 。预计2011年上半年全国市场交易量持续下滑，但交易价格坚挺；下半年开发商降价促销手段将逐渐显现，以回笼资金，刚性需求则趁机积极入市，支撑交易量回升。n 楼市“限购令”第二波：二、三线城市 全国出台“限购令”的市县已经达到24个。其中，浙江金华的永康县成为全国第一个县级政府直接干预房地产市场。2011年开局之后，内地二、三线城市成为限购的主要对象。如1月5日河南郑州市、1月11日山西太原市、1月15日湖北武汉市等城市先后出台了限购措施。预计二三线城市的限购可能在9月初全面开始，限购城市数量不会少于20个。在调控持续深入的背景下，楼市传统意义上的“金九银十”可能无法如期而至，开发商们将不得不降价促销走量。 聚鹏观点-楼市“限购令”第二波目标直指二、三线城市，去年楼市调控主要针对部分房价过快上涨的一线城市，从而导致资金大量流入二、三线城市房地产市场，房价出现快速上涨趋势，因此，预计未来会有更多的二、三线城市加入限购阵营。如果价格的继续上涨，限购的范围也将继续扩大，楼市调控波及区县将成为不可避免。1.3 新拆迁条例（1）补偿不得低于市场价 条例草案规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。（2）征收房屋应符合规划征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程和旧城区改建还应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 （3）补偿方案须征求民意条例草案规定，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。（4）禁建设单位参与搬迁政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的。 （5）行政强拆改法院强执 取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。聚鹏观点-新拆迁条例的实施，在房屋征收中，政府将担任主要的角色，作为房屋征收及补偿的主体，禁止建设单位参与拆迁。取消行政强拆改为法院强执。对于被征收方有利，但是对于土地使用方不利。一方面征收补偿费用将增加，将会导致成本增加，间接导致价格增加；另一方面土地征收过程较为繁琐复杂，时间会较长，导致土地市场供应量会有所下降。但是，这部条例对于保护民生、保护弱势群体利益有一定的积极意义，有利于社会和谐。1.4重庆房地产市场特征与走势1.41 宏观政策催生的不利因素：不利一：日益趋严的政策环境正形成长期化的趋势。房地产行业的调控是长期性的，不要抱短期内放松的幻想。7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不利二：日益放大的新增正逐步扭转供需局势在20092010热情的推动下，2011年供应走高本身就是必然。不利三：围追堵截下的市场交易呈现逐步萎缩趋势。20092010连续两年的火爆让已经过去的2011显得更为寒冷相比；日益浓厚的观望情绪使得开盘逐步轮为形式，价格杠杆作用日显；高调的保障房建设使得市场对调控的信心增强，强化了观望情绪；日益盛行的优惠折扣力度加大形成了市场价格调整前奏的预期。2010年全年月均180万平方米的交易量，相比2011上半年月均120万平方米的交易量，让人隐忧。不利四：多重压力下企业资金出现高成本窄渠道走势。不断提升的存款准备金率使得市场能够实现的贷款总额不断缩小；信托等其他融资渠道的进一步收紧将加剧开发企业的资金压力；融资成本的快速增加将恶化开发企业的资金链条，加大开发风险；市场销售额向大企业集中进一步激化了市场总体资金压力。1.42 未来利好宏观政策分析曙光一：通货膨胀基本见顶，从经济统计的各项数据来看中国的通货膨胀指数基本见顶，通货膨胀指数逐步下调，到2011年年底将会得到有效控制；曙光二：经济出现下滑风险，货币政策调整出现转机。中国制造业采购经理人指数（pmi）连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象。曙光三：需求信心依然向上，市场观望只待价格借口。上半年的总体量价走势侧面说明了市场需求容量的庞大。2011年上半年重庆主城商品房成交量为720.71万方，仍然保持在700万方以上，成交量明显高于2008年，低于2010年。在史上最为严厉的苛政之下，还能保持如此的成交量，应该说需求绝没有真正消失；曙光四：供应持续叠压，但并不会造成过渡压力。20092010连续两年的持续消化使得市场本身存量不足缺口较大，这给了2011新增供应量叠压一个有效的缓冲。2011年开年市场存量仅300万方，2011年上半年供需差距也仅有290万方，市场的存量虽然处于高位，但仍然在较为合理的区域内，开发企业感受到的供应压力还相对温和。曙光五：城市价值驱动给了城市商品房新的需求来源。2007年城乡统筹、2008年两路寸滩报税港、2009年两江新区、2010年五大城市中心、2011年成渝经济圈持续提升的城市地位使得城市房地产进入了价值预期驱动发展阶段，在这个阶段，城市价值潜力将成为城市房地产的核心动力。1.5 2011年下半年楼市发展预测 目前房地产调控政策已经取得一定的效果，但政策调整依然是长期性，未来政策将以巩固和加强执行为主； 今年中国经济出现硬着陆可能性不大，经济增长对房地产的推动将依然持续； 进入三季度后，在资金压力之下，房价将