泰兴中南世纪城二期工程管理策划书.doc

1 泰兴项目二期工程 管理策划书 编制：泰兴中南世纪城总工办 20142014 年年 1212 月月 1212 日日 2 目录目录 一、项目建设开发概况一、项目建设开发概况3 1、总体工程概况.3 2、二期工程建设概况.3 3、项目工程管理的特点和难点.5 4、项目工程各方承建范围划分.6 二、项目工程管理团队二、项目工程管理团队9 1、项目组织架构.9 2、项目工程管理部门岗位职责.10 三、项目总平面管理策划三、项目总平面管理策划11 1、办公及生活区位置.11 2、二期工程施工现场平面布置：.11 四、计划管理四、计划管理15 1、二期项目运营计划：.15 2、二期项目工程控制计划.15 3、流水施工、交叉作业的安排.22 4、品质提升管理实施计划.23 5、分供分包招采实施计划.24 五、工程成本管理五、工程成本管理1 1、项目成本控制措施.1 2、土方平衡方案：.2 3、项目成本降本计划.3 六、质量管理策划六、质量管理策划1 1、工程质量管理目标：.1 2、工艺工法执行计划.1 3、新技术、新材料推广计划：.2 4、关键工序.3 5、主要质量控制点.4 6、质量管理措施.6 七、营销配合和亮点打造七、营销配合和亮点打造14 1、亮点打造.14 2、三点一线.15 3、工地开放.16 八、安全文明施工管理八、安全文明施工管理17 1、安全文明管理目标.17 2、安全文明施工控制要点17 3、安全文明施工检查制度.19 九、中南地产工程管理相关制度执行九、中南地产工程管理相关制度执行20 十、竣工验收、交房等工作安排十、竣工验收、交房等工作安排21 3 一、项目建设开发概况一、项目建设开发概况 1、总体工程概况、总体工程概况 1.1、工程项目名称：泰兴市中南世纪城二期（6B+C 地块） 1.2、项目规模： 泰兴中南世纪城项目占地面积约 44.88 万平米，分为 6 期地 块，共有 33 栋高层住宅楼，总建筑面积约 106.2 万平米。 本期 6B+C 地块为二期，占地面积约 8.59 万平米，建筑面积约 24 万平米。 建筑物层数及高度：二期工程为 6 栋单体高层，地上 34 层，地面以上高度 100 米，地下 2 层，地下室埋深 6.0 米;1 栋会所，地上 4 层，地下 1 层；1 栋 沿街商业，地上 3 层。 1.3、二期规划指标：住宅建筑面积 16.67 万平米；商业 1.72 万平米；配套设 施：1.83 万平米；容积率：2.16；绿地率：30% 建筑密度：19.9%； 建筑高度：主体高限：100m； 地下室总面积：5.48 万平米. 1.4、 建筑物类别：丙类 ；建筑物安全等级：二级 ；地基基础设计等级：甲 级 1.5、地震设防烈度 ：六度 1.6、结构形式：住宅为剪力墙结构，会所、配套为框架结构。 1.7、基础形式为桩基础。 2、二期工程建设概况、二期工程建设概况 2.1、二期分为 2 个标段，标段一：10#、16#、17#、物业用房及相关地下车库； 标段二：11#、15#、18#及沿街商业。二期地块中的会所已包含在一期工程策 4 划中，已施工完毕。 2.2、 根据“三三制”原则,本工程自东向西的实施过程。根据“三点一线” 要求，样板房设置在 10#、11#楼,10#楼样板房设置在东单元三层 301、302，98 平米及 118 平米，做精装修样板房，303、304 做工序样板房； 11#楼样板房设置在东单元三层 301、302，98 平米及 133 平米，做精装修样板 房，303、304 做工序样板房。 2.3、10#楼作为精装修房的试点，按精装修房实施，以市场反应来调整后期精 装房的具体规模。 5 3、项目工程管理的特点和难点、项目工程管理的特点和难点 二期工程属于群体住宅项目，并兼有商业和公建配套，品质要求高，建 筑风格为西班牙式风格。因此对项目公司的综合管理要求，对供应商的选择方 面都有极高的要求。总结归纳本项目管理的难点如下： 3.1、二期 6 栋楼均与大地库相连，现场临时设施没有大的地方布置，后期临 时设施均须要在地库开工前进行二次布置。 3.2、沿街商业建设时间紧 应开发计划的要求，11 月 25 日必须开工建设，12 月 25 日达到开盘形象 节点。单层面积大，时间紧，前期工作量大。且临近春节，人员、材料方面必 须提前组织，合理安排。 3.3、泰兴当地的开盘条件苛刻 泰兴当地地方规定结构施工至 17 层方可取得销售许可证，工期紧，且 10#、11#楼面临冬季施工，结构的保温、养护等冬季施工措施必须有效的保证 才能保证工程进度的实施。 3.4、质量要求高 项目要求达到中南优良标准，实现主体结构 70%不抹灰。 3.5、场地地形复杂 场地土为砂土，地面下约 5-15 之间的土层强度较高，打桩困难。从一期 工程打桩积累的经验来看，桩基分三节桩，打第一节桩与第二节桩的上半段时 压力值较大，基本已经突破桩的极限承载力，有一定的爆桩率。现场应实施跟 踪打桩情况，实时调整打桩过程的各类突发状况。 6 4、项目工程各方承建范围划分、项目工程各方承建范围划分 4.14.1、总承包单位、总承包单位 4.1.1、一期目前暂定 2 个标段，标段一：10#、16#、17#楼、相关范围内 的地库由江苏中信建设；标段二：11#、15#、18#楼、沿街商业、相关范围内的 地库由江苏广宇建设； 4.1.2、总承包单位负责各标段范围内楼栋及其附属地下车库的地基基础、 基坑喷锚支护、基坑降水、主体一、二次结构、屋面（防水除外） 、室内装修 （公共部位除外） 、给排水、电气等分部工程的施工工作。 4.24.2、监理单位、监理单位 二期的工程监理均由江苏国兴建设项目管理有限公司承担。 4.34.3、甲方另行分包工程如下：、甲方另行分包工程如下： 土方开挖、铝合金门窗、进户门、单元门、防火门、外墙 GRC 线条、屋 面瓦、机电设备、无负压设备、外墙涂料及施工、消防、智能化、电梯、 防水工程、室内外栏杆及护栏、二次装修（室内外） 、室内精装、景观工程、 信报箱、牛奶箱工程、楼栋牌、单元牌、门牌及其他政府垄断工程。 专业分包工程清单如下： 专业分包工程专业分包工程清单清单 序号序号分包工程分包工程序号序号分包工程分包工程 1 施工围墙工程 25 水泵房设备供货及安装工程合同(甲分包) 2 土石方工程 26 变配电所及外线高压电缆安装工程 3 基坑围护工程 27 沥青混凝土路面及道牙 4 桩基工程 28 环氧地坪工程 5 绿化工程 29 智能化设备采购及安装工程 6 市政绿化带临时围栏工程 30 消防工程 7 施工用变压器安装工程 31 防水工程 8 人防地下室防护设备制作安装工程 32 铝合金门窗工程 7 9 防水工程 33 防盗进户门工程 10 白蚁防治施工工程 34 防火门工程 11 燃气安装工程 35 砂岩工程 12 幕墙（保温）和钢结构工程 36 外墙保温涂料工程 13 电梯工程 37 GRC 装饰工程 14 广告牌钢结构施工合同 38 单元门工程 15 景观、绿化塑石工程 39 室内精装工程 16 室外给水及室外消防管网工程承包合同 17 室外亮化、照明工程 18 阳台栏杆、室内护栏、公共部位楼梯扶 手制作安装工程施工合同 19 商业、样板房装饰工程 20 样板房空调设备供货与安装工程 21 有线电视综合信息网入网工程 22 室外环境栏杆制作安装工程 23 不锈钢信报箱制作安装工程施工合同 24 燃气安全及智能化管理系统工程 4.4、甲供材料设备及甲定乙购材料设备清单 甲供材料设备清单甲供材料设备清单 序号序号编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称序号序号编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 1 室外工程的环境雕塑、小品、 体育、游戏、休闲设施等 4 外墙涂料 2 管桩 5 水泵 3 配电箱、多媒体箱 甲定乙购材料设备清单甲定乙购材料设备清单 序号序号编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称序号序号编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 一一建筑装饰材料建筑装饰材料二二安装材料安装材料 1GW-JDYG-01 室内隔墙砖 1GW-JDYG-23 母线槽 2GW-JDYG-02 入户门 2GW-JDYG-24 电缆桥架（A*B） 3GW-JDYG-03 电梯厅及前室地砖 3GW-JDYG-25 三箱（电表、照明、 动力） 4GW-JDYG-04 电梯厅及前室墙砖 4GW-JDYG-26 应急照明 5GW-JDYG-05 架空层地砖 5GW-JDYG-27 出口指示灯（单、双 面） 6GW-JDYG-06 架空层墙砖 6GW-JDYG-28 风机 7GW-JDYG-07 玻璃砖 7GW-JDYG-29 潜污泵 8GW-JDYG-08 室外铺地水泥砖 8GW-JDYG-30 泡沫罐 9GW-JDYG-09 室外石材 9GW-JDYG-31 减压阀 8 10GW-JDYG-10 管井门 10GW-JDYG-32 消火栓 11GW-JDYG-11 铝型材 11GW-JDYG-33 开关插座 12XXXX12GW-JDYG-34 PVC 电线管 13XXXX13GW-JDYG-35 电梯厅、住宅大堂灯 具 14GW-JDYG-36 厨房烟道 9 二、项目工程管理团队二、项目工程管理团队 1、项目组织架构、项目组织架构 综 合 计 划 运 营 部 前 期 管 理 部 总 工 办 设 计 管 理 部 招 采 管 理 部 工 程 管 理 部 成 本 核 算 部 物 业 客 服 部 营 销 管 理 部 行 政 人 事 部 财 务 管 理 部 10 2、项目工程管理部门岗位职责、项目工程管理部门岗位职责 2.12.1、项目工程管理部岗位分工、项目工程管理部岗位分工 序号岗位姓名备注 1 工程副总监严文泉 2 工程副经理黄礼容 3 土建工程师岗鞠新球 4 土建工程师岗唐磊 5 土建工程师岗印亚俊 6 土建工程师岗王永锋 7 土建工程师岗储呈龙 8 景观工程师岗罗望晨 9 土建工程师岗季海东 10 资料岗薛亚娟 2.22.2、项目工程管理部部门职能、项目工程管理部部门职能 一级职能一级职能二级职能二级职能 计划管理 1.参与编制项目开发整体开发计划和一级、二级节点计划；负责编制三级节点计划。 2.严格落实集团下达的一级节点计划和项目公司下达的二级节点计划。 3.及时协调、汇报计划执行过程中遇到的困难和问题。 质量管理 1.按照集团公司下达的质量标准、验收标准，控制工程施工质量。 2.按要求及时组织分部分项工程的作业段验收。 3.落实总公司、项目公司关于四新技术、企业工法、四大标准的推进要求。 4.及时整改综合验收、物业验收发下的问题。 材料管理 1)按照公司制度规定和标准，及时编制和提交材料需求计划。 2)按照封样物资，组织进场物资的验收。 3)联合项目公司物资管理部、财务部及时进行甲供材的对账结账。 4)协调项目公司物资管理部及时组织材料采购。 技术管理 1 组织施工图会审和施工图交底。 2 审核各项变更签证。 3 负责工程各项档案资料的整理、归档和保管。 供方管理 1) 参与项目公司组织的总包、甲方分包、监理和物资采购的招标工作。 2) 管理好在建工程中的参加各方，包括总包单位、甲方分包单位和监理单位等。 3) 对各在建项目参建供方进行定期考核。 营销配合1 配合营销部门组织好工地开放日的现场文明形象布置。 11 三、项目总平面管理策划三、项目总平面管理策划 1、办公及生活区位置、办公及生活区位置 总包办公区拟定 6B+C 地块 17 号楼与 18 号楼之间位置，办公区原则上采 用一期的临时办公用房进行搬迁到二期地块。总包生活区在一期工程中已经施 工完毕 2、一期工程施工现场平面布置：、一期工程施工现场平面布置： 2.12.1、施工现场平面布置图、施工现场平面布置图 工程现场塔吊、施工电梯以及主要临时设置应避开景观展示区、外立面展 示区和室外综合管网主支干线部位。 一期施工现场平面布置图 12 13 2.22.2、施工现场道路布置、施工现场道路布置 2.2.1、施工临时道路：一期工程现场临时施工道路布置由各家总包单位 负责各自场地内的临时道路铺设。临时施工道路采用混凝土硬化道路与碎石铺 设相结合的方式。 2.32.3、临水临电、临水临电 2.3.1、临时用水： 施工生产及生活给水由市政给水管网接驳，市政接驳点位于 10#楼东侧， 接至现场挂表，再分配至各栋楼和各总包办公和生活区。 临水管网为生活、生产、消防合用管网，临时供水管网呈枝状布置，管径 DN100。施工前期（地下室至地上二层）由市政管网直接供水。施工后期由水 泵加压供水，以满足施工及消防用水的需要。每家总包单位的施工现场均需设 置消防水泵房和消防贮水池水泵出水管设压力继电器和 DN100 旁通管通到储水 池，平时旁通阀门打开，用水量大时阀门关闭。 根据各用水点位置，设给水栓，从管网上引水，管径 DN20，分布于建筑物 四周，楼内利用一根消防立管，每层预留 DN20 管口，并设闸阀。 在施工现场的内设置排水明沟并形成闭合回路，雨、污水经沉淀池过滤后 排入市政管网； 2.3.2、临时用电 结合目前整个地块规划总平图、项目全周期开发计划，以及已经办理好的 审批手续、施工用电负荷等方面的因素，场地内临时用电采用 2 台容量为 500KVA 的变压器。分别布置在总平面图 16 号楼的西南角、会所的东南角。 14 施工现场按“三级配电、两级保护”的要求设置临时用电，采用 TN-S 三 相五线制配电系统。施工现场临电线路的布置按照建筑工程施工现场供用电 安全技术规范 （GB50194-2001）的规定采用电源中性点直接接地、工作零线 和保护零线严格区分的 TN-S 三相五线制接零保护系统且保护零线的两端作重 复接地保护； 现场用电采用三级控制、三级漏电保护。进户线处做重复接地，二级箱以 后（包括二级箱）设漏电保护，漏电保护器的额定漏电动作电流不大于 30MA， 额定漏电动作时间应小于 0.1s。二级箱及设备末端箱根据要求 PE 线做重复接 地。现场塔吊、外用电梯、龙门吊蓝设单独防雷接地装置，接地电阻不大于 4 欧姆。临电二级箱要求做 100-200mm 高的水泥基座，做保护笼，笼需有防雨防 砸措施，两侧开门。地下室、楼梯间、以及其他楼内共用部分临时照明采用 36V 低压安全照明； 地下结构施工的临时用电从基坑边的分配电箱临时接出，电缆沿围墙和基 坑防护栏杆明敷，架空线路根据有关规范要求布置。 15 四、计划管理四、计划管理 1、二期项目运营计划：、二期项目运营计划： 2、二期项目工程控制计划、二期项目工程控制计划 2.1、10 号楼主控计划 16 2.2、11 号楼主控计划 17 2.3、15 号楼主控计划 18 19 2.4、16 号楼主控计划 2.5、17 号楼主控计划 20 2.6、18 号楼主控计划 21 3、流水施工、交叉作业的安排、流水施工、交叉作业的安排 3.1、立体交叉作业要求 3.1.1、开盘前主体结构节点。在开盘前筏板式底板施工工期不超过 10 天， 负二层不超过 8 天，负一层不超过 7 天，首层不超过 6 天，首层以上至开盘条 件的节点为不超过 5 天一层。 3.1.2、砌筑工程。针对主体结构和二次结构同步验收的项目，砌筑工程 的进度与主体工程相差不应超过 7 层，主体结构施工至 8 层时，5 层以下即开 始楼层清理、放线等工作，为砌筑工程做好准备。 3.1.3、抹灰工程。抹灰工程的进度与主体工程相差不应超过 10 层。 3.1.4、外装修 外装修均需在竣工交付半年完成，同时要做好外装和石材的成品保护。 3.1.5、分段验收 1） 、本工程主体结构原则上每 10 层验收一次。 2） 、根据泰兴当地工程建设行政主管部门规定，二次结构和主体结构须一 同验收。为更好地落实分户验收制度，泰兴项目计划：主体结构施工至 20 层 时完成 10 层以下二次结构施工和结构验收，剩余部分在主体结构封顶后完成 验收。 3.1.6、总部验收：在工程竣工备案后、合同交房日期之前两个月进行。 3.1.7、样板工程推进：以总包为单位，在结构地面时编制样板策划书， 在结构施工至八层时，开始进行工艺工法样板的施工，并在一个月内完成，交 房实体样板在工艺工法样板完成后的半个月内完成。 3.2、立体交叉作业节点计划安排： 22 序号10#楼11#楼15#楼16#楼17#楼18#楼 19#楼 （商业）备注 1 底板 结 构 2014.1 2.8 2015.2 .15 2015.7 .1 2015.4 .15 2015.5 .15 2015.8 .1 2014.12. 05 完成时 间 2 -2 层 结 构 2014.1 2.20 2015.2 .28 2015.7 .15 2015.4 .30 2015.5 .30 2015.8 .15 完成 时间 3 -1 层 结 构 2014.1 2.30 2015.3 .10 2015.7 .25 2015.5 .10 2015.6 .10 2015.8 .25 完成 时间 4 砌筑 工 程 2015.3 .20 2015.4 .10 2015.1 0.20 2015.7 .20 2015.8 .1 2015.1 1.10 2015.3.1 开始 时间 5 立面 展 示 2015.9 .30 完成 时间 2016.5 .1 2016.6 .1 2016.1 2.1 2016.9 .1 2017.1 0.1 2017.1 .1 2015.5.1 开始 时间 6 外装 修 2016.1 1.1 2016.1 2.1 2017.4 .1 2017.5 .1 2017.8 .1 2017.9 .1 2016.8.1 完成 时间 7 总部 验 收 2017.3 .1 2017.3 .1 2017.6 .1 2017.6 .1 2017.1 2.15 2017.1 2.15 2016.10. 15 完成 时间 4、品质提升管理实施计划、品质提升管理实施计划 序号序号管理内容管理内容开始时间开始时间完成时间完成时间责任人责任人备注备注 1 工程策划工程策划二期 2014.11.12014.12.15 黄 权完成 中信10号楼 2015.4.152015.6.15 工艺工法及工艺工法及 交房样板展交房样板展 示示 广宇11号楼 2015.6.252015.8.15 严文泉 中信10号楼 2015.4.152015.6.15 实测实量样实测实量样 板板广宇11号楼 2015.6.252014.8.15 严文泉 23 3 施工样板引施工样板引 路路 二期按进度实施黄 权 在每到工序实施前， 对施工班组进行交 底培训，并在每标 段每道分部分项工 程首次施工时实施 4 第一次工地第一次工地 开放开放 二期 2015.7.10 袁 牧 10#11#2017.2.10 16#17#2017.2.10 5 门窗淋水试门窗淋水试 验验 15#18#2017.5.10 严文泉 10#11#2017.3.20 16#17#2017.3.20 6 物业预验收物业预验收 15#18#2017.6.15 张磊 10#11#2017.04.05 16#17#2017.04.057 模拟验收模拟验收 15#18#2017.7.15 袁 牧 第二次工地第二次工地 开放开放 二期 2017.4.30 袁 牧 5、分供分包招采实施计划、分供分包招采实施计划 5.1、采购计划 1 泰兴中南世纪城二期泰兴中南世纪城二期 20152015 上半年物资采购综合计划表上半年物资采购综合计划表 供应 类型 序 号 种 类 物资品名 使用部 位 （期、 区、楼、 栋） 交房时间 规格 型号 技术 参数 （要 求） 计划 数量 甲 分 包 甲 供 甲 定 乙 供 招 标 方 式 计划进场 时间（工 程部填报） 提供技术 参数时间 （工程部 提供） 招标立项 编制 招标 文件 并完 成评 审 发 标 回标开标 完成商务 洽谈 城市公司 评标完成 总公司评 标完成 城市公司 合同评审 完成 合同签订物资进场 1516# 待定待定 战 略 2015.3.152015.3.12015.3.2 集团战略会签 2015.3.52015.3.72015.3.82015.3.15 1617# 待定待定 战 略 2015.4.132015.3.12015.3.5 集团战略会签 2015.3.152015.3.202015.3.302015.4.13 1715# 待定待定 战 略 2015.6.12015.5.12015.5.5 集团战略会签 2015.5.102015.5.152015.5.202015.6.1 18 材 料 管桩 18# 2017.6.30 待定待定 战 略 2015.7.12015.6.12015.6.5 集团战略会签 2015.6.102015.6.152015.6.202015.7.1 19 入户门待定待定 战 略 2015.3.202015.1.152015.2.1 集团战略会签 2015.2.10 2015.3.20 20 铝合金门窗待定待定 战 略 2015.3.202015.1.152015.2.1 集团战略会签 2015.2.10 2015.3.20 21 防火门待定待定 战 略 2015.3.202015.1.152015.2.1 集团战略会签 2015.2.10 2015.3.20 23 分 包 栏杆待定待定 战 略 2015.3.202015.1.152015.2.1 集团战略会签 2015.2.10 2015.3.20 24 橱柜待定待定 战 略 2015.4.102015.1.202015.3.1 集团战略会签 2015.3.10 2015.4.10 25 洁具待定待定 战 略 2015.4.102015.1.202015.3.1 集团战略会签 2015.3.10 2015.4.10 26 油烟机待定待定 战 略 2015.4.102015.1.202015.3.1 集团战略会签 2015.3.10 2015.4.10 27 家具待定待定 议 标 2015.4.202015.1.52015.1.152015.1.20 2015.1.2 5 2015.1.30 2015.3.1 0 2015.3.1 5 2015.3.202015.4.20 28 灯饰待定待定 议 标 2015.4.202015.1.52015.1.152015.1.20 2015.1.2 5 2015.1.30 2015.3.1 0 2015.3.1 5 2015.3.202015.4.20 29 材 料 窗帘 10#实体 精装样 板房 2015.4.25 待定待定 议 标 2015.4.202015.1.52015.1.152015.1.20 2015.1.2 5 2015.1.30 2015.3.1 0 2015.3.1 5 2015.3.302015.4.20 31GRC 二期商 业 待定待定 战 略 2015.1.1 2015.12.2 0 2015.11.1 0 集团战略会签 2015.11.1 5 2015.11.2 0 2015.11.302015.1.1 32 栏杆 二期商 业 待定待定 战 略 2015.1.12015.11.5 2015.11.1 0 集团战略会签 2015.11.1 5 2015.11.2 0 2015.11.302015.1.1 33 分 包 铝合金门窗 二期商 业 外立面展示： 2015.5.1； 交房： 2015.12.30 待定待定 战 略 2014.12.1 1 2014.10.1 5 2014.10.2 0 集团战略会签 2014.10.3 0 2014.11.52014.11.10 2014.12.1 1 2 34 防火门 二期商 业 待定待定 战 略 2015.3.152015.1.152015.1.25 集团战略会签 2015.1.302015.2.52015.2.102015.3.15 35 材 料 外墙涂料 二期商 业 待定待定 战 略 2015.1.12015.11.5 2015.11.1 0 集团战略会签 2015.11.1 5 2015.11.2 0 2015.11.302015.1.1 36 扶梯、客梯 二期商 业 3 待定 战 略 2015.6.12015.1.12015.1.15 集团战略会签 2015.1.252015.1.302015.3.12015.6.1 37 设 备 货梯 二期商 业 1 待定 议 标 2015.6.1 2014.12.1 5 2014.12.2 0 2014.12.25 2014.12.2 5 2015.1.2 5 2015.1.3 0 2015.2.52015.2.102015.6.1 5.25.2、招标计划、招标计划 泰兴中南世纪城二期泰兴中南世纪城二期 20152015 上半年招标列项上半年招标列项 工程名称工程名称招标项目招标项目单位单位工程量工程量 目标单目标单 价价 预估造价预估造价 （万元）（万元） 招标方招标方 式式 图纸提供时间图纸提供时间清单提供时间清单提供时间 招标开始时间（招、招标开始时间（招、 议、续）议、续） 招标结束时间招标结束时间 （招、议、续）（招、议、续） 合同签订时间合同签订时间开工时间开工时间交房时间交房时间 备注备注 （综合计划时间（综合计划时间 节点）节点） 总包工总包工 程程 M290001200 1080 议标议标 /2014.9.12014.9.302014.11.202014.11.30 土方工土方工 程程 M2900012 10 议标议标 /2014.9.12014.9.302014.11.202014.11.25 监理工监理工 程程 M2900013 11 议标议标 /2014.9.12014.9.302014.11.202014.11.25 工程检工程检 测测 二期 （10、11、 15、16、17 、18#及二 期商业） M290006 5 议标议标 /2014.9.12014.9.302014.11.202014.11.25 保温涂保温涂 料工程料工程 M2900097 87 议标议标 2014.12.52014.12.152014.12.252015.1.252015.1.302014.3.1 2017.6.302017.6.30 智能化智能化 工程工程 M2900018 17 议标议标 2014.12.52014.12.302015.1.12015.2.102015.3.102015.4.1 消防工消防工 程程 M2900027 24 议标议标 2014.12.52014.12.302015.1.12015.2.102015.3.102015.4.1 主体 工程 亮化工亮化工 程程 M290006 5 议标议标 2014.12.52014.12.302015.1.12015.2.102015.3.102015.4.1 综合管综合管 网市政网市政 道路工道路工 程程 M2900056 50 议标议标 2015.1.12015.1.102015.1.152015.3.152015.3.202015.4.1 小区 配套 景观工景观工 程工程程工程 二期商业 M29000415374 议标议标 2015.1.12015.1.102015.1.152015.3.152015.3.202015.4.1 2015.12.302015.12.30 外立面展示 2015.5.1 亮点 实体精实体精 装样板装样板 房房 10#M240050020 议标议标 2014.11.152014.12.102014.12.152015.1.152015.1.202015.2.1 完工完工 2015.4.252015.4.25 1 五、工程成本管理五、工程成本管理 1、项目成本控制措施、项目成本控制措施 1.1、招投标及材料采购方式 总包招投标原定采用工程量清单方式。相对于以前采用的费率招标方式而言， 采用工程量清单方式对成本人员的个人水平的依赖性降低，能及时发现设计不合 理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本。现由于报批报建和施工图设计滞 后，建议采用费率招标，节省招标工作时间。 对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行“货比三家、 择优选用” ，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。 对于甲定乙购设备材料，项目部、成本部、设计部，要广泛考察设备材料厂 家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。 1.2、推行限额设计 根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的物业类型，要求设计院 按照施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议进行限额设计。 1.3、设计奖罚制度 为鼓励设计院积极配合成本控制工作，进行多方案技术、经济认证，针对工 程设计中对造价影响明显的经济指标：桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、 开窗率等进行量化，与设计费直接挂沟。 1.4、部品部件调查研究 在扩初设计和施工图设计阶段，对工程中的部品部件如：门窗、栏杆、入户 门、面砖、涂料等进行全面的调查研究，在部品部件的设计品质、成本目标、市 场认可、招标采购供应能协调统一。 1.5、图纸审查 开工前，项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸 2 会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。按 照集团要求，在每月中旬进行项目公司内部图纸会审及总包单位的图纸会审工作， 及时提出在当月施工过程中遇到的问题，及时解决图纸存在的问题。减少返工、 优化图纸、及时调整图纸中的不合理内容，以达到优化成本、降低不必要的浪费。 1.6、变更签证管理 对于工程施工过程中发生的现场签证，项目部要求承包商在工程变更、计日 工、零星工程及合同外配合工作引起的现场签证工作持续进行过程中，每天提交 有关该项工作所用的人工、工种、材料、机械设备、测量等原始数据，报监理单 位、甲方确认；每项现场签证工作完成后 3 天内，乙方应提交该项签证费用清单 及相应的原始记录确认文件，报监理单位、甲方审批。专业工程师负责审核承包 商上报的工程量；成本工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的 审核。 落实集团公司的全过程 ERP 签证线上管控机制从“变更需求申请阶段”到 “完工确认造价审核阶段”全面进行线上控制，对施工单位、监理单位、工程部、 成本核算部建立全员的线上报批和审核，利用 EPR 管控签证变更规范性和及时性。 1.7、进度款支付 采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，项目部专业工 程师协助监理公司负责审核确认上月完成的工程量，成本工程师负责按确认的工 程量审核确认工程进度款。 3 2、土方平衡方案：、土方平衡方案： 1、土方开挖基底基坑边至地下室底板外侧不得超过 150CM(考虑搭设脚手架） 。 2、16#楼土方开挖量约为 12226M3，需回填量约为 5960M3，开挖土方用于回填 1 期 8#、9#楼，余土外运。 3、10#楼土方开挖量约为 11518M3，需回填量约为 5614M3，开挖土方用于回填 16#楼，余土外运。 4、11#、15#、17#、18#楼土方开挖量分别约为 12969M3、13104M3、11518M3、10377M3，开挖土方用于回填 1 期地下车库顶板景 观土。 回填土方量分别为 5353M3、5521M3、5614M3、5058M3，回填土利用后期 开挖楼栋挖土量进行回填。 5、各楼栋回填土均需利用后期楼栋开挖土方量进行回填，尽量控制土方外运量。 3 3、项目成本降本计划项目成本降本计划 1 序 号 阶段降本目标主要措施 责任人 1 方案优 化 在建安成本 5%上 降 20% 施工方案、措施优化(从组织设计、降水、支护、土方平衡、 吊装等多方案优先等控制)认真审核施工组织设计和专项施工方 案，防止违反中南公司做法和常规做法的措施出现在方案中、但 实际施工不做的现象，对基坑围护、土方平衡等严格把关。加强 基坑支护方案的评审与管理，根据土质及场地情况，在满足放坡 开挖前提下，优先采用放坡开挖，其次才是土钉墙，在深基坑工 程或场地受限条件下，考虑采用锚拉式、支撑式或悬臂式支护结 构方案，优先采用便于逆作法施工的支护方案。 黄 权 （副总工程 师） 2 土方超 挖控制 按方案的基 础上 超挖 率小 于 3% 严格按照审批的方案进行土方开挖，挖土时监理旁站，工程部监 督，且在土方开挖前必须做好场地标高复核，并进行三方确认 （施工单位、监理、甲方），提前做好土方量测算，采用不超过 3%的包干限额设定，超过限额不予结算。 严文泉 （工程部经 理） 朱圣保 （成本部经 理） 土方外运量 控制 率 15% 3 土方的 外运、 外购控 制外购量控制 控制 率 5% 以内 通过对竖向标高的调整，控制挖土量和外运量，原则上整个 地块控制在 15%，每个期块控制在 12%，且启动区的土方原则上 必须全部外运，不得现场堆放而引起二次倒运费用的发生。 除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，事先做 好土方平衡工作 ，并根据计算内容和开发次序平衡土方。 严文泉 （工程部经 理） 朱圣保 （成本部经 理 4 签证发 生率 别墅、多层 为 0.5%；小 高层为 0.3%；高层 为 0.2%； 降 20% 1、 全面落实变更签证 ERP 系统的上线流程控制，实施系统自动 强控； 2、 实施每月定期与施工单位往来文件的核对、闭环工作，实现 一单一清、一月一清，确保签证变更办理的规范性、及时性、 可追溯性； 3、 严格控制和规范各项目零星施工队伍的招标与使用，强化过 程管理； 4、 加强图纸会审和交底工作，减少返工及无效成本的发生 5、 加强监理管理, 防范弄虚作假(从签证合理性、工程量、竣 工资料的完整性上控制） 6、 强调签证、变更最终确认为项目总经理和项目管理中心副总 裁的规定，实施签证变更责任追究机制； 7、 推进变更签证费用包干制，严控变更签证发生量； 袁 牧 （工程副总） 5 无效成 本控制 在建安成本 上 0.2% 降 80% 1、 合理控制开发进度，严格执行立体交叉作业和有保有压政策， 防止早投入、多投入 2、 严格控制进度，使进度始终处于受控状态，避免抢工发生额 外费用 3、 严控施工质量，降低维修成本，并通过物业的反馈，加强对 维修量大、多的质量问题进行研究，形成质量预控经验库进 行全面推广 袁 牧 （工程副 总） 6 砼结构 严格结构工程质量： 1、 确保砼墙面不抹灰率达到 70%以上； 2、 砼天棚面的不抹灰率达到 100%以上； 严文泉 （工程部经 理） 2 7 合理建 造临建 在建安成本 上 0.5% 降 30% 1、 合理建造临建(合理组织建大型施工单位临建（确保 3 年以 上不变），来降低临建成本) 2、 根据开发节奏和次序，结合三点一线建设的范围要求，由综 合计划部对工程部和施工单位进行开发节奏和次序的交底， 按照交底内容综合计划部和工程部对施工单位的总平面规划 进行认真审核，避免临设迁移带来的无效成本增加 袁 牧 （工程副 总） 1 六、质量管理策划六、质量管理策划 1、工程质量管理目标：、工程质量管理目标： 执行国家验收规范、标准和建设工程强制性条文，做到有防水要求的部位无 渗漏；地面、墙面、顶棚无空鼓；房间方正，墙、地面平整度符合规范要求，装 饰工程饰面质量、材质以及专业安装质量符合设计及规范要求并满足使用功能。 整体工程质量达到国家建筑工程质量验收规范的“合格”标准要求。 单位工程一次验收合格率 100%； 分部工程优良率 90%以上； 分项工程合格率：100% ；分项工程优良率 85%以上； 检验批不合格点率 7%以下； 工程观感质量评定得分率：90%以上。 2、工艺工法执行计划、工艺工法执行计划 泰兴项目工艺工法执行率于 2014 年 12 月份率先达到 90%以上，要确保在 2015 年持续保持在 90%以上。 本项目工程执行中南精品工程工艺工法中以下内容： 序号工艺工法名称序号工艺工法名称 1 大体积砼 34 立管吊模的施工工艺（采用“三次成活法”施工） 2 地下室底板（由下至上) 35 管道井管洞吊模的施工工艺 3 地下室侧墙(由内至外) 36 烟道根部吊模的施工工艺 4 地下室顶板(种植土顶板，由下至上) 37 安装立管施工要求 5 后浇带处防水要求 38 厨房间的防水要求 6 变形缝防水 39 室外阳台的防水要求 7 橡胶止水带要求 40 铝合金门窗后塞法施工工艺 8 后浇带独立支撑施工工法 41 门框厚度要求 2 9 剪力墙模板支撑体系 42 外墙 GRC 使用要求 10 悬挑现浇板马蹬筋搭设 43 栏杆的要求 11 板筋保护平台搭设的要求 44 内墙腻子施工要求 12 混凝土坍落度的要求 45 地下室公共通道装修要求 13 钢筋搭接的强制性要求 46 地下室墙面抹灰的要求 14 钢筋绑扎要求 47 地下室地面要求 15 填充墙砌筑要求 48 管井盖要求 16 二次结构预埋钢筋的要求 49 室内外高低处防水做法 17 砌体砌筑要求 50 硬基础与回填土上基础接口处理 18 施工洞、脚手眼等后填洞口补砌 51 电梯、门窗、栏杆、进户门、防火门安装时间规 定 19 外墙脚手洞的封堵 52 坡屋面做法 20 地上外墙螺丝杆洞处理 53 平屋面及露台 21 不抹灰混凝土墙面不同墙体材料接缝处 预留企口 54 屋面瓦的施工工艺 22 砂浆用水泥规定 55 屋面施工要求 23 二次结构（构造柱）施工工法 56 屋面变形缝的施工要求 24 抹灰前的准备工作 57 出屋面管道的施工要求 25 楼地面起砂、空鼓、裂缝防治 58 水落口的施工要求 26 底层地面回填土（防沉陷） 59 出气口的设置规定 27 外墙渗漏防治 60 电气施工预埋工程施工要求 28 外墙涂料饰面施工要求 61 给排水系统工程施工要求 29 外墙饰面板 62 通风工程施工要求 30 外墙保温 63 消防箱安装要求 31 顶棚裂缝、脱落防治 64 地下室设备安装要求 32 内墙抹灰的要求 33 卫生间的防水要求 3、新技术、新材料推广计划：、新技术、新材料推广计划： 序号名称责任人备注 1 预应力混凝土管桩技术严文泉 2改性沥青路面施工技术 严文泉 3HRB400 级钢筋的应用技术 黄 权 4粗直钢筋直螺纹机械连接技术 黄 权 5管道制作连接与安装技术 黄 权 6管线布置综合平衡技术 黄 权 7 电缆敷设与冷缩、热缩电缆头制作 技术 黄 权 8通信网络系统 黄 权 9建筑设备监控系统 黄 权 3 10火灾自动报警及联动系统 黄 权 11综合布线系统 黄 权 12智能化系统集成 黄 权 13电源防雷与接地系统 黄 权 14新型墙体材料应用技术及施工技术 严文泉 15节能型门窗应用技术 黄 权 16预拌砂浆技术 严文泉 17合成高分子防水卷材 严文泉 18建筑防水涂料 严文泉 19 铝合金电缆黄 权 20组装式栏杆 黄 权 4、关键工序、关键工序 本工程设置工程品质管理的关键工序(见下表),以加强施工过程质量控制。 4 5、主主 要要质质 量控制点量控制点 序号分部分项工程名称主要质量控制点责任人备注 管桩构件质量严文泉 静压桩压桩力、标高控制严文泉 锤击桩贯入度及标高控制严文泉 1 预应力管桩 管桩平面位置 黄 权 2 土方开挖工程 基地标高。 基底土保护。 施工顺序不合理。 基槽尺寸及边坡坡度 严文泉 序号名称工序质量 管理责任人 备注 1 预应力管桩静压施工黄权 2高分子防水卷材冷粘施工 严文泉 3刚性防水混凝土施工缝留设与设置 严文泉 4钢筋机械连接与电渣压力焊连接 严文泉 5后浇带清理 严文泉 6钢筋绑扎 严文泉 7模板制作与安装 严文泉 8混凝土浇筑 严文泉 9屋面找平与保温 严文泉 10厨房、卫生间防水 严文泉 11管线预埋 严文泉 12 接地装置、等电位（均压环）及防 雷引线隐蔽工程 严文泉 13外墙螺杆孔及脚手洞封堵 严文泉 14外墙保温施工 严文泉 15外墙门窗安装 严文泉 16场地标高引测及建筑定位放线 严文泉 17 成套配电柜、控制柜和动力、照明 箱、盘安装 严文泉、黄礼 容 18 照明器具、开关插座安装 严文泉、黄礼 容 19 配管、配线及桥架安装与电缆敷设 严文泉、黄礼 容 5 3 地下防水工程 防水材料规格、型号 空鼓 渗漏 严文泉 4 回填土工程 干密度测定 回填土下沉。 夯压密实。 管道下部夯填。 严文泉 5大体积混凝土施工 裂缝控制措施严文泉 6 钢筋工程 钢筋位移 钢筋接头位置。 接头错开。 箍筋弯钩及平直段长度 板的弯起钢筋、负弯筋位置控 制 严文泉 7 模板工程 模板板面高低差 脱模剂涂刷 阴阳角不垂直、不方正。 模板接头错台 支撑体系强度、刚度及稳定性 预埋件位置 施工缝设置 严文泉 8 混凝土工程 麻面、蜂窝、孔洞。 漏浆、烂根。 混凝土养护 混凝土强度 施工缝接缝处理 严文泉 9 砌筑工程拉结筋设置 砌块及砌筑砂浆强度 砌体留槎、接槎 严文泉 10 屋面工程 找平层起砂、空鼓、开裂 屋面坡度及坡向 防水层空鼓、渗漏。 严文泉 11 室内给水管道安装 暗装冷热水管道渗水。 吊顶内管道滴水。 严文泉、 黄礼容 12 室内排水管道安装 工程 排水管道倒坡。 地漏过高或过低 管道堵塞。 直埋管道渗漏。 严文泉、 黄礼容 13 室内采暖安装工程 采暖热水干管运行有响声。 采暖干管，分支管水流不畅。 散热器不热或冷热不均。 甩项 14 采暖与卫生设备安 装工程 焊接错口。 管道设备内杂物 水压试验后的不采暖管道清理 甩项 6 15 消防管道及设备安 装工程 喷淋头不成行，不成排。 水泵接合器不能加压 喷淋头不喷水或喷水不足。 水流指示器工作不灵敏。 严文泉、 黄礼容 16 管道及设备防腐保 温 管道设备表面脱皮，返锈。 管道设备表面油漆不均匀，有 流坠和漏涂现象。 保温效果未达到设计要求。 严文泉、 黄礼容 17 管道安装一钢管焊 接工程 )咬)边、未熔合。 有气孔、有焊瘤、有夹渣。 错口、有焊纹。 严文泉、 黄礼容 18 金属风管制作 铆钉脱落 风管法兰连接不方正 法兰翻边四角漏风 严文泉、 黄礼容 19 风管及部件安装工 程 * 严文泉、 黄礼容 20* 6、质量管理措施、质量管理措施 本项目推行“一案三工序管理措施”即“质量设计方案、监督上工序、保 证本工序、服务下工序”和品质提升管理活动；并把质量目标分解(见下表),以 加强施工过程中的质量控制，确保分部、分项工程优良率、合格率的目标，顺 利实现工程的质量目标。 序 号 分部工程目标 主要分项优良率 （%） 主要分项优良率 （%） 主要分项优良 率（%） 主要分项优 良率（%） 1 地基与基 础工程 优良 钢筋 工程 92 混凝土工 程 92 防水工 程 9