房地产策划案例：汇景新城中心.ppt

汇景新城中心营销推广 实操方案 五、铺位特点、业态规划及租售政策 六、节点规划及销售、招商组织 七、推货节奏及回款计划 八、开盘前整合推广细案及整体营销费用预算 九、客户资源及行销组织 一、新政下的房地产市场分析 二、目标客户群体分析 三、项目核心定位 四、价格定位 一、新政下的房地产市场分析 通过 “927”紧缩房贷对市场的影响和厦门市场的反映分析 ，为项目推货的可操性找到了依据，同时为商铺找到了客户群 ，为住宅找到了类比对象。供操盘参考。 我们的阻力我们的阻力 u市场因素：新政出台，紧缩贷款，加大客户资金压力 “927”紧缩房贷，增强市场调控预期 9月27日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了关于加强商业性房地产信贷管理 的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，旨在遏制投机炒作，防范房地产市场金融风险。 政策核心内容： “对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不 得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍” 。 政策主要目的：一方面，向市场传递中央遏制投机炒作、稳定房价的宏观调控的信号，为黄金周楼 市降温。另一方面，旨在控制银行房贷金融风险，防范于未然。 首付增加 月供减少 利息增加 购房门槛提高 调控预期增强 整体需求被挤压 购房欲望受抑制 u后续新政、加息隐患，客户观望气氛浓郁 加息预期仍然浓重， 自3月以来央行已加息五次，预期未来加 息压力仍然比较大，同时，在宏观经济过热 的情况下，央行将有可能在年内调整“小步快 跑”的策略，通过提升加息的幅度，增强调控 效果； 3月18日 5月19日 7月21日 8月22日 9月15日 0.27% 6.39% 0.18% 6.57% 0.27% 6.84% 0.18% 7.02% 0.27% 7.29% 加息日期 加息幅度 调整后一年 期贷款利率 受9.27房贷新政影响，10月份厦门房地产市场提前“入冬”，商品住宅成 交量明显减少。11月成交量略有回升。厦门市11月份商品住宅成交量为 30.80万平方米，2205套。 在商品居住用房户型面积方面，以成交套数来分析，80-90平方米户型 成交最多，共596套，占成交面积总数的16.57%；以成交面积来分析， 比例最高的是144-188平方米户型，成交534套，占成交面积总数的 27.09%。大于180平方米的有139套。120-144平方米的有455套，这三 者加起来占总销售面积的57.25%。相比10月，大户型的商品居住用房 比例下降13.75%，但仍是目前楼市销售的主力军。 从厦门市2007年1至11月商品居住用房分户型销售情况看，120至144平 方米和144至180平方米户型所占比例最大，分别占总量的23.99%、 22.881%，180平方米以上的户型占总销售量的15.94%，100至120平 方米户型占总量的比例为11.25%，其余各户型所占比例均小于10%。 从购房人群分布来看，今年前11个月，厦门本地人购房面积占购房总量 的47.10%，外地人占总量的52.09%，外地购房人群中，福建省内占大 多数，占总量的38.10%。从购房均价上看，境外人士购房价最高，每 平方米均价11007元，外省市人群购房均价最低，均价每平方米8522元 。 厦门房价影响 n12月，厦门住宅总成交1716套，住宅签约面积200787.19平方米， 总成交金额22.7亿元。住宅均价11307.49元/平方米，比上月上涨 11.69。其中，岛内住宅均价16372.05元，上涨15.59，岛外住宅 均价6670.64元，下跌9.90。 n12月住宅成交量创下了今年下半年厦门住宅市场成交新低，1716套 ，在全年各月份中排名倒数第三，仅比2月和4月略高。 n本月的住宅成交与上月各区均有领头楼盘成交过百、多点开花的情 形形成鲜明对比，岛内外六区中，仅思明和集美两区成交量上升，其 余四区纷纷下跌。 n本月仅有3个楼盘成交过百套，分别来自集美区的夏商大学康城二期 、乐活小镇和思明区的海峡国际社区，是本月住宅市场的主角。 n交易量全年第三低，房价却是全年第三高。12月全市住宅均价再度 上扬，11307.49元/平米，比上月上涨11.69，仅比今年6月和10月低 。岛内价格上涨是主要原因，特别是思明区，涨幅将近30，创下该 区全年新高。同时，岛内住宅均价也创下今年最高记录。 说明:1、从单价和套数分析，低 价位、小户型、自住型客户为主 2、从总金额分析，市场仍有相 当的购物能力和欲望。 从对海峡国际社区、阳光世纪广 场、鲁能领秀城、蓝湾国际、万 科金域等的单价、金额和套数分 析，仍有相当的实力客户； 此部分人群的投资特点与我项目 商业投资客实力接近。 从片区位置和单价分析，可将大 唐世家列为住宅竞争研究对象。 资源客户 从厦门市商品住宅销售数据分析，得出： 1、年底小户型、自住型客户增多，对我项目是利好消息； 2、9.27房贷新政对厦门房地产销售市场有一定的影响，但从12月份价格 看，量低价升，对投资客有相当影响； 3、福建省内市场和台湾客户是营销重点； 4、以海峡国际社区的客户为商业模拟客群，挖掘客户特点和营销措施； 说明我司制定的销售目标计划相对客观和可实现性。 5、以大唐世家的客户为住宅竞争对象，研究营销卖点，迎合客户购买心 理，抓住年底时机，争取开门红； 如何打破“瓶颈”， 使项目做到开门红 在这样的市场背景以及项目背景之下，我们应该选择一条“ 快速去货、尽快回笼资金，以解决项目积压的资金压 力及规避市场风险”的“ “稳妥道路稳妥道路” ” 我们的方向我们的方向 二、目标客户群体分析 我们的客户是由投资客户和自营客户两 部分群体构成，均为有投资眼光和经济实力 的高端群体。可充分挖掘汇景的资源优势和 利用闽南富裕之地的地缘优势。 投资客群投资客群 核心客户是闽南地区的老板阶层 年龄：3050岁 特征：高消费、高地位、高事业、有眼光、有实力 描述： 他们多企业公司的老板、高层管理人员、专业人士、有灰色收入的政府官员； 他们想投资，追求财富最大化、财富可持续增长； 他们想变现，将股市收益变成稳定的资产，将灰色收入漂白。 自营客户是有竞争力行业或处于垄断地位的老板阶层 特征：大型餐饮、休闲SPA、茶艺馆等行业，化妆品、服装、鞋帽等品牌领导者 连锁企业或店面，经营面积较大 资源客户 行业协会区域商会政府机关 台商协会 温州商会 泉州商会 漳州商会 市区政协 工商 税务 银行 总商会 餐饮协会 服装协会 茶叶协会 地缘客户 三、项目核心定位 对项目的优势进行了归纳提炼，在“全生活 、中心城”的基础上进一步地提出幸福地产的新 概念，提升汇景企业品牌，提升项目的品牌形 象。 我们项目的核心卖点我们项目的核心卖点 配套中心 商业中心 地理、交通中心 便捷价值 投资价值 地段价值 我们的形象定位我们的形象定位 全生活全生活中心城中心城 进一步强调项目配套 和品质价值 强调区域价值及投资 价值 幸福地产 幸福地产理念演绎幸福地产理念演绎 当幸福走进时代，你幸福吗？ u幸福走进政治“幸福政治”全球升温,欧洲的“幸福星球指数”、世界幸福数据库 u幸福走进社会幸福指数，和谐社会的综合考量 u幸福走进生活东南亚海啸引发全世界幸福大研讨 u幸福走进城市厦门位列中国十大幸福城市之首 u幸福走进片区翔安人“幸福指数”大幅攀升 u幸福走进地产汇景集团引领中国地产新时代 全生活，就是幸福生活！ 幸福地产理论 教育主张、健康主张 社交主张 休闲主张 幸福主张 自我 实现 尊重 需求 社交 需求 安全 需求 生理 需求 购物主张、美食主张、娱乐主张 全生活定义在有限的时间 里，可以享受多样的服务， 满足各种需求，从而增强幸 福感。 根据马斯洛层次需求理论，人类 由较低层次到较高层次，有生理 、安全、社交、尊重和自我实现 五类需求， 幸福地产模式 住宅社区 区域型购 物中心 城市级齐 全配套 满足需求 全生活 幸福 幸福地产模式=区域型购物中心+住宅社区+城市级齐全配套 汇景新城中心，全生活、中心城 打造中国首席幸福地产样板社区 幸福地产整体形象定位 汇景集团，首创中国幸福地产新模式 企业形象战略定位 四、价 格 定 位 在对市场调研和项目建筑特点的分析基础 上，提出项目各楼层的销售均价。 物业名称楼层 售价 元/m2 租金 元/m2/月 销售政策 瑞景国际商业广场 负一层22000150 8%年回报率,4年付一层增值到3万 元/ m2 二层18000120 老虎城街铺一层150000一次性 整场扣点26%+管 理费1%+推广费 1% 翔安商业广场（马巷） 一层街铺38800一次性0公摊 一层内铺22000120 销售完毕 销售完毕 二层15000 新华都超市 销售较少 三层10000 销售价格和定价说明 1、鉴于厦门目前岛内岛外差别大，考虑项目特点，暂定以翔安商业市场 为参考对象。 2、考虑到后期经营的压力和风险，A1区和A2首层直接销售不保租，A2 除首层外的其他楼层实行保租式销售。 3、考虑A1、A2首层实用率差别较大及翔安商业广场的定价和租约现状 ，暂定A1首层均价3.7万元，A2首层均价2.4万元。 4、价格走势： A1：南高中低，北稍高 A2：近纵三路侧高，马新路侧低，南高中低北稍高 5、铺位定价参考因素： 人流、通道、主出入口、门面宽、门面深、主力店、面积大小结合； 厦门汇景新城销售货源统计表 区域楼层建筑面积楼层均价楼层总价实用率 A1 首层3432.023.7000 12698.47 94-98% 二层4883.07 1.8000 8789.53 65% 三层2880.72 1.5000 4321.08 65% A2 首层8361.382.4000 20067.31 54.30% 二层6870.671.6000 10993.07 54.30% 三层7378.171.4000 10329.44 54.30% 四层5756.691.6000 9210.70 54.30% 负一层17392.772.1560 37498.81 合计56955.49 2.0000 113908.42 五、铺位特点、业态规划及租售政策 通过对商铺特点的总结，包装了四大置业 计划，并提出了解决租售矛盾的客观方法，进 而提出整套的销售政策和招商政策。 A区-商铺4 B区-商铺5 C区-商铺6 D区-2#底E区-1#底 F区 A1东 G区-5#底 楼层分区分类一层二层三层四层合计 A2A区 商铺3618181890 铺位 18181854 面积(m2)2323.332041.822041.021636.498042.66 B区 商铺47212121110 铺位 8181844 面积(m2)3460.672549.332975.222205.7611190.98 C区 商铺42182020100 铺位 20181856 面积(m2)2577.382279.522361.931914.449133.27 合计 商铺125575959300 铺位 465454154 面积(m2)8361.386870.677378.175756.6928366.91 层高4.5557 实用率54.2%54.2%54.2%54.2% A1D区 商铺1515 30 面积(m2)798.61400.6 2199.2 E区 商铺1212 24 面积(m2)601.751108.78 1710.53 F区 商铺30824+2486 面积(m2)1370.72386.83 1646.16+ 1234.56 4638.27 G区 商铺1633 49 面积(m2)660.951674.4 2335.35 合计 商铺736824+24189 面积(m2)3432.024570.61 1646.16+ 1234.56 10883.35 层高4.53.83.8 实用率94-98%65%65% 传承家业 计划 保值基业 计划 空间兴业 计划 四大置业 计划 传承家业计划 保值基业计划 空间兴业计划 MINI创业计划 范围：A1、A2首层； 特点：首层旺铺，人流量大，增值潜力大，投资 观念易认同； 销售模式：直接销售 范围：A2二、三层（次主力店部分）及A1二层南北 单层铺； 特点：主力店经营，稳定回报，周期长，风险低； 销售模式：返租销售； 范围：A2四层和A1东的二三联体铺 特点：复式商铺，主力店经营，稳定回报，周期长， 风险低； 销售模式： A2四层返租销售； A1二层直接销售或带租约发售或返租销售 范围：A2负一层 特点：铺位较小，品牌竞争力强，经营灵活，便 于出租，风险低； 销售模式：返租销售； 究竟 返多少? 怎么返呢? 租售矛盾解决之道 统一经营权 商家业主 管理公司 二层租金收入测算 方 案 月租 金 实际收入返租要求 年租金 实际支撑 售价 实际回报 率租金总额售价 8%年回 报目标租金总年返租额楼层年补贴 第4-6年楼层年补 贴00%￥3,297,696160001280106.7 ￥8,793,856￥5,496,160￥6,375,545.60 24554067503.38%￥3,709,908160001280106.7 ￥8,793,856￥5,083,948￥5,963,333.60 35060075003.75%￥4,122,120160001280106.7 ￥8,793,856￥4,671,736￥5,551,121.60 45566082504.13%￥4,534,332160001280106.7 ￥8,793,856￥4,259,524￥5,138,909.60 56072090004.50%￥4,946,544160001280106.7 ￥8,793,856￥3,847,312￥4,726,697.60 66578097504.88%￥5,358,756160001280106.7 ￥8,793,856￥3,435,100￥4,314,485.60 770840105005.25%￥5,770,968160001280106.7 ￥8,793,856￥3,022,888￥3,902,273.60 875900112505.63%￥6,183,180160001280106.7 ￥8,793,856￥2,610,676￥3,490,061.60 980960120006.00%￥6,595,392160001280106.7 ￥8,793,856￥2,198,464￥3,077,849.60 10851020127506.38%￥7,007,604160001280106.7 ￥8,793,856￥1,786,252￥2,665,637.60 11901080135006.75%￥7,419,816160001280106.7 ￥8,793,856￥1,374,040￥2,253,425.60 12951140142507.13%￥7,832,028160001280106.7 ￥8,793,856￥961,828￥1,841,213.60 131001200150007.50%￥8,244,240160001280106.7 ￥8,793,856￥549,616￥1,429,001.60 141051260157507.88%￥8,656,452160001280106.7 ￥8,793,856￥137,404￥1,016,789.60 151101320165008.25%￥9,068,664160001280106.7 ￥8,793,856￥274,808￥604,577.60 161151380172508.63%￥9,480,876160001280106.7 ￥8,793,856￥687,020￥192,365.60 171201440180009.00%￥9,893,088160001280106.7 ￥8,793,856￥1,099,232￥219,846.40 181251500187509.38%￥10,305,300160001280106.7 ￥8,793,856￥1,511,444￥632,058.40 方 案 月 租 金 收入返租补贴金额 收益评 估面积售价总金额租金收益第4年第5年第6年六年后收益 平方米元/m2万元万元万元万元万元万元 1406870.21600010992.32824.424￥637.6￥637.6￥637.6￥9,904.08不可行 2456870.21600010992.32927.477￥596.3￥596.3￥596.3￥10,130.80不可行 3506870.21600010992.321030.53￥555.1￥555.1￥555.1￥10,357.51不可行 4556870.21600010992.321133.583￥513.9￥513.9￥513.9￥10,584.23不可行 5606870.21600010992.321236.636￥472.7￥472.7￥472.7￥10,810.95不可行 6656870.21600010992.321339.689￥431.4￥431.4￥431.4￥11,037.66可行 7706870.21600010992.321442.742￥390.2￥390.2￥390.2￥11,264.38可行 8756870.21600010992.321545.795￥349.0￥349.0￥349.0￥11,491.10可行 9806870.21600010992.321648.848￥307.8￥307.8￥307.8￥11,717.81可行 10856870.21600010992.321751.901￥266.6￥266.6￥266.6￥11,944.53可行 11906870.21600010992.321854.954￥225.3￥225.3￥225.3￥12,171.25可行 12956870.21600010992.321958.007￥184.1￥184.1￥184.1￥12,397.96可行 131006870.21600010992.322061.06￥142.9￥142.9￥142.9￥12,624.68可行 141056870.21600010992.322164.113￥101.7￥101.7￥101.7￥12,851.40可行 151106870.21600010992.322267.166￥60.5￥60.5￥60.5￥13,078.11可行 161156870.21600010992.322370.219￥19.2￥19.2￥19.2￥13,304.83可行 171206870.21600010992.322473.272￥22.0￥22.0￥22.0￥13,531.55可行 181256870.21600010992.322576.325￥63.2￥63.2￥63.2￥13,758.26可行 二层返租回报测算 三层租金收入测算 方 案 月租 金 实际收入返租要求 年租金 实际支 撑售价 实际回报 率租金总额售价8%年回报 目标租金 总年返租额楼层年补贴 第4-6年楼层年补 贴43%￥3,297,69614000112093.3 ￥7,694,624￥4,396,928￥5,166,390.40 24554067503.86%￥3,709,90814000112093.3 ￥7,694,624￥3,984,716￥4,754,178.40 35060075004.29%￥4,122,12014000112093.3 ￥7,694,624￥3,572,504￥4,341,966.40 45566082504.71%￥4,534,33214000112093.3 ￥7,694,624￥3,160,292￥3,929,754.40 56072090005.14%￥4,946,54414000112093.3 ￥7,694,624￥2,748,080￥3,517,542.40 66578097505.57%￥5,358,75614000112093.3 ￥7,694,624￥2,335,868￥3,105,330.40 770840105006.00%￥5,770,96814000112093.3 ￥7,694,624￥1,923,656￥2,693,118.40 875900112506.43%￥6,183,18014000112093.3 ￥7,694,624￥1,511,444￥2,280,906.40 980960120006.86%￥6,595,39214000112093.3 ￥7,694,624￥1,099,232￥1,868,694.40 10851020127507.29%￥7,007,60414000112093.3 ￥7,694,624￥687,020￥1,456,482.40 11901080135007.71%￥7,419,81614000112093.3 ￥7,694,624￥274,808￥1,044,270.40 12951140142508.14%￥7,832,02814000112093.3 ￥7,694,624￥137,404￥632,058.40 131001200150008.57%￥8,244,24014000112093.3 ￥7,694,624￥549,616￥219,846.40 141051260157509.00%￥8,656,45214000112093.3 ￥7,694,624￥961,828￥192,365.60 151101320165009.43%￥9,068,66414000112093.3 ￥7,694,624￥1,374,040￥604,577.60 161151380172509.86%￥9,480,87614000112093.3 ￥7,694,624￥1,786,252￥1,016,789.60 1712014401800010.29%￥9,893,08814000112093.3 ￥7,694,624￥2,198,464￥1,429,001.60 1812515001875010.71%￥10,305,30014000112093.3 ￥7,694,624￥2,610,676￥1,841,213.60 三层返租回报测算 方 案 月 租 金 收入返租补贴金额收益评估 面积售价总金额租金收益第4年第5年第6年六年后收益 平方米元/m2万元万元万元万元万元万元 1407378.171400010329.438885.3804￥516.6￥516.6￥516.6￥9,664.90不可行 2457378.171400010329.438996.05295￥475.4￥475.4￥475.4￥9,899.24不可行 3507378.171400010329.4381106.7255￥434.2￥434.2￥434.2￥10,133.57不可行 4557378.171400010329.4381217.39805￥393.0￥393.0￥393.0￥10,367.91可行 5607378.171400010329.4381328.0706￥351.8￥351.8￥351.8￥10,602.25可行 6657378.171400010329.4381438.74315￥310.5￥310.5￥310.5￥10,836.58可行 7707378.171400010329.4381549.4157￥269.3￥269.3￥269.3￥11,070.92可行 8757378.171400010329.4381660.08825￥228.1￥228.1￥228.1￥11,305.25可行 9807378.171400010329.4381770.7608￥186.9￥186.9￥186.9￥11,539.59可行 10857378.171400010329.4381881.43335￥145.6￥145.6￥145.6￥11,773.93可行 11907378.171400010329.4381992.1059￥104.4￥104.4￥104.4￥12,008.26可行 12957378.171400010329.4382102.77845￥63.2￥63.2￥63.2￥12,242.60可行 131007378.171400010329.4382213.451￥22.0￥22.0￥22.0￥12,476.94可行 141057378.171400010329.4382324.12355￥19.2￥19.2￥19.2￥12,711.27可行 151107378.171400010329.4382434.7961￥60.5￥60.5￥60.5￥12,945.61可行 161157378.171400010329.4382545.46865￥101.7￥101.7￥101.7￥13,179.94可行 171207378.171400010329.4382656.1412￥142.9￥142.9￥142.9￥13,414.28可行 181257378.171400010329.4382766.81375￥184.1￥184.1￥184.1￥13,648.62可行 四层租金收入测算 实际收入返租要求 方案 月租 金年租金 实际支撑 售价 实际回报 率租金总额售价8%年回报 目标租金总年返租额楼层年补贴 第4-6年楼层年补 贴00%￥3,297,696160001280106.7 ￥8,793,856￥5,496,160￥6,375,545.60 24554067503.38%￥3,709,908160001280106.7 ￥8,793,856￥5,083,948￥5,963,333.60 35060075003.75%￥4,122,120160001280106.7 ￥8,793,856￥4,671,736￥5,551,121.60 45566082504.13%￥4,534,332160001280106.7 ￥8,793,856￥4,259,524￥5,138,909.60 56072090004.50%￥4,946,544160001280106.7 ￥8,793,856￥3,847,312￥4,726,697.60 66578097504.88%￥5,358,756160001280106.7 ￥8,793,856￥3,435,100￥4,314,485.60 770840105005.25%￥5,770,968160001280106.7 ￥8,793,856￥3,022,888￥3,902,273.60 875900112505.63%￥6,183,180160001280106.7 ￥8,793,856￥2,610,676￥3,490,061.60 980960120006.00%￥6,595,392160001280106.7 ￥8,793,856￥2,198,464￥3,077,849.60 10851020127506.38%￥7,007,604160001280106.7 ￥8,793,856￥1,786,252￥2,665,637.60 11901080135006.75%￥7,419,816160001280106.7 ￥8,793,856￥1,374,040￥2,253,425.60 12951140142507.13%￥7,832,028160001280106.7 ￥8,793,856￥961,828￥1,841,213.60 131001200150007.50%￥8,244,240160001280106.7 ￥8,793,856￥549,616￥1,429,001.60 141051260157507.88%￥8,656,452160001280106.7 ￥8,793,856￥137,404￥1,016,789.60 151101320165008.25%￥9,068,664160001280106.7 ￥8,793,856￥274,808￥604,577.60 161151380172508.63%￥9,480,876160001280106.7 ￥8,793,856￥687,020￥192,365.60 171201440180009.00%￥9,893,088160001280106.7 ￥8,793,856￥1,099,232￥219,846.40 181251500187509.38%￥10,305,300160001280106.7 ￥8,793,856￥1,511,444￥632,058.40 四层返租回报测算 方 案 月 租 金 收入返租补贴金额 收益评 估 面积售价总金额租金收益第4年第5年第6年六年后收益 平方米元/m2万元万元万元万元万元万元 1405756.69160009210.704690.8028￥637.6￥637.6￥637.6￥7,988.84不可行 2455756.69160009210.704777.15315￥596.3￥596.3￥596.3￥8,198.86不可行 3505756.69160009210.704863.5035￥555.1￥555.1￥555.1￥8,408.87不可行 4555756.69160009210.704949.85385￥513.9￥513.9￥513.9￥8,618.88不可行 5605756.69160009210.7041036.2042￥472.7￥472.7￥472.7￥8,828.90不可行 6655756.69160009210.7041122.55455￥431.4￥431.4￥431.4￥9,038.91不可行 7705756.69160009210.7041208.9049￥390.2￥390.2￥390.2￥9,248.93可行 8755756.69160009210.7041295.25525￥349.0￥349.0￥349.0￥9,458.94可行 9805756.69160009210.7041381.6056￥307.8￥307.8￥307.8￥9,668.95可行 10855756.69160009210.7041467.95595￥266.6￥266.6￥266.6￥9,878.97可行 11905756.69160009210.7041554.3063￥225.3￥225.3￥225.3￥10,088.98可行 12955756.69160009210.7041640.65665￥184.1￥184.1￥184.1￥10,299.00可行 131005756.69160009210.7041727.007￥142.9￥142.9￥142.9￥10,509.01可行 141055756.69160009210.7041813.35735￥101.7￥101.7￥101.7￥10,719.02可行 151105756.69160009210.7041899.7077￥60.5￥60.5￥60.5￥10,929.04可行 161155756.69160009210.7041986.05805￥19.2￥19.2￥19.2￥11,139.05可行 171205756.69160009210.7042072.4084￥22.0￥22.0￥22.0￥11,349.07可行 181255756.69160009210.7042158.75875￥63.2￥63.2￥63.2￥11,559.08可行 综上所述，二层租金价格只要达到65元/平方/月，即可满足返租条件。 三层租金价格只要达到55元/平方/月，即可满足返租条件。 四层租金价格只要达到70元/平方/月，即可满足返租条件。 四层租金价格不可能达到70元/平方/月，可通过提高二三层的租金价格进行补贴 。 依据招商经验，四楼的租金只能达到50元/平方/月，需补贴801.83万元。 二层、三层各提高10元/平方/月，即可超出。 因此，租金价格保底为 二层：75元/平方/月，三层：65元/平方/月，四层：50元/平方/月。 也就是说，只要租金达到上述水平，即可保证三年租金与后期回报持平，保证了 发展商的既得利益。 在后期经营管理中，尚有主力店租金收入和洋快餐租金收入。可预留给经营管理 公司作三年市场培育期的推广费用。 经营管理公司自身可从管理费、广告收入、促销收入中维持正常运营。 因此，可从根本上保证永续经营。 销售政策 传承家业计划 保值基业计划 空间兴业计划 MINI创业计划 范围：A1、A2首层； 销售模式：直接销售 价格策略：在底价基础上提高10%，再进行优惠 A2二层、三层（次主力店部分）及A1二层南北单层铺； 销售模式：返租六年,年回报率为8%,前三年在售价中一 次性抵扣,第4-6年起按季返还,回报率为8.8%。 范围：A2四层和A1东的二三联体铺 销售模式： A2四层8%返租，返租6年，前3年一次性在售价中扣 除，第4-6年起按季返还,回报率为8.8%。 A1二层自营客户或带租约发售 范围：A2负一层 销售模式：8%返租，返租时间3年，第一年在售价中扣除 ，从第二年按季返还。 租赁政策 租赁期限：一般为三年，一年一签；次主力店5-10年；主力店（超市 ）：10-20年； 免租期：半年； 免费装修期：开业前均为免费装修期。 租赁价格： 二层：75元/平方/月，三层：65元/平方/月，四层：50元/平方/月。 六、节点规划及销售、招商组织 结合项目预售证获取时间，提出招商、销 售的时间节点，并对招商销售的组织进行了探 讨，并列出具体的工作内容和需发展商配合的 工作。 08.0108.0308.0508.0708.0908.1109.0109.0309.0509.0709.0909. 1110.0110.03 理念传播 认购期开盘旺销期借势热销期 强势持销期 尾盘推销期 主力店意向 大次主力店意向 次主力店意向 品牌店意向 主力店合同 大次主力店 合同 次主力店合 同 品牌店合同 商场开业 9月28日 汇景新城中心销售组织流程 组织 流程认筹认购 （解筹）合同 金额1万诚意金5万定金 优惠措施次序优惠 付款方式折扣、开盘当天次序 优惠 抽奖 优惠政策 前10名认筹客户享有30000元额外优惠 前11-30名认筹客户享有20000元额外优惠 前31-100名认筹客户享有15000元额外优惠 前101-200名认筹客户享有10000元额外优惠 一次性付款96折 银行按揭98折 轻松分期付款99折 文件意向认购须 知、认购 意向书 付款方式、认购须 知、认购 书 商品房买卖 合同 租赁合同 委托管理合同 优惠政策：自2008年2月18日起至3月22日期间，项目接受内部意向登记，交付意向金一万元正并签订 认购 意向书。 根据铺位分区数量和推货节奏估算，开盘时推出铺位达80个，蓄客量 须达到160人方可开盘。 资源客户 本地客户 省内客户 阻击拉客 20-40人 60-100人 30-40人 40-50人 汇景新城付款方式 付款方式一次性付款银行按揭 轻松分期优 惠 优惠折扣96折98折99折 定金签定认购书 并一次性支付定金5万元 交付定金七天内并签署商品房买卖 合 同 50%（含定 金） 50%（含定金 ） 30%（含定 金） 交付 时限 签定认购书 一个月内支付30%10% 签定认购书 二个月内支付20%10% 签定商品房买卖 合同后十 天内 余下50%办理 银行按揭 余下50%办 理银行按揭 优惠政策：自2008年2月18日起至3月22日期间，项目接受内部意向登记，交付意向金一万元正并签订 认购 意向书，在此期间： 前10名认购 的客户享有30000元的额外优惠， 前11-30名认购 的客户享有20000元的额外优惠， 前31-100名认购 的客户享有15000元的额外优惠， 前101-200名认购 的客户有10000元额外优惠 备注：此付款方式谨供参考，最终解释权归 厦门汇 景置业有限公司所有。 n汇景新城商铺认购意向须知 n汇景新城意向登记表 n汇景新城中心商铺认购须知 n汇景新城中心商铺认购书 n汇景新城中心商铺装修标准 n商铺平面图 n商铺价格表 销售细化工作： 销售需发展商配合工作： 1、预售证获取时间； 2、厦门市商品房买卖合同； 3、按揭银行； 4、付款方式及优惠政策； 5、认筹优惠政策； 6、相关销售文件的审批； 7、产权面积确认 8、业态规划的确认 9、相关物料的印刷； 10、营销推广费用的到位； 11、工程进度； 汇景新城中心租赁组织流程 租赁组织 流程租赁意向租赁确认租赁合同备注 金额无（意向金 ） 5000元（定金 ） 押二付二 文件租赁意向书租赁确认书租赁合同、 管理守则 审批流程 细化工作： 租赁须知 汇景新城中心商铺招商流程 汇景新城中心租赁意向书 客户登记表 客户跟进表 商铺租金计价表 租赁优惠条件 租赁价格（讨论稿） 租赁合同（讨论稿） 需发展商配合工作： 1、用地许可证； 2、企业营业执照； 3、电玩牌照； 4、项目最终建筑图纸电子版； 5、招商优惠政策； 6、招商条件； 7、相关销售文件的审批； 8、相关物料的印刷； 9、工程进度； 销售、招商目标及回款计划 从月度与推货节奏的组合对销售目标进行 了分解，从厦门房地产销售的回款看比较可行 。并从意向招商和合同签约两个阶段对招商目 标进行分解落实，进行对回款进行了总体预算 。 销售阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段合计 完成比例30%20%25%15%90% 起止月份 2008年4 月 2008年5 月 2008年6 月 2008年7 月 2008年8 月 2008年9 月 2008年10 月 2008年11 月 2008年10 月 2009年1 月 10个月 月度销售率12%10%8%9%6%5%15%10%8%7%90% 累计销售面积(平方米)5274.66 4395.55 3516.44 3955.99 2637.33 2197.77 6593.32 4395.55 3516.44 3076.88 39559.94 传承家业 (11793.4) 面积(m2)3500300015005005005001000500500293.411793.4 本部比例29.7%25.4%12.7%4.2%4.2%4.2%8.5%4.2%4.2%2.5%100.0% 完成金额10350 9062 3600 1200 1200 1200 2400 1200 1200 704 32116 保值基业 (18819.45) 面积(m2) 1774.66 1395.55 2016.44 1955.99 1137.33 697.77 2200.32 2095.55 1516.44 2283.48 17073.54 本部比例9.4%7.4%10.7%10.4%6.0%3.7%11.7%11.1%8.1%12.1%90.7% 完成金额2662 2093 3025 2934 1706 1047 3300 3143 2275 3425 25610 空间兴业 (8637.41) 面积(m2) 15001000100010008005005006300 本部比例 17.4%11.6%11.6%11.6%9.3%5.8%5.8%72.9% 完成金额 2400 1600 1600 1600 1280 800 800 10080 MINI创业 (4392.77) 面积(m2) 2393100010004393 本部比例 54.5%22.8%22.8% 100.0% 完成金额 5159 2156 2156 9471 合计月度金额13012 11155 6625 6534 4506 3847 12460 7779 6431 4929 77277 阶段金额30792 14887 20239 11360 77277 招商阶段招商面积类型备注 意向 招商 期 2007.11-2008.213000主力店大型超市 2008.3-2008.410000次主力店 中西快餐、电器卖场 、儿童乐园、折扣店、婚纱摄 影、电玩、餐 饮、娱乐 、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等 为主 2008.5-2008.620000次主力店 中西快餐、电器卖场 、儿童乐园、折扣店、婚纱摄 影、电玩、餐 饮、娱乐 、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等 为主 2008.7-2008.1213050品牌店及散户 服装、皮具、鞋帽、精品、饰品、珠宝、通讯、钟表、儿童用品 等 招商阶段招商面积累计招商率% 合同 签 约 期 2009.11300020%大型超市 2009.31000038% 中西快餐、电器卖场 、儿童乐园、折扣店、婚纱摄 影、电玩、餐 饮、娱乐 、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等 为主 2009.4800053% 中西快餐、电器卖场 、儿童乐园、折扣店、婚纱摄 影、电玩、餐 饮、娱乐 、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等 为主 2009.5500063% 中西快餐、电器卖场 、儿童乐园、折扣店、婚纱摄 影、电玩、餐 饮、娱乐 、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等 为主 2009.6500073% 服装、皮具、鞋帽、精品、饰品、珠宝、通讯、钟表、儿童用品 等 2009.7280078% 服装、皮具、鞋帽、精品、饰品、珠宝、通讯、钟表、儿童用品 等 2009.8100080%服装、皮具、鞋帽、精品、饰品 合计4480080% 七、开盘前整合推广细案及整体营销费用预算 结合开盘时间，对公关活动和媒体推广进行了细案建议 ，并提出大概的费用预算。结合总体推货要求，提出了总的 费用预算。 12.2608.1.208.1.908.1.1608.1.2308.1.3008.2.608.2.1308.2.2008.2.2708.3.508.3.1208.3.1908.3.29 理念传播期 春节值班期 住宅商铺同时认购期 商铺认购期 翔安发展论坛 目的：教育市 场 人员：政府、 规划、专家、 商会、开发商 、媒体 商业地产论坛 树品牌、提形 象 人员：商业专 家、政府、商 会、开发商、 媒体 闽南商道进翔安 提升商业信任度 促进住宅开盘旺销 人员：商业专家、商会 、开发商、媒体 泉州晋江漳州购铺团 提升商业人气度 促进商业开盘旺销 人员：当地资源、媒体 开盘旺销期 全生活幸福地 产理念演绎 住宅开盘 3月9日 商业开盘 3月22日 住宅认购期 项目亮相商住同推 主推住宅住宅开盘主推商业 元宵焰火晚会 目的：吹响进 军号角 人员：与政府 合办 媒体 公关活动构想 活动主题：翔安发展论坛 活动时间：2008年1月中旬 媒体部署： 由厦门知名媒体