上海城市商业规划设计方案文本.pdf

方案一 方案二 方案三 回报测算 方案一 方案二 方案三 回报测算 -设计指向篇-设计指向篇 1 前期研究 规划趋势 美化城市面貌美化城市面貌 政府关注点：政府关注点： 实现虹口区、四川北路商圈长期规划方向 优化市民生活 实现虹口区、四川北路商圈长期规划方向 优化市民生活 体现精妙、前卫商业形态，改变人们对四川路商业价 值的旧观念，并推动其从低档向中高档发展。 修缮旧房，确保城市绿化覆盖率，构建和谐生态系 统，创造绿色、健康、安全的商业购物休闲环境。 商业定位满足当今物质文化新需求，为市民提供购 物、休闲、娱乐、商务于一体的时尚体验空间。 体现精妙、前卫商业形态，改变人们对四川路商业价 值的旧观念，并推动其从低档向中高档发展。 修缮旧房，确保城市绿化覆盖率，构建和谐生态系 统，创造绿色、健康、安全的商业购物休闲环境。 商业定位满足当今物质文化新需求，为市民提供购 物、休闲、娱乐、商务于一体的时尚体验空间。 1 前期研究 项目诉求 开发商关注点：开发商关注点： 协调业态比例提升项目品质加强土地能级协调业态比例提升项目品质加强土地能级 1）充分利用现有空间， 1）充分利用现有空间， 改建或加建商业面积改建或加建商业面积，丰 富外立面，展现项目鲜明 商业形象。 6）重组人行、车行、货 运之间的关系，兼顾停车 布置， ，丰 富外立面，展现项目鲜明 商业形象。 6）重组人行、车行、货 运之间的关系，兼顾停车 布置，改善交通流线改善交通流线。 5）结合项目 。 5）结合项目不同业态产 品 不同业态产 品的规划，使之达到的规划，使之达到和谐 共生 和谐 共生。 2）实现功能置换， 。 2）实现功能置换，构筑 构筑 和谐生态的人性化商业和谐生态的人性化商业购 物休闲娱乐 购 物休闲娱乐环境。 8）结合功能，创造富有 环境。 8）结合功能，创造富有 吸引力、亲合力吸引力、亲合力的景观系 统和建筑小品。 3）成本控制原则贯穿方 案，达到 的景观系 统和建筑小品。 3）成本控制原则贯穿方 案，达到最优化投资收 益 最优化投资收 益。 7）尽可能 。 7）尽可能消除消除周边和基 地内部 周边和基 地内部不良环境不良环境对项目的 对项目的 影响影响。 4）把握虹口四川路商业 的升级改造契机， 。 4）把握虹口四川路商业 的升级改造契机，重新定 位产业 重新定 位产业，挖掘产品竞争力 与区域商业空白点。 ，挖掘产品竞争力 与区域商业空白点。 1 设计指向 设计目标 设计目标一设计目标一 打造虹口区的“新天 地” 打造虹口区的“新天 地” 设计目标二设计目标三设计目标二设计目标三 提升附近区域土地能级提升附近区域土地能级 兼顾政府关注点和开发商利益诉求的具体设计定位: 兼顾政府关注点和开发商利益诉求的具体设计定位: 创意商务创意商务、引领时尚引领时尚、并以、并以中高档休闲消费中高档休闲消费为主的产品为主的产品 树立四川北路新地标树立四川北路新地标 -基地解读篇-基地解读篇 2 基地解读 区位分析 上海市 虹口区 上海市 虹口区 本案 虹口区&四川北路商圈虹口区&四川北路商圈 四川北路 “看看逛逛其他路，买卖请到四川路”，四川 路是上海市区东北部最繁华的商业中心。 2 基地解读 规划背景 区政府对四川北路商业街布局结构的调整区政府对四川北路商业街布局结构的调整 计划将全长3.7公里的四川北路一分为三， 改变原四川北路的条状结构为块状结构， 形成块状发展的形态。即： 南段：南段：苏州河路桥海宁路，休闲时 尚的苏州河北岸。以高档商务、高级住 宅带动精品商业，为高档消费提供平 台。 中段：中段：海宁路海伦西路，生态与 商贸融合的黄金腰带，围绕水、绿地、 轨道交通形成集商业、商务、住宅为一 体的海派商务休闲中心。 北段：北段：海伦西路虹口足球场，利 用该区域文化、体育和休闲旅游资源的 优势，以文化休闲带动时尚商业。 北段北段 中段中段 南段南段 本案本案 2 基地解读 规划背景 不可多得的优势：不可多得的优势： 成名已久，不仅是一个成熟的商圈，而且还拥有苏州 河的环境、城市公园、绿地，拥有历史文化底韵。 1）陈旧的建筑，狭窄的人行道，简陋的 单间商店，许多地段都在拆建中，整体面 貌较紊乱。 2）四川北路是一条平民街，原产品定位 在中低档这一概念深入人心，如今要向中 高档发展，改变人们的消费模式是首要 的。 3）与虹口足球场、龙之梦商圈之间缺乏 有力的联接节点，导致端头人气流失。 当今面临的问 题： 当今面临的问 题： 商务方面有着良好的硬件，众多的写字楼项目，形成了一 定的商务氛围。轨道交通3号、4号、8号线四通八达。 vs 四川北路现状分析 2 基地解读 区位分析 本案本案 至四川北路商圈 约 至四川北路商圈 约500m 至至3、8号线号线 / 虹口 足球场交通枢纽 约 虹口 足球场交通枢纽 约400m 四川北路四川北路 3号线号线 8号线号线 龙之梦购物中心龙之梦购物中心 8号线号线 500m 400m 2 基地解读 周边现状 1 3 5 6 2 4 12 3 456 张生记小肥羊方舟数码广场 188创意园 嘉和国际虹口足球场 2 基地解读 14 7 8 15 10 11 12 13 9 7 8 9 10 11 12 13 14 15 建玮公寓 四一一 医院 东江 湾路 西江湾路 同心路 周边现状 2 基地解读 12 3 4 5 3 2 1 4 5 现状基础指标： 用地面积：13841平方米 用地性质：商业、仓储 规划允许建筑性质：商业 建筑密度：55% 容积率：2.7(规划允许3.54) 绿地率：不足5% 内部现状 周边现状分析 虹口足球 场商圈 虹口足球 场商圈 四川北路 商圈 四川北路 商圈 沿街店铺减少，亦无亮点。 商业气氛由此淡化。 公园绿地 居住区 商务办公 餐饮购物 其他 消费人流 最大人流 集散地 公园围墙侧基本无店铺 四川北路商业 形势最差段 西江湾路，零星分布小店， 品质低档，且处于后街，不 利于商业。 居住区密集，人流相对繁忙 的五岔路口，住宅底层商铺 分散不成气候。 导致：购物人流走向现状不合理 西江湾路 2 基地解读 2 基地解读 人流分析 主要人流主要人流 （四川北路消费群）四川北路消费群） 次要人流次要人流 （嘉和办公）（嘉和办公） 次要人流次要人流 （188办公）办公） 次要人流次要人流 （居民区）（居民区） 主要人流主要人流 （龙之梦 虹口足球场） （龙之梦 虹口足球场） 次要人流次要人流 （居民区）（居民区） 人流来源 人流出入口 2 基地解读 适建度分析 居住区 商务办公 餐饮购物 消费人流 休闲餐饮适建度分析生活购物适建度分析商务办公适建度分析 强弱强弱强弱 理想状况分析 虹口足球 场商圈 虹口足球 场商圈 四川北路 商圈 四川北路 商圈 预期沿街商业可以得到提 升的路段约300m 消费人流 为西江湾路，政府预期 改造的商业街打开通道 ？ 活力上升段 待解决问题待解决问题: 1大卖场底层现有租约方式不合 理，浴场、办公等部分业态需要 改变。 2本案现有停车位明显不足，且 可利用场地有限 3基地内部交通处于无组织状 态。 4须并为西江湾路商业打开门 户，连接虹口足球场商圈与四川 路商圈 2 基地解读 -设计理念篇-设计理念篇 3 设计理念 3 设计理念 3 设计理念 3 设计理念 3 设计理念 3 设计理念 海宁路 海伦西路 四川北路绿地 虹口足球场 龙之梦 溧阳路 一脉相承多米诺 作为商业人流的中途停歇 点、作为具有导体意义的一环， 起到 作为商业人流的中途停歇 点、作为具有导体意义的一环， 起到传导商业街人流传导商业街人流、疏通商业 街经脉 疏通商业 街经脉的作用。 承接上个节点，向下一个传 递，变薄弱处为亮点，使购物消 费的环节沿途环环相扣。 的作用。 承接上个节点，向下一个传 递，变薄弱处为亮点，使购物消 费的环节沿途环环相扣。 ？ 下一个下一个 -方案介绍篇-方案介绍篇 4 方案介绍 方案一方案一 4 方案介绍 车行流线分析车行流线分析 4 方案介绍 商业人行流线分析商业人行流线分析 4 方案介绍 4 方案介绍 chapterchapter 4 方案介绍 chapterchapter 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 地下车库 餐饮 大卖场 主力餐饮 会所 员工办公 楼梯 休闲 剖面示意剖面示意 i i 5 视觉研究 同心路入口 景观设计一 同心路入口 景观设计二 同心路入口 景观设计一 同心路入口 景观设计二 5 视觉研究 同心路入口透视一同心路入口透视一 5 视觉研究 同心路入口透视二同心路入口透视二 5 视觉研究 西江湾路入口 景观设计 西江湾路入口 景观设计 5 视觉研究 西江湾路入口透视西江湾路入口透视 4 方案介绍 4 方案介绍 方案二方案二 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 方案三方案三 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍 4 方案介绍