大学城概念规划（中国城市规划设计研究院）.doc

/honghaochem2广州大学城概念规划咨询设计单位：中国城市规划设计研究院成功的大学城必须和当地城市的发展相结合 我们在热烈讨论大学城能够给一个城市带来如何如何大的好处的时候，任何说法都不会过分，“硅谷”就是我们的榜样，因为它的存在，使得预期中的美国经济衰退迟迟没有发生，相反，它孕育了美国乃至全球的新经济。榜样的力量是无穷的，如今我们建设“大学城”的热情，直追当年的开发区。可是，我们需要认真的想一想，城市又能给大学城带来什么呢？珠海早在10年前，就在筹划大学园区的建设，可十年间只有漫长的等待；东方大学城拔得新建大学城的头筹，如今它面临着重重危机；松江大学城成为新建大学城的楷模，我们却看不清它的未来珠海大学城的发展未能和城市的发展结合，是它苦苦等待了10年而未果的一个重要原因。如今，虽然中大、暨大迫于扩招压力被“利诱”到珠海大学城，但我们看到，珠海城市的主要发展方向是西南，珠海机场也在南部，而珠海大学城却被放在用地较局促的北部，确实反映了珠海市对大学城“不求所有，但求所在”的心态。与高科技园相同，大学城的形成也需要契机。众所周知，美国的“硅谷”和128号公路地区的崛起，来自于国家战略的巨额军事开支，国家的直接需求，刺激了这两个高科技园的发展。而中国当前的“扩招”正是形成大学城的契机，教育市场的庞大需求刺激了各地大学城的发展。但是，正如广州早已清醒的认识到：绝不能仅仅把解决扩招所带来的一些问题作为兴办大学城的主要原因，我们需要的是未来能够对城市发展带来深远影响的成功的大学城。珠海虽然如愿以偿的吸引到了中山大学、暨南大学去珠海大学城开办分校，可珠海靠的更多的是物质上的“利诱”，未来珠海还能为大学城提供什么呢？假如珠海只是为一些大学提供一个让它们安置它们安置不下的学生的用地的话，实际上是“双输”的结局，城市浪费了它的资金、土地和热情，大学则无法发展壮大。为什么20世纪80年代开始“硅谷”逐步确立了自己的竞争优势，而128号公路地区却失去了呢？有很多说法，但其中一个非常重要的原因是：“硅谷”很早就开始致力于融入当地的经济发展之中，当国家军事需求的机遇不再的候，“硅谷”能够容易的调整自己；而距离华盛顿更近的128号公路地区却由于习惯于军事合同的低风险、高收益，独立发展且不注意与地方经济的交互，而在军事合同骤降时严重受挫。“扩招”对各地的大学城都是一个机遇，但机遇过后呢？如果大学城失去了其继续发展的动力，它也就无法为城市未来新经济的发展提供动力，因此，大学城的发展必须和当地城市的发展结合起来，在没有国家需求等非同寻常因素引导的情况下，期望通过建设大学城来带动城市的发展是不现实的，一开始是要看城市的发展能否给大学城的发展提供广阔的舞台，具备了这个条件，大学城未来才可能为城市的进一步发展作出它的巨大贡献。表面上看，东方大学城地处京津之间，区位极佳，可惜从目前京津两地的发展来看，两个城市并未把劲往一处使，东方大学城只能停留在地理几何分析的好点上。也许是看到了这一点，东方大学城的开发商早已把目标定位在回收成本、赚取利润上了。在华南，广州和深圳是未来出现成功大学城的两个最可能的城市，深圳是由于它高新技术产业的蓬勃发展对知识的迫切渴求；广州大学城则是密切配合了城市的发展战略。广州城市的发展战略有它迫切的现实性，从而为广州大学城的成功制造了机缘。深圳大学城面对的是蓬勃发展的深圳高新技术产业，它距离建设中的具有国际水准的福田中心区只有9公里、距离深圳黄田机场只有17公里，处在城市的发展轴线上。所以，深圳大学城的发展是和深圳市的发展息息相关的。第一章 理念： 广州大学城的发展概念第二章 定位： 要建设一个什么样的广州大学城第三章 理念： 广州大学城应建在什么地方第四章 策略： 怎样建成广州大学城第五章 方案： 广州大学城如何规划设计第一章 理念：广州大学城的发展概念一、发展概念：应扩招之天时，承江北之人和，启江南之地利的相对集中发展珠江以北是广州过去发展的重点，未来，珠江以南将成为广州新一轮发展的热土。广州大学城正处在过去与未来的交接点上，它将成为广州复兴的起点。1、关于广州城市发展战略在广州总体发展战略规划纲要中，对城市发展的战略提出了“北抑南拓、东移西调”(本站注：经市政府决定，该“八字方针”改为：南拓、北优、东进、西联)的规划目标，以调整城市空间结构，完善城市功能。其中，南拓方向将大力发展基于知识经济和信息产业的设施及新兴产业区，如：琶洲会展中心、生物岛、广州科学城、广州新城、南沙经济技术开发区等等，广州大学城也拟安排在南拓方向。2、广州大学城的发展目标对广州来说，实现高等教育的普及化只是时间问题，它不同于北京、上海及其它一些城市的一个重要使命就是：通过大学城的建设及它所带来的一系列连锁反应实现对“北抑南拓、东移西调”城市发展战略的实质推进。与广州南拓方向上其它设施或产业区相比，唯有广州大学城在当前形势下堪当此重任，因为唯有广州大学城在当前面临着发展的巨大历史机遇。3、“扩招”的历史机遇按照广东省高等教育发展的目标，到2005年，全省适龄人口高等教育入学率要达到16%，普通高校在校生要从2000年的30万人增加到60万人，净增30万人，其中广州地区净增18.5万人，占净增数的61.53%。也就是说，在未来的三、四年里，广州大学城面临着巨大的市场推力，面临着无法推却的历史机遇。珠江以北丰富的智力资源为广州大学城提供了强大的发展动力，珠江以南广阔的发展前景为广州大学城提供了施展抱负的历史舞台。4、承江北之人和，启江南之地利广州的中心城区在珠江以北，全市59所高校绝大部分也在珠江以北，特别是中山大学、五山大学区等重要的教育区域都在珠江以北，因此珠江以北的丰富人才资源和大量生源是广州大学城赖以发展的最主要的基础（当然，吸引全国其它地区的人才和生源同样非常重要）；另一方面，珠江以南虽然发展空间广阔，却缺少启动契机（南拓方向是一种基于知识经济和信息产业的发展），广州大学城正好为开启南拓发展之闸提供了动力，首先，大学城的建设必然会带动周边的土地开发及科技产业的发展，借此，可实现对珠江的跨越；从长远来看，大学城的人才储备可以为今后进一步的南拓发展提供必需的人才资源（这是其它类型的开发所无法提供的）；另外，大学城在开发思路和发展模式上的一些探索，可以为今后的南拓发展提供经验。总之，大学城对于引导广州市城市空间及产业布局结构将产生重要作用。5、相对集中发展目标的不同，导致发展取向的差异，北京、上海及其它一些城市建设大学城是希望促进卫星城或一些边缘区域的发展，因此，它们将大学城分散安排，希望能带动更多的地区，这也是它们的大学城不能吸引名牌大学的原因；而广州建设大学城是要促进广州未来中心城区的发展。所以广州大学城所肩负的使命要求它必需集中发展，因为只有集中发展，才能形成足够强大的南拓动力；只有集中发展，才能有利于新兴产业的形成，提供产业转换的良好条件，才能形成广州自己的“中关村”；也只有集中发展才能作到更好的资源共享，更高效的整合教育资源，从而降低快速扩张对教育质量的影响；另外，集中发展也符合当前高校合并的大势。每一家进入广州大学城的高校都面对着南拓的巨大发展机遇，为它们提供了施展才能的广阔舞台。二、发展导向：市场主导、政府引导、高校领导这张广州市主要普通高校的分布示意图显示，所有普通高校都集中在珠江主航道以北，高校分布相对离散，大致可分为以广州大学为主的西部集中区、以中山大学为主的中部集中区和以华南理工大学为主的东部集中区。1、从政府办学为主导到市场办学为主导在中国，政府办学的模式由来已久 ，而且往往占据主导地位。由于财力有限，政府无力让更多的人接受更进一步的教育 。而与此形成对照的是，目前中国面对着一个相当庞大的教育消费市场 。一边是教育消费的持续高涨，一边是教育经费的捉襟见肘。因此，采用市场手段动员社会力量，充分开发和利用各种教育资源，促进教育的产业化发展已成为必然的趋势 。而如果让教育产业化能够健康有序的发展，我们就必须按照市场规律办事，政府应当逐步从办学主体的角色转变到监督、引导及制定政策的角色上来。在广州，许多高校，特别是重点名牌大学，并不受市政府的直接管辖，要让这些高校进入广州大学城，不可能采用行政命令的手段，在面对其它城市竞争的情况下 ，唯有通过政府优惠政策的制定及市场化的手段，吸引它们进入广州大学城。而对于开办什么专业，研究什么课题也可以根据市场的变化进行调整。广州是一个传统的商业城市，与其它大城市相比具有更健康的市场运行环境，大学城采取政府搭台、市场主导的运作模式，将是其成功的根本前提。 2、利用市场手段发挥土地潜在价值由于广州大学城对广州未来中心城区的发展负有重要使命，其用地的选址与其它一些城市的新建大学城相比会有很大不同，其它一些城市（如北京、上海、杭州等）的大学城选址在卫星城或边缘地区以带动那里的发展，而广州大学城则会处在未来的中心城区。表现在地价上，无论是现在还是将来，都有很大差异。如果我们静态地从现在土地的地价来衡量，广州大学城的建设无疑会增加许多成本 ，但广州大学城土地具有其它大多城市大学城无法相比的优势就是：其土地在近中期就会有较大的升值空间（原因在后面章节会有论及）。这是一个非常关键的因素，如果采用市场手段，充分利用这一优势，不仅会完全抵消其现在地价较高的不利，而且会给大学城的建设带来巨大的动力。它会成为保障大学城顺利建设并良好运行的最大好处。至于如何采取市场手段，发挥土地潜在价值建设大学城。3、政府引导既然广州大学城的一个重要目标是要拓展广州未来的城市发展，特别是中心城区的发展，那么政府就需要站在整个城市及区域利益的角度对大学城的发展进行引导。比如，政府可以通过更优惠的政策吸引那些实力强、影响大的院校以及切合城市发展的专业进入大学城；对于城市未来发展最需要的人才、具有潜在价值的课题等，政府可通过倾斜政策鼓励大学培养、研究 4、高校领导大学城的主体是高校，因此，高校是经营大学城产业（如教育产业、高新技术产业）的主体，高校应当具有大学城大部分事务的领导权。即使是后勤社会化也应纳入高校的统一领导之下。保证高校的领导权，并在政府的引导下，使得赢利不会成为大学城的唯一目的 。加强高校的领导权就是尽快把高等院校从两个“婆婆”（中央政府和地方政府）的控制解脱出来，促进高教管理上的地方分权，逐渐扩大院校的办学自主权。最根本的，在于强化市场竞争机制对高校资源配置的调节作用，增强高校主动适应社会实际需求的积极性与办学活力，满足社会经济发展的需要。第二章 定位：要建设一个什么样的广州大学城我们把广州大学城定位为以带动城区的战略转移为目标的，以发展地区教育产业为基础的，以高新技术产业的发展为方向的，集教育、研究、生产、生活于一体的跨越式的城市化新区。以下是对这一定位的解释：很少有城市在离中心城如此近、而且位置相当重要的地方新建大学城。广州拥有这个条件，而且十分必要。一、以带动城区的战略转移为目标广州市城市战略发展的目标取向，要求广州大学城必需选择更远大的抱负、承担更重要的使命。在广州市“北抑南拓、东移西调”城市战略的指引下，广州大学城的目标很明确：通过广州大学城的建设及其产生的辐射效应，带动广州城区的战略转移。而“扩招”的历史机遇又赋予广州大学城实现这一目标以很大的现实性。所以，广州大学城无可选择的选址在背靠北部资源丰富的主城区、面对南部空间广阔的南拓区的珠江“门槛”上，而不是郊区，也不是卫星城。二、以发展教育产业为基础1、教育市场的推力和人才市场的拉力广州高校在区域乃至全国都有较强的影响力，在高校“扩招”的背景下，扩招人数的大部分份额（而且质量较高）将由广州承担。广州大学城在此难得的“扩招”背景中面对着强大的市场推力。广州未来的发展特别是南拓的发展将需要大量的基础性人才。据估计，2010年广东省本科及以上学历人才的需求量是135万人，按照广州的需求量是广东省的1/3计算，广州届时本科以上学历的人才需求量将是45万人。人才培养将成为广州大学城最核心的任务之一。广州大学城在历史性的“南拓”机遇下面对着人才需求的强大拉力。在面对高校“扩招”的背景和广州城市战略南拓的机遇中，广州具有发展教育产业的最佳基础和难得时机。2、国家战略对广州大学城的影响根据国家高新技术开发区“十五”和2010年发展规划纲要（讨论稿）中确定的精神，对北京中关村科技园区的建设，目标是使其发展成为能够代表中国水平、国际一流的科技工业园区。同时，中央和地方政府将共同推进具有不同类型、不同地区代表性的上海、深圳、西安和杨凌高新区的建设，使其成为能够带动我国高新技术产业发展的四大密集区，即环渤海湾、长江三角洲区、欧亚大陆桥和东南沿海区。我们可以作如下理解：北京的中关村将是带动全国高新技术产业发展的“主推动器”，而上海、深圳、西安和杨凌则是“辅推动器”，同时它们在一定区域或某些领域内起到“领头”的作用。而国家战略对高新技术产业具有重大影响，特别是在初期。美国128公路地区和“硅谷”的形成直接得益于国家由于对太平洋地区战略地位的增强而在西海岸投入的巨额国防开支。广州一直是中国过去的三个实力最强的大城市之一，如今只有它未能进入国家高新技术战略的视野，这和广州战略地位的相对下降有关 。因此，广州大学城应当致力于在区域及地方经济中发挥领军作用，并成为华南及更大区域教育产业的集中地。3、区域比较：广州和深圳我国高新技术产业发展的四大密集区示意图在大学城建设上，深圳与广州相比，最大的优势在于它具有更佳的高新技术产业基础，因此，深圳大学城主要是针对高新技术产业的特点，提出以培养创新型高级精英人才为主、注重科技成果转化及高新企业孵化的目标。例如，深圳大学城引进的清华大学深圳学院，以培养理工科研究生为主，研究生占到学生总数的60%以上，正是清楚的反映了这一思路。而广州与深圳相比，最大的优势则在于拥有良好的教育产业基础，华南地区最好的大学均云集广州，在全国来说都具有很强的学术号召力，以下的几个数据能清楚的说明这一情况：2000年，广州市的高校59所，深圳市只有4所；高校在校生人数，广州34万余人，深圳只有不到两万五千人。广州的优势与劣势同样明显，关键是要扬长避短，还要取长补短。由此可见，广州大学城和深圳大学城基于自身的特点会有不同的发展侧重，它们之间的互有短长从整个珠三角区域来看恰好形成了优势互补，它们都将为地方经济作出同样重要的贡献，而且会成为区域经济的“双引擎发动机”。但从文化层面来看，广州大学城因广州深厚的文化积淀而更具生命力。三、以发展高新技术产业为方向1、广州大学城在广州发展战略中的地位在广州市城市发展战略目标中提出要“巩固、提高广州作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一的地位与作用”。创办广州大学城无疑是体现这一发展目标的举措。在广州市城市土地利用都会区规划布局的城市结构中提出了“三个大港”的设想，其中对“信息港”是这样描述的：“琶洲国际会展中心、广州生物岛、广州大学园区将成为二十一世纪广州创新人才和信息汇集的核心区，将建设成为迎接it与信息时代的信息港”。为达到这个目标，广州大学城需要发展特别是基于信息技术的高新技术产业。2、利用教育产业的优势，推进学、研、产一体化依靠学校比较成熟的研究成果和人才，可以大大降低产品初期开发的成本和风险。产学研一体化的实质在于利用这一优势，在校内外建立起开放的合作机制。雄厚的教育产业基础必然会为高新技术产业提供强大的智力和技术支持，在广州大学城的定位上，发展高新技术产业是一个重要目标，因为，这是进一步强化和深化教育产业，形成一个完善的、充满活力的大学城的必然结果 。形成教育、研发、生产的产业链，才是最成功的大学城的标志。 3、发展本土科技力量，保持城市的强大发展后劲一个城市只有形成自己的科技力量，它才可能在竞争中处于主动地位。依靠外来人才和二手信息的经济活动注定要居于劣势的竞争地位 。所以，掌握了技术源和知识产权的主动，也就掌握了城市经济发展的主动。而大学城正是发展本土科技力量的最佳场所。4、响应国家大学科技园“十五”发展规划纲要的目标就在我们进行广州大学城概念规划期间，国家科技部、教育部发布了两个部研究制定的国家大学科技园“十五”发展规划纲要，纲要确定“十五”期间我国大学科技园发展的总体目标是：统筹规划，突出重点，集中力量办好一批功能健全、管理规范的国家大学科技园，使之成为国家技术创新体系中重要的组成部分和发展我国高新技术产业最活跃的创新源；培育一批具有自主知识产权、有较强市场竞争力的高新技术企业（集团），培养一大批复合型创新人才和科技企业家；建立起完善的全国大学科技园组织网络和信息服务网络。同时在有条件的大中城市建设一批具有区域特色的地方大学科技园。高新技术产业在广州大学城的发展，符合国家对发展大学科技园的精神。在国家和地方政府政策的支持下，在广州大学城形成广州的大学科技园具有得天独厚的条件。 四、形成城市化新区 我们说大学城是一种特殊的城市化现象，在于它既是一种集聚型的城市化（人口来自全国各地），又是一个扩散型的城市化（来自母城教育功能的外溢）；它既来自市场（教育产业化）的需求，又受到一定计划的指导。因此，我们可以把大学城当作一个特殊的城市化现象来研究。1、空间的跨越城市化在我国的迅猛发展，使许多原本处于城市郊区的高校被城市所包围，当有一天高校自身也需要大规模扩张的时候，发现周围已没有足够的土地，而且由于地价的关系，要想就地获得扩张空间，需要付出高昂的代价。2、时间的跨越新造镇和南村镇直接由工业化的城市化阶段跨越为大学城这样一个以智力、信息、技术的集聚为特征的更高层次的城市化阶段在时间上超前了10至20年。3、产业的跨越教育产业和高科技产业对工业和低层次的第三产业的跨越是创办大学城的又一结果。而这种高层次的第三产业对经济增长会作出更大的贡献。在国家政策上，由中共中央、国务院发布的关于加快发展第三产业的决定中，明确地把教育事业作为加快发展第三产业的重点，指出教育是对国民经济发展具有全局性，先导性影响的基础行业。认为教育产业的性质是由它的专业性，生产性，资源消耗性和可经营性决定的。因此，教育事业同其它第三产业一样，在为经济的持续增长提供大量的人力资本的同时，其本身又能为增加国内生产总值作出贡献。4、社会的跨越大学城的主要社会构成是由学生、教师及科研人员组成，他们的生活方式、价值取向会彻底改变或者影响当地原来的社会结构。对新造镇和南村镇而言，镇中心低层次的城市化及自然村落的农村社会结构与大学城这一新型的社会结构之间存在着巨大的落差，这将直接影响到广州大学城今后的发展。第三章 布局：广州大学城应建在什么地方在广州大学园区选址方案比较研究中对广州大学城的选址作了充分的论证，本报告也认为小谷围岛及其南岸地区的选址最优，以下是基于广州大学城的发展概念对布局所作的分析：一、广州大学城的选址1、战略选择广州总体发展战略规划纲要提出“北抑、南拓、西调、东移”的发展战略，而由于目前广州主要的智力资源都集中在南部，所以南拓轴是以知识经济发展和it产业为发展方向的。因此，广州大学城应在广州南部选址，任何北部的选址都不符合城市的发展战略。广州大学城“承北启南”的使命，使得它需要处在一个背靠北部丰富的人才、技术资源，面向南部广阔发展空间的一个位置上。对广州而言，珠江是广州南北分野的自然屏障。由于珠江的阻隔，其南北发展很不均衡，广州大学城需要在珠江沿岸选址，使其成长进可投身南拓的发展，退可承接北部的泽被。小谷围岛镶嵌于珠江之中，其跨江南岸又有充足的发展备用地，大学城选址在此，如同两脚跨在珠“门槛”的内外，无论对广州城市未来的发展还是大学城自身的成长都是一个理想的选址。广州大学城选址的四个候选方案。省教育厅、市规划局和广州10所高校现场勘察后，以方案三番禺区新造镇小谷围岛最受各高校青睐。另一方面，对大学城这样一个智力密集型的区域，从大的空间范围来看，在众多因素中，对选址影响最关键的因素是它与现有智力资源的距离。就如同石油城必须靠近石油资源一样，大学城也需要靠近智力资源，特别是在形成初期。而且大学城所要发展的高新技术产业对科技智力资源的依赖性更强 。从这一点来说，广州与其它珠三角城市相比具有先天的优势。同样的道理，从广州市的范围来看，距离因素仍然是一个关键因素，在各因素中它所占的权重最大 ，最明显的例子就是，集中在高校周边的高新技术企业的数量要多于其它地区。2、选址比较在广州大学园区选址方案比较研究中，小谷围岛选址和化龙选址最为看好，它们都处在广州南拓轴上，北与广州现有的智力资源密集区靠近，南又可为南拓发展提供智力支持。相比之下，小谷围岛及其南岸地区在位置上更符合“承北启南”的条件，而且小谷围自然条件更优越，也更有特点；化龙则是交通条件更优越。我们认为，自然条件无法改变，但交通条件却可以改善，对大学城这样一个需要良好自然环境的生态区域来说，小谷围岛四面环水的独特条件对将生活其中的教师和研究人员来说更具吸引力。 3、存在问题从长远发展来看，小谷围岛的选址无法解决的问题是距离机场太远。当然这也是整个广州南部的信息产业区所面临的共同问题。信息产业对航空的依赖度更高，但广州的机场在北面，信息产业却在南面，这反映了广州在战略制定上的一个矛盾。在机场无法南迁的情况下 ，我们只有通过更高的代价建立起信息产业区与机场间更直接、更便捷的交通联系。选址在小谷围岛及其南岸地区的广州大学城，与其周边的众多相关设施聚合成广州最重要的信息产业和高科技产业的基地。二、广域空间的广州大学城（建设广州的“中关村”）根据广州的战略规划，广州的南拓轴将成为信息产业的聚集区域，包括现有的五山大学区、规划及建设中的广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城、广州经济技术开发区等等，这些设施和大学都有直接关系，相互间的交流和互动将非常紧密，从这个意义来说，它们将共同组建成更大空间范围的广州大学城，上述区域的面积大约是300平方公里。视野的放宽所带来的直接结果就是需要对区域空间资源进行更加高效的整合：五山大学区和小谷围岛大学城是广域大学城的教育、科研基地；科学城和生物岛以及小谷围岛南岸地区是广域大学城的孵化器及生产基地；而琶洲会展中心区域则是广域大学城的共享区域。广域大学城概念的提出，对于区域内各项设施的协调发展具有重要意义。对于五山大学区来说，影响它进一步发展的首先是机制问题，然后就是发展空间不足和地价过高。而对于小谷围岛来说，虽然长远来说将以形成大学城为目标，但在初期，仍然是以解决高校的扩张为主要任务。而无论小谷围岛是在发展教育产业的初级阶段，还是进入学、研、产一体的成熟阶段，它都将与五山大学区及周边相关设施保持紧密联系，也就是说，任何时候都不应孤立的看待广州大学城。广域大学城将五山大学区的智力资源优势和小谷围大学城的空间环境优势以及其它相关设施的专业优势结合起来，将共同带动广州市教育、高科技产业的发展，这对于形成区域的整体优势具有重要意义。第四章 策略：怎样建设广州大学城一、土地发展策略：市场手段为主导1、广州大学城土地的升值潜力从国内新建大学城的用地地价方面来看，广州大学城用地的地价是相当高的，原因如下：首先，广州大学城选址位于城市未来的主要发展方向上（属于广州未来的中心城区范围），处在南拓轴的关键位置，且距离现在的广州市中心区仅17公里；其次，广州大学城周边一些设施的启动，如具有国际影响力的“广交会”会址将搬至其北面2公里处的琶洲岛，碧桂园等名牌房地产的建设等等，将极大的带动其地价的攀升；另外，由于小谷围岛四面环水的特殊地理条件，使其因交通不便而与它北面仅一江之隔的海珠区存在较大的地价落差 ，而一旦交通改善，落差将迅速趋于平衡；还有，就是大学城本身所具有的无形价值将在可供市场开发的土地地价中体现。所以，如果我们利用这个特点，掌握好建设次序、市场手段运用得当，地价差将会成为广州大学城全新建设思路的关键。广州大学城开发思路示意2、基本思路针对广州大学城用地的潜在价值较大的特点，政府完全可以通过市场运作的手段，把土地作为政府对广州大学城进行投资及支持的最主要资源。第一步，政府要迅速、全面的征入土地，避免日后增大征地成本。第二步，改善用地的交通条件及其它基础设施条件，并大力宣传“南拓”及大学城的建设，双管齐下的拉动土地价值的攀升。第三步，根据未来大学城的发展，将一部分土地以房地产开发的方式作为大学城启动的动力，有三个目的：一是通过人口的聚集，创造大学城商业服务中心的需求，从而使之启动；二是通过居住及商业的房地产开发回收部分政府的投入；三是解决岛上农民搬迁的居住和就业问题。 第四步，允许入驻广州大学城的高校将一定比例的居住用地采用市场手段进行开发，所得收入除偿还政府这部分土地的土地款外，其余收益作为建设教学设施、科研设施及学生宿舍等的投入，而教工居住用地则只需向政府交纳土地成本费用。第五步，轻轨启动后，政府利用轻轨站点附近商业用地开发所获得的收益投入到大学城共享核心的建设，包括体育馆、会议中心、影剧院、图书中心等大型公建。这一思路的核心思想就是以土地作资本，它成立的条件是土地在一定时间内具有一定的升值幅度。它的效果是，政府在初期的投入较大，然后通过土地的市场运作，逐步收回成本；高校则利用部分土地的差价收益来进行校园建设，这部分收益相当于政府的无偿赠予，高校最后只需向政府偿还居住用地的土地成本，因为这部分用地是可经营的。通过对土地的运作政府能够就地取得大致的收支平衡，并通过周边土地的升值收益达到赢利的结果，同时高校也得到了土地方面的极大利益和支持，最终达到双赢的目的。 这一思路的好处是：对政府而言，通过发挥土地效益，降低了投资风险；对高校而言，通过发挥土地效益，获得了建设资金。3、经济可行性小谷围岛征地费用按每亩25万元，可征用该岛土地按16平方公里计，政府需投入60亿元，对于小谷围岛南岸地区因现状复杂，应以控制为主，该区域的开发应根据未来的发展变化再作具体安排，目前一定要严格控制，因为可以预见，这里也将是未来开发的热点。二、高校引进策略：名牌大学优先，理工院校优先，整迁新建优先名牌大学在师资力量、学术水平、科研水平等方面都具有较强实力，在社会上具有较大的号召力，对于引进人才、招收高质量生源、吸纳社会资金、扩大大学城影响力等诸多方面都有积极作用。特别是，对于大学城未来高新技术产业的发展，名牌大学具有更强的凝聚力。其中，理工科水平相对较高的院校对高新技术企业更有吸引力。在科技主导当今世界经济的今天，理工科大学因顺应时代发展的需求而能迅速壮大，而文科院校往往需要漫长的时间积淀。要适应广州城市发展的需要，并且能够在1020年中在广州出现一流大学，发展理工科大学将是突破口。广州大学城的区位及它独特的土地发展策略，对于吸引高校整体搬迁至此完全具有现实性，首先，广州大学城面对的是“南拓”的广阔前景，这里为高校提供了施展抱负的舞台；其次，广州大学城极其优惠的土地政策，使得高校不需付出很多土地投入，而城区原址的土地出让后所得收益在广州大学城再造一个新的、标准更高的校园完全是绰绰有余。 三、产业发展建议：学、研、产互动1、教育产业与高新技术产业互动广州大学城应坚持以教育产业带动高新技术产业、以高新技术产业促进教育产业的方针。在初期，大学城应抓住“扩招”的机遇，大力发展教育产业，努力形成一批优势学科，从而为大学城高新技术产业的发展奠定坚实的基础。2、发展与企业的合作大学城应当与大公司及生产厂家紧密结合，以促进大学城高新技术产业的形成，这样也会更容易把大学最先进的科研成果和市场最需要的创新结合起来，避免出现科研成果无法转化为产品或者转化出没有市场的产品，而大学城则可利用从企业获得的资金使自身发展壮大 。因此，大学城的经营者们不仅要具备必要的科学技术知识而且还要有敏锐的商业头脑、经营头脑。能够使大学城的教学、科研和生产形成“产业链”高效运转。拥有“广东四大名园”之一美誉的番禺余荫山房每年都会吸引许多游客。3、注意利用具有潜在旅游价值的资源广州大学城具有开展旅游业的较好资源，如小谷围岛旖旎的岛屿风光、广东四大名园之一的余荫山房、小谷围岛东部长洲岛上的黄浦军校旧址等等。旅游业作为大学城产业的附加产业是其开放性的一个窗口，应当加以重视。四、交通发展策略：对外通达便捷，对内公交优先1、外部交通发展策略大学城的外部交通策略可以有三个发展步骤。第一步，建立起小谷围岛与其北岸地区的直接联系，特别是与五山大学区及中山大学的联系要便捷；第二步，利用现有交通线建立起广域大学城的交通体系，将广州大学城、五山大学区、琶洲国际会展中心、广州科学城、广州生物岛、广州经济技术开发区等联为一体，加强区域内的信息交流及资源共享；第三步，利用地铁、高速公路建立起大学城与整个城市及区域间便捷的交通体系，特别应加强大学城与广州的机场、火车站、码头等口岸设施之间的交通联系。2、内部交通发展策略概括地说，大学城内部（主要指小谷围岛）的交通策略就是公交优先。大学城内主要居民的生活特点及出行目的决定了公交方式是既能解决大量人流的运输，又能保护大学城良好生态环境的最佳方式。广州规划中的地铁四号线从大学城中穿过，使公交策略在大学城内更为可行。广州大学城与市域生态结构的关系五、环境发展策略：田园生态城广州大学城现选址具有良好的外部生态条件，按照广州总体发展战略纲要的设想，广州的生态中廊道、大坦沙黄埔新港廊道及钟村莲花山生态廊道分别从广州大学城的西侧、北侧和南侧通过，生态东廊道也在东部附近通过；而小谷围岛及其南岸地区自身的生态条件也相当优越，蜿蜒流过的珠江水系、岛内良好的植被以及一些有影响的文化古迹（如位列广东四大名园之一的余荫山房）等为大学城凭添美景；公交优先的交通策略可以减少汽车带来的污染，让大学城的空气更为清新；而对于生活在大学城中的人们来说，吸引它们的不仅是要有良好的文化氛围，他们还希望拥有一个充满自然气息的良好生活环境。因此，塑造一个具有田园诗般清新美丽的生态大学城既是得天独厚的自然条件使然，也是大学城子民们的向往。大学城生态化的环境发展策略应是在任何时候都应坚持的目标。广州大学城选址的四个候选方案。省教育厅、市规划局和广州10所高校现场勘察后，以方案三番禺区新造镇小谷围岛最受各高校青睐。另一方面，对大学城这样一个智力密集型的区域，从大的空间范围来看，在众多因素中，对选址影响最关键的因素是它与现有智力资源的距离。就如同石油城必须靠近石油资源一样，大学城也需要靠近智力资源，特别是在形成初期。而且大学城所要发展的高新技术产业对科技智力资源的依赖性更强 。从这一点来说，广州与其它珠三角城市相比具有先天的优势。同样的道理，从广州市的范围来看，距离因素仍然是一个关键因素，在各因素中它所占的权重最大 ，最明显的例子就是，集中在高校周边的高新技术企业的数量要多于其它地区。2、选址比较在广州大学园区选址方案比较研究中，小谷围岛选址和化龙选址最为看好，它们都处在广州南拓轴上，北与广州现有的智力资源密集区靠近，南又可为南拓发展提供智力支持。相比之下，小谷围岛及其南岸地区在位置上更符合“承北启南”的条件，而且小谷围自然条件更优越，也更有特点；化龙则是交通条件更优越。我们认为，自然条件无法改变，但交通条件却可以改善，对大学城这样一个需要良好自然环境的生态区域来说，小谷围岛四面环水的独特条件对将生活其中的教师和研究人员来说更具吸引力。 3、存在问题从长远发展来看，小谷围岛的选址无法解决的问题是距离机场太远。当然这也是整个广州南部的信息产业区所面临的共同问题。信息产业对航空的依赖度更高，但广州的机场在北面，信息产业却在南面，这反映了广州在战略制定上的一个矛盾。在机场无法南迁的情况下 ，我们只有通过更高的代价建立起信息产业区与机场间更直接、更便捷的交通联系。选址在小谷围岛及其南岸地区的广州大学城，与其周边的众多相关设施聚合成广州最重要的信息产业和高科技产业的基地。二、广域空间的广州大学城（建设广州的“中关村”）根据广州的战略规划，广州的南拓轴将成为信息产业的聚集区域，包括现有的五山大学区、规划及建设中的广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城、广州经济技术开发区等等，这些设施和大学都有直接关系，相互间的交流和互动将非常紧密，从这个意义来说，它们将共同组建成更大空间范围的广州大学城，上述区域的面积大约是300平方公里。视野的放宽所带来的直接结果就是需要对区域空间资源进行更加高效的整合：五山大学区和小谷围岛大学城是广域大学城的教育、科研基地；科学城和生物岛以及小谷围岛南岸地区是广域大学城的孵化器及生产基地；而琶洲会展中心区域则是广域大学城的共享区域。广域大学城概念的提出，对于区域内各项设施的协调发展具有重要意义。对于五山大学区来说，影响它进一步发展的首先是机制问题，然后就是发展空间不足和地价过高。而对于小谷围岛来说，虽然长远来说将以形成大学城为目标，但在初期，仍然是以解决高校的扩张为主要任务。而无论小谷围岛是在发展教育产业的初级阶段，还是进入学、研、产一体的成熟阶段，它都将与五山大学区及周边相关设施保持紧密联系，也就是说，任何时候都不应孤立的看待广州大学城。广域大学城将五山大学区的智力资源优势和小谷围大学城的空间环境优势以及其它相关设施的专业优势结合起来，将共同带动广州市教育、高科技产业的发展，这对于形成区域的整体优势具有重要意义。第五章 方案：广州大学城如何规划设计(一)一、南北岸发展取向1、用地功能：对大学城而言，其教育、科研及生活用地的相对比例比较稳定，而其生产用地则出入较大，其用地往往也需要更大的弹性。因此，大学城的教育、科研及居住生活功能可集中在小谷围岛内发展，其16平方公里的面积对于上述功能完全能够满足，而且符合上述功能对环境品质的要求；小谷围岛南部地区基本以控制为主，大学城的生产用地可集中在该区域金山大道沿线，原南村镇规划工业园区内，这样也符合这一区域的发展定位 。这里的地域较为宽广，交通条件更好一些，具有较大的弹性。镇内人口也可为大学城生产企业就近提供劳动力。大学城教育、科研功能与生产功能的相对分离也符合大学城的发展趋势。小谷围岛现状村民的住宅2、村镇问题小谷围岛主要安排大学城的教育、科研和居住生活功能，其社会结构及生活方式与原住村民差异较大，为避免日后诸多社会问题的滋生，建议岛内村民全部搬迁，他们的居住和就业问题可通过大学城的房地产开发用地中解决。小谷围岛南部对岸地区的村镇应保留并加以改造，其一，这里属于城市化地区，人口较多，不宜搬迁；其二，这里可以改造成为大学城后勤服务基地，并可为大学城的一些生产企业提供劳动力。二、大学城功能布局研究1、根据对广州大学城的定位及发展策略研究， 广州大学城的功能应当主要包含如下内容：人才培养、科学研究、成果转化、企业生产、交流交易、生活居住、后勤服务、体育竞赛、观光旅游。其中，人才培养和科学研究是广州大学城最主要的功能。2、大学城一般具有六大功能区，即核心区、教学区、科研区、生产区、生活区（包含体育运动区）和后勤服务区。 核心区：广州大学城核心区有两种不同性质的功能，一种是城市型的中心区，一种是大学城特色的偏学术的共享区。前者主要是以商业服务业为主，如大型商场、超市、银行、邮局、办公等等，后者集管理、技术博览与交易、会议中心、住宿、大型体育竞赛、医疗、文化等功能于一体，提供为大学城服务的行政管理和商业办公场所。对广州大学城而言，由于其北面已有琶洲会展中心，因此，一些大型会议活动可利用这些设施，大学城内部可以仅提供一些小型会议的服务功能；共享区还包括综合医院、大型的体育馆、多功能的影剧院、智能化的图书中心。 教学区：教学区由教学设施和相关的教学辅助设施组成，如教学大楼、图书馆、信息中心、各种学术讲堂、多功能报告厅等。注重教学方式的多元化和开放性。 科研区：科研区由重点实验室、相关学科的研究实验室和跨学科的研究平台、国家或地区工程研究中心和相关辅助设施以及科研成果向生产力转化的“孵化器”等组成。“孵化器”主要进行科技成果的转化，高新技术产业化以及创新企业的孵化，并为这些活动提供场所及相关设施。如科研开发中心、试验区、教育培训中心等。注重发展风险投资、引入投资基金，促使高新技术成果尽快产业化，通过资本运作来获得回报。科研区可根据学科分类，实验等级、研究项目等划分不同的区域，并提供相应的工作环境和工作设备与辅助设施。 生产区：生产区主要为高新技术产业及创新企业提供生产基地，并为那些希望从大学城寻求技术及智力支持的企业提供空间，学校的教学实习工厂及一些校办工厂也可以结合这里的企业设置。生产区内的企业大多不归大学城直接经营管理，但这些企业和大学城有着密切的联系。 生活区：生活区包括居住、体育运动、文娱服务等功能。居住区为学生和教工或相关研究人员提供住宿、日常生活需求等相关服务设施；广州大学城小谷围岛在用地充裕的情况下，还可以有一些作为房地产开发项目的面向社会的小区，通过这里极佳的自然和人文环境，吸引那些高学历的或者有创业精神的人才来此居住，这些人将是大学城的潜在资源。体育运动区有两种不同层次的设施，一种是大型的体育运动场馆，要求较高的共享度，需要结合全市体育场馆的总体布局，统筹规划和建设；另一层次是与大学城居民，特别是学生关系密切的运动场地，这些运动场地可以结合生活区就近设置。文娱服务区主要为居民提供较为集中的商贸、文化娱乐等设施，服务可以面向社会和周围社区。需要强调的是，大学城是一个人才密度很高的区域，针对这一特点，应加强文化设施方面的建设，其标准、规模、数量不仅要满足大学城内部的需要，还应该具有一定的社会接纳能力，让大学城的文化生活丰富多彩并产生较大的社会影响力。 后勤服务区：该区主要功能包括水、电、热力及各种特殊气体供应、三废处理、水体治理和监测、大学城绿化的维护管理、提供各类仓库、维修车间等设施，设有后勤供应管理机构，应有便捷的对外交通联系。3、应当指出，大学城功能分区只是一个分类方法，在空间布局上，可能分区是针对整个地区的，也有可能只是针对组团内的，还有可能在空间上并找不到明确的界限。三、用地比例研究由于大学城生产用地的规模具有更大的不确定性，且小谷围岛南岸地区的发展受到小谷围岛发展情况的影响大，因此，小谷围岛南岸地区暂不计入比例。在广州大学城各项用地比例的确定过程中，需要参考一般城市用地结构的比例关系、大学校园规划的比例关系以及居住区用地的比例关系等，同时还需要结合自身用地的条件和特点来确定。我们给出的大学城用地比例关系如下：道路用地：这项用地的比例可以参考一般城市道路用地的比例，并可略降低，可取10%左右。公共绿地：公共绿地建议比例为30%40%。学生生活用地：学生生活用地的比例建议值取8%左右。居住用地：居住用地的比例大致在20%左右。教育科研用地：教育科研区比例可取12%左右。公共设施用地：该用地比例取7%9%。体育用地：该比例取8%0.5=4%。广州大学城现状用地情况四、背景情况1、区位及现状概况本次广州大学城概念规划研究范围是，广州中心城区南部番禺区新造镇的小谷围岛及其南部对岸地区，跨珠江主航道两岸。该区域西邻洛溪岛、北邻官洲岛、东邻长洲岛，与琶洲岛隔岸相望，范围约45平方公里。距广州市中心约17公里，距市桥约13公里，距广州新城约17公里。小谷围岛以低丘陵冲击平原为主，现状大部分是农业用地和林地，陆地面积约16.77平方公里，岛上常住人口14500人。现岛上已有一些规模不太大的地产项目。小谷围岛南部对岸地区跨越南村、新造两个建制镇，并包括两镇的中心镇区，两镇区建成区面积近7平方公里，人口在7万以上。2、现状交通情况目前，广州大学城规划区7公里岸线内没有桥梁，只有靠轮渡联系。小谷围岛内交通不发达，未成体系，有道路与其东部的长洲岛相连；小谷围岛南部地区交通条件相对较好，其南侧红线60米宽的金山大道已建成，向西可连接市桥，向东可达化龙。3、规划交通条件未来，广州大学城规划区域的交通条件将有极大改善：西侧有连接北部中心城、官洲生物岛、小谷围岛及南岸地区并向南继续联系广州新城的快速路；中部贯穿南北的地铁四号线可连接科学城、广东奥林匹克中心、琶洲会展中心、官洲生物岛、广州新城；南岸地区中部东西穿越的地铁五号线可连接芳村区、大石镇、化龙镇及广州经济技术开发区；东侧的京珠高速公路可使大学城联系更广大的区域；南岸地区红线60米宽的东西向道路金山大道延长线加强了区域间的交通联系；另外，在广州大交通系统完善后，广州大学城可通过金山大道与花都机场取得便捷联系。方案：广州大学城如何规划设计(二)五、方案1、模式选择广州大学城规划在结构模式的选择上面临着两种不同的思路，第一种思路是传统的将各功能按不同的分区布局，我们称之为“分区模式”；第二种思路是建立多个功能齐全的组团，称之为“组团模式”。针对广州大学城的特点，在小谷围岛及其南部对岸地区采用不同的发展模式：小谷围岛主要安排大学城的教育、科研和居住生活功能，采用“组团模式”；南岸地区主要安排大学城的生产功能，采用组团式的“分区模式”，将现状镇的居住生活区、生活发展区及生产区域加以界定。功能网络分析图2、设计理念（特点体现） “网络组织”的功能理念大学城是一个活跃、创新的区域，它的物质空间、功能组织应当以有利于促进各种交流的发生、资源的高效共享为目标。小谷围岛环形的网络组织和其南岸地区线形的网络组织，将各个功能单元（组团）紧密连接；而每个功能单元向心的连接又把各单元与共享核心或核带联系起来，从而形成大学城紧密交织的网络系统。“组团生长”的发展理念构成大学城主体的高校既要达致高效的资源共享，又要保证各自相对的独立性，也就是说大学城高校在联合的过程中，也要根据各自的不同情况保持各自的特色。因此，在规划方案中，各