工业园农业产业化服务平台建设项目可行性研究报告.doc

1 xx 工业园农业产业化 服务平台建设项目 可行性研究报告 第一册 共一册 省省 xxxx 工业勘察设计研究总院工业勘察设计研究总院 二二一一年四月一一年四月 2 目目 录录 第一章第一章 项目总论项目总论 .5 1.1 项目概况.5 1.2 可行性研究结论.6 1.3 存在问题及建议.7 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 .8 2.1 项目提出的背景.8 2.2 项目区概况8 2.3 项目由来10 2.4 项目简介11 2.5 项目建设的必要性12 第三章第三章 市场分析与建设内容市场分析与建设内容 .16 3.1 张家界土地市场运行现状.16 3.2 项目市场价值分析与预测.17 第四章第四章 项目优势分析及建设条件项目优势分析及建设条件 .22 4.1 地理区域优势.22 4.2 市场环境分析.23 4.3 项目建设条件.24 4.4 场址建设条件.24 第五章第五章 建设方案建设方案 .30 5.1 总平面布置30 5.2 农村道路方案设计33 5.3 农业产业化标准厂房建设40 5.4 农业产业化基地配套工程40 第六章第六章 项目实施进度安排及招标方案项目实施进度安排及招标方案 .49 6.1 项目实施进度安排49 6.2 招标方案49 第七章第七章 环境保护及节能环境保护及节能 .53 7.1 环境保护53 7.2 节能54 第八章第八章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .56 8.1 投资估算56 8.2 资金筹措61 第九章第九章 财务评价财务评价 .62 9.1 分析原则与依据62 9.2 经营收入估算63 9.3 总成本费用估算65 9.4.利润及所得税.68 9.5 财务盈利能力分析 .68 9.7 评价结论69 第十章第十章 不确定性和风险分析不确定性和风险分析 .70 10.1 不确定性分析70 10.2 风险分析71 第十一章第十一章 社会评价社会评价 .74 11.1 项目对社会的影响分析74 11.2 项目与社会的互适性分析75 11.3 项目对公平的影响76 11.4 社会风险分析77 11.5 结论77 3 第十二章第十二章 研究结论与建议研究结论与建议 .78 12.1 结论78 12.2 建议78 第一章第一章 项目总论项目总论 1.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 xx 工业园农业产业化服务平台建设项目 1.1.21.1.2 项目承办单位项目承办单位 xx 县工业园发达开发建设有限公司是经县人民政府批准成立的国 有独资企业，2009 年 6 月经工商注册登记，注册资本 500 万元，实收 资本 200 万元，公司唯一股东为 xx 县财政局。公司具体负责 xx 县工 业园的开发、建设及融资等工作。 注册资本：500 万元；注册号： 法人代表：； 住所：xx 县 xx 镇 公司类型：国有独资有限责任公司 经营范围：基础设施建设投资；农业产业化及服务平台建设投资； 为园区企业开展经济技术合作和投资经营提供管理咨询和产业政策服 务；建设工程项目经营管理。 成立日期： 2009 年 6 月 1.1.31.1.3 项目拟建地点项目拟建地点 xx 工业园农业产业化服务平台建设项目建设地点：xx 县 xx 镇 （xx 县工业园） 。 xx 工业园农业产业化服务平台建设项目是 xx 县工业园建设的重 要组成部分。xx 县工业园始总体规划面积 6.91 平方公里，位于 xx 县 东部，核心区距县城 3km，距 xx 火车站 6km，长张高速公路、s306 省 道从东向西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路和 s304 省道贯穿工业 园南北。xx 汽车东站在工业园温泉西南，整个工业园地处铁路、公路 交汇的金三角地带。四周山体绵延，植被丰富；区内大小鱼塘、水库 较多，还有零溪河和张家塔溪流经。交通方便快捷，地势平坦，环境 优美。 4 1.1.41.1.4 项目可行性研究编制依据项目可行性研究编制依据 a)国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 b)湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 c)张家界市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 d)湖南省农业发展第十二个五年规划纲要 e)xx 县城总体规划修编 （2002-2020） f)xx 县工业园总体规划设计 （2005-2020） ； g)xx 县工业园控制性详细规划 （2008-2020） h)xx 县工业园可行性研究报告 （湖南大学设计研究院， 2006） i)国家发改委委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 ； j)建设单位提供的地形图、红线图。 1.2 可行性研究结论可行性研究结论 主要技术经济指标表 表 1-1 项目主要技术经济指标 序号指 标 名 称单位指 标备注 1项目建设用地面积m2820000 2总建筑面积m250000 3建设密度%35.5 4容积率1.25 5绿地率%17 6建设总工期年22010 年2012 年 7总投资万元21243.56 7.1固定资产投资万元21243.56 7.2铺底流动资金万元 8营业收入万元53112 9营业税金及附加万元910 10总成本费用万元23388 11利润总额万元28814 12所得税万元6664 5 13总投资收益率%14.88% 14项目资本金净利润率%26.87% 15项目投资回收期(税后)年7.42 年 16盈亏平衡点%38.16% 1.3 存在问题及建议存在问题及建议 现阶段，项目建设存在的主要问题有： a)需解决融资问题 b)该项目所处的良好的自然环境，项目规划、项目设计与开 发建设，均应注重保护与合理利用自然地形与地貌。 c)由于项目的性质界定为 xx 县农业产业化基地项目的设施， 且周边生态环境优美，因此应该在外形风格上着力推敲，努力创造与 自然环境相融洽，使之与张家界风景区的整体风格符合。 d)成立专门机构，指导、协调、组织项目动作。 6 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 2.1 项目背景项目背景 农业产业化是现代农业发展的方向和主要途径，是社会化大生产 的一种组织形式，是农村经济经营方式和组织机制的创新，同时又是 建立在各参与主体共同利益基础上的一种运行机制。发展农业产业化 是联接农民与市场的桥梁和纽带；是农业和农村经济实现两个根本性 转变的最佳切入点；是实现农村改革发展“第二个飞跃”的必然选择； 是强化农业基础地位，确保基本农产品增长和农民增收，实现小康目 标的关键措施；是整体推进农业现代化进程的重要途径；是推动农村 工业化、城市化进程的战略措施；是加快世界旅游精品建设步伐，早 日实现富民强市的战略目标。 由于 xx 县目前经济社会发展总水平仍然较低，城市化、工业化、 产业化基础差，发展缓慢，县委、县政府提出了“以旅游为主导，新 型工业化强市，现代服务业兴市，加快城市建设，促进农业产业化” 的发展思路，突出基础设施建设、加强服务平台建设，支柱产业培育， 着力推进新型城市化、新型工业化和农业产业化进程 xx 工业园农业产业化服务平台建设项目主要新建农业产业化信息 服务、产业化培训辅导、农产品检疫检测等设施设备，是 xx 工业园 基础设施及服务平台建设的配套项目。项目的实施将加快 xx 县农业 产业化的进程，为区域产业结构的调整和农业产品资源的合理配置提 供完善的基础设施支持，使 xx 县的农业产业在布局、分工和功能上 更加完善，有利于 xx 县域经济的快速发展。 2.22.2 项目区概况项目区概况 xx 位于湖南省西北部，是湘西北地区重要的物资集散地，连接湘、 鄂、川、黔、渝的枢纽，通往张家界核心景区的门户，区位优势明显。 xx 交通发达便捷，长（沙）张（家界）高速公路、焦柳铁路横穿全境， 东临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场 80 公里，距省会长沙 270 公里。 xx 县位于湖南省西北部，张家界市东部，武陵山脉东部边缘，澧 7 水中游。地处东径 11027351112000，北纬 29 0400294156之间，东北与常德石门县毗邻，东南与常德 桃源县接壤，西北与桑植县相连，西南与张家界市永定区，武陵源相 接。县境东西横跨 70.7 公里，南北纵贯 69 公里，总面积 3480.5 平 方公里，约占全省面积的 1.7%。 改革开放以来，xx 县市以“大开放、大开发、大引进”的姿态和 步伐走出了一条大发展之路，城市基础设施不断完善，经济飞跃发展、 社会各项事业突飞猛进。一个“布局合理、设施齐全、环境优良、文 明整洁，富有地方特色”的旅游新城矗立在人们面前。全市已基本形 成以旅游工艺品开发、电力、采掘、食品、机械、纺织、化工、建材、 印刷、冶金为主的工业体系。 年末全县总户数 24.0 万户，总人口 69.75 万人；城市化水平 35.98%。年末全县常住总人口为 63.66 万人，其中：城镇人口 22.90 万人，农村人口 40.76 万人。2010 年全县实现生产总值(gdp)72.72 亿元，按可比价格计算（下同） ，比上年增长 13.9%，增幅比上年提高 0.6 个百分点。其中，第一产业实现增加值 12.72 亿元，增长 5.6%； 第二产业 22.13 亿元，增长 17.5%；第三产业 31.87 亿元，增长 15.1%。 人均生产总值达到 10481 元，增长 12.7%。全年完成工业总产值 44.07 亿元，比上年增长 16.4（按现价计算） 。其中：规模以上工 业完成产值 35.88 亿元，比上年增长 17.4，规模以下工业完成产值 8.19 亿元，增长 10.6。全年完成固定资产投资总额 28.03 亿元， 比上年增长 40.8%。在总投资中，城镇固定资产投资（含房地产投资） 完成 18.85 亿元，增长 21.8%；房地产投资完成 4.07 亿元，增长 7.8 倍；农村固定资产投资完成 4.48 亿元亿元，增长 12.4%，增长 1.9 倍。 全年社会消费品零售总额 19.38 亿元，比上年增长 19.2%。县及县以 上实现消费品零售额 10.78 亿元，增长 19.6%；县以下实现消费品零 售额 8.6 亿元，增长 19.1%。全年完成货运量 569 万吨，比上年增长 11.2%；完成客运量 1040 万人，增长 9.4%。全年完成货物周转量 42740 万吨公里，增长 11.1%，旅客周转量 41369 万人公里，增长 10.2%。全年财政总收入完成 40255 万元，比上年增长 22.0%，一般预 8 算收入 26854 万元，增长 32.0%,其中税收收入 18381 万元，增长 25.6%。财政支出 134515 亿元，比上年增长 27.4%。其中，社会保障 和就业支出 2644 万元，增长 24.0%；教育支出 26483 万元，增长 5.7%。2010 年全县人口出生率为 12.68，死亡率为 6.92，自然增 长率为 5.76。生态环境不断改善，主要污染物减排任务全面完成。 2.32.3 项目由来项目由来 在我国改革开放和现代化建设过程中，农户小生产与大市场大流 通的矛盾，一直未能彻底解决，如何解决好一家一户分散的小生产与 逐渐扩大的市场之间的矛盾，使农户的分散经营与社会化大市场衔接 好，满足经济发展的要求，必须进行组织制度的创新。而农业产业化 的本质是经营方式的贸、农、工一体化。通过发展农产品贸易和农产 品加工，使市场形成对农业生产的带动，使农民提高直接参与市场活 动的积极性，有利于农民进入市场，开拓市场。另外，随着农业和农 村经济的发展，农业与非农业的利益分配的矛盾也一直未能得到很好 的解决。而且农业的比较利益较低，国家对农业的投资又难以真正落 到农业上来。这些矛盾已经严重影响到了农业的进一步发展和农民收 入的进一步提高。而农业产业化把产、加、销融为一体，通过规模经 营和多层次加工，既提高了流通效率，又实现了产品增值，从而改变 了原始产品供应状况，有效地提高了农业的经济效率。 建设社会主义新农村是我国现代化建设进程中重大而长远的历史 使命。党的十七大报告中指出：坚持把发展现代化农业、繁荣农村经 济作为首要任务，加强农村基础实施建设，健全农村市场和农村服务 体系，探索集体经济有效实现形式，发展农民专业合作组织形式，支 持农业产业化经营和龙头企业发展，逐步实现农业生产的专业化、商 品化和社会化。 农业产业化是现代农业发展的方向和一般途径，是一种社会化大 生产的组织形式，是农业、农村经济经营方式和组织机制的创新，同 时又是一种建立在各参与实体与主体共同利益基础上的运行机制。发 展农业产业化是联接农民与市场的桥梁和纽带；是农业和农村经济实 现两个根本性转变的最佳切入点；是实现农村改革发展“第二个飞跃” 9 的必然选择；是强化农业基础地位，确保农产品增长和农民增收，实 现小康目标的关键措施；是整体推进农业现代化进程的重要途径；是 推动农村工业化、城市化进程的战略措施；努力把我县打造成为湘西 北的工业重镇，全省的旅游强县、区域性的商贸中心、和谐富裕的生 态家园，英才云集的人才高地。 由于我县目前经济社会发展总水平仍然较低，城市化、工业化、 产业化不仅基础差，而且发展缓慢的现状，xx 县委、县政府提出了 “旅游带动，工业强县”的发展思路，突出基础设施建设、支柱产业 培育着力推进新型城市化、新型工业化和农业化产业进程。 工业园农业产业化服务平台建设项目成为 xx 工业园基础设施建 设的配套项目，将加快张家界市农业产业化的进程，为区域产业结构 的调整和农业产品资源的合理配置提供完善的基础设置支持，使 xx 县的农业产业在布局、分工和功能上更加完善，有利于 xx 县经济的 快速发展。 目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委、省 政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造张家界世界旅游精品摆 到与“长珠潭”同等重要的战略地位。xx 县委、县政府提出了“旅游 带动、工业强县”的战略部署，以此为契机，xx 县工业园管理委员会 计划通过招商引资，对 xx 工业园进行整体开发，推动社会经济快速 发展。 2.42.4 项目简介项目简介 项目建设内容项目建设内容 xx 工业园农业产业化服务平台建设项目,建设内容主要包括：新 建农业产业化信息服务、产业化培训辅导、农产品检疫检测备标准厂 房，农业产业化等设施设和农业产业化基地配套工程三部分。 （1）农村道路建设 道路建设 5 条，包括 xx 大道、工业大道、董家岗沿河路、雷家 坪道路、董家岗道路。xx 大道全长 1.5km，按支路标准设计，路基宽 度 16.0m；工业大道全长 1.5km，按主干路标准设计，路基宽度 35m； 董家岗沿河路全长 1km，按支路标准设计，路基宽度 16.0m；雷家坪 10 路按次干路标准设计，路基宽度 20.0m；董家岗道路按次干路标准设 计，路基宽度 18.0m。 （2）农业产业化标准厂房 xx 县农业产业化骑龙岗基地和董家岗基地标准厂房总征地面积 5 万平方米，建设多层标准厂房 16 栋，每栋 2 层。2009 年已建成 7770 平方米，2010-2012 年计划建设标准厂房 42230 平方米，其中骑龙岗 基地标准厂房建设 20230 平方米，董家岗基地标准厂房建设 2200 平 方米。 （3）农业产业化基地配套工程 配套工程有 3 项，包括农村饮用水工程，产业化基地给排水管网 建设工程，电力工程。排水管网建设工程，生活用水管网沿园区主次 干路铺设，主要管线为环状形成状网；电力主要是架设 3km 长的园区 供电线路。 项目经营范围 建成的 xx 县农业产业化基地主要是招商引资，引进企业入基地。 服务于企业.主要是土地出售使用权以及工业园的各项配套性公共业 务。 2.52.5 项目建设的必要性项目建设的必要性 2009 年全县实现生产总值(gdp)66.72 亿元，按可比价格计算 （下同） ，比上年增长 13.9%，增幅比上年提高 0.6 个百分点。其中， 第一产业实现增加值 12.72 亿元，增长 5.6%；第二产业 22.13 亿元， 增长 17.5%；第三产业 31.87 亿元，增长 15.1%。人均生产总值达到 10481 元，增长 12.7%。全年完成工业总产值 44.07 亿元，比上年增 长 16.4（按现价计算） 。其中：规模以上工业完成产值 35.88 亿元， 比上年增长 17.4，规模以下工业完成产值 8.19 亿元，增长 10.6。 xx 县是以旅游服务业为主，新型工业，旅游农业和品牌农业相结 合的经济结构形态。第三产业“一枝独秀” ，工业经济一直是一条 “短腿” ，严重影响和制约着全市经济的发展和财源建设。但是，旅 游服务业抵御自然灾害和各种风险的能力十分脆弱，非典、禽流感、 11 冰冻灾害等突发事件都一度让我市经济严重滑坡。为此，单一的旅游 经济和门票经济是导致我市经济迟滞不前的原因。发展旅游必须走复 合经济发展之路，以支撑其快速发展，带动城镇化和农业产业化。黄 山、桂林等旅游城市均有很好的先例，黄山市实施“以旅游经济为中 心、以工业经济为支撑”的发展战略，加快调整经济结构和转变经济 发展方式，取得了明显成效。2007 年全市完成 gdp215.15 亿元，三次 产业结构为 14.3：37.9：47.8，财政收入 20.27 亿元，旅游人数 1535.16 万，旅游收入 110.6 亿元。工业增加值完成 59.5 亿元，增长 24.0%，工业增加值占全市生产总值比重为 27.7%，工业对经济增长的 贡献率为 46.2%，拉动经济增长 6.2 个百分点；桂林市通过对工业的 集聚，现已建成国家高新技术产业区。因此，xx 县也必须走新型工业 化发展之路。 1.是实施湘西地区开发战略的需要。 根据国家宏观经济发展政策，在今后一段时间加快中西部地区的 经济开发建设步伐。湖南省委、省人民政府在 2004 年作出了加快湘 西地区开发的决定，决定按照“有所为、有所不为”的原则，制定了 “调整产业结构，优化产业布局,集中力量在每个县市区政府办好一 个工业园区，每个市州政府办好一至两个工业园区，实现集约高效利 用土地资源”的宏观发展战略。另一方面，随着经济全球一体化进程 的推进和中国加入世界贸易组织，加工制造业的中心正在向中国转移， xx 县作为联结沿海经济发达地区和自然资源丰富的西部地区的中间纽 带，作为一个新兴的旅游城市，正受到越来越多投资商的关注。xx 县 农业产业化基地基础设施的兴建，是抢抓国家西部开发战略机遇，推 进 xx 县的经济快速发展，把资源优势转化为产业优势，实现产业富 民、实业兴县，增强自身造血功能，走上良性循环可持续发展的重要 举措。 2. 是区域经济发展的需要。 张家界市作为湘、鄂、黔、渝四省市边界的一座地级市，是湘鄂 黔渝四省市边区的主要物资集散地，为湘西北地区重要的通讯枢纽。xx 县农业产业化基地的建设能够充分利用资金、商品集散、信息、交通 12 便利的资源优势，充分发挥边界中心城市的辐射功能，促进周边地区 的经济发展，使经济欠发达地区的区域经济步入良性循环的轨道。 3. 是建设世界旅游精品的需要。 省委、省政府要求把张家界尽快建设成为世界旅游精品。张家界 市委、市政府根据这一要求，提出了“三年有改观、五年大变样”的 近期目标。要实现这一目标，就必须按照“以旅游为主导，新型工业 强市”的基本思路，抓住机遇，加快发展。但是我市经济结构单一， 仅靠旅游业支撑，经济难以做大做强，财政增长缓慢，城市建设和各 项基础设施建设的资金严重不足，仅靠旅游的单一经济，抵御自然灾 害和各种风险的能力十分脆弱。市委副书记、市长赵小明同志调研 xx 工业时提出：“xx 工业的发展要领军张家界” ，这不仅为 xx 发展工业 明确了奋斗目标，而且也为 xx 工业发展提供了良好机遇。发展需要 工业支撑，城镇化和农业产业化的推进需要工业化带动。 4. 是加快农业产业化基地基础设施建设，促进园区经济迅速形成 并发展的需要； xx 县农业产业化程度不高，交通及其它基础配套设施也不够完善， 通过全方位对内对外开放，努力创新招商引资方式，提升园区招商引 资水平，壮大工业园区的经济总量和规模。 本项目的建设使得工业园区交通路网得到完善，城镇发展空间将 得到拓展，城镇的投资环境得到极大的改善，有利于筑巢引凤、吸引 投资，推动高新技术产业的健康、协调发展，促进张家界市和湖南省 社会经济的繁荣。通过扩大招商引资，吸引更多的高科技产业进入园 区，促进 xx 县的经济发展。 5.是发展区域经济以及扶贫开发、带动农户脱贫致富的需要 xx 县由于山地面积大，自然条件落后，工业是市域经济的支柱， 但农业相对不发达，相当一部分农户处在贫困线上，虽经多年的开发， 仍不能摆脱贫困。大力发展园区工业不仅具有较好的经济效益，而且 具有较好的社会效益，特别是对于创造就业机会、缓解就业压力具有 重要的现实意义。 改革开放以来，xx 县市社会经济虽有较大发展，但由于受自然条 13 件和基础设施的制约，仍处于贫困落后状态，属国家西部开发范畴。 党的十六届五中全会强调：“建设社会主义新农村是我国现代化进程 中的重大历史任务，要按照生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整 洁、民主管理的要求，扎实稳步地加以推进” 。通过对工业园区的基 础设施建设，更多的高新技术产业落户工业园区，增加了项目区农民 的就业机会，带动农民脱贫致富奔小康。因此，本项目的实施，有利 于将资源优势尽快转化为经济优势，这对提高人民收入、加快 xx 县 经济发展的步伐，实现国家“三农”战略目标意义重大。 14 第三章第三章 市场分析与建设内容市场分析与建设内容 3.1 张家界土地市场运行现状 据经湖南省国土资源厅确认的土地利用总体规划修编基础数据， 截至 2005 年末，张家界全市土地总面积为 9563 平方公里。其中农用 地 8319.8 平方公里，约占土地总面积的 87%；建设用地 382.5 平方公 里，约占土地总面积 4 %；未利用地 860.7 公顷，约占土地总面积 9%。农用地中，耕地 1198.24 平方公里，约占土地总面积 12.53%；园 地 168.30 平方公里，约占土地面积 1.76%；林地 6363.22 平方公里， 约占土地总面积的 66.54%；牧草地 31.56 平方公里，约占土地总面积 的 0.33%；其它农用地 555.61 平方公里，约占土地总面积的 5.81%。 自 2002 年我国经济步入一个新的增长周期以来，全国各地土地 开发投资规模呈波动式上升。2002 年，张家界市永定区（不包括市直） 土地开发投资 5001 万元，完成土地开发面积 30.98 万平方米，购置 土地面积 23.04 万平方米，分别比 2001 年增长 5 倍、1.6 倍。之后几 年土地开发呈增长态势。至 2007 年，受宏观经济调控，全区土地开 发利用呈现下降趋势。2009 年，完成土地开发面积 20.8 万平方米， 同比下降 67.2%，土地成交价款 5600 万元，与上年同期相比下降 56.1%。全区房地产开发企业购置土地面积 19.6 万平方米，与上年同 期相比下降 62.1%（见下图 3-1） 。但与此同时，土地价格大幅上升。 据张家界国土资源局统计结果，2005 年全市城区土地出让成交均价 为 27 万元，2006 年上升到 30 万元，同比增长 11.1%，至 2009 年， 城区土地出让成交均价达 76.2 万元，同比增长 90%（见下图 3-2） 。 15 30.98 20.8 29.04 19.6 0 5 10 15 20 25 30 35 完成土地开发面积（万平方米）购置土地面积（万平方米） 2002年 2009年 图 3-1 张家界城区土地开发情况 27 67 76.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 万万元元 2005年 2009年 2007年 图 3-2 张家界城区土地价格变化（2005-2009 年） 3.2 项目市场价值分析与预测 16 3.2.13.2.1 价值分析价值分析 xx 县科技工业园始建于 2003 年，是 xx 县唯一一家科技工业园。 xx 县工业园始总体规划面积 6.91 平方公里，位于 xx 县东部，核心区 距县城 3km，距 xx 火车站 6km，长张高速公路、s306 省道从东向西穿 过工业园的温泉南边。枝柳铁路和 s304 省道贯穿工业园南北。xx 汽 车东站就在工业园温泉西南，整个工业园地处铁路、公路交汇的金三 角地带。四周山体绵延，植被丰富；区内大小鱼塘、水库较多，还有 零溪河和张家塔溪流经。交通方便快捷，地势平坦，环境优美。 基于以下因素，预期本项目将会有较大的升值空间。 一、从项目所在地宏观经济发展增长态势因素分析。项目所在地 张家界市是国内外有名的旅游城市，拥有张家界国家森林公园、天子 山自然保护区、索溪峪自然保护区、和杨家界四大景区，风景游览区 面积 264.6 平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产、世界首批 地质公园、国家首批 5a 级旅游景区。2009 年，全市景点累计接待游 客 1847.74 万人次，增长 17.4%，旅游总收入 100.20 亿元，增长 20.0%。在旅游业的发展带动下，全市近几年经济发展迅速。 “十五” 期间，全市经济年均增长率达 10.6%，比“九五”时期快 0.8 个百分 点。xx 县是张家界的东大门，张家界的发展也会相应带动 xx 县旅游、 工业及相关产业额发展，近几年 xx 县经济增长情况见下图 3-3。 17 11.1 12.1 14.4 13.3 13.9 0 2 4 6 8 10 12 14 16 20052006200720082009 图 3-3 近年 xx 县经济增长情况 目前，根据省委的要求，2006 年 9 月张家界市第五次党代会提出 了把张家界市建设成为“世界旅游精品”的战略发展目标。同时，根 据世界旅游组织预测，我国到 2010 年可能超过西班牙，成为世界上 第二大旅游目的地国；到 2020 年，我国甚至可能超过法国，成为全 球最受青睐的旅游首选地。此外，张家界市是纳入国家西部大开发发 展战略的区域，享有区别于其它区域的特惠政策。仅 2005 年全市 28 个列入湘西开发的重点产业项目开工 27 个，到位资金 22.78 亿元， 累计完成投资 19.51 亿元，有 14 个项目的部分生产线建成试产，新 增销售 2.76 收入亿元、利税 0.28 亿元。因此预期，xx 县旅游经济和 工业经济将步入一个新的发展时期，并将带动相关产业的持续稳定增 长。在这一经济增长背景下，本市的商贸物流、娱乐休闲、房地产等 服务业将会有更好的发展前景。 二、从居民消费需求和投资需求因素分析。经济的发展将带来居 民收入水平的不断提高，尤其是中产人群规模的扩大，这将进一步带 动张家界市商贸物流、娱乐休闲等行业的发展。同时，也将带动房地 产业的发展。从房地产业来看，自国家进行住房改革之后，放开住房 二级市场，允许房改房上市交易，改善了个人购房的交易预期。同时， 18 居民收入水平的提高和投资意识的增强，加之银行负利率金融环境的 影响，近几年张家界住房需求急剧增加。比如 2007 年 1-9 月份，永 定区商品房屋竣工面积为 11.1 万平方米，比 2006 年同期增长 2.5 倍， 而商品房屋销售面积却达到了 9.9 万平方米，比 2006 年同期上涨了 2.3 倍。部分楼盘如雅典国际花园、教师新村等尚未竣工验收就有很多消 费者提前认购，销售情况十分火爆，商品房屋供不应求。由于 xx 县 是三线城市，其居民和外部居民投资需求尚处于启动阶段，因此作为 投资需求部分的房地产发展尚有一定的发展空间。 三、从项目地块所处区位因素分析。本项目所在区域为 xx 县唯 一的一个科技工业园，随着国家的政策扶持和规划，具有广阔的发展 前景。由于政府的大力支持和建设，使本项目具有高于其它区域地块 更高的的升值预期。 四、改善投资环境，加快招商引资。招商引资是通过引进外来资 金，加大投入，促进当地经济发展的一条重要途径。优质服务、优美 环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便 捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，本项目的建设，将进一步 优化鼎工业园区的投资环境，吸引投资商投资，带动工业园区经济发 展。 因此判断，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，项目具 有不可多得的区位优势，项目应有高于其它地块更高的升值空间。 3.2.23.2.2 价格预测价格预测 土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性 质、基础设施条件等。从上面现状数据看出，近几年尤其是 2009 年 张家界市土地交易价格有很大的增长，但各年同比增长率水平有非常 19 大的不同，因此其值不能准确反映未来价格的变化，故需要借助其它 观测数据进行预测。 根据图 2-2 提供的基础数据，并参比中国城市地价动态监测系统 对中南地区城市（江西、湖北、湖南等省的大城市和重庆市）2001- 2009 年综合土地价格年均增长 7%监测结果，预测未来 10 年本项目价 格年均增速为 8%左右。 根据张家界市 20052009 年土地交易数据，每年同类地块的最高 净用地出让价格均达 60 万以上，鉴于土地市场的波动性和谨慎性原 则，本次可研拟取 30 万元/亩为 2010 年地价。 20 第四章第四章 项目优势分析及建设条件项目优势分析及建设条件 4.1 地理区域优势 一、本项目是 xx 县工业园的重要组成部分，位于 xx 县东部，核 心区距县城 3km，距 xx 火车站 6km，长张高速公路、s306 省道从东向 西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路和 s304 省道贯穿工业园南北。 东临桃花源机场，西距张家界荷花国际机场 80 公里，距省会长沙 270 公里。xx 汽车东站就在工业园温泉西南，整个基地地处铁路、公路交 汇的金三角地带。交通方便快捷，地势平坦，环境优美。 二、xx 县是张家界的东大门，是仓储业、运输业与地区人流物流 的必经之地。xx 县工业园作为全市乃至整个湘西北地区交通的连接枢 纽，每天有大量人流、货物通过铁路、公路运输在这里加速流动，xx 已经成为一个巨大的人流物流集散地。 三、改变城市面貌，推动世界旅游城市的建设。xx 县农业产业化 零溪、十板、仁和基地基础设施建设项目的建设，将满足工业园区 “成为全县农业产业升级的先行区、城镇化示范区和经济发展的增长 点”的定位要求，改善 xx 县旅游城市的形象。 四、资源优势。丰富的自然资源为 xx 县工业园的可持续发展创 造了条件。一是水能资源丰富。xx 县大小河流密布，水力资源蕴藏量 67.7 千瓦，境内已兴建的江垭水库和正在兴建的茶林河水电站、关门 岩水电站和长潭河水电站，将给 xx 县带来丰富的电力资源。二是矿 产资源丰富。已查明的矿产资源有煤、磷、大理石、镍钼等 27 种， 特别是大理石储量大，xx 有“大理石之乡”之称。三是森林资源丰富。 森林资源有木本植物 500 余种，覆盖率达 30.8%。杜仲产量全国闻名， 有“杜仲之乡”之称。四是旅游资源丰富。丰富的自然资源为 xx 的 腾飞创造了必要的条件。 21 4.2 市场环境分析 项目的主要顾客为进入项目范围的各类企业，该项目将为入驻农 业生产企业提供达到“三通一平”的土地及在建设和生产建设过程中 的各项协调服务，为入驻企业提供一个舒适、宽松的发展环境。项目 竞争者主要是较发达地区、开发建设较早的各类经济开发区，他们有 区位优势、技术优势、资金优势和资源优势。为此，我们紧紧抓住国 家实施“西部大开发” 、 “中部崛起”以及湖南实施“湘西大开发”的 战略机遇，充分发挥我们的优势，推进我们的发展进程。主要体现在： 一、丰富的自然资源和廉价的劳动力资源。 中西部地区自然资源、原材料、能源和劳动力相对丰富，供大于 求，价格低廉。这些低成本生产要素优势对那些土地和能源日益紧缺 的发达地区必然能产生较大吸引力。 二、 “一站式”全方位的服务 由 xx 县工业园发达开发建设有限公司对进入本项目范围的企业 提供 “一站式”全方位的服务，代办用地、立项、规划、报建、证 照等报批手续。 三、依据特殊区位优势和政策优势， “以特制胜” 。 利用我省和广东省等沿海发达城市相邻的区位优势及产业优势、 资源优势和政策优势，研究产业梯度转移特点，主动创造承接条件。 同时还要加大基础设施建设力度，特别是交通道路的建设，搞好配套 服务设施建设，最大限度的降低产业转移阻力和成本。促使转移产业 与我们的特色资源和特色农业产业有效结合，变区位优势为竞争优势 和经济优势。 四、不断优化环境 22 营造“优惠政策、优良环境、优质服务”和“低门坎引进，低成 本扩张”的“三优两低”环境。营造公平、透明、良好的投资环境， 使投资商安心创业。 4.3 项目建设条件 4.3.14.3.1 地理位置地理位置 工业园位于 xx 县东部，核心区距县城 3km，距 xx 火车站 6km， 长张高速公路、s306 省道从东向西穿过工业园的温泉南边。枝柳铁路 和 s304 省道贯穿工业园南北。东临桃花源机场，西距张家界荷花国 际机场 80 公里，距省会长沙 270 公里。xx 汽车东站就在工业园温泉 西南，整个工业园地处铁路、公路交汇的金三角地带。交通方便快捷， 地势平坦，环境优美。 4.3.24.3.2 土地利用现状土地利用现状 近年来，xx 县委、县政府着力打造工业平台xx 工业园，吸 引了广大客商前来投资办厂。目前已入园大小企业 17 家，其中包括 恒亮矿业、金秋农产品公司、昌元机械等 9 家年产值 5000 万元以上 的规模企业，另有三峡燃气公司、天泰镍钼公司、衍金镍业公司等 5 家企业正在办理入园手续。初步形成了矿产品加工、农产品加工、机 械制造三大产业群，成为全市最大的工业区。 项目区域内主要为耕地、林地、弃置地和部分村镇建设用地。现 状建筑比较少，建成区仅有 7.8%。 4.4 场址建设条件 4.4.14.4.1 地形、地貌、地震情况地形、地貌、地震情况 工业园现状基本为地形起伏较大，中部以牛栏土凹、十板棉麻仓 23 库至杨家坡一线地势较陡，平均海拔在 200m 左右，四周地势平缓， 平均海拔 110m 左右，最低的稻田区也在海拔 95m 以上。耕地、林地、 弃置地和部分村镇建设用地 根据对工业园地形的坡度、高度等因素的综合分析，将本园用地 分成三大类。 （1）一类用地：即适宜建设的用地。地形坡度在 5一下，较平 坦、规整，地质条件良好，没有被洪水淹没的危险，自然 环境条件较为优越，占总用地 21.9。 （2）二类用地；即经采取一定的工程措施，改善其条件后，才 适宜建设的用地，地形坡度在 520之间，需动用较大 的土石方工程，占用地的 46.7。 （3）三类用地；即不适宜建设的用地，包括地坡度 20以上的 用地和农田保护用地，占总用地的 21.6。 地震：根据中华人民共和国地震参数区划图 （gb18306 2001） ，该区域地震峰值加速度为 0.05g，地震反应谱特征周期为 0.35，对照地震烈度为度。为地震设防区。 4.4.24.4.2 地质和水文地质和水文 地质：项目所在地经历过多次大地构造运动，尤其是第四纪新构 造运动对该区的地层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最 为深刻巨大。城区及周边出露的地层自老而新依次为：元古界的板溪 群、古生界的震旦系和白垩系、新生界的第四系等。区域内褶皱极为 发育，主要褶皱有桑植-石门复式相斜和武陵山脉复式背斜。断裂主 要有永定-保靖断裂带，该断裂总体作逆时针水平移动。城区地层只 有寒玵系、志留系下统、白垩系、第四系冲积等。基本能满足拟建项 24 目对工程地质条件的要求。详细情况待作工程地质详勘时查明。 水文：xx 县位于武陵山脉东部末端，多崇山峻岭，水资源丰富， 主要属于长沙水系支流澧水及其支流，澧水干流在 xx 县境内总流程 109.7 公里，控制流域面积 3077.5 平方公里 。境内属澧水一级支流 26 条，主要包括：九斗溪、娄水零溪河等，河流总长 579.7km，控制 流域 2544.4 平方公里。园区水资源丰富，可从零溪河直接取水，园 内还有三座较大水库：木鱼沟水库、余家峪水库、二五桥水库。另外 园区内还有大小不等的多处鱼塘，通过多条渠道与主渠道相连，水质 清澈，既可以作为村民日常耕作和生活之用，也可集雨排洪，调节小 气候，构筑本园区丰富多样的水系统。 项目所在地地下水主要为地下潜水，大部分存于第(5)层泥砂卵 石层，其来源和补给基本上是大气降水和澧水河的渗透水，水质好且 较丰富。当地居民自古即有取地下水作生活和灌溉用水的习惯，但未 见地下水位下降。 4.4.34.4.3 气候条件气候条件 xx 县地处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候。总的气 候特点是：四季分明、雨量充沛、无霜期长、严寒期短。由于受地形 的影响，气候复杂多变，且垂直气候差异明显。境内风向随季节转换 变化较明显，秋、冬、春三季多为偏北风，夏季盛行东风和东北风。 全年全区平均气温为 16.8左右，一年中元月份气温最低，平均气温 为 3.54.3，极端最低气温为-6，七月份气温高，平均气温为 2629。历年平均日照和降水量分别为 1562.7 小时和 1465.2 毫 米左右，历年平均无霜期 285 天以上。 4.4.4 城镇规划及社会环境条件 25 本项目符合张家界市城市总体规划 （20002020） 、xx 县县城 总体规划（2002-2020 年） 、 xx 县交通发展第十一个五年规划 （2006-2010 年） 及xx 县工业园控制性详细规划等相关要求。 省市领导高度关注和重视推进新型工业化工作，省委副书记梅克 保在考察 xx 工作时专门提出：“要把 xx 建设成为湘西北的工业重镇” ；市委副书记、市长赵小明同志调研 xx 工业时提出：“xx 工业的发 展要领军张家界” ，这不仅为 xx 发展工业明确了奋斗目标，而且也为 xx 工业发展提供了良好机遇。 4.4.54.4.5 交通运输条件交通运输条件 工业园位于张家界市东大门，园区内横向有连接张家界市区和常 德的主要交通干线 s306 和常张高速公路，纵向有联系石门的 s304， 工业园是 xx 接受张家界乃至长株潭城市群经济辐射的重要阵地，独 特的区位优势和便利的交通优势为工业园发展提供了便利。 4-1 工业园区位交通图 26 4.4.64.4.6 公用设施条件公用设施条件 a）给、排水：项目区内除农田灌溉系统以外，基本没有给水、 排水设施及管网，村民用水以井水为主，基本未通自来水。本区因地 势较高，水体多，零溪河从园区流过，基本不存在防洪排涝的问题。 园区内有毒有害工业废水，企业必须自行处理达到排入城市污水管网 的标准后方可排入；生活污水可直接排放入污水管网。 b）电力电信：xx 县内现有 220kv 变电站一座、110kv 变电站 3 座、35kv 变电站八座，2007 年，xx 县城年供电量 8.2 亿千瓦时。园 区内建有 220kv、110kv 变电站各一座，万伏电力专线已经预埋在园 区道路两侧。主线容量 6 万号线，程控电话、国际互联网、移动、联 通已无缝覆盖。 c）燃气：项目区现状尚未建设天然气管道，规划区内少部分居 民使用液化石油气，以瓶装方式供应，没有天然化气管道。居民使用 较多的是煤、柴等燃料。有少部分居民使用太阳能，主要用于热水。 即将建设常德至园区管道天然气工程。 4.4.74.4.7 防洪条件防洪条件 零溪河贯穿整个项目区，区内有三座较大型水库，具有较好的防 洪蓄水调节能力。基本不存在防洪排涝的问题。 4.4.84.4.8 征地、拆迁、移民安置条件征地、拆迁、移民安置条件 本项目区内基本为丘岗地，主要以小山丘为主，易于改造，便于 改造成园林式、立体式工业园区。园内旱地、荒地占一半以上，成本 相对低廉。 项目区内拆迁、安置应根据张家界市人民政府令（第 33 号） 张 27 家界市城市房屋拆迁管理办法和张家界市征地拆迁补偿标准以 及市国土局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。 4.4.94.4.9 施工条件施工条件 a）物料供应：项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各 种材料均可在县内采购供应。项目绿化所需的树木、花草在市场上供 应充足。 b）场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目 所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注 意尽可能避免在雨季进行施工，影响工程建设质量。 28 第五章第五章 建设方案建设方案 5.15.1 总平面布置总平面布置 5.1.15.1.1 总平面布置原则总平面布置原则 a）符合城市总体规划，城乡建设协调发展； b）与环境相协调，积极贯彻可持续发展的规划理念； c）合理利用土地资源； d）保护与利用水体、丘陵、灌溉道等自然条件，突出环境与绿 色的主题。 e） “社会效益、经济效益、环境效益”统筹兼顾的原则。 f）设施配套建设，集中与分散相结合； g）近期规划与远期规划相结合。 5.1.25.1.2 编制依据编制依据 a）张家界市总体规划； b）该范围 1/1000 现状地形图； c) xx 县县城总体规划（2002-2020 年） d) xx 县国民经济和社会发展第十一个五年发展规划（2006- 2010 年） e) xx 县交通发展第十一个五年规划（2006-2010 年） f) xx 县域城镇体系规划（20022020 年） g) xx 县工业园可行性研究报告 （湖南大学设计研究院，2006 年 1 月） ； h）厂房相关设计规范； 29 i）xx 县人民政府有关文件； 5.1.35.1.3 规划指导思想规划指导思想 以产业化基地的产业发展目标为导向，科学地确定基地产业定位 及功能布局、构建合理的用地空间布局，并同时注意基地与所在（相 邻）城镇的统筹协调发展，工业园与区域交通发展，基地与区域生态 平衡等诸多方面的问题。 在充分考虑基地现状的基础上，着重强调规划创新意识和生态理 念，着眼于解决好工业发展与环境保护二者之间的良性互动，并从发 展循环经济、生态经济的角度做出积极探索。研究和确定基地产业定 位及发展走向、功能布局以及发展规模，统筹安排基地各项建设用地； 合理配置各项生产、生活服务的基础设施等；处理好远期发展与近期 建设的关系，注重对基地近期建设的可操作性，并考虑远期动态发展 因素；探索适宜现阶段和本地区的产业化基地开发和管理模式，指导 产业化基地合理建设和发展。同时树立可持续发展的理念，在保证经 济正常发展的同时，增强环保意识，最大限度地保持产业化基地的生 态本底，利用地形、河流、沿岸建设创造环境优美、文明整洁，具有 地方特色的现代产业化基地。 5.1.45.1.4 主要建设内容及总平面布置主要建设内容及总平面布置 5.1.4.1 建设内容 xx 县农业产业化零溪、十板、仁和基地基础设施建设项目,建设 内容主要包括农村道路建设、农业产业化标准厂房和农业产业化基地 配套工程三部分。 （