房地产开发项目成本管理研究——以杭州某项目为例(硕士论文).pdf

浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 房地产开发项目的成本管理研究 摘要 我国房地产行业在短短二十年左右的时间里，伴随不同时期、不同程度的国 家宏观调控和政策扶持，经历了起步一迅猛发展一投资过热一市场低迷一回归理性 消费等几个阶段。2 0 0 3 年，文件明确指出了房产行业成为国民经济的支柱产业 后，得到迅猛发展，从而导致投资过热进入了经济泡沫时代；2 0 0 9 年开始，国 家为了遏制房价不断上涨，出台相关政策进入新一轮房产调控，并逐步严厉和不 断升级，房地产行业进入了市场销售低迷、房价滞涨甚至下跌的过程；目前，虽 然随着刚性需求的不断释放，成交量在开始回升，但是我们也应该清晰的看到在 宏观调控的严峻形势下，房地产行业正在回归理性，开发项目获利空间大幅下降 进入微利时代。因此，加强开发项目成本管理尤为重要，本论文就是在这种形势 下来分析和探讨今后成本管理的方式。 论文首先对我国房地产开发企业发展的社会背景进行了分析，指出了面临国 家宏观调控、融资难度大成本高、进入买方市场等困境，并分析了当前房产企业 自身管理中存在的问题和明确了研究的目的和意义，突出分析了房产企业成本管 理的重要性和必要性。论文在借鉴国内外学者对成本管理基本理论的研究成果基 础上，特别是基于麦尔斯价值工程理论结合质量成本管理体系的基本理论，对房 地产开发项目成本管理进行剖析，以找出合适其房地产发展的成本管理模式，从 而提高房地产开发的经济效益。 最后，通过价值工程理论和a b c 分析法的研究方法，以实际案例分析的方 式对其进行详细的分析和探讨，在案例中结合杭州钱江b l o c k 项目，通过对门 窗工程中门窗类型的选择和对建筑分项工程进行具体成本分析和功能评价，找出 价值工程理论在开发过程的实际应用中产生的效果。 关键词：成本管理，项目成本管理，价值工程，质量成本管理 浙江工业大学硕士学位论文 房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 a b s t r a c t i nt h ep a s tt w od e c a d e s ，谢t l lt h es u p p o r tf r o md i f f e r e n tl e v e l so fn a t i o n a lm a c r o c o n t r o la n dp o l i c i e si nd i f f e r e n tp e r i o d s ，c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sg o n et h r o u g h t h ef o l l o w i n gs t a g e s ，w h i c ha r es t a r t i n g ，r a p i d d e v e l o p m e n t ，h i g hd e m a n d f o r i n v e s t m e n t ，d o w n t u r na n dr e t u r nt or a t i o n a lc o n s u m p t i o n a tp r e s e n t ，w i t ht h e c o n t i n u o u sr e l e a s eo fr i g i dd e m a n d ，a l t h o u g ht h et u r n o v e rh a sr e b o u n d e d ，w es h o u l d s e et h a tc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yi sg o i n gb a c kt or a t i o n a ll e v e lu n d e rt h ec o n t r o lo f m a c r op o l i c i e sa n dt h ep r o j e c t sb e i n gd e v e l o p e dh a sg o n ei n t oe r ao fm e a g e rp r o f i t t h e r e f o r e ，i ti si m p o r t a n to fe n h a n c i n gt h ec o s tm a n a g e m e n to ft h ep r o j e c t sb e i n g d e v e l o p e d t h i sd i s s e r t a t i o nw i l la n a l y z ea n dd i s c u s st h em e t h o d so fc o s tm a n a g e m e n t i nt h ef u t u r e f i r s t ，t h i sd i s s e r t a t i o nw i l la n a l y z et h es o c i a lb a c k g r o u n do fd e v e l o p m e n to ft h e c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp o i n to u tt h ed i l e m m ao fh i g hc o s to ff m a n c i n g d i f f i c u l t ya n dg o i n gi n t ot h eb u y e r sm a r k e t a tt h es a m et i m e ，t h i sd i s s e r t a t i o na l s o a n a l y z e st h ee x i s t i n gp r o b l e m si nt h em a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n d c l a r i f i e st h er e s e a r c ha i ma n ds i g n i f i c a n c e t h i sd i s s e r t a t i o n a l s oa n a l y z e st h e i m p o r t a n c ea n dn e c e s s i t yo ft h ec o s tm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s o nt h e b a s eo fr e s e a r c ha c h i e v e m e n t sb o t hh o m ea n da b r o a d ，t h i sd i s s e r t a t i o nw i l le x p l o r et h e c o s tm a n a g e m e n ti nt h ep r o j e c t so fr e a le s t a t ew i t ha i mo ff i n d i n go u tt h ep r o p e rc o s t m a n a g e m e n tw h i c hi ss u i tf o r t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t f i n a l l y , t h r o u g ht h e r e s e a r c hm e t h o do fv a l u ee n g i n e e r i n gt h e o r ya n da b c a n a l y s i sm e t h o da n dt h ec a s es t u d yo fh a n g z h o uq i a n j i a n gb l o c kp r o j e c t , t h i s d i s s e r t a t i o nw i l l f i n do u tt h ea c t u a le f f e c to fv a l u ee n g i n e e r i n gt h e o r yi nt h e d e v e l o p i n gt h e o r yb yc h o o s i n gt h es t y l e so fw i n d o wa n dd o o ra n da n a l y z i n ga n d e v a l u a t i n gt h er e a lc o s t k e y w o r d s ：c o s tm a n a g e m e n t ，p r o j e c t c o s tc o n t r o l ，v a l u e e n g i n e e r i n g ， m a n a g e m e n to fq u a l i t yc o s t i i 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 目录 摘要1 a b s t r a c t ii 1 绪论1 1 1 研究背景1 1 1 1 我国房地产行业面临的困境。1 1 1 2 房地产开发企业在发展过程中存在的成本管理问题4 1 2 研究目的及意义5 1 2 1 研究目的5 1 2 2 研究意义5 1 3 研究方法、内容及创新点6 1 3 1 研究方法6 1 3 2 研究内容6 1 3 3 研究创新点7 2 文献综述9 2 1 国际上关于成本管理理论的发展9 2 2 国内关于房地产开发的成本管理理论研究1 0 2 3 价值工程的基本理论1 2 2 3 1 价值工程的内涵1 2 2 3 2 价值工程的工作内容1 3 2 3 3 价值工程在工程项目的应用1 3 2 4 质量成本管理的基本理论1 5 2 4 1 质量成本管理的定义1 5 2 4 2 质量成本管理体系的建立1 6 3 房地产项目成本管理的构成及一般模式19 3 1 项目成本的基本构成1 9 3 2 房地产项目成本管理的内涵及阶段性2 0 3 2 1 项目成本管理的内涵2 0 3 2 2 项目成本管理的阶段性2 0 3 3 房地产项目成本管理的目标和特点2 1 3 3 1 成本管理的目标2 l 3 3 2 成本管理的特点2 2 3 4 成本管理模式在房地产项目实践中的应用2 3 3 4 1 目标成本管理2 3 i i i 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 3 4 2 动态成本管理2 4 3 4 3 限额设计成本管理2 4 3 4 4 内部招标成本管理2 6 3 4 5 全过程造价咨询成本管理2 7 3 4 6 五种成本控制模式的优缺点和适用范围2 7 4 价值工程理论在项目成本管理中应用的案例研究2 9 4 1 价值工程研究对象的选择3 1 4 1 1 研究对象选择方法的确定3 1 4 1 2a b c 分析法的步骤3 2 4 2 信息的搜集3 3 4 2 1 门窗工程的信息3 3 4 2 2 建筑分项工程信息3 4 4 3 功能分析3 5 4 3 1 门窗的功能分析3 5 4 3 2 建筑分项工程的功能分析3 6 4 4 功能评价3 6 4 4 1f - 3 窗工程的功能评价3 6 4 4 2 建筑分项工程功能价值的计算3 9 4 5 价值工程在设计优化阶段的应用4 2 4 6 案例研究的启发及建设性意见4 3 5 总结和展望4 5 5 1 论文总结4 5 5 2 研究的不足之处及其展望4 5 参考文献4 7 致谢5 1 浙江工业大学硕士学位论文 房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 1 绪论 1 1 研究背景 我国的房地产开发是在上世纪九十年代初才逐渐开始起步，一直到1 9 9 8 年 以后才开始有了真正意义市场化的房地产开发。由于国人受五千年深厚文化底蕴 的影响，“居者有其屋”、“先成家，后立业”等传统思想一直深入人心，进入二 十一世纪后，在政府的各项优惠政策的扶持下，房地产行业得到了蓬勃发展。2 0 0 3 年8 月出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 简称1 8 号文件) ，首 次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”， 直接或间接影响了上百个相邻产业。但是随着经济的发展，各地房价呈现较快上 升态势，投机投资行为开始盛行，从一开始的炒地皮到后续的炒房团，房地产市 场日渐呈现出了泡沫经济的迹象。为了确保国民经济持续快速健康发展，国家针 对房地产加大了宏观调控力度，从2 0 1 1 年的“限购限贷”政策，到2 0 1 3 年的 “新国五条”，房地产业开始出现调整态势，消费者的购房心理也日趋理性化， 蜂拥而上的各类房地产开发企业自身存在的管理缺陷日益突出，这些问题严重的 阻碍了房地产开发企业的经济效益，进而直接影响了房地产市场的可持续健康发 展和我国国民经济的良好运行。本文从房地产行业目前面临的困境及自身内部管 理两个方面来阐述本选题的研究背景。 1 1 1 我国房地产行业面临的困境 我国的房产地产业发展，由于早期的房地产处于上升发展期，开发商的土地 取得成本很低，在开发中由于土地价值的不断提升，使得开发商的利润极为优厚， 导致企业内部疏于管理；但随着房产不断的发展，各个行业领军企业争相进入房 产行业，资金大量开始进入房产行业，使得各处频繁出现“地王”，导致土地取 得成本一路走高，而开发商对市场和客户端的把控能力在不断下降，而且由于全 国范围内对土地财政的路径依赖，使得许多一、二线城市的房产项目销售额的 6 0 - 7 0 归于政府( 地价、税收、规费等) 。由此，导致房产利润越来越趋于社会 平均化，而企业内部管理的加强未能及时跟上国家政策的变化，从而使得房产行 业陷入困境，主要表现在以下几个方面： 1 房地产宏观调控常态化 纵观我国整个房产发展史，政府对房地产业的宏观调控一直伴随着房地产业 的成长、发展、迅猛发展到产生泡沫经济整个过程，但宏观调控在各阶段上并不 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 是完全抑制房地产业的发展，反而存在推波助澜的作用，导致房价的不断提升， 我们来回顾下历年来的调控方式及产生的作用。 1 9 9 3 年，随着房地产开发公司急剧增加，首次出现了房地产热，政府第一次 对房地产业进行了宏观调控，提出了整顿金融秩序、加强宏观调控的措施。1 9 9 8 年，由于市场经济的萧条，通过以房改为核心内容来促进住宅业作为新的经济增 长点。为了规范房地产市场，自2 0 0 3 年开始，土地使用权全面施行招投标、挂 牌、拍卖方式取得，导致土地价格在房产企业在竞拍过程中不断上扬，伴随而之 的就是房价持续大幅上涨，同年8 月国家出台关于促进房地产市场持续健康发 展的通知，文件提出对开发项目符合条件的企业加大信贷力度，使房产行业得 到了大量资金支持的情况下，迅猛发展。 2 0 0 5 年，由于房产价格的不断攀升，国务院办公厅下发了关于切实稳定住 房价格的通知，将稳定住房价格提升到政治高度，但是无法抑制房产的不断升 温，到2 0 0 7 年，为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规 范市场秩序、抑制投机( 尤其抑制外商投资房地产) 、调整住房结构等多方面全面 出击，但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。在 2 0 0 8 年初，在国家通过密集政府调控的效果刚刚显现时，却遇到国际金融危机， 无奈政策再次松动，提出四万亿消费拉动内需，使调控前功尽弃，导致在2 0 0 9 年初起，短短一年，楼市发生戏剧性的转变，成交量与房价持续攀升，房产价格 在短短不到一年的时间内大部分地区价格翻了一倍。 2 0 0 9 年1 2 月份开始，国家为了达到楼市回到理性轨道及希望消费者进行理 性消费的目标，关于房产方面的调控政策不断加强，房地产逐渐进入持续低迷状 态。在此期间，国家针对房产的宏观调控经历了四次连续升级，分别是2 0 1 0 年 1 月的“国十一条”、4 月的“国十条”、9 月的“9 2 9 新政”，2 0 11 年1 月的“新国八 条”。尤其是“新国八条”，所产生的影响巨大，提出了“限购限贷“ 的严厉调控 政策，要求贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于6 0 ，且全国4 3 个 城市开始执行“限购”政策：同时房产税于2 0 1 1 年1 月2 7 日在上海、重庆宣布 正式开始试点。在本轮连续调控的重磅打击下，一度使房产销售进入停滞状态， 致使资金不足的房产企业资金链断裂进而导致破产，如：2 0 1 2 年初杭州出现了 首个房产企业申请破产的案例由浙江中江控股集团控股的杭州金星地产由于 资金链断裂申请企业破产，继而杭州锦绣天地房地产公司申请破产；本轮调控也 是对整个庞大的房地产企业进行彻底的洗盘，针对小型房产企业的不规范操作进 行扼杀，引导整个房产业的发展进入有序的理性的轨道，让住房回归刚需和改善 居住的需求。 经过两年多的宏观调控，房价连续快速上涨的势头被遏制。中国指数研究院 在温州抽样的样本显示，2 0 1 2 年1 月，温州抽样楼盘的平均价格2 1 0 0 5 元，到 浙江工业大学硕士学位论文 房地产开发项i i 成本管理研究一以杭州某项目为例 2 0 1 2 年底，均价跌至1 5 5 6 5 元，总体住宅价格降幅为2 5 9 。就在开发商认为在 经过这段时间的调控，都在等待政府对房产调控放松政策的同时，国务院在2 0 1 3 年2 月2 0 日出台最新的“新国五条”，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格 执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围，并确定了包括完善 稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、 加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。“新国五条“ 的影响 在于：一是各方臆测中的调控政策放松并未如期到来，而“新国五条”的出台彻 底而且及时的使房产开发商打消了期待政府放松调控政策的幻想，并在原有执行 “限购令”的4 3 个城市的基础上提出“限购扩容”，也可算是“限购令”的小 范围升级；二是在宏观调控政策的持续性升级使房产商不得不采用“以价换量” 的营销策略来回笼建设资金，有效抑制了房价的上涨，并逐步使之回归理性；三 是此次中央虽然并未提出更新的调控手段，但这次调控的意义在于，强调楼市政 策“高压期”仍将持续一段时间，甚至作为常态调控。 通过对历年房产行业宏观调控的回顾，我们意识到其实宏观调控一直是作为 常态调控存在，只是由于早期的房产行业未能显现明显的泡沫经济，使得宏观调 控无法产生应有的作用。而自2 0 0 9 年开始的宏观调控至今，明显是因为房产行 业的泡沫经济而进行，也体现了国家对该行业的决心。 2 融资难度加大、融资成本提高 随着国家宏观调控不断升级，房产企业面临极大的资金短缺压力：一是房产 调控的“限购限贷”政策，使销售不畅，回笼资金不足；二是银行对房地产行业 贷款支持力度下降，直接导致房产流动资金周转困难；三是土地成本刚性上涨、 居高不下，占据了企业大量的现金流和财务成本，吞噬了利润空间。 房产企业作为资金密集型企业，资金的短缺甚至资金链断裂可能导致企业的 破产，而企业无法从销售渠道获得回笼资金，一般是通过银行融资的方式来解决 建设资金短缺的问题；银行对房产企业的支持力度下降，造成融资难度大，在这 种情况下，迫使企业不得不考虑其他的融资渠道，比如民间集资、信托基金等方 式，而这些融资方式直接导致融资成本过高，且这些融资方式也存在一定的法律 风险，一旦企业的后续资金无法跟上，将会产生各类法律纠纷；虽然部分企业在 通过国外渠道进行融资，但许多企业无相应的渠道。 不管是通过何种方式进行融资，有一点是不可改变的事实：随着融资成本的 增加，房产企业的财务费用也在随之不断增加，从而导致项目成本的增加。 3 消费者观望情绪浓 随着形势的变化，房地产市场的消费主导方向已经发生改变一从卖方转向买 方，消费者自身也在变得日趋成熟和理性。一方面，他们对市场的需求从产品的 基本功能向多样化、提升附加值转变，开始越来越注重住宅周边环境、配套设施 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 等，以能提升生活品质为目的，向改善型需求方向转变，对产品的要求也越来越 高；另一方面，国家调控政策的不断升级出台，也使消费者意识到国家对房价的 抑制将不会是短期行为。 4 进入买方市场 毫无疑问，房地产行业的卖方市场的时代已经过去，我们通过各地的房产信 息可判断，库存房源的不断增加，空置房的比例居高不下，都显而易见的可以判 断房地产行业已经进入了买方市场。以江苏常州2 0 1 1 年1 1 月为例，住宅供销比 2 4 4 ，市场供大于求的现象明显。 综上所述，在政府宏观调控常态化和融资难度的加大使得房产开发商筹集资 金的难度加大，而消费者观望情绪浓以及进入买方市场的现状更使得房产行业的 资金来源雪上加霜。在这种情况下，我们可以明显感到行业目前面临的困境，各 个房产企业通过“以价换量”营销模式来回笼建设资金，销售价格从保本或微利 销售为主，房产开发开始进入微利时代。 1 1 2 房地产开发企业在发展过程中存在的成本管理问题 随着房产市场的发展回归理性轨道，企业内部管理存在的问题开始日益明 显，由于之前房地产开发不存在销售问题，只要具备预售条件，基本可迅速回笼 绝大部分资金，并且利润可观，导致房地产项目管理松散，成本控制不严谨。我 们都知道房地产开发是一个周期性长、投资金额大、且涉及相邻行业众多的产业， 而目前房地产开发企业自身的成本管理并不够严谨，造成管理难大。主要表现在： 1 全过程成本管理观念的缺乏 大部分开发企业仅注重事中和事后控制。事实上，从各个角度来看，事前控 制往往比事中和事后控制来的重要，事后控制也就是我们常说的归纳总结反馈， 又会对事前控制起到一个调整，所以我们应该加强全过程管理的理念。 2 成本管理具有片面性 目前大多数房地产开发企业过于重视经济成本控制，而不注重建筑产品与市 场的需求；或片面的追求建筑产品，而忽视了对经济成本的控制，最终导致市场 无法接受。 3 信息不对称 在房产开发公司内部，真正意义的现代成本管理，并不是由一个部门来完成， 而是需要各个部门的协同配合，只有部门间协同，互通信息，才能做到信息对称。 4 缺乏现代管理手段 目前国内房地产开发的成本管理实践相对落后于理论研究，这就要求我们结 合成本管理研究现状，从战略角度实施全过程开发管理，实现合理降低成本，提 浙江工业大学硕士学位论文 房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 高利润的管理目标。 从目前房产面临的困境和自身管理存在问题的情况来看，我们应该也必须加 强房地产开发成本管理的研究。有效的成本管理，将是今后房地产开发企业必须 加强修炼的“内功”，只有这样才能确保投资目标的实现。 1 2 研究目的及意义 1 2 1 研究目的 在目前国家宏观调控作为常态调控的严峻形势下，研究如何通过房地产开发 过程中成本控制和成本管理，合理控制在开发过程中产生的费用，从而达到获得 利润最大化的目的，确保企业能够长久发展。通过论文对房地产项目成本管理理 论进行探讨和阐述，丰富国内房地产业关于成本控制和成本管理的理论性研究。 1 2 2 研究意义 成本管理是企业求得生存和可持续发展的保障，是获取利润的前提条件，是 企业管理的核心内容之一。尤其作为房产开发企业来说，不同于常规的劳动密集 型企业，它是一个资金密集型企业，有效成本管理的作用将更为显著。本文将通 过对我国房地产企业的现实成本管理模式的研究，为房地产开发企业的成本管理 提供一个理论平台，指导房地产开发企业的成本管理工作。其意义主要体现在以 下几个方面： 1 降本增效，提高房地产企业的整体运营效率和企业竞争力 成本控制和成本管理是房地产业今后提高竞争力的一个关键因素。在当前宏 观调控形势下，房地产企业所需解决的首要问题是要在当前市场中得到生存的空 间，再谋求发展。显然有效合理的成本管理，是今后保证企业长远发展和市场竞 争力的基础。作为企业管理的核心内容之一，成本管理体系与公司整体管理水平 息息相关，不仅在于成本管理自身，重要的是随着企业成本管理体系的建立和完 善，带动工程管理、技术管理、质量管理、材料管理、人力资源管理等全方位的 管理工作，提高公司整体经营管理水平。 可见成本管理是企业管理中至关重要的一个关键环节，成本管理不仅保障了 企业的成本得到有效的控制，提高企业的市场竞争力，还可以促进企业整体运营 效率的提高。 2 丰富国内关于房地产成本管理的理论研究 随着我国房地产改革的不断深入，早期的房地产业得到长足的发展，称其为 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 “暴利”行业不为过，从而形成房地产开发企业对成本管理得不到足够的重视， 导致对成本管理的理论研究意识比较淡薄。近几年来，随着国家宏观调控作为常 态调控的形式出现，各大型房地产企业对成本管理开始有了足够的重视，并逐步 与实践相结合。本论文参考了各方对房地产成本管理的理论研究资料，也起到了 丰富理论研究的作用。 3 促进房地产行业的健康持续长久的发展 虽然国家对房地产行业进行了严厉的调控，但房地产业仍然是我国近期国民 经济的主要产业，房地产企业的经营状况直接关系到我国房地产市场能否可持续 健康发展。国家的常态调控不是目的，而是手段，目的仍是要求房地产业得到有 序健康持续的发展，而有效的成本管理将是今后房地产企业内部管理的重中之 重，对部分中小型房地产企业来说也是一个崭新的课题。 1 3 研究方法、内容及创新点 1 3 1 研究方法 本论文将全面阐述了成本管理的发展过程以及在房地产企业管理中的重要 作用，以价值工程理论作为主要理论依据对房地产开发的成本管理进行分析，并 辅以a b c 分析法等分析方法来进行探讨。 价值工程包含三个要素：价值、功能、成本，价值被定义为产品的功能与项 目全寿命成本的比值( v ：f c ) 。以功能来体现项目开发是以业主的需求功能为主 导方向，而满足业主需求所需的成本是由房地产企业来界定，故以价值工程理论 来分析项目成本投入和业主对产品功能的认同体现其项目价值是比较合适的理 论。 a b c 分析法：该分析方法的核心思想是在决定一个事物的众多因素中分清主 次，识别出少数的但对事物起决定作用的关键因素和多数的但对事物影响较少的 次要因素，并根据事物在技术或经济方面的主要特征，进行分类排队，分清重点 和一般，从而有区别地确定管理方式的一种分析方法，由于它把被分析的对象分 成a 、b 、c 三类，所以又称为a b c 分析法哺1 。 1 3 2 研究内容 本论文的研究以房地产开发企业的成本管理作为文章的切入点，要求在房地 产开发过程中进行全程的成本分析和监控为目的，发现目前国内房产业成本管理 存在的主要问题，分析问题存在的原因，并提出解决问题的方法和建议，从而探 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 讨在宏观调控下的房地产成本管理模式，并结合房地产开发实际案例从工程技 术、经济管理等多角度提出具有一定可操作性的管理模式，为系统成本管理模式 提供发展方向。 本文共分为五个部分： 绪论部分主要分析了目前我国房地产业发展的社会背景，阐明论文选题的目 的、意义及研究方法和研究内容，和本论文可能的创新点，并针对目前房产开发 企业在发展过程中存在的主要问题提出可行性建议。 第二部分是文献综述，研究国内外关于成本管理的研究现状以及发展趋势， 着重针对国内房地产企业成本管理进行论述，阐述价值工程理论以及价值工程理 论在房地产开发项目各阶段成本管理的应用，并结合质量成本管理体系来讨论整 个房产项目开发过程的成本管理和控制。 第三部分简述我国房地产企业成本管理的构建，包括了房地产开发的成本构 成，成本管理内涵的界定，成本管理的目标、特点和一般采用的管理方法等。 第四部分通过对杭州某房地产开发项目的具体案例进行成本分析，应用价值 工程理论相结合分析实际情况，探求当前形势下的房地产项目成本管理模式。 第五部分是论文的总结和展望，主要是对全文进行总结并提出其中不足和需 要进一步研究的方向。 1 3 3 研究创新点 1 将质量成本管理体系与价值工程理论结合起来进行房地产项目成本管理 分析。本论文为了确定房地产开发项目的成本管理，采用了质量成本管理的增值 作用来体现价值工程在房地产成本管理方面的理论。因此，质量成本管理可以作 为价值工程理论在房产项目成本管理中的基础，使其更具实际性。 2 根据业主对居住的品质要求和实际需要与价值工程理论结合起来分析， 调整项目的成本投入。在对项目功能进行专家打分时，邀请了长期从事房地产行 业并对主业需求有相当了解的专家对其功能进行评价，在经过综合比较后引导房 地产开发项目中的成本管理的调整方向。 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 8 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 2 文献综述 2 1 国际上关于成本管理理论的发展 关于成本管理理论的发展，源于国外，它主要经历了三个阶段：萌芽阶段、 发展阶段和成熟阶段，从事后控制到事中控制、最后到了有全局观念的事前控制， 各个时期都有其代表人物和思想。 1 成本管理发展的第一阶段一萌芽阶段 詹姆思多德森( 1 7 5 0 ) 为他的亚麻制袜厂设计的存货、纺麻、漂白、染色、 织袜、整理等步骤的记录，最后可计算出每双棕色长袜的成本。初步形成了分步 成本计算法的模式窿5 1 。 诺顿( 1 8 8 9 ) 在纺织工业薄记一书中设计出了制造成本法的模式，主张 将产品成本分为主要成本和间接费用两大部分乜9 | 。 这些从实际方法产生的成本核算方式，为成本管理学的后期发展奠定了良好 的基础，今天许多方法在还在广泛的应用。但是成本核算只是属于事后成本控制， 并不能达到成本管理的真正目的。 2 成本管理发展第二阶段发展阶段 泰勒( 1 9 1 1 ) 发表的代表作科学管理原理的方法，确立了标准化管理制 度，最大的贡献在于创造了以科学调查研究指导管理活动的管理理论，开辟了不 依赖传统的经验和直观的判断而运用科学方法进行管理的新纪元乜1 。 克拉克( 1 9 2 3 ) 在生产过程中对成本费用的研究中，提出了可变成本、不变 成本、边际成本以及机会成本等关于成本管理的概念啪3 。 麦金西( 1 9 2 2 ) 在他的预算控制一书中提出了通过科学的管理方式对预 算进行控制的问题瞳9 。 麦尔斯( 1 9 4 7 ) 提出“价值工程”的概念，指出在新产品设计或者产品改造 时，要从消费者的需要出发，实现功能与成本的匹配。价值工程开展的实践，使 产品成本大幅度下降，同时也扩展了成本控制的空间范围，完善了成本管理方法 口3 ，被后人称为“价值工程之父”，本论文也较多地应用了麦尔斯的“价值工程” 理论。 作为成本管理的发展阶段，更多提出的是降低成本，并且在过程中进行控制， 增强了成本控制意识，但是缺乏全过程成本管理的理念。 3 成本管理发展的第三阶段成熟阶段 西蒙( 1 9 8 1 ) 提出了战略管理会计的概念，开始从战略角度上将成本管理理念 继续拓展，但缺乏实际操作偏重于理论探索乜9 | 。 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 波特在竞争战略中运用价值链对成本管理进行战略成本分析的一般方法， 充分挖掘降低成本的潜力3 。 罗宾库柏( 1 9 8 8 ) 则提出了a b c 制为核心的战略成本管理体系n 1 。 桑克等人( 1 9 9 3 ) 接受了西蒙的观点，加入了波特的战略观点，并且更具可 操作性，成为现代企业战略成本管理的主要模式乜引。 战略成本管理诞生于二十世纪八十年代，我国于1 9 9 6 年开始引入，该管理 思想以系统论为指导，形成了一个比较完善的理论方法体系，以实现长期成本效 益最大化为出发点，满足了企业战略目标，并广泛吸收综合了许多管理学的最新 成果，使得成本管理走向战略成本管理，突出了事前控制的良好理念。因此，对 房地产开发企业成本管理研究可借助于战略成本管理思想，从全局和整体方面出 发。 2 2 国内关于房地产开发的成本管理理论研究 由于国内的房地产开发项目本身起步晚，关于成本管理和成本控制理论的研 究相对滞后。但近年来，针对房地产企业的成本管理和控制方面的研究及论文不 断见诸各类期刊和杂志，显然国内的理论研究水平正在得到不断的提高和发展。 1 房地产开发企业在成本管理上实行全过程、连续性的动态成本管理 罗钧( 2 0 0 4 ) 在房地产开发项目的成本费用控制中针对设计阶段提出了 经济性定量模型，为今后的设计经济性评价提供了依据砼7 l 。 辛爱兰( 2 0 0 7 ) 从项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段 和竣工决算阶段对项目成本的控制与管理进行了详细的阐述m 3 。 蒋跃中( 2 0 0 7 ) 总结了现代制度下成本管理模式及其特点的基础上，从供应 链管理到企划管理角度提出了房地产开发企业成本管理模式和方法u 5 1 。 杨晓梁( 2 0 0 7 ) 在房地产项目成本管理的研究一文中提出在动态中进行 目标成本管理、在过程中实施成本管理、强化全过程为重点的成本管理，同时进 行关于成本效益、全员成本管理、成本系统管理及成本动因分析等观念的创新， 初步实现了房地产开发项目各阶段的成本动态管理和控制h 7 1 。 李辉( 2 0 0 9 ) 在房地产开发企业的成本管理探讨一文从当前房地产开发 企业成本管理存在的误区和如何加强房地产开发企业成本控制的措施两个方面 强调了当前房地产企业成本管理必须实行全过程动态管理的重要性n 引。 王利( 2 0 1 1 ) 从我国房地产业当前的发展状况和房地产成本控制管理水平的 调查分析中，发现存在成本核算对象的设立不规范、成本费用分摊不合理、账物 不一致和工程成本核算的依据无法及时取得等问题，并针对这些问题提出了相关 的建议和成本控制的管理方法h 。 1 0 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 孙忠宝( 2 0 1 2 ) 对房地产开发项目成本管理策略的简要探讨一文中提到 成本管理历来是大多数房地产开发项目的一个重头戏，地产开发的根本目的就是 成本最小化、利益最大化、开发所面临的风险最小化。因此，建立面向市场的房 地产开发成本管理体系，是企业立于不败之地的必然选择口7 1 。 从上可以看出，房地产成本管理的理论研究正在逐步得到重视和深入，体现 了项目成本管理从根本上必须确保全过程、连续性的动态管理。 2 价值工程理论在房地产开发企业成本管理的应用 唐祥忠和王文静( 2 0 0 6 ) 在建设项目全生命周期工程造价管理价值工程的 实施一文中引入建设项目全生命周期造价管理的概念，对建设项目价值形成的 全过程进行分析，最后完成价值工程在建设项目全生命周期造价管理中的实施 3 8 o 牛季收和何平( 2 0 0 7 ) 在价值工程在施工项目成本管理中的应用一文中 提到国内企业通常把质量管理和成本管理分为两个部门，各施其职，结果导致在 实际控制过程中双方互相推诿，而质量和成本两方面均得不到充分的落实。而价 值工程理论就要在保证产品的质量、体现功能需求的同时考虑成本因素，使之两 者达到一个体现产品功能真正价值的平衡点，通过功能分析将两者完美的结合在 一起3 0 。 周建华( 2 0 1 0 ) 在价值工程在工程项目成本管理中的应用一文中提出在 工程项目中一切发生费用的地方都可以应用价值工程，而工程项目的成本是分阶 段发生的，所以可将价值工程应用到工程项目的各个阶段，从而实现全过程投 资的有效节约插引。 雷建平( 2 0 1 2 ) 在价值工程在施工项目成本管理中的应用提到价值工程 是一门技术与经济相结合的现代化管理科学，它主要是以功能分析为中心，使产 品达到适当的价值，用最低的成本来实现其必要功能的一项有组织的活动，加强 价值工程对施工项目成本的管理应从以下三方面着手。首先对工程设计进行价值 分析；其次在保证产品质量的前提下节约材料、设备的投资；最后提高管理人员 的素质，改善内部组织管理n 7 1 。 我国1 9 7 8 年开始引入价值工程理论，其应用已经覆盖到诸多产业部门，应 用领域也在不断地扩大，在国外价值工程应用最为广泛的是建筑业，我国对价值 工程理论的应用在房地产行业正在逐步得到重视。可以看出价值工程理论在房地 产成本管理中的有效应用，可以大幅减少无效的投资。 3 质量成本管理体系在房地产开发企业成本管理的引入 四川大学林万祥( 2 0 0 3 ) 在研究中引入全面质量管理与战略管理进行融合新 理念，阐述了对现有的质量成本管理体系进行创新和变革的基本思路。在这一阶 段的研究另一个特点就是部分的研究者逐渐开始使用案例研究法，研究者通过对 浙江工业大学硕士学位论文 房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 企业个案的研究更深入的分析了企业的质量管理体系的运行效率和合理性。 程述和何宗花( 2 0 0 9 ) 根据工程项目质量成本的特点，对工程项目质量成本 进行了重新界定与分析，在此基础上，建立了以前期规划、过程管理和后期评价 为主线的工程项目质量成本管理体系口，。 黄光辉( 2 0 1 2 ) 提出我国的质量成本管理目前正处于转型期，在建筑施工企 业开展质量成本管理面临以下一些问题：一是对建筑质量成本管理认识不够；二 是建筑市场机制和管理制度不够健全；三是忽视质量成本前期规划；四是质量成 本核算体系不完善u3 | 。 综上所述，我国关于房地产在成本管理方面的理论研究取得了一定的进展， 并已经把价值工程理论和质量成本管理体系等成功融合到房地产开发企业的成 本管理研究理论当中，也体现了我国房地产开发成本管理方面各个阶段的特点。 2 3 价值工程的基本理论 价值工程是一种通过各相关领域的协作，旨在提高一种事物本身价值的科学 的方法，他是以最低的寿命周期为用户提供必要的功能。通过对价值工程的三要 素价值、功能和成本三者关系的分析，我们可以看到他是以功能分析为主要的中 心环节，通过功能和成本的比较分析得出某事物在某个系统中的实际价值，从而 使该事物在其寿命周期内的价值为最高的应用。因此，我们在实际应用中要考虑 到既不脱离用户需要而一味追求先进功能，造成功能的浪费和产品的积压；也不 能一味降低成本使削减产品功能降低造成整体质量下降，仅追求最高价值，这就 是价值工程的目的。 由此可见，价值工程是一门技术与经济紧密相结合的应用科学，是依靠有组 织有目的地研究物品或工作的功能，揭示系统中事物的必需功能与总成本的最佳 配比的科学。 2 3 1 价值工程的内涵 我国价值工程理论的引入虽然始于二十多年前，在国内也对该理论有了一定 研究经验，但真正的应用时间并不是很长。通过对各种国内文献资料的参考，我 们从以下几个方面来定位价值工程。 1 价值工程的定义 根据价值工程创始人麦尔斯的理论：价值工程是一个完整的系统，用来鉴别 和处理在产品、工序或服务工作中那些不起作用却增加成本或工作量的因素，这 个系统运用各种现有的技术、知识和技能，有效地鉴别对用户的需要和要求并无 浙江工业大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究一以杭州某项目为例 贡献的成本，来帮助改进产品、工序或服务晦驯。关于价值工程理论的国家标准我 国于1 9 8 7 年制定的价值工程的基本术语和一般工作程序( g b 8 2 2 3 8 7 ) 标准 中将价值工程定义为：价值工程是通过相关领域的协作，对所研究对象的功能与 费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象价值的思想方法和管理技术瞄3 1 。 2 对价值工程的具体分析 价值工程理论也就是价值分析，主要包括价值、功能和成本三个要素。价值 就是我们选定的研究对象的功能与成本的比值。用公式可表示为： 价值( v ) = 功能( f ) 成本( c ) 价值工程的核心是功能分析，功能指的就是研究对象可以满足人们某种需求 的一种属性。功能的分析主要包括了功能定义、功能分类和功能评价。 3 价值工程的特点 价值工程具有一系列的显著特点，根据这些特征可以有效的应用价值工程。 一是目标上着眼于提高对象的价值，二是方法上通过功能与成本的综合分析，三 是阶段上侧重于设计与计划阶段，四是组织上依靠集体智慧，五是本质上是提高 价值的创新活动。 2 3 2 价值工程的工作内容 价值工程的工作内容是一个合理的、系统的和有组织的过程，它汇集了各方 面跨学科的专家小组进行工作，针对所选择的对象或产品，根据需花费的成本和 功能进行分析；按照满足用户的需要、目标或目的功能来衡量事物的价值；创新 的提出方案以消除事物低价值部分和提高其剩余价值，为新的方案匹配实现这些 方案的最佳