木屋休闲度假养身园项目选址论证报告.docxVIP

目 录第一章 综述11.1 项目背景11.2 建设必要性41.3 项目基本情况61.4 研究范围71.5 选址要求71.6 项目选址依据及参考文献81.7 编制原则8第二章 项目选址方案92.1 项目选址用地92.2 规划建设方案概述232.3 相关单位对项目建设的回复意见情况31第三章 建设项目规划符合性分析313.1 与国家产业政策、发展规划及省、市政府相关文件精神的符合性313.2 与城乡规划的符合性323.3 与周边用地的符合性38第四章 建设项目合理性分析404.1 工程建设适宜性分析404.2 用地现状情况和征地拆迁分析414.3 交通条件分析424.4 设施配套分析424.5 环境影响分析444.6 水土流失影响分析464.7 历史文化影响分析474.8 国家产业政策支持和相关行业发展规划指导474.9 社会影响分析484.10 社会稳定风险影响分析494.11 用地情况分析52第五章 规划选址结论和建议535.1 选址结论535.2 建议54第一章 综述引言 随着人们物质生活水平的不断提高和精神文化生活的日益丰富，健康和长寿已成为举世关注的重要问题。对休闲、养生、康疗产品等需求正逐步加强，越来越多的人希望到有山有水、环境幽雅、空气清新、配套服务齐全的乡野度假、疗养。养生旅游顺应了这种趋势，已成为人们日益青睐的旅游新产品。1.1 项目背景1.1.1 国家关于促进旅游行业发展的政策及行业发展规划的支持2009年国务院关于加快发展旅游业的意见首次明确了旅游业“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的定位，并指出政府要加大投入以及金融支持，大力支持旅游业的发展。2013年国民旅游休闲纲要（20132020年）提出到2020年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长的发展目标。2014年国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发31号）的发布，把休闲提到促进转型方式的高度，明确乡村旅游、体育旅游和医疗旅游是当前休闲发展的重点领域。2015年关于支持旅游业发展用地政策的意见（国土资规10号）提出应积极保障旅游业发展用地供应。对符合相关规划的旅游项目，各地应及时安排新增建设用地计划指标，积极组织实施土地供应。加大旅游扶贫用地保障。在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目，优先安排新增建设用地计划指标。同时，明确旅游新业态用地政策。引导乡村旅游规范发展，使用农民集体所有的农用地、未利用地，从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。促进自驾车、房车营地旅游有序发展，支持邮轮、游艇旅游优化发展，促进文化、研学旅游发展。国家“十三五”规划纲要也对旅游业发展提出了明确的目标和要求，这既显示了国家进入大众旅游时代，广大人民群众的旅游消费需求旺盛，也表明了在社会发展和国民经济体系中旅游业地位的提升。纲要提出，要大力发展旅游业，开发生态旅游、文化旅游、红色旅游、休闲旅游、山地旅游以及生态康养等产品，发展旅游地产、养老地产等新兴服务业，提高旅游便利化，创造就业、增加收入，愉悦身心、提高幸福感，为人民群众生活水平和质量的提高创造保障条件。旅游业要在社会经济创新体系中发挥巨大的能动作用，成为助推经济增长的有力引擎。1.1.2 休闲度假、养生旅游和养老服务市场的环境孕育首先，随着城市生活环境的污染和工作节奏的加快，人们的健康状态不容乐观。据亚健康数据资料统计表明，70%的人口处于亚健康状态。随着生活水平的提高和带薪休假制度的实行，加上对健康意识逐渐重视，人们开始寻求通过某种方式来进行康体娱心，休闲度假养生旅游就在这样的环境下孕育而生。在这种形式下，以延年益寿、强身键体、修身养性、康复保健、养生文化体验等为目的的休闲度假养生旅游将成为热点和潮流，蕴涵着广阔的市场空间。生态养生旅游立足于优美的原生态自然环境，人们在游览观光过程中能给人心灵带来无可替代的美感享受和满足，同时还可以锻炼人的身体，开阔人的视野，平和人的心态，陶冶人的情操，愉悦人的心情。其次，随着旅游行业的兴盛，旅游产业也慢慢走向细分市场，以满足不同游客的旅游需求，文化游、休闲游和度假游逐渐兴起，特别是生活在城市中先富起来的群体，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降，他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢，是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。同时，我国老龄人口规模庞大且不断加速扩大，加上计划生育政策形成独特的四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个孩子），促使中国社会面临越来越严重的养老压力，而当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。巨大的养老需求和严重的供给不足，催生着现代休闲度假养老产业的快速发展。1.1.3 项目区域的旅游资源优势本项目位于*市的*乡，*属中低纬度亚热带湿润季风区，森林覆盖率达75%，其境北的新屋和*有着得天独厚的温泉资源。项目区位于新屋村域内，其村域内蕴涵有丰富的温泉资源，山水秀丽、绿植满地、风光旖旎、气候宜人、田园风光无限，乃休闲度假养生之胜地，适宜开展木屋旅游度假、户外休闲运动的项目建设。项目区位于S203的两侧，北与*市，南与上饶市的联系十分便利，交通区位条件良好。在旅游趋势发展的大背景下，结合项目区自身得天独厚的旅游资源和特殊的地理区位条件，充分挖掘*乡的秀丽的田园风光和丰富的温泉资源，并且有机结合本公司优质的渠道资源、管理资源、人力资源、技术资源，完善企业多元化发展和扩大营运规模，建立*市蟠龙山木屋休闲度假养生园，深化并提升*乡的旅游定位，共同形成区域型旅游黄金带，实现*市旅游强县的建设目标。1.2 建设必要性1.2.1 项目建设符合*省大力发展旅游产业政策，是*省旅游产业发展“十二五”规划的体现按照*省委、省政府关于“科学发展、进位赶超、绿色崛起”的总体要求和建设旅游产业大省的战略部署，紧密策应鄱阳湖生态经济区国家战略，围绕*省旅游产业总体定位，突出发展生态旅游，大力发展乡村旅游，积极发展文化旅游，加快发展休闲度假旅游，着力推进复合型旅游。 根据*省旅游产业“十二五”规划，以三清山为中心，集合信州区、上饶县、玉山、*、横峰、铅山、广丰等生态游览区，共同打造三清山世界峰林景观旅游功能区。本项目位于*市域内，项目为休闲生态度假型旅游产品，项目建设符合*省旅游产业政策和*省旅游产业发展“十二五”规划对*市的功能要求。1.2.2 项目建设是*市十三五规划实施的需要 作为旅游大县的*市，在十三五规划中明确要求快速发展地方旅游经济，并将旅游产业规划发展成为国民经济的支柱性产业之一。*乡具有秀美的自然山水风光和丰富的温泉旅游资源优势，旅游产业发展潜力无限，是*市地方旅游产业体系重要的配套环节之一。本项目充分结合*乡丰富的旅游资源，项目建设能积极有效地推动*乡旅游产业的快速发展，改善当地的经济产业结构调整，是*乡经济增长的助推剂。项目建设正是响应了*市政府的号召，以实际行动支持配合十三五规划的具体实施，同时，当地政府高度重视本项目建设，该项目于2015年被列入*市重点工程建设项目之一。1.2.3 项目建设是丰富精品旅游路线的需要在过去的十二五旅游业规划以及今后的十三五旅游业规划中，都明确要求建设景区需丰富区域性的精品旅游路线，以满足不同游客的旅游线路要求和特定服务需求。项目建设将成为*市旅游资源整合的一部分，是*市域内一个新型的旅游节点，可起到丰富区域性精品旅游线路的作用，满足更多游客的休闲度假和养老服务需求，并发展成为*市*乡的一个重要旅游品牌。1.2.4 项目建设是提升*乡旅游产业竞争力和优化产业结构的需要尽管*乡有着优良的旅游资源，但必要的旅游配套基础设施建设较为薄弱，旅游接待设施也处于初级阶段，缺乏相应的特色项目支撑，旅游资源未得到充分的挖掘和利用，旅游产业带动效应尚不明显。本项目的建设，将*的山水、风情、文化、特色旅游资源等自然、人文景观充分利用与开发，开辟各种风格各异的多功能景点，以功能完善的基础设施和优质的服务体系为支撑，为游客提供一个集观光旅游、休憩度假、生态休闲和养老服务于一体的高标准高品位的多功能大型生态旅游度假区，具有经济收益显著、社会影响大、关联带动力强等特点，必将有助于提升*市整体旅游形象，提高*乡旅游产业竞争力。同时，本项目建设，推动了*乡旅游产业的快速崛起，有利于*的产业结构由传统、低产值的第一产业向新型、经济收益高的旅游产业调整，促进*乡旅游产业成为全乡的支柱性产业，对*乡经济发展格局的突破具有举足轻重的作用。1.2.5 项目建设是*乡打造强镇富民的需要旅游业是一项综合性、关联性强的产业，是第三产业的支柱，在带动产业发展、吸纳就业、扩大需求、增强经济活力、提高人民生活水平等方面具有极其重要的作用。依托丰富而有特色的旅游资源，*乡正在积极打造旅游强镇，以通过发展旅游经济带动相关产业经济发展，从而增强乡镇经济实力，快速提高当地居民的收入水平，实现理想的强镇富民目标。本项目建设，必将给*乡带来重要的发展机遇，成为*发展旅游业、带动地方经济增长的重要组成部分。建设项目具备有相关产业带动系数大的特性，同时提供有大量的就业岗位，可解决部分当地居民的就业问题，有效增加当地居民的生活收入，加快促进*乡强镇富民目标的实现。1.3 项目基本情况1.3.1 项目名称：*蟠龙山木屋休闲度假养生园1.3.2 项目建设单位：*蟠龙山木屋休闲度假有限公司1.3.3 项目建设内容：是集休憩度假、汤泉养生、疗养保健、农林种植体验、户外运动等为一体的多元化综合性旅游项目。1.3.4 建设方案项目立足于打造“*山水旅游城市”及“*温泉旅游度假基地”的目标功能，定位于高端生态旅游养老度假休闲养生产业，目标设定为中、高端消费人群。规划项目区通过南北向的景区环行主路与S203连接，项目区共规划有游客集散、养心谷、休闲度假、老年休闲、有机农业种植、果林采摘和生态户外运动等7个区块内容建设，配套完善景区旅游的基础设施和多种形式与主题的景区公建服务设施建设，将其建设成一个集文化、娱乐、体验、享受、康体为一体的复合型旅游项目，满足众多的休闲度假、养老服务旅游市场需求。1.4 研究范围本次论证报告的研究范围包括：项目建设用地位置；项目工程与涉及的*市总体规划、*乡总体规划及与周边用地的关系。1.5 选址要求1、项目选址应重点考虑带动地方经济发展的要求，充分考虑与各个相关规划的协调。2、应位于自然环境优越、旅游资源丰富的区域内。3、项目选址应与对外交通通达便利，便于吸引游客的旅游欲望。4、项目选址时，考虑地基不稳定因素，地震带、软土层、冻土层、地形高差，地下水，地表水，河流，山脉走向等。避开滑坡、泥石流、明和暗的河塘、塌陷区河地、地震断裂带等不良地质构造，应避开溶洞、采空区、岸边冲刷区、易发生滚石等地质构造复杂、不良地质现象严重的地段。5、尽量避免拆迁，减少和消除社会负面影响。6、注意节约用地，尽量利用荒地、劣地，不占或少占农田，尽量减少土石方工程量，减少拆建障碍物清理工作。7、注重保护环境，维系区域生态平衡。1.6 项目选址依据及参考文献1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法3、村庄规划用地分类指南4、建设项目选址规划管理办法5、产业结构调整指导目录（2016年本）6、*省旅游产业发展“十二五”规划7、*市城市总体规划(20102030)8、*市*乡总体规划（2013-2030）9、*蟠龙山木屋休闲度假养生园旅游基础设施项目申请报告10、相关的国家和行业的标准、规范11、建设单位提供的其他相关资料1.7 编制原则1、严格执行国家、省、市相关的法律法规、标准规范。2、遵循符合城乡规划和可持续发展的原则，统筹城乡发展和区域发展，充分发挥项目建设促进旅游产业发展和带动地方经济发展的作用。3、以*市城市总体规划(20102030)和*市*乡总体规划（2013-2030）为依据，积极做好与各级规划的衔接。4、基于节约用地的原则，贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，与*市、*乡土地利用总体规划相衔接。5、贯彻环境保护的原则，维系区域生态平衡。6、遵循保障公共利益，经济效益、社会效益和环境效益相协调的原则。第二章 项目选址方案2.1 项目选址用地2.1.1 项目区旅游人数与用地规模预测 项目区旅游人数预测 根据旅游发展的一般规律，项目区的游客量发展有三个阶段，即初始阶段、发展阶段和平衡阶段。初始阶段，因开发阶段旅游设施不完善、知名度不高，其发展速度相对缓慢；发展阶段即具有一定知名度、设施配套较齐全且具有较强的接待能力阶段，此时游客量会迅速增长而达到高潮。而再经过2-5年，游客量逐渐回落，进入平衡发展阶段。根据全国旅游业发展的市场增长率12%及华东地区的旅游市场增长率15%情况看，初始阶段，项目区游客增长率可按10%增长率测算；发展阶段，由于其知名度提高及所处的区位条件优势，可按15%的游客量增率测算；平稳阶段的游客增长率可采用逐步回落的测算方式，最后平稳在12%增长率。结合考虑本项目景区的规模、级别、综合服务水平和景区辐射吸引力等综合指标，蟠龙山木屋休闲度假养生园旅游人数测算的基数按*大茅山景区接待游客量的50%进行估算，2015年大茅山景区实际年接待游客人数为10万人。表2-1 项目区游客数量测算表（2016-2025）年份阶段单纯游客增长率（%）标准游客预测量（万人次）2016初始阶段-52017初始阶段105.52018初始阶段1062019发展阶段146.82020发展阶段157.82021发展阶段1592022平稳阶段12102023平稳阶段1211.22024平稳阶段1212.52025平稳阶段1214项目景区接待规模预测项目景区旅游接待高峰期150天，游人量占全年的70%，预测至2025年，项目景区高峰期旅游接待规模：14000070%150653（人/日）旅游接待设施按照旅游高峰期配置。考虑游人留宿率均值为35%，平均入住率为80%，则接待床位数为：65335%80%285（床位/日）则：至2025年，项目景区接待规模约为285床位。项目区建设用地规模预测参照同类型项目的中高档床位用地标准：190平方米/床，则本项目区建设用地规模预测为：190285=54150 m2则：2025年，本项目景区所需的建设用地规模预测约为54150 m2（81.2亩）。2.1.2 项目选址概述建设项目选址方案位于*乡新屋村，S203两侧。项目规划范围为：东起小黎坞水库，南面和北面与新屋村山林交界，西至新潭村建节河为界，项目规划总用地面积为1650亩，建设用地68.6亩，分三期建设。其中，一期建设用地为25亩，二期建设用地为20.2亩，三期建设用地为23.4亩。另外，项目区红线范围外远景规划建设用地11.4亩。充分结合项目区内现状地形地貌，统筹考虑项目区内各功能区发挥所需配置的必要的公建设施和基础设施，合理布局各功能景点的建设内容和场地活动。依据各功能区的建设内容和功能发挥，统筹确定项目选址内的建设用地，共分为30个地块，每个地块的用地红线坐标详见下表：表2-2 项目建设用地红线坐标一览表建设时序地块编号地块面积（m2）坐标点编号X坐标值Y坐标值备注一期用地A地块43A13180386.11239545788.003用地性质为C3-文体科技用地A23180388.19739545796.532A33180383.40839545797.702A43180381.32339545789.174B地块1443B13180252020用地性质为C5-商业金融用地B23180309.62139545974.980B33180302.19439545977.484B43180244.57939545804.544C地块35C13180309.27839546064.949用地性质为C3-文体科技用地C23180313.86239546073.836C33180310.75239546075.440C43180306.16739546066.554D地块219D13180331.75239546063.972用地性质为C3-文体科技用地D23180336.44339546071.769D33180315.82639546084.171D43180311374E地块76E13180334.16439546080.014用地性质为C3-文体科技用地E23180336.55439546084.744E33180323.70139546091.237E43180321.31139546086.506F地块4128F13180284.30039545975.808用地性质为C3-文体科技用地F23180280.40239545999.980F33180272.74939546013.453F43180258.72539546010.897F53180233.92839546060.489F63180262.31239546131.962F73180279.22839546207.156F83180267.76339546208.620F93180259.46939546147.147F103180229.36639546068.574F113180211.79439546068.737F123180210.92039546059.116F1339546005.68239546047.589F143180224.5833180215.269F153180243.98539546006.962F163180250.23939545969.439G地块704G13180231.64339546094.583用地性质为C3-文体科技用地G23180255.46239546168.574G33180260.92739546209.353G43180254.98039546210.150G53180249.58339546169.881G63180226.61639546096.631H地块23H13180215.62239545859.356用地性质为C3-文体科技用地H23180217.34939545864.763H33180213.55539545865.975H43180211.82839545860.569I地块155I13180168.48339545687.554用地性质为C3-文体科技用地I23180164.01839545699.975I33180159.21939545698.250I43180162.11139545690.204I53180144.40139545683.837I63180145.97439545679.462J地块898J13180160925用地性质为C3-文体科技用地J23180159.77639545782.170J33180152.65639545815.074J43180130.08839545801.397K地块1206K13180112.43539545837.745用地性质为C3-文体科技用地K23180160.32939545981.588K33180152.84639545984.125K43180104.81939545840.212L地块104L13180124.10939546004.140用地性质为C3-文体科技用地L23180136.32939546011.309L33180132.72839546017.618L43180120.42839546010.503M地块231M13180099.94139546019.490用地性质为C3-文体科技用地M23180113.92639546033.393M33180105.63739546041.731M43180092.57539546025.346N地块104N13180165.39839546092.437用地性质为C3-文体科技用地N23180166.52239546103.627N33180157.39439546104.544N43180156.35039546093.206O地块2516O13180153.83839546065.423用地性质为C3-文体科技用地O23180145.56639546086.477O33180142.07139546103.388O43180140.52739546126.938O53180143.99739546194.664O63180124.54839546193.701O73180122.62239546118.601O83180128.97739546080.665O93180141.30139546059.098P地块2281P13180162.54539546123.431用地性质为C3-文体科技用地P23180191.09739546330.262P33180179.46539546332.879P43180152.80539546124.606Q地块2500Q13180071.42539546013.225用地性质为C3-文体科技用地Q23180104.24139546324.833Q33180096.37839546326.047Q43180063.47039546014.064二期用地R地块1362R13180076.77239545765.855用地性质为C3-文体科技用地R23180083.97839545859.991R33180075.93639545936.071R43180067.99439545935.107R53180075.97539545859.557R63180068.79939545766.511S地块4785S13180204.98139546226.515用地性质为C3-文体科技用地S23180212.43339546258.281S33180274.32939546354.463S43180288.83539546345.575S53180295.63839546341.410S63180279.98439546246.955S73180284.75839546228.203S83180324.21439546241.660S93180327.52839546234.313S103180388.48339546293.920S113180377.22839546291.433S123180278.53539546361.268S133180344.99139546388.486S143180342.10039546395.946S153180271.58439546365.526S163180205.37939546262.235S173180197114T地块2210T13180025.25639546016.691用地性质为C3-文体科技用地T23180020.65239546059.382T33180029.58639546136.858T43180054.67439546289.358T53180046.86739546290.902T63180021.60639546137.631T73180012.60239546059.410T83180025.25639546016.691U地块1000U13179951.84339546057.844用地性质为C3-文体科技用地U23179948.28939546065.011U33179846.08739546123.024U43179841.32939546116.593U53179891.56439546079.427V地块1834V13179972.24739546097.809用地性质为C3-文体科技用地V23179975.72139546105.015V33179769.23139546204.581V43179765.75639546197.375W地块1437W13179982.19939546127.664用地性质为C3-文体科技用地W23179985.67339546134.870W33179824.07839546212.789W43179820.12039546205.816X地块594X13180132113用地性质为C3-文体科技用地X23180143.94539546826.331X33180134314X43180122.36939546770.095Y地块251Y13180136.78939546862.146用地性质为C3-文体科技用地Y23180134.65739546871.918Y33180111.01839546866.277Y43180113.99939546856.711三期用地Z地块3326Z13179989.16239545915.189用地性质为C3-文体科技用地Z23180001013Z33179942.10739546002.211Z43179924.95939545987.349Z53179946.35739545916.050a地块2329a13179831.24139546018.212用地性质为C3-文体科技用地a23179839.42139546026.992a33179786.63939546080.199a43179769.79439546119.219a53179761.53239546190.829a63179749.56339546189.963a73179758.04839546116.084a83179776.49939546073.416b地块4122b13179728539用地性质为C3-文体科技用地b23179713.30139546079.315b33179721118b43179747.25539546219.485b53179791.65639546259.534b63179855.92039546285.984b73179852.24539546297.408b83179785.12039546269.798b93179737.56639546226.906b103179709.61139546171.929b113179701.30139546077.770b123179716.64039546020.145c地块2805c13180448.62739546212.977用地性质为C3-文体科技用地c23180436.77239546289.190c33180437.86439546354.741c43180471.48639546435.778c53180460.40239546440.376c63180425.90439546357.227c73180424.75639546288.362c83180436.77039546211.133d地块3013d13180590.98439546844.370用地性质为C3-文体科技用地d23180587.58339546853.774d33180404.66339546789.446d43180399.05339546791.955d53180407.54139546843.669d63180397.85439546847.909d73180387.01739546780.335d83180404.33139546776.872总计457342.1.3 项目景区建设的SWOT分析（1）优势交通与区位优势本项目位于*市与弋阳县、横峰县交界处的S203旁，项目区距世界自然遗产地-三清山110公里，与国家级重点名胜区“小庐山”-龟峰仅25公里，离*市大茅山省级风景名胜区约60公里，项目区地理位置恰好处于三清山、大茅山和龟峰风景名胜区之间，而S203则是三清山-大茅山-龟峰景区旅游的最便捷的联系通道。得益于如此优越的区位地理和交通优势，再加上项目区的高标准、高品位地打造集文化产业、健康休闲产业、养老产业和旅游业紧密结合的综合性旅游区，可作为三清山、龟峰和大茅山景区观光旅游线路和旅游接待配套设施的一个补充完善项目，是三清山、龟峰和大茅山景区客流量疏散和游览项目转移的重要承接腹地。随着*城市的快速发展，*市的交通网络体系逐步健全，境域内现有德昌、上德和婺常高速公路以及多条串联互通的公路系统，铁路线有九景衢铁路，并已成功开通*高铁站。四通八达的综合交通网络，缩短了*与省内*及省外的浙江、福建和安徽等周边城市的距离，这为*旅游产业的发展奠定了重要的基础条件，由此扩大了旅游覆盖面，激活了更多的潜在客源。项目区自S203可与*市和上饶市保持便捷联系，项目北至*市约35公里，南达上饶市约70公里，距*乡政府仅2公里，项目区凭借良好的交通地理和资源优势，以及高标准的多功能主题的开发，具有强大的旅游吸引力，是*市地方旅游产业体系重要的配套环节之一。由此可见，项目区拥有优越的交通与区位优势，项目区旅游开发前景十分广阔。旅游资源优势项目区依托东面的小黎坞水库和西面的建节水，以及南北面的大面积山体，形成青山碧水得天独厚的山水自然格局。项目选址区域周围只有一些农业基地和农户居住点，不存在污染源，植被茂密，空气清新，生态环境优良。加上，项目区周边的世界遗产地、风景名胜区众多，丰富的旅游资源所蕴涵的旅游市场，为项目建设及今后的发展提供了极为有利的资源条件。另外，距项目区仅1公里的渡头，具有丰富的温泉资源，也为本项目的资源引进和基础设施建设提供了便捷有利的条件，是项目建设条件成熟的助推剂。（2） 劣势-基础设施滞后，配套设施弱 目前，项目区内山峦起伏，地形变化大，项目区虽有S203与外界联系便捷，但项目区内的道路网架尚未成形，项目区供水、排水、电力、通讯及温泉引入等设施配套尚未敷设，因而，项目区旅游条件尚未成熟，无法满足游览需求。（3） 机遇休闲度假和养老服务产业的上升势头随着生活水平的提高和健康意识的重视，以及人口老龄化的加剧，人们对休闲度假、养生旅游和养老服务需求旺盛。中高等收入人群对休闲消费和养老服务有着强烈需求，而本项目的建设内容即是为满足休闲度假、养生旅游和养老服务群体而打造的中高端旅游产业项目。因此，建设单位应着重谋求旅游产业升级，完善旅游产业要素，发展休闲度假和养老服务为建设重点。周边观光类产品多而单一周边项目多为依托资源建设的观光项目，旅游项目的多功能组合有所欠缺，缺乏高质量、多功能的旅游产品项目。本项目即是朝着旅游产业转型的方向，主要以本地和区域内旅游消费市场为主，以高中端休闲度假和养老服务为主，超前发展。（4） 挑战-挖掘特色、高端旅游产品，促进旅游产品升级，改善竞争关系鉴于项目区周边存在很多知名度高的旅游基地，被周边强势对手围合，因而对本项目构成了激烈的竞争关系。因此，本项目应充分挖掘特色、高端旅游产品，提升项目区的旅游吸引力。同时，项目区通过差异化的产品策划，可与周边的景区形成功能互补的良性关系，促进旅游产业的共同发展。2.1.4 结论经过方案的SWOT分析，本项目选址的交通区位优势明显，旅游资源丰富，富有发展潜力。但是项目所在地目前的社会经济发展水平较低，开发基础薄弱，设施配套不完善，游客吸引力暂时不明显。因此，项目区应大力发展多功能的特色旅游产品，提升项目区的旅游吸引力。 2.2 规划建设方案概述2.2.1 项目区用地现状概况项目区选址方案位于*乡新屋村，S203两侧，以S203东侧用地为主。项目规划范围为：东起小黎坞水库，南面和北面与新屋村山林地交界，西以新潭村建节河为界，项目区规划总用地面积为1650亩，建设用地68.6亩，分三期建设。其中，一期建设用地25亩，二期建设用地20.2亩，三期建设用地23.4亩。另外，项目区红线范围外远景规划建设用地11.4亩。项目区内现状用地由林地和少量荒地及部分水系组成，区内无村民住宅用地。地块用地呈不规则的“Y”字形状，项目区内地形起伏变化大，区内由水库、山林、静谧溪谷、湿地及荒地等多式多样的景观构成，项目区依山傍水、空气清新，且坡度适宜，适合开展各种旅游项目。 充分挖掘项目区的地理区位、交通、土地、环境、温泉、旅游等资源优势，传承和发扬“象山精舍”的心学文化，将项目区打造为一个以休闲养生、文化传承、养老康疗为主题的，集休闲度假、汤泉养生、文化传承、商务会议、生态旅游、户外运动和养老服务等多功能为一体的五星度假养生园，积极促进“*山水旅游城市”和“*温泉旅游度假基地”的目标实现。根据资源环境条件和地形地貌特点，以及旅游活动的组织需要，规划在S203分别设置景区主、次入口各1处。在项目区主入口设置停车场，所有外来车辆均停放在停车场内，有效提高游客的旅游安全性，同时，营造了项目区一个纯生态、无尾气污染的“世外桃源”。项目区通过南北向的景区环行主路与S203连接，由环行主路依地形向四周延伸发散形成景区次路，由此将项目景区分为七个功能区块建设，并配套完善景区旅游的基础设施和多种形式与主题的景区公建服务设施建设，将其建设成一个集文化、娱乐、体验、享受、康体为一体的复合型旅游项目，满足众多的休闲度假、养老服务旅游市场需求。项目区规划总用地面积为1650亩，建设用地总面积为45734m2，总建筑面积为34484 m2。2.2.3 交通组织形式充分结合项目区周边的道路交通格局，规划设置景区主、次入口2处与S203相连。项目区主入口设置为游客集散区，所有外来车辆均停放至主入口的停车场，一律不准进入景区，完全保障了游客的交通安全，营造一个纯生态、无尾气污染的“世外桃源”。项目区次入口与现状村庄道路对接，有利于项目区合理的交通组织和游客的应急疏散。项目区内依地形因地制宜修建的不规则弯曲道路，由中央的环行主路向四周散发，形成景区次路，连接各功能区块的活动项目，成为项目区内各功能区块重要的交通衔接桥梁，形成项目区内完整的游览路线，与S203组成景区内外交通循环、畅通的道路网格局。2.2.4 各功能区设计方案游客集散区游客集散区即位于景区的入口区域。主要建设内容包括：景区客服接待中心、景区大门、仿真迎宾瀑布、供电、给排水、消防等配套设施等。养心谷养心谷是景区的文化产业展示区域，是现代文化与传统文化、民俗文化、禅文化、中医药科技交流中心，是传承和发扬陆九渊的“陆王心学”思想的养心区。主要建设内容包括：象山书院、历史文集展馆、琴棋书画社等文化相关内容的服务大楼。休闲区休闲区是景区建设的核心区域，依托山清水秀的山水自然风光，空气清新的生态资源，引入渡头温泉水，因地制宜建设汤泉木屋，为游客提供高端舒适的休闲服务，建设一个供人们休闲度假、健身养身娱乐的场所。主要项目包括广场、荷花池、湖心观景亭、垂钓亭、湖上烧烤、咖啡厅、主题餐厅、汤泉木屋、汤泉游泳馆、逍遥池、温泉冲浪等。老年休闲区老年休闲区设置在群山环抱、空气清新的静谧山林间，可以掩盖休闲活动区嘈杂的欢声笑语，营造老年活动区的幽静、不受打扰的环境，这是老年群体养老疗养的特殊需求。主要建设内容包括：老年活动公寓、疗养院、服务中心、老年活动室、户外休憩广场等。有机农业种植区有机农业种植区分布在S203两侧，规划以体现乡村农家风情、康体娱乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让游客充分感受乡村生态旅游的精粹。主要建设内容有：农业种植体验园、食品交易中心，餐饮自采烹饪、吧台餐饮等。果林采摘区 果林采摘区分布在项目区南侧区域，以体验生态绿色果林采摘的农家乐劳动，释放游客日常生活的精神压力，放松心情。主要建设内容有：果林种植园、自助采摘区、茶庄、驴友协会交流中心等。生态户外运动区户外运动区分布在项目区的东北侧，山体植被繁茂，生态环境优越，空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不可多得的天然氧吧。保持和维护原生态山林区，开发建设有南方丘陵植物观赏迷宫、采风写生园、水库垂钓和动物观赏园，同时，依山就势规划布置各种休闲、健身旅游活动项目，形成生态户外运动休闲区使游客在感受大自然风光的同时，身体参与运动，有效改善亚健康身体。2.2.5 主要指标表2-3 项目主要技术指标一览表序号名称单位指标1项目区总用地面积亩16502建设用地总面积m2457343总建筑面积m2344844建筑占地面积m2167855容积率0.756建筑密度%36.7表2-4 一期工程主要技术指标一览表序号名称单位指标1一期总面积亩4052一期建设用地总面积m2166663总建筑面积m2136504建筑占地面积m272585容积率0.826建筑密度%43.5表2-5 二期工程主要技术指标一览表序号名称单位指标1二期总面积亩5252二期建设用地总面积m2134733总建筑面积m2112144建筑占地面积m256075容积率0.836建筑密度%41.6表2-6 三期工程主要技术指标一览表序号名称单位指标1三期总面积亩7202三期建设用地总面积m2155953总建筑面积m296204建筑占地面积m239205容积率0.626建筑密度%25.12.2.6 污染物的排放和防治措施施工期污染源分析和防治1、废气：主要为建筑施工过程中的土挖方、填方和建筑材料的运输、装卸、搅拌时产生的粉尘以及道路扬尘。遵照有关法规，结合建设项目所在景区具体特点，洒水降尘，对施工工地实施有效的管理、文明施工，可显著减少扬尘的产生，将施工期对环境大气的影响减至最小。2、废水：主要为施工废水和生活污水。施工废水主要是开挖产生的泥浆水、混凝土拌合、养护水、设