2013版.房地产基础专业知识0322_(NXPowerLite).ppt

房地产基础专业知识,易居中国房地产学院,一 房地产行业基础,行业初步认识 房地产发展历史 开发流程,q1：什么是房地产？,房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成，在经济学上也叫不动产。包括实物、权益和区位三要素。,q2：什么是房地产市场？,国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押和房屋租赁等交易活动的总称。,q3：房地产市场主体是什么？,一 房地产基础知识培训,行业初步认识 房地产发展历史 开发流程,q1：房地产市场发展经历哪几个阶段？,8,q2：每个阶段有哪些特点？,1991年之前：萌芽阶段 1979年以前重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。 1979年开始经济体制改革，1980年4月 邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。 1988年4月，中华人民共和国宪法规定，土地使用权可以依法转让。新中国土地拍卖“第一槌”在深圳敲下。 1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至，中国的房地产在阵痛中发展。,二 19911997年：爆发与平稳发展阶段,1992年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮。 1993年国务院印发关于当前经济情况和加强宏观调控意见，开始大规模整顿和清理。 19931997年，房地产市场进入相对稳定发展阶段。,三 19982002年：活跃期,1998年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（【国发1998】23号）文件出台，决定自当年起停止实物分房，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。 形成以北京政府化、上海国际化、深圳市场化为代表的三种房地产发展战略，和以华远、天鸿、绿地、复地、万科、中海、金地等为龙头的品牌企业。 各地炒房团活跃。,四 2003至今：调控期,1993年以来，历经五次宏观调控： 第一次：1993年1994年 主要针对海南、北海房地产投资过热。 第二次：1998年2000年 启动住宅市场，剌激房地产业发展。 第三次：2003年2007年 抑制过快增长的房地产市场。 第四次：2008年下半年2009年 放松调控政策，刺激房产消费。 第五次：2009年底至今 严厉调控房价。,一 房地产基础知识培训,行业初步认识 房地产发展历史 开发流程,q1：房地产项目开发需要经过哪些流程？,q2：房地产项目中五证指的什么？,15,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,二 规划与建筑基础,社区概念 规划术语 建筑基础 户型基础,居住区,居住小区,居住组团,居住区,居住小区,居住组团,城市道路,小区道路,城市级公共服务设施,小区级公共服务设施,q1：什么叫小区、组团？,城市规划用地： 居住区用地（r） 住宅用地（r01） 公共服务设施用地（r02） 道路用地（r03） 公共绿地（r04）,r=r01+r02+r03+r04,q2：社区用地包括哪些部分？,二 规划与建筑基础,社区概念 规划术语 建筑基础 户型基础,q1：项目规划中常用的术语有哪些？,1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离,9、建筑红线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线,用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 容积率：一定地块内，地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）。 建筑密度：即建筑覆盖率，一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中） 道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。,q2：销售过程中必须掌握的术语有哪些？,实例西半岛,道路中心线,用地范围线,建筑退线,道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围,用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处,q3：如何计算容积率？,计算容积率 某项目基本资料如下： 总用地面积：5000平米 总建筑面积：21780平米其中： 计容积率建筑面积：20000平米； 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2500平米 容积率=？ 建筑密度=？,q4：日照与栋距是什么关系？,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。 国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。,q5：常用的有哪几类规划图？,1、鸟瞰图：反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。 2、总平面图：能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图。 3、各类分析图：对总平面图的道路交通、功能规划等进行分析。 4、组团平面图：能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。,鸟瞰图,总平图,道路分析图,功能分析图,组团平面图,二 规划与建筑基础,社区概念 规划术语 建筑基础 户型基础,q1：什么叫多层、小高层？,住宅按层数划分,一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。,q2：什么叫别墅、多层公寓？,多层公寓指四层至六层的住宅 小高层/高层公寓指七层以上的住宅 独栋别墅独门独院，私密性极强的单体别墅 双拼别墅一般由两户住宅并靠组成 联排别墅一般由多个独门独户的居住单元拼联组成，各户在房前房后有专用的院子 叠加式别墅一般四层，一、二层为一户，三、四层为一户，上下叠加而成 花园洋房为多层的一个特殊形式， 6层以下多层住宅，层层退台，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台 酒店式公寓提供酒店式服务的住宅，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备,q3：什么叫板式、点式住宅？,1 点式住宅：一般为一梯多户，此种住宅在进深和面宽方向尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个“点”，它四面临空，故体型可以比较自由活泼，朝向多。 2 板式住宅：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。,q4：什么叫框架剪力墙、钢结构？,结构：钢筋混凝土（框架、框剪、框筒）、砖混、钢结构、砖木、 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。 以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。框架一般用于小高层、别墅。 剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。剪力墙一般用于高层。 如果把剪力墙布置成筒体，围成的竖向箱形截面的薄臂筒和密柱框架组成的竖向箱形截面，可称为框架筒体结构体系。具有较高的抗侧移刚度，被广泛应用于超高层建筑。,砖混结构建筑： “砖” 指的是异型粘土砖、空心砖等 ，“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配 料，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。砖混一般用于别墅或多层（六层以下） 钢结构建筑：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。 钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。,框架,框剪,q5：什么叫欧式建筑、中式建筑？,常用建筑风格： 1.中式风格 2.地中海风格 3.夏威夷风格 4.英式风格 5.北美风格 6.简约风格 7.artdeco 8.欧洲古典风格 9.法式风格 10.日式风格,1.中式风格：,中式古典风格,北京四合院的灰色坡屋顶 筒子瓦及一定高度的院墙围合方式 院落或园林式的布局 材质多选用地域色彩浓厚的灰砖。,筒子瓦,灰色坡屋顶,安徽的马头墙,四合院的垂花门,干净明白的白色粉墙， 安徽的马头墙 偶然几处的月洞，明清花窗里常用的冰裂纹,干净的白色粉墙,安徽的马头墙,木门,中式现代风格,质朴的黏土筒瓦 白色立面，人造文化艺术石 铁艺栏杆装饰 古朴的木质门 实木立柱花架和深褐色的窗饰 运用大量的手工工艺而形成深厚，融合自然的单体风格 特色的烟囱,2 地中海风格:,实木花架,白色或黄色涂料,深褐色窗饰,铁艺栏杆,特色回廊,3 夏威夷风格,平缓的坡屋顶 明快的颜色 现代休闲的飘檐 具有亚热带建筑风格的回廊,飘檐,平缓的坡屋顶,明快的颜色,陡峭的侧三角形屋顶 屋檐几乎无装饰,木板大门 斜网格窗 精致大烟囱 对称的开窗形式,4 英式风格,陡峭的侧三角形屋顶,斜网格窗,对称的开窗形式,外观简洁大方，没有过多的装饰 美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大 美式别墅多木结构 平缓的屋顶 横向的水平线条 立面材料上多采用砖和涂料,5 北美草原风格,横向的水平线条,平缓的屋顶,砖与涂料的运用,三段式立面,简约的柱式,6 简约风格,线条的挺拔向上 塔楼式的退台 简洁流畅竖向线条 建筑高贵而内敛,优雅,7 artdeco风格,竖向线条,塔楼式的退台,富丽的文艺复兴风格、浪漫的巴洛克、洛可可风格 立面采用富丽的装饰及雕刻 对称的形态 装饰性的柱式,8 欧洲古典风格,细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究 建筑多采用对称造型 屋顶上多有精致的老虎窗,9 法式风格,法式屋顶,对称造型,外观平实 比例精巧 细节考虑周全 空间尺度宜人 线条结构细腻,10 日式风格,外观平实,tips 立面构配件与立面材料,立面构配件:栏板、栏杆、阳台、露台,1.栏板、栏杆：玻璃栏板，欧式铁艺栏杆，金属栏杆，实体栏板等； 2.阳台、露台：普通阳台、双层挑空阳台、改成房间的阳台、露台等 3.其他：檐口、遮阳板、空调板、雨篷、花台等,立面材料：,1.木材； 2.石材； 3.涂料； 4.面砖； 5.金属板； 6.清水混凝土； 7.陶瓦； 8.玻璃幕墙 9.石材幕墙,二 规划与建筑基础,社区概念 规划术语 建筑基础 户型基础,半公共半私密空间,现在趋于稳定的户型平面形式 功能分区明确 私密性很强的卧室、卫浴空间 良好的采光通风环境 房型面积增加很多,户型是指表达一个住宅单位的结构和布局。,q1：什么叫户型？,户型的种类,平层 错层 跃层 别墅,常用功能分区,玄关 储藏室 起居室 屏风 主卧室 酒吧 卧室 洗衣间 儿童房 过道 书房 生活阳台 客房 观景阳台 工人房 ldk一体化（餐厨厅一体化）,q2：关于面积，到底有哪几种说法？,房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。 房屋套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积 。,3 公摊面积：某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2）套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 各单套公摊面积按照公摊系数分摊。 单套建筑面积（销售面积）=单套套内面积+公摊面积。单套套内面积是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和。 得房率=套内建筑面积/建筑面积（销售面积）*100%,三 房地产销售基础认识,工作流程 工作要点,定义：房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。 分类：按其代理的业务内容可划分为买卖代理、租赁代理、权属登记代理、纳税代理和抵押贷款代理；按具体形式又分为一般代理、总代理、独家代理、共同代理、参与代理等；按代理权发生的原因还可分为委托代理、法定代理和指定代理。 现状：目前行业内的一般情况就是：开发商只负责建房子，至于前期策划，分析，到后期的销售，以及项目的法律责任都将委托于房地产代理商了。,q1：房地产销售代理是做什么的？,结合房地产物业开发以及客户购买的过程来看，房地产销售员的工作大致可以理解为四大阶段、四个时间节点： 四个阶段：进场接待、蓄水开盘、持续销售、项目结项 四个节点：进场、开盘、多次开盘、交房,q2：房地产销售如何工作？,三 房地产销售基础认识,工作流程 工作要点,1 进场接待： 电话接听、客户邀约、现场接待、项目介绍、现场带看、洽谈沟通、客户登记 2 蓄水开盘： 开盘前：客户筛选、跟踪、分析、认筹、认购、落位 开盘日：解筹、开盘执